物业服务项目定位

1、项目的定位一、太阳城一期柏林公园项目概况 、项目总概况1案名荆州太阳城一期柏林公交房期限XX年3月18日占地面积nV 16168. 66总建筑面-Tr-t72703. 48 m2建筑密度30. 1%容积率1.46建筑栋数17栋绿化率35%、建筑物清单：2序号产品名称层数单元户数总建筑面积基地面积户数比楼号A联排别 墅2. 5F2183596. 161449. 173. 80%B叠拼别 墅4F6243950. 8811945. 06%8C情景洋 房6F2125229541. 124923. 5253. 16%123A3B56D花园洋 房4. 5F1311616039. 923806. 1424.

2、 47%7910111520E电梯高 层11. 5F2649606. 41703. 213. 50%1819F商业2F67753519G会所3F31941022.23总计4447472703.4817617. 26100%3、住宅楼栋统计表序号楼号类型单元数户数总建筑面积/户型平均面积11#情景洋 房4486115. 84 m2B10/127. 41 ID222#情景洋 房4485774. 32 m2B4/120. 30 m233A#情景洋 房3363460. 5 m2A3/96. 13 m243B#情景洋 房2243248 m2B16/135 m255#情景洋 房3363714 m2Bl/1

3、03 m266#情景洋 房5607323 m2B7 /122 m277#花园洋 房218m2 837m2 8 /C-15C-150 m288#叠拼别 墅624m2 3950. 882m G/164.6299#花园洋 房216837 m2m2 C-150 m2 /C-1581010#花园洋 房3283692.36 m2ma 8/C-15 m3 C-150.1111#花园洋房2182433. 8 rn2ma /C-158C-150 ms1212B#联排别翠19D9/D10/D121312C#联排别 墅19D10/D12/D131415#花园洋 房2182433. 80 m2m2 8 C-150 m

4、2 /C-151518#电梯高 层1324803. 22m E3/150. 11619#电梯高 层1324803. 2m E3/150. 11720#花园洋 房2182433. 8 rn2m2 C-150 m2/C-158总计1147472703.48、柏林公园项目特点1.项目特点1）柏林公园是太阳城四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相 对较高；2）柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房、小高层都有；3）周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂；4）二期和三期紧随其后开发，对小区管理中的安全和环境造成一定影响；5）小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大；6

5、）小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高 2.业主需求分析 调查和分析样本数100/集中于情景与花园,根据对柏林公园已购房业主的书面主存在以下需求：业1）普遍关注居住安全，调查中关注率为100%。2）普遍对环境卫生重视，调查中关注率为100虬 3）对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的作用。4）对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。5）绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有60岁以上老年人家庭仅 30% 为6） 68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。7）大多数业主

6、计划投入5-10万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。8）样本调查显示超过30%的业主拥有家庭轿车,46.2的业主拥有摩托车，21%的业主有自行车。9） 80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受0.5L00元之间 的物业管理费标准。10） 对公交问题的关注率为70%o11） 85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。12） 大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。3.业主需求分析图表98卵网口口山皿钟战脚雁日热地一 r* I0.百 6口二| 二 0 A业主构成情况图表（截止10月25日已售统计）4.户）9商业/户3联排/户3叠拼/户81花园/户162 （情景258样本数附：问

7、卷结果统计表问卷结果统计表共4 100份页问卷数量:题号内容选项及结果备注1您对“接受物业管理服务也是 一种消费”所持态度：A理解并赞同97%B不太理解1%C其他看法0%2您是否了解物业管理条例以 及其中关于业主的权利义务和业 主 委员会的作用：A很了解40%B有一点了解但不全面70%C不了解28%3您是否有意愿成为一位业主委 员会成员：A比较想21%B不想7%C我没有时间但有意愿32%D我还不了解18%E想15%4您理解物业管理对您居住生活 质量和房屋保值增值所起的作用 吗？A基本理解51%B理解35%C非常理解15%D其他看法0%5您重视的物业管理服务项目有：A安全保卫97%绿化与卫生93

8、%BC社区活动37%D维修效率61%E投诉回访效率及质量58%F管家的作用23%G公共服务以外的收费服务项目的补充21%H力所能及的细节服务41%I会所服务与配套商业28%J交通与秩序59%6您希望物业公司提供的个性化 服务项目有：A代请保姆20%B家政服务51%C上门维修63%D代交水电气费用42%E代租房屋15%F介绍装修队17%7您希望您所聘请的物业管理单 位除了专业以外还应具备的素质 有：A服务意识69%B沟通能力42%C公平、公正、透明的服务66%D友善和亲和力52%题号内容选项及结果备注E遵纪守法44%F微笑服务35%G礼貌42%H恭谦20%I文明49%8您赞同的物业公司与业主的沟

9、 通方式有：A沟通会51%B电话沟通42%C家访式沟通18%D问卷调查24%E信件10%F意见箱25%G网络论坛27%9您是否喜欢群体活动：A不喜欢4%B比较喜欢42%C还可以30%D只参加喜欢的活动24&10您偏向喜欢的社区活动：A健康方向58%B有关老人和儿童的27%C知识讲座23%D全体业主参与的竞技项目21%E露天电影11%F露天演出13%G沟通联谊30%H适当的旅游组织55%11闲暇时是否愿意到会所消遣：A通常会42%B不一定3%C看具体情况52%12以下您希望参与的活动有：A聚餐25%B联谊酒会35%C参观21%D旅游65%E冒险和探险30%F挑战性的活动17%G竞技比赛2

10、8%13您需要什么样的会所设施和服 务：A室内恒温游泳馆70%B室内网球31%C乒乓球45%D台球24%E棋牌室30%F咖啡茶艺31%G健身房52%H跳操房21%I图书室.46%题号内容选项及结果备注其他：篮球场7%J14您希望小区具有什么样的配套 设施：A菜场55%B超市90%C餐厅51%D幼儿园45%E邮政点35%F银行72%G美容院32%H书市2%15您在太阳城的购房目的：A居住92%B投资6%C其他4%16您入住时有小孩同住吗：A岁幼儿有0-423%B岁儿童4-10有8%C岁孩子10-15有24%D岁以上孩子15有17%17您希望我们为孩子成长提供的 服务：A英语班45%B书画班28%

11、C钢琴小提琴班24%D舞蹈班21%E考前辅导班15%18您入住以后是否有老人同住：A没有老人同住54%B有老人同住，老人年龄30%5072 岁19您希望为老人提供的服务有：A上门体检及家庭医生服务34%B健康相关讲座24%C老年团体活动42%20您考虑对所购房屋装修的投入：A万元以下310%B万元之间3-528%C万元之间5-1042%D万元以上1010%E万元以上201%21您考虑选择装修单位的性质：A自己找的装修人员25%B装修公司38%C知名装修公司30%22您在处理您顾请的装修公司与物业公司在装修管理中矛盾的立 场A倾向装修公司3%B倾向物业公司7%C就事论事70%D中立10%23您希

12、望物业公司的各种个性化 服务收费采用什么结算方式A现金直接支付39%B签单记账后月结51%C其他0%24您是否同意小区内白天持续播 放背景音乐：A同意23%B不同意11%题号内容选项及结果备注C无所谓13%D按时间段播放较好62%25您拥有的交通工具情况A家用轿车30%B摩托车40%C助力车9%D自行车20%26您所能接受的物业管理费标 准：（每平米/月）A元 6 0 . 5-0 .72%B元 0. 6-0. 810. %C元 0. 8-1. 008%D元 1. 00-1. 23%27您所愿意采纳的物业管理费用 的交纳形式是：A按季交纳61%B物业公司上门收取11%C按年交纳30%D其他2%银

13、行卡28您对未来太阳城物业管理服务 方面最关注的事情是什么？A合理收费12%B安全卫生98%C绿化96%E人文服务15%F交通秩序22%G安静宁静的环境18%H家政服务10%I服务质量和态度9%29目前您对太阳城最关心的问题：A建成后实际是否与宣传效果一致98%B按期交房86%C质量问题98%D公共交通问题68%E有无运动场所42%F水系维护和污染问题25%30您对太阳城会所方面的详细建议和意见？A收费合理85%B保持会所功能不变12%C收费与免费服务相结合8%31您估计您对于物业管理工作中 最不能容忍的事情是什么？A乱收费23%B服务态度不好与业主发生争吵，86%C不能兑现承诺62%D保安素

14、质40%E无法沟通20%32您的其他的建议和意见：A人性化服务58%B公共设施齐全23%C提高从业人员素质25%D致力与社区文化氛围建设68%E电话沟通和交流25%F最好同意安装太阳能热水器3%2004/11/25统计制表:三、本地住宅小区物业管理概况小区统计观邸荆州花园富怡雅园丽景佳园三进花园荣鑫花园建筑面积5.3 万m*一期约7万行5.3万户一期6.5万行万 m' 3.8万nV 8物管单位戴德梁行顾问吉舜物业公司管中航物业顾问/理馨苑物业公司管理丽岛物业公司管理住建物业公司管理荣蠢物业公司管理户型分类5栋/联排叠拼商业一栋栋/18 / nf0/建面300个会所2/II栋多层商业门面

15、栋小高层1121栋/包括联排、小高层/17栋八层建筑，6单元15株多层户数栋/308户栋住宅1111栋/312户一期11栋栋/200多户6户466栋15物管费标 准0. 6/联排变拼0.8/ 商业 1.2多层0. 5/商业1.00/入伙时预收半年劭用全部为0.5小高层联排1.4/1.00多层0.4/商业门 月（三包面so元保洁费）多层0.”邻街商小区业门面0.8/ 0.6 内的商业门面三车收费自行车20元/月，摩托车30 90 , 元/月汽车月元/提供看管服务暂不收费汽车so元/月摩托车自行车免翁/卖断车位不收费120元/月，汽车元/月，摩托车20自行车S元/月/汽车地F 200元月、室外IS

16、O元/ / 月、自行车8元/月元20、摩托车停集中月（室外。）放汽车so元/月,摩月，自托车20元/月。汽行车8元/ ,摩托占30%车占,自行车30、40% 90%占管理方式全封闭式管理哲为开放式管理拟按封闭式管理全封闭式管理拟全封闭式管理全封闭式管理.1个大门，保安三班制c2全封闭式管理，个个消防通道，1大门垃圾清运小区内设岂垃 分上午圾箱，中 午下午三个时段 由物业公司清运 出小区因市环卫部门未在 该区设置垃圾中转 站,现由物业公司集 中收集回填建筑工 地，楼道损坏由开发 商补贴。由保洁员入栋每天卜.午收集袋装垃圾到指定的位置，由环卫部门每天早上下午各一次清运，车。/元10正在开发中置口设每个门栋垃圾箱，一天一次清 站向垃圾中转运，路 面垃圾一天打扫两 次。两栋楼共用一个建筑垃圾箱，每单元个 垃圾箱，麦季1 一天 两次清运，其余季节 一天一次清运,生活 垃圾早上清运，建筑垃圾电话联系环卫部门来清。会所个2正在修建1个，对外承包经营超市、美容、美发、棋牌室。1个个会所2001 物业自行组织由管 理，面向本小区业 主。非主利性。1个会所，产权归包开发商，对外承和 住宿经营，提供各种 娱乐。管理处人数 和组织结构正在筹建人,一个顾问经9 理，一个主任，一个