古镇商业运营与旅游开发思路

1、:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 蛍北京绿维创景规划没计喘古镇商业运营与旅游开发思路旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dime nsion Planning & Desig n In stitute Ltd.官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。古镇商业运营与旅游开发思路北京绿维创景规划设计院商业和旅游在旅游古镇的打造和运营过程中，是紧密结合、密不可分的。忽 视了商业运营，企业会饿死；冷落了旅游开发，游客又不买帐。绿维创景就滦州

2、古城案例进行简述和探讨，系统研究古镇旅游开发如何联动商业运营实现成功启 动与开发。与传统地产开发相比，滦州古城模式的核心差异主要体现在商业和旅游两大 体系的建立和完善，从选址到品牌形象的树立，滦州古城一直致力于通过商业与 旅游的无缝对接实现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价值的提升。蔺业招裔商业体系商业运营营销体系堆产料書渠道、商业运营招的进来，活的下去一个成功古镇，其商业运营部分依托商业打造模式， 形成“招商一选商一活 商一养商”的全程把控机制和商业运营体系，按权重也可简单分为招商和活商两 大分支。即所谓”招的进来，活的下去” 。1 “招的进来”是前提招商尤其是县域级项目的招商，其难

3、度相当大，滦州古城的招商通过准确定 位和有效的进程把控，针对不同品牌、不同业态、不同档次，制定相应的招商政 策和沟通策略，确保了招商任务的完成。通过招商控制和销售控制的紧密对接控制房源通过招商团队本地化的搭建充分发掘地域关系网能效 ；通过分阶段招商洽谈及根据项目进展情况的及时策略调整招商前朗准备阶段把问团0H市场统态定位旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 捋商前期准备阶段招商队堵训smt程容户USS害户聶±021老带螯户.传玫势和葢庆典货品UHA

4、a商£街貫B包装»!£»外立面區结构la动审批 豐进场Ia進廈瑕跻眼Ig 商家ajlg装饰进IglgEis表 商家提農装悸效黒圈并审核商家mtaglg建立 商凉信患HtWBg 入会>*表旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 服务跟踪阶段到期房租洗牌商铺填充协会服务跟逬协会分会成立醬商家补充 一商家系 商家奖励制度 旦dKOUI理旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网

5、 2 “活的下去”是基础商家招进来了，还得”活的下去”。在非优势地段打造的商业项目或旅游商 业项目，其商业运营带来的能动力是决定性的。如何让落位的商家“活的下去”， 滦州古城确定了 “降低门槛、多种服务、重点扶持、以点带面”的运营方针， 细化为：1）优惠政策降低门槛，充分发挥商户主观能动性，确保差异性针对前期商户多以夫妻店为主体的经营方式， 采取“低租金、免租期”等降 低运营成本的优惠政策，提倡软装饰突出特色，确保差异凸显。2）建立同业组织统一管理商户，提供多种服务营造便利经营环境通过协会组织对商户进行统一管理和综合服务， 建立证照辅助办理机制、商 户档案管理机制、分区分会服务机制、星级商户评

6、选办法、商户培训、商业活动 参与及组织一体化等多种服务体制，多方面多角度最大程度为商户营造便利的经 营环境。片区服务机制协会下図分会工作机制 相关机构临检过程中的 协调工作外矯人员日當管理及证 曜办理旅游裔业活动及宣传推 广潇程商训机制会长责任制和职责说明旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 3）重点扶持优秀商家，以点带面促提升旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商:化京绿维创冢规別设计院旅游运营网 重点扶持经营状况较好、经营理念符合标准、特点

7、差异化突出的商家，建立 主力店、主力商户和明星商家，从而以点带面，促使区域商业品质环比提升。二、旅游开发一一聚焦”人”和”氛围”根据针对性的旅游营销办法与有效节点活动营销，并通过旅游与商业的有效 结合，实现旅游带动人流、商业带动消费、综合支撑营销的联动态势，最终建立 整个商业旅游的品牌基础和拓展空间。滦州古城项目的旅游开发可根据旅游特性 分为旅游市场营销和景区管理两方面，其主要目的就是针对性解决“人”和“氛 围”两大难题。1人要多在市场明确的基础上，针对淡旺季，制定准确有效的市场营销方案，从而利 用有限资源资金，最大程度引流，支撑古镇的基础人气和旅游氛围。 从人气的处 理方式来讲，滦州古城的旅

8、游市场营销具有准确、时效的优势。1）明确市场，制定相应的市场营销方案外部旅游人群：以传统旅游线路截留和周边辐射范围 （市域）自驾游为主体， 对外部游进行旅行社和相应团体的拓展及关系网建立 ；内部旅游人群：以项目周边辐射范围（县域）内的自驾游为主体，对内部游以 交通疏导和差异化引导为主要形式。2）引导时效，制定针对性的引流营销方案根据项目节点、应节气态势，制定针对性极强的引流方案，确保“平时有人、 活动多人、节点满人”。2活动要多古镇景区活动的丰富化使得整个项目更具看点，并使得游客停驻周期延长， 从而有力支撑了商业的消费链条。而一些具有独有性、较大差异性的活动更能够 成为项目的吸引极核，最终形成

9、活动一商业一营销三环融合的有利态势。常态、 节点和极核的立体化活动结构，丰富了整个滦州古城景区内活动， 拉动人气商气 的同时，提升了景区对外形象，提高了投资群体对旅游地产的认知度， 使得整个 古镇最终走向了良性发展的道路。立体化活动蜻构形式作用常态活动健身歌爲、靄大堀音、扒牌比赛、 民浴就溺等投资小.见效快、操作容 町持续性强，用以培养游客 习事L捉供基本消费节点活动縑合旅游商业沿动：以五一*十 一假期大型活动尊应节和节 点为主要Id的中小型特色旅游活幼* W t 圣遛、元宵等节庆节虑为目的中小型商贸活动：以双十一*小 年等节点为囲的worn色演艺扣縹含商 贸犯麻为乎段，形成暇日泊 费态转极孩箱动常态化纯旅游演绎形态：如祭火 大典旅游演绎和商业活动结合：如契 丹桶场和46假婚俗展演商业唱主角，做点Sb 如餐东商贸hG打造京现独有的吸引域.开 发特色冇庆产品结语商业部分依托商业打造模式，形成招商-选商-活商-养商的全程把控机 制和商业运营体系旅游方面根据针对性的旅游营销办法与有效节点活动营销，并通过旅游与商业的有效结合，实现旅游带动人流、商业带动消费、综合支撑营销的联动态势， 最终建立