新农村建设项目可行性研究报告

1、湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治项目建议书湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治项目建议书 目目 录录 第一章第一章概况概况 1.1 项目概况项目概况. 1.2 建设单位概况建设单位概况. 1.3 项目可研编制的依据与范围项目可研编制的依据与范围. 1.4 项目的主要内容与特点项目的主要内容与特点. 1.5 主要技术经济指标主要技术经济指标. 1.6 主要结论主要结论. 第二章第二章项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景. 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性. 2.3 项目建设的可能性项目建设的可能性. 第三章第三章 项项目目规规模模内内容容

2、与与 项目条件项目条件 3.1 项项目目规规模模和和内内容容 . 3.2 项项目目地地点点及及区区位位分分析析 . 3.3 外围配套条件外围配套条件. 3.4 政策条件政策条件. 第四章第四章拆迁方案拆迁方案 4.1 政策依据及目标政策依据及目标. 4.2 拆迁安置方案拆迁安置方案. 4.3 土地流转方案土地流转方案. 4.4 拆迁安置程序拆迁安置程序. 4.5 置换手续办理和资金结算顺序置换手续办理和资金结算顺序. 第五章第五章 建设方案建设方案 5.1 建设方案建设方案. 5.2 配套工程设施配套工程设施. 第六章第六章 环境保护和水土保持环境保护和水土保持 6.1 环境保护标准环境保护标

3、准. 6.2 项目对环境的影响项目对环境的影响. 6.3 环境保护措施环境保护措施. 6.4 水土保持水土保持. 第七章第七章 项目管理和进度计划项目管理和进度计划 7.1 组织机构组织机构. 7.2 进度计划进度计划. 第八章第八章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8.1 投资估算投资估算. 8.2 资金筹措资金筹措. 8.3 资金年度使用计划资金年度使用计划. 第九章第九章 经济评价经济评价 9.1 经济评价说明经济评价说明. 9.2 财务评价财务评价. 9.3 国民经济评价国民经济评价. 第十章第十章 社会效益评价社会效益评价 10.1 社会效益评价社会效益评价. 第十一章第十一章

4、 结论和建议结论和建议 11.1 结论结论. 11.2 建议建议. 附件附件 1 1：嘉兴市委办、市府办：嘉兴市委办、市府办关于开展节约集约用地试点加关于开展节约集约用地试点加 快农村新社区建设的若干意见快农村新社区建设的若干意见 （嘉委办（嘉委办200850200850 号）号） 附件附件 2 2：项目区域位置图：项目区域位置图 第一章第一章 概况概况 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称：项目名称：湘家荡区域 (铁路以南)新农村建设综合整 治项目 1.1.2 项目内容：项目内容：项目区域范围内拆迁农房建筑 263000 平 方米，动迁及安置人口约 3718 人，共涉及 农户 11

5、16 户，流转土地和建设标准农田 5291 亩，以及与农田相关的水利、交通设 施建设等。 1.1.3 项目总投资：项目总投资：77560.95 万元 1.1.4 项目地址项目地址：位于嘉兴市湘家荡区域 铁路以南 1.1.5 项目性质：项目性质：新农村基础设施 1.2 建设单位概况建设单位概况 1.2.1 企业名称：企业名称：嘉兴湘家荡投资有限公司 1.2.2 法定地址：法定地址：嘉兴市南湖区七星镇兴星路 518 号 1.2.3 法定代表人：法定代表人： 1.2.4 建设单位简介：建设单位简介： 嘉兴湘家荡投资有限公司成立于 2008 年 10 月, 注册 资金 4.6 亿，公司主要负责湘家荡区

6、域的开发、建设和管理。 公司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标， 坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，多渠道筹措城 建资金，最大限度地发挥优势，用活政策，负债经营，盘 活土地存量，创造土地级差，极大地推动了度假区的大踏 步前进。 在嘉兴市委、市政府的重视和关心下，嘉兴湘家荡投 资有限公司按照总体规划的要求，着手度假区的基础设施 建设，力争把湘家荡旅游度假区建设成为长江三角洲的度 假胜地。 1.3 项目可研编制的依据与范围项目可研编制的依据与范围 1.3.1 编制依据编制依据 1、 嘉兴市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要 2、 嘉兴市城市总体规划（ 2003-2020） 3

7、、 嘉兴市城乡一体化发展纲要 4、 嘉兴市打造城乡一体化先行地行动纲领 （嘉委 【2008】1号） 5、 关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设 的若干意见(嘉委办【2008】50号文) 6、 关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡 一体化促进现代化新农村建设的若干意见 （南委 【2008】1号） 7、 关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实 施意见 （南委【2008】9号） 8、 嘉兴湘家荡区域总体规划 1.3.2 编制范围编制范围 本报告着重对项目建设必要性、项目方案、组织机构、 实施进度、投资估算、经济评价、社会效益等方面的进行 论述。 1.4 项目的主要内容与特点项目的主要

8、内容与特点 1.4.1 项目的主要内容项目的主要内容 项目区域范围内拆迁农房建筑 263000 平方米，动迁及 安置人口约 3718 人，共涉及农户 1116 户，流转土地和建 设标准农田 5291 亩，以及与农田相关的水利、交通设施建 设等。 1.4.2 项目的总体特点项目的总体特点 本项目系嘉兴市统筹城乡一体化建设、开展节约集约 用地试点（“两分两换”试点）工作的重要内容之一，项 目建设是有效解决我市“三农”问题、有效解决我市经济 发展与土地资源瓶颈矛盾、打造城乡一体化先行地、发展 都市农业和农业现代化的需要。该项目涉及农户多、拆迁 安置量大、标准农田建设工作量大、项目所需资金量大。 1.

9、5 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目的主要技术经济指标见表 1.1 表 1.1 主要技术经济指标 项目单位指标 拆迁安置面积平方米263000 流转及建设标准农 田 亩5291 总投资万元77560.95 财务内部收益率11.00 财务净现值 （i=8%） 万元9745.39 经济内部收益率17.76 经济净现值 （i=8%） 万元31635.13 1.6 主要结论主要结论 湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目 对嘉兴市节约集约利用土地资源，发展都市农业，加快现 代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分必要的意义， 项目经济评价良好，社会效益显著。 因此本报告认为湘家荡区域（铁

10、路以南）新农村建设因此本报告认为湘家荡区域（铁路以南）新农村建设 综合整治程项目综合整治程项目是必要的、是必要的、可行的。可行的。 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.1 工业化和城市化背景下带来的土地资源工业化和城市化背景下带来的土地资源紧张紧张 近 30 年来，随着以市场为导向的经济发展思路的确立， 我国城市建设和城市化进入了一个全新的、最好的发展时 期。像其它经济领域一样，我国城市化发展也取得了长足 的发展。1978-2007 年，城市化率由 17.92%上升到 44.9%； 设市城市由 193 个增至 656 个，建制镇由

11、2173 个增加至 19369 个。但是，从总体上讲，我国城市化尚处于初级阶段， 还有一段漫长的路要走。 自然资源是经济社会发展的物质保障。我国是一个人 均自然资源拥有量相对贫乏的大国，资源对经济社会发展 将是一个长期的制约因素。那种认为在信息化时代，资源 的重要性已经下降的观点是片面的，土地、水、森林、矿 产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。 从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的 现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的 1/3，一些沿海省市的人均耕地不足 0.8 亩，低于世界公认 的警戒线；由于工业化带来城市化，原来的耕地变成了宽 阔的城市道路，住宅区和

12、工业厂房区，使得本来就缺乏的 耕地变得更加紧张。 中国经济发展当前最显著的特征，工业化相伴而来的 城市化，就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇 经济的转型，按照有关的研究，在今后 10、30、50 年后， 城镇人口和就业劳动力的比例分别会提高为 50%、 70%、 90%。这一进程中，必将带来经济、社会和文化各方面的变 迁和冲突。无论是农村集体土地与城市国有土地的冲突、 城市开发用地与保障粮食的基本耕地，以及地方政府、开 发商与农民之间的博弈，都将或已经伴随城市化、工业化 全过程。 在这样的背景下，理清纠缠在土地这一不可再生资源 上的种种利益瓜葛，并制定有利于促进城市化进程、有利 于农业

13、的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、 适应于市场经济总体制的土地战略，不仅对土地各利益相 关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的 根本所在。 2.1.2 城市发展背景城市发展背景 嘉兴地处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原，是新石器时 代马家浜文化的发祥地，古称长水。嘉兴历史悠久，文化 发达，自古是我国江南地区重要的农业，工商业重镇，素 以“鱼米之乡”、 “丝绸之府”、 “文化之邦”著称。改革开放以来， 日益成为长江三角洲重要的工贸港口城市。 嘉兴与宁波隔江相望，是沪、杭、甬城市连绵区重要 组成部分。它位于上海、江苏、浙江三省（市）交界处， 东北距上海市 90 公里，西南距杭州市

14、90 公里，北距苏州 70 公里，东距乍浦港 40 公里，处于最具有经济活力的长江 三角洲和中国沿海经济带的中心位置。随着乍浦港的开发 和杭州湾跨海大桥的建成，嘉兴在长三角中的区位优势更 加明显，同时，随着嘉兴自身经济的不断发展，也将携区 域背景优势主动加速融入到中国经济的火车头当中。 进入二十一世纪以来，嘉兴市政府制定了“加快建设长 江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口城市，江南水乡的 文化名城”的发展思路，还提出了“要从城市创新中求发展， 要以经营城市的理念规划城市，以经营城市的思路发展城 市，推动城市经济持续健康发展”。 嘉兴紧邻上海，交通方便，处于大上海经济圈的第一 辐射圈层，并承担了截

15、流作用，限制特大城市的恶性膨胀， 实现生产力发展的梯度转移。嘉兴市城市总体规划中确定 了嘉兴市城市性质为：嘉兴市域的政治经济文化中心，浙 北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市。 嘉兴已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还 有 50%以上的农民居住在农村，一方面占用了大量非农建 设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这 部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。 开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党的十七 大精神的重要举措，也是贯彻刚刚召开的党的十七届三中 全会提出的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问 题的决定的重大事项。2007 年下半年以来，省委、省政

16、府提出要在全省选择具有较强代表性、典型性和可试性的 地区，开展综合配套改革试点，嘉兴被列为统筹城乡综合 配套改革试点的地级市。2008 年 4 月 28 日，省委常委会已 审议并原则通过了嘉兴市开展统筹城乡综合配套改革试点 的总体方案。由此，嘉兴市委、市政府关于开展节约集 约用地加快农村新社区建设的若干意见 、南湖区委、区政 府关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意 见分别明确，2008 年嘉兴市湘家荡区域全面启动统筹城 乡综合配套改革暨“两分两换”试点工作。2008 年 8 月 30 日，嘉兴市召开“两分两换”民主恳谈会。市委书记陈德 荣，市委常委、秘书长蒋唯民，副市长陈越强等市领导

17、和 市级各有关部门主要负责人就“两分两换”的推进工作， 与各试点镇、村的基层干部以及试点所在地的市、县两级 的“两代表一委员” 、村民代表等进行恳谈。2008 年 10 月 28 日项目建设单位及相关试点镇、村的基层干部在嘉兴市 湘家荡区域七星镇召开了试点动员大会。 七星镇位于嘉兴市东北角，是嘉兴市的中心城镇，距 离嘉兴市区 4.5 公里，也是上海经济开发区辐射的前沿地， 与上海、杭州、苏州均距 80 公里左右，沪杭高速公路、沪 杭铁路、320 国道穿镇而过，交通便捷。七星镇现有七星村、 大树村、高丰村、博山村、东进村等 6 个村，现有农村居 民户 4566 户，户籍人口 1.97 万，新居民

18、人口 1.1 万；2007 年全镇实现工农业总产值 26.6 亿元，比 2006 年增长 19.6%；实现财政税收收入 8579 万元，同比增长 30.1%。 近几年，随着嘉兴城市建设的加速和城乡一体化进程 的推进，七星镇的基础设施、产业人口集聚度和镇容镇貌 都有了较大的改进和完善。选择这样一个背靠嘉兴、农业 经济相对发达、人口素质相对较高的卫星城镇作为我市两 分两换工作的试点，具有举足轻重的作用。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.1 项目建设是深化嘉兴市土地节约集约利用工作，提高项目建设是深化嘉兴市土地节约集约利用工作，提高 土地利用效益的需要土地利用效益的需要 我市人多地

19、少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工 业化、城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾 日益突出。推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需 矛盾、促进人地和谐、保障我市经济社会可持续发展的重 大战略举措，也是关系民族生存根基和国家长远利益的大 计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须 长期坚持的一条根本方针。 国民经济和社会发展规划纲要(草案)(十一五)提出， 落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出， 低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源 节约型、环境友好型社会。土地、水、森林、矿产资源和 石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业 化发展息息相关

20、的耕地、水和能源等重要资源的现状看， 我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的 1/3，一些沿 海省市的人均耕地不足 0.8 亩，远低于世界公认的警戒线。 由于工业化和城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市 道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得 更加紧张，产生了农村集体土地与城市国有土地、城市开 发用地与保障粮食的基本耕地的冲突。理清纠缠在土地这 一不可再生资源上的种种利益冲突，并制定有利于促进城 市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和 区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，即节 约集约利用土地，不仅对土地各利益相关方格外重要，更 是保障城市化这一中国经济重要进程

21、的根本所在。 通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步优 化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工 业功能区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分 发挥土地利用的集聚效应。 该项目的实施，正是符合了这一政策趋势。 2.2.2 项目建设是嘉兴市推进统筹城乡发展、推进城乡一体项目建设是嘉兴市推进统筹城乡发展、推进城乡一体 化的要求化的要求 统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的 重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。 “三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总 称。解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造 有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从

22、国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化， 最后解决农村问题。 统筹城乡发展、推进城乡一体化主要包括六个方面的 任务：统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹 城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障、统筹 城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。 该项目是我市实行“两分两换”的主要内容，因为实 行“两分两换” ，首先要把原来分散布置的农民住房进行拆 迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后， 再进行正式安置。所谓“两分两换”就是按照宅基地与承 包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、 以土地承包经营权置换社会保障的总体思路，因地制宜， 探索创新适合不同区

23、位条件、经济发展水平、就业状况、 居住特点的土地流转方式、农民集聚模式和推进途径，为 全面推进土地集中流转和农民集聚进城入镇积累经验。 以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会 保障，通过在城市中建设安置房及相关配套基础设施，可 以使农民搬迁到城市里居住、就业，同时可以土地承包经 营权置换得到城镇居民的社会保障。因此，可以达到统筹 城乡发展、推进城乡一体化六大任务中的“统筹城乡基础 设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障”的重要任务。 2.2.3 项目建设是嘉兴市发展都市农业及农业现代化的要求项目建设是嘉兴市发展都市农业及农业现代化的要求 由于土地使用制度、户籍制度和社会保障制度等方面 的

24、束缚，农业小规模兼业经营、农民建房散乱和农村宅基 地闲置等问题长期得不到有效的破解，严重影响了我市现 代农业发展。 都市农业及农业现代化预示着未来农业的发展方向， 一方面它是高度集约化的农业，是生产经营方式高度企业 化、规模化、市场化，一方面以农业产业化为依托，为城 市的发展服务，以实现农业增效、农民增收的目标。 伴随着经济的快速发展，农村经济运行从区域布局上 形成了以城市为中心、辐射带动周边近郊区域的都市农业 发展的良好态势。以西安市为例，目前已形成了“三圈层” 的都市农业发展的格局。即以城三区为中心，辐射带动周 边近郊区域；以涉农区县的部分区域为主，已形成城郊农 业发展的强劲势头；以城市的

25、远郊农业浅山塬区、岭区为 主的区域，形成了优势鲜明的生态农业发展势头。 促进都市农业发展，也是当前“三农”问题迫切需要解 决的新课题。首先，加快发展都市农业，是构建城郊型经 济，推进城乡一体化进程的动力。当前在整体经济的配制 中，城市经济占有主导地位，而都市农业的研究和实践尚 处于起步阶段，没有城市经济的繁荣和快速发展，就不可 能有条件去反哺“三农”。反之，没有农村、农业人口走向 富裕，也就没有城市整体发展意义上的富裕。其次，加快 发展都市农业，是走城乡和工农互动一体化发展的必由之 路。城市工业的科技、经济和文化，在对农业的渗透同时， 促进了工业与农业的有机结合。这种结合最终会使农业摆 脱自然

26、环境的影响，向工业化生产转变，从而使农业与工 业最终互为交融。第三，加快发展都市农业，是实现农村 与城市服务一体化发展、推进城郊型经济发展的有效保障。 由于历史原因，城乡、工业与农业、城市居民与农村人口 之间存在差距。因此，要使都市农业健康、快速发展，就 要从市场经济运行中寻找出路，满足城市居民的需要。从 社会体系上应逐步实现统筹城乡就业和社会保障，加快建 立健全农村人口医疗服务机制和保障制度、农村贫困人口 的最低生活保障制度，使城郊农民在各方面享受与城镇居 民同等待遇。 2.2.4 项目建设是嘉兴市打造城乡一体化先行地的需要项目建设是嘉兴市打造城乡一体化先行地的需要 胡锦涛总书记在中央农村工

27、作会议上指出“统筹城乡 经济社会发展就是要充分发挥城市对农村的带动作用和农 村对城市的促进作用，实现城乡一体化” 。 南湖区是全省 城乡一体化基础条件最好的一个地方，是全省乃至全国统 筹城乡发展的先行区。从城乡一体化发展的一般规律看， 当城市化水平达到 50%后，城市化开始向城乡一体化迈进。 南湖区目前城市化水平已超过 60%，正处于城市文明加速 普及，城乡加速融合互动的新时期。因此，顺应和把握城 乡一体化的基本规律，按照统筹城乡经济社会发展的要求， 调整发展战略，明确发展思路，整合工作力量，走城乡一 体化的发展道路。对建成完善的社会主义市场经济体制， 全面建设小康社会，具有重大而深远的意义。

28、 嘉兴湘家荡区域是嘉兴市城市总体规划中的一部分， 2008 年以来，嘉兴湘家荡区域积极推进产业集群、创新推 进、和谐构建的“三大工程”建设，努力打造城乡一体化 先行地。嘉兴湘家荡区域打造城乡一体化先行地行动纲领， 以人的全面发展为根本，以统筹城乡发展为主线，以建设 网络型大城市为核心，不断深化城乡一体化配套改革，大 力推进城市化、工业化和农业农村现代化，努力消除城乡 二元结构，缩小城乡差别，逐步实现城乡经济、社会、文 化、生态的全面、协调、可持续发展，使全区人民共享现 代文明。统筹城乡发展，加快城乡一体化步伐，不仅是新 时期解决“三农”问题的根本途径和实现农业农村现代化的 必由之路；也是促进我

29、市接轨上海，融入长三角，建设大 城市，增创新优势，推进新跨越的重要举措。 嘉兴市关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进 城乡一体化促进现代新农村建设的若干意见提出，要 “通过增加土地流转收益” ， “按规划、分层次、有步骤地 推进农村基础设施和社区建设，引导农民住宅建设和居住 向中心镇、城镇社区集中，努力把传统村落改造建设成为 布局合理、环境整洁、服务健全、文化丰富、管理民主、 生活舒适的新社区。到 2011 年，新社区集聚人口达到 5 万 人以上，形成整洁优美的农村面貌新格局” 。嘉兴市政府在 关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见 中还明确指出， “在全面完成农村新社区布点规划的

30、基础上， 着手启动农村新社区示范点建设。2008 年余新镇、七星镇 要全面启动建设步伐，计划用 5 年时间，重点建设 50 个左 右农村新社区示范点，同时推进其他 200 个左右规划点的 建设” 。 为了实现以上目标，嘉兴湘家荡区域以促进土地规模 经营为抓手，进一步集聚农业生产要素，从根本上带动农 业产业提升，促进资源集约利用和三次产业联动发展。争 取到 2011 年，有 30%及 10 万亩耕地实行集中规模经营， 按照科学规划、分步实施的原则，对城乡各类规划进行统 筹整合。以农村新社区为重点，建立健全以城镇为依托， 城乡衔接、布局合理的城乡公共服务网络。以集约利用土 地为导向，加快编制农村新

31、社区布点规划。推进资本、技 术、劳动力等各种要素向城镇集中，进一步壮大城镇规模， 完善城镇配套功能，发挥要素的集成效应，增强城镇各方 面的吸纳力和承载力，加大以镇带村和以村促镇的互动力 度，推进镇村基础设施网络化，提升城镇品位。强化镇级 财政、规划、建设、城管和环保等职能，增强中心镇开发 建设自主权。通过政策激励，积极鼓励各类资本进入城镇 基础设施、公用事业建设领域，借助各方力量共同为城乡 一体化建设出力。通过本项目的实施，把嘉兴湘家荡区域 打造成嘉兴的城乡一体化先行地。 综上所述，该项目的实施，将有力地带动嘉兴节约集 约利用土地工作的开展，有效解决工业化、城市化的土地 空间和人力资源等要素制

32、约问题，对发展都市农业，加快 现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分迫切、必 要的意义。 2.3 项目建设的可能性项目建设的可能性 2.3.1 项目建设的客观条件项目建设的客观条件 近年来，嘉兴湘家荡区域以十七大精神和科学发展观 为指导，切实转变经济增长方式，拓展城乡经济发展新空 间，促进集约集聚发展。按照建设统筹城乡配套改革先行 镇为目标，以市委、市政府提出的“两创”战略为重点， 在土地流转、新社区建设、新城镇推进、基础设施完善、 公共服务配套、社会保障健全等方面进行大胆创新和突破， 为逐步形成统筹城乡发展新体制、新机制积累了丰富的工 作经验，奠定了厚实的工作基础。同时，也为本项目的实

33、施创造了较好的客观条件。 2.3.2 项目实施的资源条件项目实施的资源条件 本项目拆迁安置、土地流转及标准农田建设范围，是 根据嘉兴市城市总体规划、嘉兴湘家荡区域发展区域规划、 嘉兴湘家荡区域现代农业发展区总体规划拟定的。项目实 施将严格遵循“以人为本、合理规划、经济可行、和谐发 展”的原则，在认真借鉴有关乡镇土地流转操作经验的基 础上，结合嘉兴湘家荡区域的实际情况综合考虑。同时， 在仔细测算、规划拆迁成本、流转收益、建设新社区、土 地集约经营方案的基础上，充分考虑失土农民的生活、收 入、就业等涉及人民群众切身利益等问题。 2.3.3 项目实施的资金条件项目实施的资金条件 嘉兴市委、市政府对推

34、进城乡一体化，加快现代新农 村建设非常重视，市、区、镇三级财政对本项目建设的支 持力度不断加强，建立了统筹服务管理体制和优化城乡资 源配置机制，初步形成城乡互动的合作机制。在当前倡导 和谐社会的背景下，项目建设单位为将本项目真正落到实 处，正在进一步争取和合理利用各级政府的支持资金，最 大程度实现本项目建设资金的平衡。 嘉兴市委、市政府关于进一步加大统筹城乡发展力 度，加快推进城乡一体化 促进现代化新农村建设的若干意 见明确，以创新财政资金投入机制，优化财政涉农资金 投入方向和投入结构，确保公共财政投入到统筹城乡发展 和新农村建设的重点区域、重点工程和重点项目，以先行 镇、试点村为载体，实行整

35、体规划，重点扶持。本拆迁安 置项目，是嘉兴市关于开展节约集约用地的试点项目，因 此，从资金角度看，是属于政策支持、政府鼓励的项目。 本项目实施后，还将通过土地流转增加收益，通过引 入各类资本拓展新农村建设领域，通过土地规模经营带动 农业产业提升，这些都将是保证本项目实施的经济基础。 综上所述，本项目是多渠道增加农民收入，从根本上 发展高效生态农业，从源头上缩小城乡差别的有效措施； 是推进农村基础设施和新社区建设，形成整洁优美农村面 貌新格局的有效途径；是强化公共服务，全面提高农村社 会事业发展水平和农村社会保障水平的有效保证；是全面 建设小康社会，构建和谐社会的基本保障内容，同时，将 为推动嘉

36、兴市城镇统筹城乡发展再上新台阶发挥非常积极 的作用。因此，实施本项目是十分必要的。 第三章第三章 项项目目规规模模内内容容与与项目条件项目条件 3.1 项项目目规规模模和和内内容容 项目区域范围内拆迁农房建筑 263000 平方米，动迁及 安置人口约 3718 人，共涉及农户 1116 户，流转土地和建 设标准农田 5291 亩，以及与农田相关的水利、交通设施建 设等。 3.2 项项目目地地点点及及区区位位分分析析 该项目地点在嘉兴市湘家荡区域七星镇。 湘家荡区域位于嘉兴市东北部，主要由湘家荡旅游度 假区，南湖区七星镇和城市东片楔型绿地三部分组成，总 面积约 43 平方公里。 湘家荡，又名湘家

37、湖，湘湖。1997 年，浙江省人民政 府批准建立浙江省湘家荡旅游度假区。度假区规划面积 715 公顷，其中湖泊 130 公顷，度假区融江南水乡风光、田园 浪漫景色为一体，有兼具现代水上娱乐、农业观光、休闲 度假之独特功能。湘家荡旅游度假区的开发和建设，除了 具有历史的文化背景，更具有较好的开发经济价值。规划 中的湘家荡旅游度假区将兴建国际会议沙龙、休闲宾舍、 温泉生活馆以及游艇会所等项目，并最终将该区打造成一 个具有国际视野和格局、集现代农业、生态旅游、休闲度 假、商务办公、高尚居所为一体的综合型旅游度假区。 七星镇隶属嘉兴市南湖区，位于长江三角洲南翼，上 海、苏州、杭州“金三角”的中心，是浙

38、江省通往上海的 东大门。七星镇镇域面积 30.62 平方公里，人口 2 万余人， 是传统的“鱼米之乡” 。目前，七星镇已被市委、市政府列 为统筹城乡综合改革配套试点镇。 城市东片楔形绿地面积约 1 万亩（7 平方公里） ，是中 心城市重要的生态功能区块之一，随着开发和建设力度的 不断加大，未来的东片楔形绿地将成为中心城市不可或缺 的绿肺和休闲氧吧。 3.3 外围配套条件外围配套条件 项目外围配套条件已经基本成熟，其周边环境条件如 道路、交通、市政、电力等基础设施条件已基本具备。 3.1.1 道路与交通条件道路与交通条件 320 国道公路以及建设中的湘湖大道、亚太路连接嘉兴 市中心与湘家荡区域，

39、距市中心车程仅 15 分钟，项目范围 内部有已经建成的乡镇级公路、村级道路，各类机械设备 均能到达项目建设地点。 3.1.2 给水给水 目前有日供水能力为 10 万吨的嘉兴石臼漾水厂和日供 水能力为 30 万吨的嘉兴第三水厂也将为本区提供充足的水 源。 3.1.3 排水排水 周边道路均铺设雨、污水管道，可为本项目提供雨、 污水排放接口。 3.1.4 电力电力 由嘉兴市电网解决供配电，原有镇、村电网能满足项 目所需供电要求。 3.1.5 电讯电讯 可提供固定电话、宽带光纤网络、无线通讯等基础电 信业务和增值电信业务。为项目拆迁提供便利。 3.4 政策条件政策条件 1、嘉委办【2008】50号文关

40、于开展节约集约用地试 点加快农村新社区建设的若干意见是本项目的纲领性文 件，为本项目的实施指明了方向。 2、为加强对统筹城乡综合配套改革试点工作的领导， 市委、市政府专门成立了嘉兴市统筹城乡综合配套改革领 导小组，主要职责是：负责统筹协调试点区域的规划建设， 研究提出统筹开发建设总体规划方案、重大政策建议意见， 对开发建设重大事项作出决策，推进区域内统筹城乡综合 配套改革及“两分两换” ”试点，妥善处理开发建设中不同利 益主体矛盾，保障联合开发建设工作的顺利进行。 第四章第四章 拆迁安置方案拆迁安置方案 4.1 政策依据及目标政策依据及目标 4.1.1 政策法律依据政策法律依据 中华人民共和国

41、城乡规划法 城市房屋拆迁管理条例 浙江省城市房屋拆迁管理条例（修正版） 嘉兴市城市规划区内农民住房拆迁安置补偿办法 (嘉政办发【2002】44 号) 秀城区农民住宅房屋拆迁安置补偿实施意见 (秀城政发【2003】54 号文件) 嘉兴市区城市房屋拆迁奖励优惠办法 (嘉政办发【2006】107 号) 国务院关于促进节约集约用地的通知 (国发【2008】3 号) 浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干 意见 (浙政发【2008】3 号) 关于深化土地节约集约利用工作的若干意见 (嘉政发【2008】70 号) 关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干 意见 (嘉委办【2008】50号

42、) 关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化 促进现代化新农村建设的若干意见 (南委【2008】1 号)） 关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见 (南委【2008】9号) 南湖区七星镇统筹城乡发展区域总体规划 七星镇农村住宅置换城镇房产实施细则 (七统 【2008】1 号) 4.1.2 政策目标政策目标 通过本项目的实施，带动城镇和中心村的建设、带动 土地流转规模集约经营，促进产业融合发展，加快推进农 业产业化；通过盘活农村非农建设用地存量和挖掘潜力， 加快推进工业化；通过转移、培训和提升农民，加快推进 农民市民化；通过加大以城带乡、以工哺农力度，改造农 村、提升农业、转移

43、农民，加快推进农村城镇化，最终实 现城乡一体化。力争到 2012 年，全市有三分之一以上的农 民实现向城镇和中心村集聚，各种形式流转土地总面积 100 万亩以上，50左右的农田实现规模集约经营。建成一 批规模大、层次高、效益好、一二三次产业融合发展的现 代产业园区，一批居住相对集聚、公共服务配套完善的现 代宜居新社区和一批对农村极具带动作用和具备小城市功 能的现代化网络型大城市基础性节点的现代新市镇。 尽可能采取有效措施减少土地流转与拆迁对当地居民 生产与生活的影响，以提高原有生产与生活水平为拆迁户 安置目标。 4.2 拆迁安置方案拆迁安置方案 4.2.1 指导思想及规划原则指导思想及规划原则

44、 通过土地流转与拆迁户的安置规划，帮助土地流转与 拆迁户建立自力更生、自食其力的经济系统，自我服务、 自我发展的社会体系，以及相应的社会保障系统。具体工 作按下列各项原则进行： 1土地流转与拆迁户安置要与当地的国土整治以及国 民经济和社会发展计划相协调。 2全面考虑，统筹兼顾。正确处理国家、集体、个人 三者之间的利益关系。 3土地流转与拆迁户安置，以拆迁实物指标和补偿标 准为基础，以提高拆迁户原有生产与生活条件为目的。 4土地流转与拆迁户安置要因地制宜，合理利用当地 资源。 5按照有利生产、有利生活的原则，制定布局。 4.2.2 拆迁安置方案拆迁安置方案 一、拆迁方案分三种： （1）作价领取货

45、币补贴到城镇购置商品房； （2）到搬迁安置区置换搬迁安置（公寓）房； （3）部分或全部到产业功能区置换标准产业用房。 二、方案内容： （一）对放弃宅基地（包括住宅）进入城镇购买商品 房的农户，所购商品房面积达到人均 30m2 以上（提供相 应的房产证明）的，政府对原住房直接给予相应的货币补 贴，不再另外安排搬迁安置房，农户符合上款条件，并按 规定签约搬迁的，货币补偿款按“农户房屋评估补偿、补 助、奖励标准”的规定执行。 （二）进入城市和新市镇规划区置换搬迁安置（公寓） 房的农户，按照搬迁政策对原住房建筑面积实行房屋补偿， 由项目实施单位统一规划建设后，置换给农户，办理土地 使用证和房屋所有证。

46、具体内容如下： 城镇住房类型：分为多层和小高层。 城镇住房户型面积（具体户型正确面积以房地产管 理部门核准为准） a型：68平方米,b型：78平方米,c型： 101平方米, d型：121平方米,e型：135平方米. 城镇住房成本价：城镇住房成本价1600元/，底 层车库400元/。 置换小高层的有关规定：(a)农户选择小高层一至 四层的，每套赠送建筑面积5平方米，不配备电梯，物业管 理费按多层住宅标准收取；(b)选择小高层五层（含五层） 以上的，配备电梯，物业管理费按小高层住宅标准收取。 可置换城镇住房标准建筑面积 （a）可置换城镇住房标准建筑面积在按政策认定人口 每人40平方米的基础上，每户

47、再加60平方米计算。 （b）户内5人以上（含5人）的可置换城镇住房标准建 筑面积不得突破260平方米；户内四代同堂且人口在6人以 上(含6人)的可置换城镇住房标准建筑面积不得突破300平 方米。 （c）农户实际置换的城镇住房面积，允许超可置换城 镇住房标准建筑面积5平方米。 （d）跃层面积按50%抵扣置换城镇住房标准建筑面积 指标。 层次差价:见表4.1 城镇住房价格结算 城镇住房和车库面积以房地产管理部门核准面积为准， 结算时，在可置换城镇住房标准建筑面积和允许超5平方米 以内的面积，按城镇住房成本价结合层次差价结算。跃层 按实际建筑面积结合层次差价计算。 城镇住房层次差价标准（元/） 表4

48、.1 层层次次 一一 层层 二二 层层 三三 层层 四四 层层 五五 层层 六六 层层 七七 层层 八八 层层 九九 层层 十十 层层 十十 一一 层层 五层到 顶 560120100-285 五层 跃层到 顶 5601201000 跃 层- 320 小高层560120100-500250310370430500 （三）产业功能区标准用房由项目实施单位统一规划 建设，按照农民安置住宅面积的 12 倍置换给农户（具体 倍率按相应价值量，据具体项目而定） ，并核发两证。原则 上实行集体统一招租，确保农户收益。 （四）置换安置房的农户可申请按揭贷款，南湖区或 七星镇财政安排一定专项资金进行贴息或建立

49、专项担保基 金，支持置换户购房的按揭担保。 （五）申请以宅基地换城镇房产的农村居民家庭要与 村签订原宅基地回收或不再申请宅基地的协议，不再享受 申请、使用农村宅基地的权利。 （六）农民入住城镇集聚社区后，原则上将户籍关系 迁入社区管理，享有城镇居民在子女教育、职业培训、就 业服务等方面与城市居民的同等权利，并继续享有原居住 地村集体经济组织除申请宅基地以外的权益。 4.3 土地流转方案土地流转方案 为进一步完善城乡就业和社会保障体系，对土地承包 经营权全部流转和农村住宅置换城镇房产的农户，建立起 土地承包经营权有偿流转保障体系。 4.3.1 保障办法保障办法 1、土地承包经营权置换流转费保障办

50、法 对以户为单位流转土地承包经营权至二轮承包期止， 土地承包经营权有偿流转费按每年每亩 700 元的标准为基 数，按照每年每亩递增 50 元的标准增加土地承包经营权有 偿流转费。 2、土地承包经营权流转置换城乡居民社会养老保险补 助办法。 以户为单位，在办理好土地承包经营权全部流转和农 村住宅置换城镇房产的农户，按照七星镇农村住宅置换 城镇房产实施细则的人口认定政策来认定参保补助的人 口数量，独生子女按一人计算。在参保补助的基础上，置 换城乡居民社会养老保险。 4.3.2 置换标准置换标准 以户为单位，以政策认定的人口数量，按照 16 周岁 （含 16 周岁）以上的每人补助 12000 元，1

51、6 周岁以下的每 人补助 4000 元的标准进行参保补助。 根据嘉政发200771 号文件规定，满 16 周岁以上居民， 按城镇居民缴费基数办理年度缴纳手续；满 60 周岁以上的 居民，按城镇居民缴费基数办理一次性缴纳手续，次月起 享受城乡居民社会养老保险待遇。 在 2008 年 10 月底以前已经办理土地流转的区域，70 周岁以上高龄老人在享受以上政策后，将不再享受嘉兴市 南湖区绿舟农业科技发展有限公司对高龄老人发放每月 100 元的生活养老补助。 2008 年度城乡居民社会养老保险一次性缴费对照表年度城乡居民社会养老保险一次性缴费对照表 表 4.2 单位：元 财 政 补 贴缴费基 数 (二

52、 选一) 个人缴费 （8%） 补贴帐户 （3%） 统筹基金 （2%） 合计 （5%） 个人帐户合 计（8%+3%） 月领取 金额 133901606831982132533019266134.5 178282139442392826706525633175.4 2008 年度城乡居民社会养老保险缴费对照表年度城乡居民社会养老保险缴费对照表 表 4.3 单位：元 财 政 补 贴 缴费基数 (二选一) 个人缴费 （8%） 补贴帐户 （3%） 统筹基金 （2%） 合计（5%） 个人帐户合计 （8%+3%） 1339010714022686701473 1782814265353578921961 4

53、.4 拆迁安置程序拆迁安置程序 本项目征地与拆迁安置工作将由嘉兴湘家荡投资有限 公司负责完成，具体流程如下： 4.3.1 拆迁调查拆迁调查 目前，嘉兴湘家荡投资有限公司已组织有关部门对项 目所在地块的社会经济状况进行了调查，并对收集的资料 进行分析整理。 （1）项目影响实物指标初步分类 嘉兴湘家荡投资有限公司对项目范围内可能征地与拆 迁的基本实物进行初勘，初勘工作采用手持 1/500 地形图带 现场踏勘和现场调查摸底相结合的方式进行。 （2）项目影响实物指标初步估算 初勘结束后，嘉兴湘家荡投资有限公司委托设计单位 结合实地调查了解的情况对项目拆迁影响主要实物指标进 行初步估算，并根据同类地段的

54、数据对其它各类相关实物 指标进行推算，具体结果为：拆迁农房建筑面积 263000 平 方米，动迁及安置人口约 3718 人（，共涉及农户 1116 户。 4.3.2 申领房屋拆迁许可证申领房屋拆迁许可证 收集相关资料，根据国家及地方政府的法律法规编制 拆迁计划和方案。 向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申 领房屋拆迁许可证，并提交下列资料： (一)建设项目批准文件； (二)建设用地规划许可证； (三)国有土地使用权批准文件； (四)拆迁计划和拆迁方案； (五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金 证明。 由于本项目情况较特殊：系土地流转项目，对于第一 至三款可根据实际情况调整

55、所需提供资料。 4.3.2 评估及签订拆迁协议评估及签订拆迁协议 委托有资质的中介机构对建筑物、构筑物及有关资产 进行拆迁评估，作为拆迁赔偿的依据。 与被拆迁单位依据国家法律法规及评估报告就补偿方 式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬 迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 4.3.3 安置及拆迁安置及拆迁 （1）征地与安置 本项目涉及搬迁的工厂、单位、居住户等用地，均采 取先收购，再进行统一规划、统一设计、统一拆迁与征用、 集中管理，按规划要求实施地块功能分区安置。 由于安置房还未实施，故本项目中的被拆迁人将临时 安置在周转房，费用由拆迁单位按每月每人 80 元补偿

56、。 （2）拆迁 通过招标确定拆迁单位，订立拆迁委托合同，将拆迁 委托合同报房屋拆迁管理部门备案，实施拆迁，拆除建筑 物、构筑物等并将废料外运。 4.5 置换手续办理和资金结算顺序置换手续办理和资金结算顺序 4.5.1 置换手续办理置换手续办理 以户为单位，对符合城乡居民社会养老参保范围和对 象的人员，在办理好土地承包经营权全部流转、农村住宅 置换城镇房产手续后，办理置换城乡居民社会养老保险手 续。 4.5.2 资金结算顺序资金结算顺序 以户为单位，按政策认定人口数进行补助，该补助首 先用于参加城乡居民社会养老保险，在按政策规定缴清城 乡居民社会养老保险费后，多余的补助部分，可作现金结 算。以户

57、为单位，补助部分对缴费资金出现不足时，由农 户自行补足。对已参加其他社会养老保险的人员，要提供 相关参保凭证资料（企业单位购买职工基本养老保险证明 或自谋职业养老金交费凭证）后可现金结算。结算时间与 城镇房产交付时间统一。 第五章第五章 现代农业区建设方案现代农业区建设方案 5.1 总体目标总体目标 总体成为产业高效、环境良好、生态稳定、景观优美、 人居和谐、功能复合的都市型农业发展区，成为我国南方 都市型农业的模式地。 5.2 近期目标近期目标 通过 2-3 年的建设，完成园区的产业布局和实现园区的 主要功能，农业生产实现良性循环，景观休闲得到迅速提 升，园区经济效益与长三角同类农业园区相比

58、，高出 20-30%； 环境生态得到根本性好转，各项环境质量均达到国家规定 的标准。初步建成我国南方地区都市农业的模式示范地。 5.3 空间布局规划空间布局规划 以主要河道水系及规划干道为界，将园区划分为 8 个左 右作业单元，平均面积约 600 亩。每单元各设一处作业点， 配置基本农业设施、库房及宿舍等。 以作业单元为整体，推进先进耕种模式的改造，主荐采 取水稻-油菜水旱轮作模式。 结合农民宅基地调整，对本区域整体进行土地整理与水 系改造。区域内现有水泥厂建议远期搬迁，近期通过生态 绿带加以隔离。 5.4 产业框架设计产业框架设计 结合地区资源禀赋条件、农业生产传统、市场需求与定 位、规划目

59、标定位，进行现代农业发展区产业框架设计。 5.4.1 规模粮油种植规模粮油种植 规划湘家荡农业应稳固粮油生产，完成保有量任务。 结合宅基地整体搬迁，加强农业基础设施建设。通过土 地整理，对区内田、水、路、林等进行综合整治，有效增 加耕地面积，改善耕地质量，优化农业作业条件和生态环 境。 加大设施投入，改善农业装备，实现粮田全程机械化耕 作，降低劳动强度，增加农业收益。 整体推进耕种模式改造：在本地传统耕种模式基础上， 参照同类型地区经验，可采取稻油轮作(水稻-油菜)、稻豆 轮作(水稻-大豆/豇豆/蚕豆)、稻麦轮作、稻菜轮作及先进的 水稻水产轮作等模式。 粮食作物近期实现 100%农产品无公害标

60、准，远期向绿 色农产品过渡。 5.4.2 花卉苗木产销花卉苗木产销 浙东地区为传统花卉种植优势区域，为提高湘家荡农业 综合效益，实现传统农业向精致农业过渡，规划新建花卉 苗木规模化种植区。 花卉苗木基地以嘉兴国家农业科技园区、东进园艺场及 现代农业示范区等为依托，积极吸引龙头企业入驻，建成 嘉兴市东部重要的花卉苗木生产基地。 加快花卉苗木设施化种植基地建设，推广新型栽培技术。 加强市场建设，打造集苗木花卉生产、绿化工程与花卉 苗木贸易、花卉休闲观光游于一体的花卉苗木终端消费市 场：嘉兴东城花卉中心市场。 强化花卉苗木生产的景观休闲功能，以现状周家庄园为 基础，建成一处集花卉苗木生产、交易、观赏