2007年大连别墅市场分析建议报告

大连别墅市场分析建议一大连别墅市场供求情况分析2000年至2006年别墅产品的供求情况表年份2000200120022003200420052006合计供应量1207158710832414918销售量593245278164137150715二大连现有别墅项目大连市各区别墅项目（36个）区域中山区西岗区沙河口区甘井子区开发区旅顺金州9个项目3个项目2个项目5个项目5个项目11个项目1个项目1托斯卡纳海天瀛洲大华御庭蓝天山庄格林小镇玫瑰花园莱茵海岸2滨海阳光颐和园逸品漫谷金碧海景庄园海湾国际公馆白玉山庄3海昌枫桥园桃源山庄福佳新城优山美地圣美利加庄园4伊顿山庄凭海艺术人生王子庄园海山中拥5维多利亚庄园万科溪之谷凤泉山庄振安假日海岸6宏都嘉园紫庐7山水别墅大众开世嘉年8文园别墅二期双岛湾农耕庄园9南山别墅海珠花园10西城故事11蓝湾大连是一个在建别墅方面拥有得天独厚条件的城市，目前在大连市各区分布着大小36个别墅项目（包括含别墅的混合型项目），主要集中在东部、西部和北部，比较集中的区域是中山区和旅顺区，分别为9个项目和11个项目，其次是甘井子和开发区，各有5个项目，在沙河口区、西岗区、金州区有少量分布。其中按容积率和建筑形式分为顶级别墅，普通别墅，经济型别墅三种，目前大连的别墅楼盘平均容积率是054，从建筑形式上看，双拼和联排的形式占比约为66，另外叠拼形式的占比为4，所以说大连的别墅大部分基本属于经济型别墅。其建筑风格不断推陈出新，从早期的日式欧式发展到现在比较流行的西班牙风情和托斯卡纳风格，总体说大连别墅的建筑风格以异国风情为主，中式的较少。从别墅销售市场来看，供应量一直较低，项目宣传以小众传播为主，2005年别墅供应量34万平，占据当年全部房地产的供应量不足百分之一，2006年的供应面积仅2万平，进入2007年随着万科，鲁能，亿达等国内知名企业相继推出了万科溪之谷，鲁能优山美地，亿达蓝湾等高品质的别墅项目，在提升大连别墅建设整体档次的同时，也给一直不温不火的大连别墅市场注入一支“强心剂”。2007年已推出并在年内即将推出的别墅项目总面积在189万以上，推出总套数在699套左右。其中蓝湾和溪之谷项目建筑面积在5万以上，另外处于中山区东港附近的托斯卡纳项目，因其鲜明的建筑风格和极好的地理位置而倍受关注。大连知名的别墅项目蓝湾莱茵海岸东方优山美地万科溪之谷小平岛位置旅顺南路塔河湾浴场北金州金渤海岸度假区大连市金石滩国家旅游度假区甘井子柳树街柳树村旅顺南路海岸开发商亿达大连圣北大连莱茵海岸度假村有限公司大连鲁能置业大连万科房地产安达圣岛建筑形式独栋叠拼、独栋、联排、双拼独栋、联排、双拼联排独栋总套数178套一期24栋一期15栋380套价格20000元/平未定未定1500018000元/平米1200万/套户型面积范围157251平未定一期490900平二期联排180260平双拼350平220平400平总销售面积206万平40万平未定开盘时间一期预计2007年末一期2007年9月8日一期2007年9月8日开盘未定交房时间一期2008年4月一期2009年初一期2008年末容积率06810208107物业费未定380元/平月未定绿化率6548205070备注项目整体分三期开发，一期57套，二期47套，三期74套项目整体分四期开发，一期24套为叠拼，一栋四户一期独栋15套二期50万平联排、双拼一期开盘当日70套联排别墅即售出50余套整体分四期开发，别墅项目为3期，现推出2期中高档住宅项目2007年别墅产品在建筑风格上趋于多样化，同时产品品质也较以前有了很大提升，在安保和项目智能化方面更人性化更成熟。价格方面除原生墅（三期）老楼盘起价低于10000元外，其他定价项目起价均达到10000元以上，主要得益于项目的良好地理位置和优良的自身品质。在别墅面积的设计上一改大空间为主的传统，其中蓝湾最小面积是175平，加州墅最小面积是160平，溪之谷是统一的220平，在品质提升的同时，极大的降低了单套别墅的总房款，让购买者以低成本购买到尊崇感受。总体来看“经济型别墅“是今年和未来几年的主流。随着别墅“禁令”的出台，别墅项目将来必将面临一个“奇货可居”“僧多粥少”的局面，其中独栋别墅更是稀缺资源，升值价值更大。联排别墅和双拼别墅也以其不逊色于独栋别墅的建筑品质和准确的市场定位，会成为未来别墅市场的主流。但随着竞争的激烈，非别墅产品的品质也有了很大提高，分流了一部分投资性购房的资金，一些市区内的大户型高档公寓凭借其地段优势和成熟的配套以及优良的物业服务，以及同样能给客户带来的尊崇感受，会对别墅销售造成一定的压力。从整体来看，大连别墅市场前景看好，独栋别墅将以消化目前存量为主，双拼，联排等建筑形式会成为别墅类物业竞争的主流，除了地理位置，自然环境等因素的影响外，其建筑风格必将会向差异化、个性化发展，建筑品质方面将会更加注重环保和人性化。三别墅项目建议低密度较佳越低的密度就意味着会有越高的私密性，私密感是别墅消费者的主要购买动机之一。注重环境营造项目本身得天独厚的自然环境作基础，结合项目周边环境的影响，创造出具有独特环境优越性的项目，将成为市场竞争的胜利者。独特的建筑风格从风格上看，欧式、美式、中式、日式、现代等多种建筑风格并存，其中欧美风格是市场产品的主流风格。欧美产品将成为今后市场追捧的对象。注重室内外空间的合理划分与利用，在户型和功能设计方面更趋细化。户外的生活（包括在别墅私家花园内和在整个小区内的户外活动），已经成为别墅业主生活的重要部分。而且以“更健康，更接近自然，有更多户外活动”为特点的生活方式也日益深入人心。因此，庭院作为别墅生活的一部分，地位越来越高，其对业主生活的价值不亚于起居室和卧室。别墅作为住