(房地产物业管理)物业案例

1、 提醒一：公共部分的产权归所有的业主 【宋妍妍】 :主要是第六章和我们的讨论相关。在产权和管理两方面，对业主 和业委会意义最大，我们先谈在产权方面，两位觉得哪些方面和业主息息相 关的，最好为我们加一些事例和具体的阐述。 【宋安成】 :产权方面，物权法明确规定了不动产登记制度，就是不动产 的设立、变更、转让包括消灭必须依法登记，不登记就不发生效率，房子买 了不办法过户手续就不是你的。 【宋妍妍】 : 开始过户之后就要受到法律的保护？ 【宋安成】 : 是的，有一个强制性的规定。 开发 登记的意义在于什么呢？我处理过一个案例，也是很有意思的。一位开发商 把一个别墅卖给了一个公司， 大概 96 年卖的

2、， 一直没有办理过户手续， 商后来关门了，这个公司后来也不去办法，也不交物业管理费，物业公司就 要打官司了，这个开发商关门了，没有登记过。从事实的角度来说肯定是属 于下一家公司，谁买的属谁。现在把这个事情，按照现在的物权法规定， 就属于产权不明确的状态，因为没有走这个程序，法律规定明确，不办理登 记的不发生效力。如果物业公司去打官司不受理，你无法说明这个房子是他 的。产权登记的重要性可见一斑。这对国家掌握房地产总体的情况，一些分 布、一些老百姓的居住情况是不利的，无法统计。 宋妍妍】 : 从产权登记使这个人享受权利来讲，刘总，给业主哪些提醒。 【刘生敏】 :各地对房地产的登记是不一样的，建设部

3、有一个叫做“房屋权属 登记管理办法”，建设部 97 年颁布， 01 年又修订了，各地执行的不一定是 建设部的这个，都是各地地方的法规。比如说上海，是上海市房地产登记条 例，是上海人大的，比如上海是房地合一的房地产权证，建设部是房屋所有 权证和土地使用权证，是两个证，绝大多数的省市是两证的，只有少数几个 城市是两证合一的。这里面，物权法对这个问题有一个解决的方法，今 后国家要出台一个统一的不动产的登记办法，在物权法当中已经明确的 提出了。按照我的想法，我们物权法在 10 月 1 日，应该要实施，要实 施有一个不动产的登记办法要出来，现在的时间较紧，里面留了一割尾巴， 有一条说“本法实施之前的，仍

4、然按照各地的登记办法执行。”这是房地产 登记方面的一个内容。 业主，现在有一个问题，比如涉及业主大会的共有产权，上海规定不给业主 大会发产权证的，而且也不给业委会发，只是在房地产登记册上注记，说公 共部分是属于全体业主的，在房地产的交易所有一个专门的登记册，在上面 注明，这样注明业主拿不到证据的，除非再去查询，这样在统一性方面可能 会有规定，业主大会应该可以办出这样的证，既然你不懂产要登记，不登记 不能对抗他人，不登记是不行的。我们也遇到一个案例，虹口区的学府花苑， 我们给业主委员会建议，根据上海业主委员会的规定，登记到业主大会的名 下，现在规定是不发证，但是可以登记的，我们提出这个建议。业主

5、委员会 和业主代表讨论之后业主代表都不愿意，好像认识不到产权的重要性，这都 是近 100 万的房子，现在有不少小区都是物业管理卖掉的，而且法院判决还 说卖得对 【宋妍妍】 :这里我们可以说对业主的提醒一，要注意公共部分的产权，是归 所有的业主所有，一定要明确自己这部分的权益。 【刘生敏】 :是，要查询清楚，最好办理一下登记，即使现在没有发证，但是 有规定，明确可以登记。但是目前 99% 的小区物业管理用房，没有去办理这 个手续的。我们经常讲业委会要去办，而且不花钱的，但是业委会就是很多 都不去，我是想不通这个问题的。 提醒二：共有权益不该为少数人所有 【宋妍妍】 : 产权方面还有什么是业主需要

6、注意的？ 【宋安成】 :我接着刘总的话说，业主的产权意识不强， 物权法明确规定， 业主的建筑物区分所有权。 什么概念呢？业主对自己的专有部分享有所有权， 对专有部分以外的，比如对楼梯、绿化，享有共有和共同管理的权利。业主 对第一块的意识到了，共有部分，但是对楼道、道路、绿地，我觉得它没有 意识到是他的。包括一些别墅，有的邻居从两层改成三层影响他的采光至少 影响到了通风，他都不去管，这样等于其他的业主占了其他的公共部分，他 不管。业主对所有权的认识方面，应该加强，起码专有部分以外的共有部分 要加强。刘总刚刚提到的，业主不愿意去给物业管理办产权，不愿意行使自 己的权利，这样会留下很多的漏洞，开发商

7、就想行使这个权利，把物业管理 租出去，把绿化改成车位，你不去管，导致自己的权利受到侵害。 【宋妍妍】 :我们可以细化一些来谈，比如车位，地面车库的经营权、收益怎 么分包括绿化这里，是否可以具体展开来谈呢？ 【宋安成】 : 车位，物权法当中专门有一条的，有三款，74 条当中有 3 款。我个人有一些理解，首先明确建筑区划，也就是地上的车位，基本上是 归业主所有的，我认为这点没有争议，基本都是属于业主的。有争议的是地 下车库，还有一些可能架空层的车位。 【宋妍妍】 : 这也是属于公共区域。 【宋安成】 :地下是否属于公共区域，从物权法来讲很难界定。有这么一 句话“建筑区划内规划用于停车的车库应该以出

8、租或者出售的方式来约定” 这是否属于公共的部位需要法律进行明确。现在来讲，即使物权法有这 个规定还是有争议的。比如通过出售、附赠、出租等方式约定，是在出售房 子的时候就约定还是业主入主达到一定的比例约定还是成立业委会之后约 定？都不明确。现在你有时候没有权利约定，开发商一开始卖的时候就把产 证办好了，已经是他的了，他也没有分开，这个很难说再去约定，这条如何 实施还是一个问题。 【刘生敏】 :74 条的理解网上也是众说纷纭， 大家的理解不一样， 我谈谈自己 的认识。它把车位车库界定为两类，一类是规划明确的车位、车库，这类规 划明确，现在划了框的，不是后面增加或者是临时划的，也就是这个依据是 什么

9、？我们去查规划图纸，图纸上面定型的，一个一个的车位，上面甚至有 植草砖，这种是专门停车的，是规划好的，这个规划是我们规划部门在审批 它项目的时候就明确了，它必须要配置这么多车位才允许他造这个房子的， 这是一类。这类写了规划用的车位车库，是肯定要满足业主的需要，这是首 先第一条。第二条，归属是可以附赠、就是约定，但这里头，第一条满足之 后，仍然还可以出售给业主以外的人。比如说业主全部每个人都有车位了， 多的车位它就可以，当然现在还没有达到，将来的小区可能不排除有多的。 从字面理解是这样的意思，但是一般目前不存在这种说我小区的车位比业主 户数多，这种是不太可能的，后面第二条我们就可以理解了，“出售

10、、附赠、 出租，只能对业主。或者是业主的租赁户。”第三款是什么意思呢？占用了 道路和公共场地的车位，这个是肯定包括有规划的或者没规划的，包括道路 临时占用的。因为道路本身是业主的，公共场地也是业主的，所以肯定是公 有的。这里面涉及到一些收益明确了，只要道面、道路、公共场地停放的， 还有我们现在上海住宅物业管理规定，架空层，上海明确这是属于全体业主 的，架空层的车库也是业主的，这些收益明确了，肯定是业主的。这是我对 这条的理解，两种分类方法，一种是规划内的车库车位，一种不是规划的车 库车位。第二种，属于占用业主功用道路和场地停放的。还有一种也是地面 道路的，但是是规划的，不是占用共有道路的，这两

11、种有交叉的。比如我规 划的可以，规划在架空层，可以规划在道路边，都可以的，草地里面。 【宋安成】 : 规划在草地方面都是业主的，占用公共场地。 【刘生敏】 :是否这部分是全体业主所有的？不一定，比如别墅区，每家每户 肯定有一个和两个车位的。 【宋妍妍】 : 这还是自有部分。 【刘生敏】 :这也是规划的，不能说它是地面停车位就属于全体的业主，所以 别墅区的业主向我提出这个问题，别墅里面停车，原来是不收费的，现在别 墅区域停车现在要收费。我就说你停在哪里？他说就是我门口的车位，我说 你门口的车位是否是别墅的小院子，他说不是的。 【宋安成】 : 是什么别墅？ 【刘生敏】 :假设是独幢的，小花园不在里

12、面，在外面，又是规划好的，有植 草砖的，我就告诉他界定方法就是看产权证，产权证你土地的区域是否包括 了你车位，划出去车位了没有，或者是产权证附属栏当中标注的。 【宋安成】 : 别墅的独栋的，建了 50 栋别墅，一家用地到底是哪块不是很明 确，不是周围三平米之内都是你的。 【宋妍妍】 : 是的，有几个别墅每块都是自己的地，没有公共面积。 【刘生敏】 :是的，我们现在不动产登记有问题造成的。比如我们现在土地使 用权，一定的建筑面积要对应一定的土地面积，据我所知，他们现在房地部 门为了避免这种争执，上海的房产产权证的登记，据他们讲土地面积都不写 了，只写房屋的建筑面积，土地最多就是分摊，这些户分摊多

13、少？不写了， 就是共有多少，分摊多少不写了，这就违反了一些规定，至少是土地管理法， 必须要对土地有一个归属。我觉得他们内部的规定，属于违规的。你必须要 把土地写清楚。 【宋妍妍】 : 有了物权法，政府部门也需要在这些方面理顺清楚。 刘生敏】 : 是的 宋妍妍】 :之前有很多小区反应，有很多一楼的住户，在自己的院子里种蔬 菜，现在有了物权法，这种是否侵犯到其他业主的权利？ 【宋安成】 :肯定的，你说的那种肯定是高层、多层的底楼，下面的地是全体 业主的，你自己种花、种菜是不对的。 【宋妍妍】 : 业主向法院提出了上诉，现在来说是侵犯了物权法。 【宋安成】 :是的， 83 条当中对任何丢弃垃圾、饲养

14、动物、违章搭建、侵占通 道等损害他人权利的行为，业主有权向人民法院直接提出诉讼。 【刘生敏】 : 物权法当中还有一个内容是物权的保护，对侵害自己权益， 包括里面有一个共有权，就是你一个人占有是不行的，侵害之后你可以要求 他排除妨害，消除这种状况，恢复原状。在我们物权法当中专门有一节， 对物权法保护的措施，那几条而且每条分别写了，最后专门写了一条， 以上各种方式还可以同时用。比如赔偿损失、同时消除妨害之类都有。我们 物权法这个写得很细。 【宋妍妍】 :这段讨论的提醒就是，一个是有关车库的使用包括别墅社区，如 果车库停在自己规定的土地外要交公共的车费，如果是再生的小区内就不收 费。另外一个提醒就是

15、底楼住户种花种菜侵害了其他人的共有权， 除此之外， 还有什么是在公共部分需要业主注意的呢？ 提醒三：违章搭建有违物权法 宋安成】 :现在比较头疼的问题，比如说违章搭建的问题，这个大家可能都 有所关注。现在上海每年政府都出台禁止违章搭建的法规或者是规定，每年 都会有的，但是屡禁不止。一个可能是有执法部门的执法力度在里面，比如 执法不到位。根本的原因，从物权法的角度来讲，业主对自己的权利意 识不强，比如他搭建，从大的方面会影响小区的品质，搞得好一些还好，不 好就不协调， 或者影响你的采光、 通道、 出入也会收到影响， 对违章搭建 物 权法也明确的禁止。而且是配合一些行政法规，因为行政法规是违章建筑

16、 要拆，现在从物权法的调整角度，调整平等之间的角度再去调整，业主可以 改、可以诉讼，违章搭建问题，物权法还是做了比较清晰的界定。但是 我觉得违章搭建，有一个什么问题呢？有时候需要有关部门认可，那些是违 章搭建？行政部门认可，是不是规划上没有的都是违章搭建？这样就不需要 认可，没有规划的你建了就是违章搭建。 【宋妍妍】 :有关违章搭建，我也想替业主问一下，违章搭建究竟是哪个部门 需要负责？一些业主感觉是物业公司负责，但物业公司认为我只是行使大致 的管理权，这个应该是属于政府的部门。 【宋安成】 :物业公司是不能管的，物业公司有一个报告的义务，就是谁谁搭 建了，是房地局处理。从物业公司的性质来讲，

17、不可能有执法权，我聘你管 理物业，你来为我服务，保安、保洁，公共秩序的维护，不能让我的业主违 章搭建，这个不是你的权利，是政府机关的权利，这个可能刘总会有不同的 理解 刘生敏】 :上海有一个明确的规定，有一个上海市城市执法局。实际上就是 以前的城管大队，现在是规格级别上升了，对它的权限划分明确，有一个文 件，对物业管理方面有明确规定。违章搭建这块，是归这个口子当中管的， 小区里面的违章搭建搭建，包括破坏绿化，上海市政府规定是他们管的。里 面相当于把房地部门的一块单独给他了，我觉得这个也不是违反法律规定， 政府的职能划分，是有这个权限的。但里面有一个问题，因为房地产还是一 个专业的管理，我感觉到

18、把它划归城市执法部门，专业能力是有限的。 【宋妍妍】 : 同时它也管其他的市容市貌。 【刘生敏】 :是的，摆摊、设点都管的，包括外面灯箱装修影响市容市貌都管 的，违章搭建这块，还涉及到房屋的管理技术问题，因为城市执管部门还是 要坚定是否是违章搭建，这又是多头管理，鉴定的还是另外一个部门，我觉 得里面是有点问题的。 【宋安成】 : 因为我去年处理了一个其他的城市的案例，比较乱到底谁去执 法？ 【宋妍妍】 :我听下来觉得是这样一个流程，物业公司发现违章待建先报告房 地局，房地局再指挥管理局，再执行，是这样吗？ 【宋安成】 :有的地方还是规划局来执行的，这个也是有道理的，上海是刘总 说的市政来做的，

19、外地有些不一样的，执法部门是不一样的。执法局不是各 个省都有的，上海也是刚建的。像山东省可能没有执法局，可能就是房地局 去拆了 【刘生敏】 :是的，关于产权还有一个概念比较重要，就是我们说的建筑物区 分所有权，这个概念，这次物权法没有对很多概念拿出一个定义来，包 括我们一些地意权、用于物权，包括建筑物区分权，没有说“本法所称的建 筑物区和所有权指什么”， 这种没有出现， 以前新的名词出来要有所界定的。 各个物权法的权利，不是一句话、一个概念所能定义的，所以说我们现 在看物权法的时候，可以看到，建筑物区分所有权是有一章，就是第六 章整个下面几条规定，都是建筑物区分所有权的一个概念、内涵，都包括了

20、。 比如第 70 条是一个表述， 说业主对建筑物内的住宅、 经营型用房等专有部分， 享有所有权，对专有部分以外的共有部分享受共有和共同管理的权利。它没 有说这个权利是叫建筑物区分所有权，没有这样的表述，我刚才讲了原因， 后面几条也是这个概念内部的，不是这条就定义了。从这条可以看出，业主 的建筑区分所有权分两部分，一个是对专有部分的所有权，第二个是专有部 分以外的共有部分，享有的共有和共同管理的权利，这是两部分。而且第二 部分我们可以注意到，它拿出一个共有和共同管理，这是两个并列的权利。 实际上共有是包括共同管理的，但它这里为什么把它拿出来呢？我理解就是 为了突出业主共同管理的权利和义务，因为不

21、可能只有权利没有义务。比如 和共同管理的权利拿掉，直接写享有专有部分之外的共有部分享有共有的权 利，也包括共同管理的权利， 所以我们业主应该重视对专有部分共有部分的、 共有的权利和共同管理的权利，你都要重视。这里面，我学习这条的时候， 我得出这么一个结论。还有第 71 条，也明确了，我们业主对专有部分的，占 有使用、收益、处分，是一个完整的所有权的权利，但是在行使这个专有部 分的所有权的时候，不得损害其他业主的权利，这里涉及到什么？业主，你 不能够把你家里的承重羟或者是不承重墙随便的敲掉，不能你觉得这是我自 己的部分，想怎么敲就怎么敲。第 72 条，也是有一个创新的提法，后面的半 句话说不得以

22、放弃权利、不履行义务。对专有部分以外的共有部分，比如电 梯，我不坐，我就不支付费用，或者说这个道路我不走，那我就不付那个维 修的费用，这里面就明确了，你还有义务管理。 【宋妍妍】 :这里就有提醒三了：违章搭建肯定是违反物权法的，业主一定要 、 、+ : 注意。 提醒四： 1 楼住户照例要交电梯运行费 【宋妍妍】 :比如住在一楼的住户，肯定是不交电梯费的，二楼的用户是不是 一定要交电梯费呢？ 【宋安成】 :这个观点我是反对的，一楼的用户不交电梯费，现在不一定都是 这么操作的。这个观点争议很大，电梯是全体的业主所有的。 【宋妍妍】 :像刘总解释的，公共部分，你不享有这个权利，也不承担这个义 务，正

23、好是这样的一个案例。 【刘生敏】 : 这个是矛盾，有关底层交不交电梯费，目前房地局有一个规定， 应该算是指导性文件，也就是说不遵守也没有事。 宋妍妍】 : 没有什么法律效力 【刘生敏】 :底层的住户，目前是这样的，设施的更新改造，底层的业主是要 承担费用的，但是日常的费用，现在是不付的，这个是矛盾的。我也赞成宋 律师的观点。 【宋妍妍】 : 底层的住户也需要交电梯费？ 【刘生敏】 : 我认为本身就应该交。 【宋妍妍】 :但是单从个人的角度来说， 这个电梯我没有用到， 为什么要交呢？ 【刘生敏】 :那么二楼、三楼都可以不交。我七楼不交也可以，为什么？我不 坐，我每天锻炼身体。 【宋安成】 : 这

24、是一个什么问题呢？因为区分所有不是像那种自己的专有东 西，我用多少可以很明显，公共部分你有多少、怎么用没有办法界定，就像 夫妻共同财产，你妻子挣得多或者是丈夫挣得多无法说，家电谁买的，不能 这样讲。另外小区配电梯，产权界定是很清楚的，属于全体业主的，像上海 的规定就自相矛盾，维修的时候要拿钱，你正常的更新、维修，但是电梯使 用不拿钱。 【宋妍妍】 :还有一个矛盾，很多的电梯间有分众投放的广告，这个广告收益 的划分一楼的住户是要参与的。 【刘生敏】 :是的， 上次一个外地的房地局的局长到上海来， 和我谈起一个事 他们房管局和物价局出了一个文件， 不同楼层的业主， 交的电梯费还不一样， 高层的用电

25、梯比较多，多出一些钱，还出了一个物价局的文件，我当时就提 出一个问题，不对啊，为什么？这户就我住了一个人，但是楼上住了五、六 个人，你怎么能这样收费呢？你还要把人数考虑进去，种种因素考虑进去， 你标准无法定，这里物权法规定这个，也还是很有意思的。还讲了一个， 业主如果转让这种专有部分，包括住宅和经营型用房，转让的时候共有部分 要一并转让，这个是物权法 72 条的第二款规定的，创新的不能以放弃权 利不履行义务，同时要转让住宅的话，共有部分是随之转让的，不能说我收 益权还保留，电梯的广告费我不卖，只卖我的房子，这点也明确了。 提醒五：共同场所界定分别看 【宋妍妍】 : 在产权方面，是不是主要就是这

26、些问题？ 【宋安成】 :我认为还有刚才没有提到的，小区的道路和绿地的问题，还有一 个是公共场所公共设施，道路绿地争议不大，属于公共业主。最大的争议， 我们这次有专门的讨论，就是公共场所。现在有个规定，建筑区划内的公共 场所、公共设施和物业管理属于业主共有。公共场所如何界定？我的理解， 我认为公共场所是相对独立的使用功能，比如电影院，饭店是普通的概念， 我们现在谈的是法律意义上的公共场所的概念，现在最关键的是会所是否算 小区的公共场所，我自己倾向于算公共场所的。为什么呢？会所如果不算公 共场所，小区没有公共场所，绿地不能算公共场所，是一个配套，道路不能 算公共场所，我认为是包括进去的。 【刘生敏

27、】 :我理解，现在的住宅、大厦就是办公楼，现在适用物权法包 括物业管理条件，公共场所比如大堂，这个肯定属于公共场所的，现在碰到 的办公用房的公共的部分， 产权纠纷比较大， 这部分我们认为根据现在的 物 权法就明确了。整层你有多大的空间，是属于公共场所的，人可以随便去 的，就应该属于全体业主所有的。其他的公共场所怎么理解呢？道路、绿化， 这条是列入公共场所里面的，除此包括车库没有算的、车库是除外的，应该 都是属于公共场所的会所这块，如果作为私人的产权，是不纳入到公共场所 的。 【宋妍妍】 :没有小区的会所是怎样规定产权的要查。很多小区的会所是对全 国业主开放， 但是游泳池收什么费用， 如果你不缴

28、纳费用的业主就不能进去。 【宋安成】 : 这个我和刘总的观点不太一致。 【刘生敏】 : 公共场所后面还有一个公用设施，公用设施还有一个配套设施， 公共场所、公用设施、配套设施怎么划分？现有的规定，比如 1997 年上海 居住物业管理条例里面，对这些就明确规定。公用设施是水电气、电信、说 白了，比如共有事业管理部门管理的这些行业，设施包括邮局什么的，这些 明确了，属于业主共有的。配套设施呢？就是包括我们会所、包括变电站， 配套的居委会用房、配套的商场、配套的会所、这是一个规划的时候都要有 的，这个产权，是明确的。谁买，就是谁的。它是一样和小业主有产权证的， 这个概念，我们刚刚也是争论，我会所也是

29、共有的，其实这个是明确的，像 变电站都是公用设施。 宋妍妍】 : 宋律师觉得会所是属于业主共有的对吗？ 宋安成】 :为什么我和刘总的观点不一样，你仔细看这条，是为了界定产权 的。你不能先界定产权这个是你的就是你的，这就不用界定了。比如这个会 所、房子建好了，看这条来套，是谁的，不能说开发商办了产权就是他的。 【宋妍妍】 : 如果开发商有单独的决定，这个会所是谁的，他就规定是谁的。 【宋安成】 :不行，我认为这个会所给全体的业主使用就应该是共有场所，这 个会所是很复杂的，没有我们想象的简单，像上海有八大配套，有的会所就 是这样的归能，规划当中，政府当中也有图书设施等等，是非常复杂的，到 底做什么

30、用的，会所不是我们想象的那么简单，是八大功能都兼备的，起码 一些娱乐、体育，还有包括一些政府共建、居委会，是很复杂的。我认为这 个会所产权证办在开发商的头上不对的，违法了最初的目的。比如要配套图 书馆就配备到会所里面，不能说是开发商的，你不能说办了产证就是我的， 我觉得会所应该分开看。如果规划的会所没有这个归能，规划商用，就是桑 拿房， 那规定是谁的就是谁的， 但如果会所承担了配套的功能比如做居委会、 图书馆、为老百姓健身用的，还有一些变电站什么的。 【宋妍妍】 : 这就归全体业主所有。 【宋安成】 : 我是这么认为的，应该分开看。 提醒六：业主共有东西不是越多越好 【刘生敏】 :另外提醒一下

31、网友们，小区里面并不是说属于业主共有的东西越 多，对业主越有利。比如说现在所说的公用设施属于全体业主所有，但在我 看来，一些东西，我们业主最好是能不能就不要。为什么？你获得了这些房 屋、这些东西，更新、改造都要你业主承担的。比如说我们碰到一个小区， 小区外面有一个大喷泉，晚上灯火通明的，这个费用谁出？业主说这个喷泉 当然是我们的，为什么我们买的时候图纸什么我们看到这个漂亮才买的，最 后算费用的时候不得了，物业公司天天叫亏损，外面的水井、绿化，其他的 小区也在里面，因为是在外面，这种情况下，我们认为这就不应该属于业主 的。 【宋妍妍】 : 提醒六，不是共有部分越多越好，要考虑到今后的使用费用。

32、【刘生敏】 : 是的，像一些外面的绿化业主不愿意出这个钱，最后喷泉停掉。 像上次太阳都市花园有一个神牛广场，被开发商推掉了，业主抗议，现在又 恢复了原状，就在复兴东路、河南南路那边，开发商又出钱了，本身推平了， 那个是业主委员会、业主有意见的。我们这个景致很漂亮，开发商是想推掉 做停车场。 提醒七：小区管理方式有新的选择 【宋妍妍】 : 有哪些是业主及业主委员会需要关注的事呢？ 【宋安成】 :物权法有一个突破，就是规定了业主可以自治管理，这个物 业管理条例也有规定，但是物权法明确还是一个巨大的进步。业主可以 聘请专业的物业公司，物业服务企业来管理，也可以自治管理。这是一个突 破，我认为由于这条

33、的规定，未来物业管理的概念，可能有所改变。现在物 业管理的概念，根据国务院的物业管理条件，业主聘请物业管理企业管理才 算，但是现在有了物权法不应该是这样的概念，包括业主的自治管理、 物业公司的管理包括以后可能会有专门的职业经理人管理。什么概念呢？我 这个小区可以让物业公司来管，也可以聘请职业经理人去管理，一个月给你 多少钱，也可以退休的热心业主来管，是多种并存的局面我想会慢慢的发展 起来。业主自治管理，从现在来看还是障碍比较大的，以前有一个别墅区， 业主希望自治管理，后来发现我聘请人我如何签劳动合同？我还必须要归一 个公司，怎样去找一个专业的维修公司，是有的，但是对小区进行全方位维 修还是没有

34、，税收如何解决？物业公司收了都要交费的，税务局是否愿意？ 自治管理， 现在来看还有相当多的障碍， 但是起码有三种模式业主可以选择， 这是我觉得管理方面的突破。 【刘生敏】 :刚刚宋律师提的问题我觉得是可以解决的，业主委员会要自己管 理，这些问题，不成为障碍。为什么呢？业主委员会，成立之后可以代表业 主大会，和聘请的职业经理人签订劳动合同、聘用合同、委托合同。 【宋妍妍】 : 业委会成为一个单独的法人主体？ 【刘生敏】 :现在根据物业管理条例就可以签合同的，但是和物业公司可以签 合同也完全可以和个人签合同。事实上我们现在有的小区聘请了业主委员会 的执行秘书，这个执行秘书通过决议，就是一个劳动关系

35、，这个劳动关系如 何缴纳四金、社会保险，我们认为应该是我们社保部门应该为我们业主委员 会给他设立组织代码证、办理银行帐号、办理什么，这个根据物权法， 有关部门应该出台规定，马上把这个明确下来。现在业主委员会是不能开帐 号的，所以是取不出现金，要取现金就要通过物业公司，现在物权法既 然说可以自己管，业主委员会就可以马上申请，至少 10 月 1 日之后就可以 申请开银行帐号。 现在我们有关部门应该提早研究这个情况， 争取在 10 月 1 日之前，各个省市把这个做出来，这个是可以解决的。有关管理方面，还有 一些和物业管理条例，有一些变化。这个变化还是蛮多的，你比如说我们国 务院条例，说物业管理区域的

36、业主是必须要成立业主大会的，少数业主或者 是一个业主的时候，可以不成立。现在我们的物权法改变了这个观点， 用的是业主可以成立业主大会， 与此对应业主条例规定的业主的职责， 在物 权法当中变成了全体业主的职责。就是业主大会的一些职责，是由业主来 共同决定，我现在发现有的媒体有一个误导，说业主大会没有用了，因为是 要业主共同决定，业主大会没有决定的事情了，所以业主大会完全架空了， 这是一个误解。 他说的业主共同决定包括两个形式， 一种就是业主大会决定， 我不成立业主大会，业主共同可以决定。第二个呢，我成立业主大会之后， 然后由业主大会决定，两种形式。并不是说业主共同决定或者是故意误导说 业主共同决

37、定，要全体业主共同决定，他理解为每个人都要同意，有一个业 主不同意就不能共同决定了，后面其实写得很清楚，决定前款第五项、第六 项规定的事项，应该进行专业部分占用面积三分之二以上的业主，且占总人 数三分之二以上的人数决定。第五项是筹集和使用建筑物及附属设施的维修 资金。第六是改建、重建建筑物附属设施，后面的就不看了，还有决定其他 的事项，只要过半数。按照国务院的条例，对使用维修基金，原来规定是全 体业主投票权的三分之二通过，现在一个是投票全数变了，专属部分占总建 筑面积的三分之二。他说专属部分是家里用的一块，总建筑面积是不就把共 有面积都算进去了？这样一算就超过了三分之二，其实是理解错了，占建筑

38、 物总面积这个总面积依然是总专有面积的总和。 【宋妍妍】 :说到面积的问题，一些网友有疑问，这个是否可以给我们解释一 下？ 【刘生敏】 :专属部分，按照现有的房地产登记的办法，不包括分摊的部分面 积，我们现在商品房的建筑面积分两部分，一个是独用的，包括套内的使用 面积， 还包括自己独立的墙体的面积， 还包括自己内隔墙和两临隔墙的墙体， 我们现在叫套内建筑面积。 【宋安成】 : 一个是套内建筑面积不包括任何墙的，能用的实际面积。 【刘生敏】 :实际上是两部分，还有一个是分摊的建筑面积。按照现有的对应 起来，分摊的建筑面积分两部分，一个是本幢楼的和本单元的分摊的，还有 整个小区分摊的面积，我们现在

39、整个小区分摊的面积，现在是没有算的。所 以现在出现了一个问题，老百姓会讲，分摊的就是我全体业主的，没有分摊 的就是开发商，这个是误区，我借这个机会纠正过来。我们以前物业管理用 房都是不分摊给业主的。整个小区共有的部分以前面积就是从来不分摊的， 如果老百姓说分摊了才是我的、不分摊的是开发商的，那开发商上要高兴坏 了。专属的部分是什么？就是套内建筑面积，包括使用面积、包括独用的墙 体的面积。 【宋妍妍】 :面积的三分之二，是否是业主所拥有的面积占总业主的面积占有 三分之二？ 刘生敏】 :现在有变化了，原来国务院的条例按照你房产证的面积来计算投 票数的，现在根据你套内的建筑面积来计算。这就复杂了，为

40、什么？我们产 权证上只有一个面积，怎么办？有待于我们不动产登记的办法出来之后，我 预计今后产权证上有两个面积，一个是专有部分的面积，一个是共有部分的 面积。 【宋妍妍】 : 如果登记条例之前我们业主大会想实行投票怎么进行？ 【刘生敏】 :我们估计会出台一个规定，仍然按投票权。这里面会有差异，但 是差异不会很大。 【宋妍妍】 :很多房子都有得房率，是否可以用实际的建筑面积乘以得房率得 到的数字吗？ 【宋安成】 :每栋楼的共用面积不一样， 这个楼是三室一厅的那个是两室一厅， 所以得房率也会不一样。 【宋妍妍】 : 即使有新的条例出来，原来发的房产证也不会改一次了。 【宋安成】 :是的，里面有很多的

41、问题，像上海市，居住用房一户一票，不管 你小区是两室一厅还是三室一厅的，住多少人、房子多大面积，这些矛盾都 是有待解决的，包括上海规定一楼两楼是商铺、上面是住宅，商铺是百平一 个计票权、住户是一户一个计票权，有很多的问题。比如10 月 1 日到了， 业主按照这条去办，那操作相对就麻烦。现在产证上给的是建筑面积，是分 摊后的面积，可能套内是 80 平米，要让房地局去查，我专属的部分是多少， 小区所有的专属部分是多少，查出来之后，再看你表决的时候，总的专有面 积比例是否到了二分之一，看看是否有效，要到房地局去查，总的专属面积 和业主的专属面积查出来，这个是可以操作，但相对比较复杂，操作层面有 问题

42、的。 提醒八：业委会成立时候相关政府职能部分需主动指导 【宋妍妍】 :前面这些都是物权法当中没有很完善的地方，我们多少提到 一些，还有一个很细节性的问题，有关居委会和业委会的问题，有了物权 法，两者的关系是否也发生了一定的变化？ 【宋安成】 :我认为现在居委会和业委会两者的关系有不同的观点。第一，居 委会业委会合一，居委会是老的活法，旧的小区哪有业委会？居委会都管的 像房子出了问题。现在有了物业公司、有了商品房就出现了业委会，两个职 能我觉得如果合并，是完全可以的。 【宋妍妍】 : 居委会原来是属于一个行政的范畴。 【宋安成】 :居委会不是行政机关，也是一个自治组织，没有行政权。第二种 观点，

43、主张现在的局面，居委会做居委会的业委会做业委会的，居委会主要 是上达下传，做行政这块，做行政权利的延伸。业委会做一些管理方面的事。 另外一种观点，只剩下业委会，居委会干脆不要了，你居委会的功能业委会 能做的就做，不能做的由行政机关像由街道来做，我还是比较赞成第二种观 点，各自管各自的一块， 居委会还是上传下达把行政机关的命令传达到业主， 比如国家的法规。业委会还是做小区内部管理的事。对物权法公布之后 两者之间的关系是否有变化，可能有一些微妙的变化。像我处理的案例，原 来小区没有业委会，公共部分的广告费居委会自己就收了，现在因为小区明 确了公共的部分归所有业主所有，就是业委会收了。如果有影响，只

44、能说业 委会和居委会在小区的权利划分， 会更明确。 凡是属于小区全体业主的收益、 管理的事情，由业务会管理。凡是一些政府的文件、政策的传达、执行，由 居委会执行。当然有时候可能需要配合，像卫生，居委会、业委会都希望搞 好，也会联合执法。 【宋妍妍】 : 按照您的理解，这两个组织应该是属于并列的关系？ 【宋安成】 :是的，我认为没有必要合并或者是取消一个，特别是业委会现在 也不可能取消。 【宋妍妍】 : 刘总这边接触了很多的业主和业委会，如何看待？ 【刘生敏】 :国务院的物业管理条例， 讲了居委会对业委会有一个指导和监督， 这个当初出台的时候就很有争议的。这个是 03 年 9 月 1 日实施的，

45、当时出 台的时候就争议，为什么呢？居民委员会本身就是一个自治组织、居民委员 会组织法组织起来的一个基层自治组织，严格意义上讲，是肯定不是政府部 门，这是一个明确的。从这点来讲，我们物权法应该讲把物业管理条例 当中的指导监督这次没有拿进来，这个里面没有提到居委会的概念，这是有 它的原因的。为什么呢？居民委员会我们本身有一个居委会的组织法，而且 现在在讨论修订， 已经讨论了将近 10 年了， 但是一直没有出台。 为什么呢？ 它的定位，我们现在到底是和国际接轨还是按照我们的老一套，现在不适宜 出台，我们物权法对这个问题考虑得很深刻，所以你们不提是对的。居 委会组织法里面提它干什么的，物权法不提是对的

46、，但是物权法的 第 75 条写得很清楚， 对政府部门的主导作用是写得具体了， 地方人民政府有 关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，一般都不太 注意这句和物业管理条例有什么区别的。首先有关部门，它是对设立业主大 会和选举委员会这两件事给予指导和协助，不是我们国务院物业管理条例对 物业管理的所有活动，里面包括业主大会和业主委员会的筹建、换届、运作， 原来是指导、监督、管理三个职能，现在政府部门给它指导和协助，这里意 味着什么？意味着我们业主委员会在选举设立的时候，我们政府部门指导和 协助，一旦选举产生之后，成立之后，就是你业主委员会自我运作，这点来 讲，是一个比较大的突破，也可

47、以这么讲，我们物权法的起草，在这个 方面费了很大的脑筋，基本上和国际接轨的。 【宋妍妍】 : 提升和业委会的职能。 【刘生敏】 :对，在未来相当长的时间内这个不需要改变的，如果把这条改成 政府有关部门应该对业主大会、业主委员会给予指导和协助，可能我们将来 就要变了。这里面，一般可能不注意，对它指导和协助的这个，在里面明确 了。业主委员会的自治管理能力，我认为应该要借物权法的实施，有一 个大的突破、飞跃，目前我们是 90% 以上的业主委员会，以依靠我们政府部 门来推、来给它指点迷津，是不对的。所以我觉得这是一个很重大的突破， 我这里也提醒一下，有关部门要注意到物权法里面这个变化。当然我们 现在有

48、的部门现在要参与管得多的时候，我就愿意管，不管的时候，就推， 你们成立了是你们的事情。现在一些部门，采取了选取性的管，想管就管， 不想管的就推。 【宋安成】 :原来是像刘总说的想管就管，不想管就不管。地方人民政府成立 业主大会和业委会要正地方政府的指导下进行，成立的时候必须让我知道。 现在反过来了，我成立业主大会你必须来指导，变成了政府部门的业务，原 来是我不知道你不能成立，以前是一个任意性的规范变成强制性的规范。我 成立你必须来，主动性交给了业主。原来是我来你才能成立，这个是一个进 步。我现在在打一个官司很有意思，我们成立业委会，按照上海市的规定， 你必须要来指导，在指导下成立，不来指导我们

49、就打官司打上去，法院说指 导，这个不是法律强制的指导，我们不管这个事，就驳回了。如果物权法 生效，法院就不会这样判了。 提醒九：业主可以自己抵制“居改非” 【宋妍妍】 :准备成立的小区，这些部门不能想来就来不想来就不来。还有一 个细节性的问题，住宅的服务，如果改变性质，做商业性质，物权法规 定之后这个问题怎样的？ 【宋安成】： 就是物权法的第 77 条，原来叫“居改非”，不得违反法律法规 的这个是要遵守法律法规要报批的。现在是把这个规定进行了延伸，什么概 念呢？不仅要遵守法律法规，还要遵守业主自治。比如业主规定了这个东西 不能改，小区就不能改。还有一点进步，要尊重利害关系的业主。比如一楼 改为

50、饭店，你要楼上楼下都同意，改发廊大家也要同意，相邻利害关系的业 主要同意。还是有两点进步，一个是遵守业主自治，一个是遵守利害关系业 主的意志。 【宋妍妍】 :我原来看到这样的案例，一楼是蛋糕房，偶尔闻闻是很香的，但 常年也是气味的污染，那么楼上的业主对自己的权利如何保护呢？ 【宋安成】 :这可能不是居改非的问题，还是非居住物业之间的相互转换，原 来一直规划的时候，是商用。 【宋妍妍】 :原来规划就是住宅，但现在成立了一个经营型的，比如成立了一 个饭店或者是蛋糕房，或者是任何的性质，改变的时候利害关系性质，是否 可以用物权法保护自己的？ 【宋安成】 :是的，而且要征求相关利害邻里的关系，原来是政

51、府部门说了就 算，现在更大程度上提高了业主自治。 【刘生敏】 :物权法这条我觉得里面有各种各样的说法，为什么呢？分两 句话，这两句话有的人说本身就是矛盾的，前面半句说不得违反法律、法规 和管理的规定，后面一句说除违反法律法规以外，也可以改变经营型用房， 只需要征得相邻利害关系人的同意就可以改变。这里面，我是这样理解的， 和我以前的观点也是一致的。住宅改成经营型用房，经营型用房只要不危害 相邻业主不对周围其他人民事权利造成影响，大家可以忍受的话就可以变。 宋妍妍】 : 但一定要业主大会同意和利害关系业主同意 刘生敏】 :是的，讲经营型用房，有影响很大的相邻业主不多，比如我整天 人来人往、进进出出

52、的，这种业主肯定是反对的，但是你也不可否定的，有 很多比较适合在家里办公的经营型的项目，实际上有很多的，而且国外包括 美国这些国家，在住宅楼办公也不少见，特别是现在互联网时代，就在家里 看一个公司，这条是不矛盾的，而且也是尊重了业主自己的权利。我在这里， 只要不影响你，你就不影响干涉我，但如果你说我影响了你，你举证，这是 在我们民法里面、民事权利保护里面是一个原则性的东西。所以现在业主对 相邻的关系，不愿意出头维护自己的权利，邻居做盒饭、做什么对自己有影 响，但是不愿意去管，他不管就是在他的忍受范围内，相邻的业主就可以继 续侵权，民事权利就是一个“不告不理”的原则，这点来讲，我觉得这一条 应该

53、说是和国际接轨的， 也是正确的。 而且我一直认为， 一刀切的“居改非” 禁止，是既不可能也不可行，美国都没有做到。 【宋妍妍】 : 现在是放宽了居改非。 【刘生敏】 : 是的，北京现在把这个拿掉了。 【宋妍妍】 :我再延伸一下，居改非怎么认定？一位小区的经理我很熟悉，他 在住宅里面办公，找两个小文员，执照在其他的地方，工商局也不能管，不 挂牌、不注册，公安局又说他不违法，我也很难管，其他的部门更难讲了， 怎么认定居改非？大家都知道它在这里办公，白天一般家里没有人，七、八 个人在这里肯定是办公，但是很难操作，美国都没有做到。 刘生敏】 :是的，有办法解决这个问题，相邻的业主应该举证，证明他对自 己的权益进行了损害。比如说我碰到以前我有邻居，邻居旁边一个单元租给 了一个饭店做集体宿舍，饭店营业回来很晚，年轻人晚上回来打打闹闹的回 来、唱歌回来很正常，但就有影响，怎么办？要维权肯定是先交涉，我也没 有直接交涉，我们有物业公司的，我们找物业公司不需要举证，物业公司和 他讲，他有领导、有单位的，单位一讲他们就安静多了，没过多久他们也搬 走了。这个事例告诉我们，业主自己的权益，要自己维护，而且是有方法的。 如果说是不处理的话，或者物业公