中山市国有建设用地容积率指标调整管理办法（试行）

1、中山市国有建设用地容积率指标调整管理办法（试行）第一章 总则第一条 为进一步规范我市国有建设用地容积率指标调整的管理，根据中华人民共和国城乡规划法、建设用地容积率管理办法（建规201222号）、广东省城乡规划条例、转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知（粤国土资利用函20113101号）等法律法规，结合我市实际，制定本办法。第二条 容积率是城乡规划重要的强制性控制指标，涉及城市基础设施和公共服务设施配套的承载能力，涉及建设用地使用权出让合同中的规划条件等诸多因素，为保障城乡规划的科学性和严肃性，须加强建设用地容积率的管理和监督。本市城乡规划区范围内，国有

2、建设用地容积率管理须符合本办法规定的要求。第三条 本办法所指的容积率是同一性质的建设用地，允许开发建设的强度（即总建筑面积与建筑用地面积的比值），关于容积率的定义及其具体计算方法，以国家相关规范标准为依据，以市国土、规划和住建部门共同认可的电子报批软件为计算手段，最终数值以房屋测量验收数据为准，并进行对照验收。市城乡规划局负责建设用地容积率的核定工作，国土资源、建设、房管、监察等部门按照各自职责，协同做好工作。第四条 建设单位及个人在开发建设中，必须遵守建设用地容积率的规定要求，容积率的调整须符合法律法规规定的程序。第二章 容积率调整的审批第五条 国有土地使用权一经公开出让，任何建设单位或个人

3、都不得擅自更改确定的容积率。在符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。第六条 未经过公开出让的建设用地，属于以下情况之一的非闲置用地，且用地性质符合中山市总体规划和所在片区控制性详细规划的，可以申请办理容积率调整：（一）协议出让或划拨的非经营性用地；（二）已协议出让（含转让）的经营性用地（认定基准容积率为1.5）；（三）非经营性用地已转功能为经营性用地（认定基准容积率

4、为1.5）；（四）纳入“三旧改造”的项目用地。（五）已批准规划条件且仍在约定的批复有效期内的经营性建设用地。（六）已经报建且已缴纳相关费用的项目申请方案调整，允许按照原有容积率指标（上限）重新设计，但相关规费须按照现行政策执行。但上述（一）、（二）、（三）种类型若存在以下情况之一，不得受理申请：（一）已办理过容积率调整的（即当前容积率已高于1.5）；（二）已取得建设工程施工许可证的；（三）同一项目首期已预售的，同一规划条件剩余土地申请调整容积率的；（四）有违法建设行为并受行政部门处罚或责令整改的。第七条 第六条规定的（一）、（二）、（三）类经营性用地允许容积率调整的区间范围为：非经营性用地容积

5、率不超过3.5，公益项目可在方案合理的前提下适当上调；商业服务业设施用地为1.5-5.0，居住用地为1.5-2.5，含设定商业比例的混合式居住用地（商住用地）：商业比例在15%以内的为1.5-2.5；15%以上的不得综合混算，且综合容积率不超过3.5。“三旧改造”项目按照我市三旧政策执行。已批准规划条件且仍在批复有效期内的项目按照批准条件报建审批，超过其容积率批复有效期的方案及其报建等的变更须执行本办法。第八条 住宅建设项目在符合上述第五条、第六条的同时，还须满足周边区域公共配套设施（如中小学、幼儿园等）所能承担的条件，征求相关部门的意见，且必须符合消防、交通、人防等有关规定。调整后的容积率原

6、则上不得超出控规规定的容积率指标范围，且不得提高建筑密度、降低绿地率，不得妨碍公共权益。若调整目标容积率超出控规规定上限，则土地使用权人可与政府协商通过容积率转移机制解决，或者按照当前该地块基准楼面地价给予货币补偿。第九条 建设单位或个人在符合规划条件外为公众提供额外的公共使用空间、公共服务设施或市政设施的且属于社区亟需鼓励的、社会效果显著的，经市（镇）政府（区办事处）认定并提出补偿容积率方案，设计方案经市规划局审查科学合理，容积率补偿方案与设计方案报市规委会审议通过后，经市政府批准，规划部门方可受理容积率调整申请。调整目标容积率须不能突破控规上限，若不符合控规，须启动控规调整程序。第十条 凡

7、经过公开交易程序出让的经营性用地，原则上不得调整容积率。若进行调整容积率，须重新收回土地，再按照最新规划条件进行公开出让。第十一条 城乡规划主管部门、政府主动调整容积率的，导致地块建筑面积变化的，土地单位应补缴或启动容积率转移机制解决；土地受让方也可向市国土资源局申请解除国有土地使用权，退还相应的土地出让金，并支付银行同期贷款利息。第十二条 容积率调整的项目，必须按规定补缴交各项费用如下：土地市场楼面地价款及其契税、配套城市公共设施和市政公用设施费、城市基础设施配套费等。第十三条 所有调整容积率的项目应按照以下的程序办理：（一）申请人向市国土资源局的各镇区分局提出申请报告。市国土资源局应就是否

8、需要收回（收购）国有土地使用权提出意见。申请人凭与市（镇、区）政府土地储备机构签订的议定书（或建议书）到城乡规划局的各分局提出申请，市城乡规划局论证修改的必要性。对于第五条规定的项目，还要提供专题评估报告。经镇政府（区办事处）提出意见，报市人民政府同意启动。（二）各镇区政府（市规划局）按要求进行公示，听取各方意见。（三）各镇政府（区办事处）提出修改或不修改建议并附设计方案等有关资料等报市城乡规划局，由局规划技术审查小组对设计方案科学性进行初步论证，之后报市规委会审议通过后，报市人民政府批准。（四）容积率调整申请经市人民政府批准后，补缴土地相关规费，再重新出具规划条件，并签订国有土地使用权出让合

9、同。（五）申请人凭国有土地使用权出让合同等资料向市城乡规划局各分局申请办理后续的规划审批。第十四条 探索容积率转移补偿机制。实施“一案一议”工作机制，只针对特殊项目，由镇政府（区办事处）提出方案，与企业初步协商同意后，将方案报市政府审批后方可启动容积率转移补偿机制。如第七条规定容积率调整项目或旧城改造项目，地块出让容积率上限为a，但因某种原因（如景观控制、道路规划等规划调整），政府须对该地块建筑容量进行压缩，最新控规规定本地块适宜容积率上限为b，两者之间存在一个差值c。容积率差值c可按照“等价值转移”（参考当前楼面地价计算）的原则，转移到其它合适的地块（控规容积率上限d应高于该地块出让允许容积

10、率上限e），也可由开发商之间进行等价值容积率买卖。若无法转移，则可按当前楼面地价计算货币补偿金额，或部分转移部分货币补偿。各地块当前楼面地价计算由国土部门按相关规定核算。相关地块容积率（部分）转移或被转移后，转移地块和被转移地块需重新签订国有土地使用权出让合同。如转移过程中产生的土地税费等开发成本多于转移前的情况，可通过其他途径进行等额补偿。第三章 容积率调整的批后监督第十五条 因建设单位或个人原因提出申请调整容积率而不能按期开工的项目，依据土地闲置有关规定处置。第十六条 建设工程实施主体未经批准擅自提高容积率建设的，依据城乡规划法第六十四条处罚。具体如下：（一）属于违章建筑的，应函告执法部门

11、按相关程序处理。（二）项目每期房屋测量验收容积率超过审批容积率不足1%（含1%）的，可补交相关规费后，进入市场交易。（三）项目每期房屋测量验收容积率超过审批容积率比例为1%-5%（含5%）的，相关规费按照规定标准2倍收取，补交费用后进入市场交易。（四）项目每期房屋测量验收容积率超过审批容积率10%（含10%）的，由市（镇）政府对超容的建筑面积进行市场价值评估，处以同等额度罚款后进入市场交易。第十七条 规划、国土、住建等部门工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或上级主管机关、检察机关视情节严重程度给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。（一）未按照相关规定提出经营性建设用地容积率等规划设计条件的；（二）未将依法提出的规划条件纳入国有土地使用权出让合同、在国有土地使用权出让合同或规划许可证中擅自改变出让合同中的规划条件的；（三）对不能调整容积率的项目进行容积率调整的；（四）未按规定