商业地产DOC安徽池洲房地产项目前期提案报告25DOC

1、目录第一部分:池州房产市场 03一、近几年池州各类商品房销售情况分析 03二、池州市2008年2009年住房建设计划 07第二部分：竞争楼盘信息 15一、分布及特点15二、项目卖点及包装15三、主要推广方式17四、物业形态17五、物业管理17第三部分：项目swot分析及客户群定位21一、项目swot分析22二、目标客户群分析22第四部分：案名修正 23一、案名建议 23二、案名解析 23第五部分：推广策略大纲 24第六部分：营销建议 26第一部分：池州房产市场现状一、近几年池州各类商品房销售情况分析2008年1-3月总成交额为 51,210.24 万元,总成交面积为 17.66 ,各类商品房总

2、成交均价(合同价)为：3010.54 元/，成交面积为:11.49 万。其中住宅类成交均价(合同价)为：2536.67 元/，成交面积为:8.73 万。商业类成交均价(合同价)为：7362.32 元/，成交面积为：0.98 万。其它各类房屋成交均价(合同价)为 2936.95 元/。成交面积为：1.78 万。2008年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)其他用途均价(元)1月2,357.36,288.12,688.062月2,561.555,518.013,658.323月2,564.678,781.482,903.842007年1-12月总成交额为 257,755.2

3、万元,总成交面积为 98.85 万,各类商品房总成交均价(合同价)为：2570.54 元/，成交面积为:45.23万。其中住宅类成交均价(合同价)为：2364.64 元/，成交面积为:40.59 万。商业类成交均价(合同价)为：5855.22 元/，成交面积为：2.82 万。其它各类房屋成交均价(合同价)为 2070.87 元/。成交面积为：1.82万。2007年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)其他用途均价(元)1月2,199.565,085.552,029.232月2,060.096,293.212,111.603月2,157.416,998.692,082.924

4、月2,208.765,170.962,194.145月2,172.034,813.082,269.826月2,357.635,654.262,588.877月2,330.435,175.122,168.458月2,227.896,043.781,991.429月2,240.36,098.051,544.1310月2,306.326,133.921,793.5711月2,560.356,755.231,853.7512月2,554.076,134.382,374.822006年1月-2006年12月总成交额为 189,418.90 万元,总成交面积为 93.93 万,各类商品房总成交均价为：2,

5、237.86元/，成交面积为:33.52万。其中住宅类成交均价为： 1,934.80元/，成交面积为:29.27万。商业类成交均价为：6,198.61 元/，成交面积为：2.31万。其它各类房屋成交均价为 2, 088.50元/。成交面积为：1.94万。2006年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)其他用途均价(元)1月1822.476809.862027.282月1762.394827.751997.003月1698.204436.301515.834月1794.894924.041686.045月1918.927158.892179.76月2139.345766.41

6、2541.977月2025.46159.852489.558月2009.246776.912530.159月1811.505195.492121.8310月2111.016827.72303.8411月2186.776367.921907.4312月2023.58325.522176.04池州市2008商品住宅均价涨幅统计表项目名称开发公司简称2008年2月2008年3月增长率成交套数均价成交套数均价和谐家园安徽省池州市三正房地产开发有限公司152082.94452441.0217.19%杏花西苑12、13、15、16号楼安徽省欧华房地产发展有限公司212236.9182514.3712.4%

7、新城明珠安徽省池州市天华置业有限公司32450.05122559.994.49%青峰花园池州市中天房地产开发有限公司142794.92162890.993.44%清溪半岛池州市宇成实业发展有限公司242177.08192243.243.04%太阳新城b区1#2#3#4#20#21#楼安徽省豪斯房地产发展有限公司52570.63202516.81-2.09%毓秀门小区池州市东湖房地产开发有限责任公司302552.1682449.22-4.03%汇景花园南苑池州市汇景房地产开发有限公司43242.6293026.14-6.68%河滨花园牯牛降房地产开发有限公司43075.3962779.78-9.

8、61%城北新村城北房地产开发有限公司92541.85172043.93-19.59%二、池州市2008年2009年住房建设计划1总体目标到2009年底，房地产开发投资稳定增长，供需基本平衡，商品房价格特别是住房价格合理增长；继续实行普通商品房明码标价和“一价清”制度。以解决中低收入家庭住房为重点，以普通商品住房为主导产品，住宅产业得到大力发展，居民居住条件显著改善，居住质量明显提高；房地产规模以上企业明显增加；政府调控房地产市场的能力显著增强，住房价格稳定增长，商品房性价比进一步提高，住宅与房地产业平稳发展；房地产二、三级市场有效联动，房地产交易更加活跃。房地产市场信息系统和预警预报体系、住宅

9、建设与房地产开发投资科学决策体系基本建立，住宅与房地产业政策法规体系基本形成，住房供应体系基本健全，房屋租赁市场初步培育完成，房地产中介服务市场基本规范，房地产市场体系初步完善。2主要指标2008年房屋新开工面积达到120万平方米，完成住房建设65万平方米，其中：建设普通商品住房60万平方米（含经济适用住房1.5万平方米），拆迁安置房30万平方米。2009年房屋新开工面积达到130万平方米，完成住房建设70万平方米，其中：建设普通商品住房65万平方米（含经济适用住房2万平方米），拆迁安置房20万平方米。2009年底居民人均住房建筑面积达到30平方米。 2008年完成住房建设投资12亿元。200

10、9年完成住房建设投资13亿元。 继续推进经济适用住房和廉租住房项目建设。在出台池州市市区经济适用住房建设管理实施办法等文件的基础上，制订池州市经济适用住房管理办法实施细则和池州市经济适用住房招投标管理办法；保证廉租住房稳定的资金来源，政府每年在财政预算中安排不少于500万元资金用于廉租住房补贴与建设；廉租住房租金补贴标准适度提高；2008年开工教学园区100亩经济适用住房基地首期1.5万平方米建设，启动杜坞大桥东侧南面地块150亩经济适用住房项目前期开发建设工作。 提倡和实施绿色与节能建筑。2008年新建商品住房绿色与节能实施率达到95%，2009年达到100%；城镇建筑总能耗基本实现节能50

11、%。进一步提高物业管理水平，逐步扩大物业管理覆盖面。2008年住宅小区覆盖率达到80%，2009年达到85%。（附表）池州市 2008-2009年住房建设计划表分类年度投资（亿元）施工面积（万）新开工面积（万）竣工面积（万）商品住房20081116060652009121656570廉租、经济适用住房20080.151.51.51.520090.2222拆迁安置房2008330303020092202020注：本表数据不包括县城3池州房地产市场土地交易及规划政策分析池州市主城区基准地价及规划区指导价格安徽省池州市主城区基准地价表二五年九月八日 单位：元/平方米级别商业住宅工业一级1564962

12、246二级974627164三级635363112四级416-指导价格地区指导地价表单位：元/平方米区城名称站 前 区经济技术开发区临港工业区主城区外围地区商 业405325285住 宅365260235工 业1351239442007年池州市主城区土地供应量序号地块名称地块位置面积（亩）用地性质1南馨园二期位于规划百大商业街南侧，市二中校园区北侧地块128.85二类居住用地2农药厂及周边位于白洋路北侧农药厂厂区用地范围及周边250.05商住用地3二中南侧位于市二中校园区南侧，原长江南路北侧地块74.55商住用地4体校及周边位于长江中路以东，百牙路以南池州体校校区范围及周边地块88.95商服用

13、地5自来水公司(办公区)位于长江中路与清风路交叉口东南角地块16.95商住用地6家机厂原厂区位于秋浦路沿街商住楼南侧家机厂原厂区内的城关小学东侧7.5二类居住用地7教体局东北侧位于汇景南苑南侧，九华山大道西侧的教体局东北侧地块40.2商住用地8青阳路中段周边地块位于百牙路北侧，清风路南侧，青阳路中段西侧一线地块93.3商住用地9杰达集团青峰岭车队厂区位于青峰岭长江中路东侧，车队站厂区用地范围49.95商住用地10啤酒厂厂区位于百牙路北侧，清溪河东侧沿线的啤酒厂厂区用地范围157.95商住用地11人民路市中医院东南地块位于九华山大道与人民路交叉口西南侧，中医院住院部东侧一线范围199.95商住用

14、地12南门车站位于齐山大道与人民路交叉口东南角，木材市场一线地块75商住用地13南湖新村二期位于南外环道路与长江南路（规划）交叉口西南角地块379.95二类居住用地14齐山水泥厂及周边位于齐山大道东侧，原齐山水泥厂厂区一带地块180商住用地15太阳新城二期位于廉租房基地东侧，建设中太阳路南侧地块70.05二类居住用地合计1813.2提示：2007年池州市整年土地投放量主要百牙路周边和城东和城南版块，旧城区基本无供应量.其供应量达到1813.2亩，若其容积率按平均1.5来算，共有181.32万平方米，住宅平均按120平方米/套来测算，2007年供应的土地就可建设15100套（不包括经济适用房、廉

15、租房），未来1-2年池州房地产市场,将集中放量,竞争加剧.城南版块形成开发规模,是主要放量区。5池州市城区5年内商品住宅土地供应量年度施工商品住房“城中村”改造拆迁安置房经济适用住房廉租房合计（万）20068476531682007909053188200880605314820097035541142010754054124合计3993012517742提示：从2006年到2010年，池州房地产市场共有742万平方米的供应量，每套按120平方米计算，未来将有61833套房屋可供24.73万居住，目前池州非农业人口26万，多数家庭有多次置业的习惯，未来池州房地产市场将接近饱和状态。6房地产市场

16、分析板块分析1）板块分析从板块角度看池州房地产市场可以简单划分为老城区板块、东部板块和站前板块三个部分。老城区板块：以旧城改造为主，房地产类型以商业和商住一体为主，其特点是规模小、房价高。代表项目是“池州商之都”和“池州新天地”，规模都在20万方左右，物业形态以商业、住宅、娱乐为主，目前这两个项目都刚刚开工。东部板块：东湖路以东地区，该区域靠近平天湖景区和清溪河，环境优美，许多政府部门（如市政府、检察院、法院、人大等）已入驻，是池州房地产最热的地区，这里汇集的池州最知名的楼盘，如“汇景花园”、“河滨花园”、“森桥印象”、“新城明珠”、“平天湖水岸花园”等项目。该区域楼盘特点是：规模大、品质高、

17、环境美、价格高，市场竞争非常激烈。站前区板块：新开发地区，虽然目前没有楼盘项目在售，但是由于“碧桂园”的入驻，将会带动该板块的发展，前景较为看好。2）开发规模共分为两期开发。以碧桂园项目西边为界限，以东为站前区一期开发区域，以西为站前区二期开发区域。目前，一期用地已基本出让完毕，规划内容分别有商贸、娱乐、休闲、居住、物流等内容为主；二期正在规划、审批阶段。3）项目规模和规划分析4）其他目前，站前区没有常住人口，所有村民已经全部外迁。道路系统已经基本完善，主要道路有长江南路、齐山大道、高速连接线、站前路、森林大道，现在一些支路正在建设中。公交系统也正处于完善阶段，现在仅有公交15路车连接市区，目

18、前15路公交车免费乘坐。商业配套几乎为零，里山中学、规划中的小学以及碧桂园未来配套的小学、幼儿园，将构成站前区的教育网络，解决站前区居民子女的就学问题。规划中的医院、酒店、超市等生活配套，在未来时间内也将为该区居民带来生活便利，但就目前而言，生活极为不便，至少在2年内这种状况无法得到很好的解决。小结站前区作为池州市日后发展的重要区域，必将从政策和其他方面受到政府的重视和倾斜，与此同时，徽商大市场、小商品市场、建材市场、家具市场等专业、综合市场运营后，商业辐射面较广，除了池州市区、下属的三个乡镇，还有安庆、黄山、宣城等周边地区，加之站前区是池州的交通枢纽，如此，势必加速当地流动人口的数量，带动当

19、地经济的发展，并房产市场带来有利的销售契机。但就目前而言，开发才刚刚开始，站前区整体居住环境、生活配套、公共设施配套、生活便力度均不及老城区，很大程度抑制了消费者在站前区的购房欲望，很多客户都处于观望中。同时，2006年至2007年，市区开发了几个规模较大、品质相对较好的楼盘，尤其是清溪河两岸，很大程度上分流了很多客户群。第二部分：竞争楼盘信息一、分布及特点根据城市布局、发展方向、自然景观带分布，目前池州楼盘主要分布在以下几个区域：u 老城区（翠微西路以北，百牙路以南），该区域房产开发项目因地处市中心，交通便捷，业主能够充分享受到整个城市最优越的生活、商业配套；受地域空间的限制，该区域楼盘开发

20、比较集中，开发规模有限，社区内部配套缺乏，日后社区物业管理难以提高档次，目前大部分楼盘已经交付，仅有和泰星城、杏花村文化园在售。 u 城北（百牙路以北），受地理位置影响，该区域项目邻近市政府，周边生活配套比较完善，整体销售态势良好。主要代表项目城北花园（城北花园、城北新村并成城北花园，以下同）、和泰新城，均为本地开发商开发，且开发规模较大。u 清溪河沿岸，清溪河纵贯池州市南北，两岸水景房受到开发商和消费者的青睐，近两年，档次较高、规模较大的项目多集中于此，且多为外地开发商开发，主要代表楼盘有：森桥印象、清溪半岛、新城明珠、河滨花园、汇景国际花园。u 站前区，作为池州市新崛起的区域新星，房产开发

21、也必然成为区域建设、经济发展角逐过程中不可或缺的因素。目前，商业开发已经初露端倪，住宅房产的开发也正在拉开序幕，房产大鳄碧桂园一举拿下2500亩的地块，势必打造本区域的尚品人居社区，另外，拥有100亩规模的山水名家项目也即将启动，除此而外，还有临近平天湖的平天湖水岸花园以及安置房齐山小区、南苑新村等项目。二、项目卖点及包装各楼盘根据自身最大的特点提炼了各自的卖点，集合起来，这些卖点也不外乎区位、景观、品质、配套、人文、价格等方面。综合而言，市中心和城北的楼盘多以区位、生活便捷等内容为主；清溪河两岸的项目则更多强调的是景观、自然、健康；站前区平天湖水岸花园听到名字卖点不言自喻，碧桂园则以品质著称

22、。以下是部分楼盘的广告语和项目定位：区 域楼盘名称项目定位或广告语卖 点老城区杏花村文化园天下第一诗村（古夕牧童遥指处，今朝杏村文化园）文化、品质城 北和泰新城城市地标，传世名宅品质、区位、配套、开发商等清溪河沿岸森桥印象水岸城邦理想家（原味西班牙生活）建筑风格、开发商、物管、品质等清溪半岛老百姓买的起的花园洋房价格新城明珠大型滨湖景观人文社区（筑就理想新生活）自然景观河滨花园20万平米水岸风情好景名宅( 润泽风华大人生)自然景观汇景碧水康城清溪河畔，健康新城（家是向天空延伸的绿色）自然景观、健康、品质等站前区平天湖水岸花园纯山纯水纯粹品位（依山，傍水，尊尚名宅）自然景观 碧桂园给你一个五星级

23、的家品质就走访市场情况而言，森桥印象以其独特的项目定位，鹤立鸡群，上海策划公司西班牙风格的欧式风情策划，使整体广告风格迥异于其他楼盘，让池州市民顿时眼前一亮，同时采用广告轰炸，使得森桥印象众人皆知。汇景国际花园在一期以其专业的团队素质和敬业精神，在市民中赢得了良好的口碑效应，这为其后期推广建立了良好的市场形象。三、主要推广方式池州房地产市场发展尚处于初级阶段，对于传统报纸广告媒体的选用频率不是很高，且宣传效果不佳。并无做楼书，而是折页和报纸在销售现场一起派送；选用频率最高的载体是重点商业区的广告路牌，同时人脉传播对于项目的美誉度有极大的影响。目前项目开盘促销活动也是目前销售中较多采取的手段，是

24、现场做价格优惠活动，而在平时实际的销售过程中，价格折扣是常用的方式。四、物业形态多层物业依然是池州房产市场的主角，近两年别墅、小高层的开发也越演越热，目前开发项目中含别墅物业的有：杏花村文化园（一期全部别墅、二期部分别墅）、森桥印象、清溪半岛、新城明珠、平天湖水岸花园(二期别墅)、碧桂园 ，其中联体别墅开发较多，独体别墅相对很少；此外，开发项目中有小高层的楼盘有4个：南馨苑（1栋）、汇景国际花园（4期碧水康城，7栋）、平天湖水岸花园(3栋，11层)、万和城市花园（3栋）；含有高层的1个：碧桂苑。五、物业管理目前各楼盘的物业管理内容基本都是常规内容：保洁、保安、绿化维护、简单维修等，智能化安保系

25、统地运用目前仅有清溪半岛、平天湖水岸花园提及过， 主要是对讲门禁、电子巡更。受物业内容的影响，物业管理费也相应较低，别墅和多层几乎价格相近，多为0.34-0。45元/月/，小高层的物业管理费则为0.9元/月/。区 域楼盘名称销售情况价格（元/）优惠方式老城区杏花村文化园二期以多层、别墅为主，未开盘多层2500-2600别墅价格未定一次性付款9.8折按揭9.9折万和城市花园一期商业和部分安置房，二期住宅未开盘预计二期均价2700南馨苑目前在售部分小高层起价2600，楼层差价50元，一次性付款9.8折，城 北和泰新城目前在售三期，可售房源390多套多层均价：2923；一次性付款9.8折城北新村可售

26、781套，其中住宅:328套商业:125套拆迁还房:149套，已售304套多层：均价2700；怡和家园全部售磬多层：2700-3300； 无清溪河沿岸森桥印象可售房源315套，已售257套销售价格：2400-3000一次性付款9.8折按揭9.9折清溪半岛可售房源111套，已售54套销售价格22882670；一次性优惠70元/新城明珠可售房源1121套，其中包括储藏室376套，已售522套销售价格在2300-3400一次性付款9.8折按揭9.9折河滨花园可售房源933套，其中包括车库247套，已售572套多层:2700，最高价3100；阁楼层1600一次性付款9.7折按揭9.95折站前区平天湖水

27、岸花园多层售罄已交房，别墅、小高层（期房）还剩16套别墅：3180联排3450 独体小高层：24003600一次性付款优惠50元/按揭30元/区域名 称位 置规 模内配套物管费元/月/城区杏花村文化园西门转盘占地700亩杏花村古井文化园,会所,水系别墅0.4万和城市花园长江南路、南湖大道交汇口20万住宅，15万商业一站式，商业购物主题商街南馨园长江南路城北和泰星城(三期)清风路,东湖路总建132332,建密33.6,一期349户,二期361户,三期有写字楼,商场,住宅幼儿园,会所,中心花园多层0.34城北新村青阳路以东,胜利路以北总建筑面积14万方多层0.38怡和家园建设中路清洗河沿岸汇景碧水

28、康城(四期)秋浦东路与九华山大道交汇处39幢多层,7幢高层象棋乐园,会所,羽毛球场,航海乐园,推杆高尔夫场地,森林漫跑路小高层0.9河滨花园九华山大道20万平方米，三期会所,网球场,羽毛球场多层0.4新城明珠清风东路九华山大道交叉口30万,三期开发会所,24班制小学和六班制幼儿园多层0.45森桥印象池州清溪大道总用地170亩,总建11.7万余平方内湖景观带,高迪中心广场,亲水平台,会所,休闲运动场,多层0.4清溪半岛开发区办公楼以北占地面积69000,总建7.5万,幼儿园,高档会所多层:0.38站前区平天湖水岸花园(三期)人民路多层,别墅,小高层高层0.9七、小结价格上除了物业形态不同存在价格

29、差别之外，同一类物业在池州市不同地区没有明显的区域差异。就市场认可度而言，根据随机访谈和平天湖水岸花园的销售情况而言，池州市向东南发展的趋势众人皆知，因此站前区具有一定的市场接受度，与此同时，也存在相当一部分客户因受距离和配套的影响，对站前区存在观望和否定态度。平天湖水岸花园多层销售良好，为山水名家(暂定名)的销售提供了良好的市场借鉴案例，但别墅销售存在一定困难；同时，但2007年年底和2008年年初将有大量项目上市：杏花村文化园二期（多层、别墅）、万和城市花园、河滨花园二期、新城明珠二期、森桥印象二期、和泰新城三期、碧桂园等项目，市场竞争势必很激烈，尤其是别墅的销售。八、商业概况1基本情况池

30、州商业以西街作为一级商圈，步行街、秋浦中路、长江中路秋浦路至翠微路路段为二级商圈向周边扩散，主要经营内容以服饰、餐饮为主，知名品牌店不多，大型餐饮连锁也较少，整体消费能力有限。目前市区内多数商铺只租不售，市中心最高售价可达2万元/，租金达10万元/年，一般地段租金为6000元/年。2商业项目池州市目前纯商业项目有: 沃尔特广场、百尚购物中心、恒基文化商业街、百大商业中心，台州大市场、温州商城以及站前区开发的上海城、徽商大市场、小商品市场等。因专业商业市场不作为调查重点，再此不做重点分析。目前，含有商住的项目一般商业销售均价为6000元/左右。第三部分：项目swot分析及客户群定位一、项目swo

31、t分析本案优势（s）n 项目规划较为理想；n 项目户型配比及户型设计较为合理；n 沿湖，及湖边绿化带，项目环境优越；n 项目所在地将来为集中居住区；【强化项目优势关键】充分预估项目站前区的核心价值及未来潜力，打好环境牌，品质牌。本案劣势（w）n 项目所在区域缺少规划，整个区域尚未完善；n 项目地目前交通不方便，交通便利还需时间【克服劣势的关键】消费群的准确把握，做品质，不做价格的举高者，打造自身独特竞争力成为未来出路。本案机会（o）n 站前区及池州市的整个房产市场前景给项目带来机会；n 池州的经济发展、规划建设和教育发展是房地产拉动引擎之一，为房地产市场提供了开发支撑；n 周边楼盘的开发为本案

32、的开发创造了比较好的楼市氛围和消费生活圈，一定程度上利于本案的借势开发；n 市场整体操作水平处于初级阶段，产品同质化严重，营销手段雷同无新意这为本案开发创新提供了非常大的操作空间【把抓机会的关键】竞争如此激烈，“引入新的竞争模式”是本案的关键；本案风险（t）n 城镇人均可支配收入较低，两级分化严重，市场消费能力有限，价格敏感度较高，存在产品力提升和价格的矛盾点；n 此外，产品规划最后能不能得到表现？最后能不能得到客户认可?这也将是本案最大的风险之一；【防止威胁的关键】尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度；二、目标客户群分析从我们对池州的初步调查来看，目前池州市的主力购房群主要在民营企业、金

33、融系统、教育系统、国家机关、外来人口（包括周边地区迁入人口）。相比较各区域的情况，本案所在区域一般为首次置业客户，他们希望提高生活质量。但由于本案所在地块以及临河的特殊性，因此，我们提出：周边私营业主 企业管理人员和政府公务员 周边城镇的购房者 看好本区域前景者 其他钢性需求购房者第四部分：案名修正一、案名建议在了解了本案的周边环境、地块属性以及综合目标客户群的特点，提炼出本项目的一些特征：1）本项目所在位置临湖有无遮拦城市绿化带；2）我们的目标客户群集合了成熟理智型的购房者和钢性需求者；主推案名曙光春晓备选案名曙光兰庭 曙光水岸香榭二、案名解析1）从项目的客户群来看，结合了成熟型（多为二次以

34、上置业）及钢性需求购房者（多为进城者，适婚青年等），他们有一个共同点就是积极向上；2）春晓的案名灵感来自宋代诗人舒岳祥的诗春晓，全文是：“高枕还慵起，晴窗晓日明。家贫从省事，身老放徐行。溪树藏村暗，山花照市明。园林有乐事，桑下见雏成。”它表达了一种颠沛流离后的安逸。第五部分：推广策略大纲一、视觉准备期logo、围墙、宣传品及包装二、市场预热期1、艺术墙的命名征集，发起对艺术生活的探讨；2、利用网络和前期的话题，发起“曙光春晓引发古都池州的思考”的讨论；3、随后三板斧：新闻、围墙、户外。三、开盘攻击期1、报纸广告的力量建立，形成系列攻击市场并建立活动的力量；2、现场的力量建立，宣传包装的个性，售

35、楼处与样板间的独特吸引力；3、专业展会的力量建立，参加房交会，形成最炫的风景；4、持续的新闻力度，告诉市场热销。四、持续销售期+品牌宣传1、优惠举措：如装修家电一体套餐等；2、社区艺术之星评选，及生活方式系列报纸宣传；3、项目品牌巩固及深化。五、分期广告的整合策略重塑期：广告原则是-给信息既通过活动与立体广告媒介网告知广大市民，特别是目标消费者，以“新城文化”为定位设计目的的“曙光春晓”正在建设，即将推出。按“小城有大事”的标准来炒作。转移公众对其他楼盘的注意力。形成对“曙光春晓”的期待心理。发售期：广告原则-给感觉以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。通过公关及促销活动，使公众对项目

36、形成新的认知，为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的注意集中度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。延续期：广告原则-给实体通过对“曙光春晓”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序，给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，形成物超所值的感觉。第六部分：营销建议1营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，通过售楼部，电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。

37、如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售；2人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识必须是前卫的、开放的、务实的，在与顾客接触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们必须能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指必须熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务必须准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。杭州艺阁房地产代理有限公司2008年4月25日阜阳市房地产市场简报一、市情概况阜阳市位于安徽省西北部，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市，人口932万，面积9775平方公

38、里，是安徽省人口最多的市，也是全国比较大的地级市之一。交通：阜阳区位交通便捷.京九铁路纵贯境内，与漯阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一，阜阳编组站是京九线上最大的编组站，连接东西南北，形成了阜阳这个中国铁路新枢纽，阜阳被誉为大京九枢纽城市，年客流量达300多万人次，经阜阳枢纽发运的货物，可直接通过天津港、连云港、上海港出海，也可直抵香港与国际市场接轨。阜阳机场按4d级建设拥有国际先进的导航通信设施，可全天候使用，能起降波音757，麦道90等类型飞机。公路以阜阳为中心，105国道和省道为骨架，辐射全市城乡、通往毗邻省市的公路交通网络已逐步形成。

39、界首-阜阳-蚌埠高速公路一期顺利通车，与即将竣工的合肥-阜阳高速公路形成“十”字型布局。水运十分便捷，淮河、颍河等十多条航道可下长江、入海，是中原通往华东的水运要塞。阜阳已经基本形成了“铁路、公路、航空、水运”相互衔接、相互补充、纵横交错的立体交通网络。资源：阜阳资源十分丰富，是国家重要的农副产品基地。这里地处黄淮海平原，在我国南北气候分界线秦岭、淮河一线的交界处，地势平坦，四季分明，雨量适中，光照充足，适宜各类农作物和动植物的生长繁育，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，是国家重要的农副产品基地，全国秸杆养牛示范基地和山羊板皮重点产地。农业科技含量逐年提高，现

40、已初步形成食品、中药材、蔬菜、传统工艺品、水产品、林产品、水果、名特优新稀农副产品系列的产供销一条龙体系。太和县薄荷产量占全国三分之一以上，贡椿远销海内外。颍上县水产养殖、立体种植等生态农业蓬勃发展。阜南县会龙镇的辣椒行销全国。阜阳作为全国名列前茅的秸杆养牛大市，正逐步形成良种繁育、黄牛养殖、饲草饲料、疫病防治、肉类加工、皮制品加工等下多个链条组成的黄牛系列开发体系。境内煤炭、石油等矿产资源蕴藏也十分丰富。阜阳农剩余劳动力200万人，还是全国重要的劳务输出基地之一。产业：阜阳工业门类齐全，开发区企业呈现勃勃生机。经过多年发展，阜阳已形成食品、纺织、机械、化工、医药、能源等门类齐全的支柱产业，孕

41、育了金种子集团、安徽昊源化工有限责任公司、文王酿酒有限公司、华源纺织有限公司等一批骨干企业。阜阳高贸市场繁荣，是中原商品集散地。目前，阜阳商贸市场呈南出经营主体多元化、经营方式多样化的新局面，消费市场繁荣活跃，商业网点星罗棋布，拥有阜阳商厦、国贸商城、百货大楼、千百意购物中心等多家大型零售商场，以及皖西北商贸城、瑶海大市场、元丰大市场、顺昌商城等一批综合性市场各类专业市场80多家，集贸市场500多个。临泉县庙岔皮毛市场、太和县皮条孙绳网市场、颍上县南照阜阳成为辐射面积十万平方公里、人口约五千万，对豫、鲁、苏、皖边缘地带有较强影响力的中原地区商品集散地。历史文化：阜阳历史文化悠久，生态旅游环境独

42、特。阜阳古称汝阴、颍州、顺昌。是春秋时期政治家管仲的故里，诗人嵇康的桑梓，还诞生了鲍叔牙、甘罗、吕蒙、刘福通等历史名人。中国文学史上“唐宋八大家”中欧阳修、苏轼曾在这里为官多年。颍州西湖为唐、宋、明、清历代名胜。经过重新修建，如今的颍州西湖绿柳盈岸、芒菲夹道、花木扶疏、水面清澈，灰鹤、野鸭等飞禽在此栖息。南湖公园是全国最大的农民公园，集水产养殖、立体种植和观光旅游为一体。南湖公园和以生态农业闻名的小张庄都被联合国授予生态环境“全球500佳”称号。投资环境：阜阳投资环境优越，基础设施日臻完善。阜阳经济发展软环境日趋完善。在不断强化自身，改造“硬”环境的同时，也十分注重建设宽松的“软”环境，广揽合

43、作伙伴，诚招天下贤士。阜阳市大胆借鉴和采用沿海、沿边、特区出台的优惠政策，被誉为“内陆特区”，先后制定了关于鼓励外来投资的若干规定、关于进一步扩大对外开放招商引资的实施意见等一系列引进资金、技术、项目、人才和信息的文件。市委、市政府下大力气治理经济环境，设立行政服务中心，实行敞开式办公、阳光式操作、一站式服务，大大提高了办事效率，树立了政府行政服务新形象。近几年来，阜阳加大了基础设施建设力度，相继建成了一批水、电、气、路、桥为重点的基础工程，城市功能不断完善。邮政电信业飞速发展，电话、多媒体通讯、网络服务等业务覆盖城乡，程控电话、移动通信位居全省胶列。金融保险业日渐活跃，机构遍布全市。宾馆酒店

44、布局合理，富丽堂皇，为海内外客商提供了良好的休闲娱乐场所。海关、商检、口岸的建成，为阜阳融入世界构筑了新的平台。阜阳潜力巨大，前景美好。丰富的资源，独特的区位，便利的交通，优越的环境，使阜阳得天时、占地利，有着发展的大好机遇。阜阳市委、市政府审时度势，开拓进取，提出了“加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的战略目标和“优化一产、强化二产、繁荣三产”的经济工作思路，进一步加大对外开放力度，制定了一系列招商资优惠政策，治理经济环境，为海内外客商来阜投资创造广阔空间和良好条件。如今阜阳正以新的姿态，积极营造皖西北乃至豫鲁苏皖边缘地区的交通营运中心、商贸中心、加工业中心、农副产品供应中心、物资储备

45、中心，使阜阳成为人流、物流、信息流、资金流的光汇点，辐射周边地区的皖西北中心城市。二、经济情况：2007年全市实现地区生产总值462.4亿元，比上年增长13，阜阳市经济已连续四年实现平稳快速发展。 连续四年两位数增长2007年是“十一五”规划实施的第二年，全市经济总量突破450亿元，增速连续四年保持两位数增长，整体经济持续稳步上升。与此同时，经济结构不断优化。2007年，全市第二产业增加值首次超过第一产业，改变了多年来“三一二”的经济结构。第二产业增加值占的比重为33.5，超过第一产业3个百分点。2007年全市农业生产遭受了自1954年以来的最大洪涝灾害袭击，在市委、市政府的正确领导下，农业生

46、产稳步发展，粮食播种面积继续扩大，粮食总产继续保持增长。其中，夏粮总产287.5万吨，增长15.1，夏粮播种面积、单产、总产三项指标均创历史新高。畜牧业呈恢复性平稳增长。“工业突破”初见成效，总量增幅连创新高。全年规模以上工业实现增加值95亿元，比上年增长30.2，总量增幅均创新高。其中，股份制、“三资”企业分别增长50.2和33.5；重工业增长33.7，重工业对规模工业增加值增长的贡献率达71.4；有色金属冶炼、煤炭、电力、烟草四大行业增加值超过10亿元，累计对全市工业增长贡献率达66.8。“三驾马车”并驾齐驱消费市场持续活跃。2007年以来，全市消费市场保持高速增长，并呈逐月加快态势，为多

47、年所未有。全年实现消费品零售额192.7亿元，增长17.8。市场表现为城乡同步活跃，批发、零售、餐饮住宿均旺销的良好发展态势。市、县、农村三级市场分别增长19.3、18.9和15.1，批发、零售、餐饮住宿分别增长19.7、16.6、22.2。固定资产投资规模不断扩大。2007年全市固定资产投资在高速公路、铁路、城建、水利、煤矿、化工等项目带动下，投资规模不断扩大。全年完成固定资产投资（不含城乡个体160.7亿元）增长42.7。对外贸易快速增长。全年实现进出口总额1.6亿美元，增长40.2，其中出口总额1.2亿美元，增长46.2。民生继续改善企业效益高位攀升。2007年工业企业效益指数始终保持在200点以上。全年规模工业经济效益综合指数220.2，较上年提高30.