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2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892007年天津市房地产市场报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789目录第一章宏观经济分析311社会经济状况312城市规划7第二章天津房地产市场现状分析821整体情况822结构情况923影响因素1024天津楼市政策影响分析11241现有政策运行结果判断11242未来政策趋势判断1325天津楼市未来趋势分析15251需求判断15252供给判断15253价格判断16254结构判断16第三章天津市主要区县房地产状况1831和平区18311概述18312商品住宅市场成交走势分析18313区域入市新楼盘介绍吉利经典193142008年市场展望1932河北区20321概述20322商品住宅市场成交走势分析20323区域入市新楼盘介绍弘泽风度213242008年市场展望2233红桥区22331概述22332商品住宅市场成交走势分析23333区域新入市楼盘介绍万通上游国际233342008年市场展望2434河东区24341概述24342商品住宅市场成交走势分析25343区域入市楼盘介绍东尚名居253442008年市场展望2635南开区262008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789351概述26352商品住宅市场成交走势分析27353新区域入市楼盘介绍上城豪苑273542008年市场展望2836河西区28361概述28362商品住宅市场成交走势分析29363新区域入市楼盘介绍华侨御景湾、世纪梧桐公寓293642008年市场展望3037西青区30371概述30372区商品住宅市场成交走势分析31373新区域入市楼盘介绍八栋适家、社会山313742008年市场展望3238津南区33381概述33382商品住宅市场成交走势分析33383新区域入市楼盘介绍领世“空中邻里”343842008年市场展望3439东丽区34391概述34392商品住宅市场成交走势分析35393新区域入市楼盘介绍维尔蓝堤、远洋新干线353942008年市场展望37310北辰区373101概述373102商品住宅市场成交走势分析383103新区域入市楼盘介绍大通一番街、御龙湾龙庭3831042008年市场展望39311塘沽区403111概述403112商品住宅市场成交走势分析403113新区域入市楼盘介绍贻港城、融科心贻湾4131142008年市场展望422008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第一章宏观经济分析11社会经济状况(1)滨海新区将成为中国北方的浦东,政策倾斜为天津提供良好发展宏观环境中国第三个区域经济合作板块环渤海经济圈的核心城市天津已经成为中国新经济增长的领军城市,随着滨海新区的开发开放纳入国家十一五计划,天津的经济得到了飞速的发展。2007年19月天津完成GDP3601亿元,同比增长148,从全年来看,2006年天津市完成GDP435915亿元,同比增幅达到1789,与北京、上海和重庆历年GDP比较图可以看出,天津虽然在GDP总量上保持排名第三的地位,但03年以来GDP增速超过北京和上海跃居四大直辖市第一。政策的倾斜为天津提供了良好的发展环境,空客A320总装线落户天津滨海新区;2007年9月6日国务院正式批复天津市滨海新区成为我国新一代运载火箭基本型工程研制基地;2007年11月18日温家宝总理与新加坡总理李显龙在新加坡签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议,中新生态城正式选址天津滨海新区。这一系列利好消息不得不让人振奋,滨海新区将成为中国北方的浦东。(2)天津城市化进程不断加快,住房缺口依然很大2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892006年天津市户籍总人口达到94889万人,其中,非农业人口为57104万人,农业人口为37785万人。随着天津城市化进程的不断加快,城镇居民数量大幅上涨,比例不断增加。城镇人口从1990年的48545万人增长到2006年的57104万人,上涨幅度达到1763。城镇人口占比逐年增加,从1990年的5604上涨到2006年的6018,上涨了414个百分点。从2006年人口分布来,市内六区人口占主导地位,比重达到4059。根据20052020年的规划,天津中心城市包括主城区和滨海新区,而主城区又包括现在的市内六区和环城四区的部分地区。将来天津城区人口将大幅增加。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789随着天津市经济发展和现代化水平的提高,近年来天津市外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势,天津常住人口已经突破千万,并持续增长。人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求;根据20052020年天津的城市规划,到2020年天津城市化水平将达到90,不断增加的需求为房地产开发企业扎根天津打下强有力的需求基础。(3)城镇居民人均可支配收入总体呈增长趋势,住宅市场有效需求不断增加2003年以来,人均可支配收入进入了高速增长期,2006年居民人均可支配收入为14283元,同比涨幅达到13。2003年以来天津经济的快速增长已有目共睹,居民生活水平不断提高,人均可支配收入持续快速增加,2006年达到14283元,居民人均可支配收入的大幅增加为住宅市场的持续稳定发展提供了有利条件。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178912城市规划“一轴两带三区”市域空间布局描绘了未来天津城市蓝图一轴“武清新城中心城区滨海新区核心区”,西联北京,东至天津港,中间以天津中心地区为核心,城镇密布,该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分,西端与北京城市总体规划确定的东侧发展带相连,东端通过主城区紧密连接滨海新区。两带“宁河、汉沽新城滨海新区核心区大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城”构成的西部城镇发展带。三区指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。“一轴两带三区”首先,明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向,与北京城市总体规划确定的东部发展带对接,促进产业分工与协作。其次,将“两带”作为市域城镇集中发展建设的地区,加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带。第三,在市域北部、2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789中部和南部,规划三个生态环境建设和保护区,首次将生态环境建设和保护区作为天津市空间布局结构的一部分,协调城市建设与区域生态保护的关系,把宜居的生态城市作为未来城市发展重点。第二章天津房地产市场现状分析21整体情况(1)07年楼市迎来新一轮猛涨,下半年市场表现为量价齐升2007年天津市商品住宅市场成交量走势在春季以及7月后呈明显分化,7月楼市进入新一轮快速上升通道,9月达到顶点为12863万平米,成交量同比增幅平均达到2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317896574。2007年5月以前,天津市房价持续了06年以来平稳的上涨态势,而6月以来天津房价形成了新一轮的快速飙升势头。78月间全市成交均价达到6183元/平方米,同比增幅达3465,截至11月全市房价平均水平为6647元/平方米。经过此轮快速上涨,天津市各区域房价被重新定义,价格越上新高位。可以看到,07年特别是下半年以来,价格持续高涨的情况下,成交量依然爆发性增加,同比2006年呈现量价齐升的局面。22结构情况2007年区域特点市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒根据2007年111月全市商品住宅成交量分布图可以得到,滨海三区、近郊四区市场的快速崛起和发展使得其市场份额正紧逼市内六区。市内六区一直以来是天津楼市的风向标,6月以来成交量快速上升,9月更是高达4251万平方米,房价一再大幅上涨并未阻挡强劲的需求,市场所营造紧张气氛使得大量消费者跟风买涨。市内六区受土地供应紧缺、地价大幅攀升的影响,住宅新增供应量将急剧锐减且供需矛盾的紧张加剧也导致房价水平大幅上涨,迫使部分购房者不得不转向近郊区县。经过06年近郊四区普通住宅市场的大力开发,目前区域已成一定规模和市场效应,消费者认可度明显上升,红磡领世郡、万科假日风景、首创宝翠花都以及东丽湖万科城作为区域内领导楼盘在07年表现抢眼。随着07年9月底多宗地块的出让,天房、首创、华润、华侨城等知名开发企业进驻双港、华明新家园居住区,可以预见,近郊区县将成为热度飙升、升值前景最为看好的住宅聚集区。滨海新区的开发开放吸引了大量的开发投资和投资购房群,普遍看好区域发展潜力和上升空间。开发区、上北生态区、空港物流加工区、响锣湾商务区以及中新生态城落址都2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789使得“滨海”概念发挥至极致,相较新区经济发展速度,房地产市场已先行走在前端。下半年塘沽老城区、上北生态区以及开发区楼盘全面开花,新增供应量的大幅增加拉动7月成交量快速上涨,随后在9月达到高位3970万平方米。23影响因素(1)天津楼市目前仍处于健康水平,并未出现深圳等一线城市有价无市局面2007年10月以来,深圳、广州等一线城市出现成交量甚至价格的下滑,紧缩个人房贷的金融政策、土地、保障性住房等密集的政策导向都使得市场在疯狂后开始回归理性。10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套,较9月份下降一半以上,而11月上旬,深圳新房日均成交仅在30套左右。分析深圳楼市此轮变化,主要是大量的投资客抛盘所导致的。而与之区别的是,天津楼市的主要支撑仍为本地居民庞大的自住需求,旨在打击投机性需求的调控政策对天津市场影响有限,整体仍然是上升的良好势头。伴随着价格水平上涨到新高位,购房者也进入调整期,10月全市成交量环比出现下滑,但同比2398增幅以及3季度前期需求“井喷式”提前释放,短暂回落也是较为正常的,11月全市成交8975套,较10月增加632套,年末一些楼盘加大营销促进了消费者对高房价的消化,巨大的需求量支撑天津楼市依然健康前行。(2)地价攀升以及热点区域供需矛盾加剧成为今年房价快速上涨的主因开发商高价拿地成为此轮房价上涨的直接导火索8月1日,金地集团以2267亿元将天津市河东区津塘路南侧一号桥地块收入囊中,楼面价近6800元/平方米。8月2日,深圳振业集团以1060亿元摘得河东区新开路东侧“津东新(挂)2007078”地块,楼面价高达8805元/平方米,楼面价已明显超出在售项目的售价,周边众多项目随即封盘上调价格,单价上涨1000元/平方米以上的楼盘在50以上,一些热点区域楼盘也是轻松突破万元/平方米大关。07年截止第3季度,天津住宅(商住)用地共成交76宗,地块面积77657万平方米,非市内六区占比9674,其中,近郊四区和远郊五区县分别成交30和32宗,土地面积36072和29702公顷,分别占本年全市土地成交面积4645和3825,且成交价格屡创新高。众多品牌开发商的涌入大大提升了近郊区县土地价值,这也必将是未来天津住宅市2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789场发展的重点区域,因而年内津南、西青、东丽、北辰等一些近郊区县在售住宅价格全面上涨。市内土地供应稀缺,供需矛盾加剧促使价格水平仍继续大幅上涨市内六区楼盘以及土地供应急剧减少已是不争的事实,从招拍挂情况来看,07年13季度市内六区住宅(含商业综合地块)土地供应面积仅为3265万平方米。07年市内六区仅有和平区的吉利经典,南开区中新城上城之上城豪苑、天房峰阁,河西区天津公馆、梧桐公寓,红桥区万通上游国际以及河北区富水一方为纯新盘入市,而供应量较大的楼盘07年底都已近销售尾声,如海河新天地、天津富力城、百合春天等。旺盛的需求、有限的供应量,供需矛盾的加剧使得房价必定持续大幅上涨,目前市内六区均价已在9000元/平方米以上,品牌楼盘多在1100012000元/平方米以上,未来价格仍有进一步大幅上升的空间,产品结构调整是重点。房价水平的上涨使得一些购房者不得不转向近郊区县,而土地市场的活跃也使得07年内津南区、西青区、北辰区房价都上升至新台阶。24天津楼市政策影响分析241现有政策运行结果判断从2005年“国八条”算起,到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障,再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令(236号文),两年多时间里,调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉,在我国房地产发展史上实属罕见。2006年5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格的意见“国六条”配套细则实施以来,我们分析判断(1)宏观调控未达到预期效果,“堵”的政策思想不利于楼市健康发展2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892006年5月到2006年10月间出现成交量短暂回落,随后又逐步回升现象,是由于2006年5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格的意见政策实施对天津住宅市场影响的表现,从成交量数据来看影响不是很大,且影响的时间即成交量回落的时间只有三个月。2007年10月天津住宅成交量环比大幅下降,11月有所回升;一方面是因为2007年9月中国人民银行、银监会共同发布通知要求严格住房消费贷款管理,提高第二套房房贷首付,要求比例不得低于四成政策的影响,但不是最主要原因;另一方,天津住宅市场不同往年,旺季提前至7月,79月市场需求提前得到满足,且价格已达到相当高位,是导致2007年10月住宅成交量大幅下滑的原因。随后11月成交量又有所回升达到9626万平方米。政策调控前后的价格变化,2006年5月住宅价格达到4981元/平方米,随着5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格的意见“国六条”配套细则实施,67月价格有所下滑,7月价格回落到4487元/平方米。但是天津住宅自住需求的旺盛,使得住宅价格逐步回升,经过3个月的逐步回升2006年10月回升到4871元/平方米。随后市场由于市场的需求旺盛,加上土地价格的日益攀升,住宅价格得到持续的增长,2007年11月达到6647元/平方米,同比上涨3018。(2)金融环境及政策的影响表现为提高二套住房首付比例及提高房贷税率,遏制市场投机和缩小投资利润空间2008年,提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789付比例以及贷款利率将不断上涨。对于投资者来说,100万元20年房贷,需要增加10万元左右的利息,投资利润空间缩小,对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久前国家发改委也公开表示,未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策,而对投资性住房采取较严厉的抑制政策,同时限制外藉人员购房。此项政策的实施,对于天津住宅市场来说影响很小,一方面是由于天津住宅市场的需求结构主要是自身居住需求而不是投资;二是由于天津住宅市场极其旺盛,供不应求的状态仍将持续一定时间。整体经济增长过快,CPI持续升高,通胀、热钱涌入压力导致加息预期浓厚,仍将遏制房贷的过快增长07年内CPI指数不断上扬进入高警戒线,国内通胀压力增加,固定资产投资增速过快以及外资涌入现象明显,为抑制流动性过剩,年内央行频繁数次加息,08年加息预期浓厚,对天津住宅购房者来说资金成本压力增加,但紧缩房贷打击市场投机的金融政策能够促进天津房地产市场价格健康稳定发展。汇率持续上涨,人民币不断升值,吸引国外资金的涌入中国楼市,促使价格上涨近年来,人民币汇率持续上涨,人民币升值的预期会吸引国际投资商投资国内房地产,可能会引起房地产价格的上涨。从较近期的角度分析,如果人民币升值成为多数人的预期,而且人们认为人民币升值的空间较大、持续的时间较长的话,会引起投机行为的加入,比如国外的资金流入,吸纳人民币,加快人民币升值的速度。这样在短期内可能会引发有人预期的那样,国外游资流入国内房地产业。在这种情况下,对房地产市场的发展是有利的,由于外资的进入有利于房地产价格上涨。242未来政策趋势判断(1)温家宝总理新加坡访问指明未来政策方向2006年5月17日,温家宝总理在国务院常务会议上提出针对房地产市场提出“国六条”,时隔一年多,温家宝总理又于2007年11月19日在新加坡访问指出“近些年来房价上涨较快,人民有很大的意见”。明确提出应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下,采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给,并特别强调,“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789扩大中低价位住房供应将是政策主旋律非保障性住房将采用市场调节手段为主对于过度炒作投机,政府将通过紧缩金融政策予以打击廉租房的比例与房价/家庭收入比的高低存在着密切的正向相关关系。我国目前一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12,远远高于国际上的35倍的标准,且我国房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。温总理明确表示“明年我们将加大廉租房建设的力度。”“经济适用房大多数是面向中产阶级”,是对长期以来片面强调房地产市场化发展的矫正,以及对建立“以经济适用房为供给主体”的供给体系的一种回归。多形式、多层次城镇住房供应体系将逐步建立,把住房供给进行有效的分层中,高档商品房将主要依靠市场进行调节,但对恶意炒作投机将予以严厉打击。目前出台的多项金融紧缩政策就是为了防止中高档住宅市场的过度投机。(2)未来政策对天津楼市的影响分析2008年住宅市场供应将大幅增加,供需矛盾将得到一定缓解针对温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学发表演讲时所涉及到应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下,采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给。可以知道2008年市场的调控政策主导市场不再打压市场供给,而是大幅度的增加供应,尤其是要增加廉租房、经济适用房的供应来满足中低收入群体的住房需求。政府将加快土地供应,并督促提高开发企业的开发速度,加快市场供应,缓解供需矛盾。天津2007年启动的新家园居住区建设,其以普通商品住房为主,并规定按居住区住宅规划面积30的比例安排建设经济适用房。07年11月华明双港新家园开建,其中首推5500元每平方米限价房,天津随着10个新家园的开发建设,2008年天津普通住宅供应将大幅增加,市场的供需矛盾将得到一定缓解。政策出台将带来短暂的市场观望,实施后期将整体平抑市场价格根据以往政策出台对天津住宅市场影响,政策出台后将出现短暂的市场观望。比如2006年5月29日九部委颁布的关于调整住供应结构稳定住房价格的意见实施后,天津住宅市场2006年5月到10月间出现成交量短暂回落,随后又逐步回升现象;2007年9月第出台的“提高第二套房房贷首付”政策对天津楼市的影响表现,10月成交量下滑,11月有所回升。关于温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学演讲所引起的重大政策,预期是2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789明年4、5月份颁布,颁布后的三个月内天津住宅市场将出现观望,成交量会有所下滑,但随着后期实施的进一步深入,中低价位住房成交比重将逐步提升,成交量将回大幅回升,这样会拉底整个天津的住宅成交价格。普通商品住宅价格涨幅将放缓,高档住宅尤其是别墅有加速上涨的可能经济适用房、限价房的供应,将会引起住宅需求结构的改变;随着经济适用房及限价房的不断成交,由于其成交价格较低且成交量增加将平抑天津整体商品住宅价格,涨幅将趋缓。但是,2008年政府将依旧严禁别墅用地进入市场,稀缺性导致价格高涨,此外,城市范围扩大,距离感明显降低,别墅将形成更加稀缺的区位优势。高档住宅包括洋房、高档公寓以及别墅市场依赖于市场的供需状况决定价格升降,土地的稀缺性显著,价格将持续大幅上涨。25天津楼市未来趋势分析251需求判断08年天津楼市将继续保持稳健发展趋势,有三方面原因支撑楼市稳步发展(1)是改善型需求依然强劲,需求结构较为健康(2)是随着08年奥运会的到来,奥运经济对楼市促进作用将日益显著(3)是随着滨海新区开发开放的不断深入,必将给天津楼市以持续得支撑252供给判断未来两年近郊四区将成为市场热点,住宅市场供应将集中放量2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789随着天津城市的扩张以及市中心的土地不断稀缺,住宅(商住)用地供应不断向郊区发展。06年全市住宅(商业)用地供应的9203集中在非市内六区,其中近郊四区共成交1538万平方米,占全市土地成交面积的6386。进入07年以来,截止第3季度,天津住宅(商住)用地共成交76块,成交土地面积达到77657万平方米,非市内六区的成交土地比重进一步加大占到9674,其中,近郊四区土地成交面积尤为突出,成交土地面积达到36072公顷,占本年全市土地成交面积4645。由于政策将强化开发企业土地开发、形成供应推出市场,近郊四区未来两年的住宅市场供应将大幅放量,成为天津普通住宅市场的热点区域。253价格判断住宅市场郊区化发展引发全市价格结构性调整,整体均价涨幅将放缓根据2005年以来的住宅土地供应,天津住宅用地逐步向郊区县、滨海发展,市中心住宅用地供应不断减少,因而市中心价格会持续上涨,成交量会有所下降。而2006年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量,未来两三年住宅市场的供应也将大幅放量,需求也将发生多层次的结构性调整,这对天津整体住宅市场成交均价的增幅会有所抑制,但其中的热点区域如津南、开发区价格仍会相当高位运行,各项目所面对的客户群较为集中,高端客户群将进一步分化和稀薄,普通项目存在相当的竞争压力,均价涨幅也将随之放缓。另一方面,别墅土地供应越来越少,成交价格涨幅将明显大于普通住宅。由于别墅客2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789户群都属于真正的财富阶层,有着理性的财富观念,房产仅是作为他们处置个人财富的一种方式,且房产在个人财富中所占的比例会有一定的限度。预计08年别墅市场价格仍会快速上涨,财富阶层的购买力往往不会受到政策调控影响而削弱,仅是购买心态更为平稳,可挑选的余地更大,滨海新区的财富吸引力也会吸引大量外地投资客来此购置豪宅。254结构判断城市南部外围将形成高端市场积聚区,东、西部以中档及保障性住宅为主大梅江的带动逐步形成了天津消费者南部“高档居住区”概念,津南成为新兴高档居住区。到07年前三季度津南区已成交14块,成交土地面积达到14175万平方米,集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商,将以打造低密度的高档住宅为主要发展方向,其产品设计多样化,涵盖公寓、洋房、别墅等多种物业类型;而西部的西青以及东部的东丽主要规划建设中档住宅以及大量经济适用房及廉租房。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第三章天津市主要区县房地产状况31和平区311概述和平区房地产业经过几年的发展,可开发空间已逐步趋于饱和,由于该区域土地资源的稀缺性日益凸现,其房价不断地攀升,在天津市内各区一直处于领跑位置。目前,该区域商品住宅开发主要以高容积率、高密度的高层公寓为主,产品档次以高档房为主。在住宅户型设计上呈现两极分化的局面,一方面高档公寓户型面积偏大,其主流产品多在120平方米以上,如犀地、同方瞰和平等;此外还有部分小面积公寓产品,以60平米小户型为主打产品,如金茂现场等。312商品住宅市场成交走势分析数据来源天津中原投资顾问部数据库根据天津中原投资顾问部跟踪测算,预计和平区2007年商品住宅成交量313万平米,均价9880元/平米。2007年和平区商品住宅的交易高峰出现在69月份,这四个月的成交量占到前11个月成交总量的535。9月份之后,成交量开始迅速回落,但房价却加速上涨,形成“有价无市”的局面。出现这种局面,一方面是由于政府出台了房贷新政,不2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789少的购买者采取了观望的态度;另一方面,则是部分开发商捂盘惜售,导致市场需求相对上升。此外,11月份修订的房地产“限外令”也对区域成交产生一定的影响。2007年和平区商品住宅市场发展总体呈现不均衡态势,主要表现在成交量和均价的两极化走向。111月份,和平区商品住宅成交总量同比2006年下降46,均价却同比上涨204。2007年内,11月份房价较1月份上涨了31。之所以出现这种趋势,主要有两方面的因素一是今年和平区较少新盘上市,供应不足;二是今年和平区投资性购房的比例增加,投资带动了房价上涨。313区域入市新楼盘介绍吉利经典该楼盘地处地铁1号线沿线和南京路核心商务区,是目前天津城市核心区唯一精装修项目。项目占地6400平方米,可销售面积3万余平方米,采用小高层设计,15层,地上一至二层为商业公建2层式商铺,三至十五层为住宅。该项目毗邻滨江道商业区和南京路商务商贸区,地理位置优越,交通十分便利,周边教育、医院等配套较完善。但是,由于项目被旁边的吉利花园高层所遮挡,因此房屋采光受到很大的影响。该项目于2007年10月开盘,其中两栋楼已经整体出售,可售楼号只有8号楼和9号楼,8号楼一梯两户,9号楼一梯四户,共计150套,开盘均价16300元/平方米。目前,销售率达到35左右,最高成交单价达到19000元/平方米。3142008年市场展望由于和平区区域面积较小、可开发用地极度稀缺是和平区楼市的主要特点,这也决定未来和平区商品住宅市场的增长潜力相当有限,市场供应将不会大规模放量。未来,投资性购买成为该区域住宅市场的主要动力,房价仍将保持稳步上升的趋势,预计08年和平区商品住宅均价同比上涨在15左右,成交量与07年基本持平。未来两年,和平区房地产市场将呈现更为多元化的发展趋势,各类型物业之间的关联2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789将愈发紧密,商品住宅以单一物业形式开发的几率会越来越小,综合体项目的开发将成为主流,商业、写字楼、酒店式公寓等物业的供应量将不断增加,并逐渐占据区域商品房市场的主导地位。08年和平区房地产建设成点状辐射,一个中心点是南京路商务商贸带,该区域的市场成熟程度在全市居于领先地位,目前有多个在建和规划中的综合体项目,如天津中心、君隆广场、金康地产贵阳路项目,以及沿线多个地铁上盖项目等。另一个中心点是功能性商业商贸项目的开发,包括列入天津市二十项重大服务业项目的和平路滨江道商贸区和金融城项目。这些综合项目的陆续上市,将对区域经济的增长起到关键的拉动作用。32河北区321概述河北区本年度表现平平,上市项目相对较少,年初开盘的“弘泽风度”、“宏业广场”及下半年二期组团开盘的“北斗星城”,推动了市场上的新增上市量,区域内其它项目均属后期楼座的尾期推售,且多以大户型产品为主,区域市场供应结构失衡。在成交量上同比去年有所增加,主要缘于本期销售的面积区间以大户型产品为主,直接推进了成交量数字的增加,预计2007年度区域成交将在35万平米左右。随着天津房价的整体上扬,河北区的成交价格也在直线上涨,但在今年上半年新增上市量不足8万平方米,房源的稀缺直接推高了产品价格,同时也为下半年上市产品的价格提升做了前期铺垫,使本年度的区域价格冲破7000元/平方米,创区域历史新高。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789322商品住宅市场成交走势分析数据来源天津中原投资顾问部数据库根据天津中原投资顾问部跟踪测算,2007年度河北区商品住宅总体成交量约为356万平方米,同比去年成交量增长约3;成交均价在7000元/平方米左右,成交均价上涨近22。市场需求的持续旺盛不仅推涨了市场成交量的猛增,也使区域的成交价格创历史性新高。2007年河北区月均成交变动相对平稳,低落高升的幅度较为平均,但9月份的成交量环比增幅近2倍,成为本年度最受关注的月份,由于区域内一直以来相对匮乏的新增上市量,使当月区域内“北斗星城”项目二期楼座的开盘释放了部分需求,从而带动了区域销售量的增长。而当月末国家出台的紧缩房贷政策,也使10月份的成交量未能继续保持火热的成交状态,直线下滑,导致黄金周的销售业绩并未能如开发商的预期所望。从销售均价上看,月均价格波动在10左右,未出现较大起伏的价格变化,但区域目前可售项目相对较少,促使市场价格在平稳中继续呈现不断上升的趋势,在年底显现的尤为明显。323区域入市新楼盘介绍弘泽风度项目位置河北区中环线育红路淮安西道交口2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789项目概况项目由弘泽建设集团投资,瑞源天津建设开发有限公司开发,总建3万平方米左右的4座围合式7层电梯洋房,小区内保留了37棵原生槐树和梧桐,绿化率达45,在高层住宅成为中心城区主要产品形式的今天,低密度的洋房产品实属缺罕,同时85的高出房率也使项目本身受到更高的关注。60140平方米的户型面积适中、南北通透、布局合理,提高了项目的自身综合品质。周边配套属河北区传统居住区,出行方便快捷毗邻中环线,两条地铁线项目周边有即将建成通车的地铁线,未来规划中的地铁五号、六号线;公共汽车线路10余条;周边商业购物、医院、学校等配套设施较为完善。开盘情况项目于2007年1月6日开盘,2008年6月份入住,开盘均价7000元/平方米,年内价格涨幅近25,销售已接近尾声。3242008年市场展望展望08年,河北区将打造“一城五带”的产业发展空间布局,“一城”以天津站地区和海河意奥风貌建筑群为载体,打造集枢纽经济、商务商贸、旅游经济、夜市经济为一体的“天津不夜城”。“五带”海河东路商务经济带、中山路文化商贸旅游经济带、金钟河大街综合商贸服务带、八马路生态休闲商贸带、南口路都市工业和创意产业带。届时将为周边楼盘项目的价值提升创造条件。未来区域的主要供应量将主要集中在以“富水一方”、“春和景明”三期为主要供应的月牙河沿线、依托中山路改造而兴建的部分住宅产品及“海韵家园”的小高层部分、“爱家星河国际”和“北斗星城”的部分余座,预计08年的市场成交将继续保持火热的增长态势,而成交价格仍会保持在现有价位上,但年度涨幅将会有所放缓。33红桥区331概述2007年的红桥区可谓是实现整体区域地产价值提升的一年。红桥区历来是中心城区中市场表现最低迷的一个区域,无论是成交量还是成交价格,而今年却实现了历史性的突破,主要还是归功于泰达城的两个项目“金领国际”和“万通上游国际”。纵观整个区域市场,供应体和销售热点也是集中在这两个项目上,除此,区域内的其它项目大多均于5月2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789前就已售罄,而此两个高档项目的定位在区域跟随市场利好的大前提下,价格也是一路高歌猛进,不仅使区域整体住宅档次有了质的提升,价格有了数字性的飞跃,也使区域的地产价值得到了有效的提升,2007年区域商品住宅成交约在29万平米左右,而成交价格将在6900元/平方米上下波动,在一定程度上也为后期开盘的项目奠定了价格提升的基础。332商品住宅市场成交走势分析数据来源天津中原投资顾问部数据库根据天津中原投资顾问部跟踪测算,2007年红桥区成交总量约29万平方米,同比去年成交量增加了约10左右;成交均价在6900元/平方米左右,成交均价也上涨了近35。区域2007年度各月的成交量随着区域上市量的变化而增减,市场主要供需体现在下半年,尤为明显的是6月份开盘的“万通上游国际”,该项目经过长时间的蓄水期,使开盘当月就拉动区域成交量环比近一倍的增幅,而随之“金领国际”项目二期的开盘销售、市场供应的集中放量,促进了下半年成交量稳定在月均3万平方米左右,成交均价几乎同时也从下半年开始冲破7000元/平方米,而后始终保持在此价格线上,主要由于区域内主要供应量来自泰达城内的这两个项目,加之其均属高档楼盘,从而带动了区域价格的不断攀升。333区域新入市楼盘介绍万通上游国际项目位置红桥区泰达城河北大街与新三条石交口2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789项目概况该项目由万通地产、泰达集团共同投资兴建,地处泰达城的R4地块,总建281万平方米,由11幢32层高层及部分别墅组成的街区式高档住宅。项目规划保留城市肌理,通过高层住宅、ROWHOUSE和PATIOHOUSE相结合,开放式的街区布局。户型面积区间在60160平方米,主力户型在125150平方米的二居、三居为主。周边配套项目地处泰达城内,泰达城规划有摩天轮、河岸休闲廊、思源广场、欢乐港大型综合商务区以及近代工业与城市历史博物馆等。周围交通路网发达。开盘情况项目一期于2007年6月3日开盘,2008年10月份入住,开盘均邻地铁六号线、交通出行便捷;周边配套完善,医院、学校、超市、邮局等。均价8000元/平方米,年内价格涨幅近19,一期已销售过半。3342008年市场展望未来,红桥区将着力打造“六大商业功能区”,包括“泰达城商务会展功能区”、“大胡同商贸集散物流功能区”、“大丰路现代商贸功能区”、“丁字沽商贸服务功能区”、“西沽文化旅游休闲功能区”、“水木天成商业服务功能区”,从而大力推动区域服务业的升级,优化房地产投资环境。在住宅产品的供应上,预计泰达城的另一高端产品“瞰海”将于明年初开盘,而位于芥园道的“华城领秀”项目也将上市,相同的是全部以中小户型为主,相信对区域内中小户型的需求将会得到一定满足,虽然明年将会改变以泰达城楼盘项目价格为基准的区域价,但相信毗邻其周边的项目价格与其价差不大,未来,红桥区住宅产品的价格将保持此发展态势。34河东区341概述河东区今年的商品房市场以普通中档住宅为主,区域内唯一高档楼盘“海河新天地”也将于年底售罄。区别于其它中心城区,河东区今年仍有多层产品面市,即“朝阳绿茵”和“米兰新干线”,而且销售成绩不俗。区域内的主要供应及成交出现在卫国道居住板块,板块内的“太阳城”、“阳光星期八”、“东尚名居”、“恋日风尚”等项目的销售成绩也很突出,由于河东区相对其它中心城区的价格较低,并且产品形式多样,处在中心与滨2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789海新区之间新城市走廊的战略区位,住房需求日益旺盛,并提升了区域内商品房的价格,预计今年区域商品住宅成交量将达59万平方米,而成交价格也将涨至6900元/平方米左右。342商品住宅市场成交走势分析数据来源天津中原投资顾问部数据库根据天津中原投资顾问部跟踪测算,河东区2007年度成交量约587万平方米左右,同比增幅16左右;同时成交均价也呈逐年上扬走势,成交均价约为6900元/平方米左右,同比约涨19左右。区域成交量猛增出现在8月份,由于当月新增上市项目较多,“东尚名居”、“太阳城”小高层产品及“恋日风尚”的开盘,均成为本月环比冲涨的重要原因,而随后“米兰新干线”的相继入市继续维持了区域成交量的不减,同时,新上市项目也在一定程度上推动了区域成交价格的上涨,如果17月份可以说价格是平稳的上下波动,而8月份的拐点,使之后几月区域的成交价格直线上涨,也对区域全年成交价格的拉升起到了推动作用。343区域入市楼盘介绍东尚名居项目位置河东区张贵庄东风立交桥下项目概况该项目开发商为由汇祺置业2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789有限公司,总建36万平方米,由3幢28层高层组成。地处中环线旁,100的小户型社区,首层入户大堂。主力户型约74110平米的小两室与小三室。周边配套项目处于“三横四纵”所组成的交通网络中的核心地理位置,沟通东西、纵横南北,刚刚建成通车的奉化桥东风立交桥快速路也为居住在此的居民出和提供了便捷,地处中环线,交通路网发达。周边配套完善,医院、学校、超市、邮局等。开盘情况项目于2007年7月8日开盘,2009年3月份入住,开盘均价6800元/平方米,销售为期三个月,已清盘。3442008年市场展望随着滨海新区的高速发展,作为市中心与滨海新区之间新城市走廊的河东区,将处在天津市经济中心战略东移的发展前沿。滨海新区开发热度的持续升温,使东部成为政府未来重点开发的新热点。区域的楼市也跟随此势头而保持良好的增长势头,卫国道板块内的“阳光星期八”三期、“太阳城”的优尚组团、“红城”以及轻轨沿线的“米兰新干线”二期、“格调竹境”、“朝阳绿茵”二期的部分楼座也将于明年陆续上市,成为08年的主要供需走向,而潜在地块相信也将于明年有所动作,未来的区域成交量将继续持增长趋势,相应成交价格也将呈平稳的态势向上微涨。35南开区351概述2007年是南开区商品房快速发展的一年,预计本年度区域成交量约在120万平方米左右,成交均价约在8500元/平米左右。成交均价较2006年涨幅约为30,成交量较06年稍有下降,成交量下降的主要原因是本年度南开区以及市内其他区域的房地产售价增长幅度较快,部分需求转移到城市周边区域。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789352商品住宅市场成交走势分析数据来源天津中原投资顾问部数据库根据天津中原投资顾问部跟踪测算,2007年南开区商品住宅的成交主要集中在45月份和89月份两个时间段。成交量最少的月份为2、3月份,主要原因是新年期间,是商品房销售的淡季。自9月份以来,南开区商品房价格普涨,同时在售项目的开盘量不足致使10月份以来成交量迅速下滑。本区域支持成交的主要供应板块为老城厢板块、黄河道板块、奥体板块。从成交均价上来看,一年来南开区成交均价的最高位为10月份的10000元/平米以上,最低为4月份的7100多元/平米。4月份之后区域商品住宅的成交均价基本保持持续的上涨状态,11月份的价格稍有下降,也基本上保持在9800元/平米以上。12月份本区域会有新的项目入市,部分项目可能推出新的楼座,预计12月份本区域的成交量和成交均价较11月份均会有小幅上涨。353新区域入市楼盘介绍上城豪苑项目位置南开区北马路以南周边状况项目位于南开区老城厢,北靠北马路,与大胡同商贸区一路之隔,西靠富力城在建项目,东临规划中的上城CBD,南接鼓楼商业街,项目周边多为高档住宅项目和繁华的商业设施,道路四通八达,教育、医疗配套齐全。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789楼盘风格纽约高档寓所的建筑风格,法国新艺术主义的景观风格产品特点精装修小户型入市时间07年6月开盘均价9000元/平方米3542008年市场展望在2008年度,南开区规划建设形成以老城厢、古文化街、鼓楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区;建设形成西南角、三马路地区的商业商务区;打造南马路、黄河道标志路,长江道汽车贸易街、鞍山西道科贸街,形成“六区三带”的多中心组团和电线结合的网络式布局。南开区是奥运场馆所在地,随着08年奥运会的召开和城市环境、城市基础设施的进一步改造、完善,良好的区域环境必将吸引更多的中、高端置业者,经过近几年的发展,南开区的主要成交板块基本上已经成为本市高档商品住宅集中的区域,如老城厢板块、奥体板块、水上板块等,未来一年的市场供应除以上板块继续提供支持外,长江道沿线、鞍山西道沿线也将陆续上市新的项目,可以预见,08年南开区商品住宅的整体成交量将基本与07年持平,成交均价必将进一步上涨。36河西区361概述河西区是天津市中心区之一,随着天津市城市基础设施建设步伐加快,地铁1号线穿越河西全境,加之快速路、立交桥的建设,旧路拓宽改造工程的实施,使八横八纵道路骨架基本形成。“十五”期间,新建具有现代风貌的高、中档住宅小区101个,建筑面积达510万平方米,已成为天津市高品质的生态居住区。河西区住宅项目主要分布在大梅江、海河沿岸、地铁沿线、快速路沿线等板块。河西区项目众多,整体档次较高,产品类型多样,成为天津市高档住宅区的代表。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789362商品住宅市场成交走势分析数据来源天津中原投资顾问部数据库根据天津中原投资顾问部跟踪测算,河西区今年商品住宅成交量和成交均价均有较大幅度的变化。从成交量方面来看,自2月份开始持续上升,直到9月份达到本年度的峰值,10月份开始逐渐下降。在成交均价方面,今年上半年商品住宅均价保持在一个相对稳定的水平,下半年开始增幅逐渐增大,9月份之后虽然成交量下降但是均价反而明显上涨,11月份均价突破10000元。预计2007年河西区商品住宅成交量会超过70万平米,环比去年增幅将达到8;商品住宅均价预计达到8891元/平米,涨幅28。由此可以看出河西区商品住宅整体成

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