上海浦发博园建筑立面建议报告200732

1、 思路思路 新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍 构成元素与特征构成元素与特征 新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格 新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格 克朗的住宅克朗的住宅 石材是新古典主义建筑中最主要的媒介石材是新古典主义建筑中最主要的媒介 采用了古典的手工雕刻石灰石的设计采用了古典的手工雕刻石灰石的设计 纽翰逊的祖屋纽翰逊的祖屋 对称的山墙、多角形的塔楼、环绕的门廊、对称的山墙、多角形的塔楼、环绕的门廊、 不同木板瓦图案、悬挑出来的檐口、砖砌体的细部不同木板瓦图案、悬挑出来的檐口、砖砌体的细部 新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格 总结总结 立面色彩：立面色

2、彩：深色为主基调， 深色为主基调，深色塑造精致和稳重的大宅风范，深色 比浅色更容易增强建筑立面色彩的稳定性。建筑主墙上， 增加浅色调的建筑装饰增加浅色调的建筑装饰，例如阳台细节、窗户细节以及其他颜色的立面装饰，增加建筑的可识别性增加建筑的可识别性，同时避免了建筑主体的单调 和沉闷。 立面材质：立面材质：石材容易塑造营造历史积淀的特别的文化氛围和情调，适于展现新古典主义的庄重和尊严，以及欧陆 石材容易塑造营造历史积淀的特别的文化氛围和情调，适于展现新古典主义的庄重和尊严，以及欧陆18世纪乡村世纪乡村 田园风格的建筑装饰，易于营造反朴归真、置身于大自然的感觉。田园风格的建筑装饰，易于营造反朴归真、

3、置身于大自然的感觉。 思路思路 新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍 立面分析立面分析 公寓立面公寓立面 别墅南立面别墅南立面 现有风格表现：现有风格表现： 别墅建筑主体表现比较简约，别墅建筑主体表现比较简约，窗户、栏杆、入口门洞和外部构件装饰窗户、栏杆、入口门洞和外部构件装饰的设计等缺乏细节的精致感觉，别墅的设计等缺乏细节的精致感觉，别墅色彩的搭配色彩的搭配和和材质的材质的 铺设铺设上横平竖直，容易造成单调的感觉。上横平竖直，容易造成单调的感觉。 公寓建筑主体的色彩搭配对比强烈、缺乏柔和的过渡，材质搭配尽量体现品质感。公寓建筑主体的色彩搭配对比强烈、缺乏柔和的过渡

4、，材质搭配尽量体现品质感。 别墅北立面别墅北立面 本案立面本案立面 建议建议 我们的客源我们的客源 具有良好的教育背景、一定文化品位的知识型、技术型白领阶层和事业成功人士。他们的审美倾向品位更高、更挑剔。他具有良好的教育背景、一定文化品位的知识型、技术型白领阶层和事业成功人士。他们的审美倾向品位更高、更挑剔。他 们追求的产品风格既要有传统的美感、又要体现时代的科技与精神；既要反映产品的品质与价值，又忌讳粗俗夸张。们追求的产品风格既要有传统的美感、又要体现时代的科技与精神；既要反映产品的品质与价值，又忌讳粗俗夸张。 风格塑造建议风格塑造建议 公寓建筑主体在传统的公寓建筑主体在传统的“ “古典主义

5、建筑中增加时尚的元素古典主义建筑中增加时尚的元素”以超凡脱俗的风格和高品质吸引客户以超凡脱俗的风格和高品质吸引客户 别墅别墅 建议在建议在“古典主义建筑中注重古典主义建筑中注重提升品质和细节 提升品质和细节的打造，以品质吸引客户 的打造，以品质吸引客户” 外墙色彩搭配方案外墙色彩搭配方案 1 1 屋顶：屋顶：高端住宅首选屋面材料： 外墙：外墙：三段式立面，石材、面砖和涂料协调搭配，三段式立面，石材、面砖和涂料协调搭配， 塑造精致、典雅和质朴的建筑风格，营造反朴归真和 置身于自然的感觉。 勒脚：勒脚：利用文化石利用文化石与立面上段区分、色彩上可以选、色彩上可以选 取白色或者青色的搭配方式，取白色

6、或者青色的搭配方式，突出建筑基座的稳重扎 实，营造历史积淀的特别文化氛围。 别墅南立面别墅南立面 别墅正面别墅正面 光照下的蘑菇石勒脚表现光照下的蘑菇石勒脚表现阴暗处的蘑菇石勒脚表现阴暗处的蘑菇石勒脚表现 外墙色彩搭配方案外墙色彩搭配方案 2 2 屋顶屋顶暗青色板岩暗青色板岩 外墙外墙明快的明快的橘黄色或红色面砖为主基调橘黄色或红色面砖为主基调，配以，配以白白 色的檐饰和镶边色的檐饰和镶边，增强建筑立面的可识别性，增强建筑立面的可识别性 勒脚勒脚鉴于立面上段颜色较深，建议采用浅色系鉴于立面上段颜色较深，建议采用浅色系 的的石材基底石材基底 白色砂岩立面效果白色砂岩立面效果 细部装饰细部装饰材质

7、铺设建议材质铺设建议 体现体现错落有致错落有致的韵律感的韵律感 竖条铺设面砖直至顶部竖条铺设面砖直至顶部， 运用白色线条勾勒出窗框运用白色线条勾勒出窗框 1 1 细部装饰细部装饰材质铺设建议材质铺设建议 烟囱采用材质的搭配，使之跳出上段墙面和屋顶的背景色烟囱采用材质的搭配，使之跳出上段墙面和屋顶的背景色 细节装饰细节装饰窗户窗户 细节装饰细节装饰门门 门的色彩与墙体色彩的对比门的色彩与墙体色彩的对比 门楣、山墙、拱基的装饰门楣、山墙、拱基的装饰 基座和柱础的细节设计基座和柱础的细节设计 细节装饰细节装饰栏杆栏杆 精致的镂花工艺可以使得建筑整体滋生柔和之美精致的镂花工艺可以使得建筑整体滋生柔和之

8、美 增加建筑厚实、纯朴的感觉增加建筑厚实、纯朴的感觉 罗马柱和栏杆罗马柱和栏杆 2 2 细节装饰细节装饰栏杆栏杆 细节装饰细节装饰栏杆栏杆 栏杆栏杆牛腿柱栏杆牛腿柱栏杆 栏杆栏杆铁艺和石材组合铁艺和石材组合 栏杆栏杆牛腿柱和面砖的组合牛腿柱和面砖的组合 浦发博园外立面建议浦发博园外立面建议入口门廊入口门廊 石砌台阶和花坛石砌台阶和花坛 罗马柱罗马柱 石砌台阶和花坛石砌台阶和花坛 细节装饰细节装饰建筑外部构件装饰建筑外部构件装饰 浦发博园外立面建议浦发博园外立面建议入口门廊入口门廊 思路思路 新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍 公寓立面建议公寓立面建议 方案：上海绿

9、城方案：上海绿城 外墙外墙二段式立面，黄色高级防水涂料和大理石材质组合二段式立面，黄色高级防水涂料和大理石材质组合 裙楼裙楼一层采用高品质的大理石或者花岗岩材质打造精致高雅一层采用高品质的大理石或者花岗岩材质打造精致高雅 的感觉的感觉 思路思路 新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍 上海的新古典主义风格案例上海的新古典主义风格案例依云郡依云郡 屋顶瓦屋顶瓦： ：“陶土瓦陶土瓦”世界范围内高端住宅首选屋面材料世界范围内高端住宅首选屋面材料 外墙外墙： ：经典三段式。面砖以明快的淡黄橘黄为主基调，间或经典三段式。面砖以明快的淡黄橘黄为主基调，间或 点缀灰色于其中，丰富立

10、面效果，和细节上的人文关怀点缀灰色于其中，丰富立面效果，和细节上的人文关怀 勒脚：勒脚：与建筑立面上段区分、勒脚以下采用蘑菇石以乱、碎、 与建筑立面上段区分、勒脚以下采用蘑菇石以乱、碎、 色彩较深的搭配方式。整个建筑显得沉稳庄重色彩较深的搭配方式。整个建筑显得沉稳庄重 整体风格整体风格沉稳、典雅的新古典主义沉稳、典雅的新古典主义 上海的新古典主义风格案例上海的新古典主义风格案例一方新城一方新城 天然花岗岩石材天然花岗岩石材质地紧密，常年如新，高档住宅品质象征质地紧密，常年如新，高档住宅品质象征 真石漆真石漆国际尖端建材产品，外墙装饰具有极强的立体感和保护功国际尖端建材产品，外墙装饰具有极强的立

11、体感和保护功 能，可以阻止恶劣环境对于建筑的侵蚀。能，可以阻止恶劣环境对于建筑的侵蚀。 威卢克斯天窗威卢克斯天窗来自丹麦的著名品牌，多年致力于研究、生产和销来自丹麦的著名品牌，多年致力于研究、生产和销 售斜顶窗和其配套产品售斜顶窗和其配套产品60余年余年 竞品楼盘竞品楼盘盛世天地盛世天地 竞品外立面分析竞品外立面分析万科新里程万科新里程 色彩色彩深红色为主体色，深红色为主体色， 材质材质建筑立面整体以布纹陶土砖、建筑立面整体以布纹陶土砖、 透明玻璃、高级灰哑光涂料、阳台栏杆透明玻璃、高级灰哑光涂料、阳台栏杆 金属深灰涂料为主要材料，陶土质感的金属深灰涂料为主要材料，陶土质感的 建筑体和深色系的

12、主色调自然融合，典建筑体和深色系的主色调自然融合，典 雅庄重。雅庄重。 效果效果设计者将高层公寓顶部电梯间设计者将高层公寓顶部电梯间 的墙体做成镂空，并镶嵌玻璃，屋顶和的墙体做成镂空，并镶嵌玻璃，屋顶和 窗户位置安装金属条。阳光或灯光的照窗户位置安装金属条。阳光或灯光的照 耀下，玻璃和金属线条将在建筑细部凸耀下，玻璃和金属线条将在建筑细部凸 显，建筑整体简洁不沉闷显，建筑整体简洁不沉闷 END 集中式商业销售模式集中式商业销售模式 案例研究 我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定 销售模式。销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项

13、目信托启动方式介绍 案例选取标准：案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标 产权返租模式 1 1 操作方式操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商， 租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返 数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。 通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大 中华太古广场、沃尔玛鸿洲店 支付租金 提供回报 小业主小业主 发展商发展商 商家商家 代理招商 出租物业 购买 物

14、业 小业主小业主商家商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决矛盾 的角色，也不具备解决矛盾的能 力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 解决了高价销解决了高价销 售与提前消化售与提前消化 的矛盾，但激的矛盾，但激 化全部销售和化全部销售和 持续经营的矛持续经营的矛 盾。盾。 建设部建设部房地产销售管理办法房地产销售管理办法规定：规定： 20012001年月日后，不得以返本销售和售年月日后，不得以返本销售和售 后包租的方式出售未竣工的房屋。后包租的方式出售未竣工的房屋。 案例：常兴天虹商场 楼层：15层。 主力店：

15、天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8%（低于 三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款 楼 层 销售 铺位 个数/ 总铺 位个 数 销售 个数 比率 资料来源：国土局网站销售公示。 发展商保留发展商保留1 1层高租金层高租金 楼层，通过楼层，通过1 1层租金弥层租金弥 补回报率，可维持补回报率，可维持 4.8%4.8%左右。左右。 现通过主力店提供回现通过主力店提供回 报，投资回报率报，投资回报率2.8%2.8%， 低于三年期国债利率。低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售销售状况不佳。销售 率约占推出部分的率约占推出部分的 4

16、7%47%。 此项目现仍返租，但此项目现仍返租，但 已经不能作按揭。已经不能作按揭。 店中店销售模式 2 2 店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 开发商开发商投资者投资者经营者经营者消费者消费者 获取现金 获取物业承租物业 获取投资收益获取经营收益 购买产品 操作方式操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位 出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议， 承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例典型案例赛格电子市场 缓解了全部销售与缓解了全部销售与 持续经营的矛盾，持续经营的矛盾， 但无法解决高价销但无法解决高价

17、销 售与提前消化之间售与提前消化之间 的矛盾的矛盾 案例：赛格电子市场 u简介：依托华强北电子产业形成简介：依托华强北电子产业形成 的电子产品交易市场，营业面积的电子产品交易市场，营业面积 约约3 3万平方米，共万平方米，共7 7层，租户约层，租户约 15001500家。家。 u铺位形式：专柜及铺位铺位形式：专柜及铺位 u主要业态构成：电子元器件、电主要业态构成：电子元器件、电 脑配件、电脑网路器材、通信器脑配件、电脑网路器材、通信器 材材 u现状：现状：4 47 7层出租，层出租，1 13 3层在层在 经营情况稳定后出售给大客户经营情况稳定后出售给大客户 基金整售模式 3 3 操作方式操作方

18、式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获 取投资收益。 典型案例典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。 基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 投资者投资者基金基金经营者经营者使用者使用者消费者消费者 获 取 现 金 获 取 物 业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 承租物业购买产品 获取销售利润 开发商开发商 获取现金 获取投资收益 整售的适用条件 1、已投入使用并收益稳定的商业 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经 签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购 买 3、对于散售的商业，基金购

19、买的兴趣不大，但是如果开发商 几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也 会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的 租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报 率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基金要求租 金回报率一般在10以上。 来源：亚信行总经理萧福泰访谈 解决了持续经营和解决了持续经营和 销售之间的矛盾，销售之间的矛盾， 但很难达到价格和但很难达到价格和 快速回笼资金的目快速回笼资金的目 标。标。 嘉德置地的“中国商业地产基金” 计划 2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉德置地 的策略是与

20、沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战 略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后把这些项目打包成 “中国商业地产基金”计划在新加坡上市。进展情况： 2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6家商 场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%； 2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗 下的安贞华联商厦和望景华联商厦； 月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的 综合用地地块； 月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、两栋 甲级写字楼。 项目信托方式 房地产项目信托是一种新的融资方式。在已实现 的几个房地产项目信托个案中，

21、出现了金融和房 地产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深 圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。 信托的适用条件 一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托 产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相 结合的信托是一种项目启动模式项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银 监会审批； 四、银监会出台的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 （征求意见稿）提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资 公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。 项目信托可以同时项目信托可以同时 达成发展商融资和达成发展商融资和 营销蓄客的目的，营销蓄客的目的， 在可能的情况下，在可能的情况下， 我们建议采用信托我们建议采用信托 模式进行启动，但模式进行启动，但 是信托审批严格，是信托