用地性质调整论证报告

1、概况 3（一）区域情况 31、宏观区域 32、中观区域 33、微观区域 4（二）项目概况 4规划情况 6（一）总体规划及实施评估报告 61. 沾化县城市总体规划（ 2004-2020） 62. 沾化县城市总体规划（ 2004-2020）城市总体规划实施评估 7（二）地块详细规划情况 8三、现状情况 9（一）周边情况 9（二）地块现状 9四、论证调整依据及要求 11（一） 论证依据 11（二） 修改要求 11五、拟规划调整类型分析 13（一） 规划修编 13（二） 规划整合 13（三）规划局部调整 13六、用地性质调整原因 15（一） 规划调整的现实原因 15（二） 规划调整的社会原因 16七、

2、用地性质调整原则 17（一） 整体性原则 17（二） 以人为本原则 17（三）区位原则 17（四）土地使用相容性原则 17（五）经济利用的原则 18八、用地调整情况 20九、调整用地性质可行性分析 21（一） 规划用地分析 21（二） 交通影响分析 23（三）基础设施影响分析 24（四）环境影响分析 24（五）城市景观影响分析 24（六）社会效益分析 25十、 结论及建议 26一、概况（一）区域情况1、宏观区域 沾化，位于山东省北部，渤海湾南岸，是黄河三角洲高效生态经 济区和山东半岛蓝色经济区开发建设的主战场和前沿阵地， 是山东省 海上北大门，对接天津滨海新区的“桥头堡”。沾化区位于滨城区东北

3、方向，距滨城区35km,之间有国省道连接， 交通便利。据 2014 年 9 月 9 日，国务院关于同意山东省调整滨州市部分行 政区划的批复（国函 2014119号），撤销沾化县，设立滨州市沾 化区，以原沾化县的行政区域为沾化区的行政区域。区境内有荣乌、津汕、滨德三条高速公路 5个出口， 205国道纵 穿南北，超二级永馆路横贯东西；黄大、滨港铁路穿境而过；大高通 用航空机场被批准核发民用机场使用许可证； 1000-3000 吨级泊 位码头 5 个，千吨海轮可直接驶入县城。 沾化已经构筑起 海陆空铁 立体交通格局，已成为连接环渤海经济圈的重要交通枢纽。2、中观区域城区内道路采用外环、内环加方格网布

4、局形式。“外环”在 180 内环 平方公里规划控制区以外，是整个城区对外交通联系纽带； 即南外环、东外环、北外环、荣乌高速沿线段 、海天大道围成的内 环路，与城区内 26 条主干道贯穿相通； 两条横向主干道富国 （ 金海六 路） 、富桥路 （金海四路 ）将县城城区、老城区和沾化经济开发区三区 联接，对外扩大开放对内紧密联系，形成了纵横贯通的大交通格局。地块位于沾化区新城区， 综合行政中心核心地段， 处于连接老城 区、新城区的中间地带。东邻徒骇河城市水系，南侧为横穿城区东西 的城市交通性主干道金海六路， 西侧为纵贯城区南北的交通性主干道 银河四路，区位交通优势明显。3、微观区域地块北侧为政务中心

5、， 西侧规划为沾化区商业中心， 东侧为现状 居住小区，南侧为村庄用地。从整个区域看，位于新城区规划核心地 段。（二）项目概况 在市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性 质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多 因素综合考虑确定的， 受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的 制约，也受到市场供求调节机制的影响。由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众 多外部因素影响而可能出现的不确定性， 使得由预先编制的城市规划 所确定的某些城市土地使用性质， 在一定时期内结合具体情况进行规 划调整也是不可避免的。事实上，城市规划是一个动态发展过程，从 最初静态的

6、形态规划发展到今天动态的过程规划， 城市规划已经从对 城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一 体。为了使城市土地和空间资源合理配置，更有利于城市建设和发展， 有效的按城市规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一， 做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地，根据城市建设和经 济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下， 对金海五路至金海六路，银河二路至银河四路地块进行用地性质调整 论证。地块由银河三路分为东西两个片区。 西片区现状为人民公园，东 片区现状为市民活动中心。本次论证一是论证现状建设改变用地性质 的合理性和必要性。二是东片区为完善功能用地需

7、调整部分城市绿 线，通过对地块调整后用地性质的分析，论证调整后的影响。二、规划情况(一)总体规划及 实施评估报告1. 沾化县城市总体规划( 2004-2020 )沾化县现行城市总体规划的编制始于 2004 年，山东省沾化县 城市总体规划( 20042020)于 2005 年由滨州市政府批准实施。山东省沾化县城市总体规划( 20042020)批准实施至今已 历经 11 年，近年来，沾化县的社会经济取得了极大的发展，城市面 貌日新月异，城市规模扩大，城市化水平提高，建设项目众多。特别 是随沾化省级经济开发区的建立和发展， 工业用地范围也早已突破原 总规确定的建设用地边界， 现行由山东省城镇规划建筑

8、设计院编制的 山东沾化经济开发区总体规划( 2011 2030)确定的发展重点与 方向相对原沾化城市总体规划确定的内容具有较大变动， 存在两者衔 接与协调的问题。 与此同时， 沾化县的发展也随着各项新的规划和政 策、重大基础设施建设等带来新的发展机遇和挑战。总体规划中明确：城区 2010年人口 15 万人， 2020年人口 26万人。建设用地 2010 年为平方公里，人均平方米； 2020 年为 平方公 里，人均平方米。城区向西跨越徒骇河发展， 形成“一带两轴双中心” 的布局结构其中提到：保留和发展文化路附近的文化馆、 图书馆和吕剧团等文化娱乐设施，形成旧城区的文化娱乐中心；在新城区行政办公中

9、心南侧、富国 西路与富城西路之间的地块建设文化中心。在新城区和旧城区各建设一个体育中心。 近期在现有体育中学的 基础上，建设占地面积为 5 万平方米的体育活动中心。 远期在新城区 一经路以东和富国西路以北新建县级体育中心。新城区路网基本按总体规划路网框架形成， 但城市土地在开发过 程中与总体规划有出入， 特别是公园绿地、 体育用地的位置与总体规 划差别较大。针对地块， 总体规划中确定， 地块西片区用地性质为文化娱乐用 地和水域， 地块东片区用地性质为文化娱乐、 公园绿地和商业金融用 地。规划中确定的用地性质布局较为分散， 对于中小城市来说， 集聚 力不够，不能满足综合行政中心区域的使用和景观需

10、求， 且现已与建 设不符。2. 沾化县城市总体规划( 2004-2020 )城市总体规划实施评估在 2013 年城市总体规划实施评估报告中，已对现状土地使用性 质与总体规划不符问题进行了总结， 并在现状问题的基础上提出了总体规划调整的建议方案，特别是综合行政中心区域建议方案中， 地块西片区调整为公园绿地， 地块东片区调整为文 体混合用地。（二）地块详细规划情况根据地块的修建性详细规划， 整个地块功能区分为两部分， 一为 公园绿地区， 二为市民活动中心区。 人民公园和市民活动中心的体育 馆、文化馆、体育场已建设完成。2015年 12月，针对市民活动中心的修建性详细规划进行修编， 对其功能缺失进行

11、补充， 并对地块功能分区、 交通组织和景观设计进 行梳理。规划去除北侧支路，增加了室外体育场地和游泳馆。市民活动中心影像图人民公园鸟瞰原市民活动中心方案现市民活动中心方案 市民活动中心鸟瞰图三、现状情况（一）周边情况地块位于沾化区新城区，综合行政中心范围内，周边道路及配套设施建设完善。道路控制红线按下表控制:路段 名称等级红线宽度（m横断面道路 功能后退红线（m金海五路主干道326-20-6生活20银河三路主干道306-18-6生活20银河二路主干道40父通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6父通30银河四路主干道40父通20地块西邻沾化区商业中心，北邻沾化区政务中心，东邻水岸龙居

12、、 泰和景园、国土馨园等新建居住小区，南邻现状村庄，区域居住人口 较多。沾化区商业中心鸟瞰图（二）地块现状地块由银河三路分为东西片区，地块西片区为人民公园，地块东 片区为市民活动中心，其中人民公园、文化馆、体育馆、体育场已经 建设完成并使用。地块影像图金海五路水系绿化带现状 1金海五路水系绿化带现状 2沾化体育馆现状沾化文化馆现状沾化体育场现状沾化区人民公园四、论证调整依据及要求(一)论证依据中华人民共和国城乡规划法； 山东省城乡规划条例； 滨州市城乡规划管理技术规定； 城市公共设施规划规范； 城市用地分类与规划建设用地标准；城市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定； 山东省人民政府关于加快发

13、展体育产业促进体育消费的实施 意见；沾化县城市总体规划( 2004-2020)；沾化县城市总体规划( 2004-2020)城市总体规划实施评估； 沾化区市民活动中心北侧新增地块规划方案；单位申请报告；宗地图；现场采集的资料。(二)修改要求 地块功能由文化商业中心调整为公园绿地和市民活动中心。 用地性质：地块东片区由文化娱乐、公园绿地、商业金融用地调 整为体育用地、文化设施用地；地块西片区由文化娱乐、广场用地调 整为公园绿地。地块东片区市民活动中心城市绿线距金海五路道路中心线 96 米 调整为距金海五路道路中心线 67 米。沾化县城市总体规划( 2004-2020)规划土地性质现状用地性质拟调整

14、用地性质五、拟规划调整类型分析从城市规划的实际工作来看， 目前规划调整工作主要表现有以下 三种类型：（一）规划修编修编一般是指规划的时效性逐渐减弱， 或者社会经济发生重大改 变，引发规划的不适应性，例如总规、控规已不适应发展需要，或者 政府对该区域需重新定位， 或者指导控规的上层次规划， 如城市总体 规划或分区规划发生了较大改变等，都将引发重新规划修编工作。规划修编工程量大， 时间持续较长， 对于时间紧迫的建设项目来 说，实施难度较大。（二）规划整合规划整合是近年来比较流行的一个词汇， 不同于规划修编、 规划 局部调整，规划整合的对象是至少 2个以上的规划。 现行规划以控规 为例，控规大都是以

15、标准分区为单位进行规划编制工作的， 部分由于 缺乏对相邻标准分区规划或者总体规划编制工作的统筹与协调， 出现 不同标准分区控规成果的 “打架”现象; 部分由于控规编制主体不一， 控规主导思想不同，各自为政，以致相互衔接不够，于是控规整合工 作应运而生。（三）规划局部调整由于快速变化的社会背景， 城市建设发展所面临的各种不确定因 素，房地产开发的市场导向作用利润最大化的追求， 以及历史遗留问 题等多方面的原因，在规划的管理和实施过程中，常常遇到对于规划 的各项具体控制要求进行调整的各种变动诉求，这也就是我们通常所 说的规划局部调整工作，例如对某地块用地性质或土地开发强度进行 变更、改变城市道路走

16、向等。从城市规划的工作构成来看，规划编制、规划修编或规划整合是 一种规划制定工作，可以理解为规划管理的前期准备工作， 规划局部 调整则应归属于规划的实施管理阶段，可以理解为规划管理的后期工 作。从行政行为的分类来看，规划局部调整是一种被动的具体行政行 为，规划编制、规划修编或规划整合则是一种主动的抽象行政行为。综上所述，沾化区撤县设区，行政区划的调整，城市发展环境的 众多变化，使现行总体规划对城市建设的指导意义下降， 亟需对城市 总体规划进行修编。但总体规划修编所需周期较长，面对建设过程中 的实际诉求，需要对局部地块进行调整，以适应现实需求。针对地块，坚持在合理合法的基础上，完成规划实施管理程

17、序调 整，进而对下一步城市总体规划修编进行补充和完善， 以指导下一层 面的各项规划工作。六、用地性质调整原因（一）规划调整的现实原因 近年的城市建设速度较快，城市建设各种不确定因素（ 变数） 较多，相当一部分城市用地的开发建设条件随着政治、 经济和社会的发 展而变化，事易时移，一定时间以后，经确定的一些控制内容己经不 适应发展的需要。 规划编制时由于许多地方发展具有不可预见性， 规 划用地安排可能带有一定的盲目性， 为日后的执行留下了隐患， 加上 规划自身缺少一定的弹性和可操作性，以致局部的规划调整不可避 免，并有逐渐增多的趋势。具体到本地块， 总体规划该地块的用地性质主要为文化娱乐、 商 业

18、金融和公园绿地，用地布局较零散。现状建设对用地进行了整合， 地块的西片区为人民公园， 东片区为市民活动中心， 是沾化新区居民 休闲、娱乐、健身的主要场所。从现状的建设情况看地块的公共服务 功能没有变，主要为公园绿地、体育用地和文化设施用地。通过对用 地的整合提高了公园绿地的品质， 增加了地块的绿地面积； 改善了公 共服务设施的布局，节约了土地，增强了使用功能；提高了地块的整 体景观风貌。地块内公园绿地、 体育和文化设施已建设完成并投入使用， 用地 性质已既成事实， 地块西片区为公园绿地， 地块东片区为体育用地和 文化设施用地。本次论证目的，一是论证现状建设改变用地性质的合理性和必要 性。二是地

19、块东片区为完善功能用地需调整部分城市绿线， 通过对地 块调整后用地性质的分析，论证调整后的影响。（二）规划调整的社会原因“十三五” 时期是全面建成小康社会的决定性阶段和完成期， 期 间要让改革发展成果更多、更公平、更实在地惠及广大人民群众。保 证民生和惠民工程建设是检验小康社会成色的关键因素， 居民幸福指 数提高，需要民生工程的支持。国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见 中将 全民健身上升为国家战略；在城市社区建设 15 分钟健身圈，新建社 区的体育设施覆盖率达到 100%；在乡镇、行政村实现公共体育健身 设施 100%全覆盖；积极推动各级各类公共体育设施免费或低收费开 放等，全民

20、健身得到国家足够重视。体育事业作为一个城市综合实力和城市文明程度的综合体现， 应 该得到各方面的重视和发展， 特别是新形势下体育产业的兴起， 对促 进城市经济社会发展、 丰富群众文化生活、 增强城市凝聚力和打造城 市形象、提高城市知名度、创造和谐社会都有极为重要作用。沾化新区位于徒骇河以西，是以办公、居住、文化和娱乐生活为 主的城市组团。随着行政中心的西迁， 促使城市的发展重心向西偏移。 近几年新城区建设已成一定规模。随着居住区的建设和办公地点的西移， 新城区人气不断提升， 公 共设施配套相对滞后， 无法满足广大群众增长的体育健身需求。 将本 地块调整为公共设施用地以后，可缓解新城区配套用地不

21、足问题。七、用地性质调整原则（一）整体性原则对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看 作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合 的考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整 体层面出发。该地块调整用地性质后，不会影响原有城市用地整体结 构，符合整体性原则。（二）以人为本原则城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和 发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依 拖，贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在 提高，而新城区缺少文化设施和体育设施配套，用地性质的调整，符 合以人为本的原则。（三）区位原则该

22、地段交通便利，四周均临城市主干道，位于沾化区综合行政 中心核心区，小区、办公区、商业区等用地集中，位于中小城市人流 集中，公共设施需求较大区域，符合用地选址原则。（四）土地使用相容性原则土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活 性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的 约束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用 地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因 此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压 力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。 环境相容原则用地对环境影响较小，地块内建设服务设施能够与周边环境协

23、 调，符合环境相容原则。 行为相容原则城市有四大功能生产、交通、生活、休憩，人们日常生活所 从事的活动无外乎这几类，该地块原用途为文化娱乐和商业用地，由于城市建设需要，该地块调整为公园绿地和文体用地， 有利于城市公 共基础设施的集中和管理，有利于市民使用和人气的集聚。 景观协调原则城市用地性质的改变必然带来城市空间形态的转变，由于周边为行政办公用地，用地性质由文化娱乐和商业用地调整为公园绿地和文 体用地，绿地和文体建筑的集中设置有利于城市景观的塑造。（五）经济利用的原则由于该地块周边交通便利，区位优势明显，用地性质调整有利 于集中城市公共服务，有利于城市先期开发，拉动沾化区新区的人口 集聚。公

24、共设施集中建设，相对于中小城市人口较少的情况，有利城市 配套设施建设和管理，充分利用现有基础设施，有利于对现有配套的 整合利用，集约节约城市建设用地，为城市管理及建设节省大量的配套费用八、用地调整情况根据沾化区城市建设需求，结合实际建设情况，地块西片区用地 性质调整为公园绿地，地块东片区用地性质调整为体育用地和文化设 施用地。地块东片区城市绿线距金海五路道路中心线 96米调整为距金海 五路道路中心线67米。调整后，绿地面积增加，达到；体育用地较总规中的原地块增加， 达到。拟调整用地性质表：调整后用地面积统计大类中类ha%A公共管理与公共服务设施用地A2文化设施用地A4体育用地S道路与交通设施用

25、地城市道路用地G绿地与广场用地G1公园绿地G2防护绿地EE1水域合计九、调整用地性质可行性分析（一）规划用地分析在08版城市公共设施规划规范中，对文化娱乐用地性质定 义为城市各类文化和娱乐设施用地，主要包括：广播电视和出版类、 图书和展览类、文化艺术和游乐类等设施的用地。规划新的大型游乐设施用地应选址在城市中心区外围交通方便 的地段。文化娱乐各类占该设施规划用地比例设施类别广播电视、出版类图书、展览类影剧院、游乐、文化艺术类占文化娱乐设施规划用地比例（%101520355070在2012版城市用地分类与规划建设用地标准中，将公益性 的图书展览和文化活动用地归为文化设施用地，占原有标准的 20%

26、-30%划归大类A公共管理与公共服务设施用地；具有商业和盈 利性目的划归为B商业服务业设施用地。总规中地块内大面积的文化娱乐用地按现用地标准应划归为商 业服务业设施用地，规划地块西邻正在建设沾化区商业中心， 根据现 状的建设情况公共服务设施和商业服务业设施相对独立集中建设，地块内以公共服务设施用地和绿地为主。新城区土地利用现状图从位置上看，体育用地由银河五路西侧移至银河二路东侧， 没有 破坏整个区域的功能定位，相反有利于新老城区基础设施共享， 有利 于城区集聚发展。总体规划中商业、公园绿地和文化娱乐用地机械划分地块， 不利 于公共设施集中配套和使用。地块建设已既成事实，本次地块西片区 调整为公

27、园绿地，地块东片区调整为文化设施与体育用地用地， 土地 的整合利用更有利于增加城市片区的使用功能，增加片区的发展活 力，有利于城市景观的塑造。表：原规划用地面积统计大类中类ha%c公共设施用地C3文化用地C2商业金融用地S道路广场用地S1道路用地S2广场用地G绿地G1公共绿地G2生产防护绿地EE1水域合计表：调整后用地面积统计大类中类ha%A公共管理与公共服务设施用地A2文化设施用地A4体育用地S道路用地G绿地与广场用地G1公园绿地G2防护绿地EE1水域合计地块用地性质调整，没有破坏整个区域功能定位，反而增加了片区凝聚力，其中绿地面积增加，公共管理与公共服务设施用地增加,商业服务业设施用地减少

28、。(二) 交通影响分析道路控制红线按下表控制:路段 名称等级红线宽度(m横断面道路 功能后退红线(m金海五路主干道326-20-6生活20银河三路主干道306-18-6生活20银河二路主干道40父通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6父通30银河四路主干道40父通20地块东侧、南侧、西侧为城市交通性主干道，道路红线宽度为40-50米，中间道路、北侧道路为城市生活性主干道，道路红线宽度 在30米以上，能够满足地块作为区级公共活动中心的交通疏散需求。依据综合性公园、市民活动中心选址原则，地块紧邻城市主干道, 其中金海六路为东西向交通主干道，银河二路、银河四路为南北向交 通主干道，交通便利，且位于核心区边缘，符合选址原则。（三）基础设施影响分析地块处于沾化区新区，各项基础设施配套均为新建，且已经建设 完成，对周边基础设施影响较小，已既成事实。新增加室外体育场地 与片区现有功能保持一致，现有基础设施能够满足需求，且片区功能 集中设置，有利于节省投资，便于管理。（四）环境影响分析地块位于新城区综合行政中心，大面积低强度建设，有利于缓解 周边环境压力。周边区域居住小区较多，缺少大型集中健身活动场地，全民活动 中心的建设有利于满足体育场地对服务半径的要求。公园绿地