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文档简介

07年北京写字楼市场年终回顾与08年展望1、地区宏观经济健康快速发展写字楼投资施工都有增加2007年前三季度,北京市实现地区生产总值641978亿元,同比增长126。三次产业结构由上年同期的12275713变化为11272717。110月份,北京市完成全社会固定资产投资28214亿元,同比增长186;其中房地产开发投资为14191亿元,增长了182,占投资比重的503。2007年110月份,北京市办公物业开发投资额累计1856亿元,同比增长222,占房地产总开发投资额的131,较去年同期增长了05个百分点。办公楼施工面积1358万平方米,同比增长199;新开工面积2108万平方米,同比下降23;竣工面积791万平方米,同比下降409。从06年开始,办公物业的建设就明显放缓步伐,新开工量及施工量大幅增加同时,竣工量相对有限。2007年竣工量更是下降明显,多个计划完工的项目将入市时间推迟至2008年上半。且中心城区土地供应有限,也使得全年新开工面积有所下降。从111月份来看,07年写字楼新增供应量同比有所增长,但比年初预计要少,整体市场表现稳中有升,没有出现大的波动。2、07年北京市写字楼市场销售量、价均有增长宏观经济的发展状况良好,直接带动各行业自用办公物业需求的增加,成为北京市写字楼市场的有力支撑。另一方面,2007年是我国多个行业完全对外资开放的开局年,宏观政策的支持进一步加快了国外企业的进入,同时也带动了国内相关行业的发展。以银行业及保险业为代表的金融行业、现代服务行业、高科技行业是市场的主要驱动者;此外,以会计及律师为主的专业咨询行业、媒体行业等也积极抓住时机,在北京大力拓展业务,这都使办公物业需求增大。111月,北京市写字楼总销售建筑面积2487万平方米,同比增长235,总销售额3669亿元,平均销售价格为1475元/平方米,同比增长89。其中往年批准销售的项目约占三分之一。第1、4季度供应集中,111月销售价格大趋势是上涨图表1各季度写字楼销售成交面积趋势图表2各季度写字楼销售成交价格趋势今年1季度,写字楼新增供应量增多,同时对写字楼特别是甲级写字楼的购买需求增涨明显。新入市项目品质更高,甲级写字楼平均售价较上季有所上涨,达到22500元/平方米。2季度,供应量有所回落,购买需求主要表现在对市场存量的吸纳。租赁市场的活跃及一季度较大的供应量对市场造成一定压力,甲级写字楼价格基本与第1季度持平。而非中心区域总部型独栋办公楼及乙级写字楼市场开始升温,整体销售成交均价较一季度稍有下降。3季度,中心城区新增销售写字楼物业明显不足,而经过2季度的吸收,市场存量进一步减少,甲级写字楼平均售价23100元/平方米,热点商圈在售高品质写字楼项目销售价格均上扬。另一方面,边缘区域表现活跃,如海淀区永丰新技术中心、宣武区马连道世纪茶贸中心、立水桥旭辉奥都中心、昌平区上北创业中心等均取得了较好的销售业绩。这些项目售价较低,以小面积成交为主,这就使得3季度整体市场吸纳量增加的同时,销售均价和季度平均每单的成交面积较前两季度下降明显。第4季度刚开始市场表现异常活跃,仅10份,北京市销售写字楼417万平方米。经过前三个季度的酝酿,金鼎大厦、航宇大厦、世纪财富大厦、德胜国际中心、硅谷亮城等项目都有大面积销售成交,并且带动了季度销售成交均价。11月份市场购买需求有所回落,销售面积255万平方米。3、CBD领跑北京写字楼销售市场金融街吸引大型金融业企业主要商圈中CBD成交量最大,写字楼供需继续领跑北京市场。CBD及周边区域甲、乙级写字楼的购买需求均表现活跃,且区域平均销售价格依然保持在较高的水平。优质甲级写字楼售价34万/平方米,而周遍乙级写字楼售价多在12万/平方米,而购买企业涉及各行业,整体市场供需呈多样化发展。图表3北京市主要商圈写字楼销售面积比较图表4北京市主要商圈写字楼购买特征金融街及燕莎商圈大单购买交易带动整体写字楼销售市场,主要销售资源都为甲级写字楼。金融街商圈平均售价甚至高于CBD,主要是航宇大厦、金鼎大厦、F1大厦等优质写字楼项目的大单交易对整个区域市场拉动作用明显,分别吸引了交通银行、邮政银行、中国人寿等金融行业企业购买。以交通银行购买航宇大厦为例,成交建筑面积72万平方米,平均售价28440元/平方米。燕莎商圈销售资源则更有限,美邦国际9万余平方米整售,天元港中心也取得了较好的销售成绩。由于新增供应量特别是销售项目有限,两区域对办公物业的需求主要通过租赁的方式体现。亚运村和中关村区域销售成交量仅次于CBD商圈,但平均每单成交面积在200平方米以内,以小面积需求为主。今年中关村甲级写字楼销售资源增多,但区域市场消化能力有限,整体售价不高。亚运村商圈主要销售项目为乙级写字楼,所以在售价水平和平均成交面积上,较其它中心商圈还有一定差距。东二环区域与其它五个商圈对比销售成交量最小,主要是因为该区域今年供应的销售写字楼项目较少。从售价来看仅次于CBD和金融街,这也表现出市场对区域资源及项目品质的认可。区域多个在建大型项目除满足“企业总部”自用需求,还将在于2008年大量投入租赁市场。而随着中国各行业对外开放程度的加深,区域越来越完善的商务氛围正逐渐吸引国际企业的关注,相信08年区域写字楼市场表现会很精彩。以上六个商圈销售成交量占北京市总销售建筑面积的55,同比有所下降。首先是因为近几年的持续开发造成了六商圈土地资源供应有限,而望京、上地、义庄等经济开发及北三环地区写字楼供应质、量都呈上升趋势,形成了一定的分流。此外,“多中心”城市发展规划的出台,或将进一步促使写字楼供应在地理位置上的发散。4、小面积需求快速增长大单交易继续支撑市场近几年北京市写字楼市场发展快速,但在成交总数和成交面积大幅增长的同时,平均每单的销售成交面积却明显下降,2007年111月份平均每单成交面积为146平方米。小户型的购买需求增长快速。图表5北京市写字楼各年销售成交面积走势图表6写字楼各面积区间户型销售情况从2007年111月份销售成交数据来看,北京市写字楼购买需求呈两极化。面积在100平米以下的占总成交宗数的70。从总销售成交面积来看,100500平方米的面积需求最多,而1000平方米及以上成交288宗,虽然只占总数的2,获得的销售额却相当可观,占销售总额的37,值得关注。近年我国经济飞速发展,写字楼物业的直接消费需求增加。尤其是第三产业如金融、法律、咨询等服务性行业及新兴高科技行业,成为办公物业消费的重要支撑。以上行业中起步期的中小型公司基数大,面积需求灵活,促使了对小面积办公楼的需求增加。此外,房地产市场投资热潮延伸到写字楼市场。许多写字楼项目通过小户型控制总价降低置业门槛,来吸引投资客户,追求快速回款。住宅总体空置面积的快速增加及与商用物业的“价格倒置”现象,也使得许多投资者更看好写字楼项目的租赁行情和收益情况。2007年购买1000平方米及以上户型的,主要是大型国企、集团公司、内资金融业企业。相对于06年,今年市场有一定降温,大面积购买多出于自用考虑或兼作长线投资。国家政策对外资的控制,使得内资企业大面购买需求凸显。5、不同购买群体需求特征不同写字楼市场需细分从总的购买面积来看,表现最活跃的依次为外省个人、本市城镇居民、北京企业、外地企业。这四种群体在07年111月份购买的写字楼项目总建筑面积216万平方米,占北京写字楼总销售面积的87。外省个人平均购买面积为84平方米,均价13720元/平方米;本市城镇居民平均购买面积为81平方米,均价为12593元/平方米。这两类群体购买写字楼主要为私企自用或投资用,且投资需求正逐年增长。并表现出对价格敏感度很高,倾向于购买小户型,主要是出于自身经济实力和降低投资风险的考虑。北京企业平均购买面积为399平方米,均价16020元/平方米;外地企业平均购买面积529平方米,均价17996元/平方米。相对,外地企业对面积需求更大,且购买能力稍强。此外,北京事业单位及中央企、事业单位均表现出对大面积办公物业有较高的承受能力,但对购买物业的考量标准较独特,同类单位聚集趋势明显。图表72007年北京市写字楼市场主要购买群体图表8北京市写字楼不同购买群体特征分析6、07年北京市写字楼租赁市场供需增大租金微涨2007年111月份,北京市写字楼租金整体小幅上涨,空置率有所增加。甲级写字楼租金水平在220元/平方米/月。从各商圈甲级写字楼租赁情况来看,东长安街区域由于供应量有限且租客稳定,其租金水平直逼CBD,且区域空值率控制在较低的水平。中央商务区凭借优越的商务氛围和资源,依然是租金最高的地区,但由于也是新增供应集中的区域,对平均租金水平有所抑制,空置率上涨。金融街及燕莎区域,市场认可度较高且项目供应有限,租金一直维持在较高位。东二环商圈新入市项目品质较高,租金呈上升趋势。总体来看,激烈的竞争也促使写字楼市场不断完善。发展商应对市场更为灵活成熟07年在放量集中的情况下,多个写字楼项目早在入住前就取得了很好的预租率,也有发展商采取了比较灵活的应对手段,如增加免租期或装修期,尽量保证租金报价不降。较大面积租赁需求强劲外资企业表现突出地区持续高速发展的经济,08年奥运带来的利好因素,使得外资企业特别是大中型公司加速进入北京市场,写字楼大面积租赁需求的支撑也让优质项目租金上扬。东亚银行租赁世纪财富中心28,000平方米面积;HP和富士通在远洋国际中心分别租赁了2,900平方米和7,300平方米面积。多单大面积租赁成交。租赁需求表现更加理性今年,部分大型高科技企业选择整体或将研发团队迁出中心商圈,避免中心城区较高的租金和拥挤的交通增加企业的办公成本。这类企业以IT业为代表,有稳定的上下产业链,需要较大的面积、独特的办公空间及有创造性的工作环境。而像金融行业、现代服务业和专业咨询业公司,对同类及相关企业聚集度要求较高,更倾向于选择中心城区的写字楼项目。例如金融街商圈较高的租金水平依赖于银行业、保险业机构和公司支撑。7、2008年上半年北京市场放量巨大,写字楼租金售价将稳中有升2007年多个项目的推迟入住时间,使得08年上半年写字楼供应将达到高峰,预计入市项目总建筑面积在160万平方米左右。而2007年12月1日起新“限外令”开始实施,外资需求进一步受抑制,并逐渐淡出房地产开发领域。另外,随着北京“两轴两带多中心“规划的出台,新兴城市中心的办公物业也将给现有市场增加压力。这些因素都预示着2008年北京市写字楼市场的前景不容乐观。但是就像硬币有另一面08年奥运带来诸多利好因素,将

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