2007年10月成都房地产市场月度总结报告

10月房地产市场分析汇总PAGE12018/1/72007年10月市场月度总结报告一、月度房产政策解析生活困难，可提取公积金救急经过多次讨论、修改、完善的成都住房公积缴存、提取、贷款管理办法日前经成都市住房公积金管理委员会审议通过，本月在全市范围内实施。今后即使不购房，因为生活困难，也可以提取住房公积金了。据悉，成都住房公积金管理使用率达7488。远远超过国家相关部委规定，位居全国前列。首次明确“在职职工概念。住房公积金管理条例规定，住房公积金的缴存对象为在职职工。此次出台的公积金缴存管理办法，首次对“在职职工”这个概念作了明确。所谓在职职工，是指在国家机关、国家企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇么营企业和其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体、企事业和其他级织常驻本市代表机构中工作，并由单位支付工资的各类人员不包括外方及中国港、澳、台人员）包括与单位签定聘用（劳动）合同或虽未签定合但形成事实劳动关系的职工。缴存基数为上一年月均工资。公积金缴存管理办法规定，单位应定期向职工公布单位住房公积金缴存情况。职工个人住房公积金缴存基数职工本人上一年度月平均工资，职工本人月平均工资为职工本人全年工资总额除以12。新录用和新调入的职工缴存基数为录用或调入当月职工要人工资总额。对缴存住房公积金有困难的单位，经本单位职工代表大会或公会讨论通过，并经住房管理中心审核，报住房管理公积金管理委员会批准后，可以降低保存比例或缓缴。生活困难也可提取公积金救急。新的提取办法适当放宽了提取使用住房公积金的条件。除原先规定因为住房消费和职工丧失缴存住房公积金条件的情况可提取公积金外，提取办法这规定职工本人、配偶及其直系亲属因重病、大病造成家庭生活严重困难，也可提取公积金。此外，“与单位终止劳动关系两年仍未冰业，且家庭严困难的“和”与单位终止劳动关系的男性满50周岁、女性已满45周岁，未再就业，且家庭生活困难的类人群，只取提供相关证明，也可以提取公积金。点评此项政策的实施，无疑是给中低收入家庭住房困难带来了一个喜讯。但此项政策须注意，同一住房贷款或首付只能二选一，提取办法规定，职工在同一年度当中发生多项住房消费行为且符合规定的，只能以其中一项住房消费行为申请住房公积金一项住房消费行为申请提取住房公积金一次。同时，职工购买自住住房时，对同一套住房已申请了住房公积金贷款的，不能再同时现再提取住房公积金用一南征北战款，便可在尝还贷款一年以后凭相关证明材料提取住房公积金用于偿还住房公贷款本息。国土资源部制止土地违法违规决不心慈手软16起土地违法违规案件被通报，国土资源部表示制止土地违法违规决不心慈手软。10月房地产市场分析汇总PAGE22018/1/7国土资源部27日下午召开新闻发布会，向社会通报了各地查处的16起典型土地违法违规案件。这16起土地违法违规案件分为三类一是查处“以租代征”非法占地，共八件，分别是北京市查处房山区青龙头村非法占地建别墅案，天津市查处东丽区新袁庄村委会非法出租耕地案，内蒙古自治区查处包头市德顺特钢有限公司非法占地案，上海市查处上海大地木业有限公司非法占地案，安徽省查处宿州市泗县经济开发区非法租赁集体农用地案，河南省查处洛阳市华以集团非法占地建设高尔夫球场案，陕西省查处咸阳市华西纸业有限公司非法占地案，甘肃省查处静宁县县城东拓工程“以租代征”非法用地案。二是查处违反土地利用总体规划非法占地，共五件，分别是辽宁省查处灯塔市土佳屯村非法占地案，山东省查处临沂市经济技术开发区非法批地案，湖北省查处武汉翔宇铸造有限责任公司非法占地案，湖南省查处蓝山县人民政府非法批地案，广东省查处英德市热水湖温泉项目骗取批准用地案。三是查处“未批先用”非法占地，共三件，分别是河北省查处肃宁县国土资源局非法占地建别墅案，江苏省查处常州市新闸街道办事处非法占地案，浙江省查处平湖市九龙山度假区土地违法案。上述16起案件涉及违法用地81932亩，其中耕地32418亩。点评国土资历源部应对上述违法违规用地采取相应的措施，进行依法处置，如果土地闸门失守，对土地违法违规行为蔓延之势不采取有力措施，就会使得本应被限制、禁止的固定资产投资项目得以落地，土地调控政策措施难以落实，坚守18亿亩耕地红线面临极大压力。实事求是地说，土地违法违规现象之所以屡禁不止，有外部制度、体制不健全的原因，也有内部执法不严格、改革不到位、工作跟不上的原因。对土地违法违规行为的处理，往往失之于宽、失之于轻。这种状况一定要切实转变。要敢于执法，敢于碰硬，敢于曝光，不怕得罪人。要严格依照相关法律法规办事，该查处的坚决查处，该处理违法责任人的坚决处理责任人，决不姑息迁就，决不心慈手软。国土资源部付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书国土资源部表示，一些开发商只缴了部分出让金就分割取得土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款，进行滚动开发，容易造成拖欠土地出让金，引发金融风险，不利于房地产市场健康发展。2002年国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定，受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。近年来，一些地方存在受让人只缴纳部分出让价款，地方政府就按土地受让人缴纳出让价款的数量分割发放建设用地使用权证，土地受让人再用该建设用地使用权证申请抵押，并用抵押贷款支付剩余土地出让价款。这种行为违反了国家有关土地出让的规定，给开发商以少量资金囤积土地留下余地，容易造成新的土地闲置、工程烂尾，不能形成有效住房供应，增加了金融风险。为此，国土资源部近日颁布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定对土地出让价款缴纳和建设用地使用权证书发放进行更明确规定。要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。未缴清全部出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分10月房地产市场分析汇总PAGE32018/1/7割发放国有建设用地使用权证书。也就是说，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。点评这样规定一是有利于加强宏观调控，促进市场公平竞争，防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二是避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权证，并以此作抵押向银行融资，增加银行的风险；三是有利于保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。央行宣布10月25日起再上调存款准备金率05中国人民银行13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13的存款准备金率标准，达到近年历史高点。这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，而上次央行上调存款准备金率是在9月25日。对照近几次上调时间可以发现，央行上调存款准备金率频率逐步加快。点评此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。此次上调存款准备金率05个百分点，可冻结银行体系资金超过1800亿元，一定程度上有利于缓解银行流动性过剩局面。国土部防开发商“圈地“单宗土地开发建设禁超3年为防止开发商“囤积”土地，国土部要求，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。国土部已经下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70。通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。10月房地产市场分析汇总PAGE42018/1/7在土地供应的批后监管方面，国土部此次的通知要求，对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，各地要依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。同时，对于闲置土地的处置，通知规定，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。点评开发商“囤积”土地，大面积“圈地”，难以形成有效的住房供应，房价高涨。对此，对成片开发建设的土地，要统一规划，统一进行基础设施建设，分块供应，以增加土地供应的宗数，防止大面积圈占土地现象的发生。此举是为了防止开发商囤地提价，同时鼓励开发商之间竞争，加快住宅上市的速度，并有利于房价更接近市场价格，避免大盘的垄断性价格的出现。国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款”国土资源部正式发布最新版本招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令），明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。此次规定第二十三条中指出“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”点评开发商获得部分土地使用权之后进行银行融资并开发销售，而销售回款被用于后期循环开发，如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。等于说，开发商在这一过程中承担了最少的资金压力，而政府和银行成为大船的两根船桨。这样一来，很大一部分的风险实际上被转移到了金融机构，如果某个运作环节出现问题，就可能会造成一系列的风险爆发。过去一年多来，全国范围内产生了越来越多的“地王”，土地出让成交价格动辄就有数十亿之巨，开发商们的大手笔也让人开始怀疑其现金支付能力。此政策实际上提高了开发商进入土地市场的门槛，必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，对于开发商资本规模的要求显得更高。另一方面，如果土地款必须一次性全部付清的话，今后将很难再出现所谓的“地王”。二、土地市场一10月土地供应市场分析2007年9月成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地29宗，总面积为312030亩。与去年同期相比，供应面积明显呈上升趋势，升幅达到36946。与上月相比，土地供应面积同样呈现比较明显的上升趋势，土地供应增加75703亩，环比上升3203。10月房地产市场分析汇总PAGE52018/1/7其中，主城区新增土地供应16宗，新增供应面积为71659亩。1土地供应量同比上升3694610月份，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌的宗地29宗，共计312030亩。与去年同期相比，今年10月的土地供应宗数有较大幅度的上升，同比上升8125；同时土地供应面积也大幅增加，增幅达到了36946。本月温江区域土地供应放量，4宗地面积超过1220亩，平均宗地面积300亩以上；另外双流区域本月土地供应面积也超过1000亩，拉动本月总体供应放量。2商住用地供应占97793温江、双流平分秋色4土地整体平均规模1076亩/宗10月房地产市场分析汇总PAGE62018/1/7二10月土地交易情况分析1总体概况2007年10月成都市土地市场共计交易土地23宗，成交面积196617亩，成交土地的平均规模为8548亩/宗，总成交金额为7703168万元，平均土地交易单价为39179万元/亩。与去年同期相比，今年10月成交土地的宗数增加了16宗，成交面积同比上升22857。其中，主城区本月成交土地15宗，总面积为67704亩，总成交金额为64383485万元，平均交易单价为95096万元/亩。成都市2007年10月成交土地情况表区域数量宗比例面积亩比例平均土地规模亩主城区1565226770434434514郊县83478128918655716114总计23100196617100008548注土地成交信息统计截止至2007年10月31日（资料来源成都市土地资源局）2成交特征分析（1）区域成交量分析温江成交面积占全市总量的6207（2）土地成交量同比上升5071。（3）土地规划用途商住用地占据市场（4）成交价格整体平均价格为39179万元/亩小结综合整个10月份土地市场的整体供销情况分析，本月市场有两个特点一是主城区土地市场保持供销两旺的趋势。主城区范围内本月新增的15纵供应土地成交14宗，市场行情依然看涨；二是温江区域的土地放量，该区域本月推出4诘220亩，平均规模超过300亩/宗，并且全部成交，其供应量和成交量均列本月第一。结合110月土地市场情况分析，上半年土地市场相对平淡，进入下半年以后，土地市场整体形势走高，市场供应、成交量基本保持较高的水平，土地价格一路攀升高，商品房市场保持快速发展的势头。三10月成交土地可开发量情况分析07年10月份，成都市土地市场成交土地196617亩，根据容积率及其它规划条件初步测算出可开发建筑面积约为33127万。其中，住宅物业的可开发建筑面积约为28614万平米，商业物业的可开发建筑面积约为4513万。四土地市场基本特征和发展趋势1总体供需特征10月房地产市场分析汇总PAGE72018/1/710月份供应土地29宗，供应面积为31203亩，成交21宗，成交面积为170591亩，供应比为1261，土地市场仍然上供销两旺。与去年同期相比，土地供应面积和成交面积都呈大幅上涨趋势