庐山花园三期多层销售策划方案

1、.此资料cnshu东莞台商信息网，大量的管理资料下载：.；庐山花园三期多层销售谋划方案一、市场分析 南昌市房市分析 南昌市多层调查统计表 二、工程分析 工程概略 工程优势分析 工程优势分析 三、市场定位 目的客户定位 价钱定位 四、销售推行 销售主导战略 销售时机 市场推行 五、宣传任务安排 一、市场分析 、南昌市年房市分析 随着南昌花园英雄城的建立及总体经济目的的增长，南昌市房地产市场迸发出惊人的能量，呈现出宏大的市场开展潜力。房管局的一项统计数据标明：南昌年商品房开工面积和销售面积均创新高，分别为.万平方米。年南昌市在售大小楼盘将达家，并且与以往不同的是南昌市房地产市场已不再局限于外乡开发

2、商的竞争，众多国内知名的房地产公司如大连万达、上海绿地、深圳万科等相继进入南昌大面积圈地开发较高档次住宅，本来就不安静的房地产市场显得更加繁华，大有“他方唱罢我登场之势。如此猛烈的竞争恰恰阐明南昌房地产在经过逐渐升温的过渡期后，迅速进入了快车道，各种资源正在按照市场规律重新配置。市场有一定需求，与去年供不应求相比，今年供求关系将在猛烈市场竞争中找到平衡点。年南昌市房地产市场将向进一步昌盛成熟开展，坚持市场强劲增长。 一、政策利好、市场成熟开展 年月有力促进住房二级市场上市成交，规范了房地产的销售，保证购房者利益，月出台，补贴资金的发放任务从年初开场，此方法推行将构成个人直接支付的住房消费市场，

3、年出台以市场价归还的措施鼓励拆迁户购买更好的住房。月，银行再次降息鼓励消费，另买卖费大幅下调拉动房产买卖，根据“十五方案，到年， 江西城市化率要力争到达%，即每年添加.个百分点，这.个百分点意味着每年有近万非城市人口进入城市，可带动住宅投资.亿元，从而有效地拉动内需，推进经济增长，这每年万人口有一部分进入南昌便有住房需求，这也是一批潜在的购房群。 二、二手房买卖活泼促进商品房销售 年月，出台，在降低门槛、商化程序减少税费，鼓励流通找到突破口，二手房市场全面放开，旧房买卖费将大幅度递增，旧房出卖后再购商品房，换房一族已成市场购房主流，进一步促进了商品房的销售。 三、市场供求关系调整 根据规划报批

4、资料标明：有近万平方米的面积总量在-年估计开发，与-年近万平方米相比有较在幅度提高，而且这还不包括市政府正式同意出让的.亩土地规划开发量。南昌房地产市场初步进入供求关系调整阶段，众多估计今年将进入买方市场，但这一估计为时过早，众多开发的楼盘“良莠不齐，对于那些质量好、各方面俱佳的楼盘依然坚持供不应求，面对普通化甚至较差的楼盘供大于求也是市场优胜劣汰的游戏规那么，总体来看，年南昌市房地产市场供求将到达平衡情况。 四、红谷滩、象湖、高新三足鼎立 红谷滩、万达星城、滨江豪园红谷滩为规划中今后南昌的市中心，购房政府给予政策优惠。象湖象湖源、千禧城、星加坡花园，象湖自然风景优美，为规划中的风景区。高新庐

5、山花园、怡兰苑、 青春家园、金边瑞香苑、万科四季花城。高新为省级京东经济旅游开发区，大专院校科研文化区，年这三个地域将楼盘竞起，人气飚升，呈三足鼎立之势，吸引众多的购房者目光。 五、购房者需求改动 根据长期销售一线的信息阐明，购房者需求已发生改动，主要表现为以下方面：答案由多至少 a购房者买房要素 ()初次购买，满足居住需求。 ()二次购房，改善居住条件。 ()为父母或子女购买。 ()投资 b购房者买房关注 ()环境()价钱 ()质量 ()户型 ()地段()小区配套 ()开发商 ()物管公司 ()升值潜力 c购房者选择何种规划形状 ()多层()小高层()高层 ()别墅 d购房者需求面积 ()-

6、平方米 ()-平方米 )-平方米()-平方米 ()平方米以上 e购房者可接受房款 ()-万()-万()万以上 f购房者需求配套设备 (幼儿园、学校(医院 (银行 (商场超市 (邮政、电信(餐饮 (书店(健身中心(游泳池 (供暖、供冷小高层 六、房价房市晴雨表 南昌市的房价从年、月份开场节节樊升，多层最高均价元米，小高层最高均价元米，根本上较大楼盘的均价在-左右。总体来说房价上涨过快导致消费者疑心心思要素添加，觉得是不是“泡沫经济，已有部分购房者持张望形状，期望各家楼盘的竞争导致房价下挫，针对此种心态，开房商必需在发明获得利润同时，完善楼盘质量，让房价“物有所值，年南昌房市将稳步成熟开展，作为房

7、市晴雨表的房价也趋向稳中有升，坚持稳步上扬。 见附表 二、工程分析 工程概略 庐山花园三期美庐位于整个基地的林荫大道西侧，占地面积.公顷，建筑总面积M，由九幢现代风格的多层住宅及花园、绿化组团构成，总套数套，另沿街商业面积M。 工程优势分析 、品牌优势品牌是企业的灵魂，品牌蕴含了稳定性及好的质量的效力，庐山花园经过一期、二期的销售，老客户引见新客户的比例较高，具有良好的市场口碑，这就是品牌使楼盘吸引了一群忠实度高的消 费者，在的民意调查中，庐山花园在最受欢迎的楼盘中排名第二，为南昌市首届十佳楼盘，在众多楼盘均开展“内部认购情况下，开发商的品牌可以大大降低购房风险。并且成为消费者购买决策的指点要

8、素。、文化优势庐山花园以“文化作为主卖点在南昌房地产业界独树一帜，在新闻媒介与消费者中“书香门庭、学院人家朗朗上口，深化人心，小区各项文体活动的开展更令业主成为庐山花园文化的传播者。“物以类聚、人以群分文化的定位令庐山花园成为高档次文化住宅小区，吸引大批高文化素质业主。 、地理优势随着高新区楼盘的相继推出，高新区活力四射人气鼎盛，城市开展向科技含量高的地域倾斜，高新区作为南昌市高新技术产业较集中的地域，其本身不可多得的人文自然资源优势加上政策支持，其开展潜力不可估量。它的配套设备建立由于起点高，比老城区更加现代化，而庐山花园作为其中一个楼盘，相比其他楼盘便利，为高新区的钻石地段，为高新区最为成

9、熟的社区。 、户型优势三期美庐的户型设计合理、适用、新颖；各种户型面积控制好，完全杜绝了二期户型中存在的缺陷，再加上阳光房、家家空中花园的设计一经推出，市场绝对认可。 、景观优势 景观可谓三期销售的致胜法宝，月份景观完成将吸引大批购房者，美丽的花草，流动的溪水，生活环境宜人居停。 、配套优势 庐山花园会所已全面开放，幼儿园、健身房、茶座、阅览室、乒乓球室等配套一应俱全，这在南昌市各楼盘中第一家真正实现小区高级会所落实到位，特别是高新几个楼盘，只需万科会有会 所，但在年之内不能够完成。 、团队优势庐山花园有一批敬业实干的员工，各部门严密配合。良好的团队协作精神将成为销售的关健。 工程优势分析 、

10、周边楼盘间隔 相隔不远，房价却相隔太远，低房价道路会争夺一部分购房者。 、三期工程进度不及其他几家楼盘，他们均已开工，拿到预售答应证后可减少退房率与销售中的纠纷。 、庐山花园一、二、三期的立面风格不一，无整体感。三、市场定位 目的客户定位 、胜利的私人业主目前南昌有相当一部人私人业主，由于顺应了市场经济的开展，生意上获得胜利，手中有一定的资金，他们普通已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，环境也不太好，按现时的身份和任务需求都不能满足高档次的需求。 、南昌市周边市区的胜利人士庐山花园三期作为高档物业，区域性应比一、二期更广。周边市区如宜春、九江、上饶等地均有部分官员或事业胜利人士为今后的开展或为

11、儿女的出路等目的有在省会南昌购房的需求，庐山花园一、二期均有此类业主。因此，应继续提高庐山花园的社会位置及知名度，经过现有住房拓展周边市区市场，发掘市场潜力。 、高新区内各公司高级行政管理人员随着高新区的开展，越来越多的公司入主高新区，清华泰豪、金庐软件园、凤凰数码先锋软件等， 高科技需求高素质的人才，高素质人才需求高程度配套环境，作为配套环境要素之一的住宅，尚不能满足这些人员的居住需求，因此，这部分人员会思索在附近置业，万科正是看中这些潜在客户而将其作为主要目的客户，庐山花园将依*自我优势先吸引这些客户达成销售。 价钱定位房价不断是购房过程中关注及敏感的话题，价钱定位能否准确直接影响销售成败

12、，庐山花园销售从一期到二期均价已是大的飞跃，三期的价钱虽然比二期还要更高一些，但跨度已没那么明显，从较大时间销售调查价钱看，三期意向客户心思价钱每平方米均价元左右，开盘期定价可比元均价略高一些，推出一些位置略差的房，不再以户型区别单价，只以楼层、位置定差价。销售势头好，价钱可随时上调。 四、销售推行 销售主导战略 以居住文化为主导，以品牌建立为目的，以质量保证为中心的营销方式。人的居住空间，不权涉及到有形的物态形状，也涉及到无形的精神认识形状。如今房产开发，已不再满足于提供的住宅建筑本身，而是越来越关注为锁定的目的群体，提供更多的精神享用和心思满足，这种居住文化的导入，可经过市场细分确定相应的

13、目的客户群体，以便庐山花园构成“物以类聚、人以群分的社会阶层特征。好像兴隆国家那样，什么房住什么人，一看便知，具有鲜明的社会阶层标志性。庐山花园经过一、二期的运作，“文化理念在市场上证明是胜利的，它将成为我公司经济效益和社会效益相结合的最正确方式，能使公司开发的任何一个项 目具有勃发的市场生命力和耐久的社会生命力，在获得有形利润册时获得一份声誉，影响深远的无形资产。 销售时机 五月份，南昌市众多楼盘相继开盘，万科四季花城、青春家园、金边瑞香苑、新加坡花园、象湖源、远东二期等。目前这些楼盘均已开工，五月份根本上可以获得“预售答应证，这方面他们处于优势，因此，他们必需另僻蹊径，待主体景观落成之时开

14、场内部认购五月底，六月初同时举行庐山花园第二届文化艺术节，双向配合制造人气，加大宣传力度，扩展社会影响。 市场销售推行 、会员制地产销售 面对会员制销售所带来的实践销售增值，面对南昌市日益竞争猛烈的房市竞争，应大胆彩可行有效的新营销手法，打响地产营销会员销售第一炮的，应是万科的万客会，在南昌开发四季花城的首要任务，便是大力开展万客会万客会会员，但在南昌的会员效力却未到达深圳内容，庐山花园一、二期的销售便有大多老客户引见而来，有一个互动环境，何不采取会员制销售，经过会务活动拉近彼此间隔 ，提高沟通和信任，经过真实的会员优惠和文化增值措施，刺激社区消费市，最终推进销售。详细操作可分为团领会员和个人

15、会员，再结合各类知我品牌的商企加盟，向会员提供特别的消费优惠折扣和优质效力，提供购房优惠、选楼优先权和咨询权，定期获得及优惠信息传送。引见一套房售出对应领取相应礼品。数套之后成为资深会员，会员制地产销售可以实现开发商、购房者、商企三者共赢的真实报答， 购房者的实惠显而易见，而开发商经过会员的口碑宣传，可在社会上扩展本身品牌影响力，提升楼盘价值，刺激了楼盘销售的最终提高。 、以学历专长定优惠 庐山花园以“书香门庭、学院人家著称，对外宣传具有高文化高素质的业主，三期销售中推出以学历定优惠，购房者学历越高或某项专长拿过奖，那么折扣越多，此项活动推出一定会引起新闻媒体关注，他们在宣传中加以炒作，展开讨

16、论，定能将庐山花园的文化定位充分发扬。 、定向地毯式销售针对一些较大较差的住宅生活区，制造精巧宣传单及反响表，依托报纸投递员投至各家各户，投递准确率越高，宣传受众面越广，让其感到同样是住房却可以如此不同，从面产生换房念头，另外，可根据反响表跟踪客户，培育起一批这样的潜在客户对三期销售有利。 、卖点销售任何一个没有卖点的楼盘是没有生命力，庐山花园经过一、二期销售，确定了以“文化为主卖点的方向，但在三期销售中，应发掘出新的卖点以吸引市场，以下几方面可参考： 庐山花园开发至今已有较好的品牌和美度，而许多新楼盘子许多人都不熟习，因此销售中参与此情感诉求为一大卖点，广告词：老朋友，更真诚。 庐山花园三期

17、及景观命名均以庐山景点为兰本，相当具有特征。广告词：庐山花园美庐美仑美奂我的家。 户型设计以大阳台、阳光房为特征，能吸引一部分追求生活享用的人群。广告词：能跳舞的阳台私家花园，他可以拥有与阳光亲密接触。五宣传任务 沙盘及户型模型制造 在期房预售期间，沙盘及户型模型成为购房者获得直观效果的最正确方式，三期房型有三房二厅二卫.M；三房二厅二卫.M+.M拐角；三房二厅二卫.M+.M拐角；二房二厅一卫.M+.M；三房.M+二房.M；二房.M+二房.M等户型。此次模型制造采用与往不同的表现手法：作平层+户型，让方位感更明显，便以购房者“对号入座。 操作时间：年月底完成户型模型；月份完成沙盘模型。 费用预

18、算： 、 楼书及手提袋制造 精致全面的楼书在销售中的重要作用勿容质疑，庐山花园三期的楼书设计应在精致全面的根底上，更另突出“书香门庭、学院人家的独特文化气氛。在楼书上除了表达庐山花园的规划、景观、户型、物管等常规引见外，每页添加一首与庐山花园有关的诗词与注释，表达出庐山花园楼书与众不同的文化品味，与之配套的手提袋也是非常不错的广告载体，必要时可兼作礼品。 操作时间：年月底前 费用预算：万元左右套 、电视广告带及VCD制造 此次电视广告拟拍摄一分钟广告版本，可分成秒与两个秒广 告，根据需求随意调整；并将广告制形成VCD碟片，如本钱低廉那么可作 为宣传品与楼书同步派发，图文声音并茂，添加宣传效果。 操作时间：年月 费用预算： 四、会所广告及工地围墙广告 会所四楼顶层及三期工地的围墙均作喷绘广告，工地现场包装以渲染气氛。 操作时间：年月 费用预算： 五、名片、标识牌等制造 名片和工牌标识牌作为销售宣传的