天津中房雍景花园房地产投资可行性研究报告分析申请报告(可编辑)

1、天津中房雍景花园房地产投资可行性研究报告分析申请报告 中房雍景花园房地产投资可行性研究报告第一章 总论项目名称:中房雍景花园项目地址:天津市武清区雍阳西路建设单位:天津雍景花园房地产开发有限公司项目研究范围:对该房地产投资项目的基本概算与成本估算、建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、项目投资资金运作及相关财务指标进行分析。对项目的经济可行性进行综合评价。项目研究目的:对项目的投资决策提供专业化、科学化、规范化的理论依据;优化方案,筛选出投资和技术上可行、经济和财务上有利的最佳方案,减少投资风险、提高投资效益。明细投资成本核算,使投资者有效地控制投资成本。项目编制依据:1、天津市武清区国民

2、经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、武清区城市发展总体规划(2008-2015年)3、别墅设计规范(GB50096-2008)4、天津市民用建筑热环境与节能设计标准(DB32/478-2001)5、中国地震动参数区划图(GB18306-2001)6、建筑设计防火规范(GB50016-2009)7、别墅民用建筑设计防火规范GB5004-20088、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-979、火灾自动报警系统设计规范GB50116?9810、中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定11、国家颁布的其它有关法规和规范要

3、求12、项目单位提供的基础数据和相关资料开发商、投资商概况: 项目开发商天津雍景花园房地产开发有限公司是由北京中房创业房地产开发有限公司于2009年10月发起成立的,项目注册资本金1,000万元,拟开发天津市武清雍景花园房地产项目。北京中房创业房地产开发有限公司为中国房地产开发集团的成员企业之一。 中国房地产开发集团是经国务院批准组建,以中房集团公司为核心、国务院国资委直接领导的唯一以房地产开发为主业的中央国有大型企业集团。在全国31个省市、自治区的200多个城市拥有260多家全资、控参股、和成员企业,总资产600多亿。集团年均开发面积1300万平方米,目前累计完成开发面积2.8亿平方米,建成

4、住宅小区1600多个,承担了全国住宅试点小区中50%的任务,全部获得金银奖牌。在中国500强企业中名列较前位置。 北京中房创业房地产开发公司是中房集团成员企业,拥有丰富的开发经验与资金实力,专业从事房地产开发建设及销售业务。公司拥有高素质的管理团队,具备施工管理、项目策划、市场营销、物业管理等综合开发经营能力。 公司自创办以来,已在北京、天津、呼和浩特、昆明等地投资开发了商业地产和住宅项目,总规模达200多万平方米,成为中房旗下的骨干企业。 经过多年的奋斗,中房创业房地产开发公司与中房集团旗下的20余家公司结成发展联盟,取得了良好的经济效益和社会效益。 第二章 市 场 分 析一、宏观市场简述

5、从宏观经济形势看,目前全国的经济发展处于经济周期性波动后的上升期,旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发,政府也不可能有刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展,不期望出现大起大落的局面。因此,房地产业在相当长的一段时间内将健康稳定发展,并呈持续上升趋势。二、区域市场分析项目所在区域示意图(一)天津市房地产业快速发展 1、天津市经济快速发展。天津是我国四大直辖市之一,是我国第三大城市。改革开放以来,天津作为沿海港口城市的优势不断增强,对外交流日益广泛,各项事业蓬勃发展,特别是近几年伴随环渤海经济圈的经济隆起,天津步入了历史上经济发展和综合实力

6、提升最快的时期。2009年上半年,天津市生产总值完成3154.85亿元,按可比价格计算,增长16.2%,增幅处于全国前列。预计未来5年内,天津市GDP将保持年均10%以上的增长速度。 2、天津房地产市场发展动力十足。天津城市未来的发展空间很大,包括滨海新特区的建设发展,城市规模和经济实力的扩张将大大带动房地产市场的高速发展。目前天津住宅产品和服务总体层次不高,房价也较北京、广州等各大城市低很多,与天津作为北方经济中心的地位极不相称,诸多需求终将推动天津房价进一步上涨,富力、万科、复地目前在天津市场均进行大规模开发,业绩成长显著,以上这些因素说明天津房地产市场发展动力十足。 天津住宅整体市场走势

7、 成交价:逐年不断攀升,且增幅较大。 成交量:近5年稳定在1000万平米/每年。(二)武清房地产市场发展空间巨大 1、武清的经济步入发展快车道。武清区历史悠久,位于京津两大城市之间,自古以来即为交通要道,素有“京津走廊” 之称。该区2008年,GDP实现300亿,增长15%以上;财政突破50亿,增长20%;农民人均纯收入突破9,000元,增长10%以上,各项指标均居于全市前列。武清正在实施城市化为主导的率先发展战略,建成京津之间最具实力和竞争力地区。目前国家级开发区武清高科技开发区已成功落户武清,第二机场选址也在武清北部,计划2010年启动建设,2015年建成投入使用,将对区域发展带来极大的拉

8、动作用。 2、武清的房地产将进入发展快速成长期。伴随着武清经济的发展,武清的房地产发展将迎来一个高峰。天津城市发展方向就是以滨海新区为东翼,以武清为西翼的“两翼”发展格局,武清处于天津城市发展方向的“两翼”中的西翼,是天津城市发展的主要方向,这必然推动了武清房地产快速发展。地级武清区组建以来,市区已从建区初的22.4平方公里扩大到目前的40.2平方公里,市区常住人口从建市初的21万人,扩大到目前的53.6万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化,城市面貌焕然一新。武清作为天津的一个城区,亦随着天津北方经济中心的发展而壮大,并且目前的地价便宜,发展后劲十足,发展势头喜人。 武清房地产近几年发展轨

9、迹 三、武清房地产开发的成功典范。 武清区目前在售项目主要分布在京津发展轴上,以杨村为核心展开,产品形式以多层、小高层为主,物业向高层公寓发展趋势明显,08年价格在3500-5500元/平米,09年价格在6500元-8000元/平米,目前还有上涨趋势。 武清典型房地产项目分布图 案例1保利?上河雅颂 在该盘的整体户型配比结构中,中小面积的两房公寓为其主打产品,户型面积范围为其主力户型为90-100平方米。 价格方面,目前项目对外报价为6800-7500元/平方米,平均为7000元/平方米。 总价方面,因项目以中小户型为主,其总价得到了有效的控制,90-100平方米的户型对应的总价为65-70万

10、。 销售方面, 三期项目09年9底月开盘,处于预定阶段,虽然该项目单价在武清城区处于较高价位,但周边配套完善,且为知名开发商的大型品质型住宅,在当地口碑较好,具备较大的增值空间,其少量多批的销售策略也较好的积累了客户,去化情况较好,之前开盘的楼栋已全部售罄。 案例2北岸尚城 北岸尚城位于武清新城,为当地开发较早的大型品质住宅社区,大部分产品为低密度的多层住宅,居住品质较好,目前在售的仅是尾盘,为100-140平方米的多层住宅,以套均面积100? 的二房为主,截至2009年9月18日,住宅对外报价为7000元/? ,与09年8月初的价格持平,价格上涨趋缓。 在该盘的整体户型配比结构中,100平方

11、米左右的中等户型为该案的主力户型,其次为120-140平方米的舒适型三房。 价格方面,目前项目已是尾盘,对外报价为6500元/平方米,仅余10余套,价格上涨幅度趋缓。 总价方面,目前在售的100平方米的户型对应的总价为65万。 销售方面, 项目开盘较早,目前仅是尾盘,为当地口碑度较好的低密度品质大盘,该案的单价在当地也处于高位,目前价格上涨空间有限,对于开发商而言,已无销售压力,目前的在售物业去化较为缓慢,与上月相比较,暂无成交记录。 对武清房地产开发的成功典范的总结:以上楼盘为武清当地及周边乡镇无论是规模、品质、还是口碑都较好的项目,均是多层、小高层、高层品质大盘,城区内价格在6500元/平

12、方米左右,邻近乡镇的平均价格在4500元/平方米,90-100平方米的中小户型为当地的主力户型,销售情况较好,客户以当地改善型客户为主,兼顾部分新天津人(买房能解决天津蓝印户口)和投资客。 第三章 项目建设规模、产品定位及价格定位分析一、项目建设规模 本项目总建筑面积为79,500.40平方米,其中住宅建筑面积为76,500.4平方米,公建面积为3000平方米。 二、项目产品定位 项目产品定位为:独栋别墅、分体式联排别墅、叠拼别墅,总套数为280。产品类别独栋别墅分体式联排别墅叠拼别墅合计备注户型配比30%50%20%100%/产品总面积(?)23850.12 39750.215900.087

13、6,500.4已扣除公建面积套均面积(?)380260240/套数套)6215266280/三、客户群定位及分析(一)潜在的客户群 1、武清民营经济相当发达,私营企业主众多,这些大大小小的民营企业家都是本项目的潜在客户。 2、北京、天津及周边可辐射区域的商务人群?京津城际铁路极大提升了交通便利度,项目潜在客户大大增加。 3、产业区内企业CEO及中高层管理人员?产业区的不断发展,企业对商务设施的需求强烈 4、政府机关、国企、事业单位高层领导及公务员等高收入人群?对居住条件要求较高 5、当地从事商业贸易等行业先富起来的城市新贵?改革开放的弄潮儿,凭借自身努力跻身主流社会,迫切需要改善居住氛围,提升

14、荣耀感,但有一定的商务要求。 本地及周边的高级公务员、白领、行业高管等高收入阶层; 本地及周边私营企业主; 京津两地,廊房,北辰区等毗邻地区企业主客群; 本地及周边养老人群、投资度假人群; 外地投资机构的CEO官邸。(二)客户群分析 1、武清高档住宅消费群体消费预期调查: 武清区地缘性客户,年龄层偏高,公务员与私企老板为主。 武清开发区中层以上人群才有购买实力,因此开发区购买力较弱。主要为环境改善客群(二改二或二改三)。 客户多为本地居民,约占客户总量的80%-90%左右,本地客户可分为两类:私营企业主、个体工商户、教师、公安、电力、税务单位等公务员。 其他客户,所占比例较低,但在逐步增多。

15、2、武清高档住宅消费群体主要特征分析区域特征: 通过对武清几个典型高档楼盘分析,高档住宅购买者基本以本地人为主,外地购买者较少(保利楼盘外来买家占35%)。 在别墅产品的销售上,由于区域没有相应的供应,一部分塔尖人士只能在京津边缘购买;另一部分采取了自己建造的模式。(多为当地私营企业主,工厂设在武清区各乡镇)消费力特征: 基本属于二次或者三次置业,年龄集中在35-55为多,他们在区域内是富有的。 在武清高档小区都有房产置业,对新盘有强烈的购买欲望,部分客户采取通过在三级市场上出售房产来购买新盘(三)客户群定位。 通过对武清当地别墅市场潜在客户群的分析,客户群定位于: 第一圈层:本地置业客户群(

16、主要客户群)。武清本地从事工商业、房地产业、餐饮业的私营企业主;开发区大企业的高管及白领、 武清地区其他中高收入人士。 第二圈层:北京投资客户,看好武清未来的发展、高铁效应的投资客户,兼顾京津两地的高端商务人士。 第三圈层:天津、廊坊等周边投资客户。 第四圈层:其他投资客户,教育移民客户、户口移民客户等。四、项目产品的规划设计(一)方案设计理念 1、本项目采取因地制宜,在现代思维与传统观念上兼筹并顾,力求使该区达到高质量、高品位要求。 2、通过对家庭发展趋势的关注,以及人们的生活习惯变化,同时结合“亲近自然,以人为本”的基本理念。设计定位于每个人及每个家庭,提供具有优美环境和温馨氛围的居住家园

17、。 3、方案设计在分析地理位置、人员流向、周边道路关系、景观构成、空间体系等诸多因素时,努力营造流畅、快捷的道路交通系统。(二)设计原则 1、合理原则。该区设计能够与本地房地产产业的开发建设相结合,符合别墅的设计要求,从而使规划区能与周边地区有机结合并与城市发展相协调。综合地区城市化进程,协调周边城市道路的相关交通功能,合理确定功能布局。 2、特色原则。空间环境与建筑单体设计充分体现面向二十一世纪的居住区高起点、高标准、高水平的特点。通过建筑空间组织、步行环境创造、绿化休闲空间的设计,着重营造宽松、温馨、绿色的生活空间意境。 3、整合原则。加强生活区与休闲区的联系,以及周边其他功能区域的沟通,

18、促进功能互补,延续景观界面和生态系统,塑造和谐、便捷的整体关系。创造出满足别墅功能要求的实体空间、开放空间和人文空间。 4、以人为本原则。贯彻以人为本的理念,以建设生态居住环境为设计目标。注重居住地的生态环境和居住的生活质量,合理分配和使用各项资源,全面体现可持续发展思想,把提高人居环境质量作为建筑设计的基本出发点和最终目的。绿化系统的设计及绿化覆盖率的提高,是现阶段改善居住地生态环境的有效手段。完善的配套设施,方便的交通系统、良好的河流景观,将有助于居民生活质量的提高。(三)总体布局 整体规划图(一期、二期合计500亩)(四)景观设计五建筑风格 建筑风格体现尊贵、自然、和谐,建议以地中海、托

19、斯卡纳风格为主。1、大门:2、独栋别墅 平均面积350-380? 3、分体式联排别墅平均面积:230-300? 与独栋别墅有所区别,可通过调整楼栋间距实现独立居住空间。 建筑风格体现简约、时尚,以北美风格、西班牙风格为主。 分体式联排别墅针对的主要群体:来武清创业的私营企业主及本地成功的私营企业主。本地及周边的高级公务员。本地及周边的行业高管等高收入阶层。4、叠拼别墅 平均面积:240? 叠拼别墅针对的主要群体:本地及周边中高级企业管理人士。本地及周边的公务员及白领阶层。从事教育、医院、银行、商业服务等高收入行业人群。5、花园洋房 平均面积:130? 花园洋房主要针对的群体:天津及武清的中高级

20、公务员。自由职业者(从事建筑、广告、文学、网络等行业)。本地及周边养老人群。投资度假公寓的人群。五、项目产品价格定位预测。 别墅价格定位: 武清当地没有别墅项目,近郊别墅价格在10000-15000元/平方米,平均在13000元/平方米左右,因本项目是距离武清城区最近的别墅项目,地段优势明显,开盘价格将略低于市场平均价格,在10000元/平方米左右,具备较强的竟争力,后期经过配套设施的完善及口碑度,可根据市场不断提升价格,使整体均价达到12000元/平方米。 花园洋房价格定位: 武清区普通多层住宅项目的平均价格约在6000元/平米左右,本项目花园洋房价格定位主要参考距离本项目相对较近的“北岸尚

21、城”项目,“北岸尚城”均价6500元/平方米,考虑到本项目低密度别墅社区营造的高端品质,能较大提升花园洋房的价格。预计开盘时,项目价格定位为8000元/平方米。一期 开盘价实现均价2010年2011年2012年别墅(元/?1000011000100001300014000(二期)花园洋房(元/?80009000800090009500(二期) 通过以上对产品定位、客户群定位、价格定位进行分析,可以清楚:项目产品定位清晰,客户群定位准确,价格定位依据充分、可行 第四章 项目开发的优势分析一、项目的开发符合城市发展方向,存在开发的必要性。 武清区域规划和发展定位明确,根据天津市规划中提出的武清建设

22、目标,武清要建成“展示天津的窗口、天津发展的桥头堡、京津之间的明珠”。武清区城市空间结构明确为“一轴、两带”:一轴,京津发展主轴,这是未来武清发展的核心带。两带,京津主通道两侧发展带,主动接受主轴辐射。八大组团:新城核心组团;外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中,东部发展带,包括3个组团,以发挥湿地、森林、水库资源为着力点,发展休闲旅游为主业,配套发展现代制造、生态农业;西部发展带,包括4个组团,立足现有基础,发展现代制造为主业,配套发展仓储物流、商贸服务业。 中房雍景花园项目正处于武清发展规划中“一轴”的主轴上。中房雍景花园项目是在政府大道的 延长线上,处于未来武清新城的西侧端。它不仅为武

23、清的城市发展增添了一个新的亮点,同时也为沿街景观提供了视觉的空间。因此,中房雍景花园工程项目符合城市整体规划的要求,有助于武清新城市的发展和提高武清的核心竞争力。同时,中房雍景花园项目的开发将添补武清房地产市场的空白,满足当地中高端群体的居住需求。总之,项目的开发符合城市发展方向,存在开发的必要性。 二、得天独厚的区位优势,四通八达的交通条件。 项目所在地武清区地处京津之间,是中国环渤海经济区的正中心,区位优势得天独厚。武清城区距北京机场、天津新港各70km,驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。现有国家、市级公路、铁路干线18条。其中京津塘高速公路穿越境内47公里,在城区设有上下道口;京津高

24、速通道、京沪正线均穿城而过,另外还有3条高速路正在规划当中,建成后,境内高速路里程达228km,上下道口15个。 中房雍景花园项目位于京津公路西侧,距武清区中心5公里,京津塘高速公路贯穿该区南北,国家级公路主干道廊良路和碱东路在该区东西方向延伸。国家重点工程京沪高速公路天津北段的终点在该区境内,实现与京津高速公路的衔接,京沪高速铁路经过该区。交通便利四通八达。 三、完善的基础设施配套。 根据天津市轨道交通专项规划,市域轨道Z2号线将连接武清新城、中心城区、天津机场、滨海高新区、滨海新区,并预留通往北京第二机场的通道,形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系。紧挨项目的雍阳西路已纳入当地政

25、府的改造规划,明年将开工进行拓宽改造。 完善的教育系统优势。武清现有全日制学校221所,其中国办幼儿园2所,民办幼儿园3所,小学161所,初中36所,普通高中11所。其中杨村一中、英华国际学校、雍阳中学教学质量尤为突出,高考上线率一直保持很高的水平,每年升入名校的有几十人。 其他配套成熟。武清医疗配套成熟,各级医疗机构建构了武清完整的医疗体系,区内的武清人民医院、仁和医院具有雄厚的医疗实力。娱乐配套成熟,武清区内兴办了大大小小的娱乐场所、设施,临近项目的大型公园有:双龙公园、西苑公园等。商业配套成熟,武清区内商业网点遍布,购物消费非常方便,临近项目就有一家大型超市:家乐超市。 项目所在地其他的

26、重要基础设施如水、电、气等也已在全部到位。 项目所在地完善的配套是房地产开发的有利因素。 四、土地增值空间巨大。 北京中房创业房地产开发有限公司是本 地块的一级开发商,配合政府回购并开发该地块已有两年之久,并以一级土地开发商的身份参与了该地块使用权的竞拍,于2009年8月24日以12,000万元的净地出让价(底价)从市土地储备中心通过竞价获得出让土地面积132502.2平方米(合同编号津武(挂)2008第173号),用于房地产开发。成交均价为60.38万/亩 武清区在建项目土地成交价格均远远高于我项目。特别与我项目临近的地价。如保利上河雅颂的地价两年前为220万/亩,前不久奥克斯(距本项目仅5

27、公里)竞拍地价为280万/亩。目前,仅土地增值一项,项目已经取得了了相当可观的收入。而随着武清房地产开发热的进一步升温,项目地块还存在巨大的升值空间。五、稀缺的产品资源。 项目产品定位是低密度的别墅,目前天津武清区尚无别墅项目,项目开发易于打造当地别墅地标,能最先消化易购人群。再者,国家别墅土地政策逐渐收紧,别墅用地审批达到从未有的严格,并将进一步严格,随着别墅用地逐渐减少,别墅产品已成为稀缺资源,产品的销售前景极为乐观。 第五章 项目开发进度计划一、建设工期 按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定,本项目要严格执行建设程序,确保建设前期工作质量,同时对设计、施工以及设备材料采购实行招

28、标,做到精心勘察、设计,强化施工管理,并对工程实现全面的社会监理,以确保工程质量和安全。 根据以上要求,并结合实际情况,本项目建设工期约为500天。于2011年3月全部建成进行竣工验收并交付使用。项目进度计划内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、竣工验收并交付使用等。二、项目实施进度安排 1、2010年1月30日前完成项目规划、可研、审批、扩初、施工图设计及办理、完善相关手续。 2、2010年2月- 3月20日施工前准备。 3、2010年3月30日- 2010年8月主体工程施工阶段 4、2010年8月-9月完成水、电、门、窗的安装。 5、2010年 9月- 10月完成水电、道路、

29、路灯、绿化等到后期配套阶段。 6、2010年11月- 2011年2月工程扫尾、竣工、验收阶段。 7、2011年3月交付使用阶段。 (说明:本计划表是一期、二期总体计划表,两期共计五百亩项目,一期为198.75亩,总建筑面积:79,500.4?;第二期为300亩,总建筑面积:200001?。本分析报告中的工期特指第一期工期)。 第六章 项目开发的组织管理一、科学、有效的管控模式。 纵向管控。该项目为中房创业房地产开发有限公司投资自建,根据当地政府的要求,中房创业专门成立了独立的法人公司?天津雍景花园房地产开发有限公司,具体负责开发现场管理。项目在管理上采取的是类似于矩阵式管理结构,在中房创业的领

30、导下,以中房创业公司各职能部门或从社会资源中聘请各类专业人员,组成项目管理团队,对项目开发的各关键环节、关键节点进行管理;在中房创业公司与项目公司(天津雍景花园房地产开发有限公司)之间,在明确的权责体系下,中房创业公司对项目开发的战略规划、投融资控制、成本控制、财务管理等重要运营板块及重大事项予以决策并监控执行,同时也保证项目公司拥有一定的现场处置权限。这样既保证能对风险的控制,又保证了项目开发的高效。 横向管控。充分利用外部的专业机构来解决不同方向的问题。具体分工为:工程建设由专门的建筑公司负责实施,工程监理由专业的工程监理公司来负责监理,地产营销由专业的地产经纪公司来进行。项目公司在与这些

31、合作企业合作的过程中,加强对各合作单位的管理及考评,建立合作单位资源库,择优建立战略合作伙伴。这种管理模式的优点在于能够有效利用各种资源,使各种资源优化组合,增强了对整个项目管理的灵活性和应变能力。二、项目公司组织架构 三、项目工程管理(一)建立参建单位工程质量领导责任制 勘察设计、施工、监理等单位的法定代表人,要按各自职责对所承建项目的工程质量负领导责任。(二)严格对工程监理的管理,强化施工管理、保证工程质量 被聘请的监理部门,必须抓好该项目的工程质量管理,落实专人负责。中标的施工单位要严格按设计图纸和施工标准、规范进行施工,在施工组织设计中要有保证工程质量的措施,努力推广使用有利于提高工程

32、质量的先进技术和手段,建立全现场自检体系,对工程的重要结构部位和隐蔽工程要有质量预检和复检制度,材料设备要严格质量检验,项目法人和施工单位要对采购的材料和设备质量负责。监理单位要严格检验进场的材料和设备,严禁使用不合格的产品。(三)实行竣工验收制度 中房雍景花园工程项目建成后必须按国家有关规定进行严格的竣工验收。项目竣工验收合格后,方可交付使用。(四)加强社会监督 中房雍景花园工程项目的施工现场,要将项目法人、勘察设计、施工、监理等单位的名称和责任人姓名挂牌公示,自觉接受社会监督。四、项目成本控制。 成本做为产品核心竞争力,是房地产开发管理的一个关键环节,项目将狠抓成本精细化管理,尽可能降低成

33、本。在成本管理方面将采取如下措施: 1、及时调整投资预算。每月根据实际工程、市场及政府行为,不定期地对工程投资估算进行调整,为开发决策提供依据。 2、严格资金计划及合同执行管理。项目将建立资金计划的管理体系,各板块以工作计划和总控计划为依据,每月要制定严谨的资金计划并严格执行。 3、规范合同管理。项目将详细编制每月合同支出明细表、每月合同执行情况表、每月签订合同明细表,建立项目合同支出台帐、项目已签订合同台帐、项目已签订合同执行台帐,对合同实行了实时监控。 4、严格预结算工作。项目将对预结算实行严格地控制,对预结算执行情况进行跟踪管理,及时找出实际执行情况和预期目标之间的偏差,在保证工作目标基

34、本不发生偏差的前提下,根据成本控制原则进行施工、材料调整,使实际执行情况按照预期的目标顺利进行。 5、建立材料价格信息库并按期更新,严格施工单位材料价格审核,从材料价格源头控制成本。 6、严格现场签证、变更洽商管理,控制施工过程中的成本增加。项目将要求设计变更、施工现场签证必须通过成本核算,并由成本核算工程师与现场工程师到施工现场共同签字确认。五、项目招投标采购管理 项目已按照国家发改委第三号令工程建设项目招标范围和规模标准规定要求,严格实行工程项目招标。(一)已建立起招投标管理机构,专职项目招投标采购管理。(二)项目全部土建工程均在招标范围内,总建筑面积79,500.4平方米,投资估算资金5

35、2,916.72万元。(三)招标的具体组织形式及招标方式。 根据建设单位的具体情况及工程项目的具体特点,制定以下工程招标初步方案: 1、工程(含单体土建、安装工程)施工招标 希望通过公开招标选择工程质量意识强,管理严格、规范,技术、经济实力强的施工单位进行单体工程施工,以确保工程质量、进度。 2、工程监理招标 工程施工阶段的监理招标拟采用邀请招标方式,希望通过邀请招标方式,选择一家对该拟建区地质情况熟悉、对别墅建筑有一定监理经验的监理公司进行施工阶段的监理,以确保工程质量和进度。 3、工程设备、材料招标 该工程为民用建筑,工程设备材料均为常用普通建筑设备材料,为确保工程质量,有效控制工程投资,

36、拟采用邀请招标方式进行工程设备、材料招标。 项目有关勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围、拟采用的招标组织形式、招标方式等详见招标基本情况表。 项目招标基本情况表 内容 招标范围招标组织形式 招标方式不采用招标方式备注 全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 主要设备 重要材料 其他 六、项目的销售管理 项目的销售拟委托专业的地产经纪公司来进行,采取承包销售,按销售额提成的方式进行。初步拟定为以销售额的2%左右作为委托销售的成本支付。这种方式既有效降低销售成本,又因为销售代理公司佣金与销售业绩密切挂钩,可提高销售代理公

37、司的工作热情,促进项目销售。 项目拥有一支成熟的项目销售管理团队。项目的销售管理团队全部由在京津地区从事过五年以上房地产销售管理的专业人才组成,销售管理团队熟悉京津地区市场,精于项目策划,擅长于各种销售策略的使用,能熟练地运用广告、价格策略开拓市场。 第七章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 项目总建筑面积为79501.32平方米,其中:别墅面积60601.056平方米,花园洋房、错层15900.264平方米,公建面积3000平方米。 开发建设投资估算表 单位:万元序号 项 目 名 称 估 算 金 额占 总 投 资%一土地费用12480.5522.87二前期工程费1005.871.84三建安工

38、程费17389.7731.87四附属公共配套设施费1033.521.89五公共配套设施996.421.83六工程其它费用662.501.21七建设工程规费553.161.01八运营费用739.001.35九流转税金(营城教土增印)7062.1012.94十所得税9902.8218.15十一财务费用2000.003.67十二预备费(不可预见费)737.221.35 合 计54562.93.100.00% 附表1 项目前期工程费 单位:万元序号 名 称 金 额 备 注1场地平整400.00 2服务费120.623临时围墙100.00 4临时供电79.50 5临时供水7.95 6项目开办费200.0

39、0 7勘探测绘费59.63 8质检城规管费26.24 9环境测评费11.93 合 计1005.87 附表2 建安工程费 单位:万元 序号 名 称金 额 备 注1别墅8484.04 2配套用房996.42 3电梯 4建筑外装饰3636.02 5错层、洋房内装饰1590.01 6人防工程 7地下建筑 合 计14706.49 附表3 附属公共设施配套费 单位:万元序号 名称金 额备注1化粪池220.00 2下水、雨水管、工程井200.00 3别墅道路1300.00 合 计1720.00 附表4 公共设施配套费 单位:万元序号 名称金 额备注1供电工程费238.00 2供水工程费119.00 3路灯2

40、00.00 4有线电视工程费53.00 5绿化费900.00 6防雷设施50.00 7消防设施160.00 8电话工程费50.00 9别墅监控80.00 10煤气工程费265.00 合 计2115.00 附表5 工程其他费用 单位:万元序号 名称 金额备 注1放线、定位费25.00 2招标代理15.90 3编标费10.00 4工程质监费11.93 5标底审核7.95 6监理费198.75 7审图费15.90 8房屋测量费15.90 9垃圾清运费60.00 10成本认定费7.95 11档案托管5.00 12消防检测评估20.00 13渣土管理费400.00 14环保噪音设施费10.00 合 计8

41、04.28 附表6建设工程规费 单位:万元 序号 名称金额备 注1散装水泥专项资金7.16 2白蚁防治费 3墙改基金7.95 4城市基础设施配套费1033.51 别墅 花园洋房、错层 配套用房 5人防费平战转换 合 计1048.62 二、项目总投资额 经估算本项目总投资额为54,562.93万元。其中:开发成本32,462.87万元,占总投资额的59.50%;期间费用 5,135.16万元,占总投资额的9.41%;税金及附加17,513.25 万元,占总投资额的31.09%。三、资金筹措 该项目的建设资金由武清天津市雍景花园房地产开发有限公司负责筹措,前期至少需要35%的启动资金19,097.

42、03万元必须落实到位,项目在实施过程中,应按项目实施进度适时投入资金,确保项目按计划进行。 本项目总投资估算为54,562.93万元,其资金来源渠道主要有:项目自有资金、融资借款和销售回款转投入。 项目自有资金已投入10,800万元,占总投资额的19.79% 申请融资额15,000万元,占总投资额的27.49% 销售回款转投入27,116.72万元,占总投资额的49.70%。 第八章 财务评价一、财务评价(一)财务基础数据 1、项目营业销售收入估算销售收入名称可销面积m2销售均价元销售金额万元别墅60601.05611000 66661.16花园洋房、错层15900.264 9000 1431

43、0.24配套用房 3000.00011000 3300.00合 计79501.32 84271.40 2、营业税金及附加 本项目应缴纳营业税及附加合计为4634.93万元。其中:营业税为4213.57万元按营业收入的5%计算;城市维护建设税为294.95万元按应交营业税的7%计算;教育费附加为126.41万元按应交营业税的3%计算。 预缴土地增值税2385.04万元(别墅公建按3%,花园洋房、错层按2%)。 合同印花税42.14万元按营业收入的0.05%计算 3、企业所得税 本项目应缴纳所得税税率按25%计算,计9902.82万元。(二)财务效益评价 1、盈利能力分析 本项目盈利能力较强,项目建成后,若按预期价格全部销售,可实现经营收入84271.40万元,所得税前利润39