房地产开发企业成本核算会计实务

1、房地产开发企业成本核算会计实务开发成本开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费（三）整体建筑安装工程（四）基础设施费（五）公用配套设施（六）开发间接费用（一）土地征用及拆迁补偿费1土地出让金项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。2.土地整治费大市政配套费及其它土地整治费用3.土地转让费土地转让费及转让、变更登记等手续费4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房建造支出等。5.土地税费缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等（二）前期工程费1咨询评估费可行

2、性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用2.勘探、设计费规划设计费方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设 计费、环境施工图设计费施工图设计费主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线 费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。其他设计费临时道路的设计，临时用电的规划设计、临时围板设计费3.报批报建费政府报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、父易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费

3、、冃攵装水泥集资费、 白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程疋额测疋费、新材料基金（或墙改专项基金）、 价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费及其它报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。增容费包括水、电、煤气、热力等增容费其他包括行政管理费，支付给招标咨询公司的招标服务费及代办招投标所需的代理费测绘费和检测费土地测绘费和房屋测绘费，消防、环境、电气、工程的检测和验收，消防、环境、电气、工程的检测与验 收4.三通一平费临时道路费接通红线外施工用临时道路的设计、建造、拆除等费用临时用电费接通红线外施工用临时用电规划

4、设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费，开发商 承担的工程前期施工用电费等费用。临时用水费接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前 期施工用水费等费用。场地平整费为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等。临时设施费临时围墙费非总包单位的临时围墙设计、建造、装饰、拆除费用临时办公室租用、建造及装修、装饰、拆除费用临时场地占地费含施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板非总包单位的临时围板设计、建造、装饰、拆除等费用（三）主体建筑安装工程1.主体建筑工程基础工程独立土石方工程、护壁（坡）、桩基及桩基检

5、测、降水主体工程外墙装修工程主体外墙防水、上漆、贴砖工程门窗及幕墙工程铝合金门窗及幕墙工程公共部位精装修主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊等的精装修费用室内精装修主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用2.主体安装工程给排水工程给水、排水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用空调及通风工程主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用、通风风道及设备的安装室内强电工程主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用和动力照明及防雷接地工程室内弱电工程保安监控及停车管理、家居智能化、电子巡更系统室外背景音乐、电信网络工程（包括设备采购及安装费）、 在消防广播之外，独立增

6、设的背景音乐设备采购及安装费消防工程消防报警系统设备安装费包括消火栓及自动喷淋设施安装费燃气工程煤气管线等燃气设施安装费电梯工程电梯设备供应和安装3.其它工程监理费支付给工程监理单位的费用预算编审费为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用（四）基础设施费1.红线外给排水系统红线外管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等2.红线内给排水系统红线内管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等3.锅炉房独立建设的锅炉房设计及土建、安装工程费4.室外高低压系统设备高压线，接口、搭桥等设备，独立建设的配电室设备及开闭站设备安装费高压线铺设费、接口补偿费、搭桥费，独立配电室、开闭站的土建及安装工程费5.园林绿化

7、工程小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出6.景观水体工程小区内雕塑、环廊、假山、凉亭、广场、喷泉流水等景观支出7.市政道路由开发商建设的市政规划道的建设费8.小区道路小区内道路铺设及广场建设费9.围墙建设费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等10交通设施费各种交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等11室外零星工程儿童乐园等零星设施12其它（五）公共配套设施费1.学校、幼儿园学校、幼儿园施工及配套设施购置费2.邮局邮局施工及配套设施购置费3临时公建临时性的公共建筑的施工、装饰装修、拆除等费用4.独立人防工程独立人防工程施工、设备配套等费用5.

8、其它居委会、派出所、岗亭、自行车棚、信报箱、垃圾箱、公厕等设施球场（六）开发间接费1资本化利为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行息而发生的利息收入2物业完善费按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。委托物业代管已竣工房屋的物业费、水电费3.后期维修费工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用4.工资现场管理部门人员的工资、奖金、津贴5福利费现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及1.5%的职工教育费6.办公费现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等费用7.差旅费现场管理部门人员差旅费8.交

9、通费现场管理部门人员交通费9.业务招待费现场管理部门人员业务招待费10通讯费11折旧费为项目开发使用的固定资产提取的折旧费12水电费现场管理部门人员耗用的水电费13租赁费为开发房地产项目而租用的办公室租赁费直接成本能分淸成本对 象的间接成本各项支岀其同睫本unit va.前期工堆费不能分辟磴本对象的何接咸本5公其配窘蒯施及白卉发间核赞期闾费用“开发成本”账户核算房地产开发过程中所发生的各项费用,该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如:开发成本一房屋开发开发成本一土地开发 “土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”1单独核

10、算土地的开发成本；2. 土地开发费用直接计入房屋开发成本；第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开 精选文档发成本转入房屋开发成本。会计分录如下：借：开发成本一房屋开发一某房屋一土地征用及拆迁补偿费贷：开发成本一土地开发一某土地如果土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。 会计分录如下：借：开发成本一房屋开发一某房屋一土地征用及拆迁补偿费贷：开发产品一土地一某土地第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。土地开发发生的各项成本费用，一开始就

11、可以归集到房屋开发成本上。“开发成本一房屋开发一某房屋一土地征用及拆迁补偿费”土地开发成本单独归集核算的特点：1开发成本一土地开发2. 在该二级账下需设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行明细核算。土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。开发成本-土地开发明细账三级明细：甲土地年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费 “公共配套设施”（明细科目）1. 直接计入“开发成本一房屋开发一某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。2. 如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行成本核算，

12、待配套设施工程完 工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。“开发成本一公共配套设施开发一某设施”3. 与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套 设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。 “开发间接费用”账户（一级科目）为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场

13、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。精选文档该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余 额。该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：开发间接费用甲开发现场乙开发现场开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。（二）房地产开发成本核算对象类别其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：1. 为了销售而开发建设的商品房；2. 为了出租经营而开发建设的出租房；3. 为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；4. 企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房

14、。房屋开发成本核算对象的确定房地产开发企业的房屋成本核算对象，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：1. 可否销售原则；（能够对外经营销售）2. 分类归集原则；（统一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型相似）3. 功能区分原则；（组成部分相对独立，具有不同使用功能）4. 定价差异原则；（产品类型或功能不同导致预期售价差异大，分别）5. 成本差异原则；（建筑差异导致建造成本差异大，分别）6. 权益区分原则。（属于受托代建或多方合作开发，分别）房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和 开发间接费用开发成本-

15、房屋开发明细账三级明细：甲房屋年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费模拟企业基本资料公司名称：北京星达房地产开发公司成立时间： 2012年1月 1日业务期间：从 2012年 1月 1日开始1.北京星达房地产开发公司 1月 10收到北京天马投资公司投入的土地使用权， 非货币出资评估价：土地使用权 2500平方米，1000万元， 使用年限 50 年，货币资金投资 9000万；北京星河投资总公司投资货币资金 10000万元存入银行。借：无形资产 -土地使用权1000 0000银行存款19000 0000贷：实收资本 -北京天马投资公

16、司10000 0000-北京星河投资总公司10000 0000贷：其他应付款北京综合投资公司8000 0000北京化工集团总公司6000 0000北京东城新兴投资总公司5000 00002.1月10日向北京综合投资公司 , 北京化工集团总公司 ,北京东城新兴投资总公司借款。19000 0000借：银行存款3. 1月16日办理土地使用权过户手续，支付契税 300000元(10000000 3%)借：无形资产土地使用权 300000贷：银行存款 300000注：契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。4.1月 19日支付自建办公楼规划设计费 10000元。借：在建工程待摊支出10000贷：银行存

17、款 100005. 1月 25日预付办公楼勘察设计费 10000元。借：预付账款勘察设计北京建筑研究院10000贷：银行存款 1000012000元，6. 2月2日支付办公楼勘察设计费，办公楼建筑面积4500 m2 (4500X 3.36=15120 ,其他设计费包含庭院市政设施等附属工程 共计 27120元。办公楼设计概算 924 0750元。借：在建工程待摊支出27120贷：预付账款勘察设计北京建筑研究院10000银行存款171207. 2月 5 日参与土地拍卖，支付土地拍卖押金 4000000元借：其他应收款北京市土地交易中心4000000贷：银行存款40000008. 2月 6日支付办

18、公楼招标文件编制费（编制工程标底按建设工程总造价的千分之一至千分之三收费。）借：在建工程待摊支出10000贷：银行存款100009. 2月 8 日交纳办公楼基础设施配套费（4500 m2X 200元/ m2)借：在建工程待摊支出900000贷：银行存款90000010. 2月 9日支付质检费 21812元（房屋建筑、设备安装等工程为建安工作量的千分之二点五）借：在建工程待摊支出21812贷：银行存款2181211. 2月 9日支付招标管理费（招标单位以中标价的万分之五交纳管理费）4162.5元，中标价 8325000元借：在建工程待摊支出4162.5贷：银行存款4162.5借：在建工程一待摊支

19、出124875贷：银行存款12487513. 2月19日龙泉建筑施工有限公司在办公楼工程投标中中标，中标价8325000元(1850元/川)，按中标价签订总承包合同，龙泉建筑施工有限公司提交了预付款保函、动员预付款支付申请，经预算合同部审核签字，财务部复核同意按合同价的10%支付工程预付款832500元。预付款在累计完成工程量 30%时开始抵扣。借：预付账款一工程款832500咬(muusMn)fK»«R*KW«. «tSMAA«E7JHKflHSftftttttUWnHEfTK«a C9M*|»V敞* 礬宴付*惟略停林中匕

20、匸旳动攝轻啊"总审icmMJKffira* 卒MtHttja*出£ 1. BMMEA.孤详显權工力HU VT HH)>工*m、*.人員则兔Iff 窗谁QtA刖井工F4- JK工左存和再”main.瘾工牺工mt*嚴屯人|罕芳曰MUEKMtUtHXflff trt«5 哥见+口間C 承石!«口平押之学片曰塞卓曰业左 cnnsts wtttsx>b曰碑晋KFWvJK趨工昭牺.商軍牺地HE爼工（XMI韭圭特一啊，込稱一开发成本核算例题（一）14. 3月 15日拍得北京市海淀区太平庄路土地 120.6亩（ 80404平方米），该地块已七通一平，土地出让

21、金54674 7336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税 1640 2420.08元（54674733& 3%），印花税273374元（546747336X 0.5%。），土地出让金首付 2733 73668元, 7月 15日前支付其余出让金。借：开发成本土地开发成本自用土地开发成本土地征用及拆迁补偿费 56314 9756.10 管理费用印花税273374贷：应付账款北京市土地资源局273373668银行存款290049462.115. 3月 20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额320021.3元合同签订时支付设计费 30%， 96484.80元，取得勘查

22、设计报告时支付 223536.47元。借：预付账款勘察设计院96484.8贷：银行存款96484.816. 3月 25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意 支付 133 2000元工程款。借：在建工程建筑工程133 200017. 4月 5日支付龙泉建筑公司工程款借：应付账款龙泉建筑公司 1332000贷：银行存款 133200018. 4月 5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合同金额3850140元，合同签订时支付设计费 50%，1925070元，取得设计图纸时支付另 50%。设计费构成： 1.商务写字楼 2

23、056332元，2.住宅 1758400元，3.门卫用房 1800元，4.社区商业用房 6400元， 5.天然气加压 站 12000元，6.配电室 1200元， 7.小区供暖交换站 4000元， 8.园林绿化景观 18608元， 9.其他辅助用房 2200元。借：预付账款建筑设计院 1925070贷：银行存款 192507019. 4月 9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合 同签订时暂按 115000元的 30%预付设计费。借：预付账款市政设计院 34500贷：银行存款 3450020. 4月12日收到太平庄路项目勘察

24、设计院设计文件，支付余款并取得发票。勘察费计320021.3元，按小区建筑面积126918.4卅320021.片 126918.4=2.5盹/ m2单项丄程名称建筑面积分配标准分配值商务写字楼360762.53元/ m290190住宅区861922.53元/ m218065.8社区商业用房32002.53元/ m8096配套设施门卫用房902.53元/ m227.7天然气加压站602.53元/ m151.8配电室602.53元/ m151.8小区供暖交换站2002.53元/ m506园林绿化930.42.53元/ m2353.912其他辅助用房1102.53元/ m278.3单项丄程名称建筑面

25、积设计概算经济技术指标单位造价居室套数户型平均户/ m2商务写字楼3607613708880038001号楼547298496001800483-31142号楼547298496001800483-31143号楼54729849600180072764号楼54729849600180072765号楼54729849600180072766号楼5472984960018007276小计328321961864003847号楼13340280140002100135-492.648号楼13340280140002100135-492.649号楼13340280140002100135-492.64

26、10号楼13340280140002100135-492.64小计53360112056000540社区商业用房320053760001680门卫用房901224001360天然气加压站602376003960配电室602529004215小区供暖交换站2006640003320元林绿化930.414421201550其他辅助用房1101375001250小计4650.48232520合计126918.4453563720924单项丄程名称建筑面积设计概算经济技术指标单位造价居室套数户型平均户/ m2注：1-6号楼六层住宅；7-10号住宅高层，地上15层、地下1层 借：开发成本一房屋开发成本借

27、：开发成本一房屋开发成本商品房（商务写字楼）一前期工程费90190（住宅楼）一前期工程费218065.76（社区商业用房）一前期工程费8096（天然气加压站）一前期工程费151.8精选文档（配套设施）（门卫用房）一前期工程费227.7配电室） 前期工程费151.8小区供暖交换站） 前期工程费506园林绿化） 前期工程费2353.91其他辅助用房） 前期工程费278.3贷：预付账款勘察设计院96484.8银行存款223536.4721. 4月 25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支 付 1351000元工程款。借：在建工程

28、建筑工程 1351000贷：应付账款龙泉建筑公司 135100022. 5月 4日支付龙泉建筑公司本期工程款，同时抵扣185500预付账款。借：应付账款龙泉建筑公司 1351000贷：预付账款龙泉建筑公司185500银行存款116550030%工程完工量后抵付预付账款。8325000 X 30%=2497500之前以结算1332000本次支付(2497500-133200)1165500即可抵扣预付款。1.5%23. 5月10日收到建筑设计院太平庄路项目设计图纸，按合同约定支付余款，收到设计发票金额3873180元，商务写字楼按设计概算收取设计费，其他用房按20元/川。商务写字楼按设计概算13

29、7088800元，设计费2056332元。该组工程项目设计概算：单项丄程名称建筑面积分配标准分配值商务写字楼36076137088800*1.5%2056332住宅区8619220 元 /m21723840社区商业用房320020 元 /m264000配套设施门卫用房9020 元 /m21800天然气加压站6020 元 /m21200配电室6020 元 /m21200小区供暖交换站20020 元 /m24000园林绿化930.420 元 /m218608其他辅助用房11020 元 /m22200住宅楼）前期工程费1723840社区商业用房）前期工程费64000配套设施（门卫用房）前期工程费18

30、00天然气加压站）前期工程费1200配电室） 前期工程费1200小区供暖交换站） 前期工程费4000园林绿化） 前期工程费18608其他辅助用房） 前期工程费2200：预付账款建筑设计院1925070银行存款19481102056332借：开发成本房屋开发成本商品房（商务写字楼）前期工程费24. 5月 11日委托隆达招标咨询公司编制太平庄路项目招标文件，编标费292759元，先付 50%，招标文件完成后支付尾款。借：预付账款隆达招标咨询公司 146380贷：银行存款 14638025. 5月21日市政设计完成太平庄路项目市政设计，设计费按概算5950000元的2%收取，计 119000元借：开

31、发成本一市政配套设施一上水工程一前期工程费16400下水工程一前期工程费 15800热力工程一前期工程费 20400煤气工程一前期工程费13400雨水工程一前期工程费11200道路工程一前期工程费 27200电力工程一前期工程费 11000绿化工程一前期工程费3000围墙工程一前期工程费600贷：预付账款一市政设计院34500银行存款8450026. 5月25日招标文件完成支付招标编制费292759146380借：开发间接费用一招标编制费贷：预付账款一隆达招标咨询公司146379银行存款27. 5月 25日支付招标办招标管理费73189元借：开发间接费用招标管理费73189贷：银行存款7318

32、928. 5月 25日收投标单位招标文件费每份 10000元 共 10份借：银行存款 100000 贷：营业外收入 10000029. 5月 25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支 付 2156600元工程款。借：在建工程建筑工程 2156600贷：应付账款龙泉建筑公司 215660030. 6月3日太平庄路项目工程监理招标裕龙监理公司中标，中标价1500000，首次支付 20% ，年底支付 40%，交工支付 40%。借：开发间接费监理费 30 0000贷：银行存款30 000031. 6月 4日 支付质检费200000

33、元。借：开发间接费质检费20 000032. 6月 5日支付龙泉建筑公司本期工程款，同时抵扣 647000预付账款。借：应付账款龙泉建筑公司 2156600贷：预付账款龙泉建筑公司647000银行存款150960033. 6月 12日商务楼项目招标，收投标单位投标保证金每单位 100万元， 6个单位交纳。借：银行存款 6000000贷：其他应付款投标保证金 600000034. 6月 25日北京建工总公司中标，商务楼中标价 12987 3600元，监理工程师和合同预算部审核确认北京建工总公司预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和预付款支付申请同意，按中标价的10%，支付中标单位预付款

34、 1298 7360元，工程完成 80%开始抵扣借：预付账款工程款（北京建工总公司） 12987360贷：银行存款 1298736035. 6月 25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付 231 1000元工程款。贷：应付账款龙泉建筑公司231100036. 6月 26日退投标保证金借：其他应付款投标保证金600 0000贷：银行存款工商银行600 000037. 6月 28日收投标单位住宅楼 1-6号楼招标文件费，每份 10000元共计十份。住宅每栋 5472平方米，共计 32832平方米， 384户借：银行存款工商银

35、行100000贷：营业外收入10000038. 6月 30日取得建设银行一年期 27000 0000短期借款，借款利率 7.12%，到期一次还本付息借：银行存款270000000贷：短期借款27000000039. 7月 5日支付龙泉建筑公司本期工程款231 1000元。借：应付账款龙泉建筑公司2311000贷：银行存款231100040. 7月18日支付土地出让金余款借：应付账款一北京市国土资源局27337 3668贷：银行存款27337 366841.7月18日朝阳第一建筑公司中标1-6号楼，中标价51217920元，监理工程师和合同预算部审核确认朝阳第一建筑公司动员预付款支 付申请，经财

36、务部复核中标单位预付款保函和动员预付款支付申请同意，按中标价10%，支付中标单位预付款，预付款工程完成 80%寸分两次从结算款中抵扣。借：预付账款一工程款（朝阳一建）5121792贷：银行存款512179242. 7月22日收投标单位高层住宅楼7-10号楼招标文件费，每份10000元，共计10份。高层住宅每栋13340平方米，135户/栋 每户平 均92.64平方米（建筑面积：53360平方米）借：银行存款100000贷：营业外收入10000043. 7月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单，办公楼因设计变更增加862100元、对方索赔增加325100元，工程结算金额951220

37、0元。经监理和预算合同部与施工单位审查确定结算金额为：9501020元，财务部复审同意结算9501020元工程款，工程竣工。借：在建工程一建筑工程2350420贷：应付账款一龙泉建筑公司235042044. 7月25日公司办公楼完工，固定资产成本 10598989.5元借：固定资产一房屋建筑一办公楼10598989.5贷：在建工程一建筑工程9501020在建工程待摊支出1097969.545. 8月5日支付龙泉建筑公司工程款187 5369元，扣工程款9501020元的5%质量保证金475051元，两年后支付借：应付账款一龙泉建筑公司2350420贷：银行存款1875369其他应付款一龙泉建筑

38、公司（质保金）475051开发成本核算例题（二）46. 8月12日海淀第一建筑公司中标7-10号楼中标价93380000元。监理工程师和合同预算部审核确认海淀第一建筑公司动员预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和动员预付款支付申请同意，按中标价10%，支付中标单位预付款，预付款工程完成 80%时分两次从结算款中抵扣借：预付账款 -工程款（海淀一建） 9338000贷：银行存款933800047. 8月 30日为太平庄路项目取得银行一年半期贷款 20000 0000元，贷款利率 6.78%，利息每季支付一次，实际利率 7.35%，因贷款发生 的各种直接费用 210 0000元。借：银行

39、存款19790 0000长期借款利息调整210 0000贷：长期借款成本20000 000019790=339/（1+r）+ 339/（1+r）2+339/（1+r）3+339/（1+r）4+339/ （1+r）5+339/（1+r）+339/ （1+r）7+（ 20000+339）/（1+r）8解得 r=0.018373年利率 =4*r=7.35%48. 9月1日还北京综合投资公司 , 北京化工集团总公司 ,北京东城新兴投资总公司借款及利息。借：其他应付款北京综合投资公司80000000北京化工集团总公司60000000北京东城新兴投资总公司50000000贷：银行存款 1976000004

40、9. 9月 25日，北京建工总公司申请支付商务写字楼已完工程价款。经监理工程师签字确认，公司合同预算部审核签字确认已完工程量 为 1200 万元。财务部收到工程价款结算账单和已完工程月报，经与中标工程量清单报价和已完工程量和工程形象进度对比时，认为不符， 退回预算合同部要求复审，经与监理部门，施工单位均测量复核，施工单位多报已完工程量 100 万元，9月 30日重报工程价款结算账单和已完工程量月报，本期已完工程量为 1100万元，财务部予以确认。借：开发成本房屋开发成本商品房（商务写字楼）建筑安装工程费1100 0000贷：应付账款北京建工总公司1100 000050. 9月 30日收到经监理

41、工程师，预算合同部签字确认，朝阳一建公司1-6号住宅楼工程价款结算账单和已完工程月报，本期已完工程量为 800 万元，经与中标工程量清单比对审核，财务部确认。借：开发成本房屋开发成本商品房 -住宅区（ 1-6号楼）建筑安装工程费 8000000贷：应付账款朝阳一建800000051. 9月 30日 收到经监理工程师和预算合同部签字确认的海淀第一建筑工程公司7-10号高房住宅工程价款账单已完工程月报，本月已完工程量为 850 万元，经与申标工程量清单报价对比审核，财务部确认。借：开发成本房屋开发成本商品房 -住宅区（ 7-10 号）建筑安装工程费8500000贷：应付账款海淀一建85000005

42、2. 10月 26日分别收到监理工程师，预算合同部签字确认的北京建工总公司，朝阳一建，海淀一建，本期工程价款账单和已完工程月报 经财务部复核确认，商务用房本期已完工程量 2100万， 1-6号楼住宅 1500万， 7-10号楼住宅 1800万借：开发成本房屋开发成本商品房（商务写字楼）一建筑安装工程费 21000000（1-6号楼）一建筑安装工程费15000000（7-10 号楼） 一建筑安装工程费18000000贷：应付账款北京城建总公司21000000朝阳一建15000000海淀一建1800000053. 10月30日取得商品房预售许可证， 1-6号楼住宅楼平均每平方米 18000元， 7

43、-10号楼住宅 21500元/平方米，实际销售房屋按层数， 朝向按套确定销售价格，这里进行了简化，按平均售价计算， 10月销售 1-6号楼住宅 52套 4446平方米，首付收取 20%房价款，房屋竣工支 精选文档付 80%，总额 16005600元， 7-10号楼 63套 5836.32平方米，金额 25096176元（会计不确认收入，税法规定预交营业税及企业所得税）借：银行存款工商银行41101776贷：预收账款客户4110177654. 11月 8 日交纳营业税税金及附加，所得税简化按相关 税收政策计算、预交。借：应交税费应交营业税2055088.8城建税143856.22教育费及附加61

44、652.66所得税2055088.8贷：银行存款4315686.4855. 11月9日收小区附属用房总体招标文件费，每份 10000元，共收 15份，金额 150000元借：银行存款工商银行150000贷：营业处收入15000056. 11月 23日，小区附属用房朝阳一建中标，中标价 7878600元，其中：社会商业用房 3200平方米X 3800元/平方米=5120000元门卫用房90平方米*1300元/ m2 =117000元天燃汽加压 60平方米*1600元/平方米=228000元配电室 60平方米*4100元/平方米=246000元小区供暧交换站 200平方米*3200元/平方米=64

45、0000园林绿化 930.4平方米*1500元/平方米=1395600其他辅助用房 110平方米*1200元/平方米=132000预付工程款： 7878600*10%=787860元，完成工程量 80%抵扣。借：预付账款朝阳一建787860贷：银行存款78786057. 1 1月28日分别收到监理工程师，预算合同部签字确认的本期已完工程月报和工程价款结算账单，经财务部复核确认，本期北京建工 总公司，朝阳一建，海淀一建分别完成工程量商务用房2800万元，1-6号楼住宅 1500万元，7-10号楼住宅 2300万元。借：开发成本房屋开发成本商品房（商务写字楼）建筑安装工程28000000（ 1 -

46、6号楼） 建筑安装工程15000000230000007-10号楼） 建筑安装工程28000000贷：应付账款北京建工总公司朝阳一建15000000海淀一建2300000058. 11月30日本月预售 1-6号住宅 112套9576平方米，金额34473600元，7-10号楼 120 套 11116.8平方米，金额 47802240元。借：银行存款8227 5840贷：预收账款客户8227 584059. 12月 7日支付税金借：应交税费应交营业税4113792城建税287965.44教育费及附加123413.76所得税4113792贷：银行存款8638963.260. 12月 28日 分别收

47、到监理工程师、预算合同部签字确认的本期已完工程月报和工程价款结算账单，经财务部复核确认，本期北京建 工总公司，朝阳一建，海淀一建分别完成工程量商务用房 1680万、1-6 号楼住宅 1060万、7-10号楼住宅 1800万、社区商业用房 150万、 附属配套设施 85 万。借：开发成本房屋开发成本商品房屋（商务写字楼）建筑安装工程16800000（住宅区） -（1-6 号楼）建筑安装工程10600000（7-10号楼）建筑安装工程18000000（商业用房）建筑安装工程1500000（配套设施开发）（门卫）建筑安装工程300000（天燃汽加压）建筑安装工程67000（配电室）建筑安装工程600

48、00（供暖交换）建筑安装工程180000（园林绿化）建筑安装工程200000（其他辅助）建筑安装工程43000贷：应付账款北京建工总公司16800000朝阳一建12950000海淀一建1800000061. 12月 28日支付裕龙监理公司监理费 40%。借：开发间接费监理费 600000贷：银行存款 60000062. 12月30日预售1-6号楼88套，7524平方米， 27086400元；高层住宅 96套，8893.44平方米， 38241792元；商务写字楼 3000平方米， 33000元/ 叭 19800000元。借：银行存款85128192贷：预收账款客户8512819263. 12月

49、 31 日计算土地使用权摊销借：管理费用 206000贷：累计摊销土地使用权 206000间接成本与共同成本的分配分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本1. 占地面积法2. 建筑面积法3. 直接成本法4. 预算造价法64.1-6号楼与7-10号楼前期工程费分配住宅楼前期工程费面积1-6号楼建筑面积7-10号楼建筑面积1-6号楼分配金额7-10号楼分配金额1941905.76861923283253360739704.961202200.8借：开发成本一房屋开发成本一商品房屋-住宅区（1-6号楼）一前期工程费 739704.96（7-10号楼）一前期工程费 1202200.80贷：开发成本一房

50、屋开发成本一商品房屋（住宅区）一前期工程费 1941905.7665.土地开发成本分配土地开发成本商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本563149756.10161923157.64147362820.48239500490.4014363287.58借：开发成本一房屋开发成本一商品房屋（商务写字楼）一土地征用及拆迁补偿费161923157.64（住宅区）（1-6号楼）一土地征用及拆迁补偿费 147362820.48（7-10号楼）一土地征用及拆迁补偿费239500490.40贷：开发成本一土地开发成一自用土地开发成本一土地征用及拆迁补偿费563149