XXXX(中国)置业有限公司财务管理制度汇编

1、PAGE XXXXX有限公公司财务管理理制度汇汇编二八八年二月月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc160436642 XXXXX（中国国）置业业有限公公司财务务管理制制度 PAGEREF _Toc160436642 h 1 HYPERLINK l _Toc160436643 第一章 总则 PAGEREF _Toc160436643 h 1 HYPERLINK l _Toc160436644 第二章 财务务管理机机构设立立及管理理职责 PAGEREF _Toc160436644 h 11 HYPERLINK l _Toc160436645 第三章主主要制度度与

2、办法法及其修修订 PAGEREF _Toc160436645 h 3 HYPERLINK l _Toc160436646 第四章对对外会计计报表的的编制33 HYPERLINK l _Toc160436647 第五章财财务检查查与监督督 PAGEREF _Toc160436647 h 4 HYPERLINK l _Toc160436648 第六章附则44附件 5 HYPERLINK l _Toc160436649 附件1 XXXXX（中中国）置置业有限限公司会会计核算算制度 PAGEREF _Toc160436649 h 11总则 6中国会计计准则下下的主要要会计政政策 6美国公认认会计准准则

3、下的的主要会会计政策策 7会计科目目的设置置 12会计凭证证和账簿簿 12资产 114负债 221所有者权权益 222收入 223成本费用用管理 266利润及利利润分配配 228财务报告告 229附则 300 HYPERLINK l _Toc160436650 附件2 XXXXX（中国）置业有有限公司司集团财财务人员员管理办办法322总则 332财务人员员的任命命、聘用用与培养养 32财务人员员的培训训与考核核 33财务人员员的轮岗岗 34财务人员员的工作作交接 344财务人员员业务处处理及报报表的上上报时间间安排 355附则 338 HYPERLINK l _Toc160436651 附件3

4、 XXXXX（中国）置业有有限公司司预算管管理及控控制办法法40总则 440编制预算算的原则则 40预算的编编制 441预算的内内容 443预算的执执行和控控制 444预算的调调整 446预算的反反馈、分分析和预预测 447附则 448 HYPERLINK l _Toc160436652 附件4 XXXXX（中国）置业有有限公司司销售收收款管理理办法 PAGEREF _Toc160436652 h 11总则 449认筹、退退筹 449解筹、下下大定、退大定定与换定定 50现场财务务操作流流程 551应收款和和违约金金收取 533退房、换换房、合合同变更更 56销售现场场工作管管理 558销售合

5、同同的管理理 60 HYPERLINK l _Toc160436653 附件5 XXXXX（中国）置业有有限公司司资金调调配与管管控办法法62银行账户户管理 622银行账户户管理 622资金调度度 63附则 666 HYPERLINK l _Toc160436653 附件5 XXXXX（中国）置业有有限公司司货币资资金管理理办法667总则 667现金的管管理和监监督 667银行存款款的管理理和监督督 69备用金和和业务借借支的管管理 770监督和考考核 771附 则则 771 HYPERLINK l _Toc160436655 附件7 XXXXX（中国）置业有有限公司司财务分分析管理理办法77

6、2总则 772财务分析析的内容容和方法法 72财务分析析的上报报 73附 则则 774 HYPERLINK l _Toc160436656 附件8 XXXXX（中国）置业有有限公司司财务档档案管理理办法775总则 775会计档案案的分类类和归集集 75会计档案案的整理理装订 766会计档案案的排列列编目 777会计档案案的归档档 79会计档案案的借阅阅 79会计档案案保管责责任人 800会计档案案的保管管期限 800附 则则 881 HYPERLINK l _Toc160436656 附件9XXXXXX（中国国）置业业有限公公司资产产管理制制度822固定资产产管理制制度 882低值易耗耗品管理

7、理办法 866往来账管管理制度度 92样板间资资产管理理办法 966其他资产产管理办办法 1000第 PAGE 4 页 共 NUMPAGES 109 页XXXXX（中国国）置业业有限公公司财务务管理制制度总则为加强XXXXXX（中国国）置业业有限公公司（以以下简称称集团公公司）的的财务管管理工作作，根据据中华华人民共共和国公公司法、中中华人民民共和国国会计法法，参参照企企业会计计准则、企企业会计计制度、施施工、房房地产开开发企业业财务制制度，以及有有关法规规、政策策和制度，结合实实际情况况，制定本本制度。XXXXX（中国国）及其其控股分分子公司司和关联联公司是是独立法法人，依依法享有有民事权利

8、利，承担担民事责责任，在在其授权权范围内内自主经经营，独独立核算算，自负负盈亏。分子公公司是指指XXXXX（中中国）直直接或间间接控股股的公司司，关联联公司是是指XXXXX（中国）不直接接或间接接控股的的公司。XXXXX（中国国）及其其控股分分子公司司和关联联公司必必须依法法设立会会计机构构，根据据内部控控制制度度及授权权制度规规定合理理配备合合格会计计人员，任命财财务负责责人，严严格履行行岗位职职责，及及时、准准确、真真实地核核算企业业所发生生的各项项经济业业务，并并实行有有效的会会计监督督。本制度适适用于集集团公司司及其分分子公司司和关联联公司（以下简简称各公公司）。财务管理理机构设设立及

9、管理职责责集团公司司设财务管管理中心心，各分子子公司及及关联公公司下设设财务部部。财务管理理中心的的职能是是全面负负责集团团和分子子公司的的财务管管理、资资金管理理、财务务指标管管理和财财务风险险预警与与调控、融资决决策；负负责集团团整体资资金投资资安排与与调剂；负责各各项财务务管理制制度及办办法的修修订、完完善；负负责汇总总、编制制集团合合并会计计报表与与集团财财务分析析；指导导、检查查、监督督分子公公司的所所有财务务管理工工作；负负责集团团对外财财务资料料的审核核报送；外部审审计的支支持、配配合；负负责集团团及分子子公司主主要财务务人员的的招聘、培训、考核及及调度。财务管理理中心对对所属分

10、分子公司司及关联联公司的的财务进进行统一一管理和和会计核核算，制制定并确确保各分分子公司司及关联联公司财财务部贯贯彻执行行集团公公司的各各项管理理办法；拟定集集团及其其下属分分子公司司的会计计核算制制度；对对分子公公司经营营结果及及财务数数据进行行认定和和评价。分子公司司及关联联公司的的财务部部主要负负责其本本公司的的财务风风险预警警与调控控、融资资决策与与资金调调度；对对外投资资决策的的支持；公司融融资渠道道建设；营运资资金管理理与整体体资金的的预测、年度财财务预算算管理与与控制；财务管管理制度度与内部部控制制制度的拟拟定并贯贯彻执行行；财务务分析与与会计核核算的审审核、监监督；贯贯彻落实实

11、集团财财务管理理的制度度和办法法；财务务部行政政管控；外部关关系管理理。各分子公公司及关关联公司司的财务务部须严严格贯彻彻执行国国家的财财务会计计政策法法规，在在集团公公司的相相关规定定框架内内制定本本公司的的具体实实施办法法并组织织实施，同同时报送送集团公公司财务务中心备备案，接接受集团团公司的的财务中中心的监监督。各公司应应不断完完善会计计人员岗岗位责任任制、内内部牵制制制度、稽核制制度以及及原始记记录、计量验验收、财财产清查查等方面面的规章章制度，建立健健全内部部经济责责任制和和科学的的内部业业务流程程和操作作规范。财务管理理的主要要制度与与办法及及其修订订集团财务务管理的的制度、办法主

12、主要有：（一）会会计核算算制度（二）财财务人员员管理办办法（三）预预算管理理办法（四）销销售收款款管理办办法（五）资资金调配配与管控控办法（六）货货币资金金管理办办法（七）财财务分析析管理办办法（八）财财务档案案管理办办法财务管理理中心每每半年对各各公司进进行一次次财务制制度执行行情况的的全面检检查，并并根据检检查结果果完善各各项财务务管理制制度和办办法。各项财务务管理制制度和办办法的修修订调整整，由集集团公司司财务管管理中心心拟定，经CFFO审核核、CEEO审批批后方可可执行。对外会计计报表的的编制各公司须须按照国国家的有有关会计计准则和和会计制制度编制制各类会会计报表表并上报报。外部投资资

13、者需要要的会计计报表应应以中国国会计准准则的会会计报表表为基础础，按照照外部投投资者需需要的会会计准则则进行转转换。各公司的的会计报报表必须须及时、准确和和真实的的反映本本公司的的经营成成果和财财务状况况。财务检查查与监督督集团财务务管理中中心有权权对各公公司的财财务状况况和经营营成果进进行检查查和监督督，确保保经营成成果真实实、合法法。集团财务务管理中中心每半半年应对对各公司司进行一一次财务务制度执执行情况况的全面面检查，并提出出书面检检查意见见。具体体时间可可根据公公司业务务实际进进行安排排，检查查内容包包括各分分子公司司会计账账务处理理的规范范性和各各项制度度的执行行情况。集团财务务管理

14、中中心每季季度应进进行一次次财务预预决算会会议，对对需结转转的收入入和成本本进行提提前的规规划计算算；各公公司每季季度应对对大额的的资产、负债和和往来挂挂账的费费用进行行清查、清收，确保财财务预算算的可靠靠性和会会计制度度执行的的严肃性性。附则本制度的的解释权权归财务务管理中中心。本制度自自下发之之日起执执行。XXXXX（中国国）置业业有限公公司 二八八年二月月二十五五日附件：集团会计计核算制制度集团财务务人员管管理办法法集团预算算管理办办法销售收款款管理办办法资金调配配与管控控办法货币资金金管理办办法财务分析析管理办办法财务档案案管理办办法第 PAGE 101 页 共 NUMPAGES 10

15、9 页附件1XXXXX（中国国）置业业有限公公司会计计核算制度度总则为了规范范XXXXX（中中国）置置业有限限公司（以下简简称“集团公公司”）会计计核算制制度,根根据会会计法、企业会会计准则则及行业业会计制制度，结结合本公公司的具具体情况况，特制制定本制制度。集团公司司会计机机构设财务管管理中心心，在总总经理和和总会计计师的领领导下，开展具具体的财财务会计计工作，并对总总经理、总会计计师负责责。各分分子公司司及关联联公司设设财务部部，在财财务部经经理和总总经理的的领导下下开展具具体工作作。分子子公司及及关联公公司财务务部的业业务受财财务管理理中心指指导。集团公司司、分子子公司及及关联公公司须配

16、配备合格格的财务务会计人人员处理财务务会计工工作。财务会计计人员须须严格履履行会计计岗位职职责,遵遵守集团团公司的的各项规规章制度度。本制度适适用于集集团公司司、分子子公司及及关联公公司（以以下统称称各公司司）。中国会计计准则下下的主要要会计政政策本公司执执行的会会计及财财务制度度为会会计法、企企业会计计制度、施施工企业业会计制度度、房地产产开发企企业会计计制度等。会计年度度自公历历月日起至至月月日日止。记账原则则和方法法是以权权责发生生制为原原则，实实行借贷贷记账法法。公司的会会计核算算以人民民币为记记账本位位币。公司合并并会计报报表按照照企业业会计制制度和和财政部部颁布的的合并并会计报报表

17、暂行行规定编制。公司的固固定资产产按直线线法计提提折旧。存货按实实际成本本计价。出租开开发产品品按直线线法进行行摊销。公司对应应收款项项按年末末余额的的5计提坏账账准备。美国公认认会计准准则下的的主要会会计政策策对投资者者公布的的合并财财务报表表是按照照美国公公认会计计准则(US GAAAP)编编制的。列报及合合并的基基础：子子公司和和其他受受控实体体均从控控制权转转入集团团之日起起划入合合并范围围，从控控制权转转出集团团之日起起停止合合并。如如果集团团对某子子公司或或其他受受控实体体的控制制权有所所丧失，合并财财务报表表包括的的是集团团拥有控控制权当当年的经经营成果果。会计估计计的使用用：按

18、照照US GAAAP的要要求编制制财务报报表需要要管理层层使用会会计估计计和假设设。会计计估计被被使用，但并不不仅限于于以下方方面：机机器设备备可使用用年限的的选择、或有负负债的计计提、公公允价值值、收入入的确认认、税费费、预算算成本及及其他类类似的费费用。金融工具具的公允允价值：金融工工具的公公允价值值是金融融工具在在自愿的的双方之之间现时时交易的的价格。现金、受限现现金、应应收账款款、预收收账款、其他应应收款、应付账账款、其其他应付付款、应应收/付付股东/关联方方/员工工款、以以及银行行贷款的的账面价价值约等等于它们们的公允允价值。外币折算算：会计计报表折折算成美美元时，资产和和负债项项目

19、按照照期末的的汇率折折算，收收入和费费用项目目按照平平均汇率率折算，资本账账户按照照资本业业务发生生时的历历史汇率率折算。在建房地地产及已已完工房房地产的的期末计计量：在在建房地地产及已已完工房房地产均均按照成成本与公公允价值值孰低计计量。收入的确确认：房房地产收收入按照照SFAAS NNo. 66“房地产产销售会会计”的要求求确认。一、对于于建造工工期在小小于或等等于122个月的的项目在在每个单单元销售售结束时时以交付付确认收收入，在在房产所所有权转转移给购购房者的的时候确确认收入入。只有有同时满满足以下下所有条条件时，才可以以确认销销售：双方都受受合同条条款的约约束 所有对对价均已已交换

20、所有卖方方负责的的融资都都已做安安排所有结束束销售前前的条件件都已实实现 卖方在在实质上上已不再再对该财财产有所所有权 与所有有权相关关的通常常的风险险和收益益都已转转移给买买方。此外，买买方的初初始投资资和持续续投资都都足以完完成购买买此房产产的承诺诺。买方方的应收收款项，如果存存在，也也不会受受未来的的附属关关系的限限制。若不满足足以交付付确认收收入的任任何一个个条件，收到的的现金都都应确认认为预收收账款，而所有有的相关关成本仍仍应记录录在存货货中。二、对于于建造工工期大于于12个个月的项项目在满满足以下下几个条条件时，在每个个单元销销售结束束时按照照完工百百分比法法确认收收入。工程已经经

21、超越了了初始阶阶段除非不能能交付，否则买买方不能能要求退退款销售量已已经足够够确保整整个项目目不会被被归于租租赁房产产售价可以以收集到到销售总收收入和总总成本能能可靠估估计如果以上上条件中中有一条条不满足足，收到到的款项项就应作作为预收收账款，直到满满足以上上所有条条件，或或者直到到销售完完成。长期投资资：若集集团能对对被投资资方施加加显著影影响，集集团用权权益法进进行会计计核算。投资以以成本计计量，包包括集团团应享有有的被投投资方的的净损益益的份额额，再减减去各项项减值损损失。集集团在合合并利润润表中确确认其享享有被投投资方净净利润的的份额。若集团团不能对对被投资资方施加加显著影影响，这这项

22、投资资就被划划分为其其它长期期投资，并按照照成本法法核算。在被投投资方宣宣告分配配股利，并且集集团认为为这项股股利可收收到的时时候，才才会确认认投资收收益。集集团定期期评估成成本法下下投资的的账面价价值，任任何投资资价值的的损失都都会被划划为投资资减值损损失。所得税：采用债债务法核核算所得得税广告费用用：按照照Staatemmentt off Poosittionn Noo. 993-77“广告费费的报告告”的规定定，广告告费用在在发生时时，或在在广告第第一次播播出时，就应费费用化。按照SFFAS No. 133“租赁会会计”的规定定，租赁赁在开始始之日就就应划分分为融资资租赁或或经营租租赁。

23、对对于承租租人，满满足以下下任一个个条件，都应作作为融资资租赁核核算：租赁合同同到期时时，出租租物的所所有权将将转移给给承租人人有折扣交交易选项项租期占出出租物预预计剩余余使用寿寿命的775%以以上最低租赁赁付款额额的现值值占出租租物公允允价值的的90%以上。融资租赁赁的计量量，就如如取得了了该项资资产一样样，在租租赁开始始之时就就有权利利与义务务的约束束。其他所有有的租赁赁都作为为经营租租赁核算算，经营营租赁下下的租金金在发生生时就费费用化。商誉及无无形资产产：商誉誉是收购购时投资资成本超超过可辨辨认净资资产公允允价值的的部分。SFAAS NNo. 1422 “商誉及及其他无无形资产产”要求

24、至至少每年年在会计计报告单单位（营营业分部部或者营营业分部部的下一一个级别别）层级级上对商商誉进行行减值测测试。商商誉减值值测试包包括两个个步骤。第一步步是将报报告单位位包括商商誉在内内的账面面价值和和公允价价值进行行比较。公允价价值通常常是由此此报告单单位预计计未来现现金流量量的折现现值确定定的。如如果账面面价值大大于公允允价值，商誉就就可能发发生了减减值。在在这种情情况下，公司就就进行商商誉减值值测试的的第二个个步骤，以确认认减值损损失。报报告单位位的公允允价值按按照与分分配购买买价相似似的方式式被分配配到其资资产和负负债中，以确认认报告单单位商誉誉的内含含公允价价值。商商誉的内内含公允允

25、价值再再与商誉誉的账面面价值相相比较，如果公公允价值值小于账账面价值值，公司司就应当当确认减减值损失失。无形资产产包括在在收购中中获得的的物业权权，按照照取得当当日的公公允价值值进行初初始确认认。物业权是是指向居居住型房房产的所所有者提提供长期期的物业业管理所所享有收收益的权权利。无无形资产产已初始始成本减减去累计计摊销后后的净额额列示。物业权权在合同同规定的的3年期期限内用用直线法法进行摊摊销。每股收益益：每股股收益按按照SFFAS No. 1228“每股收收益”的规定定计算。基本每每股收益益是用可可供分配配给普通通股股东东的净利利润除以以本期加加权平均均发行在在外的普普通股股股数而得得到的

26、。稀释每每股收益益反映了了在行使使某些合合同发行行普通股股或转换换普通股股的情况况下对每每股收益益可能的的稀释影影响。可可转换可可赎回优优先股转转换时发发行的普普通股既既包括在在基本每每股收益益的计算算中，也也包括在在稀释每每股收益益的计算算中，因因为它们们是参与与性证券券。或有有行权价价重设按按照与或或有发行行股票相相似的方方法核算算。如果果普通股股的等价价物具有有反稀释释的作用用，他们们将不被被包含在在稀释每每股收益益的计算算中。股票期权权激励：公司采采用SFFAS No. 1223(RR) “Shaare-Bassed Payymennt”。向员员工进行行的股权权激励时时，对发发放的期期

27、权，如如受限股股票及股股票期权权，应按按照授予予日该期期权的公公允价值值确认补补偿费用用，并在在一定的的受益期期内摊销销，收益益期一般般为行权权期。会计科目目的设置置置业类公公司执行行企业业会计准准则、企业业会计制制度及及房地地产开发发企业财财务制度度，并并根据具具体经营营特点选选用会计计科目。非置业业类公司司执行企业会会计准则则、企业会会计制度度及相相应行业业会计制制度。各公司财财务部在在具体账账务处理理中必须须正确使使用会计计科目，在实际际工作中中可根据据实际情情况增设设三级或或四级科科目，特特殊情况况经财务务管理中中心批准准后可增增设二级级科目。会计凭证证和账簿簿原始凭证证是记录录经济业

28、业务、明明确经济济责任、具有法法律效力力的书面面证明。原始凭凭证的取取得必须须真实、有效、正确、完整。原始凭凭证的使使用应遵遵守以下下条款：从外公司司取得的的原始凭凭证必须须盖有填填制公司司印章；从个人取取得的原原始凭证证，必须须有其本本人的签签名或盖盖章；自制原始始凭证必必须有经经办人和和公司主主要领导导的签名名或盖章章；对外开出出的原始始凭证，必须加加盖公司司的印章章；凡填有大大写和小小写金额额的原始始凭证，大写和和小写金金额必须须相符；支付款项项的原始始凭证，必须有有收款公公司和收收款人的的收款证证明；一式几联联的原始始凭证，只能以以一联作作为报销销凭证；一式几联联的发票票和收据据，必须

29、须用双面面复写纸纸（发票票和收据据本身具具备复写写纸功能能的除外外）套写写，并连连续编号号。按规定应应该使用用电子发发票、税税控机打打发票或或定额发发票的必必须按其其规定办办理。记账凭证证是根据据原始凭凭证的经经济内容容确定会会计科目目填制的的记账依依据。记记账凭证证的使用用应遵守守以下条条款：会计人员员应根据据审核无无误的原原始凭证证填制记记账凭证证；填制记账账凭证时时，应当当对记账账凭证进进行连续续编号，一笔经经济业务务需要填填制两张张以上记记账凭证证的，可可以采用用分数编编号法编编号；填制记账账凭证应应包括日日期、凭凭证编号号、经济济业务摘摘要、会会计科目目、金额额、所附附原始凭凭证张数

30、数以及填填制人、稽核人人、记账账人、财财务负责责人等内内容；除结转损损益的记记账凭证证可以不不附原始始凭证外外，其他他记账凭凭证必须须附有原原始凭证证。如果果一张原原始凭证证涉及几几张记账账凭证，可以把把原始凭凭证附在在一张主主要的记记账凭证证后面，并在其其他记账账凭证注注明附有有该原始始凭证的的记账凭凭证的编编号或者者附原始始凭证复复印件；一张原始始凭证所所列支出出需要本本公司以以外的其其他公司司共同负负担的，应将其其他公司司负担的的部分开开给对方方内部往往来通知知单并进进行结算算；内部往来来通知单单必须具具备通知知方和接接收方的的名称、通知方方的记账账凭证号号、通知知金额、业务内内容、附附

31、件名称称和附件件复印件件等基本本内容；当年内发发现已登登账的凭凭证填写写错误时时，应调调整相关关科目；发现以以前年度度记账凭凭证有错错误的，损益类类的应当当通过“以前年年度损益益调整”科目用用蓝字更更正。根据公司司的具体体经营情情况，公公司设置置现金日日记账、银行存存款日记记账、总总分类账账、明细细分类账账、固定定资产卡卡片或固固定资产产台账、出租开开发产品品台账等等账册。资产资产是指指由以前前交易或或事项形形成并由由公司拥拥有和控控制、预预期会给给公司带带来经济济利益、能以货货币计量量的各种种资源。公司资资产按流流动性分分为流动动资产、长期投投资、固固定资产产、无形形资产和和其他资资产。流动

32、资产产流动资产产是指可可在一年年内或超超过一年年的一个个营业周周期内变变现或耗耗用的资资产，主主要包括括：货币币资金、短期投投资、应应收及预预付款项项、待摊摊费用、存货等等。货币资金金指公司司的库存存现金、银行存存款、在在途资金金等。短期投资资指能够够随时变变现并且且持有时时间不准准备超过过一年(含一年年)的投投资，包括股股票、债债券、基基金等。短期投投资的现现金股利利或利息息应于实实际收到到时冲减减投资的的账面价价值（已记入入“应收收股利或“应收收利息”科目的的现金股股利或利利息除外外）。公司司在期末末时对短短期投资资按成本本与市价价孰低计计量，对对市价低低于成本本的差额额，应计计提短期期投

33、资跌跌价准备备。处置置短期投投资时，应将短短期投资资的账面面价值与与实际取取得价款款的差额额，作为为当期投投资损益益。短期投资资在取得得时，应应按照投投资成本本计量，并按以以下方法法确定：（一）以以现金购购入的短短期投资资按实际际支付的的全部价价款（包括税税金、手手续费等等相关费费用）作为短短期投资资的成本本（实际价价款中包包含已宣宣告但尚尚未领取取的现金金股利或或已付息息但尚未未领取的的债券利利息应单单独核算算，不构构成成本本）；（二）按按投资各各方确认认的价值值将投资者者投入作作为短期期投资；（三）公公司接受受的债务务人以非非现金资资产抵偿偿债务方方式取得得或以应应收债权换换入的短短期投资

34、资，按应应收债权的的账面价价值加上上应支付付的相关关税费做做为短期期投资的的投资成成本；（四）以以非货币币性交易易换入的的短期投投资，按按换出资资产账面面价值加加上应支支付的相相关税费费做为短短期投资资成本。应收及预预付款项项是指公司司在经营营过程中中发生的的各项债债权，包包括应收收票据、应收账账款、其其它应收收款和预预付账款款。（一）应应收及预预付款项项按实际际发生额额记账，并按按照往来来户名设设置核算算项目进进行明细细核算；（二）公公司发生生的债转转股、以以非现金金资产清清偿债务务或收到到低于应应收债权权账面价价值等业业务按企业会会计制度度的规规定进行行业务处处理；（三）公公司对应应收账款

35、款和其他他应收款款（不含含应收票票据)按按年末余余额的55计提坏坏账准备备。坏账损损失核算算采用备备抵法。坏账的确确认标准准：1、债务务人依法法宣告破破产、撤撤销、其其剩余财财产确实实不足清清偿的应应收账款款；2、债务务人死亡亡或依法法被宣告告死亡、失踪，其财产产或遗产产确实不不足清偿偿的应收收账款；3、债务务人遭受受重大自自然灾害害或以外外事故，损失巨巨大，以以其财产产（包括括：保险险公司赔赔款等）确实无无法清偿偿的应收收账款；4、债务务人与其其为履行行偿债义义务，经经法院裁裁决，确确实无法法清偿的的应收账账款；5、逾期期3年以以上仍未未收回的的应收账账款；6、经国国家税务务总局批批准核销销

36、的应收收账款。对符合上上述条件件之一的的应收款款项，由由财务部部提出核核销申请请，1000000元以内内的经本本公司总总经理签签字后，确认为为坏账，报财务务管理中中心备案案；1000000元以上上的还需需经审计计法务部部和财务务管理中中心审批批后，确确认为坏坏账。（四）待待摊费用用。按收收益期分分为待摊摊费用和和长期待待摊费用用。待摊摊费用指指已经支支出但应应由本期期和以后后各期分分别承担担、分摊期期在一年年以内(含一年年)的费费用，如如广告费费、租赁赁费等；长期待待摊费用用指公司司已经支支出但应应由本期期和以后后各期分分别承担担、分摊摊期在一一年以上上（不含含一年）五年（含五年年）以下下的各

37、项项资本性性费用，如装修修费、固固定资产产改良支支出等。待摊费用用应按其其收益期期限分期平平均摊销销计入成成本、费费用，按费用用种类设设置明细细账，进行行明细核核算。如如果某项项待摊费费用已不不能使企企业受益益，应将其其摊余价价值一次次全部转转入当期期成本、费用。存货包括括库存材材料设备备、开发发成本和和开发产产品、出出租开发发产品、低值易易耗品等等。（一）公公司存货货在取得得时，按按实际成成本计价价，领用用或发出出的存货货，按实实际成本本计价；（二）公公司发生生的投资资者投入入的存货货、接受受捐赠的的存货及及接受债债务人以以非现金金资产抵抵偿债务务取得存存货等业业务均按按企业业会计制制度规规

38、定进行行业务处处理；（三）盘盘盈的存存货按同同类或类类似存货货的市场场价格作作为实际际价格；（四）存存货每半半年盘点点一次(具体按按公司盘盘点细则则执行)，盘点点结果如如与账面面记录不不符应及及时查明明原因，报批后后进行业业务处理理；（五）存存货按房房地产开开发产品品和非开开发产品品分类。房地产产开发产产品包括括已完工工开发产产品、在在建开发发产品、出租开开发产品品和拟开开发土地地；非开开发产品品包括原原材料、库存商商品、低低值易耗耗品；（六）各各项存货货按实际际成本计计价；低低值易耗耗品在领领用时按按一次性性摊销；（七）出出租开发发产品为为本集团团意图出出售而暂暂以经营营方式出出租的物物业，

39、应应在预计计可使用用年限之之内（220年50年年）分期期摊销；（八）在在建开发发产品为为尚未建建成、以以出售为为开发目目的的物物业；（九）拟拟开发土土地是指指所购入入的、已已决定将将之发展展为出售售或出租租物业的的土地；项目整整体开发发时应全全部转入入在建开开发产品品；项目目分期开开发时，应将分分期开发发用地部部分转入入在建开开发产品品；后期期未开发发土地仍仍保留在在本项目目。（十）公公共配套套设施按按实际成成本计入入开发成成本，应应在完工工时分清清属于营营业性配配套和非非营业性性配套。非营业业性配套套摊销转转入住宅宅等可售售物业的的成本；但如有有经营价价值且拥拥有收益益权的营营业性配配套设施

40、施按照可可售物业业的收益益范围分分摊单独独计入“出租开开发产品品”或“配套开开发产品品”。低值易耗耗品的管管理依照照集团低低值易耗耗品的相相关管理理制度执执行。长期投资资长期投资资包括公公司持有有时间准准备超过过一年(不含一一年)的的各种股股权性投投资、不不能变现现或不准准备随时时变现的的债券、其它债债权投资资和其它它长期投投资。公司对外外投资必必须组织织人员对对项目进进行论证证，提出出可行性性研究报报告，并并上报董董事会批批准执行行。长期投资资在取得得时按初初始投资资成本（含支付付的税金金、手续续费等相相关费用用）入账，实际际支付的的价款（包含已已宣告但但尚未领领取的现现金股利利）按实际际支

41、付的的价款减减去已宣宣告但尚尚未领取取的现金金股利(或减去去已到付付息期但但尚未领领取的债债权利息息)后的的差额，作为投投资成本本。长期投资资应根据持股股比例分分别采用用权益法法和成本本法核算算。固定资产产固定资产产是指企企业使用用期限超超过1年年的房屋屋、建筑筑物、机机器、机机械、运运输工具具以及其其他与生生产、经经营有关关的设备备、器具具、工具具等。不不属于生生产经营营主要设设备、公公司价值值在10000元元以上并并且使用用年限超超过2年年的也应应当作为为固定资资产。如如空调、复印机机等。固定资产产应按取取得时的的成本 (含买买价、运运费和保保险费等等相关费费用以及及为使固固定资产产达到预

42、预定可使使用状态态前所必必要的支支出) 入账。固定资产产折旧采采用平均均年限法法提取。当月增增加的固固定资产产，当月月不提折折旧，从从下月起起计提折折旧；当当月减少少的固定定资产，当月照照提折旧旧，从下下月起不不提折旧旧。固定定资产提提足折旧旧后，不不管能否否继续使使用，均均不再提提取折旧旧；提前前报废的的固定资资产，也也不再补补提折旧旧。固定资产产的购建建、报废废、调入入、调出出、租出出及对外外作为投投资等应应按公司司规定的的审批程程序办理理，并应应设置明明细账核算。固定资产产应每半年盘点点一次，对盘盈盈、盘亏亏、毁损损固定资资产应查查明原因因并写出书书面报告告，经本本公司行行政人事事部和总

43、总经理批批准后计计入营业业外收支支。固定资产产以原值值减累计计折旧记记入资产产负债表表内。在有关建建造的资资产达到到预定可可使用状状态之前前，发生生的与购购买或建建造固定定资产有有关的一一切直接接或间接接成本（包括在在购建期期间利用用专门借借款进行行购建所所发生的的借款费费用）予予以资本本化。在在建工程程在达到到预定可可使用状状态时转转入固定定资产。对固定资资产在预预计使用用年限内内按直线线法计提提折旧。固定资产产残值率率按5。以前前年度折折旧年限限与此不不相同的的旧固定定资产，按照原原折旧年年限进行行会计核核算和折折旧计提提。各类固定定资产的的预计使使用年限限和预计计净残值值率分别别为：类别

44、预计计使用年年限 预计净净残值率率房屋及建建筑物220 5%机器设备备10 5%运输工具具4 55%电子设备备3 55%其他器具具工具家家具5 55%固定资产产的管理理依照集集团关于于固定资资产的相相关制度度执行。无形资产产无形资产产是公司司为生产产商品、提供劳劳务或为为管理目目的而持持有的没没有实物物形态的的非货币币性长期期资产。如：软软件、商商誉、专专利权、商标使使用权等等。无形资产产在取得得时按实实际成本本计量。无形资产产自取得当当月起按按5年摊摊销平均均摊销，计入损损益。公司征用用土地的的使用权权费用是是为建造造商品房房的支出出应列入入商品房房成本中中，不能能作为无无形资产产。公司出售

45、售无形资资产应将将所取得得价款与与该项无无形资产产的账面面价值之之间的差差额计入入当期损损益。负债负债是指指公司过过去的交交易、事事项形成成的现时时义务，履行该该义务预预期会导导致经济济利益流流出企业业。负债债按流动动性分为为流动负负债和长长期负债债。流动负债债流动负债债是指将将在1年年(含11年)或或者超过过1年的的一个营营业周期期内偿还还的债务务，包括括短期借借款、应应付票据据、应付付账款、预收账账款、应应付工资资、应付付股利、应交税税金、其其他暂收收应付款款项、预预提费用用和一年年内到期期的长期期借款等等。公司各项项流动负负债应按按实际发发生额入入账。公司以现现金或非非现金资资产清偿偿债

46、务，支付的的现金或或非现金金资产小小于或大大于应付付债务账账面价值值差额的的计入资资本公积积或营业业外支出出。债务转为为股本的的应按债债权人放放弃债权权而享有有的股份份作为实实收资本本，债务务账面价价值与转转作实收收资本金金额的差差额作为为资本公公积。长期负债债长期负债债是指偿偿还期在在1年或或者超过过1年的的一个营营业周期期以上的的负债，包括长长期借款款、应付付债券、长期应应付款等等。各项长期期负债应应分明细细进行核核算将于于一年内内到期偿偿还的长长期负债债，在资资产负债债表中应应作为一一项流动动负债，单独反反映。长期负债债应当按按照负债债本金和和债券面面值、确确定的利利率按期期计提利利息，

47、并并按用途途分别计计入成本本或当期期财务费费用。所有者权权益所有者权权益为公公司投资资者所享享有的经经济利益益，包括括实收资资本、资资本公积积、盈余余公积和和未分配配利益。实收资本本是按照照公司章章程或合合同、协协议的规规定实际际投入公公司的资资本。企业实收收资本在在下列情情况下可可以变动动：符合增资资条件并并经有关关部门批批准增资资的，在在实际取取得投资资者的出出资时登登记入账账；企业按法法定程序序报经批批准减少少注册资资本的，在实际际发还投投资时登登记入账账；采用收收购本企企业股票票方式减减资的，在实际际购入本本企业股股票时登登记入账账；企业应当当将因减减资而注注销股份份、发还还股款以以及

48、因减减资需更更新股票票的变动动情况，在股本本账户的的明细账账及有关关备查簿簿中详细细记录；投资者按按规定转转让其出出资的，企业应应当于有有关的转转让手续续办理完完毕时将将出让方方所转让让的出资资额在资资本(或或股本)账户的的有关明明细账户户及各备备查登记记簿中转转为受让让方。资本公积积包括资资本(股股本)溢溢价、接接受捐赠赠、外币币资本折折算差额额等。盈余公积积金按照照规定或或经股东东大会批批准从净净利润中中提取，包括法法定盈余余公积、任意盈盈余公积积；法定定盈余公公积按税税后利润润的100提取取，达到到注册资资本的550可可不再提提取。盈盈余公积积可以用用来弥补补亏损、转增资资本(或或股本)

49、。收入收入是指指企业在在销售商商品、提提供劳务务及让渡渡资产使使用权等等日常活活动中所所形成的的经济利利益的总总流入，包括主主营业务务收入和和其他业业务收入入；收入不不包括为为第三方方或者客客户代收收的款项项。企业应当当根据收收入的性性质按照照收入确确认的原原则合理理地确认认和计量量各项收收入。销售商品品的收入入应当在在下列条条件均能能满足时时予以确确认：企业已将将商品所所有权上上的主要要风险和和报酬转转移给购购货方；企业既没没有保留留通常与与所有权权相联系系的继续续管理权权，也没没有对已已售出的的商品实实施控制制；与交易相相关的经经济利益益能够流流入企业业；相关的收收入和成成本能够够可靠地地

50、计量；销售商品品的收入入应按企企业与购购货方签签订的合合同或协协议金额额或双方方接受的的金额确确定。现现金折扣扣在实际际发生时时作为当当期费用用；销售售折让在在实际发发生时冲冲减当期期收入。现金折扣扣是指债债权人为为鼓励债债务人在在规定的的期限内内付款而而向债务务人提供供的债务务减让；销售折折让是指指企业因因售出商商品的质质量不合合格等原原因而在在售价上上给予的的减让。现金折折扣应当当在实际际发生时时作为当当期费用用。企业已经经确认收收入的售售出商品品发生销销售退回回的，应应当冲减减退回当当期的收收入；年年度资产产负债表表日及以以前售出出的商品品在资产产负债表表日至财财务会计计报告批批准报出出

51、日之间间发生退退回的，应当作作为资产产负债表表日后调调整事项项处理，调整资资产负债债表日编编制的会会计报表表有关收收入、费费用、资资产、负负债、所所有者权权益等项项目的数数字。提供劳务务的总收收入应按按企业与与接受劳劳务方签签订的合合同或协协议的金金额确定定。让渡资产产使用权权而发生生的收入入包括利利息收入入和使用用费收入入。（一）利利息和使使用费收收入应当当在以下下条件均均能满足足时予以以确认：（1）与与交易相相关的经经济利益益能够流流入企业业；（2）收收入的金金额能够够可靠地地计量；（二）利利息和使使用费收收入应按按下列方方法分别别予以计计量：（1）利利息收入入应按让让渡现金金使用权权的时

52、间间和适用用利率计计算确定定；（2）使使用费收收入应按按有关合合同或协协议规定定的收费费时间和和方法计计算确定定。房地产销销售收入入应在以以下条件件均能满满足时予予以确认认：购房款已已全额收收讫；工程已经经竣工且且具备交交付入住条条件，已已通知业主主办理交交房入住住手续；具有经购购买方认认可的销销售合同同；成本能够够可靠地地计量。出租物业业收入应应在以下下条件均均能满足足时予以以确认：（一）具具有承租租人认可可的租赁赁合同、协议或或其他结结算通知知书；（二）履履行了合合同规定定的义务务，开具具销售发发票且价价款已经经取得或或确信可可以取得得；（三）出出租开发发成本能能够可靠靠地计量量。经营租赁

53、赁收入在在合同约约定的收收款日确确认为收收入。劳务收入入在合同同规定的的收款日日确认为为收入。资金使用用费收入入在合同同规定的的计息日日或收款款日确认认为收入入。其他收入入按照企业会会计制度度、企业会会计准则则中的的相关规规定合理理加以确确认。成本费用用管理成本是指指企业为为生产产产品、提提供劳务务而发生生的各种种耗费。费用是是指企业业为销售售商品、提供劳劳务等日日常活动动所发生生的经济济利益的的流出；开发成本本费用包包括开发发成本和和开发间间接费用用。开发发成本包包括土地地使用权权取得费费、前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、基础设设施建设设费、公公共配套套设施建建设费、资本化化利息。开发间

54、间接费用用是指企企业所属属直接组组织、管管理开发发项目发发生的费费用，包包括工资资、奖金金、折旧旧费、修修理费、办公费费、水电电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销等。对工程项项目的成成本控制制按下列列规定执执行：（一）参参与项目目的可行行性研究究，根据据公司的的战略目目标、利利润计划划、销售售预测、成本预预测等资资料确定定目标收收入、目目标利润润、目标标成本，作为项项目规划划、设计计的根据据；（二）严严格审核核各项工工程支出出，按照照公司授授权、合合同办理理业务，对于不不符合合合同、付付款节点点的事项项不予支支付，并并需查明明原因；（三）对对成本支支出进行行明细分分类核算算，及时时掌握各各成本

55、项项目的发发生额及及余额状状况，准准确核算算各项产产品的成成本，进进行成本本项目分分析；（四）各各公司财财务部负负责应同同其他相相关部门门合作完完成竣工工决算工工作，正正确核算算各项完完工产品品成本。材料设备备采购成成本的管管理。（一）严严格按照照采购管管理制度度进行采采购，对对设备和和大宗材材料的采采购进行行招投标标；（二）所所购置的的材料设设备必须须到货并并且审验验无误后后才能凭凭合同、验货报报告、入入库单、货运单单据等有有效原始始凭证办办理付款款手续。合同约约定有预预付款的的按照合合同执行行，同时时及时取取得合规规发票。期间费用用包括销销售费用用、管理理费用和和财务费费用。销销售费用用是

56、指企企业在销销售产品品或者提提供劳务务等过程程中发生生的各项项费用，以及专专设销售售机构的的各项费费用。管管理费用用是指企企业行政政管理部部门为管管理和组组织经营营活动而而发生的的各项费费用。财财务费用用是指企企业为筹筹集资金金而发生生的各项项费用，包括应应作为期期间费用用的利息息净支出出、汇兑兑净损失失、调剂剂外汇手手续费、金融机机构手续续费，以以及企业业筹资发发生的其其它财务务费用。期间费费用直接接记入当当期损益益。公司对管管理费用用、营业业费用、项目管管理费实实行预算算管理。购买烟酒酒及其他他礼品，单件金金额在5500元元以上，或批量量金额在在10000元以以上的，应事先先询价、比价，比

57、价单单签批至至公司总总经理。营销推广广费、广广告费金金额在220000元以上上的应事事先询价价、比价价，比价价单履行行签批至至公司总总经理，项目管管理费如如晒图费费、材料料采购等等比照办办理。利润及利利润分配配各公司每每年应根根据集团团公司制制定的战战略目标标、生产产经营任任务等编编制年度度利润计计划、确确定目标标利润，并建立立利润分分析制度度、明确确利润的的考核指指标以及及权责归归属。各公司按按照法律律、行政政法规的的规定按按净利润润提取法定定盈余公公积，按按董事会会和股东东会的决决议提取取任意盈盈余公积积等。各公司所所得税采采用应付付税款法法进行核核算。各公司当当期实现现的净利利润加上上年

58、初未未分配利利润、以以前年度度损益调调整和其其他转入入后的余余额为可可供分配配的利润润。可供供分配的的利润减减去提取取的盈余余公积金金等后为为可供投投资者分分配的利利润。利润分配配按下列列原则执执行：（一）各各公司的的年度利利润分配配方案应应由董事事会拟订订并提请请股东会会批准；（二）各各公司应应将根据据企业业会计制制度计计算确定定的当期期净利润润与年初初未分配配利润之之和，扣扣除公司司当期提提取的盈盈余公积积金后的的余额作作为当年年向股东东分配利利润的最最大限额额，在该该最大限限额内进进行利润润分配；（三）以以前年度度的亏损损没有弥弥补完，不得提提取盈余余公积金金；（四）各各公司不不得预分分

59、利润，即无盈盈利年度度不得向向投资者者分配利利润；（五）各各公司应应谨慎选选择适当当的利润润分配政政策，要要保证公公司今后后有充足足的资金金以进一一步发展展；（六）各各公司的的利润分分配可以以采用多多种形式式发放，如现金金、股票票、财产产等。（七）各各公司决决定是否否分配利利润以及及以什么么形式分分配利润润时，应应充分考考虑法律律、负债债契约、现金支支付能力力、税收收政策等等的制约约。财务报告告各公司应应按照企业财财务会计计报告条条例的的规定，编制和和提供真真实、完完整的财财务会计计报告。财务会会计报告告分为年年度、半半年度、季度和和月度报报告，由会计计报表、会计报报表附注注和财务务情况说说明

60、书组组成。对外提供供的会计计报表包包括资产产负债表表、利润表表、现金流流量表、资产减减值准备备明细表表、利润分分配表、股东权权益增减减变动表表、分部报报表和其他有有关附表表。各公司应应根据管管理的实实际需要要设计编编制内部部管理报报表，并并根据公公司发展展需要增增加或减减少报表表种类，调整报报表内容容、报表表格式。内部管管理财务务报表的的设计、编制、报送须须经财务务管理中中心的总总经理批批准，其其他任何何部门和和人员无无权直接接要求财财务部门门提供财财务报表表、财务务数据。财务报表表必须遵遵循数字字真实、计算准准确、内内容完整整、说明明清楚、编报及及时的原原则。（一）各各种报表表、项目目之间的