2007年山东临沂房地产住宅市场调查报告61页

房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178912007年山东临沂房地产住宅市场调查报告61页DOC1临沂市宏观环境分析11临沂概况地理位置临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒。南北最大长距228公里，东西最宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。临沂批发城闻名全国，位居全国综合批发市场第三位，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，现正致力于发展现代物流形式，建设区域性现代物流中心。气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温141，极端最高气温365，最低气温111，年降水量849毫米，全年无霜期200天以上。临沂市境内有10公里以上河流300多条，其中，沂河境内长2875公里，沭河境内长253公里。全市有大房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317892小水库90座，库容量34亿立方米，水资源丰富。境内水系发育呈脉状分布。有沂河、沭河、中运河、滨海四大水系，区域划分属淮河流域。主要河流为沂河和沭河，有较大支流1035条，中小支流15000余条。10公里以上河流300余条。沂河主源发源于沂源、蒙阴、新泰交界处的老松山北麓。流经沂水、沂南、兰山、河东、罗庄、苍山、郯城等县区，流入江苏省境内后注入黄海，全长570公里，境内流长2875公里，最大流量15400立方米每秒（1957年）房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317893房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789412行政区划及人口状况现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县。有250个乡镇办事处，9544个行政村，共有汉族、回族、满族、朝鲜族、壮族、彝族、苗族、蒙古族、藏族等33个民族。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317895人口概况2005年11月日零时，全市常住人口为97231万人，同第五次人口普查的99426万人相比，减少了2195万人，下降22；年平均减少439万人，年平均下降04。性别比例全市人口中，男性为48942万人，占总人口的5034；女性为48289万人，占总人口的4986。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为10135。年龄比例老龄化程度增加全市人口中，014岁的人口为16593万人，占总人口的1707；156418岁以下1835岁3560岁60岁以上岁的人口为70841万人，占总人口的7586；岁及以上的人口为9786万人，占总人口的1007。与第五次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降了675个百分点，岁及以上人口的比重上升了243个百分点。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317896家庭结构每户家庭284人婚姻生育观念明显转变，家庭户规模继续减小。全市共有家庭户3407万户，家庭户人口为9676万人，平均每个家庭户的人口为284人。集体户人口为469万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了034人。城镇平均每个家庭户的人口为292人，农村为277人。13文化教育事业发展较快，人口文化素质普遍提高。全市人口中，具有大学文化程度的人口为2036万人，高中程度的人口为7899万人，初中程度的人口为36417万人，小学程度的人口为3033万人。与第五次全国人口普查相比，大学程度的人口增加218万人，高中程度的人口增加304万人，初中程度的人口增加3101万人，小学程度的人口减少7291万人。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789714经济状况历年国内生产总值变化、历年三大产业比值、历年城镇居民可支配收入变化见下表单位亿元生产总值增长幅度三次产业比例城镇居民人均可支配收入2006年1404861631275235310772元2005年121181721355223439129元2004年1012171455253308079元2003年83461781494943577207元2002年70213127174783526636元2001年623211519147533458235元由上表可见，临沂市经济状况良好，经济势头强劲。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317898城镇居民人均纯收入、人均消费支出城镇居民人人均可支配收入城镇居民人均消费支出人均住宅使用面积2006年10772元6877元238和2842005年9129元5732元236和277平2004年8079元5211元215和262平2003年7207元4781元2002年6636元4368元2001年58235元40412元168平，239平房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789915交通情况临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178911房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317891216居住环境临沂市居住环境改善明显，旧城改造项目使得城市化进程不断加快。生活环境配套逐步完善。城镇人均居住面积不断增加。17城市规划临沂市城市总体规划（20052020年）划定的城市规划区范围为临沂市区行政管辖范围和城市水源地，总面积196293平方公里。包括兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区的所有行政区域，面积174863平方公里；作为城市水源保护区的位于蒙阴县境内的岸堤水库汇水区域，面积2143平方公里。规划期限近期20052010年，远期为20102020年，远景为2020年以后。人口及建设用地近期临沂中心城区人口规模为145万人，远期中心城区人口规模约为200万人。近期城市建设用地168平方公里，远期城市建设用地控制在219平方公里，远景城市建设用地按300平方公里控制。城市定位临沂城将成为鲁东南中心城市规划中将临沂市的性质定为鲁东南地区的中心城市、全国性商贸中心之一、具有滨水特色的宜居城市。城市职能不但是临沂市的政治、经济、文化中心，而且还是鲁东南、苏北地区的中心城市之一，以及区域性商贸中心、区域性交通枢纽、历史文化名城、工业以机械、化工、食品加工、建材、纺织业为主的城市。到2020年，把临沂市建设成为具有深厚历史文化积淀、现代化气息浓厚、经济快速发展、商贸繁荣、环境优美的现代房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178913商贸城、滨水生态城、历史文化名城和充满生机活力的特大区域性中心城市。发展方向依托老城沿河发展两岸开发北上东进在城市用地发展方面，以老城为依托，采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的战略。兰山区继续向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊新区；罗庄区继续向西、向东和向北发展；高新技术产业开发区适度向西发展；河东区向北和向东发展；经济开发区重点向东南发展。空间布局构建“一河五片”的空间布局结构城市空间布局结构为，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构，分为兰山片、罗庄片、河东片、南坊片和东南片，营造城水交融、环境优美、人工和自然和谐的城市空间。其中五个片区的功能分别为兰山城区片城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区；罗庄城区片城市的主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；河东城区片城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易、大型基础设施基地和滨水居住区为主体；南坊新区片城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心、休疗养基地和大型居住区；经济开发区片对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178914规模城市分区主要职能人口规模万人用地规模KM2规划要点兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心4240加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地1818规划期内，依托现已拉开的路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地10105依托临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提高环境质量，加快文体、休疗养设施建设合计75735形成“三区一片”的城市格局配套规划配套规划完整齐全在城市总体规划修编的同时，还编制了历史文化名城保护规划、市域综合交通体系规划（包括铁路规划、公路网规划、公路场站规划、机场规划、管道运输规划、城市道路系统规划等）、社会事业发展与公共服务设施协调规划（包括水资源综合利用规划、给水工程规划、排水工程房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178915规划、电力工程规划、电信工程规划、邮政设施规划、燃气工程规划、供热规划、社会服务设施规划等）、社区建设与居住用地规划、市域城镇体系规划、城市绿地系统与景观规划（包括绿地系统规划、城市景观规划、水城规划、城市色彩规划等）、土地资源保护与利用规划、市政基础设施规划、城市综合防灾减灾规划（包括防洪工程规划、抗震规划、消防规划、人民防空工程规划等）、环境卫生设施与环境保护规划（包括环境卫生设施规划、环境保护规划等）、生态规划和环境保护、旅游发展规划、城乡统筹发展规划、近期建设规划等数十项专业规划成果。18地方政策投资环境临沂市有众多的可投资项目，有利地投资优惠条件，投资环境优越。临沂被“2005浙商论坛峰会”评为“全国最佳投资潜力城市”优惠政策建设用地政策1、独资新办工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目，固定资产投资5000万元至1亿元、注册资本500万元以上，平均投资强度达到每亩100万元以上或自开工之日起三年内上缴地方财政收入达到政府供地成本的，按宗地政府土地收房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178916益的50给予补助。固定资产投资1亿元至3亿元、注册资本1000万元以上，平均投资强度达到每亩150万元以上或自开工之日起四年内上缴地方财政收入达到政府供地成本的，按宗地政府土地收益的100给予补助。固定资产投资3亿元以上、注册资本3000万元以上的，一事一议，给予更优惠的创业支持。2、独资新办农业开发、商贸服务、基础设施建设类项目，固定资产投资1亿元以上、注册资本1000万元以上的，对宗地政府土地收益部分给予适当优惠。3、外来投资者与市内法人或自然人合资兴办上述项目的，按项目股本结构和相同比例给予相应扶持补助。税收与财政优惠政策1、独资新办工业项目，固定资产投资1000万元以上、经营期限10年以上的，自投产之日起，前两年按上缴地方财政收入的100给予扶持，第三年至第五年按50给予扶持；认定为省及省以上高新技术项目的，前三年按上缴地方财政收入的100给予扶持，第四年至第五年按50给予扶持。兼并、租赁、收购市内原有工业企业的，对扣除原企业上年度实现税收基数后新增税收的地方部分，三年内按50给予扶持。2、独资新办农业开发、商贸服务和基础设施建设类项目，固定资产投资1000万元以上的，自建成营业之日起，三年内按上缴地方财政收入的50给予扶持。3、按宗地政府土地收益给予等（差）额补助的项目，上缴地方财政收入达到政府供地成本后，三年内按地方财政收入的50给予扶持。4、外来投资者与市内法人或自然人合资兴办上述项目的，按项目股本结构和相同比例给予相应扶持。5、固定资产投资3亿元以上、注册资本3000万元以上的工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目，一事一议，给予更优惠的财税扶持。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178917行政事业收费优惠政策1、外来投资工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目应缴纳的政府非税收入，有幅度的按下限收取；无幅度的属于政府非税收入减免审批权限范围内的，减半收取。2、固定资产投资3亿元以上、注册资本3000万元以上的工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目，所涉及的行政事业性收费，一事一议，给予更优惠的政策。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789182临沂市住宅市场研究21临沂市住宅市场概况211市场供应情况随着临沂城市建设的发展，固定资产投资呈快速上升趋势，商品房投资所占比例也稳步增加。2003年开始全市固定资产投资由大幅飞跃，上升约302006年房地产投资完成50亿元，增长375，其中商品房建设投资345亿元，增长697。全年商品房施工面积5171万平方米，增长582；竣工面积1787万平方米，增长445；销售面积1867万平方米，增长699；商品房销售额316亿元，增长626。010203040502001年2003年2005年单位亿元房地产开发投资三维柱形图1212需求分析临沂市现人均住宅面积为238和284平，按每家3口人计算，正当的住房面积应在在80100平。临沂的人口自然增长率为46，按97231万人口基数计算，新增人口约47000人。新增需求面积应为每年117万平左右。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178919213客户群体分析临沂市政府非常注意招商引资，提供各种有利条件，同时作为江北著名批发城市和物流集散中心，外来人口众多。被评为“全国最佳投资潜力城市”，所以其客户群体较复杂，投资自住本地外地都有。滨河区的高档住宅小区，外来投资客户较多，如山西，浙江，东北等地。老市区主要还是本地人为改善生活状况为主要客群。214发展前景分析总体来说，由于市场开发量巨大，会出现短期市场窒息。但鉴于强大的市场需求和众多品质楼盘的出现，前景还是看好的。滨河区的集中供应会使该区房价出现停滞或是缓慢增长。南方新区的改造，是房地产的一大热点。但该区域以政府建房为主导，商品房较少，但品质高。城市品牌的树立，会加大促使外来消费。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317892022临沂市住宅市场现状221产品类型临沂市场新增产品类型以小高层，高层为主，主要集中在滨河两岸，市内主要干道两旁，如通达路，金雀山路等。多层主要是原有楼盘，几乎已经入住，如沂河花园一期到三期。现在南坊片区还有多层，如沂龙湾，齐鲁园。别墅产品以联排类别墅为主，集中在滨河两岸的高品质社区，以滨河国际为代表。新建楼盘的多层住宅以叠拼别墅，花园洋房为主，是受顾客喜爱的产品类型。高品质社区大都设有会所，但会所的功能有待证明。222各区域各类型产品价格房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178921多层小高层，高层别墅价格（元/平）面积（平）价格（元/平）面积（平）价格（元/平）面积（平）备注兰山区300080150兰山新盘几乎全是高层北沂河3700130190滨河区南沂河340013019032001302604500200以金雀山路正对的沂河大桥为界罗庄区170090180河东区河东区非本次调查重点南坊片3400130180290090160房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317892223各区域产品分析231兰山区1）产品层次及价格项目名称物业类型均价楼层差价河畔花园小高层320080清华俊景高层304050中侨阳光濠庭高层320030澳尔诺公馆高层3500100台北新城高层320040美多商务花园小高层，高层280050沂城花园多层、复式、别墅223050房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789232）产品规模及指标项目名称占地面积（万平方）建筑面积（万平方米）容积率绿化率户型面积河畔花园489519741120171清华俊景04321245930374189锦绣蓝山16744241836待定台北新城11110095839170联安现代城415152863854127沂城花园222911535991363）产品配套区域配套项目名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公交公园景区河畔花园清华俊景御园金顶房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178924锦绣蓝山澳尔诺公馆富城IBIH盛世华庭台北新城银都裕城阳光高第联安现代城美多商务花园沂城花园车位设置临沂市经济较发达，拥有小轿车的家庭比例较高，公共交通相对滞后，对私家车的需求也较大。未来购房客户中，拥有私家车的家庭会越来越多，停车问题也会越来越突出，中高档住宅车位配置比例有进一步提高的趋势。本区域由于地块限制，主要发展地下停车场。楼宇配套本次调研的各项目在通讯系统、供电系统等方面并无较大差异，基本都能达到暖气、天然气双气入户，电话、有线电视、宽带三线入户，一户一表房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178925等较为普遍采用的方式，较高档的社区，都有完备的智能化系统和安保系统，如可视对讲系统、周界防范监控系统等。物业管理目前临沂客户对物业管理公司的认知普遍较差，对物业管理的重视程度一般，但却较关注物业管理费用的高低。他们对物业管理费用可承受的价格在每月1元/平米以下；4）产品风格特点这一区域的楼盘都数高层，且几乎行不成园林规模，产品风格不是很明显。5）产品营销特点项目名称推广主题项目名称推广主题河畔花园江南水景双水岸，纯生活阳光高第告别租房时代清华俊景教育型社区锦绣蓝山为品质而生的贵胄地脉澳尔诺公馆大隐于市公馆生活典范联安现代城国际生活城富城IBIH红旗路前瞻性商住空间美多商务花园成熟圈实用主义住宅样板盛世华庭70后的都市情节沂城花园城西第一居台北新城首付18万，月付16元房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178926232滨河区1）产品层次及价格项目名称物业类型均价楼层差价东方花苑小高层374080观河苑高层340080开元上城高层420060美澳花园公寓洋房别墅315080观天下公寓洋房别墅高层310050清水湾别墅小高层高层340080外滩明珠高层430060滨河国际别墅小高层高层2777/350080福安康老年公寓多层、连排、独栋别墅210030房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789272）产品规模及指标项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率绿化率户型面积东方花苑38267100190开元上城10692305224051152观天下19393518140清水湾120300469159滨河国际81417535105168福安康老年公寓8450660901803）产品配套区域配套项目名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公交公园景区东方花苑观河苑开元上城美澳花园房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178928观天下清水湾外滩明珠滨河国际福安康老年公寓车位设置临沂市经济较发达，拥有小轿车的家庭比例较高，公共交通相对滞后，对私家车的需求也较大。未来购房客户中，拥有私家车的家庭会越来越多，停车问题也会越来越突出，中高档住宅车位配置比例有进一步提高的趋势。车位有地上车库，地下停车场，比例一般维持在1102左右。楼宇配套本次调研的各项目在通讯系统、供电系统等方面并无较大差异，基本都能达到暖气、天然气双气入户，电话、有线电视、宽带三线入户，一户一表等较为普遍采用的方式，较高档的社区，都有完备的智能化系统和安保系统，如可视对讲系统、周界防范监控系统等。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178929物业管理目前临沂客户对物业管理公司的认知普遍较差，对物业管理的重视程度一般，但却较关注物业管理费用的高低。他们对物业管理费用可承受的价格在每月1元/平米以下；临沂物业管理水平普遍不高，但部分档次较高的小区，一般都拥有完善的智能化安保系统，物业管理水平也较高。4）产品风格特点西班牙建筑风格、现代中式建筑风格等5）产品营销特点项目名称推广主题项目名称推广主题东方花苑引领现代生活，体验至尊时尚外滩明珠璀璨明珠，最美一湾观河苑大尺度水岸豪宅滨河国际临沂第一盘，尊爵生活社区开元上城临沂首席名流生活区福安康老年公寓养生园美澳花园叠加的美好与美好叠加清水湾万众瞩目，聚焦沂河之星观天下走滨河大道，观天下花园6）滨河板块总结房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178930高档复合型社区；产品类型多样；三房四房为主，面积130260平方米，单价大约在3200以上。233罗庄区1）产品层次及价格项目名称物业类型均价楼层差价阳光翠湖嘉园多层150050阳光花园多层146050阳光怡情园多层150050怡景天鹅湖多层1800502）产品规模及指标房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178931项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率绿化率户型面积阳光翠湖嘉园25718074090185阳光花园3021074090185阳光怡情园25718074090185金台名府266待定待定3586123怡景天鹅湖56369212338801503）产品配套区域配套项目名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公交公园景区阳光翠湖嘉园阳光花园阳光怡情园金台名府房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178932怡景天鹅湖车位设置该区域项目主要客户群是普通市民，车位建设不是很重视。5）产品营销特点以普通市民为主，注重居住使用方面的宣传。项目名称推广主题项目名称推广主题阳光翠湖嘉园平地起龙脊，代代出贵人阳光花园平地起龙脊，代代出贵人阳光怡情园平地起龙脊，代代出贵人怡景天鹅湖365天欧洲水岸假期6）罗庄板块总结罗庄板块的主要区域集中在罗庄区政府附近，也就是西部。老生活区，生活环境配套齐全。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178933产品形态以多层为主。价格在1600左右，主力面积为90平120平。234南坊片区1）产品层次及价格项目名称物业类型均价楼层差价沂龙湾小高层，多层2700，340050齐鲁园小高层，多层35001002）产品规模及指标房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178934项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率绿化率户型面积（平方米）沂龙湾791231564089190齐鲁园23334514848802303）产品配套区域配套项目名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公交公园景区沂龙湾齐鲁园车位设置地下地上停车场并举，比例维持在1102房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789354）产品风格特点这一区域的楼盘占的面积大，风格以中式园林为主。沂龙湾是三段式的现代中式风格，齐鲁园是将齐鲁文化融入的园林风格。5）产品营销特点项目名称推广主题项目名称推广主题沂龙湾品质大盘齐鲁园齐鲁风骨，艺术地产6）南坊片区总结市政府的搬迁政策，使该区域的生活环境配套将有大幅度提升；大盘为主，注重建筑品质；针对客户群体层次较高；房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789363项目所在区域板块市场竞争分析31市场供应体量分析由于临沂本身城市规模较大，根据临沂市主要是滨河、南坊发展的格局，南坊距离本项目较远，所以主要确定临沂市区滨河项目为本案的未来竞争项目。32类型分析类别墅产品的竞争较强；区域内的竞争主要是观河景多层、高层产品间的竞争；与区域外的竞争主要是高层与小高层产品间的竞争。33产品特点房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178937项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）物业类型产品特点东方花苑38高层270观景阳台，小区中央风情园林开元上城10692305高层好品质传承，观天下193935多层、高层、别墅观河清水湾12030高层、小高层、别墅阳台层层突出，户户观河滨河国际814高层、小高层、别墅高品质复合型社区，西班牙建筑风情福安康老年公寓845多层、连体、单体别墅精准定位，灵活经营模式34户型规划面积设定与配比情况含畅销与滞销户型、特色户型等341房型设置待推户型以三房为主，其次为四房。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178938注五房及以上按复式进行统计项目名称一房（户）两房（户）三房（户）四房（户）复式（户）别墅（户）合计东方花苑80300100480观河苑1025016168开元上城22013404402000滨河国际260260520福安康老年公寓10078285037287合计2201801730438506373455房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178939342面积设置项目名称一房（）两房（）三房（）四房（户）复式（）别墅东方花苑10188129921587219027观河元上城517128183239滨河国际105131123168福安康老年公寓9099180380560相对于兰山罗庄，滨河区域主力户型面积较大，并且有一定量的大面积复式、别墅户型，小户型不多，且以三房、四房为主，但基本上都在130180左右、，缺乏70120两房户型。35价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178940项目名称最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）主力单价（元/）主力总价（元/）售价异动情况（元/）东方花苑4000273737003700450000观河苑开元上城4500350043003800645000观天下3120280030002900410000滨河国际5000350040004000800000福安康老年公寓230019002000210019000036销售情况项目名称销售情况东方花苑已售约30。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178941开元上城小面积的基本售罄，大面积的正在销售，销售率约为60。美澳花园现房，已入住。观天下多层住宅销售85。清水湾连排别墅、小高层售罄，高层正在销售。滨河国际小高层、高层销售良好，别墅由于总价高，较缓慢。福安康老年公寓一期多层几乎售罄，二期将要开盘。37消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性）由于该区域房价在临沂处于较高的水平，普通工薪阶层不是该区域楼盘的主要客户群。该区域客户群主要是公务员、公司高级管理人员、私营企业主、个体工商户，及一部分在临沂经商的南方客户，主要为3050岁的中年的成功人士，这部风人群较注重生活质量，好面子，注重身份、地位，购买目的主要也是提高居住质量，改善居住环境，投资客户仅占较少部分。38营销手段该区域大部分楼盘营销、推广方式缺乏新意，由于产品本身缺乏特色，广告宣传方面也多集中于宣传区位优势，以及产品的建筑形态、回报率等，房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178942如经常出现类似楼盘都在介绍小高层产品的优势的情况，就高度谈高度。报纸广告是比较重要的宣传手段，也是较为常用的手段，但报纸产业较为落后。广告主要是通过户外围挡广告、大广告牌、道旗广告，其中公交车体广告也较为常见，多数项目都采用在商业中心及项目周边交通干道上派发单页的方式，另外网络媒体宣传也是较重要的方式，但仅有少数项目做得较好。大部分项目还是主要把售楼现场作为营销的据点，主要还是通过售楼人员的销售能力完成营销的过程。习惯举办活动，如环城马拉松比赛、足球赛、摄影比赛来提高项目知名度。39未来走势分析随着城市格局的发展，今后的房地产项目也会继续向东、向南发展的趋势，由于南部区域开发进程相对较晚，未来会出现比较大的开发热潮，住宅项目会以大盘为主，其中会有一定的旧村改造及单位自建项目。未来的竞争将主要是产品间的竞争，因兰山区、滨河北部房地产已发展到一个较高水平、各楼盘相对集中，房价已达到一个较高的水平，而滨河南部，罗庄东部区有较大的价格优势，目前开发量也较小，空间更大。目前临沂的购房群体主要以公务员、私营企业主等中高端客群为主，随着潍坊城市规模的扩大，城市新增人口的住房需求、拆迁刚性需求及本地居民的升级换代需求将主导市场，客群将由高端向中低端过渡，适合广大中等收入家庭的中等户型面积的项目将占据较大市场份额。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789434个案分析41观天下花园（美澳花园二期）411经济技术指标该项目位于临沂市罗庄区沂河路东段北侧，东邻滨河大道，占地面积1939公顷，建筑面积35万平，由50栋多层住宅、少量叠拼住宅、7栋高层住宅组合而成，总户数1950户，绿化率40，总停车位1950辆，停车率为11，地面停车率35。412小区配套高品质幼儿园、商业会所，物业，银行，邮局。市政供水、供电、供气。413产品特征规划布局小区规划结构可概括为“一环，二轴，三中心”。“一环”指小区内设一条7米宽主环路，小区主次入口位于东、南、西侧的中心。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178944“两轴”指在内环区域内，设有南北向S轴及东西向直轴景观步行带，这“一环”与“两轴”共同将小区划分为西、中、东三个功能分区。西区为小高层住宅区、中区为多层住宅区，东区临河为高层住宅。“三心”指小区内设计了三个最大的绿化中心。建筑风格现代中式设计414户型面积设计及配比主要精力放在多层建筑上，以三房、四房为主。面积150180平415价格多层2900/平起价，楼层差约50。总价3542万。416销售情况销售情况良好，内圈多层住宅几乎已经售罄，销售率约为85。南面多层，看河多层还有一半房源。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178945417客户群体政府官员、私营企业主、个体工商户，及一部分在临沂经商的南方客户。418营销推广2007年7月20日，观天下花园接待中心正式公开亮相，正式积累客户；7月28日罗湖观天下盛大开盘，接受内部预定；42滨河国际421经济技术指标“滨河国际”占地350亩，总建筑面积50万平方米，拟规划成A、B两地块。一期开发的是A地块，A地块占地120亩，总建筑面积14万平方米，规划有13幢叠拼别墅、2幢小高层、9幢高层、沿河商业，面积从100250平方米不等。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178946422小区配套商业步行街，商业会所，物业，银行，邮局，高尔夫练习场。市政供水、供电、供气。物业管理为全面绿色管理，提供酒店式服务，24小时全天候响应服务。423产品特征规划布局三角形地块，外围高层布局，中央为别墅和公寓洋房。园林风格以小区中心区域为绿化中心，以贯穿南北的步行道为绿化轴，配以水景。建筑风格西班牙风格424户型面积设计及配比标准层（1，2，10，11号楼）标准层户型共分5种，以三室两厅两卫，四室两厅两卫为主。面积从105平到168平。户型面积类型平层套数套数比套数房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178947A1555716814四房两厅两卫1526B1238814644四房两厅两卫840208C1183113195三房两厅两卫420104D1051212459三房两厅两卫630156E1274213776四房两厅两卫1526合计201520主力面积105146平，面积配比90主力户型BCD，套数配比分别是423户型特征全明设计，双阳台，入户花园大面宽，短进深，南北通透。全明设计，动静分离。标准层户型图房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178948建筑面积1238814644平建筑面积1183113495平房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话