驻马店家乐福广场项目策划报告ppt课件

1、【家乐福广场】工程谋划报告合富辉煌中国河南公司2021年12月20日关于合富合富辉煌集团中国最具影响力房地产运营效力商合富辉煌集团，成立于1995年，是中国大陆成立最早、规模最大、实力最强的专业地产效力企业之一，为中国房地产市场提供全方位、全程式运营效力，拥有贯穿投资顾问、开展谋划、营销代理、房产经纪、物业管理、金融理财等多个领域的完好房地产运营效力体系。2004年7月，在香港联交所主板正式挂牌上市联交所编号:733，成为国内首家胜利上市的房地产效力公司。2007年，合富辉煌河南分公司成立。2021年4月，合富辉煌越南分公司成立。2021年7月，合富辉煌马来西亚公司成立。至此，合富辉煌集团成为

2、中国首家走出国门开辟海外市场的房地产代理公司。合富辉煌集团中国最具影响力房地产运营效力商 合富辉煌在全国现有50多家子公司。一手代理业务有34家分公司，分成北方、华南、华东、华西、华中等各个片区。河南分公司属于北方区域中的一员。内蒙石家庄北京天津河南 北方区域由5个分公司组成，业务范围辐射整个北方区域的各中大城市。成立时间最长的分公司是天津公司。整个北方区域5个公司相互联动，包括：业务交流、客户共享、专业培训、城市投资客户相互拉动、专业人员及任务人员互动等。郑 州 煤化集团龙城投资、利海集团、建业地产、英地置业、国瑞地产、鑫苑、昌建地产、名门地产、地产长城、煤电长城、康桥地产、裕鸿、裕华、新佳

3、苑、新大地、宏远地产、金基置业、源升置业、财信置业、未来集团、永威置业、太极置业等开 封 中联创地产、万丽中国集团信 阳 广东恒大地产、建业地产漯 河 双汇地产济 源 银基地产驻马店 天方置业、东高置业洛 阳 一拖润达、名商地产、泉舜集团周 口 万基置业新 乡 天域集团、辉龙地产商 丘 未来集团焦 作 建业集团安 阳 恒信置业、宜居地产河南合富主要效力客户合富操作郑州区域经典工程展现开发商：郑州建业天明置业位置：郑东新区东风南路康宁路体量：44万开发商：河南广利雁鸣湖生态农业开发位置：郑州市西环路与北环路交叉口体量：43万开发商：郑州清华园房地产开发位置：郑州市惠济区大河路北四环北侧体量：15

4、0万建业天筑利海托斯卡纳 清华忆江南开发商：北京国瑞兴业地产股份位置：新郑市龙湖大道原107与祥云路交会处体量：120万国瑞城阳光城开发商：郑州鼎盛置业位置：管城区中州大道与航海路交叉口体量：200万开发商：河南英地置业位置：金水区花园路与农科路交叉口体量：30万英地天骄华庭合富操作郑州区域经典工程展现合富操作郑州区域经典工程展现工程位置：位于东风路与渠西路的交汇处占地面积： 28.60320.89亩总建面： 10991开发商：河南科创实业容积率：7.97绿地率：31.07%建筑密度：41.41%工程规划商业总建约2万，住宅总建5.7万，停车位745个。工程毗邻科技市场主力中心卖场“百脑汇；南

5、面规划为7000平米的商业休闲广场，也是目前科技市场商圈内独一规划有大规模配套广场的商业工程。 创新大厦二期工程，是目前科技市场综合效力才干完善、配置配套完备的河南首家IT商办综合体工程，未来将成为科技市场版块内地标性建筑。合富操作郑州区域经典工程展现工程位置：位于东风路与渠西路的交汇处占地面积： 28.60320.89亩总建面： 10991开发商：河南科创实业容积率：7.97绿地率：31.07%建筑密度：41.41%工程规划商业总建约2万，住宅总建5.7万，停车位745个。工程毗邻科技市场主力中心卖场“百脑汇；南面规划为7000平米的商业休闲广场，也是目前科技市场商圈内独一规划有大规模配套广

6、场的商业工程。 创新大厦二期工程，是目前科技市场综合效力才干完善、配置配套完备的河南首家IT商办综合体工程，未来将成为科技市场版块内地标性建筑。工程急需处理的问题 明确方向 我们有什么、缺什么、要什么、还能做些什么 明晰思绪 整体营销定位、思绪 制定方案 推行进度节点、销售进度节点我们需求关注的问题乐山大道沿线在驻马店市规划中扮演什么样的角色；驻马店市商业地产市场近年开展如何；我们工程在驻马店商业市场中拥有什么、缺什么、想要什么；目前区域商业地产市场是怎样的；市场同类产品的价钱如何、同类产品卖的如何；未来驻马店商业市场会是什么样子的；在未来的市场环境下，工程该如何应对；工程在什么时间、采用什么

7、样的方式入市会躲避市场风险，利益最大化。目录 驻马店商业市场分析壹开封河南省区位图郑州洛阳驻马店驻马店市处于中国南北交通要道，京广铁路、京深高速公路纵贯其中，交通便利，区位优势明显。驻马店市位于河南省中南部, 东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市、平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路、京深高速公路纵贯南北，处于“长江、“陇兰两大横向经济带之间，洪河、汝河、泌阳河流经其间，素有“豫州之腹地，天下之最中、“中土大郡、“九洲通衢之称。全市面积15083平方公里，根据第六次人口普查全市常住人口723万，其中主城区驿城区，面积：1186平方公里 ，人口72万。城市概略城市规划根据驻

8、马店市20012020年总体规划，行政新区移至城市中北部，用地规模为18平方公里；新区同时也是驻马店是重点开展的高新技术产业区，新工程大多安顿在新区；同时集中了驻马店市绝大部分的高端住宅工程，属于高端住区，但目前建立尚不成熟；乐山大道与雪松大道附近及火车站周边为驻马店市老城区，老城区人员密集，生活配套完善。城市向北开展，目前新区开展尚不成熟、人流量少；老城区人员密集，生活配套完善。市政府雪松大道乐山大道新区老城区经济情势近年来，驻马店经济开展程度较高，2007年至今，GDP增速在10%以上；驻马店人均可支配收入、消费性支出呈平稳开展，2021年人均消费支出增速高于人均收入支出，可以看出当地居民

9、消费认识不断转变，商业市场开展有较大潜力；固定资产投资和房地产投资逐年增大，且以较高的增长速度增长。商业分布CBD商圈雪松大道商圈乐山商场商圈123456789解放路风光路乐山大道驻马店商业主要沿乐山大道、风光路、解放路分布，尤以风光大道为主。1.乐山商场 2.北京商厦3.大商新玛特 4.喜盈门购物广场5.温州步行街 6.上海商城7.风光城市广场 8.爱克广场9.金贵商业街老城区商场主要乐山大道、风光路、解放路三处，主要以北京商场、乐山商场、大商新玛特等为中心构成集中商业。新城区商圈为CBD商圈，目前估计进入大商新玛特，未来随着城市新区的开展，大型商场会逐渐增多；从商业档次上来看，各商圈以中低

10、档为主，城市中心地段分布着中档商业北京商场、部分品牌店，也有档次偏低的风光路市场解放大道、乐山大道沿线商业以中高档品牌店、大中型超市为主，包括乐山商场、大商新玛特等档次较高、市场口碑较好的综合商场。商业现状商场名称总建筑面积位置档次建筑层数/备注北京商场 8,000风光路与风光二巷交叉口 中档2层喜迎门购物广场12,200乐山路与交通路交叉口中档3层大商新玛特90000乐山路与风光路二巷交叉口中高档地下2层、地上7层商业大厦10,000 风光路与雪松大道交叉口中低档5层春天百货8,000 解放大道和建新路街交叉口中高档6层（负一层）乐山商场30,000 解放大道与乐山路交叉口中高档4层上海商城

11、一期约：6,000风光路与风光二巷交叉口中高档3层温州步行街(商业街)30,000（一期）西起乐山路，东至风光路（二期）东至富强路中低档一、二层中乐时代广场17,000左右解放路中段（原市政府办公大院和老行署办公大院）高档西侧3层; 东侧2层名门风光城市广场商业110,000风光路与解放路交汇处北200米，东临富强路，西临风光路高档商业部分：1栋6层集中商业和1栋四层商业裙楼香港名店街商业25,000风光路以西，中华路以北，乐山大道以东中高档3层，主力超市：北京华联综合超市（10,000）爱克广场新玛特（待售）60000乐山大道与置地大道交叉口中高档综合体翡翠国际商业18,000文明路与淮河路

12、交会处中高档1F街铺自营内铺超市2-3F丹尼斯大商新玛特位置：乐山大道与风光路二巷交叉口总建筑面积：9万多单层建筑面积：1万多建筑层数：地下2层、地上7层，共9层定位：交融精品百货、餐饮文娱、购物休闲、美容spa、星级影院为一体的商业航母，是天中地域面积最大、档次最高、品牌组合最强的主力百货店各层业态分布-2F300个车位的停车场-1F大商超市1F时尚名品2F少女少淑3F名媛童趣4F绅士休闲5F运动乐居6F娱乐食尚乐山商场位置：乐山大道与解放大道交叉口总建筑面积：约3万单层建筑面积：约8000建筑层数：地上4层定位：独具特征、即肯德基餐饮、休闲、购物为一体的综合性百货商场百货店业态：精品百货、

13、金珠钻饰、名烟名酒、精品皮鞋、品牌复式、大小家电、运动休闲、儿童乐园潜在大型商业位置：乐山大道与置地大道交叉口总建筑面积：估计6万单层建筑面积：约8000建筑层数：估计地上4层品牌：大商新玛特潜在大型商业位置：风光路与解放路交叉口向北200米总建筑面积：估计10万建筑层数：A区估计地上5层品牌：丹尼斯大卖场市场小结驻马店近年来经济开展良好，GDP稳步增长、居民收入和消费程度不断提高，为商业开展提供了良好的开展根底和动力；居民消费认识不断改动，为商业地产市场提供了消费保证；城区环境不断改善、新区开展稳步推进，驻马店市构成了“双核开展方式，新老城区良性竞争、相互促进；驻马店目前商业主要集中在老城区

14、乐山大道两侧，以百货、街铺、专卖店方式运营；目前驻马店市场中高端商场主要有大商新玛特、乐山商场、北京商场等，后期新建新玛特和丹尼斯等加剧乐山大道沿线大型商超百货的竞争。工程本体分析贰工程本体分析工程现状展现工程SWOT分析工程区位分析乐山大道雪松大道解放大道中华大道工程位于驻马店中心城区，紧邻乐山大道，商业气氛浓郁，区位价值优越。工程位于乐山大道与交通路交汇处，乐山大道作为驻马店市最主要主干道，衔接城市南北；地块周边交通系统完善，交通便利；工程周边商业气氛浓重，沿乐山大道分布有百货、商业街、专卖店等，构成集聚效应的同时也构成了猛烈的竞争；工程现状展现工程地块平整，地块内涉及拆迁，面对乐山大道的

15、临街面受限制。总用地面积：26451约合40亩工程规划现状小型综合体，1-5层商业、6-12层住宅、13-27层公寓，公寓442套、住宅112套。经济技术指标用地面积（）26451.13总建面（）1236677其中地上其中商业61279住宅11152公寓23526配套630地下27090容积率3.65建筑密度47.92%产品分析公寓平面图13-27F商业平面图住宅平面图6-12F商业：纯框架构造，便于分割，但假设交通流线组织不畅，易构成死角；公寓：纯框架构造，6梯30户，一室一厅一厨一卫，可做公寓销售或做酒店住宅：纯框架构造，6梯16户，一室一厅一厨两卫，公寓式规划，小户型两个卫生间、浪费空间

16、、不合理工程SWOT分析Strengths(优势)weakness (优势)工程SWOT分析opportunities(时机) 工程SWOT分析threats要挟 工程SWOT分析 工程定位及商业业态建议叁工程面临一系列的问题在竞争猛烈的市场环境下作为贵司在驻马店地域开山之作、知名度低寻觅平衡点 ?如何在保证销售速度和公司效益最大化之间工程前期影响力、口碑较差根据工程地块周边现状以及周边区域的开展现状，我们以为工程可以打呵斥为天中城心城市中轴青年时髦新地标绝佳的区位优势便利的交通条件一站式购物中心城市青年公寓乐山大道新地标工程定位业态建议 由于本次提报时间较短，根据合富辉煌类似工程操作阅历及对

17、驻马店市的初步市调，我司对本工程商业部分业态建议初步是：百货业态业态建议1F：精品百货、时髦精品店引进主力店做支撑，备选主力店为：一线精品百货商业、一线品牌连锁超市，连锁电器卖场。商场各入口可思索1-2连层大面积出卖和租赁，目的连锁次主力店。产品：一线品牌服装、珠宝、名表、高档化装品等，同时可思索设置国际连锁快餐厅。业态建议2/3F：品牌服装2层以绅士男装、少女少淑装为主，引进国际知名品牌、国内一线品牌服装，打造驻马店高端服装集中区3层以儿童服装、儿童玩具、图书等为主，打造儿童乐园业态建议4F：餐饮美食一线品牌餐饮、西餐、西餐等相关业态。美食餐饮定位：多样化品牌餐饮、满足驻马店市场对高档餐饮消

18、费的需求业态建议5F：休闲文娱电玩城、网络会所、KTV、spa会所等休闲文娱定位：业态特征化、多样化、前沿化，引领驻马店休闲、文娱的生活方式。货量清点整体货量由商业、公寓、小户型住宅三部分组成商业：1-5层，建筑面积61279小户型住宅：6-12层，6梯16户、7层，合计112户，住宅建筑面积11152公寓：13-27层，6梯30户、15层，合计450户，建筑面积23526总体营销战略肆资金稳健回流企业品牌升华利润最大化目的2：现金流适当缩短销售周期；实现现金稳健回流；提高资金的利用率；目的3：笼统与品牌树立爱克尔地产品牌；树立区域居住标杆；引领城市居住方式；目的1：利润经过质量提升价值；经过

19、笼统提升价值；经过营销提升价钱；销售周期实现度品牌笼统实现度销售价钱实现度整体营销目的品牌建立目的实现爱克尔企业品牌提升加快爱克尔企业品牌提升的步伐建立驻马店商业方式的标杆开启爱克尔开发的新纪元爱克尔树立驻马店指点者位置工程的胜利不仅表达在销售的胜利销售周期目的根据合富操盘阅历，结合对工程的认识，我们对爱克尔工程的整体营销周期是2021年5月份推出一期房源公寓和小户型产品，并进展商铺部分的招商2021年12月实现一期房源清盘2021年1月二期入市剩余部分公寓、商业2021年5月底完成二期清盘；一期实现清盘2021.52021.1224个月完成清盘2021年2021.122021.52021年2

20、021年二期实现清盘价值实现目的根据合富操盘阅历，结合对工程的认识，我们对爱克尔工程的营销目的是品牌目的树立爱克尔地产在地产领域笼统产品目的树立区域和驻马店标杆位置，形废品牌提升笼统目的树立区域高端质量商业实现商铺一层40000元/；二层25000元/ ；三层27000元/.四、五层尽能够保证销售，均价7000元/；住宅公寓实现均价5000元/。商铺+公寓+住宅整体 13个亿整体销售周期约24个月价钱目的销售总额销售周期价钱建议实现销售率90%以上，销售均价40000元/平方米一层价钱建议实现销售率95%以上，销售均价25000元/平方米二层家乐福超市约价钱建议实现销售率90%以上，销售均价2

21、7000元/平方米三层家乐福超市约价钱建议四层五层四层实现销售率40%以上，销售均价7000元/平方米五层尽能够实现销售，销售均价5000元/平方米价钱建议公寓6-12层实现销售率95%以上，销售均价5300元/平方米价钱建议公寓13-25层实现销售率95%以上，销售均价4800元/平方米阶段营销战略首战立势：闻，所未闻！第一阶段：大盘入市期制造影响力目的：制造市场热议话题，吸引全驻马店关注，构成高端目的群体的共鸣；与市场高调入市，炒作开展区域，全市惊动与目的客群传播工程信息，吸引关注，构成共鸣驻马店城市开展峰会尊贵皇家礼遇私人party定制效力奢侈概念样板间3D情景体验室现代投资理财论坛营销

22、总纲活动造势本阶段的营销活动围绕“活动造势展现定调效力重质三个层面展开。【树高度之铺天盖地区域价值炒作】城市开展论坛：约请专业人士如：郎咸平等国内知名经济学家，组织专业人士举行“国家开展战略下的驻马店城市未来开展，在报纸、网络、电视、电台四大媒体上全面开展，构成全民热议；活动造势活动造势奢侈品资源嫁接：亿万级极品翡翠品鉴/卡地亚珠宝品鉴晚宴：利用高端的品牌结合提升本工程的档次及客户质量印象，与品牌结合到达双赢，同时提升品牌笼统。【树圈层之拔升高度奢侈品资源嫁接】活动造势【树圈层之拔升高度意大利奢侈品协作展现】与意大利顶级奢侈品，例如顶级服装品牌Ferragamo、 Gucci、Versace；

23、顶级跑车布加迪、法拉力、兰博基尼、玛莎拉蒂；顶级葡萄酒Apollonio等开展协作，在售楼中心及工程样板区开展品牌互动展现。-媒体协作：专业奢侈品杂志、大河报、新浪乐居、搜房、电台等。奢华极致之旅奢侈品挪动展厅3D影音体验区数字投影沙盘样板房空间之旅环绕荧幕滚动播放奢华传奇-概念楼书细节成就-产品阐明书电子售楼部-网络化电子化概念及产品-影视宣传奢侈品概念样板房高端笼统展现，市场话题制造，高端客源组织工程高端笼统浸透领会，质量细节全程展现，情景生活代入体验，价值认同最大化经过文本、网络、影视等多维方式全方位展现星河，并构成二次传播产品情景全体验多维营销体验展现定调【产品全情景体验3D动态展现】

24、利用售楼中心的数字投影沙盘讲解，并引导客户进展3D影视体验室，投影滚动播放工程宣传片，务虚并带给客户震撼的视听效果，胜利塑造工程高端笼统。展现定调展现定调【产品全情景体验情景样板房】 在样板房的不同分区设置不同的场景，约请专人在书房绘画，在客厅弹奏乐器，在会客厅设茶道，在厨房制造点心，甚至举行室内party，利用每一个真实的情景，向客户展现大观天下的尊尚生活，私人管家如本人主人归家版轻松接待，私人管家助理为客户端上热饮及食品，客户可随时体验生活。展现定调【多维营销体验体验式辅助工具】概念楼书+产品阐明书网上售楼处分为概念楼书和产品楼书，讲述属于工程的故事，详细引见每一个匠心独运的细节。只需轻点

25、鼠标，便可紧跟时代的步伐，体验虚拟看楼的乐趣。资料展现+阐明牌在样板间展现各种世界名牌的家居用料，并以阐明牌的方式论述每一个独特的细节。展现定调数字投影沙盘头等舱环幕影院摒弃单调的沙盘讲解，利用动态投影屏幕全方位引见工程，营造立体的视觉效果。在销售中心建立3D体验厅，经过360度环幕影院，滚动播放工程宣传片，时辰轰炸客户眼球。Step 1Step 2【多维营销体验体验式定制观赏】效力重质建立营销中心数据系统，效力器直接对接销售主任谈客IPAD，从区位、规划、户型、景观讲解到价钱、房源查询、预订、成交，全部采用数字传输、网络操作，加强任务效率的同时防止人力错误。经过全新的效力，使本案的高质量、高

26、档次得以充分表达，引领济宁的行业规范，也将提升客户的心思价位，有助于利润最大化。【数字化营销】效力重质【皇家效力】物管管家开车门迎宾，管家助理端湿毛巾，专职管理员代客泊车，门童为客户开门，销售顾问热诚接待，如有小孩或宠物，可设专门宠物托管中心，进入售楼大堂，根据客户的喜好特别定做，让客户彻底放松身心。效力重质【圈层维护：私人party 定制效力】：每周举行一场，聚集高端资源圈层，提早体验大观天下的奢华生活，享用尊贵皇家礼遇，为工程到达圈层口碑宣传及铺垫组织诚意客户高端客户约定party效力小型酒会私人晚宴指定人数提供场地提供效力提供一定的饮食再战夺志：见，所未见！第二阶段：公开出卖期产品细节传

27、送目的：传达产品细节，倡导低碳居住理念。与市场最具投资价值商铺空降驻马店与目的客群我有驻马店最中心的铺子！驻马店首席商业开盘商场全方位体验中心商场品鉴酒会现代投资理财论坛营销总纲【浩大开盘】集中式开盘换签，依托优势产品引爆市场;聚集市场关注，嫁接品牌宣传，提升工程笼统及口碑。活动造势【产品推介会】在销售中心或驻马店高端酒店举行产品推介会，引见驻马店市场最具投资价值商铺产品的同时，更重要的是向客户传达以商铺作为一种投资理财手段的价值观等。展现定调三战登顶：享，他所想！营销总纲第三阶段：继续销售期大盘风范塑造目的：经过会员活动表达和享用工程的尊贵感，坚持工程与高端圈层影响力及市场关注度，保证高端客户圈层不断拓展，不断掀起新高潮。经过会员