戴德梁行_贵州遵义大森鑫城项目市场分 析 报告

1、遵义大森·鑫城项目市场分析报告至：遵义大森房地产开发有限责任公司2008年7月1前言：再次感谢业主及委托方给予我司机会，让我司能有幸参与大森鑫城项目商业部分的相关工作，结合我司以前对遵义市场的了解以及上次项目现场的实地考察，我司完成了初步的市场分析及项目定位方案，而项目内部规划建议及营销建议部分，将在下阶段提交。2主要内容第一部分项目市场分析第二部分遵义商业发展分析第三部分项目周边商业情况分析第四部分遵义整体商业判断3第一部分项目市场分析4城市发展区位?遵义是中国西部重镇之一，属长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。?遵义市区南到省会贵阳市153千米、北距重庆市308千米。?

2、市域总面积30762平方公里，占贵州省总面积的173></a>.46。?市区地形狭长，凤凰山镶处于城市中央，城市往南北快速发展。?基本实现“南北拓展、东西贯通”的发展思路和构建100万人口的城市框架。?带状发展的空间格局制约城市发展空间的拓展，在继续南北发展基础上将往东拓展。5城市发展经济地位遵义在贵州省的经济地位城市居民土地国民生社会消费总人口人均可支城市面积产总值品零售总(万人)配收入?遵义市作为贵州省市域面积最大的(k)(万元)额(万元)(元)城市，其经济实力各项指标均列贵354.48贵阳市803469646></a><B style='

3、color:white;background-color:#00aa00'>014279388512781州省第二，仅次于省会贵阳市。732.33遵义市307625663812165461211340?遵义市的GDP总值、社会消费品零740.82毕节地区2685232<B style='color:white;background-color:#00aa00'>011695513<B style='color:white;background-color:#00aa00'>019962售总额、城市居民人均可支配收入300.4

4、3六盘水市9914300552177590<B style='color:white;background-color:#00aa00'>011125，都只仅次于省会贵阳市。387.6黔南州26197218826053088<B style='color:white;background-color:#00aa00'>011192?因此，贵州省已明确提出“加快发435.69黔东南州3036919400286707989932展黔北综合经济区”这一重大战略394.66铜仁地区1800318<B style='color:whi

5、te;background-color:#00aa00'>015714326107672决策；遵义正处于黔北中心，是发315.76展的重中之重。黔西南州16806165663650028611411260.99安顺市9264140609339517511109注：以上2007年全年数据，来源&lt;遵义统计局&gt;6经济发展预期目标指标近期(2<B style='color:white;background-color:#00aa00'>010年)远期(2020年)?2007年全市GDP为566总人口770万人860万人社会发展目标亿

6、元。城镇化水平40%50%国内生产总值800亿元2000亿元?规划十一五期间经济保人均国内生产总值10000元21500元持两位数增长。城镇居民可支配收入13000元27000元经济发?预计2<B style='color:white;background-color:#00aa00'>010年，地区生产展目标农民人均纯收入3500元6000元总值达到800亿元以上旅游收入31亿元170亿元，人均生产总值达到旅游人口427.8万人1730.7万人1200美元以上。国内生产总值年均增长12.5%以上增长率全社会固定资产投资年均增长15%社会消费品零售总额年均增长16%

7、7经济现状?国民经济稳健发展，城市经济地位攀升国内生产总值情况?遵义全市国内生产总值年均增长率超过4655000.217.6%39712%，经济增长速度超过了全国平均增速。34940<B style='color:white;background-color:#00aa00'>014.3%14.8%0.1529712.2%300但总体水平仍相对落后，2006年遵义市人均12.7%10.5%0.116120<B style='color:white;background-color:#00aa00'>0137124GDP只有6239元，不到

8、全国平均水平的1/2。1080.05100002003年2004年2005年2006年?遵义市区（红花岗区、汇川区）生产总值占遵义市的35%，人均生产总值远高于遵义遵义市国内生产总值(亿元)中心城区生产总值(亿元)遵义市增长率(%)中心城区增长率(%)市，06年人均生产总值比遵义市全市人均水平高出12027元。人均国内生产总值情况表：人均GDP与房地产市场发育状况的关系182662000<B style='color:white;background-color:#00aa00'>0167430.21559317.1%14171人均GDP800-130<B s

9、tyle='color:white;background-color:#00aa00'>01300-8000-1300<B style='color:white;background-color:#00aa00'>013000美1500<B style='color:white;background-color:#00aa00'>013.7%0.111.9%10.0%11.8%美元8000美元美元元以上10000062395360473840525000-0.1-15.4%住房房地住房起步快速上升平稳上升阶下降阶段0

10、-0.2产阶段阶段阶段段2003年2004年2005年2006年遵义市人均生产总值(元)中心城区人均生产总值(元)根据目前人均GDP的现状，遵义市住宅房地产市场处于起步遵义市增长率(%)中心城区增长率(%)阶段，中心老城区则处于快速上升阶段，未来发展空间较大。8?产业结构优化?第二产业稳健发展，所占比重不断提高；第产业结构比三产业发展缓慢，所占比重维持在35%左右。2006年，第一、二、三产业所占比重分别100%321.69.873365.3.1380%为20.99%、43.71%和35.3% 。60%39.2341.8240.4643.7140%?从三产业所占比重及发展趋势来看，遵义市20%

11、27.8926.4923.4420.99目前处于工业化初期阶段。工业化进程的不0%2003200420052006断深化，将是其未来发展的主要方向。目前第一产业第二产业第三产业遵义的主导产业为冶金、电器、卷烟、酿造等产业，后续支柱产业为机械、化工、建材、食品加工等产业。“二、三、一”模式日社会消费品零售总额趋明显。165.4620060.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>0140.21122.24108.18?商贸业发达，增长速度加快15040.076.2410020.<B style='c

12、olor:white;background-color:#00aa00'>018.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>0141.895<B style='color:white;background-color:#00aa00'>014.7<B style='color:white;background-color:#00aa00'>01200.913.00.0?随着经济增长和人民生活水平的提高，2003年2004年2005年2006年2

13、007年遵义市社会消费品零售总额呈现快速增长的态势。2007全市实现消费品零售总社会消费品零售总额(亿元)增长率(%)额165.46亿元，比去年增长18.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>01% 。数据来源：遵义市统计年鉴9产业结构遵义市的第一产业强劲，产值排名第一；第二、第三产业产值仅次于贵阳市。数据来源：遵义市统计年鉴101.1遵义市国内生产总值产业结构?从三大产业所占比重及发展趋势来看，遵义市工业化进程不断深化，将是其未来发展的主要方向。?工业作为支柱产业，在遵义市的第二产业中所占的比重高达89%。

14、?目前遵义的主导产业为冶金、电器、卷烟、酿造等产业，后续支柱产业为机械、化工、建材、食品加工等产业。?第三产业的发展相对缓慢数据来源：遵义市统计年鉴11遵义市人口状况?2007年贵州省常住总人口约3975.5万人，其中遵义市占18.8%?遵义市户籍人口及常住人口均逐年平稳递增?遵义市中心城区现有常住人口约88.19万?规划到2<B style='color:white;background-color:#00aa00'>010年，中心城区规模将达到80-100平方公里，常住人口将达到100万数据来源：遵义市统计年鉴贵州省统计公报12构建200万人口目标的确立?目前遵

15、义中心城市人口88万，规划在2020年构建200万以上人口的中心城市格局。城市等级发生变化辐射力加强，城市性质将发生质的提升城市化进程加快大量人口涌入城市，对房地产需求增加遵义市区向外扩展城市建设对土地需求加大注：规划信息均来自遵义市城市总体规划、遵义市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要13十一五规划重点规划片区董公寺片区?继续坚持“南北拓展、东西贯通、改造旧城、高桥片区新蒲片区完善功能”的思路，高起点、高标准规划和建老城区设遵义市区。南宫山片区?重点发展完善忠庄、董忠庄片区公寺、南白（龙坑）片区，创造条件启动新蒲新区建设，进一步扩大建成区规模。南白（龙坑）片区14董公寺片区?功能定位：以

16、轻工业布局为重点，是一个相对独立的综合性片区。规划工业以无水污染或污染小的轻工业为主。?人口与建设规模：人口规模8万人，用地规模5.05平方公里。新蒲片区?规划布局：城区主要向南北、适当向?功能定位：以教育科研、东的方向发展，形成沿公路、铁路和会展商贸、生态居住为城市干道拓展的组团带状集约高效城主，高新技术产业研发、市用地体系。生产基地，与中心城区功能互补的东部新城区。?人口与建设规模：2020年规划人口总数为20万人左右。新蒲片区和新中、礼仪平庄片区今后高桥片区可容纳35万人左右。?功能定位：以居住、商贸为主，旨在?规划布局：根据新蒲片“打造21世纪的新丁字口”。区现状特征以及功能分?处于丁

17、字口、遵义会议会址、凤凰山布的要求，形成“两心、公园、市政府行政办公区一线的重要一轴、四组团、楔形绿节点上，区位优势明显。交通条件优化分隔”的规划结构。越，城市主次干道交汇于此，又紧临崇遵高速公路，地理位置重要。15忠庄片区?功能定位：以居住、科研设计、商贸金融、文化娱乐、行政办公布局为主，规划为城市副中心。现状工业应逐步搬迁，最老城区终形成一个以发展第三产业为?以凤凰山，丁字口为主体，包重点的环境优良的片区。括了红花岗城区中心部分及遵?人口与建设规模：接纳中心区义经济技术开发区的城区部人口，规划人口在19万人左右。分，这是城市中心。?规划布局：依托贵遵公路和城?红花岗区要调整产业结构，优市主

18、干道海尔大道发展，化用地布局，实行“优二兴三”是实施重点发展战略的片区。政策；开发区要大力发展第二、第三产业，是高新技术产业布局的重点地区。南白片区?功能定位：依托铁路、公路和南宫山片区现有城镇发展，是综合性片?功能定位：依托铁路站场发区，城市副中心。展，以仓储布局为重点，适当?人口与建设规模：包括现状遵布局工业用地。义县县城和龙坑镇镇区。规划?人口与建设规模：规划人口7人口23万人左右。万人左右。16黔北区域中心枢纽作用将更突出规划建设新舟机场、渝重庆黔高速铁路及杭瑞高速?对外通达性提高，与外铜仁遵义市四川界联系更为密切。?人流、物流、资金流更加快捷。贵阳?区域中心地位得到提升，成为黔北地区

19、枢纽。17城市交通规划对外交通?现状?145公里长的贵遵高速公路和117.9公里的遵崇高速公路，连接贵阳、重庆。?210国道和326国道在此十字相交。?川黔铁路连接重庆、成都、昆明、上海、广州、北海等城市。?规划?公路：形成四纵三横三联两环的骨架公路网，县县通高速或高等级公路，遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈。?水路：建成乌江四、五级航道，赤水河茅台以下全部建成七级以上等级航道及配套港口码头。?铁路：建设渝黔高速铁路。?机场：建设新舟、仁怀机场。18高速公路规划杭州至云南瑞丽线开通后，遵义将有高速公路直达毕节（2<B style='color:white;

20、background-color:#00aa00'>010年建成）、铜仁（2<B style='color:white;background-color:#00aa00'>012年建成）。规划建设四川泸州至贵州榕江高速公路，通车后直接将泸州、赤水、茅台、仁怀、遵义、都匀、凯里以4车道高速公路连接。19中心城区道路规划现状?交通拥堵，城市道路用地不足，道路网络密度低，支路比例低。?道路网布局结构不合理，碧云路“蜂腰”特征明显，丁字口形成“瓶颈”。?公交枢纽规划和建设滞后，单向交通道路通行能力不足。?长线路的城市基础设施、市政设施建设与高成本的城市维护费用

21、压力。?中心辐射区交通流量趋于饱满。?混合交通严重。?城市中心辐射区域过度开发，土地利用形态不合理。?商业区、居住区过度集中，停车场建设严重滞后。20中心城区道路规划近期规划?呈改造多、新建少的特点，中心城区西侧打通几处短隧道，具体为官井隧道（已竣工）、子尹路南沿线隧道、石龙西路隧道、南宁路隧道等。远期规划?新建凤凰山南路、北路隧道，缓解城市东西向交通于丁字口的压力。21?房地产投资情况?近年遵义市固定资产投资总额不断增加，但增幅投资情况却呈持续下降趋势。222.96216.7725080.0%194.<B style='color:white;background-color:

22、#00aa00'>0120<B style='color:white;background-color:#00aa00'>0160.8360.0%130.0915040.0%?房地产开发投资额保持上涨趋势，增幅近年波动10020.0%35.5625.2427.4123.7616.05500.0%较大，04年，受全国开发景气的影响，遵义市房0-20.0%地产开发投资增幅显著，高达57.8%，而2005年2003年2004年2005年2006年2007年固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)的国家调控，使得投资额有所收缩，2006年，又固投增幅房投增幅回复

23、了上涨势头，2007年达到35.56亿元，比去年同期增长29.7% 。房地产投资占固定投资比重(%)?历年房地产开发投资增幅均保持在正常允许范围181615.95的15.6930%以内，这说明遵义的房地产投资开发并没1412.6412.312.2512有出现过热现象，基本保持合理、健康、稳定的108增长态势。642?遵义市房地产投资占到国民生产总值比重逐年增02003年2004年2005年2006年2007年长，2007年达到15.95%，这突显出房地产投资对于遵义经济增长的贡献。数据来源：遵义市房管局22中心城区商品房预售情况分析中心城区（红花岗区、汇川区）商品房预售均价?07年，遵义中心城

24、区商品房预售面积与06年水平基本持平，显示需求量保预售面积预售金额均价年份(万平方米)(万元)(元/平方米)持一定水平，但预售均价则比06年大2006年137.78 217953.36 1581.89 幅上涨28.44，表明中心城区房地产2007年137.07 2785<B style='color:white;background-color:#00aa00'>01.51 2031.82 市场受全国房价上涨的影响较明显，也显示遵义市购房者较高的购买力。中心城区预售面积占全市的比例(单位：万平方米)?0607年，遵义中心城区商品房预售年份中心城区遵义市中心城区所占比

25、例情况良好，约占遵义全市的50，预2006年137.78 254.59 54.12%计将超额完成遵义市“十一五”城市2007年137.07 277.34 49.42%住房建设发展规划对住房总需求950万数据来源：遵义市房管局平方米的目标。23月1年8度00季2月四<B style='color:white;background-color:#00aa00'>01第年年7度7000季0月227三年第70年0度720月季042二年7第00年2度7月<B style='color:white;background-color:#00aa00'>

26、01季02年一70第02年月度700季102年三6第00月年27度60年季0620二02第月4年度6年06季0020一2月第1年年66000022一线城市房价回落对遵义房价的影响18,00<B style='color:white;background-color:#00aa00'>016,00<B style='color:white;background-color:#00aa00'>014,000?05年前，受建材价格上涨影响，各地房价12,00<B style='color:white;background-colo

27、r:#00aa00'>010,000上海8,000广州开始上涨；05年后，随着国际游资的进入6,0004,0002,000，地方政府的“托市”，以及部分开发商0的“不良行为”，各地房价开始飙升。上海、广州20062007年商品房住宅成交均价(单位：元/平方米)?07年底，政府调控方向重大转变，投资需数据来源：戴德梁行求减少，购房者日趋理性。之前炒作严重160<B style='color:white;background-color:#00aa00'>0140<B style='color:white;background-color:#

28、00aa00'>01200的一线城市商品房，价格纷纷回落。1000800系列1600?由于遵义属于三线城市，虽然受全国房价4002000变化影响，房价出现上涨，但房地产发展较晚，加上受炒作影响相对较小，在目前情况下遭遇的价格回落影响也较小。遵义2006-2007年商品房住宅成交均价（单位：元/平方米）数据来源：遵义市统计局24各细分板块土地成交均价?近年均价最高的区域是市中心板块，万里路的部分地块因规划2006年：13.16万元/亩2007年：8.74万元/亩2007年：81.18万元/亩容积率较高，成交价海格达238万元/亩；龙镇?南部区域由于工业污汇川区2006年：22.24

29、万元/亩2007年：48.94万元/亩染严重，且成交地块长面积较大，因此价格征镇在30万元/亩左右；?长征镇板块配套设施2006年：19.30万元/亩2006年：218.29万元/亩较差，除凉水村一块2007年：62.05万元/亩市中心地的成交价格在60万元/亩外，其余均在20南关镇万元/亩左右；2006年：32.29万元/亩2007年：34.75万元/亩?距离市中心较远的海忠庄片区龙镇，价格在10万元/亩左右。注：图中除汇川区板块外，其余板块均属于红花岗区。25小结?市场总体规模偏小，近年的开发量不足。?遵义土地资源丰富，红花岗区存在较多的囤地，而汇川区土地存量较少。?遵义市区的土地发展规划

30、为南北拓展，东部补充。?遵义市区土地中，南部片区近郊属于工业区，土地存量较多；中心老城区基本无地；北部片区属于市政府重点打造区域，汇川大道作为仅有的成片土地将是近期遵义土地市场关注的重点。26遵义市人均收支状况?遵义市居民的人均可支配收入与消费性支出均逐年增高?2006年人均可支配收入与消费性支出的增长速度较之前均有所减缓?2007年人均可支配收入首次突破万元，比上年增长26.8，扣除物价上涨因素，实际增长18.62，工资性收入仍然是居民收入的主要来源数据来源：遵义市统计年鉴27遵义市人均收支状况?2007年居民消费性支出中，食品，娱乐、教育、文化服务，衣着和居住的比重分列前四位，共占78%?

31、遵义市居民在餐饮、娱乐与购物方面的消费力十分强数据来源：遵义市统计年鉴28社会消费品零售总额?随着经济增长和人民生活水平的提高，遵义市社会消费品零售总额呈现稳步增长的态势。?近年来遵义市社会消费品零售总额的增长率均高达13%以上。?由于多个商圈集中在红花岗区（例如：丁字口、港澳商圈），其社会消费品零售总额远远超过其他县区。数据来源：遵义市统计年鉴2929社会消费品零售总额?遵义市的社会消费品零售总额位居全省第二，居民消费力强。?2008年第一季度数据显示，遵义市社会消费品零售总额为51.79亿元，比去年同期增长26.7%。数据来源：遵义市统计年鉴30批发零售业商品销售总额?近年来遵义市批发零售

32、业商品消费总额的增长速度有所缓慢，2006年增长率达到7.8%。?遵义市批发市场多而兴旺，其商品销售总额也均高过零售业。数据来源：遵义市统计年鉴31城市发展战略目标及发展策略资料来源：遵义市规划管理局32红花岗区中心城区发展战略资料来源：红花岗信息网33城市远期发展目标?城镇空间分布形态为集中型，确定两条重点城镇发展轴，分别为沿川黔铁路城镇轴和沿赤水河、326国道城镇轴；?走文化和旅游紧密结合的道路，成为黔北地区的经济、商贸、文化、旅游中心，交通、通信枢纽；?城市总体布局分为三大发展城区，分别是遵义市中心城区、遵义市北部城区和遵义市南部新城；?发展遵义市旅游优势，确定四条区域线，五条市域线；?

33、规划形成“四纵三横、三联二环”的路网格局。资料来源：遵义市规划管理局34小结?城市发展利好众多。?城市人口从80万至200万人口的目标确立，使城市性质发生质的提升。?交通的完善将使遵义区位中心的优势得到进一步加强。?遵义“南北拓展、东西贯通”的发展思路和构建100万人口市区的规划已基本实现；未来将继续巩固南北区域的发展，并拓展东部区域。?遵义在贵州省的经济地位仅次于省会贵阳，消费结构逐渐由温饱向享受型转变，住房消费支出比重也将进一步增加。35第二部分遵义商业发展分析36未来商业规划?计划到2<B style='color:white;background-color:#00aa0

34、0'>010年，遵义市初步建成布局合理、结构优化、管理规范、服务优质的商业体系，将成为贵州省的产品集散中心，初步实现商业现代化。?区域内生产总值和第三产业生产总值都有大幅度提高，社会消费品零售总额年均增长15%。?合理布局三级商业中心，建成城市商业网点框架体系，对重点商业设施进行定址控制。资料来源：遵义市规划管理局37未来商业规划按照“培育大市场、搞活大流通、组织大贸易、促进大发展”的思路，以建设黔北商贸流通中心为目标，结合旧城改造和南部新城、东部新区的开发建设，加快规划和引导非公经济投资建设一批商业网点和市场。加快构建“一个中心、五大商圈”，积极引进、培育和发展大型商业企业、连

35、锁公司和大型批发市场，重点规划建设丁字口-万里路中央商务区，着力发展楼宇经济，加快培育和发展特色服务功能街（区），基本形成大型购物广场、连锁超市、星级酒店、特色购物街、娱乐会所、餐饮、商务办公区等分布合理、各具特色的城市功能区。38城市商业发展判断原有的商业项目及商业开发模式受到交通、开发用地规模等条件限制，商圈的形态、规模、丰富度无法得到提升和扩张，这给新兴的具有发展用地规模和潜力的区域提供了机会。未来新兴的商圈发展趋势将会逐渐往大型的购物中心或者大型娱乐休闲中心方向发展39遵义商业市场总体格局广珠商圈未来潜力商圈港澳商圈区域商圈，作为市中心配套中华X本案路商圈核心商圈的延伸，集中大量各业态

36、老城商圈的批发市场丁字口商圈百货、综合类为主核心商圈遵义商业市场总体格局，业态多样，不集中，在城市中心区域出现以百货综合性商业广场为主的核心商圈，在其它区域则出现以专业批发市场为主。4040商业市场老城商圈?地理位置?老城商圈以作为遵义市城市标志的遵义会议会址为中心，主要由民主路步行街、子尹路、碧云路三大商业区域组成。老城商圈子尹路民主路碧云路41商业市场老城商圈核心商圈（老城商圈）以老城新街、遵义会址、民主路为中心，商业氛围浓厚，发展潜力巨大，将成为遵义旅游购物核心区域以旅游产业及唯的一商业步行街带动，商业气氛较好的主要集中在步行街一带，有特色建筑风格的购物、旅商业氛围游街区，加之未来百盛百

37、货与沃尔玛超市，成为遵义未来商业消费新焦点。以临街商铺为主，出现大型综合性商业，部分中高档餐饮业于二楼经营；临街商铺：碧云路、子尹路、人民路步行街等临街商铺，解放路的老城新街大型综合商场；商业形式步行街、子尹路及解放路的建筑风格以传统黔北民居风格为特色，碧云路多以居民楼首层改为临街铺为主。民主路步行街，全长不足400米，是遵义市唯一的商业步行街，在经营业态及配套设施上相对完善、合理；红色旅游景点遵义会址旅游产业、红军街特产及纪念品一条街；商业配套纪念文化广场以及众多政府部门及周边分布多个政府机关家属居住小区。目前以服装经营及旅游产品零售为主，具备一定数量的餐饮配套，其整体购物环境的营造及购物硬

38、件设施都商圈档次突出文化特色，是遵义市目前整体档次较好的商业区域；商圈消费该商圈集中了商圈以旅游人士以及辐射了整个遵义市，随着老城新街商业项目的入市，消费格局将得以重整，消费人群的档次以及区域消费水平将得到进一步提高。群特点42老城商圈租金参考?主力业态：旅游产业、步行街、百货超市?商圈定位：旅游产业区，政府机关居住小区，新生核心商圈?租金：50-400元/平方米·月?售价：4-5万?经营情况：较好道路名称主要业态规模价格杨柳街零售2层50-100元/·月民主路步行街2层300-400元/·月解放路综合性商场4层200-250元/·月子尹路旅游业2层50

39、-100元/·月43业态结构组成情况老城商圈内有481间临街铺位，经营面积为1.7万平方米，经营服饰类、鞋类的临街铺占总体47.61%，男女服所占比例较大为35.34%，其次为餐饮、文化用品、运动用品，三者合计占20.58%。在经营面积方面，服饰类、鞋类占老城商圈经营面积的41.72%。资料来源：DTZ44老城商圈各业态分布分析老城商圈业态经营结构已初步分类，在突出服饰经营的同时兼顾了其他相关业态的多元化发展，但是在知名品牌及实力企业所占的比例偏少，商圈整体经营业态的档次不高，原有的线形沿街分布商业形态亦制约了业态档次的提升，显示老城商圈在经营档次上具有较大的提升空间。45老城商圈情

40、况小结：随着遵义第一个综合性商用物业老城新街的出现，老城商圈将继续着城市商业名片的角色，代表着遵义商业市场的发展。46商业市场丁字口商圈?地理位置?丁字口位于遵义市三大主干道中华路、万里路、凤凰路的交界处，是贯通遵义市南北交通的枢纽，也是遵义市中心区的核心所在。丁字口商圈中华南路凤凰南新华路万里路47丁字口商圈情况分析核心商圈（丁字口商圈）以国贸、重百为中心，商业氛围浓厚，但无规划，形象档次较差以丁字口为核心，包括万里路的丁字口至国贸段、中华路的丁字口至苟家井段、凤凰路的丁字商圈范围口至新华桥段。商业氛围目前遵义市最成熟、最繁华、客流量最大的商圈。商业形式以临街商铺为主，而大部分的临街商铺由旧

41、式住宅物业改造而成，其硬件配套设施较为落后。临街商铺主要分布在中山路全线、新华路东至西向右侧、中华南路等沿线临街铺，经营不同档次及风格的服饰。批发市场：苟家井服饰批发市场商业配套百货商场：中山路国贸广场百货；新华路重百遵义天利店；中华南路东方百货；其中国贸广场、东方百货是以服装经营为主的百货商场，重百遵义天利店是以服装、电器、超市为经营重心的综合性商场；这三个商场经营管理模式均是传统百货模式。超市：新华路的重庆百货超市；中华南路的佳惠超市。国贸广场及其附近临街铺吸引了中高收入的中年为主的消费者；重庆百货及其附近临街铺则发商圈档次展针对中高档年轻化消费者。消费群体的年龄覆盖面非常广泛，包括各个年

42、龄阶段和不同阶层的人群，来这里的消费人群多商圈消费群特点是喜欢以逛街形式打发闲暇时间，消费者多为家庭式或结伴式出行购物为主；48丁字口各业态分布比例?丁字路口商圈以多家大型百货商场为龙头，辅以大量临街铺，大量临街铺依托大型百货商场所吸引的人流量经营。而在零售商品结构中，以男女服饰、鞋类等商品为主，其他经营业态如餐饮、摄影及冲印、运动用品等混杂其中。49丁字口商圈租金情况?商圈定位：市中心月道路名称主要业态规模价格元/?商圈、百货商业内铺4080；街铺200中华南路批发市场2层250；2层100150?租金：50-400元/中山路百货1层百货、2层其它平方米·月新华路百货1层百货、2层

43、其它80300?售价：3.5-3.8万大兴路通讯2层50100?经营情况：较好50丁字口商圈情况小结51商业市场中华路商圈?地理位置?是丁字口商圈的北向延伸带，主要包括中华南路，中华北路，合众路、延安路、建材路、外环路等街道；中华路商圈延安路中华北路建材路合众路碧云路52中华路商圈情况分析中华路商圈丁字口商圈所延伸,主要以批发市场为主是丁字口商圈的北向延伸带，主要包括中华南路，中华北路，合众路、延安路、建材路、外商圈范围环路等街道；中华北路段的商业业态比较复杂，既有中华北路上的服装、餐饮业，由丁字口商圈中华路段商业氛围所延伸而来，又存在着延安路建材一条街，以及逐渐成型的合众路餐饮娱乐一条街。以

44、临街商铺及批发市场为主要形式的商业经营模式，出现百货、超市等综合业态商业，部分商业形式临街商铺二层则主要经营大型餐饮业及娱乐业。财富广场ITAT百货，沃尔玛超市、春天堡批发市场、合众路餐饮一条街、未来的大森鑫商业配套城广场、义乌小商品批发市场等基本上以专业性批发市场占主导。该区域并不是遵义传统的商业中心，商圈内各条道路经营业态都各具主题，相互独立且缺乏商圈档次互补效应，大致集中于服饰类、建材类、餐饮类、娱乐类等；商圈内各种业态间无明确、统一的定位，受众面广，所吸引的消费者主要是周边居住人群及商圈消费群特点丁字口商圈的游离消费者未来外环路上将出现的金三角商业中心,将定位为大型的综合型社区商业，将

45、与财富广场形成商圈特点一条外环路商业带，对位于两者之间的本项目的商业发展起到积极的带动作用，多个新型项目的入市将会带动该商圈商业进入更好的局面，将丁字口的商业有效延伸。53中华路各业态分布情况据我司调查，中华商圈共有573家临街商铺，经营服饰、餐饮、建材、娱乐等行业，其中经营服饰类、鞋.类的临街铺占43.98%，其次为餐饮、建材，二者合计所占比例为15.36%。在经营面积及门面长度方面，.经营服饰类分别占32.35%及28.04%比例。餐饮及娱乐业经营面积也占较大比例，各种业态经营面积分布比较分散。54中华路商圈租金参考?主力业态：建材机械、道路名称主要业态类型租金（元/·月）批发市

46、场延安路机械、五金1层底商15-35?主题定位：核心商圈配外环路百货首层100-150套商圈、专业市场为主内铺50-100外环路春天堡烟酒类批发1层街铺200-400?租金：10-150外环路义乌批发市场2层15-40?售价：2.5-3万外环路建材5-502层2?经营情况：成长中55商业市场港澳商圈?地理位置?港澳商圈是遵义市建立汇川区、体现城市向北发展策略所形成的首个商圈,主要是指以汇川区香港路、澳门路及附近区域为代表的商业区。港澳商圈澳门路香港路56港澳商圈情况分析港澳商圈主要为专业大卖场、零散餐饮休闲业态，商圈面临升级商圈范围主要是指以汇川区香港路、澳门路及附近区域为代表的商业区主要经营

47、大型餐饮业、家居用品、家电及电子、通讯产品业，以及少量的服装业，定位明显不同于其它商业氛围商圈，从而吸引目的性强的消费者也以临街商铺的经营方式为主，但二层商铺经营及综合性商场的比例远大于其他商圈，这与其经营的业商业特点态组合有很大相关性。澳门路的临街商铺集中大量的大型餐饮店，与宁波路的餐饮一条街形成遵义的两大餐饮业集中地；澳门商业经营路还经营大型的家居用品、家具店及沐足桑拿等娱乐场。形式香港路和北京路主要经营家电、电子产品，大部分为临街商铺，部分为大卖场形式，经营楼层包括二层。商圈档次多数商业经营的楼层为首层临街商铺加上部分的二层商业，档次较高档；商圈内聚集了诸多室内装饰材料、家居用品等市场，

48、还有红华家电、国美家电、华联超市、怡信数码港、商圈配套罗庄电器城、欧化家具广场，以及川菜流派餐馆陶然居、菜根香等许多知名的大中型国内和省连锁经营企业，但经营服饰的比例较低；商圈消费目的性消费较强的商业业态及结构特点决定了港澳商圈目前还不能普遍成为消费者日常消费购物逛街的群特点场所，但其集中式的大型餐饮业，商圈辐射力可覆盖整个遵义市。57港澳商圈租金参考?主力业态：建材、家电数码、通讯、零散餐饮道路名称主要业态类型租金休闲北京路机电、电器2层100-200元/·月?主题定位：核心商圈配香港路数码、家电、厨卫部分2层60-300元/·月套商圈、专业市场为主?租金：0-300贵阳

49、路低档餐饮1层20-30元/·月?售价：2.5-3万澳门路休闲、小酒吧、家具2层，部分3层100-200元/·月?经营情况：较好58商业市场广珠商圈?地理位置?广珠商圈位于遵义市汇川区北部，由广州路和珠海路相围而成。商圈毗邻遵义市委、遵义市人民政府和市、区的其他重要行政部门，并有遵义市最大的体育中心汇川区体育馆。广珠商圈珠海路广州路深圳路59?商业形态及特点?作为汇川区重点打造的商业文化圈，该商圈规划主要面向中高端消费群，其中心片区成为以百货、家居、休闲娱乐为主的大型城市中心商务区，干道两侧分别布置大型写字楼、商场、高级公寓、高级酒店等。?广州路规划设置专业文化市场1个，大

50、、中型百货市场2-3家及若干精品店，先落户的家具市场已初具规模。?珠海路商业街长约1200米，道路宽30米，规划引入精品百货入驻，建设三星级以上宾馆2-3家。?圈内多个住宅项目陆续推出，使该区域形成了一个150万平方米的居住区，未来规划商业面积30-40万平方米。60广珠商圈处于城市向北拓展方向，正依托周边新兴小区形成商圈范围北部新城商圈，包括广州路、上海路、深圳路等街区；随着政府规划力度的加大，商业气氛渐渐形成，被定位为高档住宅、高级商业街区；更多高商业氛围素质楼盘将带来更多高素质消费群体，提高该区的消费水平，从而拉动商业气氛。商业形式主要以临街商业为主，社区性小百货零售致力打造文化概念，开

51、发文化市场，包括家具文化市场、科技图书市场、高端服装文化市场商圈档次等，瞄准的是高中档收入群体，整体文化素质相对较高的消费群商圈消费群特点周边高档住宅物业的中高收入人群，随着商业的发展，商业将辐射至全市。按照规划，广州路、珠海路片区将打造成为以文化为主要内涵的商业区。未来可能引导高端商圈特点零售百货业、餐饮娱乐休闲业、教育培训业、文体用品零售、健身美容业等入住“广珠文化商圈”；61广珠商圈租金参考道路名称主要业态规模价格?主力业态：建材、家具深圳路建材、百货2层15-40元/·月?主题定位：北部新城新兴大连路汽配、建材1层，部分2层15-30元/·月商圈南京路餐饮、部分空置

52、2层15-30元/·月?租金：50-100元/·月?售价：2.0-2.8万上海路汽配1层25-75元/·月?经营情况：一般广州路家具，大部分空置2层30-90元/·月厦门路餐饮、杂货店1层20-30元/·月62遵义市商圈情况小结6363第三部分项目周边商业情况分析64主要商业项目情况分析澳门广场(国美华联怡信数码)财富国际(沃尔玛ITAT百货)大森鑫城春天堡义乌商贸太阳园沙河批发金三角商业+新天地·橱柜大世界步行街/旅游区润丰建材城老城新街苟家井批发市场重庆百货国贸百货65商场部分国贸百货基本情况开业时间2003年开业，?商场经营的商

53、品以中高档各式风格男女规模1.3万平方米服饰品牌为主。所针对的主要是全市消费者，中年为主、兼顾其他年龄段的中实用率约50%高收入消费者。满足各种年龄层次的风经营方式自营百货格需求。主要品牌档次中高档为主?由于是传统百货经营模式，功能较为单一；经营规模上受到一定制约，尤其缺客流层次中高收入消费者乏餐饮休闲设施。目标客户中年为主、兼顾其他年龄段?依靠丁字口成熟的商业气氛支持，人流营销手段会员卡，节日促销充足且消费力强。66商场部分国贸百货业态布局楼层业态分布品牌档次BeLLE、康莉、千百度、老爷化妆品、皮件、手表、1车HARSON、达芙妮、凯登、中档鞋、珠宝首饰teenmix化妆品、精品、内衣、M

54、.O.X、ESPRIT、IMA 2男装、女装、羊毛衫、CONLINX、淑紫、O.N.L.Y、中高档童装、休闲服饰迷底、OBEG、渔牌、遥远床上用品、家居、精品、男装品牌主要经营高档品牌，内衣、男装、数码、童其中男装高档品牌包括：法3中高装、玩具、小家电、运国·玛克世家、报喜鸟西服、动用品、娱乐ESPRIT等。以女装、鞋的比例较大，其次是男装。其中，女装品牌档次层次呈现哑铃形状分布，高档及中高档品牌占超过一半比例，中低档品牌亦占较大比例；鞋类则集中在中档。而男装则偏向于经营高档商品。商品品牌的整体定位处于中高档次水平。67商场部分重庆百货基本情况?位于市中心，人口密度大，商业成熟，同时

55、是市开业时间2006年1月20日开业民习惯性消费之地，规模负一层至三层17615?主营服装、家电、超市，配以各类百货的综合性商场；?在服装方面主要经营中高档服饰，其中女装以适实用率约50%合年轻消费者的品牌占多数，男装以休闲与成熟经营方式自营百货风格的品牌为主，整体档次及年龄定位与国贸广场比较略低。主要品牌档次中高档为主?整体上由重百统一经营、统一管理、统一推广，保证了整个商场发展的一致性。小部分以独立间客流层次中高收入消费者隔店面形式存在的、松散组合的经营方式，?采取百货与超市结合的新式百货经营模式，业态目标客户中青年为主基本能满足人们日常消费，附合人们便利性、就近性消费取向，营销手段会员制

56、?在业态上缺乏娱乐、餐饮、休闲设施。68商场部分重庆百货业态布局楼层业态分布品牌档次负1超市自有品牌中档以鞋、化妆品所占比例较大；化妆品、皮件、手表、1鞋类品牌包括：Kiss Cat、富中档偏高鞋、珠宝首饰、精品士达、L&#039;ALPINA、梦柯达等男装包括：鄂尔多斯、卡迪斯丹、法兰尼澳、意大利杰亚格、女装、男装、精品、羽方仕等；女装包括：魅力无限、2中高档绒服、休闲服饰、饰品妙娅、梦妮莎、梦之诗、CI.PRES、ETAM、捷亚玛、艾珂来、REAPER、AE床上用品、内衣、羊毛didas、Kappa、Puma等3衫、童装、休闲服饰、中高档知名运动品牌运动用品、大小家电以女装、男装的

57、比例较大，其次是鞋。其中，女装的经营集中于中档品牌并兼顾高档及中高档品牌，男装则主要经营中档及中档以上档次品牌。鞋类偏向经营中高档、中档的品牌；整体定位处于中高档次水平，但与国贸广场的定位仍有一定的差距。69商场部分港澳广场基本情况?商场建筑面积45000平方米;楼层经营主题-1电影院1怡信数码港国美电器2华联超市怡信数码港3华联超市新知图书?由于地势高差的原因，港澳广场有两层商业具有临街优势；?首层商业在香港路有临街商铺，二层商业在澳门路有临街商铺；?港澳广场的配套车位达350个（住宅与商业部分共用）。70商场部分港澳广场经营模式?目前一层售价在15000元/M2；40以下的商铺租金可达18

58、0元/·月，60以上的商铺租金为130元/·月。?港澳广场设有返租销售及直接销售两种销售方式：返租销售用于北京华联超市所在位置的商铺，由于华联超市与港澳广场签定的租赁期为20年，要求投资者签定20年的返租合同；直接销售则适用于其他独具的非主力店商铺的销售。?主力店先行，充分利用国美电器、北京华联超市、怡信数码港三大主力店；?采用返租形式，将首四年的租金收入一次性抵扣房价；?采用20年返租形式，年回报率每5年提高一次；71商场部分财富国际广场位置?外环路与松桃路交汇处?占地1.2万平方米面积?总建筑面积约75243.51M2?其中，商业建筑面积37235.44M2?一层:IT

59、AT百货,还有部分铺位正在销售招租商业业态?二、三层：沃尔玛超市?主力店外，其它为产权式商铺，每年返租经营模式?5年40%返租回报?均价约10000-15000元/平米?一层ITAT百货外约1000平方米面积正在招租，招租情况不理想；租金约100元/M2现状?ITAT百货的经营范围为服装及鞋帽?沃尔玛的经营范围包括：手机、日用品、家电、食品、日用品、服装等72商场部分老城新街位置?老城解放路与玉屏路交叉处面积?商业面积约67000平方米?影院、百货、超市、餐饮、KTV等商业业态?主力店：沃尔玛、百盛经营模式?坚持主力店带动多业态互补的商业开发模式?由于主力店及部分品牌商户进驻，加上周边成熟的旅游与商业氛围，目前的租金水现状平约250-280元/平方米，主力店除外