我国发展住房抵押贷款证券化的思路(doc7)

1、.：.；我国开展住房抵押贷款证券化的思绪摘要 住房抵押贷款证券化是指金融机构主要是商业银行把本人所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款聚集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信誉增级后以证券的方式出卖给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出卖给投资者的缺乏流动性但可以产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。我国开展住房抵押贷款证券化的根本思绪是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由住房抵押公司制定规范化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的规范从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收买个人住房公

2、积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此根底上经过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出卖个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，构成个人住房抵押贷款资金的良性循环。住房抵押贷款证券化是指金融机构主要是商业银行把本人所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款聚集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信誉增级后以证券的方式出卖给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出卖给投资者的缺乏流动性但可以产生可预见性现金流入的资产

3、，转换成可以在市场上流通的证券。我国住房产业曾经进入一个快速开展时期，从资本市场发育条件和开展的资本需求来看，我国已具备一定的开展住房抵押贷款证券化的根底，应早日实施适宜我国国情和商业银行行情的住房抵押贷款证券化。我国开展住房抵押贷款证券化的根本思绪是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，例如中国住房抵押公司，由住房抵押公司制定规范化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的规范从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收买个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此根底上经过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出卖个人

4、住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，构成个人住房抵押贷款资金的良性循环。一、政府提供担保的必要性目前我国的抵押贷款担保有三种方式：1第三方担保由购房者所在单位或其亲朋好友等个人提供担保；2由开发商提供阶段性或全程担保；3保险公司或专门的保证公司提供担保。这三种担保方式中，第三方担保由于与冲突及担保单位或个人无力担保、不愿担保，经常无从落实，银行普通都要求开发商提供担保。开发商为了尽快把房子卖出去、回收资金，而与银行签署按揭协议，承当起本不应该由他承当的风险，这种风险一旦发生，其后果

5、能够是大量住房积压在开发商手中。保险公司只提供有限的财富险，缺乏以防备因购房者无力偿付呵斥的风险。政府机构出面提供担保，可以处理我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题。为了推进住房抵押贷款业务的开展，我们可以参照国外的做法，由政府建立担保机构来为抵押贷款充任担保人。可以思索设立专门的住房担保中心，为低收入阶层获得其他金融机构的住房抵押贷款充任担保人，也可以直接向他们发放抵押贷款。由政府提供担保，对于稳定住房抵押贷款市场有重要的作用，同时也促进了住房需求。政府机构在一级市场上提供担保，实践上充任了一种“最终贷款人的角色，成为贷款风险的最终承当者。政府实行住房抵押贷款担保的资金可以思

6、索以下来源：一是建立住房担保投资基金。可以改动房地产投资因额度大、周期长、流动性差，宽广中小投资者难以参与的局面。住房担保投资基金由专门公司运营，把投资者范围扩展到最大限制。二是互助抵押贷款保险基金。即由借款人在支付保险费根底上，根据住房贷款额度大小交纳一定的前期费。可以为整个保险机制运转奠定一定的资金根底，加强赔偿才干，减少贷款风险。三是发行抵押担保债券。即将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要方式。发行人根据集中的银行债务抵押合同，按到期日的长短分类组合，构成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。四是向贷款机

7、构发行长期债券，以取代现金方式支付抵押贷款的赔偿。这种融资机制一是可用在抵押贷款证券化试点城市，二是也可以用在全国推行住房抵押贷款担保的初期阶段。经过央行、国家证券管理机构等发行长期债券，可以较快实现政府担保的承诺。五是收取保险费。结合国外阅历，担保费普通为贷款额的1左右。保险费支付方式普通分一次支付和分期多次支付两种。六是利用寿险、房屋综合险。人寿保险具有风险的稳定性、长期性和储蓄性。房屋综合险是房屋财富险和寿险的集合。寿险与房屋综合险是担保基金的重要资金来源。二、证券化产吕设计l、发行转手抵押贷款证券。在详细的证券方式选择上，可以选择转手证券，即贷款银行将贷款组群出卖给住房抵押公司，再经住

8、房抵押公司组群并获得政府担保后，发行抵押证券。转手抵押贷款证券是抵押贷款证券最根本的方式之一，运作方式就是将假设干种类的抵押贷款组合成为一个集合，以这个集合所产生的现金流量即该集合中的抵押贷款的本金和利息收入为根底发行证券。每一张证券都代表着该抵押贷款总体收益的一部分，证券发行商在扣除一定担保费和效力费之后，将该组合中的抵押贷款本息收入全部转交给抵押贷款证券的投资者。转手抵押贷款证券巧妙地经过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、流通性差的抵押贷款，转变为一种或假设干种期限不同、流通性强的新的证券；将以往由金融中介机构一家办理的抵押信贷业务，转换为由多家机构和市场投资者共同参与的融资活动；将本

9、来由单个投资者承当的金融风险，分散到尽能够广的范围上。经过这些转换，传统间接融资机制中抵押信贷的多种风险被大大降低了。在众多投资者看来，这种证券在特征上与普通证券几乎没有区别，且信誉等级高，收益也经常更高；在证券运营机构看来，这种证券能从抵押贷款证券的效力中获得稳定的效力费，还由于他们经过转手而支付给投资者利息，可以免交所得税。根据我国住房抵押贷款证券的开展情况，今后还可以相机推出本息切块抵押贷款证券和多级抵押证券等创新金融工具。本息切块抵押贷款证券是1986年美国联邦国民抵押贷款协会推出的一种金融工具。其根本做法，是将抵押贷款组合中的收入流拆细，并分别以贷款利息收入流和本金收入流为根底发行抵

10、押贷款本金证券和利息证券。多级抵押债券是美国联邦住宅抵押公司在抵押贷款证券的根底上又发明出的一种证券投资工具，即担保抵押贷款债券。与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同，担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为根底发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。多级抵押贷款证券的最大优势在于期限。利率和种类的多样化，这对众多投资机构颇具吸引力。2、期限确实定。我国住房抵押贷款的发放期限最长为30年。在现实生活中，绝大部分贷款的期限分布在1020年之间。根据这样的住房抵押贷款债务所构成的资产池，经分类整理后，应该可以制定出一个1215年的规范化资产组合，以此发行的证券，相应期限应在1012年之间。在

11、我国的债券市场上，不断缺乏较为长期的种类，比如10年以上的种类。这种以住房抵押贷款为支撑根底上发行的长期债券，正好可以弥补债券市场的缺乏。三、相关法制建立制定和完善与房地产二级市场有关的法律法规是培育和开展我国房地产抵押二级市场的保证。我国在制定与住房抵押贷款有关的法律法规时，应该思索以下两个问题：一是要制定出一个整体的法规规划体系，即构成严密的管理网络，既要保证各法规之间的衔接，又要防止法规之间的交叉重叠或脱漏空白，甚至相互抵触，这是制定法规的一个远景目的。二是要制定为建立二级市场迫切需求的法律法规，以使参与住房抵押贷款二级市场的主体和客体以及抵押贷款二级市场的运转机制有法可依。在开展住房抵

12、押贷款二级市场方面，应该优先制定以下几类法律法规。1、为了稳定和扩展现有的住房抵押贷款一级市场，保证贷款机构的利益，应该首先制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规，如、等。2、为了培育二级市场上的机构投资者，应该制定等法律法规。同时，还需求完善一些现有的法律法规，提高法规的针对性和可操作性。在二级市场刚刚建立的过渡阶段，假设立法的时机尚未成熟，可以由有关部门一致公布一些暂时性的法规。在立法的同时，还应该加大执法力度，使各项业务有序地开展。此外，目前我国还没有针对证券化买卖的会计与税收法规，这使得证券化买卖处于一种无法可依的境况。并且，个人住房抵押贷款证券化的开展和推进还需求、和等法律法规的支持，

13、有了这些法律法规的支持，才干保证“真实销售这个证券化的中心。四、其他配套环节的建立1、改革评价业。投资者的决策很大程度上依赖于评价结果，因此，客观性的评价在证券化过程中发扬着重要作用，这就需求对评价业进展改革。抵押贷款市场上的评价机构主要有两类：一是房地产估价机构；二是抵押贷款资信评价机构。我国目前的房地产估价机构不够规范，往往出现一房多价的情况。为此，应做到：1由国家核准的专门机构聘用经过专业资历考试认定的专门人员从事估价及相关的政策咨询任务；2组织行业协会来管理。监视和协调会员的行为，提高会员的业务素质，使会员的整体效力程度不断提高；3开展贷款资信评价业务，制定一致的贷款评价规范，以使进入

14、抵押二级市场的贷款规范化和规范化。改革的中心在于组建中立的、自傲盈亏的评级机构。为了塑造中立的评级机构，国家应以法律方式规定评级机构不能参与企业的运营活动，不能充任投资银行或财务顾问的角色，并应割断评级机构与评级恳求者之间的直接利益关系。同时，不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。以盈利为目的的证券评级机构，为了生存和开展，必需客观、公正地进展评级。2、深化住房制度改革，完善配套效力体系。1强化居民借贷消费观念。随着住房制度改革的深化，加强住房流通市场建立，完善房地产买卖规那么，降低住房买卖税费，在税收政策和担保政策方面采取一系列优惠措施，例如允许居民在交纳个人所得税前还

15、贷；完善抵押贷款的种类、期限、还款方式；刺激具有剧烈住房消费愿望又具备一定经济实力的中等收入阶层和既具有较好预期经济开展潜力和负债住房消费心思，又急需住房的青年消费群体的购房愿望。这些都促使居民借贷消费的观念在逐渐强化，住房抵押贷款证券化很快便会开展起来。2建立个人信誉体系。居民的消费观念、消费方式发生变化，逐渐由自我积存型滞后消费变为信誉支持型提早消费，即进入消费信誉化时代以后，应在着手建立区域性的个人信誉体系的根底上，尽快建立全国性的个人信誉体系，并制定个人信誉的一致征信规范与征信方法。3简化住房抵押贷款的手续，全面实行承诺制。为了让消费者感遭到方便、快捷、称心，该当简化住房抵押贷款办理手续，大力推行承诺制，即公开承诺在规定的任务日