XX唐山宏扬综合体项目整体概念定位报告

1、XX唐山宏扬综合体项目整体概念定位报告汇报结构及主要内容概略分析本项目所在区域及自身特点，说明本项目能做什么Part 1.本项目特性梳理与基本设想研究判断本项目所能获得的市场支持条件Part 2.本项目市场供需环境分析阐明我们的理念，描述本项目要做什么Part 3.本项目概念定位说明我们需要用什么样的规划来实现理念Part 4.项目初步概念规划方案本项目特性梳理与基本设想Part 1外向型经济发展外向型经济发展辐射发展带环渤海经济圈借助自身资源和发展优势，唐山经济立足本地区辐射环渤海经济圈，经济发展逐渐向周边区域扩散。北京秦皇岛天津唐山外向型经济发展区域经济中心唐山作为环渤海区域（京津唐）的一

2、个重要经济发展区域，其重工业的发展在环渤海区域具有中心城市地位，承担了环渤海经济发展的重要角色，城市外向型经济的发展是城市升级释放的窗口。因此，唐山经济发展逐渐从内需经济型城市逐渐向外向型经济发展转变。本项目特性梳理与基本设想唐山的城市地位唐山城区本项目特性梳理与基本设想唐山的城市地位丰润迁西遵化玉田宁河唐海滦南乐亭古冶滦县卢龙迁安唐山作为环渤海区域（京津唐）的一个重要经济发展区域，其重工业的发展在环渤海区域具有中心城市地位，承担了环渤海经济发展的重要角色，城市外向型经济的发展是城市升级释放的窗口。关键结论：唐山是京津唐城市群东部支点唐山是环渤海中心城市之一本项目特性梳理与基本设想唐山城市化进

3、程年份人均GDP（元）增长率20042267914.2%20052846614.4%20063294713.9%20073773413.9%20084819013.0%20095070610.7%唐山人均GDP指标年份城市化率增长点200442%1.5%200543.7%1.7%200648%4.3%200749.1%1.1%200851.2%2.1200953%1.8%唐山城市化率关键数据：人均GDP超过50000元城市化率超过50%本项目特性梳理与基本设想唐山城市化进程城市化进程“诺瑟姆S曲线”时间城市化率（%）20406080100起始阶段城市化率 2030停滞阶段城市化率 6080加速

4、阶段唐山城市化率53%，正处在加速发展阶段加速阶段的关键特点：第三产业强劲上升，快速发展城市结构与形态调整，生产部门迁往城市边缘，知识密集型企业向市中心集中，催生新的城市需求城市消费由活跃期向成熟期迈进，由“必需型消费”转变为“富足型”、“体验型”、“高消费型”提出思考：人均GDP超过50000元城市加速发展催生城市结构哪些变化？哪些迎合城市发展的需求？哪些城市板块支持新需求？哪些地产项目承载需求？本项目特性梳理与基本设想唐山城市结构的演变方向城市结构演变的四种形式单核生长扩展方式轴向生长带状扩展方式多核（双核）生长延连扩展方式多核（双核）生长结构重组方式通过对唐山城市格局演变的过去、现状进行

5、对比分析，我们可以判断并建立唐山的未来城市演进模型关键思考：唐山的城市格局演变存在着怎样的过去、现状、与未来？本项目特性梳理与基本设想唐山城市功能板块演进的比较分析城市核心交通-新华道；北新道新华道建设路唐山站唐百商圈城市交通功能新华道；建设路；唐山火车站/长途汽车站交通载体唐山百货大楼唐山饭店标志唐山过去城市功能最密集板块：唐百商圈（过去的城市中心）城市商业（城市消费需求）酒店（对外形象展示）城市功能本项目特性梳理与基本设想唐山现状多个功能密集板块唐百商圈仍是功能最密集板块北新道新华道建设路唐山站唐百商圈远洋商圈八方商圈凤凰新城城市核心交通-新华道/建设路；城市交通功能三利购物中心唐山百货大

6、楼华联商厦标志城市传统商业（一般性城市消费需求）城市高端商业（城市高端消费需求）酒店（对外形象展示）办公（城市商贸发展需求）城市功能南湖区域唐山城市功能板块演进的比较分析本项目特性梳理与基本设想北新道新华道建设路唐山站唐百商圈远洋商圈八方商圈依然为最重要的城市功能商圈；延展八方商圈、远洋商圈；再开发空间有限、城市交通效率下降唐百商圈政府重点扶持打造唐山新城市发展的多元化服务板块板块功能多元（城市政务、高端居住、高端商业、城市公园、产业化办公、总部基地型办公、星级酒店）凤凰新城唐山城市功能板块演进的比较分析唐山现状最重要的两个城市功能板块凤凰新城链接分析唐山汽车保有量年份汽车保有量（万辆）增长率

7、200533.557.3%200636.659.2%200745.5624.3%200850.7511.4%200963.4925.1%自2007年起，唐山汽车保有量开始成倍数增长本项目特性梳理与基本设想比较对象：唐百商圈凤凰新城唐山城市功能板块演进的比较分析比较维度：适应城市化升级的能力；板块内部物业档次与形象；板块内部物业功能多元化程度；板块内部可开发空间；板块内部城市交通效率比较参数：适应城市化升级的能力 （唐百商圈-较弱）（凤凰新城-强）；板块内部物业档次与形象 （唐百商圈-新老物业混杂、形象弱）（凤凰新城-城市新城、环境好、形象好）；板块内部物业功能多元化程度 （唐百商圈-传统城市功

8、能为主）（凤凰新城-功能更完善、新兴产业链、体验化元素多）；板块内部可开发空间； （唐百商圈-开发空间少）（凤凰新城-开发空间多）板块内部城市交通效率 （唐百商圈-交通效率较低）（凤凰新城-交通效率高）比较结果：唐百商圈凤凰新城唐百商圈仍是唐山重要的城市功能集中板块，但无法承载全部的城市功能新需求凤凰新城才是适合快速发展阶段城市功能新需求的板块本项目特性梳理与基本设想唐山城市中心演进的比较分析唐山重要城市功能板块：唐百商圈代表性标志：唐山未来最集中的城市功能板块：凤凰新城新华贸中心；唐山万达广场新华贸中心唐山万达广场关键思考：凤凰新城的代表性标志在哪里？本项目在凤凰新城中，处于什么样的地位？本

9、项目特性梳理与基本设想凤凰新城的核心位置分析城市规划的理论告诉我们，真正的城市核心区域，必然是“高度聚合的商务、商业或行政办公区”。长宁道沿线，具备形成凤凰新城核心区的条件建设路远洋城商圈长宁道凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区高教工业园区凤凰新城总部办公区行政商务区本项目永旺集团购物中心（约10万平方米）凤凰新城核心区本项目地块在凤凰新城核心区范围内本项目特性梳理与基本设想本项目位于凤凰新城枢纽位置凤凰新城核心区域中的“枢纽”位置占据凤凰新城三条城市核心干道，长宁道、学院路、大里路居住、商务、行政、高教各功能区之间的承接区域；也将是凤凰新城核心区中的枢纽位置。建设路长宁道凤凰新城本项目凤凰新城

10、高端居住区凤凰新城居住区总部办公区行政商务区高教工业园区枢纽区域最重要的是，以本项目为核心，10分钟交通圈内，涵盖了总部商务区、行政办公区、高端居住区、高教科技园区，以及传统商圈；从这个意义讲，本项目地块将是凤凰新城核心区最具“兼顾性”价值的地块。永旺集团购物中心（约10万平方米）关键结论：本项目位于凤凰新城枢纽地带在地段条件上，有具有成为真正的城市核心的条件本项目特性梳理与基本设想本项目位于凤凰新城枢纽位置凤凰新城核心区的“启动地块”地块周边绝大多数城市功能未成型关键结论：本项目是目前凤凰新城内唯一有条件塑造成为新城“代表性标志”的项目。建设路长宁道凤凰新城本项目凤凰新城高端居住区凤凰新城居

11、住区总部办公区行政商务区高教工业园区初步启动未启动较为成熟较为成熟在本地块所发挥“枢纽”价值的凤凰新城核心区，初南部居住区初具规模发展较为成熟外，绝大多数功能区都未形成规模。永旺集团购物中心（约10万平方米）未启动本项目特性梳理与基本设想本项目基本设想大唐山区域（唐山市区+周边城市）新城市层级多元化功能支持高端服务新城市名片级都会综合体本项目特性梳理与基本设想基本设想大唐山区域（唐山市区+周边城市）都会综合体? 竞争环境如何? 供需条件怎样? 开发价值几何将通过后续章节具体讨论市场供需分析Part 2项目概念定位商务办公市场供需分析商业消费市场供需分析酒店消费市场供需分析公寓市场供需分析市场供

12、应市场需求供需比较项目概念定位市场供应市场需求供需比较宏观视角中观视角(区域)微观视角（案例）近期（在销）中观视角（潜在）商务市场供需分析市场供应-宏观视角近期（在销项目）长宁道北新道新华道卫国路建设路东方广场二期新华一号世博广场办公类样本地产项目金安硅谷国际福地大厦新华贸中心尚唐国际唐山市办公类地产项目主要集中于新华道和建设路沿线，老城与路北区新城结合处，以唐百商圈为中心的辐射区及城乡结合处；另外，建设路北部远洋城商圈区域在未来的规划及建设方面也相应成型；北部区域商业建设发展逐步完善，商业商务市场发展空间逐渐显现；城市各区域规划建设逐渐明确，未来区域商业商务发展的将是城市经济发展的动力源。关

13、键结论：公建及办公商业地产项目不断增加，商务板块重心北移。商务市场供需分析市场供应-宏观视角办公类样本项目体量（万平米）售价（元/）标准层面积（平米）销售户型面积（平米）写字楼类型市场去化率备注新华一号-8700270商务办公200套/月4500平米/月新华贸中心31200015001505A写字楼低于40套/月6000平米/月尚唐国际5.5-SOHO、LOFT-大陆王府国际5.9135001300270-13005A写字楼8套/月5000平米/月2-4层有小面积分割，其余为整层金安硅谷国际6.310000200050LOFT办公-福地大厦4.788001800180

14、-SOHO阳光3.38000-中小户型100%soho产品总计28.7-均值4.810525-近期（在销项目）商务市场供需分析市场供应-宏观视角关键结论：写字楼产品为市场主力产品，soho及独栋产品较缺乏近期（在销项目供应比例） 目前唐山市在销商务办公产品中，主要类型为写字楼和soho，独栋办公产品在唐山市基本没有； 写字楼市场供应量占比91%，占商务市场产品供应绝大数，市场主要商务产品类型； soho产品占比9%，市场供应量较少； 独栋办公产品由于在唐山市场中无在销产品，相对空白。商务市场供需分析市场供应-宏观视角 写字楼产品标准层面积为1200-2000平米，其中1500平米以下为主力标准

15、层面积； soho办公产品以中小户型为主；户型及竞争力办公类样本项目标准层面积（平米）销售户型面积（平米）写字楼类型新华一号120050-270商务办公新华贸中心1500150纯商务办公尚唐国际-SOHO、LOFT大陆王府国际1300270-13005A写字楼金安硅谷国际200050LOFT办公福地大厦1800180-SOHO阳光-中小户型Soho办公项目概念定位市场供应市场需求供需比较宏观视角中观视角(区域)微观视角（案例）近期（在销）中远期（潜在）商务市场供需分析市场供应-宏观视角中远期（潜在项目）长宁道北新道新华道卫国路建设路天一紫御庄园万达东润国际广场办公类样本地产项目龙脉国际大厦尚唐

16、国际天一紫御庄园 待销项目主要集中在建设路、北新道和新华道上； 待销项目分布较散，建设路北端，由于临近会展中心，项目相对集中；商务市场供需分析市场供应-宏观视角中远期（潜在项目）办公类样本项目体量（万平米）售价（元/）标准层面积（平米）销售户型面积（平米）写字楼类型市场去化率备注唐山东润国际广场2-3-5A写字楼-未开盘唐山万达广场14-1300130商务办公-未开盘龙脉国际大厦15-5A写字楼-未开盘尚唐国际2.5-Soho产品-未开盘星城时代-Soho产品-未开盘天一紫御庄园2-Soho产品-未开盘总计36.5- 待销项目体量分化较大，分为3万平米左右一档和15万平米左右一档； 其中5A级

17、写字楼产品体量相对较大；商务市场供需分析市场供应-宏观视角写字楼产品为市场主力产品，soho及独栋产品较缺乏中远期（潜在项目供应比例） 目前唐山市待销商务办公产品中，主要类型为写字楼和soho，独栋办公产品在唐山市基本没有； 写字楼市场供应量占比83%，占商务市场产品供应绝大数，市场主要商务产品类型； soho产品占比17%，相比在销项目比例有所上升； 独栋办公产品由于在唐山市场中无待销产品，相对空白。商务市场供需分析市场供应-宏观视角写字楼产品放量逐年增加，市场需求增长中远期（潜在项目供应周期）区域商务规模呈现逐步投放的态势，集中放量周期约在2年后。3-5年的周期范围内，伴随着区域商业的集中

18、放量，则区域商业特性将逐步具备城市影响力，从而形成新兴城市商圈。项目概念定位市场供应市场需求供需比较宏观视角中观视角(区域)微观视角（案例）中远期（潜在）长宁道友谊路友谊辅路兴远大厦盛业集团银水集团聚丰大厦福邸宝成凤凰广场传媒大厦人寿大厦隆泰商务中心RBD商务市场供需分析市场供应-中观视角（凤凰新城）商务市场供需分析市场供应-中观视角（凤凰新城）中远期（潜在项目）地产项目占地面积（平方米）建筑规模（万平方米）预计商业体量（平方米）隆泰商务中心-1.85000传媒大厦30000-10000凤凰广场120001420000以上兴远大厦7000045000聚丰大厦-5000福邸宝成-5000银水集团

19、500045000人寿大厦-5000RBD休闲商务区5000013.420000盛业集团600045000总计17万平方米80万平方米8.5万平方米 凤凰新城内规划的核心商务区目前能够确定的供应量（除南部）超过80万平米（暂无数据项目以10万平米标准估算），达到近百万平米规模； 按照规划，除南部一期商务规划外，未来还会向北部延伸。商务市场供需分析市场供应-中观视角（凤凰新城） 凤凰新城总部基地区域内的地产项目体量均不大 ，多为5万平米以下小规模项目； 目前所知的凤凰广场和RBD两个项目是10万平米以上的两个凤凰新城商务中心的门户项目 。现状分析5万10万中远期（潜在项目）商务市场供需分析市场供

20、应-中观视角（凤凰新城）区域商务规模呈现逐步投放的态势，集中放量周期约在3-5年后。在区域商务的动态放量过程中，短期内其商务规模均只具备区域性影响力，具有区域服务性商务特点。3-5年的周期范围内，伴随着区域商务的集中放量，则区域商务特性将逐步具备城市影响力，从而形成新兴城市商务中心。中远期（潜在项目）未来凤凰新城将有大量办公产品集中问世，区域市场竞争加剧。项目概念定位市场供应市场需求供需比较宏观视角中观视角(区域）微观视角（案例）物业类别; 住宅、购物中心 商铺 酒店 写字楼建筑类别: 高层装修状况: 毛坯 物业地址: 路南长青楼,紧邻抗震纪念碑广场东面 开盘时间: 2009-7-18 入住时

21、间: 2011-1容 积 率: 3.56 绿 化 率: 35%物 业 费: 1.88元/平方米月 物业公司: 大连万达物业管理唐山分公司 开 发 商: 唐山万达投资置业 售 价： 写字楼未定万达广场唐山万达广场基本信息综合体样本项目总体量综合性街区尺度建筑类型商业体量办公体量住宅体量酒店备注唐山万达广场104.8万平米5分3个街区综合广场24.5万平米14万平米62万平米洲际（4.7万平米）城市综合体项目个案分析万达广场综合体样本万达广场总体量过百万，内含洲际酒店。部分住宅做成公寓产品，项目综合性高。项目概念定位商务办公市场供需分析商业消费市场供需分析酒店消费市场供需分析公寓市场供需分析市场需

22、求市场供应供需比较项目概念定位市场需求市场供应供需比较宏观视角微观视角商务市场供需分析市场需求-宏观视角产业结构调整年份第一产业第二产业第三产业三次产业增值结构增加值增长率增加值增长率增加值增长率2004213.055.8%911.1017.9%481.9513.7%13.3：56.7：30.02005236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%11.6：57.3：31.12006255.25.1%1367.4117.1%739.0513.7%10.8：57.9：31.32007286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%10.3:57.4:32.3

23、2008340.017.0%2113.2912.9%1107.8915.3%9.5：59.4：31.12009360.185.8%2111.9711.2%1309.2913.0%9.5：55.9：34.6 如今，第二产业唐山钢铁、化工、装备制造等传统产业改造提升取得重要进展，环保、生物医药、新能源等仍是城市支柱产业地位不动摇；二、三产业结构发展逐渐缩小，并保持每年1.1和百分点的速度不断增长。预计2015年第三产业发展将达到37%以上。关键结论：城市三产结构调整逐年增加，由04年的30个百分点增加至34.6个百分点，二、三产发展结构逐渐缩小，商业发展得到进一步提升。项目概念定位市场需求市场供应

24、供需比较宏观视角微观视角商务市场供需分析市场需求-微观视角大型企业、国企、事业单位等统计 2005-2009数据统计年份企业数量备注2005年3552个国家农业、制造业、职能性单位、教育单位等除外2006年3555个2007年3216个2008年2959个2009年2722个2010年（估算）2504 个（平均增长率-8%）需求分析数据分析数据来源：唐山市统计年鉴2006-2009年 预计2010年唐山市写字楼物业办公的大型企事业单位约为2504个，此类企业是主要的写字楼物业客群。商务市场供需分析市场需求-微观视角内资、港澳台、外资企业数量统计 2005-2009数据统计需求分析数据分析数据来

25、源：唐山市统计年鉴2006-2009年 预计2010年唐山市登记在册的内资、港澳台、外资企业数量为766个，此类企业是主要的5A级写字楼物业客群。年份企业数量备注2005年718个主要统计内资、港澳台、外资企业数量2006年707个2007年722个2008年736个2009年751个2010年（估算）766个（平均增长率2%）商务市场供需分析市场需求-微观视角数据统计年份企业数量备注2005年576家主要统计行业：商务服务类计算机软件类租赁服务类社会服务类2006年500家2007年413家2008年368家2009年339家2010年（估算）300个（平均增长率-11%）需求分析数据分析数

26、据来源：唐山市统计年鉴2006-2009年备 注：数据截至2008年；09、10年数据依增长率计算 预计2010年唐山市登记在册的中小型服务企业约为300家，此类企业主要对中小型办公产品，公寓办公、soho办公等存在需求。中小型及服务性企业统计 2005-2009商务市场供需分析市场需求-微观视角小型民营及个体经营办公在册数量 2005-2009数据统计年份个体经营办公在册数量 在册数量增长率2005年146983户-2006年147178户0.16%2007年144423户-1.87%2008年143181户-0.79%2009年141950户平均增长率-0.86%2010年（估算）1407

27、29户平均增长率-0.86%需求分析 唐山市2010年个体经营办公人群预计为140729户，基本与往年持平，此数据反应了市场客群对居住类物业简易办公的需求量。数据分析数据来源：唐山市统计年鉴2006-2009年备 注：数据截至2008年；09、10年数据依增长率计算写字楼产品市场需求市场供应供需比较城市层面比较顶级写字楼产品SOHO写字楼产品独栋办公产品商务市场供需分析写字楼产品供需比较产品供需结构指数模型模型参数：产品市场供应面积（S）产品实际客户量（C）客户平均需求面积范围（n）指数模型（I）：I=C n - SC n100%市场供需数据：1、写字楼产品市场供应面积（S）：在销及待销面积

28、- 70万平方米规划中面积 - 80万平方米总供应面积 - S=150万平方米2、写字楼产品实际客户量（C）：写字楼产品潜在客户统计数量 - 3938家根据我司的数据积累结果，一般性写字楼客户需求面积范围约300-400平方米，即n=300-400供需结构指数I=-27%5%关键结论：从整个市场角度看，一般性写字楼产品已经明显饱和，几乎没有市场空间；写字楼市场最多可再容纳产品规模约75000平方米。商务市场供需分析5A写字楼产品供需比较5A写字楼产品供需结构指数模型市场供需数据：1、5A写字楼产品市场供应面积（S）：在销面积 8.9万平方米待销面积 - 32万平方米总供应面积 - S=40.9

29、万平方米由于凤凰新城规划中的写字楼产品无法确知其档次，故凤凰新城规划写字楼面积约80万平方米未包括在内。2、5A写字楼产品实际客户量（C）：唐山大型国际级企业客户统计数量 - 722家（外资、港澳台投资等）根据我司的数据积累结果，5A写字楼客户需求面积范围约800-1000平方米，即n=800-1000供需结构指数I=29%43%关键结论：5A写字楼产品存在明显的市场空间，客户需求程度较强；5A写字楼市场缺口规模约16.931.3万平方米。商务市场供需分析SOHO产品供需比较SOHO产品供需结构指数模型市场供需数据：1、SOHO产品市场供应面积（S）：总供应面积 - S= 11.3万平方米由于

30、唐山现有SOHO产品较少，故，将部分公寓办公产品加入统计数据中。2、SOHO产品实际客户量（C）：唐山中小服务性企业统计数量 - 339家小型民营及个体企业统计数量 140729家总实际客户量 C=141736 家根据我司的数据积累结果，SOHO产品客户需求面积范围约120-150平方米，即n=120-150供需结构指数I=99%关键结论：SOHO产品存在明显的市场空间，客户需求程度很强；商务市场供需分析供需比较城市宏观层面比较独栋办公市场供应目前唐山市暂无独栋办公产品供应，规划的项目也以写字楼产品为主导，独栋办公产品较缺乏；独栋办公市场需求大型企业约占企业统计数据的50%以上。大型企业是独栋

31、办公的主要客群，对环境、交通、产品有较高需求。关键结论：独栋办公产品市场发展空间较大办公客户对该类产品存在一定市场需求长宁道沿线基于交通优势，存在发展独栋办公产品的市场机会根据我司的数据积累结果，企业独栋产品客户需求面积范围约15002000平方米。项目概念定位商务办公市场供需分析商业消费市场供需分析酒店消费市场供需分析公寓市场供需分析市场供应市场需求供需比较项目概念定位近期（现状）市场需求市场供应供需比较宏观视角中远期（潜在）中观视角（区域）微观视角（案例）商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角近期-分布（现状） 唐山现有商业消费项目主要集中在唐百商圈、八方商圈及远洋商圈内； 其中唐百商圈周

32、围为城市传统商圈，集中城市大部分零售消费业态。唐山百货大楼三利购物中心华联商厦新街尚座大洋商厦欢乐谷八方购物广场凤凰购物中心人民购物广场远洋城龙泽购物广场商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角近期-供应量（现状）商业名称商业类型体量（万平米）三利购物中心购物中心3.6唐山百货大楼百货5.2华联商厦百货1.5大洋商厦百货2.7新街商业街3.5尚座商业街3.4八方购物广场百货、超市、家电4.4凤凰购物中心购物中心3.7欢乐谷商业街2.6龙泽购物广场卖场1.2合计31.8 唐山现有商业供应量达到31.8万平米； 主要商业类型为百货、购物中心及商业街。商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角近期-供应比

33、例（现状） 唐山现有商业业态以百货为主，占比达47%，为唐山主要商业类型； 购物中心占比23%，数量及体量较少； 商业街占比30%。关键结论唐山主要商业类型以百货为主，占比50%左右，购物中心商业类型在近期发展较快，市场空间较大。商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角近期-业态比例（现状） 唐山市商业消费市场以服装、鞋帽为主要业态，占比近50%； 娱乐餐饮占比15%，相对较低，有较大提升空间； 卖场占比10%，相对合理。关键结论唐山市商业消费市场以服装鞋帽为主导，餐饮、娱乐发展空间较大商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角近期-业态知名品牌率（即全国连锁或全球连锁商业占比数量） 百货业态主要以

34、唐山本地百货企业为主，知名度较小，知名品牌率7%； 卖场超市以本地为主，国际连锁超市较少，只有华润和家乐福，知名品牌率为18%； 电器卖场以本地为主，国内连锁品牌也占据一部分市场份额，知名品牌率60%； 目前连锁影院只有一家，主要以本地品牌为主，知名品牌率为15%； KTV以本地品牌为主，国内连锁品牌暂无，知名品牌率0； 餐饮以中餐为主，连锁品牌以北方品牌为主，但大部分是本地品牌，知名品牌率不到10%；百货远洋城购物中心凤凰购物中心三利国际购物中心超市、卖场家乐福华润万家家惠超市华盛超市八方超市瑞莎超市 (陈氏)电器卖场国美电器苏宁电器唐百家电影院百老汇影院燕山影剧院曙光影剧院新华影院长城影院

35、KTV天上人间亨利金碧辉煌金色年华凯歌天赐良缘星工场星座餐饮一统飘香饭店圣典茶楼鸿宴饭庄绿叶火锅小肥羊火锅凤凰园美食城大陆海鲜豪客来老兵尼特渝乡辣婆婆一帘幽梦西餐苗颖竹荪鹅食神豆捞海鲜火锅京东餐厅圣典海鲜江湖菜大前门烤鸭店南国大酒店东来顺饭庄明星饭店龙香斋酒楼月新巴西烤肉店高丽园外婆桥川味自助火锅久朋麻辣龙虾酒店渝新干锅辣鸭头阿莫牛排李老爹麻辣地带唐都月富楼酒店三星烧烤韩式料理金百万烤鸭普拉普泰式餐厅胜豪客牛排乾清花饺子长城大酒店长城海鲜天蜀火锅城关键结论零售类业态知名品牌率除电器卖场以外，其余业态知名品牌率均较低，市场发展空间较大项目概念定位近期（现状）市场需求市场供应供需比较宏观视角中远期

36、（潜在）中观视角（区域）微观视角（案例）商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角中远期-供应分布（潜在供应） 唐山市未来商业消费市场主要集中在唐百商圈及八方商圈； 凤凰新城中日本永旺将进入唐山，这是继家乐福、沃尔玛进入唐山后的又一大型国际连锁卖场。未来商业供应主要集中在城市唐百及八方商圈范围内，竞争将愈演愈烈，随着国际连锁百货进入凤凰新城，区域的商业氛围将快速发展万达广场新华国际新华联新华贸购物中心渤海新世界凤城国际购物中心天一广场永旺商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角中远期-供应量（潜在供应） 唐山市未来商业供应量将达到近60万平米，远大于现有主要商业消费市场供应量；未来商业消费市场供应集

37、中，但凤凰新城相对较少，竞争氛围一般商业名称体量（万平米）新华国际5万达广场5.6凤城国际14新华贸8新华联3天一广场5渤海新世界8.5永旺1059.1商业消费市场供需分析市场供应-宏观视角中远期-供应比例（潜在供应） 未来商业消费市场中购物中心供应比例最大，占比62%，竞争激烈； 百货供应比例相比现状较少，占比23%； 卖场供应比例较现状有所增加，占比15%； 商业街产品供应量为4万平米，只有万达广场一个项目，占比8%。未来商业消费市场主要商业业态以购物中心为主，卖场的市场需求不断加大，而传统百货业态呈下降趋势，商业街产品较稀缺。项目概念定位近期（现状）市场需求市场供应供需比较宏观视角中远期

38、（潜在）中观视角（区域）微观视角（案例）商业消费市场供需分析市场供应-中观视角近期-分布、供应量及业态（现状） 凤凰新城目前只有新天地鹭港一个商业项目，商业供应量为2.5万平米； 业态主要以生活服务配套商业为主，服务社区生活居民。凤凰新城现状商业消费市场项目较少，功能以生活服务为主，区域整体商业氛围较差，发展空间较大。新天地鹭港含商业项目体量（万平米）备注鹭港2.5服务社区的商业项目概念定位近期（现状）市场需求市场供应供需比较宏观视角中远期（潜在）中观视角（区域）微观视角（案例）商业消费市场供需分析市场供应-中观视角中远期-供应量（生活区） 凤凰新城居住区中远期商业项目有9个，且分布较集中；凤

39、凰新城中远期商业将出现大规模放量，竞争较激烈。万科地块唐城壹零壹景泰翰林碧玉华府嘉里地块金港国际梧桐大道香木林永旺商业消费市场供需分析市场供应-中观视角（凤凰新城）中远期-类型比例（生活区） 未来凤凰新城商业供应量将达到51-55万平米，供应量较大； 其中有四个项目体量预计在10万平米左右，单体体量较大。未来生活区商业消费市场供应量将达到55万平米，相对放量较大，将形成激烈的竞争局面商业项目体量（万平米）备注唐城壹零壹9-10社区商业万科地块7-10社区商业嘉里地块2社区商业景泰翰林5.5社区商业梧桐大道5社区商业金港国际 怡园1.5社区商业香木林9综合商业碧玉华府2社区商业永旺10综合商业总

40、计51-55商业消费市场供需分析市场供应-中观视角（凤凰新城）中远期-供应量（生活区） 其中社区商业为主要供应类型，占比65%； 综合商业占比35%，相对较少。生活区内商业主要功能以生活服务为主，综合性商业占比相对较低。商业消费市场供需分析市场供应-中观视角中远期-分布（商务区）长宁道友谊路友谊辅路兴远大厦盛业集团银水集团聚丰大厦福邸宝成凤凰广场传媒大厦人寿大厦隆泰商务中心RBD商业消费市场供需分析市场供应-中观视角中远期-供应量（商务区）地产项目占地面积（平方米）建筑规模（万平方米）预计商业体量（平方米）隆泰商务中心-1.85000传媒大厦30000-10000凤凰广场12000142000

41、0以上兴远大厦7000045000聚丰大厦-5000福邸宝成-5000银水集团500045000人寿大厦-5000RBD休闲商务区5000013.420000盛业集团600045000总计17万平方米80万平方米8.5万平方米 凤凰新城内规划的核心商务区目前能够确定的商业供应量为8.5万平米； 按照规划，除南部一期商务规划外，未来还会向北部延伸。商业消费市场供需分析市场供应-中观视角中远期-类型及比例（商务区） 商务板块的地产项目中均有涉及商业部分，但所占比例均在12%左右，由于商务项目体量本身并不大，因此商业供应量也有限； 商务区内商业多为底商形式，功能以商务配套服务为主。1万项目概念定位市

42、场需求市场供应供需比较宏观视角中观视角（区域）微观视角（案例）商业消费市场供需分析市场供应-微观视角（案例）唐百大楼位置新华道与建设路交口规模52000平米商业类型百货产品概况地上4层业态F1珠宝家电、化妆品F2箱包鞋类F3休闲服饰F4休闲服饰租售状况出租率较高，内部装修较为陈旧，整体业态类型较单一唐山历史最老的百货，内部装修、业态较陈旧，部分中高端业态集中在一层，业态单一，客群较单一商业消费市场供需分析市场供应-微观视角（案例）远洋购物中心位置建设路与长宁道交口西北角规模商场经营面积110000平方米商业类型购物中心产品概况共5层业态家乐福、远洋城购物中心、五联百货、百老汇影院、百乐门夜总会

43、、天上人间KTV、苏宁电器、新华书店、儿童城、美食城、美容美发租售状况商场出租率100%，招商部对进驻品牌要求较高。客户中高等收入阶层和讲求生活品质、追求时尚品位的人群 唐山市业态最为丰富的消费场所，多家知名零售、娱乐主力店，商业客流较大，目前唐山最具整体经营价值的综合性购物中心。商业消费市场供需分析市场供应-微观视角（案例）三利购物中心位置新华道与建设路交口规模36000平方米商业类型购物中心产品概况地上7层，地下2层业态B2金盛地下服装服饰城B1苏宁电器F1皮鞋国际品牌男装、手表F2女装、F3男装、F4运动家居F5电玩城、美食城、F6快乐迪KTVF7淘爱国际音乐俱乐部（夜店）租售状况出租率

44、较高，处在城市核心商圈，客流量大唐百商圈内业态综合性较高的购物中心，综合百货、电器、餐饮、KTV、夜店，且消费档次较高零售业态70%项目概念定位商务办公市场供需分析商业消费市场供需分析酒店消费市场供需分析公寓市场供需分析市场供应市场需求供需比较项目概念定位人均GDP市场需求市场供应供需比较宏观视角城市化率微观视角社会消费品零售总额 可支配收入与消费性支出唐山城市人口统计唐山周边人口统计商业消费市场供需分析市场需求-宏观视角人均GDP分析 唐山市2009年人均GDP达到50706元； 增长率较稳定，近六年人均GDP平均增速为13.35%。年份人均GDP（元）增长率20042267914.2%20

45、052846614.4%20063294713.9%20073773413.9%20084819013.0%20095070610.7%关键结论城市人均GDP增长仍保持稳步上升阶段，按照此增长速度，预计2010年人均GDP可达到8000美元以上。年份城市化率增长点200442%1.5%200543.7%1.7%200648%4.3%200749.1%1.1%200851.2%2.1200953%1.8%市场需求-宏观视角城市化率分析关键结论：唐山城市化率已经超过50%，城市化进程进入加速阶段；城市化加速阶段，人口消费习惯向“体验型”“高消费型”“富足型转变”商业消费市场供需分析商业消费市场供需

46、分析市场需求-宏观视角社会消费品零售总额 2009年唐山的社会消费品零售总额达958.56亿元，与天津相比差距很大（天津市2009年达2400亿元）； 唐山今年来社会消费品零售总额呈现较快的增长（近六年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速。年份消费零售总额（亿元）增长率2004359.7017%2005468.5915.5%2006544.2816.2%2007648.8319.2%2008809.7624.8%2009958.5618.4%关键结论城市消费从初级阶段向理性消费转变，受经济环境影响，城市消费仍具有较大提升。商业消费市场供需分析市场需求-宏观视角可支

47、配收入与消费性支出分析 可支配收入持续快速增长，对拉动城市零售品消费市场有巨大带动作用 2009年唐山城市居民人均可支配收入达18053元； 呈现出较快的增长势头，近六年平均增速14.4%。年份人均可支配收入（元）增长率2004890210.3%20051048817.8%20061237618%20071423515%20081638215.1%20091805310.2%商业消费市场供需分析市场需求-微观视角唐山城市人口数量统计2005-2009年份人口数量人口增长数量增长率2005年298.95万人2.04万人0.69%2006年301.17万人2.22万人0.74%2007年303.6

48、万人2.43万人0.81%2008年305.53万人1.93万人0.64%2009年307万人1.47万人0.48%2010年（估算）308.14万人1.14万人预估增长率0.37%需求分析 唐山市人口近五年的增长率逐年减少，预计2010年人口的增长率为0.37%。数据分析数据来源：唐山市统计公报2005-2009年商业消费市场供需分析市场需求-微观视角唐山市周边人口数量统计2005-2009年份人口数量备注2005年415.56万人2006年417.95万人2007年421.06万人2008年423.88万人2009年426.9万人2010年（估算）429.7万人平均增长率0.66%需求分析

49、数据分析数据来源：唐山市统计公报2005-2009年 唐山市周边人口数量平均年增长率为0.66%，预计2010年人口将达430万人。商业消费市场供需分析市场需求-微观视角 唐山市人口总数达700万，其中市区人口将近300万； 城市人口规模提供了比较理想的商业消费基础-1-商业消费人口基数-2-居民商业消费能力 预计2010年唐山市的人均消费支出水平为14000元； 唐山城市居民消费的恩格尔系数在30%40%之间，属相对富裕的生活状态，消费力也比较强。项目概念定位凤凰新城居住人口统计市场需求市场供应供需比较宏观视角凤凰新城商务人口统计微观视角凤凰新城科教人口统计商业消费市场供需分析市场需求-微观

50、视角凤凰新城新建房地产项目容纳人口数量统计项目户数居住人群数量金港国际 怡园1073户3219人军创 凯旋城607户1821人碧玉华府1301户3903人梧桐大道2800户8400人唐城壹零壹4719户14157人鹭港新天地3000户（一期）9000人荣泰尚都1156户3468人天元国际公寓160户480人文苑凤凰城629户1887人怡景文园932户2796人宏扬香木林2296户6888人景泰翰林1587户4761人总计20260户60780人 对唐山市凤凰新城目前已有居住项目可容纳的人口数量进行统计，反映目前区域内已知的消费量。户均人数：3人. 唐山市凤凰新城目前的地产项目中的居住供应量可吸

51、纳家庭20260户，人群规模约为6万。商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城原有社区容纳人口数量统计项目户数居住人群数量祥云西里1700户5100人祥丰里840户2520人坤源里1680户5040人祥荣里4000户12000人祥瑞里912户2736人总计9132户27396人 唐山市凤凰新城区域内原有的老社区经初步统计，有住户9132户，人群规模约为2.8万。 对凤凰新城目前已有的老居住小区进行统计，作为凤凰新城已知消费量的一个部分。商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城潜在居住项目人口数量估算 对凤凰新城目前核心居住区的未开发地块，按照居住项目统计，容积率按照3进行计算； 目

52、前唐山市人均居住面积以达到30，以此为计算标准，预计未来凤凰新城区域内核心居住区可能增加的居住人口数量可达18万人。核心居住区未开发用地约250万。已开发用地待开发用地未开发用地长宁道卫国路友谊路凤凰新城居住核心区本案商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城未来商务、办公人口数量估算项目办公面积预估供职人群数量备注隆泰商务中心10000660人乙级写字楼标准凤凰广场500003000人顶级写字楼标准兴远大厦200001300人甲级写字楼标准银水集团200001300人甲级写字楼标准RBD休闲商务区500003000人顶级写字楼标准盛业集团200001300人甲级写字楼标准估算总计1700

53、0010000人以上- 按照估算，凤凰新城目前已知的商务办公物业能够提供的办公人群规模为1万。已开发用地待开发用地未开发用地长宁道卫国路友谊路凤凰新城商务办公核心区本案以凤凰新城目前的商务区规划，按照写字楼办公一般规模估算，计算未来凤凰新城区域内商务办公人群的数量。（人员人均面积15）商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城未来商务、办公人口数量估算 对凤凰新城目前核心商务区的未开发地块，按已有项目统计标准计算； 按照规划，友谊路沿线商务区未来还会向北延伸，因此初步估计未来凤凰新城核心商务区的办公用地供应将不低于100万平方米； 按照现有商务办公项目规模及甲级写字楼办公标准为计算依据，未

54、来凤凰新城核心商务办公区将再吸纳30000以上的办公人群.区域未开发办公用地约100万。已开发用地待开发用地未开发用地长宁道卫国路友谊路凤凰新城商务办公核心区本案商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城科教人群数量统计长宁道友谊路卫国路长宁道建设路大学道华岩路唐山师范学院唐山学院河北理工轻工学院唐山对外经贸学校校园占地258亩，建筑面积75000平米，设计规模5000人；现有教职工293人，专兼职教师263人，其中高、中级专业职称人员184人。学校占地1000亩，规划建筑面积50万平方米；学校现有在校教职工1005余人；学校现有全日制本、专科学生10000余人。投资9500多万元，占地1

55、75亩，建筑面积35000多平方米，分A、B两座，内设学生教室、实验室、多媒体教室等。目前已有近4000名学生在北校区。北校区体育场、图书馆等二期工程也将尽快投入建设。占地590亩，建筑面积20余万平方米；学院目前有 42 个本科专业，面向全国 18 个省（市、自治区）招生，在校生 10000 余人。教育功能板块共占地2100余亩，在校师生4万余人，提供大量高校学生及高级教师消费需求。商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城目前人口总量及比例 居住人群商务、办公人群科教人群总计 88176人小于1000人 40000人-68%1%31%100% 凤凰新城区域内目前的人群以居住人口为主，占

56、总人口的68%； 由于目前核心商务区建设刚起步，商务办公人群尚未大规模进驻； 科教人群主要源于凤凰新城内的高等教育机构和科技园区，区域内尚无大的变动规划，人群规模比较稳定。商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城未来3-5年人口总量及比例 居住人群商务、办公人群科教人群总计 268176人大于40000人40000人348176人77%11%11%100% 凤凰新城区域内由于大量住宅项目的投入未来35年的人群仍以居住人群为主，占总人口的77%； 区域内规划的核心商务区逐步成形，商务办公人群将不断进驻，未来将占到总人群的11%； 科教人群比较稳定，按照自然增长率计算，未来区域内的科教人群比

57、例将达到11%。商业消费市场供需分析市场需求-微观视角凤凰新城人口规模及结构分析小结 凤凰新城未来35年的居住人口达20万以上； 凤凰新城未来35年的商务人群将不断扩大； 区域还有比较稳定的科教人群，规模在5万左右； 公寓类物业将满足上述人群的居住需求和商住需求； 办公类物业将满足商务办公人群、科教创业人群的需求。-1-公寓类物业、办公类物业需求-2-商业消费需求 凤凰新城未来人口总量将达到30万以上（居住人群、商务办公人群、科教人群）； 区域内的商业消费力在不断地加强。项目概念定位商务办公市场供需分析商业消费市场供需分析酒店消费市场供需分析公寓市场供需分析市场供应市场需求供需比较项目概念定位

58、宏观商业需求比较市场需求市场供应供需比较商业消费形态业态比较商业品牌档次比较时间人均GDP3000050000温饱型消费起始阶段城市化率 2030人均商业面积饱和度加速阶段城市化率 3060衰减阶段城市化率 6080必需型消费选择型消费高消费富足社会20000人均商业面积0.4饱和人均商业面积0.8饱和人均商业面积0.6饱和人均商业面积比较商业消费市场供需分析1、唐山处于城市化加速阶段：城市化率53%人均GDP 指标50706元人均商业面积达到0.8平方米时，趋于饱和市场供需数据：1、唐山总商业供应面积：已开业商业面积 - 34.3 万平方米在建及规划商业面积 115平方米城市总商业面积统计

59、149.3万平方米2、唐山人口统计总量：唐山市区人口统计 308万人大唐山区域人口统计（市区+周边城市）-730740万人 唐山市区人均商业面积指标现状人均商业面积 指标：0.113-5年内人均商业面积：0.48关键结论：唐山商业物业市场仍然有较大的市场空间城市化进程温饱型消费起始阶段城市化率 2030加速阶段城市化率 3060衰减阶段城市化率 6080必需型消费选择型消费高消费富足社会消费形态商业消费形态、业态比较商业消费市场供需分析唐山所处的阶段催生消费类型基本型消费家庭型消费体验型消费创意型消费基本型消费家庭型消费体验型消费生活类型商务类型商业名称体量（万平米）新华国际5万达广场5.6凤

60、城国际14新华贸8新华联3天一广场5渤海新世界8.5永旺10商业名称商业类型三利购物中心购物中心唐山百货大楼百货华联商厦百货大洋商厦百货八方购物广场百货、超市、家电凤凰购物中心购物中心欢乐谷商业街龙泽购物广场卖场现有商业潜在商业竞争强度高竞争强度弱市场无竞争市场无竞争竞争强度高竞争强度弱市场无竞争城市化进程温饱型消费起始阶段城市化率 2030加速阶段城市化率 3060衰减阶段城市化率 6080必需型消费选择型消费高消费富足社会消费形态商业品牌、档次比较商业消费市场供需分析唐山所处的阶段催生品牌需求奢侈品品牌高端品牌中高品牌基础品牌供应少，空间大供应少，有空间竞争激烈，空间有限竞争激烈，空间有限