2007年上海浦东宏观及房地产市场研究报告

宏观市场篇壹、上海社会经济发展研究一、上海宏观环境分析（一）、上海近年总体经济运行情况分析1、GDP增长上海市近年GDP增长及产业发展情况0100020003000400050006000700080009000100002001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业GDP（亿元）数据来源上海统计年鉴近几年上海经济增长迅速，GDP增长保持了较快的速度近年上海经济增长迅速，2005年上海市GDP达到了历史最高点915418亿元，按可比价格计算，比上年增长111，其中，第一产业增加值7965亿元，下降97；第二产业增加值447592亿元，增长121；第三产业增加值458838亿元，增长105。2、城市居民人均收入支出分析上海市城市居民人均收入支出情况（元）0500010000150002000020012002200320042005080088096104112120128136144城市居民人均可支配收入城市居民人均消费支出收入支出比数据来源上海统计年鉴上海市城市居民人均可支配收入逐年上升，20032005年增长更明显从统计数据来看，上海近年城市居民人均可支配收入逐年上升，到2005年以达到18645元，相比2002年时的增长了5395元，涨幅达40。3、固定资产投资分析上海市固定资产及房地产投资分析（亿元）0500100015002000250030003500200120022003200420050005010150202503035固定资产投资房地产投资额房地产投资增幅数据来源上海统计年鉴近年上海市固定资产投资增幅明显，一直保持上升态势2004年上海固定资产投资达到历史最高点308466亿元，相比2003年有63255亿元的涨幅，2005年也是保持了上升态势，但其增幅不明显，相比2004年有少量的涨幅，这主要取决于2005年宏观政策的影响。投资额增幅明显，与未来市政重大规划有关未来上海一系列重大市政规划的实施是造成固定资产投资猛增的原因。世博会，沿江两岸等地区的基础建设高速启动。一方面带动了固定资产投资上升，另一方面，也造成大量动拆迁的发生，直接拉升刚性需求的增大。近年上海房地产投资增幅较大，而2005年受政策影响其增幅显缓慢从上图能看出，20022004年三年中，上海房地产投资增幅都已达到了较高的发展速度，2004年更达到了惊人的投资增幅3043，可是到了2005年，其涨幅骤降，涨幅刚达到607。由此可见政策对其影响之大。4、人口因素上海人口增长分析（万人）05001000150020002500常住人口16401625171117421921户籍人口13271334134113521326外来人口313291498536581非农业人口99910181041109711302001年2002年2003年2004年2005年数据来源上海统计年鉴从上图可以看出上海户籍人口增长平稳，居住环境更新等需求客观存在近几年上海户籍人口增长平稳，2005年统计户籍人口在1300多万人，其每年更新居住环境需求客观存在。上海外来人口增长明显，而常住人口增幅较大每年平均增长在4045万左右，居住半年以上的常住人口增幅较大，此类人群不断的进入上海城市，一方面推动了上海的经济，另一方面起到了对上海房产的居住需求的不断扩充。5、消费结构与消费能力2001年2002年2003年2004年2005年十一五预期城市居民家庭人均年可支配收入1288313250148671668318645稳步增长城市居民人均消费支出933610464110411263113773稳步增长城市居民服务性消费支出24823033336940844447服务性消费比重26592899305132333229消费结构逐步升级单位元（人民币）数据来源上海年鉴、2005年上海市国民经济和社会发展统计公报、上海十一五规划发展纲要城市居民家庭人均年可支配收入从2001年以来逐年增加增长率依次为285、1220、1221、1176，在2002年至2005年基本上是符合整个上海地区经济总量增长的速度（依次为118、136、111），所以，我们假定在十一五期间城市居民家庭人均年可支配收入的增长速度和上海十一五规划的GDP增长速度一样，同为9，那么2007年到2010年，城市居民家庭人均年可支配收入将达到22152，24146，26319，28688元。同样的，城市居民人均消费支出将达到16364、17836、19442、21191元。届时，上海居民的消费能力将上一个大台阶。上海的居民消费水平在逐渐地提高，消费结构日趋合理，恩格尔系数逐渐降低，按照国际通行标准，到了2002年，上海的居民生活水平就已经到了富裕的水平。而医疗保健、交通通讯、教育娱乐等支出比重不断地上升，从另一侧面反应了居民消费能力的扩大。反观居民居住的支出，从1998年开始至今，基本保持在10的水平上，主要由于房价的快速上升抑制了消费能力的上升，从而使支出比重维持在一个相对稳定的水平上。在上海的十一五计划中，房地产业的目标是“保持房地产市场持续健康稳定发展”，可以预期的是房地产行业的发展速度将下降，行业结构将进一步调整，使其更加符合市场需求，这样会刺激对住房的自住需求，所以上海居民的居住消费能力与比重将会逐渐地加大。同策观点上海有固定的居住需求人群，加上不断增加的大量外来常住人群的有力支撑，上海房地产需求会有保障，随着上海人均消费能力、特别是居住消费能力的提高，上海房地产市场会朝着健康有序的方向发展。（二）、20072010年上海整体发展规划研究20072010年是上海“十一五”规划开始提速发展的四年，是上海深入实施科教兴市主战略、加快“四个中心”建设进入关键阶段的四年。因此，我们可以积极的展望未来三四年后的上海的发展。全球生产要素流动和国际产业转移速度加快，居民消费结构逐步升级和产业结构调整和城镇化进程加快一直以来是上海高速发展的有利因素。在未来几年里，上海又将面临国际金融中心和国际航运中心建设、推进浦东综合配套改革试点、中国2010年上海世博会、国家规划长江三角洲区域发展多个巨大的机遇。面对这种情况，上海在“十一五”规划中明确地提出了把增强城市国际竞争力作为发展主线。可见，上海将加快建设“四个中心”，真正实现现代化国际大都市的目标。我司对于上海“十一五”整体规划进行了一定的研究，并就其中重要的发展目标的纲领抽出，做出一定的预判1、总体经济发展指标经济稳步增长，创新、金融、物流产业提速综合考虑到未来四年的发展环境和基础条件、世博会的有利带动，上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，取得现代化国际大都市建设的阶段性进展，基本完成“十一五”规划的经济指标，并对房地产需求和供给产生深远影响。1）、经济保持持续较快健康发展。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市年均经济增长率预期为9以上，到2010年全市生产总值达到15万亿元，逐步形成服务经济为主的产业结构，地方财政收入与国民经济保持同步增长。指标单位目标现阶段状况年均经济增长率9以上111第三产业增加值占全市生产总值比重50以上502中心城区第三产业增加值占中心城区生产总值比重80左右75地方财政收入/与经济保持同步增长16数据来源上海十一五规划同策观点上海市稳定的宏观经济增长走势保证了房地产产业的稳定发展，并且其合理的增长速度和房地产对GDP贡献比重的下降也增强了房地产市场的抗风险能力。2）、科教兴市主战略实施取得新突破。城市创新体系基本形成，全社会研发经费支出相当于全市生产总值的比例达到28以上，科技进步贡献率达到65左右，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。教育综合改革进一步深化，劳动力素质继续提高。指标单位目标全社会研究与开发经费支出相当于全市生产总值比例28以上科技进步贡献率65左右高技术产业自主知识产权拥有率30每百万人口发明专利授权数件200左右政府财政性教育投入相当于全市生产总值比例4新增劳动力平均受教育年限年145高技能人才占技术性岗位从业人员比重25数据来源上海十一五规划同策观点上海市政府将在未来几年对建设完善多个科技产业聚集区，完成多个科技产业的功能分区，并且也将吸引一大批国内外高科技人才进入。这一措施同样也会形成多个产业聚集区周边的房地产需求，并且由于此类产业人才档次较高，对房地产需求的档次也较工业人口的需求较高。浦东地区则是科技产业的重点发展区域，因此，未来房地产的发展也必然逐步走高。3）城市综合服务功能明显增强。在进一步巩固国内金融中心地位的基础上，成为具有国际影响的金融中心之一。基本建成洋山深水枢纽港和上海航空枢纽港。指标单位目标金融市场直接融资额占国内融资总额比重25左右口岸进出口总额亿美元5500以上国际标准集装箱吞吐量万标准箱2400以上机场旅客吞吐量万人次8000以上轨道交通运营里程公里400数据来源上海十一五规划同策观点通过国际金融、航运、贸易中心的互动融合，经济中心城市的集聚辐射功能显著增强，将和周边区域逐步形成一体化，人口流动更加频繁，由于工作、提升居住城市档次、看好上海城市的预期等因素将进一步扩大上海房地产市场的需求。4）人民生活质量进一步提高。城乡居民家庭人均可支配收入持续稳定增长，城镇登记失业率控制在45左右，实现各类社会保障基本全覆盖。居民普遍享有便利的基本医疗和公共卫生服务。指标单位目标城市居民家庭人均可支配收入/持续稳定增长农村居民家庭人均可支配收入/持续稳定增长城镇登记失业率45左右本市市民各类基本社会保障覆盖面98左右本市成片二级旧里以下房屋改造面积万平方米五年累计400享受社会化养老服务人数占全市老年人口比重10以上数据来源上海十一五规划同策观点城市居民家庭人均可支配收入的持续稳定增长尚不能对普通市民购买住房形成有力支撑。因此，对旧里改造的力度控制将对房地产的刚性需求进行一定的控制。另一方面，老年人口比例不断增大，老年服务需求增大，老年服务类设施的房地产是目前房地产市场的一个空白点。5）浦东综合配套改革试点，国有经济战略性调整，非公有制经济增加值占全市生产总值比重达到50左右，利用外资质量和水平进一步提高，国内外跨国公司和企业集团的地区总部及国际机构进一步集聚。开放型经济体系框架基本形成，城市国际化提高。多种所有制经济共同发展图数据来源上海十一五规划综上所述在宏观调控和政府对房地产产业比例有所调整的背景下，上海外向性经济和金融、物流中心的建立将对其房地产市场形成新的支撑。产业聚集和服务产业的迅猛发展将大力推动上海郊区房地产发展，形成新的市场亮点。2、优化产业结构加快形成以服务经济为主的产业结构未来几年，上海将继续坚持“三、二、一”产业发展方针不变，逐步形成服务经济为主的产业结构，优先发展现代服务业，制造业形成产业创新升级，完成产业结构转变。1）、优先发展现代服务业未来几年，上海将着力打造一批现代服务业集聚区。中心城区将进一步吸引国内外各类服务机构，完善高端服务功能；充分利用历史文化资源和工业建筑，规划建设一批知识密集、多元文化、充满活力的创意产业集聚区。郊区要推进建设若干各具特色的生产性服务业集聚区。主要有以下几点数据来源上海十一五规划重点发展金融业。围绕国际金融中心建设，积极发展金融辅助产业。重点发展物流业。围绕国际航运中心建设，完善深水港、外高桥、浦东空港和西北综合物流园区等物流基地的服务功能。重点发展文化及创意产业。着力促进文化休闲娱乐业、创意等产业发展。建设一批各有特色的数字文化内容产业基地和园区，加快文化功能区域和核心产业基地建设。积极发展会展旅游等产业。建设若干大型旅游基础设施，推动会展旅游业与相关产业的融合发展。稳定发展商贸、房地产等产业。发展新型商贸业态，调整和优化商业布局结构，加快推动郊区、社区、交通枢纽型商业发展。积极稳妥发展房地产业，完善房地产市场体系，优化供给结构，保持适度规模，加强交易秩序监管，保持房地产价格基本稳定，延伸发展房地产服务，推进房地产业持续健康发展。同策观点从以上现代服务业的范围来看，上海产业将逐步形成分功能、多业态、广布局的局面。对房地产市场主要有以下几点影响金融和物流的重点发展将有效带动人流、物流、资金流聚集，形成巨大的需求和购买力。对创意文化产业和旅游会展产业的加大投入将形成多个具有自身特色的创意园区和会展设施，提高物业附加值，并对周边房地产市场形成辐射作用。加快郊区、社区、交通枢纽的商业发展将使郊区房地产配套匮乏的问题得到有效解决，并进一步促进郊区房地产发展。2）、形成先进制造业聚集和创新基地布局制造业方面，将依托大产业、大项目和大基地建设，大力推进工业向园区集中，促进产业集群化发展，形成产业集聚优势。基本建成国际汽车城、精品钢铁基地；加快上海化学工业区、国家级微电子产业基地（包括浦东微电子产业带、漕河泾新兴技术开发区和松江工业园区等）和生物医药基地建设；着力推进临港新城装备产业基地和上海船舶工业基地建设。加快杨浦、彭浦、桃浦、吴泾等传统工业集中地区的改造、调整和转型。加快工业向国家级、市级工业园区集中。到2010年，市级以上工业区增加值占全市工业增加值比重达到75以上。创新基地布局方面，将深化“聚焦张江”战略，推动紫竹科学园区、杨浦知识创新区和松江大学园区建设，实现园区、校区和社区联动发展。建设一批综合性、示范性的重大科技示范工程，推进科技世博园、智能新港城、崇明生态岛建设。同策观点不论是先进制造业还是创新产业，都将走上产业集中发展的规模经济道路。老城区的土地将被置换出来进行新一轮建设，满足城区日益紧张的房地产供给，缓和城区房地产需求；而产业的整体搬迁和人口带动又将激发郊区地区的居住需求，形成巨大的市场，并逐步形成一个个新型卫城。3、大力推进新郊区建设，稳步推进城镇体系建设上海将努力建设与现代化国际大都市相适应的社会主义新郊区，形成城镇体系框架。到2010年郊区城市化率达到75。按照“1966”城镇体系规划目标，上海将建设一批与上海国际大都市发展水平相适应的新城、新市镇，促进中心城区人口疏解，吸引农民进入城镇，提高郊区的城镇化和集约化水平。其中数据来源上海十一五规划1）、加快推进以嘉定、松江和临港为重点的新城建设按照逐步建设成为服务功能完善、人口集聚功能较强的现代化综合性城市的要求，依托产业基地、开发区和高速公路、轨道交通等重大基础设施，重点推进嘉定、松江和临港新城建设，加快其它新城的规划与建设。2）、大力推进新市镇的开发建设按照建设成为形态和功能各具特色的现代化新市镇的要求，依托工业园区、高速公路节点和综合交通站点，继续推进试点城镇开发建设。同策观点无论是新城还是新镇的建设，都可以看出其主要是依托产业基地或者是工业园区和交通枢纽，这与前面所述的上海市将逐渐形成产业聚集区的房地产需求和在交通枢纽处完善周边相应地区的商业配套不谋而合。由此说明，产业聚集区周边将形成一定程度的房地产需求。4、本章节小结上海的整个宏观环境将极大的推动和促进上海房地产市场的发展，主要表现在以下方面一方面不断增加的大量外来常住人群有力地支撑了房地产市场的需求；另一方面随着人均消费能力的提高带动了居住消费能力的提高，为整个房地产市场的可持续发展提供了经济的保障。上海市稳定的宏观经济增长走势保证了房地产产业的稳定发展，并且其合理的增长速度和房地产对GDP贡献比重的下降也增强了房地产市场的抗风险能力。未来几年上海高科技产业园区的发展，将引入大批高科技、高收入产业人才，将有力地支撑未来高品质房产的需求和发展；金融和物流的重点发展将有效带动人流、物流、资金流聚集，形成巨大的房地产消费需求和购买力。对创意文化产业和旅游会展产业的加大投入将形成多个具有自身特色的创意园区和会展设施，提高物业附加值，并对周边房地产市场形成辐射作用。加快郊区、社区、交通枢纽的商业发展将使郊区房地产配套匮乏的问题得到有效解决，并进一步促进郊区房地产发展。产业聚集区周边将形成一定程度的房地产需求。二、浦东产业经济发展及城市结构地位研判（一）、浦东近年总体运行情况分析1、GDP增长108212511504179020000500100015002000250020012002200320042005GDP值数据来源浦东统计年鉴有资料显示，从年至今短短的年间，浦东实现了GDP的“三级跳”从1992年的“百亿级”跃升到2001年的“千亿级”，历时年；从“千亿级”攀上2003年1500亿的新标杆，只花了2年时间；而5年，浦东更达到2000亿元，同比增长达117，浦东的GDP在进入2000年后高速增长，反映出其经济活力不断上升，而随着十一五规划的落实，将会给经济增长带来持续的动力。2、人口因素1）、人口自然增长率和迁移增长率浦东新区人口自然增长率，从19902004年的十四年间，持续了一个负增长的态势，2001、2002年更是达到了236、228，主要原因是国家对人口的宏观调控起的作用。其次，负增长可以改善环境，有利于经济的长期发展。从宏观来讲，在亚洲国家人口出现负增长，对保持经济持续发展有利无弊。浦东新区迁移增长率，则呈现了高速增长的态势，究其原因主要是快速的城市建设发展和浦东新区开放开发所带来的巨大的人口导入。从上表中可以看出，92年、97年浦东新区的迁移增长率都是跳跃性的发展。2）、户籍人口和非农业人口数据来源浦东统计年鉴浦东新区户籍人数由于城市建设和经济发展，02到03年每年都保持近4万人的增加，2005年增加了近10万人。户籍人数增加主要是由于是人们对浦东区域认同感不断的增强，有很大一部分是在浦东新区购房后，而户籍入迁的。非农业人口在近几年也呈现了稳定增长的态势，主要是随着浦东开发开放、城市化的进程，大量原有农用地，不断开发为城市用地，大量的农业户口也随即转为城市户口。非农业人口的增加说明城市化进程在不断的加快，城市在向外不断的扩充，体现在房产方面，主要表现为房地产建设的不断开发。浦东新区人口增长分析204060801001201401601802002001年2002年2003年2004年2005年0001002003004005006007户籍人口非农业人口户籍人口增长率非农业人口增长率预计2007年至2010年，随着世博会的召开，浦东建设的不断深入，人们对区域的认同将进一步加深，浦东户籍人口将进一步扩大，将给房地产建设带来契机。3、浦东重点地区外籍人口分析1）、现状目前浦东地区的外籍人口主要集中于三个区域，即陆家嘴、金桥与张江。这三个区域均是有强大的产业优势而形成的园区。可以说，浦东地区的外籍人口的导入，与产业联系极其密切。区域总人口数陆家嘴182万金桥2224万张江1113万2）、目前重点人口分布我司通过对于浦东外籍人口的调研排摸，美国人的比例占据第一，德国、法国等欧洲国家人口也有相当的比例。可以说，浦东地区的欧美人士的比例超过了50。所占比例区域总人口数美国香港韩国新加坡欧州其它陆家嘴182万261012142810美国德国法国日本韩国新加坡其它金桥2224万37161362323（二）20072010年浦东整体发展规划研究1、浦东产业经济分析1）、总体发展目标实现两个率先20072010年，是上海基本确立“四个中心”框架的关键时期，也是浦东全面建设“外向型、多功能、现代化”新城区、率先基本实现现代化的关键时期。浦东将以国家综合配套改革试点和举办2010年世博会为动力，以增强国际竞争力为主线，大力实施科教兴市主战略。到2010年，浦东经济社会发展将率先基本实现社会主义现代化、率先全面建成小康社会，向着全面建成外向型、多功能、现代化新城区的奋斗目标迈进。生产总值达到3500亿元以上，保持两位数增长；第三产业占生产总值比重超过第二产业，达到50以上；地方财政收入达到200亿元左右；万元生产总值能耗达到045吨标准煤左右，接近发达国家平均水平；单位土地生产总值由35亿元增加到6亿元以上。2）、五大发展战略构筑新空间从浦东实际情况出发，其自改革开放以来一直以超出上海市其他区域的速度发展，并且这一发展速度在此后相当长的一段时间内还将持续保持下去。这就需要浦东在上海市整体发展规划的基础上，能够根据自身情况和凭借独有优势，发展出自己特有的一套发展战略支撑起其高速发展的车轮。浦东未来3年的发展将以五大战略引导，这其中既包括了上海市整体发展的一部分共识，也包括浦东自身的优势、机遇发展战略。创新推动战略。围绕综合配套改革试点和科教兴市主战略，大力推进知识创新和技术创新，世博带动战略。抓住世博会主要场馆设在浦东新区的契机，充分发挥筹备举办世博会的直接效应，以“世博品牌”带动浦东“十一五”时期经济增长、社会进步和功能提升，注重世博会对投资、就业增长的后续效应和可持续发展。区域化发展战略。以推进功能区域发展为重点，在东西联动、服务长三角、服务全国方面进一步发挥引领作用。产业高端和集群战略。以全市聚焦陆家嘴金融贸易区和张江高科技园区为契机，重点发展以金融为核心的现代服务业和以自主创新为核心的高新技术产业，不断提升产业能级，形成产业高地。综合环境优化战略。吸引和鼓励人才创新创业，加快与国际通行做法相衔接，为投资者高效提供各类资源和专业服务，降低交易成本，形成便捷友善、符合国际惯例的商务环境。建设“创新浦东”，以人才资源集聚支撑自主创新，建设“国际人才港”，吸引海外优秀人才到浦东创业和发展。3）、实现四个新突破在经济发展方面取得新突破。基本形成与上海现代化国际大都市新城区水平相适应的经济规模和综合实力。以金融为核心的现代服务业和以自主创新为核心的高新技术产业为突破口，产业结构实现根本转变，产业层次向高端化提升，经济保持持续平稳快速增长。在科技创新方面取得新突破。基本形成具有国际竞争力的科技创新体系。以“聚焦张江”为重点，围绕电子信息、生物医药、软件等高科技产业，加快形成具有自主知识产权和核心技术的高新技术产业链。在制度创新和扩大开放方面取得新突破。抓住国家批准浦东新区进行综合配套改革试点的契机，以创造适应国际通行惯例的经济运行环境。在城市建设和功能提升方面取得新突破。以“三港”、“四网”建设为载体，依托特色功能区域，不断拓展提升商品和要素的集散枢纽功能，总部集聚的资源配置功能，配套完善的商务功能和文化科技创新功能。2、浦东城市发展布局中央“十一五”规划建议指出，要继续发挥上海浦东新区的作用，带动区域经济发展。2005年6月，国务院第96次常务会议正式批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，把浦东建设成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区。这一切都说明，浦东将在上海经济的发展和变革中起到带头作用。而浦东经济超高速的增长率也奠定了其上海经济发展火车头的角色。一轴三带六区总体布局完善功能分区，发挥集聚效应浦东新一轮发展的总体布局是“一轴三带六区”，显现了浦东完善功能分区，发挥了规模集聚的优势“一轴”就是从虹桥机场到浦东国际机场的上海城市发展轴。“三带”就是以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江发展带；以“一江三桥”（张江、金桥、外高桥、孙桥）等国家级开发区为主体的中部发展带；以外高桥港区和浦东国际机场为依托的滨江临海发展带。“六区”一是以金融贸易为核心的陆家嘴功能区域；二是以科技创新为主导的张江功能区域；三是以现代制造和出口加工为主导的金桥功能区域；四是以国际贸易和海港物流为主导的外高桥功能区域；五是以会展旅游为主导的三林（世博）功能区域；六是以航空枢纽、空港物流、文化旅游为主导的川沙功能区域。同策观点浦东未来几年即将完成的功能分区和产业积聚战略将对浦东房地产市场进行有效划分，满足各板块产业的房地产需求。国际金融中心建设奠定陆家嘴金融核心区地位陆家嘴金融贸易区作为建设国际金融中心的重要载体，将加快形成以金融业为核心的现代服务业集群，加快形成以金融贸易、会展商务和专业服务等为主导功能的现代服务业集群。支持陆家嘴金融贸易区拓展发展空间，形成“一道三区”（世纪大道、陆家嘴金融区、竹园商贸区、花木生态文化区）的发展布局。政策面越来越倾向于浦东的金融中心地位。2005年8月10日,中国人民银行上海总部正式成立。上海总部主要以现有的人民银行上海分行为基础进行组建，作为人民银行总行的有机组成部分，在总行的领导和授权下开展工作，将主要承担部分中央银行业务的具体操作职责，同时履行一定的管理职能。国际经验表明，中央银行总部的设立与国际金融中心的发展存在着互动关系。设立人民银行上海总部，还有助于通过贴近金融市场一线的优势，推动金融产品创新和金融市场发展，扩大上海金融市场对国内金融业乃至亚太地区金融的整体影响力，从而加快上海国际金融中心的建设。ECBD规划ECBD是国际金融贸易中心的创新模式，也是未来金融贸易中心的发展方向。以电子数据交换、电子商务、电子金融等信息技术为基础，以电子货币为主要媒介。相对于传统CBD，ECBD更能体现全球性，通过信息技术使全球各经济中心紧密联系，各种重大经济事态都会在全球体系中“实时”反映。陆家嘴ECBD具有实体CBD和虚拟CBD双重结构，实体CBD由办公楼宇区、文化休闲区和住宅商贸区构成，改变传统CBD工作与居住休闲截然分开的状况，陆家嘴寸土寸金，要达到这个目的，就必须建设大量的地下休闲中心和地下商务区。虚拟CBD由基础信息、交易服务和开发创新三个平台构成，将建筑群体智能化，在现有网络设施的基础上，铺设天地环网，将陆家嘴中心商务区、北外滩、世博会址连为一体，利用强大的光纤网络建立全球金融数据交换中心，到时候，全球海量的金融商务信息在此交换汇聚，陆家嘴金融贸易区将成为真正意义上的国际金融中心。陆家嘴ECBD的总体框架为“一网四区”，一网是指ECBD的电子技术基础，浦东已在陆家嘴区域形成大容量、高速率、广覆盖的信息传输网。四区中，一是智能化办公楼宇分区，这是陆家嘴实施ECBD的核心，在地域上其处于中心区位，目前已有金茂大厦、汇丰大厦等75幢智能化办公楼宇。二是知识型文化休憩分区，它是陆家嘴ECBD建设进程中开拓出的又一功能增长极和新兴产业区，包括东方明珠、上海国际会议中心等场所。三是生态型DOHO居住分区，DOHODIGITALHOMEOFFICE就是指数字化家庭办公室，又称装备了数字化办公设施功能的智能化住宅。如今，陆家嘴区域内生态型高档居住区开发总面积已达710万平方米，包括19个国际标准高档楼盘，吸引了126万名中外人士入住。四是ECBD后台业务支撑分区，其位于中心区域之外，将依托强大的网络发挥着海量数据处理、容灾备份存贮和专项设备维护等多项作用。浦东陆家嘴ECBD的启动，将极大的扩展陆家嘴的发展空间。依托于强势的电子信息优势，可以突破现有的规划区域限制，将工作地点更向外延展。而同时，也将促进浦东地区配套设施以及居住的科技化进程。国际著名CBD案例介绍曼哈顿CBD曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（DOWNTOWN）,中城（MIDTOWN）,著名的街区是格林威治街和第五大街。在老城长仅154公里，面积不足1平方公里的华尔街CBD的金融区，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。加强纽约商务贸易中心功能，增强吸引力。随着城市的发展，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、15万套公寓及办公楼。在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的市中心区分担压力，规划机构加强了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。本世纪70年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。东京CBD新宿新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野。在成为副都心以前，新宿在消费、娱乐行业方面就颇具吸引力。进入50年代，随着日本经济高速发展，作为首都东京原都心即原中央商务（CBD）的中心三区（千代田区、港区和中央区），已不能适应形势需要，政府机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施等高度集中，交通拥挤，建筑高度密集。为控制、缓解中心区过分集中的状态，同时结合周边地区发展需要，1958年下半年东京都政府提出建设副都心（即新宿、涩谷、池袋）的设想，并首先从新宿着手。经过近30年的规划建设，新宿副都心已经在东京都的西部形成。目前，建成的商务区总用地面积为164公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米，并形成东京的一大景观超高层建筑群（共有40栋大厦），其中不乏百米以上的摩天大楼。为实现办公自动化所需的人均办公面积目标（715平方米/人），新宿还将计划建设新的超高层建筑，其中有8座百米以上的建筑。目前，新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业。随着新宿副都心的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使副都心的魅力大增，各行业更加积极地涌入新宿，首当其冲的是金融业。仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行，新宿已成为日本新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野。巴黎CBD拉德方斯拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区156万套，可容纳393万人，其中在商务区建设住宅101万套，可容纳21万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳183万人；并建成了面积达105万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有26万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客慕名而至。香港CBD中环香港中环区位于香港岛的核心区域，是香港的金融贸易心脏，70年代开始，随香港经济起飞而发展起来。香港CBD功能多样，商务、生活、娱乐、旅游结构平衡，集中了大量的金融、保险、地产及商用服务行业，清山、碧海、高楼构成别致的美丽景观。香港CBD制度透明、管理高效，成熟而标准，是跨国公司亚洲重要的地区总部。国内外著名CBD比较占地面积已建写字楼面积（平方米）高档写字楼平均租金水平（美元/平方米/天）特点巴黎CBD拉德方斯22平方公里247万33重视功能分区和环境设计建筑富有特色，法国最大的企业有一半位于这里。东京CBD新宿16平方公里200万26集经济、行政、商业、文化、信息于一体的商务区，以金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业为主要产业曼哈顿CBD5791平方公里约600万24跨国公司总部云集，是世界上就业密度最高的地区香港CBD中环2平方公里约250万23集中了商务、办公、信息交流、服务等现代功能为一体的中心区。上海CBD陆家嘴17平方公里107万1以金融、贸易为产业特色的综合性商业中心同策观点西方大城市CBD大致经历了（1）以商业为主功能混合；（2）专业功能分区的综合功能；（3）商务功能升级并逐渐向综合化、生态化发展三个阶段。大多具有交通可达性好、建筑密度高及行业分区三个特点。上海明确了以陆家嘴、外滩与竹园多于6平方公里的范围为上海发展中的CBD。陆家嘴金融贸易区是21世纪CBD的新成员，但近年来发展迅速，不断吸引国内外著名跨国公司的入驻，租金水平上涨较快，部分高档楼盘租金已接近发达国家水平。但参考同级CBD来比，未来无论是发展布局还是发展前景均有较大的空间3、本章节总结浦东产业经济发展将大力地推动浦东房地产的发展。一方面浦东作为上海市“十一五”规划多个中心建设的主要实施地，浦东金融、科技、物流的重点发展及其带动的多个产业的跟进和创新，将极快地弥补浦东目前面临的部分功能不足，配套不完善等缺陷，形成稳定而有序的产业链条，相互之间形成互动；另一方面，浦东多个高端、重要产业的集聚发展将引入极大的人流来满足产业经济发展的需求，形成巨大的房地产需求，这又将反过来激发其基础设施、配套服务设施的跟进建设。随着人口的大幅度涌入和人气的进一步聚集，浦东房地产市场也将步入自住需求大幅扩大的良性通道。浦东产业经济发展将推动城市的功能规划和分区，从而带动各板块产业的房地产市场的需求。西方大城市CBD大致经历了（1）以商业为主功能混合；（2）专业功能分区的综合功能；（3）商务功能升级并逐渐向综合化、生态化发展三个阶段。大多具有交通可达性好、建筑密度高及行业分区三个特点。上海明确了以陆家嘴、外滩与竹园多于6平方公里的范围为上海发展中的CBD。陆家嘴金融贸易区是21世纪CBD的新成员，但近年来发展迅速，不断吸引国内外著名跨国公司的入驻，租金水平上涨较快，部分高档楼盘租金已接近发达国家水平。参考同级CBD，未来无论是发展布局还是发展前景均有较大的空间四、重要事件影响1、奥运对中国经济的影响分析奥运会能够带来巨额的营业收入，对于一个国家来说，十多亿美元的直接收入虽然能够增加一定的直接收益，但这个只是三峡大坝投资额的1/10。而奥运会所带来的，更多的则是其带动了相关产业的发展，提升了一个综合国力。其所带动的相关产业主要为旅游业以及基础建设等方面。2008年奥运会主会场在北京，但是上海也承办了其中的一项即足球项目。作为分会场，上海也能够获得一定的旅游观赛客源。而同时，为了改善比赛环境，也势必会引导一定的基础建设。从而为城市带来面貌的改观以及在交通、通信、服务业等方面的质量提升。短期而言，受益于2008年奥运会庞大的体育场馆工程、城市基础建设工程以及其他项目的建设，建材行业获益较大。而水泥、钢铁是最基本的建筑材料，受益当然是首当其冲。根据专家预测，奥运会每年对基础设施建设的拉动在183个百分点左右；对住宅类房地产投资的拉动在006个百分点左右。但在整体来说，由于此次奥运主办方在北京，上海很难从中享受到较大的直接收益。上海将承办2008奥运会的部分比赛项目。上海作为中国面向世界的窗口，其在世人心中的地位是极其重要的。奥运会在上海设立分赛场，可以同策观点举办奥运会将给中国带来中长期的利益，使中国在基础设施建设方面连续多年增加投资，并促进中国旅游业的快速发展。2008年奥运会，上海也将承办一部分的比赛项目，这将推动上海基建的进一步开展。使更多的投资商以及开发商关注上海，从而引进更多的项目，对上海房地产是一次极其难得的机遇。2、世博会对上海经济的影响分析“走近EXPO2010”的计时雕塑品2008年奥运会可能给上海带来一定的利好预期，但是，与上海的2010世博会相比，这一部分的影响力是稍显薄弱的。上海成功申办2010年世界博览会，为上海的城市建设、环境保护、经济和社会发展、提升城市品位和市民综合素质带来了巨大的机遇和挑战。世博会将带来的主要经济效应有推动上海产业结构的调整、带动基础设施建设的升级、对GDP的贡献效应、增加就业机会以及后续经济效应等。另外，世博会还将给我们上海带来其他效应，如；推动发展中国家在国际经济活动中的参与度，提高上海的知名度和区域辐射效应等。上海便利的交通设施和配套设施、良好的接待服务、合理的价位等优势，都为上海会展业的进一步发展提供良好的条件。1）、促进宏观经济的快速增长直接投资带来的影响系统化建设城市基础设施世博会举办期间必将对上海市的会展用房、接待游客的餐饮、住宿、交通等基础设施提出新的要求，同时也会对上海现有的城市管理水平提出更高的要求。为了成功圆满地举办世博会，必将对城市的基础设施进行调整和再投资建设，也会更新和提高现代化管理的科技水平。所有这些，必将成为上海城市建设和经济快速发展的主要推动力量，有助于上海城市功能优化升级、促进第三产业发展、提高城市辐射能力、推动服务产品的系列化和标准化。加快城市信息化到2010年，上海信息化程度基本达到发达国家中心城市先进水平，成为信息技术创新能力强、信息资源开发利用程度高、信息产业国际竞争优势明显、亚太地区重要信息通信枢纽作用突出的城市。信息化建设将在都市圈的规划和建设、城市安全与防灾、交通一体化和智能化、可持续发展等方面发挥重要作用。信息化推动的高新技术将在世博会展示和活动、世博动迁、世博通信、世博场馆和配套设施建设等诸多领域中得到应用。美化市容环境在世博会期间，场馆是小展区，整个上海是大展区。这也是促动浦江两岸开发的重要契机。因此，我们才会看到东、南、北外滩的规划的实施。其中的主要目的就是对于沿江两岸景观的改造。另外，城市绿化的建设加大，也改观了上海整体的面貌。加强城市群内部联系世博会不单单是针对一个城市带来长久的影响，更重要的是，它是一个以会展为诉求的旅游项目。因此，必将带动上海周边地区的旅游发展。为了能够更加便捷的联通长三角的城市群，沪杭磁悬浮轨道交通也成为建设的重点。这样也就加强了浙江与上海的联系度。进一步确立了上海的龙头地位，深化了交通网络。推动旅游业的发展2010年上海世博会的举办权，将实现世博会历史上参观人数的突破，参观者预计将超过7000万人次，为历次之最。据预测，整个世博会期间，旅游收入达到800亿人民币，世博会每天客运能力提升到500万人次。随着世博会召开的临近，未来酒店类、旅游综合类公司将是资产重组的多发地带，可产生较为持久的热点，不仅如此，世博会对旅游业的发展的推动，还将是全方位、长期的和持久的，如能有效地推动旅游景区、景点的高水平建设，引入旅游促销新理念，将大大提升旅游业整体水平。2）、间接投资带来的影响城市布局调整滨江公园作为世博园区的核心，根据世博会的主题，世博园所在地原有的条件就很难满足它的需要。在世博会阶段，酒店、餐饮、娱乐等等都是必不可少的日常所需，必须具备一定的规模才能满足当时的需求。因此，现有区域的布局需要进一步的规划和改进。2010世博会吸引的是全世界的目光，而世博园区是此次盛会的核心区域，代表着上海当时的风貌和现状，因而要大力加强区域内的配套设施及整体布局。此块区域属于上海的老城区，保存了很多上海的老建筑及旧厂房，为迎合此次盛会的主题，必须将现有影响整体的建筑、道路进行调整，新建相关产业，例如酒店，餐饮等，提高整体地域水平。同策观点申博成功给上海房地产业带来了巨大的机遇和挑战。世博会的举办及整个房地产市场供求都会对上海商品房价格起影响作用。因为城市整体基础建设将有一个极大的提升，城市的外延扩散也将更为广泛。而同时，世博会也将在经济以及城市影响力方面对上海有一个质的改变，未来外来人口导入的速度将加快，这对上海整体房地产业是一个极大的促进以及长远发展的保证。预计未来几年上海商品房价格将稳中有升，而其中，以会展旅游所带动的巨大游客的动力，将在未来2年内极大的刺激浦东地区的商业地产的开发。3、迪斯尼乐园建设对上海经济的影响分析紫色地块便是政府预留建造迪斯尼地块目前，迪斯尼公司与上海政府基本谈妥合作事项，等待中央政府批示。而跟据官方发布消息来看，迪斯尼乐园最快也要等到2010年开园使用。这是一个较为远期的规划。游客数量单位万/年3401783102016200200400600800100012001400160018002000香港东京巴黎美国数据来源上海同策研展部从已有的几家迪斯尼建设的经验来看，迪斯尼乐园的建造对周边城市建设的带动作用是显而易见的。巨大的人流引入，无论是对于旅游业，其它相关各产业均带来丰厚的经济来源。2005年，上海旅游人次数量达到了9000万。而经营成熟的迪斯尼乐园的游客人次每年均可以达到1000万以上。可见其对于旅游消费的拉动水平。香港迪斯尼从开始建造起，其周边的地价就开始上涨虽然整个香港地产在97年之后一直处于低迷下跌通道中。“迪斯尼效应”不但令香港核心地区的旺角、尖沙咀和铜锣湾的商铺供不应求、租金上涨，而且还使大屿山、新界南等各区的一二手楼盘价格随之上涨，只因为这些地段均能每晚观看到迪斯尼烟花。同策观点拥有了这个竞争优势，政府就能以此为由头，发展当地的旅游观光产业，从而大规模开发基础建设。因而这个战略项目，能够把上海打造成为一个国际旅游胜地。如若迪斯尼能够进驻，将更大的引入外来游客数量，则上海的房地产业，尤其是旅游房地产如酒店、酒店式公寓等产品将获得极大的利好。并且，这一趋势将是长远而稳定的。4、本章节总结举办奥运会将给中国带来中长期的利益，使中国在基础设施建设方面连续多年增加投资，并促进中国旅游业的快速发展。2008年奥运会，上海也将承办一部分的比赛项目，这将推动上海基建的进一步开展。申博成功给上海房地产业带来了巨大的机遇和挑战。世博会的举办及整个房地产市场供求都会对上海商品房价格起影响作用。因为城市整体基础建设将有一个极大的提升，城市的外延扩散也将更为广泛。而同时，世博会也将在经济以及城市影响力方面对上海有一个质的改变，未来外来人口导入的速度将加快，这对上海整体房地产业是一个极大的促进以及长远发展的保证。预计未来几年上海商品房价格将稳中有升，而其中，以会展旅游所带动的巨大游客的动力，将在未来2年内极大的刺激浦东地区的商业地产的开发。未来香港迪斯尼的引入将有效促进当地的旅游观光产业，一方面将大规模开发基础建设；另一方面这个战略项目，能够把上海打造成为一个国际旅游胜地。如若迪斯尼能够进驻，将更大的引入外来游客数量，则上海的房地产业，尤其是旅游房地产如酒店、酒店式公寓等产品将获得极大的利好。并且，这一趋势将是长远而稳定的。贰、房地产市场分析一、上海房地产市场整体分析（一）、市场运行情况分析1、商品房开发投资额分析房地产开发投资额（亿元）6145995155666207209011175124602004006008001000120014001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年数据来源上海市统计局上海商品房开发投资在1999年出现了小幅回落后，从2000年开始，上海市商品房开发投资一直呈现高速增长态势。2004年的商品房开发投资总额超过1100亿元，大约是2000年的两倍，年平均增长率超过18；而2005年房地产开发投资额再次突破1200亿元。虽然受国家宏观调控的影响，上海2004年商品房的施工面积增