城市更新旧城改造项目工作要点

1、旧城改造项目工作要点介绍,本报告是严格保密的,城市化进程不平衡,留下的顽疾,一是,政府主导模式,即政府是改造的主体，由政府投入大部分,资金进行改造，政府负责村民的安置补偿,二是由,政府和房地产开发商,进行改造的,市场改造模式,开发商,在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政,府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用,三是由,村集体经济组织或村民自行改造,改造资金由村集体经,济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方,面提供优惠或协助,深圳渔民村、田贝村改造,为什么要改造,如何改造,本报告是严格保密的,几个关键名词,村民的基层管理组织，相当于居委会

2、。股份公司对村民信息掌握,全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召,集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生,的矛盾,村民股份公司,对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做,详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补,办土地用地手续，房屋产权证等,，经过业主、开发商、政府部门,的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据,丈量、确权,新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比,是拆赔方案的核心。深圳一般是,10.8,还有拆一赔一,拆赔比,定向摘牌,拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自,己拿到,拆迁成本

3、,拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费,安置费、搬,迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到,还建面积的平米单位,本报告是严格保密的,与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长,至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作,区域经济,房地产项目价值链,市政基础,设施建设,七通一平,运营,管理,营销,销售,营销,销售,施工,管理,项目,融资,项目,设计,项目规,划定位,开发,招商,土地,出让,土地,融资,土地开发,项目开发,管理运营,拆迁,安置,向土地所有人收购土地,拆迁和安置,把土地出售,转让给房地产开发商或驻商,商业模式,房地产开,发商,代理商,中,介机构,

4、运营管理,商,进行宣传及,谈判等工作,以吸引开发,商,驻商来,进行土地开,发,在所购土地上规划并建造房地产等项目,把所建房地产等项目出售,出租给驻商,进行宣传及谈判等,工作以吸引驻商来,购买,租用已开发的,房产等项目,负责日常的运营,维修及其它管理,土地一级,运营,帮助开,发商,驻,商规划,总体及,单一项,目的建,设,本报告是严格保密的,在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段,前期准备,拆迁实施,开发实施,规划研究,编制实施方案,组建机构,项目招商,现状核查,制定拆赔方案,拟定优惠政策,规划报批,计划申报,物业核查公告,物业登记、确权,业主访谈,确定拆赔方案,拆迁动员,拆迁谈判,签定拆补协议,

5、土地供应申请,制定开发方案,编制详细规划,拆迁手续办理,发布拆迁信息,房屋拆除,办理前期手续,开发建设,风险控制,可前置,开发主,体的合法性确立,本报告是严格保密的,前期准备工作流程,规划研究,编制实施方案,组建机构,现状核查,制定拆赔方案,拟定优惠政策,规划报批,计划申报,规,划,局,区旧改办,拆迁办公室,市,政,府,市,政,府,主管部门,审,批,审,批,项目招商,本报告是严格保密的,拆迁实施阶段工作流程,物业核查公告,物业登记权属确认,业,主,访,谈,确定拆赔方案,土地供应申请,拆,迁,动,员,拆,迁,谈,判,拆迁办公室,区旧改办,开,发,商,区旧改办,业,主,审,批,签订拆补协议,谈判小

6、组,市国土局,股份公司,本报告是严格保密的,开发实施阶段工作流程,制定开发方案,编制详细规划,房屋拆除,办理前期手续,开发建设,拆迁手续办理,风险控制,区旧改办,规划部门,开发商,拆迁公司,拆迁公司,发布拆迁信息,区政府,本报告是严格保密的,旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切,美好愿望的实现都要基于,利益博弈,政府利益,企业开发利润及品,牌建立,旧改项,目,企业利益,改造后,区域价值提升，承担城市功能的城,市增长极,拆迁、建设模式,改造前,社区脏乱差，公共配套不,完善，区域价值被贬损,村集体,及村民利益,村民居住环境改善,城市归属感增强,村民社会保障增加,利益主体博,弈模型满足,各

7、方长短期,利益,城市功能完善,城市价值提升,旅游消费升级,政府、企业、村民三,房的利益动态平衡,本报告是严格保密的,三方在拆赔谈判中的具体分工和工作,负责村民的联系、召集、组织,作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作,保证拆迁稳定,已身作则，起到拆迁带头作用,拆迁政策和实施方案的宣传解释,股份公司和村民思想工作,负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案,联合各单位人员组成多个工作小组,谈判培训和准备,制定谈判策略,工作小组进驻大冲村逐户实施谈判,谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决,问题,政府,股份公司,不参与具体谈判工作,与股份公司和村民签订补偿安置协议,实施补偿,开发商,本报告是严格保

8、密的,开发模式,本报告是严格保密的,城市更新主要的运作模型研究,城市发展基金模式,Urban Development Fund,MUT,模式,Mixed Used Theory,SUR,模式（软性城市更新,IDP,模式（通过改建和开发计划来进行改造,实施策略,实施模式借鉴,运作过程,改造分期,见世联地产顾问丛书城市更新之市场模式,本报告是严格保密的,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式,Urban Development Fund,MUT,模式,Mixed Used Theory,SUR,模式（软性城市更新,IDP,模式（通过改建和开发计划来进行改造,城市发展基金以吸引私人投资为目的，将私人

9、资金吸引到对投资缺乏吸引,力的城市内城，从而推动城市更新运动，抑制日益严重的城市衰退,中央财政拨款,城市发展基金,城市内城更新工程,无偿资助,利润分成,低息贷款,私人资本投资,阳光海岸项目较难争取到,中央财政的拨款,三亚市年,GDP,不足,50,亿,财政收入不足,7,亿，市财,政较难投入,模式匹配度：较差,案例借鉴：英国城市发展基金,1982,本报告是严格保密的,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式,Urban Development Fund,MUT,模式,Mixed Used Theory,SUR,模式（软性城市更新,IDP,模式（通过改建和开发计划来进行改造,针对大规模的，多功能的城市

10、更新项目，由于单一主体，单次难以直接完,成，因此产生,MUT,更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与,完整性，保证单模块开发的资金收回,MUT,的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明,确的多功能配套地区的开发,本项目规划为多功能综合旅,游服务区，需要作区域功能,的全面改变,地块狭长，权属复杂，公间,比例较大，难以一次完成,模式匹配度：好,案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用,MUT,模式进行,改造开发的项目,本报告是严格保密的,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式,Urban Development Fund,MUT,模式,Mixed Use

11、d Theory,SUR,模式（软性城市更新,IDP,模式（通过改建和开发计划来进行改造,SUR,模式是软性城市更新模式,Soft Urban Renewal,的缩写，在时间应,用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是,采取边更新边搬迁的方式,在目前城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造,模式匹配度：较差,案例借鉴：澳大利亚,Vienna,镇的城市更新,本报告是严格保密的,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式,Urban Development Fund,MUT,模式,Mixed Used Theory,SUR,模式（软性城市更新,IDP,模式（通过改建

12、和开发计划来进行改造,这项计划目的在于对街区,进行空间改造,这种改造模式不宜于控制,改造进程，而且由多主体,参与改造的方式很容易降,低改造标准,大型开发商,小型开发商,小型开发商,区位最好,区位较好,区位不好,大范围，高层的高档居住区,小范围，四到五层的家庭住宅,小型的家庭公寓住宅,土地租金上升,政治经济实力,建造和出售,自助改建,模式匹配度：较差,本报告是严格保密的,大规模、多功能的城市更新项目主要采用,MUT,模,式,Mixed Used Theory,混合功能开发理论,大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直,接完成，因此产生,MUT,更新模式,适用环境：大型的，需要进

13、行全面的功能改变，且必须是开发目标,明确的多功能配套地区的开发,利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标,的实现,利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资,金收回,每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一,阶段建设使用,寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建,规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足,最初的规划目标,强有力的组织机构,模块划分，各自平衡,滚动开发,增长点的价值标杆,多角度互动,本报告是严格保密的,MUT,模式的组织实施流程,政府,规划组（委员会,开发商,确定增长点,招

14、标确定开发商,互动监督,制定总体设计,商定划分功能模块与开发次序,与承包商互动开发,本报告是严格保密的,部分安置、部分出售、分期投入、滚动开,发，是旧城改造项目的基本思路,滚动开发模式,利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民,剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发,成本中,该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原,居民利益，其次保障了开发商的资金安全，调动开,发热情，最后实现了区域更新的政府目标,项目开发策略,安置区,安置区,安置区,安置区,产生利润,下期居民,部分安置,下期居民,部分安置,下期居民,部分安置,食品厂出,售物业,儋州村出,售物业,四更园一期,出售物业,四更园二期,出售

15、物业,产生利润,产生利润,保障居民利,益实现,保障政府目,标实现,保障企业利,益实现,本报告是严格保密的,旧城改造中,7,种盈利模式,本报告是严格保密的,旧改项目分为一级开发收益和二级开发收,益两大类盈利模式,获取一级开发的,收益,获取二级开发和,土地增值的收益,自主开发,合作开发,承诺投资回报率,合作开发,按股份利润分红,项目公司取地自主开发,项目公司取地转让变现,合资公司合作开发,BOT,项目转让,熟地招标、拍卖、挂牌获取,土地出让金,通过项目开发和土地转让开,发，获取开发利润和土地增,值收益,1,2,3,4,5,6,7,下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例,本报告是严格保密的,模式一：城投

16、自主进行一级开发,三亚政府,阳光海岸拆,迁工作小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权,益,资,金,商业银行,债务,股权融资,信托,私募基金,签订协议,出让金,模式一运作过程示意图,城投单独进行一级开发,政府将熟地出让之后全额,返还给城投,本报告是严格保密的,城投自主进行一级开发模式评价,好处是利用财务杠杆,使得,利润最大化。尽可能的减,少股权融资，对于高利润,低风险项目来讲积累资金,的意义重大,城投需投入巨大的人力,物力、财力运作实施,单纯的政府背景具有较强的公信力,对政策的把握度高,能够保证项目的顺利实施,较高比例的债务融资所形成的杠杆效,应,资金压力过大,市场化程度低,操作

17、缺乏灵活性,容易抬高建造成本,利,弊,适,用,性,分,析,利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损,所需资金投入通过多角度融资能够解决,原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥,本报告是严格保密的,模式二,城投寻求合作开发，并约定投资,回报率,三亚政府,阳光海岸改,造领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权益资,金,土,地入股,签订协议,出让金,三亚城投通过约定投资,回报率吸引其他投资者,合作进行一级开发,实际上是一种融资性质,的合作，城投主导整个,开发进程，在阶段性一,级开发完毕收回土地出,让价之后，向合作方支,付承诺的投资收益,模式二运作过程示意图,其他,主体,注入资金,约

18、定投资,回报率,按约定投资回报率,本报告是严格保密的,城投自主进行融资型合作开发模式评价,城投对资金的要求和,投资者对短期稳定利润,的要求是合作的基础,合作者甚至并非房地,产企业，比如投资机构,基金公司等,缓解独自开发所造成的资金压力,城投主导开发具有较强的公信力,对政策的把握度高,固定合作方的投资回报率后，城投可,以实现利润最大化,风险独自承担,市场化程度低,不能调动投资者的积极性,不利于安抚原住民情绪,利,弊,适,用,性,分,析,利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损,只是针对特殊的个案，不具有普遍性,所需资金投入通过多角度融资能够解决,本报告是严格保密的,模式三：城投谋求战略性合作开

19、发，并按,股分红,三亚政府,阳光海岸改,造领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权益资,金,土,地入股,签订协议,出让金,战略性合作，是与卓越,的合作伙伴面向整各改,造和开发过程的长期合,作,城投与其他开发商合资,成立项目公司，操作具,体的一级开发项目，并,为接下来的进一步二级,开发奠定基础,城投靠安置土地或者土,地抵押贷款，以及与政,府达成的框架性协议作,为合作资本,模式三运作过程示意图,其他,主体,具体项目公司,注资,入股,按股分红,本报告是严格保密的,战略性合作进行一级开发的模式分析,缓解独自开发所造成的资金压力,能够保证项目的顺利实施,分散风险，同时也降低了利润空间,

20、良好的合作开发为二级开发打下基础,知名开发商的相互学习借鉴，并调动,了合作者的积极性,土地一级开发利润需要分享,利,弊,适,用,性,分,析,一级开发利润较低,价值上升空间较小的土地,成熟稳健的合作者，战略性的合作,项目有一定风险，受开发操作水平的影响较大,本报告是严格保密的,总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为,融资性合作和战略性合作两种主要形式,合作开发,承诺投资回报率,融资性合作,合作开发,按股份利润分红,战略性合作,描述,成立项目公司进行一级开发，与,合作方合同约定投资回报率,成立项目公司进行一级开发，双,方通过合同约定按照股份进行利,润分红,特点,城投独自承担一级开发的风

21、险,同时享受一级开发带来的较大土,地增值,合作双方分担一级开发风险，共,享开发利润,土地的,适应性,价值被较高贬损、或者经过一级,运营会有较大升值空间的土地,价值上升空间较小的土地,本报告是严格保密的,城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的,提升速度及其在项目整体中的重要性,土地价值迅速增值，是土地,出让的前提,因此，在出让土地之前的区,域营销、规划和形象宣传,基础设施、交通路网、绿化,景观建设、关键配套和边界,处理等必须先期着重投入,出让土地二级开发权,获得土地出让金,获得土地二级开发权,获得进一步增值收益和开发,利润,土地价,值,一级开发之后土地价值迅速攀升,到预期水平,一级开

22、发之后土地价值未达到预,期,周边关,系,周边配套和基础建设已经形成,周边配套和基础设施建设尚未形,成，地块尚有较大增值空间,重要性,属于相对次要地块，对于整体影,响不大（不包括,BOT,型项目,对于项目整体来讲意义重大，需,要对开发进程进行控制,本报告是严格保密的,模式四：城投取地自主进行二级开发,三亚政府,阳光海岸改,造领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,签订协议,项目后期城投自有资金,比较充裕,积累一定开发经验后,项目开发利润率高,一级开发结束后，应在,挂牌前对熟地价值作市,场评估，之后按照评估,价格通过土地空转来获,地，并以此作为再融资,的手段,模式四运作过程示意图,

23、净地,挂牌,出让,定向摘牌取地,项目,公司,二级,开发,赚取利润,本报告是严格保密的,模式五：城投取地转让变现,三亚政府,阳光海岸改,造领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,签订协议,城投自有资金比较充裕,需要在战略上控制土地,开发进程,土地需要一定时间来提,升价值,项目开发利润相对土地,增值利润较低,模式五运作过程示意图,净地,挂牌,出让,定向摘牌取地,土地,转让,赚取土地增值收益,控制土地开发节奏,净地,成立项,目公司,本报告是严格保密的,模式六：城投与其他公司合作取地进行二,级开发,三亚政府,阳光海岸改,造领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,签订协议

24、,项目开发利润率较高,项目开发进程需要控制,项目前期城投自有资金,比较紧张,项目前期缺乏足够开发,经验,模式六运作过程示意图,净地,挂牌,出让,定向摘牌取地,合资,公司,二级,开发,赚取利润,其他,公司,利润分成,土地,入股,资金,入股,本报告是严格保密的,综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权,根据具体情况获取二级开发和土地增值收益,土地价值在一级开发后尚未达,到峰值，将随项目进展进一步,增值,对于项目整体意义重大，必须,对开发进程进行严密控制的土,地,项目公司取地自主开发,项目公司取地转让变现,合资公司合作开发,直接获得土地增值收益,参与二级开发获利,项目后期城投自有资金比较充裕,积

25、累一定开发经验后,项目开发利润率高,项目前期城投自有资金比较紧张,项目前期缺乏足够开发经验,项目开发利润率较高，但整体利润相对,较低,项目后期城投自有资金比较充裕,项目开发利润相对土地增值利润较低,土地需要一定时间来提升价值,非重点地块，通过规划控制土地,本报告是严格保密的,一些非盈利文化娱乐项目也可以采取,BOT,项目招,商方式开发，城投通过协议获得招商佣金,BOT,项目招商面临的,问题是如何提供一个有,吸引力的盈利模式来吸,引投资者,BOT,概念,BOT,Build,Operate,Transfer,，即建设经营转让方式,是政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期,内负责项

26、目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚,取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府,如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入仍无法弥补,项目的亏损，则,BOT,项目将对开发商不具有吸引力,本报告是严格保密的,拆赔方案,如何确定拆赔方案,拆配比,旧改项目的关键点是拆迁，而拆迁的关键点就是找到各方的利益平衡点,本报告是严格保密的,拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿,实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种,方式,实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进,行补偿,货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现,有房屋建筑面积进行货币补偿,实物加货币补偿即

27、以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货,币补偿不全接受实物补偿的拆迁者,货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对,于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单,位建安成本价购买房屋,实物,货币,实物为主,货币为辅,货币为主,实物为辅,本报告是严格保密的,实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比,项目,原有面积,拆赔比,还建面积,框架结构房,34709,1,1.2,41650.8,混合结构房,562670,1,1,562670,砖木结构房,19555,1,0.85,16621.75,简易结构房,14560,1,0.6,8736,按照政府,政策规定,一般政府政策会有指导

28、拆建比。（见三亚政府,138,附件,在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为,10.8,左右，成熟旺区更高,村民一般要求拆一赔一,本报告是严格保密的,拆赔模式,完全市场化拆赔模式,市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成,的，完全根据村民意愿,有条件市场化拆赔,采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接,对现有私房按市场方式拆赔,准政策方案一,完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时,间界定仍由规划,国土部门,界定,准政策方案二,完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时,间界定由,集体股份公司,完全政策拆赔,若政府能够保证落实“有效界定建

29、房时间”（即界定合法违法,的标准）和“强制拆除违法建筑,两个关键,环节，项目能够按照政府政策要求完,全实施,政府强势，西部城市,建议从可操作性出发选择拆赔方案,如果侧重于操作风险最小应选择“有条件市场方案,如果侧重于维护两规，应选择“准政策方案,1,但必,须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认,可,本报告是严格保密的,月川村改造共形成六种补偿方案,补偿方案,补偿内容,村民方案,补偿方案一,现金补偿,120,宅基地,补偿方案二,现金补偿,120,宅基地,90,出租公寓,补偿方案三,现金补偿,120,宅基地,90,出租公寓,1,万集体用地,政策方案,补偿方案四,现金补偿,300,公寓

30、,90,出租公寓,1,万集体用地,补偿方案五,现金补偿,海航地块,120,宅基地,90,出租公寓,1,万集体用地,折衷方案,补偿方案六,现金补偿,120,宅基地,300,公寓,90,出租公寓,1,万集体用地,案例链接：三亚月川村旧改,本报告是严格保密的,具体拆赔方案,制定拆赔方案的技术路线,拆赔政策,分析,制定拆赔方案,方案初步设计,盐田历史拆赔分析,原有拆赔分析,综合分析,评价,拆赔方案内容及分类,拆赔方案制定原则,现状数据分析,确定初步拆赔方案,政策拆赔方式研究,确定拆赔标准,拆赔标准验证,方案评价,反馈意见分析,拆赔难度分析,拆赔标准确定,制定拆赔方案,现实条件,分析,本报告是严格保密的

31、,拆赔方案实施过程,选择总量较少的,村作为试点村制定可行,的拆赔方案,在改造范围内选取试点村,以政策或案例为依据初步制定,标准较低,的,拆赔方案并发送集体组织或户主,制定拆赔方案（初稿,分析大部分户主的真实想法和补偿底线,回收并分析反馈意见,对原方案进行调整并确定拆赔方案,调整并发布拆赔方案,以拆赔方案为基准在,村实施拆赔谈判,在试点村进行拆赔谈判,以试点村拆赔标准改造在范围内全面实施,拆赔,在改造范围内实施拆赔,本报告是严格保密的,拆迁补偿在实践中的细节,阶梯式的拆赔比,以,180,平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如,180,以下,按照全产权置换,180-300,补偿,90,300-

32、400,补偿,80,剩余的就按照货币补偿,只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以,实践中的最佳方式,首层赔偿商业,私房的首层是按,10.82,补偿集中商业；私房的二层及以上是按,10.88,补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区,得到集中商业的面积，并集中经营和管理,岗厦河原村,鼓励搬迁,村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对,于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁,在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励,10,配合丈量安置搬,迁，奖励,10,房屋货币补偿金额,居民组建物管公司,居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心

33、生活成本增加,解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会,商铺返还,低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低,层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理,以现状赔偿,对于没有产权、不合法的建筑，一般以现状为准进行赔偿，不去区,分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因,赔偿方式,鼓励搬迁,安抚村民,以现状赔偿,本报告是严格保密的,设定拆赔方案之关键,查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料,三方都确认。拆迁改造,之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予,赔偿,确权：确认建筑合法、非法的标准,关键是界定,建房

34、时间,但,在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在,时间长、操作难等问题。界定人由规划国土部门或集体股份公,司,可形成两套方案,可行性,违章私房普遍,产权关系混乱,面积超标严重,建筑强度大,业主来源复杂,建房形式多样,旧城改造区域的,普遍现状特点,本报告是严格保密的,经济测算及评价,本报告是严格保密的,经济测算基础及前提,拆赔比确定,比按,1,0.6,开发商最低利润确定,至少,15,的净利润,取地成本确定,享受暂行办法中的地价优惠,静态,or,动态测算,动态需细致到每年,核心就是挣不挣钱？挣多少钱,所以经济测算的基础就是财务知识：成本是什么？收入是,什么？最终的总利润是多少？成

35、本利润率多少,开发单位收益原则为,NPV0,IRR,行业基准收益率,本报告是严格保密的,拆迁成本包括村民旧房的拆除费及,过渡期间的安置费，有货币补偿的,还包括部分补偿金额,政府鼓励搬迁，会规定搬迁奖励费,按时签协议,10,按时搬迁,10,旧村改造项目中，一般土地成本,包括的拆迁安置费和取地成本,占总开发成本的,40%-50,左右,不可预见费,包括基本预备费,涨价,预备费,序号,开发成本,一,拆迁安置费,1.1,拆除费,1.2,安置费,1.3,搬迁费用,1.4,拆迁管理费,1.5,测绘费、评估费、拆除费等费用,1.6,不可预见费,二,地价,三,勘察设计费,2,四,建筑安装工程费,五,不可预见费,

36、2.5,六,管理费用,2,七,食品厂安置费,八,公共配套设施,总开发成本（合计,注：单价为按可销售建筑面积分摊计算的单价,开发成本：取地费用,拆迁费用,成本细项（总投资,开发成本,开发税,费,本报告是严格保密的,成本细项（总投资,开发成本,开发税费,销售费用,销售额,1-3,即相当于给代理公司的点数,销售税金及附加,营业税（收入,5,印花税（收入,0.03,城建税（营业税,7,教,育费附加（营业税,3,目前算总销售额的,12%-15,比较合理,预征土地增值税,每期销售总回款,1,不要严格按照国家规定来算，一般是预提,1,比较,合理,财务费用,借款利息支付（按照现时贷款利率来算,所得税,国家规定

37、,25,开发税费,销售费用,销售税金及附加,土地增值税（预提,结转,财务费用,所得税,本报告是严格保密的,收入细项,卖房,卖地,商业性物业持续经,营收入,注意,测算时每期销售面积需设定比例：如,3,年售完，第一年,70,第二年,20,第三年,10,销售售价根据市场有一个递增额度：如,年涨幅,5,根据项目情况，需要区分商业和住宅的,销售情况,案例：月川村旧改项目：销售收入表,每年销售净收入,每年的卖房总回款,销售税金,预征土地增值税,本报告是严格保密的,项目利润测算,营业利润,销售收入,营业成本,动态测算中，得出每年的营业利润,和净利润,税后净利润,营业利润,所得税,25,国家法定所得税率,得出

38、,每年的资金净流入,案例：月川村旧改项目：利润表,注意,在动态测算中，刚开始的营业利润需抵补前期的资金投入（开发成,本），（测算中有一个专项叫：补前期亏损）所以没有利润，当然,也不用缴纳所得税,本报告是严格保密的,项目经济收益指标及评价,每年净现金流量,每年现金流入,每年现金流出,动态测算中用，作为,后续测算的基础,采用净现值公式，得到每年的,净现值流量表,最后得出财务净现值、内部收益率、动态投资回收期,案例：月川村旧改项目：现金流量表,评价指标（一般标准,财务内部收益率,大于等于,行业基准利润率,20,财务净现值,i=12%),动态投资回收期,本报告是严格保密的,风险性分析,敏感性分析,经营

39、收入,万元,总投资,万元,税后利润,万元,成本,利润率,投资利润率,财务净现值,万元,内部,收益率,动态投资,回收期（年,容积率下降10,容积率上升10,销售收入下降10,销售收入上升10,基本方案,销售收,入变化,容积率,变化,项目敏感性分析表,因素变化情况,部分指标变化,敏感性分析结果,一般是测试容积率变化、销售价格变化对项目产生的风险,测试容积率、价格变化对于总收入、总投资、净利润、利润率,净现值,IRR,回收期的影响,本报告是严格保密的,内部收益率,IRR,使投资方案在计算期内各年净现,金流量的现值累计等于零时的折现率,内部收益率的“内部”说明它只与项目本身的现金,流量序列有关，与外界

40、无关，不需要给定折现率，可,以用来比较不同投资期限的项目,内部收益率是留在项目内部尚未回收投资的那部分,资金的收益率，它反映的是项目所占用资金的盈利能,力,财务内部收益率,FIRR,指标考虑了资金的时间价值以,及项目在整个计算期内的经济状况,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,4,年,第,5,年,第,6,年,第,7,年,NPV,IRR,方案一,200000,50000,50000,50000,50000,50000,100000,66,957.10,17,方案二,200000,0,0,0,0,0,407700,66,979.18,13,比较两个投资,方案的优劣,本报告是严格保密的,提高利润

41、率的主要方式及选择顺序,说明,引入货币赔偿。降低拆赔比可增,加可售面积，但会增加改造的实,施难度,修改规划土地性质，增加快速回,现物业的比例,提高容积率,增加商住用地面积,降低拆赔比,政府补贴,提高利润率的,主要方式,提高容积率可增加可售面积，但,对城市环境影响较大且受规划控,制大,提高利润率的效果明显但是决定,于政府财力,1,3,4,2,本报告是严格保密的,旧改的组织构架,本报告是严格保密的,比较理想的旧改项目组织结构,目前各个城市尚未成立专门的城市重建,局，在组织上未明确政府的职能主体,一般成立旧改项目小组，河西区出组长,各个部门参加。河西区房产局、规划局,综合执法局、信访办,查处违法建筑

42、工作办公室是日常监督和,控制违法建设的机构,规划和改造工作办公室控制土地用途,并有落实“确权”工作责任,组长,区委书记,常务组长（各,部门副局长,市,信,访,办,市,公,安,局,区,分,局,局,长,市,国,土,局,副,局,长,市,规,划,局,副,局,长,市,房,产,管,理,局,市,国,资,委,副,主,任,市,综,合,行,政,执,法,局,市,政,府,副,秘,书,长,查处违法建筑工作办公室,规划和改造工作办公室,常设国土房产局,常设规划局,居,委,会,股,份,公,司,本报告是严格保密的,旧改项目政府招商条件,根据各地块的功能、规,模、开发量大小等不同,情况分别制定选择条件,资金门槛，要求开发商必须

43、有,7,亿元的启动资金,本项目涉及住宅、商业等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较,好综合开发经验,有开发中心城社区的成功经验,最好有旧城改造经验,品牌房地产开发商优先,设定原则,开发商的资质、资金实,力、开发经验、品牌、旧,城改造经验、商业、办公,物业开发经验等，不同地,块考虑的重点应不同,考虑因素,招,商,条,件,条件确认,投标单位须提供拟投标地块改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安置,费、回迁房,50,的建设费、可销售商品房,35,建设费,投标单位须提供具体的改造实施方案和计划,投标单位须提供已开发建设的案例和经验,投标单位提供旧城（旧村）改造案例,投标单位的近五年的财务状况,本报

44、告是严格保密的,旧改项目可能的优惠政策,实施主体,优惠政策,三亚市河东区,在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下,制定适当的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行,可能的优惠政策有,土地出让收益返还,政府补贴,银行贷款贴息,政府投资建设公共配套设施和基础设施,行政事业性收费减半收取,相关手续办理享受“绿色通道”政策,本报告是严格保密的,各项手续的办理,立项手续,用地审批,规划审批,拆迁许可审批,建设工程审批,所需,资料,项目立项申请报告,项目可行性研究报告,项目建设所需的土地,环保审批文件,资金证明文件,需补充提供的其他材,料,改造合作协议,改造可行性研究报告,改造项目的规划方案,改造项

45、目的房屋产权资,料,改造地区所在农村集体,经济组织对改造项目的,意见书,改造实施计划和方案,建设单位资信证明,保证金,申请表,立项批文,建设用地方案图,关于用地条件的特别要,求,规划方案,用地批准文件,规划批准文件,拆迁补偿安置方案,拟拆除房屋业主姓名,家庭人口及产权部门提,供的产权资料,拟拆除房屋所在地段,面积、结构、用途及价,值,实施,主体,开发商,开发商,开发商,拆迁办公室准备资料,开发商申请办理,由开发商具体办理；拆,迁办公室负责协调简化,程序，节约办理时间,取得,成果,批准立项,签订土地出让合同,建设用地规划许可证,与股份公司签订“安置,补偿协议,建设工程规划许可证,本报告是严格保密

46、的,主要风险控制,银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁,许可批准之前，监管资金必须到位,资金到账时，旧改办、银行、开发商三方,签订资金专项监管协议,使监管行为符合,法律程序,旧改办与银行签定拆迁补偿安置资金监控,受理合作协议,参与各类协议的拟定，保证协议合法性,主要有股份公司与开发商合作协议、拆迁,补偿安置协议、资金监管协议等,保障改造中各项工作程序合法。拆迁改造,政策性强，诉讼风险大，在改造中程序一,定要合法，律师参与可发挥监督、保障作,用,专人研究、督办优惠政策的制定、办理,对本项目公共配套实施建设进行费用预算,并向上级申请资金,针对本项目建立绿色通道，简化相关手续,办理程序,补偿安置资金

47、不到位，村,民无法按时领取过渡费,开发商中途撤资或后续资,金不足,政府优惠政策无法落实,公共配套设施建设资金不,到位、各项手续审批程序,繁琐缓慢,补偿安置资金监管,引入律师,建立改造绿色通道,风险识别,本报告是严格保密的,旧改项目对于开发商的关键点,本报告是严格保密的,旧改项目关键点,拆迁进度,旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要,节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定,规划方案,容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益,和政府利益,拆赔方案,村民和开发商的利益冲突，涉及到拆配比、现状建筑,合法和非法的判别,经济测算,保证项目开发的市场可实现性,本报告是严格保

48、密的,旧城改造对于开发商的挑战,城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都,无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介,入旧城改造的主要原因,开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且,工作相当繁琐复杂。,困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存,在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；城中村改造,需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房,产、产权现状严格细化,对物权法理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关,的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题,最大的难题

49、就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意抢建,增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有,各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈,其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与,规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险,工程进度缓慢,利润菲薄,确权困境,法律难题,赔偿安置,容积率,本报告是严格保密的,旧改项目调研中应该关注的方面,本报告是严格保密的,在过去的两个多月中，项目组成员进行了,大量的数据收集与相关研究,进行的调查,进行的访谈,案例研究,进行的研究,现场踏勘,项目地块资源与四至,查勘,月川村现状调查,资料收集,月川村人口

50、、土地,建筑等资料,问卷调查,发放问卷,35,份,村民,月川村原居民,20,人,老干部安置区内的干,部,5,人,在月川村内拥有房产,的外来户,5,人,村股份公司,股份公司林董事长及,其他相关领导,村委会相关领导,开发商,万科、金地、复地,合富、恒大、双建,泰华,深圳田面村城中村改,造,深圳渔民村城中村改,造,深圳渔农村城中村改,造,宁波鄞奉片区改造,深圳岗厦村城中村改,造,珠海城中村改造,广州石牌村改造,海口玉沙村改造,三亚拆迁补偿标准研,究,关于月川村改造的相,关政策文件,三亚市城市规划设计,研究院关于月川新,城控制性详细规划调,整方案,项目周边土地、房地,产市场研究,补偿方案设计,开发模式

51、设计,本报告是严格保密的,深入一线，获得真实资料，访谈,调研,掌握村民改造意愿和安置补偿要求,调查的内容,调查的对象,统计分析,村民,家庭结构,收入来源,房屋情况,现状生活情况,对改造所持的态度,拆赔要求,租户,家庭结构及来源,收入来源,租金水平,现状生活情况,股份公司,成立背景,经营业绩,村民,村原居民,20,人,老干部安置区内的干,部,5,人,在村内拥有房产的外,来户,5,人,租户,5,人,村股份公司,股份公司林董事长及,其他相关领导,村委会相关领导,运用,Spss,Excel,等工,具软件对调查问卷做,数据分析,一般找到居委会,或者股份公司负,责人，由其发放,调研问卷。（可,能会产生费用

52、,本报告是严格保密的,END,村民方案操作性,政策方案操作性,折衷方案操作性,村民安置补偿方案,政策安置补偿方案,折衷安置补偿方案,技术路线,从改造目标出发,月川村现状,村民安置补偿要求,开发主体与开发模式,方案经济测算,旧城改造成功因素与关键环节,补偿方案设计,补偿方案可操作性分析,安置区选择与开发次序,实施策略,本报告是严格保密的,村内所有村民一致要求就地安置，满足村,民就地安置的要求是月川村改造的前提条,件,就地安置,100,全部村民都要求就地安置,月川村是一个风水宝地，祖祖辈辈都生活在三亚，是老三亚人，月川村比,三亚还要早成立。所以一定要就地安置,要就地安置，村子已经有几百年的历史了,

53、不愿意搬出村里,在月川村已经有几百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具体位置都,可以,要就地安置，村子已经有几百年的历史了，从上一代到现在，家里没人生,病，月川村是风水宝地，不愿意搬出村里,月川村民,国家、河东区、村居委会对改造的态度,中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定中指出,着力解决土地征收征用、城市建设拆迁、环境保护、企业重组改制和破,产、涉法涉诉中群众反映强烈的问题，坚决纠正损害群众利益的行为。,月川旧城改造开发思路表明“目标一是,确保拆迁安置项目符合绝大多,数群众的要求,最大限度的照顾村民的利益；目标二是安置好村民；,本报告是严格保密的,82,村民要求宅基地,货币补偿

54、,100,村民要求住联排别墅,90,以,上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会,82,村民接受货币宅基地补偿，其中货币补偿标准不能低于现在的建房成,本，宅基地补偿不能低于,120,由于目前村民已经没有土地，也没有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望,也能有租赁用房，使家庭能有稳定收入,希望赔偿一块地，补偿地后的房子要自己建，可以设计、规划好后,月川村民,产权交换,12,货币补偿,产权交换,82,货币补偿,6,联排别墅,100,90,村民希望未来能有稳定的收入来源,其他,10,稳定收入,90,希望改造后建设一些经营性物业，由村里来经营，使村里的就业增加，这样就,能获得固定的收入，如果一次性补偿，就算再多钱也会花完，最终根本无法维,持生计,补偿土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分红,月川村民,所有村民均反对公寓安置，要求住联排别墅,要改造月川？可以啊！把方案拿出来啊,我们住不惯公寓啦，不给地建,房子？那还谈什么，不用谈，肯定不可能的,改造了肯定要比现在好啦，不然改做什么我们不要住高楼，住什,么,当然要住有天有地、独门独户的房子啦,月川村民,本报告是严格保密的,考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我,们通过六项补偿内容的组合来设计补偿方,案,补偿内容,货币,宅基地,120,养老保险,工作和培