2007年仙桃市场报告（修改稿）

1第一章2007年仙桃房地产市场情况分析（一）仙桃社会经济发展情况（二）商品房市场情况第二章项目区域住宅市场发展状况（一）项目区域发展状况综述（二）项目区域各楼盘概况分析第三章项目SWOT分析及核心竞争提炼第四章主要区域楼盘分析（一）楼盘分析（二）楼盘客户第五章项目定位分析（一）产品定位（二）形象定位（三）客户群定位（四）户形比例分析（五）定价分析第六章项目营销战略分析（略）2第一章2007年仙桃房地产市场情况分析（一）仙桃社会经济发展情况1、简介仙桃市是一座新型的现代化开放城市，历史文化悠久，经济充满活力，是全国百强县（市）、湖北首强县（市）、全国文明城市、全国卫生城市、全国绿化先进市。仙桃紧靠中国中部特大城市武汉，具有贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。境内河渠网络相通，公路四通八达，距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。随着武汉城市化进程的不断深化，仙桃的经济也进入高速度发展阶段。全市国土面积2538平方公里，现辖15个镇（郑场、毛嘴、剅河、三伏潭、胡场、长埫口、西流河、彭场、沙湖、杨林尾、张沟、郭河、沔城、通海口、陈场）3个街道办事处，4个工业园区，仙桃市总人口150万，农业人口105万人，非农业人口45万人。其中城区面积30平方公里，城区常住人口32万。2、经济体系仙桃市作为江汉平原中部重要的中心城市之一，是以发展轻型工业和商贸流通为主导产业的滨江城市，中心城区是城市的核心，体现该地区在全省的地位，在城市中有承上启下的作用，传递中心城区的辐射，分担中心城区的职能。3仙桃工业成为国民经济主体,已形成以纺织、服装、机械、电子、医药、化工、食品、轻工、建材等行业为主体的门类齐全的工业生产体系，外向型经济格局已形成，外贸产品外销40多个国家和地区，被誉为湖北温州。在农业方面，种植业是第一产业，主体是粮食、棉花、油料和瓜菜四大类。水产养殖业，被定为全市农业的战略产业，全市水产品总量连续20多年保持全省第二位。强劲的工业和农业的双举发展，必然为当地的市场经济带来活跃竞争力。3、城市用地概况仙桃市农用地、建设用地、未利用地分别为20124999公顷、2992151公顷和2081976公顷，分别占土地总面积的7986、1188和826。其中城市270876公顷、建制镇330897公顷、分别占居民点及独立工矿用地的1030、1260。4、城市规划发展未来的城市形态规划为短期重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越，规划以南北走向的袁士路、汉江路纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。城市规划结构是以老城区为中心，以向南发展为主导，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走4廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区和工业新城区。（二）商品房市场情况目前的房地产市场呈现出火爆开发的局面，在整个城区当中主要分为两个大的地块进行开发，第一是仙桃大道以南的新区板块，这一板块目前的开发力度较大，楼盘众多，第二是以老城区为中心朝东北方向进行开发，这一板块的楼盘体量较小，开发进度也相对缓慢。1、需求市场随着当地的经济强劲发展，房地产业已经逐渐成为市民最为关注的商品之一，越来越多的仙桃市民加入到购房队伍中来，形成这样的需求供给主要有几方面原因城市发展的不断更新，伴随生活水平的逐步提高，广大的居民对改善居住条件的愿望开始得以实现；政府对“改造城中村”政策的落实，让更多的私房持有家庭开始进入商品房市场；新型工业园区的建立，将为城市带来大量的新生劳动力，也直接影响商品房市场的快速出炉；外来的需求团体开始进入市区置业，加大了商品房市场的需求量；投资理念的广泛影响，部分以投资获益的人群开始出现，投资性需求日益膨胀。52、政府导向房地产市场依靠市场的走向来实现竞争，也要依靠政府的有力指导来实现规范化运作，政府对城区建设的重点放在了工农业经济和流通贸易方面，而商品房的有力补充就是必然需要的标准配套，政府也分为两个方面来力促当地商品房市场的发展其一是以工业园新区为中心点，辐射半径在510公里以内兴建配套住宅项目，目的是促进工业发展，完善新城建设，所以仙桃的主要大型楼盘都汇聚于此，发展前景不可估量。其二就是以老城区为对象，逐步按城市规划图实现兴建项目，以新建筑取代老建筑，逐步带动老城区内的旧城改造工程，由于拆迁困难也相对复杂，所以开发楼盘的体量小，速度缓慢。6第二章项目区域住宅市场发展状况（一）项目区域发展状况综述1、地块位置该项目位于老城区北坝，是原棉纺厂旧址，距离汉江堤坝步行5分钟，项目紧靠汉南河旁，在汉南河上的两座桥梁之间，以北是沿江大道，以西是棉纺厂小路，以南是麦芽厂汉南河段，以东是石雄观汉南河段。2、项目信息该地块占地约78亩，整个地块呈长方形状，项目的西面和南面为种植地和麦芽厂，视野相对开阔，北面和东面则以私房建筑为主，朝北方向被全遮挡，朝东方向的视野环境也相对较差。项目位于汉江前，汉南河旁，一江一河呈围合地形，由于项目明显低于防洪堤坝，而且在堤坝上还有部分违规建筑，所以如果要兴建楼盘，至少要在6楼以上才能看见部分江景。而汉南河的资源较差，水域环境需要大力度治理，从目前来看也不具备景观看点。3、项目的发展前景由于位于老城区，在规划上来分析，在近5年内不会成为城市发展重点，主要是因为拆迁压力大，交通不方便等因素，再加上附近没有大型工业园区，所以政府暂时不会对此区域加强改造力度。但是从长远规划来分7析，此地块前的汉江堤坝将在几年内兴建类似于汉口江滩这样的大型滨江公园，将彻底清除位于堤坝上的大量违规建筑物，到那个时候，仙桃城区的北部区域将形成于以江景为卖点的大型自然休闲居住群，这时候的看江楼盘将得到市场的追捧。小结总的分析，该项目的地块具备一定的竞争力，但是需要改造整治的力度较大，借助滨江水域楼盘价值的逐步突现，来逐步的引导市场消费群体，占领先机，江景房的追捧时代已经为期不远，希望能够尽早到来。8（二）项目区域各楼盘概况分析以下是对项目周围各主要在销楼盘的大致分析个案名称开发企业面积主力户型单价元/平米销售量体量万方紫竹雅居宇峰置业881303215181758302水岸人家兴利安地产901403222144816481027德政金园丰泽地产141168322200起906世纪雅园世纪东方9724832422000起未开盘13绿地华庭绿地集团130300多层别墅2200起未开盘30分析1、仙桃的商品房市场相对周围同级城市发展更为稳健，规模也更为壮大，在房地产开发的竞争上也是异常的激烈，房地产开发集中于两个不同的板块，在总体向南开发的政策大指导下兼顾东北向开发，也呈现出不同的楼盘特征，主要围绕着新经济产业园进行配套开发，体量大，竞争强，由于开发所用地多为空地开发，所以开发速度快，形成规模化效应，新区整体感规范，较有新城特色；而老城区主要围绕着滨江水域和旧城改造规划进行开9发，体量小，竞争弱，由于开发用地多数涉及到拆迁改造，所以开发速度缓慢，而且周围环境参差不齐，缺乏规模化效应，较易出现“城中村”或“村中城”的局面。凡事有利必有弊，新城开发区域虽然整体优越性强，但是在学校、医疗、商业等配套上还需要时间来完善，要在35年内才会发展起来，而老城区虽然环境不一，但是相对已建立好各项主要的配套设施，在目前的交通上也要比新城区显得更加便捷，对生活住家也有一定的方便。从个人意见分析，新城区更适应于在工业园作业的群体和作长期投资的群体购买，老城区更适应于子女在读教育家庭和城区工作群体购买。从长远来看，两个地块区域的发展前景都被看好，新区的建设是城市发展进程的必然之路，而老城区的中心区域优势和滨江特色也是未来楼盘升值的重要基础。2、楼盘的布局以上调研的楼盘（除了紫竹雅居）都是在当地属于体量和规模较大的项目，其中位于老城区的项目分别是紫竹雅居和水岸人家，而水岸人家是距离汉江最近的楼盘也是能够看江的楼盘，而其余的三个楼盘就分别位于丝宝工业园片区地段，项目较成规模，相互距离也较集中，形成了较大的规模效应。2、楼盘的主要特色在以上的楼盘当中，面积主要是以100150平米为主，多数以三房两厅和四房两厅为主要户型，占到总户型比例的约70，只有极少量的7090的小户型搭配，占到总户型比例的约10，超过140平米的户型约占总户型10比例的约20。主要的建筑物都是以多层建筑为主，搭配少量的高层，尤其以7层的建筑最为多见，而带电梯的多层也逐渐成为标准。德政金园、世纪雅园、绿地华庭在当地都是体量大的项目，在价格上基本相似，都定位于起价2000平米，除了一次性付款享受99折以外，几乎没有其他的优惠措施，当地楼盘的促销方式比较单一。世纪雅园和绿地华庭约在10月份左右开盘，预计在金九银十的房地产市场将迎来火爆的场面。4、市场调研信息反馈在户型面积方面，主要户型都集中在90140平米之间，以三房一厅和三房两厅最多，这是当地居民所认可的适合户型，要求客厅开阔、房间功能多样化等特点。朝向方面都是以南北朝向为主，最受欢迎的是南北对流的房型，在客厅的空气对流方面较易接受。楼层方面年轻置业群体都偏向于高层建筑，而中年以上群体则偏向于多层建筑，尤其是偏好带电梯的多层建筑。装修标准大多数的群体偏向于毛坯房屋，以便自己进行个性化装修，另外一部分群体则偏向于整体精装修，理由是自己不懂得装修，希望简便入住，单独的厨卫装修较难接受。11房屋售价80的客户容易接受15002000之间的价格，20的客户接受20002500之间的价格。房屋总价在20万之内最易接受，其次是25万之内，而30万之内的客户较少。在当地市场的访问者中，接近30人群都有自建私房，仅有少数私房持有者有意向购买商品房。在访问者中，90以上的群体都是为了改善居住环境而购房，投资购房的占极少数。约69的群体偏好于纯住宅小区，而对商住两用小区接受的占31。在区域的选择方面，约70的群体偏好于丝宝路周围的新建楼盘，理由是规模化、感官效果好、趋势所在、选择面广等，约20的群体则偏好于在老城区置业，理由是交通方便，生活配套齐全，约10的群体表现出目标概念模糊，不清楚自己的真实意愿在什么区域购房，或者到购房的时候再来做判断。据访问分析，还是有大部分的群体真实收入较底，也想改善居住环境，只要在价格方面能够接受的前提下，地段不是最主要的选择因素。在采访者中，多数群体对滨江楼盘没有较大兴趣，始终觉得城市中心才是最好的居住地，交通方便才是好地段，传统观念有待改善，需要市场加以引导。12总结仙桃市房地产业正处于突飞猛进的阶段，在整个城市有序发展的大好环境之下，商品房会成为城市新经济发展的有力配套补充，不管从政府的政策指导来看，还是从民生的需求愿望来看，城市的崭新发展必然将当地房地产业推向高峰，业内的竞争必然会加强，只有建设出适应当地特色的又能形成市场良好口碑的优质建筑才会受到市场的欢迎和大众的青睐，才能够在循环稳定的开发过程中获得良好收益，因此，准确的市场调研、周详的营销策划、细分的产品类别等众多因素都互相衔接，互相依存，缺一不可，尽全力将每一个有效环节做到精细完善，营造出客尊品优的商业价值，成就被市场所认可的优秀产品建筑。13第三章项目SWOT分析及核心竞争提炼通过前面对本案所在区域经济、人口等市场情况进行初步的了解,对仙桃房地产市场发展及未来空间进行了一定的挖掘，总结出仙桃本地及周边市民对居住的需求及爱好。本章将对本案进行客观的分析及对核心竞争力进行提炼，充分了解项目优势与不足，挖掘出项目整体核心竞争力，让项目更清晰展现出来。一项目基本情况本案位于仙桃市西北部，金威麦芽厂正对面，仙桃西桥旁，又称该区位为北坝，属仙桃市区的老城区；整个地块呈长方形分布，总用地约78亩，南临仙源河；北为居民住宅区，临汉江仅200米距离；东三面为旧的居民住宅区，与仙桃汉江大桥仅700米距离,距离仙桃商业中心大新路步行需30分钟，周边配套一般，交通不够便利。项目整体环境一般，目前尚没14有特别优势所在。项目西边项目北边（二）项目SWOT分析1、S优势分析市场空间较大15从目前市场调查数据分析，仙桃市人口多，对住房需求较大；另一方面部分区域项目（绿地华庭、德政园）规模大又较集中，市场定位均是该区域的高端产品，从现在的开发情况分析，此类项目普遍开发周期长，集中上量较大，竞争较为激烈,而中端产品市场供给不足；因此，存在差异化的市场，可以说该区域市场空间依旧较大。规模较大，容易营造品牌项目整体规模较大，总用地78亩，占地面积约52000方左右，建筑面积约15万方以上，在仙桃市区域属于中大型开发项目。因此，容易产生规模效应及制造新闻卖点，聚焦市民眼光，有助于树立良好的企业形象和产品品牌形象。自然环境略好本案南面临仙源河，北距汉南仅200米距离，西靠麦芽厂，周边为农田，整体自然环境略好，但需要进一步改善。区域内竞争力较小，可比性少本案位于仙桃市老城区，该区域目前开发项目较少，临靠江边除了水岸人家,尚没有其它项目，整个仙源河以北区域整体的竞争力小，目标客户流失性就相对较少，也容易塑造品牌。2、W（劣势分析）16与城市环境发展方向不一致从仙桃城市发展来看，规划期内重点向南兼顾向东的方向，为仙桃未来城市发展方向；仙桃目前向南发展趋势明显，黄金大道、仙桃大道等城市重要大道在仙桃城市南向。规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区新城区。可以说整个城市规划均向东南方向发展。本案地块位于仙桃西北面，与仙桃城市发展方向不一致，在开发过程中，首先是不属于政府重点规划目标区域，市政对本案支持力度可能不足；另一方是消费者，从市场调研情况分析，67仙桃市民认为该区域环境一般，未来发展性不足，对本案所在区域不乐观。周边居住环境差本案四周均是旧私房，整个小区被围困于中心，对于将来的开发和销售及形象展示有很大的影响，整体环境较差。交通不便捷、配套不足本案离仙桃市中心虽步行仅需30分钟，但交通路网不理想。本案通往中心区域仅有三条主道路，道路较窄，出入不方便，与项目规模不匹配。另外,距离项目周围2公里以内，目前没有一家菜市场，最近的一家小型菜市场17都要步行15分钟才能达到，而距离最近的精英中学也要步行20分钟以上，周围没有正规医疗配套场所，在商业配套方面，银行、娱乐、餐饮等设施都相对欠缺，有待形成规模化配套。偏离中心城区本案虽与闹市区步行仅需30分钟路程，但本案当地消费者依旧认为较偏远，生活配套不足，从市场调查可以发现，年龄在3045岁的客户80不愿意居住于此。3、O（机会分析）18江滩花园有待建设本案距汉江仅200米距离，据仙桃市规划，未来汉江边将建立江滩花园，但建设预计在未来五年后。周边开发量小，存在差异化市场仙桃市仙源河以南开发商较大，且较为集中，但楼盘整体定位较高。本案所在区域开发量较小，依旧有一定的市场空间，只要打出差异化的产品，迎合市场需求，项目会取得一定的成绩。4、T（威胁分析）城市不断向南发展，中心偏移随着仙桃城市不断向南发展,城市中心会不断偏南，本案开发周期越长，对于楼盘的销售各方面都不利。目前，项目周边的住宅项目凌乱，区域环境不成熟，一定程度上威胁到项目开发的信心。政策给整个房地产市场带来不确定风险国家近期出台政策是否对项目有影响，仅作为潜在的威胁；三核心竞争提炼通过前面对项目的优劣势分析，我们可以看到项目依旧有一定市场机会，但存在的问题较多，我们通对过项目核心竞争力进行提炼，以充分提炼项目优势，充分发挥项目长处，找出市场切入点。19地段城市以北，地段一般规模规模较大，具备较大优势规划多层，带高层自然、园林环境占优势价格建筑风格配套环境配套一般建筑质量规模户型自然园林环境规划价格规划户型价格总结根据上述项目的SWOT分析和核心竞争力提炼，该地块只能在小区规划、价格、建筑质量方面寻找差异化的市场优势，只有打造差异的产品，才能拥有较大的发展空间。在发展商和各方群策群力下，扬长避短，深入细致的做好工作，并采取相应对策，本案将可能成为仙桃市地产项目的后起之秀。20第四章主要区域楼盘分析（一）楼盘分析1、水岸人家物业类别普通住宅建筑类别多层71毛坏房物业地址仙桃市何李路与沿江大道交汇处规模5栋7层板式住宅总建筑面积27万平方米开发商湖北家利安房地产有限责任公司开盘时间20070630价格起价1448元/平方米均价1580元/平方米最高价1648元/平方米物管04元/平方米主力房型97平米二室二厅，116148平米三室二厅，173平米四室二厅，顶层为跃式21项目分析该项目位于仙桃市风景怡人的汉江之滨，地处主干道沿江大道与何李路的交汇处；周边学校、医院、银行、车站、商场等配套设施齐全。小区充分体现“滨江性”，规划秉承“以人为本，因水而兴”的原则，通过科学的构筑、合理的空间布局、多元融合的生态景致，缔造优美和谐的滨江家居环境。在建筑规划中结合汉江仙桃段东北流向的特点，将住宅的东、南面引江景入室，客厅落地门窗、观景大阳台，270度江景视野。222、德政金园（德政园三期）物业类别普通住宅建筑类别多层毛坏房物业地址仙桃大道和江汉路交汇处规模约6万方开发商丰泽房地产开发有限公司开盘时间20060928（三期）价格起价2200元/平方米物管05元/平方米主力房型141193平方米三房二厅、168平方米四房二厅项目分析德政园社区是法商独资企业丰泽房地产开发有限公司受政府委托开发建设的。社区占地总面积350亩，拟建筑面积为355万平方米，投资总额约3亿元。已完成的一、二期住宅楼56栋，约25万平方米，目前全部售毕，入住率达到98以上，成功地凝聚了旺盛的人气，各界精英（包括世界体操冠军杨威、郑李辉等）纷纷在这里置业。23德政园位于仙桃大道和江汉路交汇处，东临仙桃客运总站和仙桃最大的购物广场，西靠丝宝路、干河路，南临新318国道和沪蓉高速，北接江汉大桥和正在兴建的公汽总站，德政园物业管理服务和健康文化氛围日趋成熟有欧式风格的小学、初中，仙桃中学、西方风情的幼稚园，中百仓储、门类齐全的商业店铺、服务优良的物业管理及休闲会所、健身乐园、创办德政春秋社区报刊、餐饮茶社、医疗卫生、电信宽带、公交通讯、供电燃气等配套功能一应俱全。现开发的德政园三期工程德政金园约6万平方米的商住楼实行智能化、人性化的物业管理和服务。电视监控系统、电子巡更系统、一卡通门禁系统，加上24小时保安巡逻，使德政金园成为仙桃安防级别最高的社区。社区居住环境生态化、人文化、风景独特迷人、四通八达的林荫大道、幽香袭人的名贵花草、数万株树木遍布整个园区，10000多平方米的中心花园有目共睹，景观宜人，大大发挥了城市“绿肺”的造氧功能，这在仙桃地区独树一帜。目前三期只剩少量190平米房源，四期将于9月面市。243、世纪雅园物业类别普通住宅建筑类别高层、多层毛坏房物业地址仙桃大道与丝宝路交汇处规模13万平方米开发商湖北世纪东方房地产开发有限公司湖北新创展房地产开发有限公司开盘时间20079价格预计起价不低于2000元/平方米主力房型97平米二室二厅，109131平米三室二厅，154248（跃式）平米四室二厅、三厅项目分析该项目位于仙桃大道、丝宝路两大城市主干道交汇处，政府机关、银行名校、宾馆酒店等配套设施齐全。采用国际流行的现代主义建筑风格，外立面采用明朗的浅色调与质感咖啡色搭配，简约时尚。高层楼宇配多层洋房的建筑布局，高低错落有致，实现楼间距最大化。自然和谐的园林景观设计，庭院景观与宅间景观相互渗透，以中心花园为主轴向四周辐射。该项目是仙桃首家推出社区运动设施的网球场和篮球场，着力打造国际大型主题花园社区，力争建设成为仙桃市最俊美最时尚的形象楼宇。254、绿地华庭物业类别普通住宅建筑类别多层、小高层、高层、（独体、双联、六联）别墅毛坏房物业地址仙桃市丝宝北路汉南河畔规模30万平方米开发商湖北绿地置业有限公司开盘时间200710价格预计起价不低于2200元/平方米绿化率366项目分析该项目占地405亩（居仙桃首位），总投资501亿元，是仙桃市“十一。五”重大规划项目。集别墅、花园洋房、电梯小高层、电梯高层、高档会所、娱乐休闲商业为一体的多功能社区，社区内会所、商业、教育、诊所、办公、休闲等内部配套体系完善。依托南面的汉南河、西面的电排河、西南角蜿蜒汇入的通顺河以及周边幽静秀美的自然环境，和谐演绎人、自然、建筑三者的关系。人文空间和景观空间有序结合，设有入口广场、景观长廊、叠水喷泉、水岸公园、开放式步行街、中心休闲公园、花架连廊、运动休闲步道等。265、紫竹雅居物业类别普通住宅建筑类别多层毛坏房物业地址仙桃市干河一路银星集团北侧规模3栋61多层开发商仙桃市宇峰置业开盘时间20073价格均价1700元/平方米主力房型7888平方米两室二厅、95130平方米三室二厅项目分析该项目由3栋多层组成，小区基本无绿化。宣传上打着“经济实用房”的口号，在面积设计上较适中，销售情况一般，开盘四个月仅售出30套左右。27（二）楼盘客户依据仙桃市场问卷调查情况，我们可以分析该客户对该区域的认可度，需求面积及所承受的价位，我公司市场调查情况如下问卷访问对象仙桃本地居民年龄在2050岁之间问卷实施地址仙桃市商城大厦门口/四周、大新路回收有效问卷200份以下为市场问卷调查结果是否愿意购买北坝地区的商品房愿意购买的占33；（其中近八成为35岁以下）不愿意购买的占45；看地区发展及小区环境再决定的占22；能接受的住宅最高房价（元/平方米）能接受10011500元的占48；能接受15012000元的占41；28能接受20012500元的占10；能接受2501元以上的占1能接受的住宅最多房款总值能接受20万元的占49；能接受25万元的占35；能接受30万元的占15；能接受30万元以上的占1希望购买的住宅建筑面积6080平方米的占11；80100平方米的占29；100120平方米的占27；120150平方米的占21；150180平方米的占12倾向建筑类型29纯住宅小区占69；商住两用小区占31小结从以上相关数据不难看出，北坝地区在当地居民心目中属地段较偏远、生活不太方便的地区。在该区域内市民们普遍能接受的价格在10002000元/平方米，占到总比例近90；希望购买的面积在60100平方米的占到40，100150平方米的占到48；能够接受的房款总价在25万内的占84；倾向建筑类型中愿意购买多层的占78，小高层的占18。30第五章项目定位分析（一）产品定位通过以上市场分析，我们可以发现，产品具有以下几个方面1、市场定位项目只有具有以下三个优势才可赢得市场价格优势由于地段、环境不占有优势，因此价格上要突出优势。户型设计针对区域市场，设计合理户型，以增强目标客户购买欲望。整体规划整体规划、建筑质量（建议框架），园林的打造将本案项目提升到高点前面通过对市场、项目地块现状以及规划发展的特征分析，了解项目在所处区域，本案在地段和环境优势不明显，在这基础上，通过对项目后期的规划建议以及我司对项目的差异化包装，将打造成为最有特色的住宅。我司从项目整体入手，并综合考虑消费者的购房需求（购房考虑主要因素价格、地段、环境、质量）来逐步提炼项目的市场。同时结合项目所在的地理位置及项目所处区域的环境、政府规划等情况；同时，我司也将考虑区域楼盘的销售均价和销售趋势，预测区域楼盘的发展趋势，拟将项目建设成集原生态、规模大而全的中档生活居住区。说明本案市场定位为中档楼盘。312、规划建议为了使本案的产品更能适应市场，紧扣本案的主题概念，建议开发出别具风格的产品。以下是对产品的策略制订的建议及细化展开。产品的设计各方面从宏观上要配合本案的主题定位，充分利用项目现有资源，营造差异化的项目主题，从微观上营造主题定位，共同构筑本案的鲜明形像。从仙桃市目前项目定位来看世纪雅园以“新城市”定位，强调上层尊贵生活绿地华庭以“别墅生活都市花园”定位，强调现代都市生活水岸人家“水岸生活新空间”定位，强调“诗意水景”生活从市场调查了解到仙桃市本地人对“水景”并不在意，也没有依水而居的情结，更向往时尚、健康都市生活；其次，从项目区位来讲，也比较适合运动主题，从武汉以运动主题成功打造的“2008城市花园、奥林匹克花园”具备地段略偏，周边环境较宽阔等环境，这些正与本案相似；因此，我公司认为在本案主题定位上可以考虑以“运动”为主题定位。既可与其它楼盘主题不同，给市民新鲜感，其次，更接近普通市民，与项目客户群相匹配，在加上仙桃本为体操之乡，使本案更贴近消费者32结合以上因素，我公司现阶段主题定位词多为运动领地、健康家园产品设计充分考虑本案目标客户群定位，在规划设计中将“运动领地、健康家园”的理念，在布局、立面造形，文化配套等方面予以全面的体现。产品设计的各方面要面对仙桃区域市场特点，通过对区域市场，本案所处的地段竞争对手的情况的掌握，以下是对产品设计具有针对性的建议由于项目为长方型地块，小区不要做成条式，这样很容感觉项目死板，没有活动，与主题不符；其次，线条要流畅，最好略带合围式。人车分流，车行南进北出。小区物业以多层为主，带部分高层。从市场调查表市，该区域内市民忠爱多层住宅，考虑到项目利润点，建议打造部分临河的高层物业，以一梯四户为宜，满足部分高端客户，同时提升项目档次。楼盘结构建议为框架。从现阶段来看，仙桃中大型具备一定品牌的项目，均是框架结构，少数为砖混；考虑到项目地段、环境并不太占有优势的情况下，我们需要从项目品质，材料等方面做靓点，在项目销售时价格上才有支33撑点；（项目南区入口现状）3、户型设计户型设计应从使用功能，采光，通风，材料等角度考虑营造舒适的生活环境。例如在设计上最大限度的接触太阳光，确保最大限度采光，通风透气，利用天然的太阳能节省电力。34结合仙桃房地产市场及消费者心里，本案建议以大二室二厅、三室二厅为主力户型（从市场调查情况，对于国家限制大户型的政策，本地并未执行。因此，我司在户形配比上，以市场需求为主，暂不考虑“30/70”户型配比政策。主要户型分布及比率注（与现行政策有出入，需与有关部门进行调剂）套型二房二厅三房二厅四室二厅比例40555户型面积比率，建议中、大户型为主主力户型为120三室二厅，部分为100为二室二厅；户型多样化，增加可选择性。面积85100平米左右100120平米130平米以上比例4055535（二）、客户群定位本案的目标客户就是那类认同我们项目的环境、价格、地段以及我们的宣传推广所传达的居住理念的一类人群。我们可以根据项目的初步定位以及上述在售楼盘已购业主的构成分析，从以下几个方面来初步界定我们的目标客户群。1、目标客户群的分布区域1）仙桃市成功商业人士和企业管理2）个体经营户3）年青一族、在校教师4企事业单位中层干部及公务员等5投资者6）企业职工7）周边乡镇经济基础较好的客户2、目标客户群的身份界定1市场做生意的私营业主和个体经商户；362）其它区域事业单位（如行政单位、医院、学校）的公务员、医生、老师；3）看好区域发展前途的部分投资客；4）企、事业单位高级白领和管理者5）在仙桃工作的企业职工6）周边乡镇经济基础较好的客户（三）、定价分析价格参照系统根据项目SWOT分析，以区域内楼盘价格作分析参照，通过几个有针对性的楼盘对比，我们可以看到水岸人家起价1448元/平方米，均价1580元/平方米，最高价1648元/平方米关键特点临汉江、价格低、属砖混结构分析楼盘正处于销售旺季，由于其环境，区位大致与本案相似，因此是本案所关注的重要目标。德政金园（德政园三期）起价2200元/平方米关键特点德政园社区是法商独资企业丰泽房地产开发有限公司受政府委托开发建设的。已完成的一、37二期住宅楼56栋，约25万平方米，目前全部售毕，入住率达到98以上，成功地凝聚了旺盛的人气，各界精英（包括世界体操冠军杨威、郑李辉等）纷纷在这里置业。分析三期只余极少量房源，四期尚处于入市前市场预热期，预计07年9月开盘，届时会成为本区域内标杆性楼盘，将对市场造成强力冲击，项目整体面积偏大，市场销售周期较一般要长。世纪雅园预计起价不低于2000元/平方米关键特点主力户型为109131平米三室二厅。分析该项目是仙桃首家推出社区运动设施的网球场和篮球场，着力打造国际大型主题花园社区，并配其户型，未来销售带率应高于德政金园。绿地华庭预计起价不低于2200元/平方米关键特点该项目占地405亩（居仙桃首位），总投资501亿元，是仙桃市“十一五”重大规划项目。分析根据市调了解到该楼盘07年10月开盘，现场准备打桩。由于此项目规模大，预计到本项目入市阶段，此楼盘也正是销售中，虽不会成为本项目的直接竞争对手，但依旧对本案有所影响。楼盘本身定位高档，物业类38形众多，有多层、小高层、高层、（独体、双联、六联）别墅。紫竹雅居均价1700元/平方米销售率30关键特点规模较小，中小户型为主，7888平方米两室二厅、95130平方米三室二厅分析正在销售阶段。宣传上打着“经济实用房”的口号，在面积设计上较适中，销售情况一般，开盘四个月仅售出30套左右，销售情况并不理想，主要是项目规模太小，在景观上、小区管理上不及大规模小区，且定价也相对过高。价格定位参照以上几个楼盘的价格体系，本项目的价格定位应从以下几个方面对比从楼盘的环境角度来看，价格因素应该低于德政金园、绿地华庭、世纪雅园；从楼盘的开发规模角度来看，价格因素应低于德政金园、绿地华庭、世纪雅园，而高于水岸人家、紫竹雅居；从楼盘的地理位置角度来看，价格因素应略低于德政金园、绿地华庭、世纪雅园、水岸人家，持平于紫竹雅居；39从楼盘的