中天杭州市三墩地块项目商业计划书

1、第 PAGE 82 页 共 NUMPAGES 82 页杭州市三墩D24/D25地块项目开发商业计划书浙江中天天房地产产集团有有限公司司二OO七七年七月月第一章 项目目概况一、项目目由来20077年7月月，杭州州市国土土局公开开拍卖位位于杭州州市西湖湖区三墩墩镇的杭杭政储出出2000724、25号号两地块块，我司司经过市市场公开开竞价，取得该该地块的的开发权权，成交交总价330.77亿元。项目区位图二、项目目用地位位置项目位于于杭州市市西湖区区三墩镇镇，东至至规划通通济路，南至规规划金渡渡北路，西至规规划吉鸿鸿路，北北至规划划通济北北路。三、项目目用地基基本情况况项目净用用地面积积2300366

2、平平方米，合3445.55亩，由由杭政储储出220077244号、225号两两地块组组成，地地块具体体情况如如下：杭政储出出2000724号号杭政储出出2000725号号净用地面面积11855451118821用地性质质住宅用地地，设配配套公建建。住宅用地地，设配配套公建建。四至东：厚仁仁路 南：金金渡北路路西：吉鸿鸿路 北：通通济北路路东：通济济路 南：金金渡北路路西：厚仁仁路 北：通通济北路路容积率1.881.88建筑密度度28%28%绿化率30%30%、天然然水体资资源：项项目地块块内地势势平坦，金家汇汇河、章章家桥河河、池华华港三条条河道汇汇聚于此此，将本本地块分分隔为55个区块块，天

3、然然水体资资源丰富富；、沿河河绿化带带：沿河河道水系系两侧各各规划约约15米米宽绿化化带，属属市政范范畴；、城市市公园：项目内内章家桥桥河北侧侧三角形形地块为为规划城城市公园园，总面面积达11.5万万平方米米；项目内的的天然水水体、沿沿河绿化化带、城城市公园园等资源源均为城城市公共共空间，未纳入入项目净净用地范范畴，但但分布于项目内内部及周周边，可可在规划划设计中中统一进进行景观观设计，将公共共资源作作为项目目的可借借鉴资源源。如将这些些公共空空间纳入入项目用用地范畴畴计算，则项目目综合容容积率可可降低至至1.44左右。四、其他他项目总投投资：预预计总投投资477亿元资金来源源：自有有资金、银

4、行贷贷款、销销售回款款开发周期期：预计计5年项目执行行单位：浙江中中天房地地产集团团有限公公司第二章 项目目发起人人介绍一、发起起人简介介浙江中天天房地产产集团有有限公司司隶属于于中天控控股集团团有限公公司，中中天控股股集团有有限公司司综合实实力名列列全国大大型企业业集团5500强强、全国国民营企企业500强。10多年年来，中中天集团团坚持质质量兴业业，倡导导“每建必必优、精精细管理理”的方针针。公司司连续多多年被评评为全国国优秀建建筑企业业、全国国用户满满意施工工企业、浙江省省重合同同守信用用单位和和浙江省省AAAA级信用用企业，“中天建建设”被评为为浙江省省知名商商号。中天房产产集团公公司

5、现有有9家房地地产开发发子公司司，目前前累计开开发商品品房总量量逾1000万平平方米，年销售售额逾220亿元元，全国国房产企企业评比比位列中国国房地产产企业2200强强。在房地产产开发中中，中天天房产集集团实践践“精品化化”战略，力求打打造“同一地地域、同同一市场场、同一一价格、同一品品种、同同一阶段段”的精品品，相继继开发了了杭州景景湖苑、杭州盛盛世钱塘塘、上海海中天碧碧云苑、东阳中中天世纪纪花园和和世纪花花城、西西安中天天花园、长沙中中天广场场等一批批优质项项目，在在当地均均有较高高的知名名度和美美誉度。董事会总裁总裁秘书副总裁副总裁财务总监总裁办人事行政部法律事务部财务管理部资金管理部规

6、划设计部工程管理部预算部开发部营销策划部客户服务部投资策划部二、公司司组织结结构三、企业业使命真心缔造造美好家家园四、公司司发展战战略和目目标以现有项项目所在在城市和和长三角角中心城城市为拓拓展区域域，以精精品化定定位和“中天建建设”的品牌牌优势为为基础，实现中中天房产产产品的的差异化化创新和和价值获获取；打打造“同一地地域、同同一市场场、同一一价格、同一品品种、同同一阶段段”的精品品；实现现投资策策划、设设计研发发、工程程建设、产品营营销和物物业管理理的制度度化、程程序化和和规范化化；努力力成为国国内有影影响力的的以住宅宅产品供供应为主主，其他他产品和和服务为为辅的综综合性开开发商，稳步进进

7、入中国国房地产产企业1100强强。五、开发发项目介介绍公司开发发的产品品涵盖高高档住宅宅、别墅墅、甲级级写字楼楼、酒店店式公寓寓、商业业等多种种类型，覆盖浙浙江、上上海、江江苏、山山东、陕陕西、湖湖南等省省市，累累计开发发总量逾逾1000万平方方米，土土地储备备10000余亩亩，可开开发建筑筑面积逾逾1200万平方方米。1、已开开发项目目杭州景湖苑地理位置：体育场路中段，临近西湖开发规模：总建筑面积万余平方米物业类型：小高层住宅，可远眺西湖开发时间：1999年动工建设2002年竣工交付上海中天碧云苑地理位置：浦东金桥碧云国际社区内开发规模：总建筑面积近7万平方米物业类型：小高层住宅开发时间：2

8、002年开工建设2004年竣工交付西安中天花园地理位置：西安市高新科技园区开发规模：总建筑面积逾11万平方米物业类型：小高层住宅开发时间：2005年开工建设，2007年竣工交付东阳中天世纪花园地理位置：东阳市区开发规模：总建筑面积逾5万平方米物业类型：高档别墅社区开发时间：2002年开工建设，2003年竣工交付2、在开开发项目目：西安中天雅苑地理位置：西安市纬二十六街开发规模：总建筑面积逾12万平方米物业类型：高层住宅社区开发时间：2006年开工建设，预计2008年竣工长沙中天广场地理位置：长沙五一大道，CBD核心开发规模：总建筑面积逾17万平方米物业类型：聚合甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、

9、精品商业、大型地下停车库于一体的高效商务综合体开发时间：2005年开工，2008年竣工交付杭州盛世钱塘项目地理位置：钱江新城核心区开发规模：总建筑面积逾23万平方米物业类型：高层生态节能住宅社区开发时间：2004年开工建设，2007年竣工东阳世纪花城地理位置：东阳市江北新区开发规模：总建筑面积逾38万平方米物业类型：大型多层、小高层住宅社区开发时间： 2006年开工建设杭州中天大厦地理位置：钱江新城内，规划步行商业核心区开发规模：总建筑面积逾6万平方米物业类型：甲级写字楼、商业开发时间：2006年开工建设，预计2008年竣工第三章 市场场背景研研究一、杭州州市经济济运行情情况1、杭州州市概况况

10、杭州是浙浙江省省省会城市市，全省省政治、经济、科教和和文化中中心，全全国重点点风景旅旅游城市市和历史史文化名名城。杭杭州地处处长江三三角洲南南翼，杭杭州湾西西端，钱钱塘江下下游，京京杭大运运河南端端，是长长江三角角洲重要要中心城城市和中中国东南南部交通通枢纽。历史人文文：杭州州历史悠悠久，自自秦时设设县治以以来，已已有22200多多年历史史，是中中国七大大古都之之一，华华夏文明明的发祥祥地之一一。杭州州以其秀秀丽的风风景，吸吸引了大大批文人人墨客驻驻足游览览，尤其其是西湖湖，留下下了很多多著名的的诗词歌歌赋，也也留给后后人许多多美丽的的传说。旅游：杭杭州旅游游资源丰丰富，全全市丘陵陵、山地地、

11、江、河、湖湖、水库库等占总总面积的的70以以上，享享有“鱼米之之乡”、“丝绸之之府”、“人间天天堂”之美誉誉。杭州州拥有2个国家家级风景景名胜区区西湖湖风景名名胜区、“两江一一湖“（富春春江新安江江千岛岛湖）风风景名胜胜区、22个国家家级自然然保护区区、5个国家家级森林林公园、1个国家家级旅游游度假区区及全国国首个国国家级湿湿地公园园西溪溪国家湿湿地公园园。20006年年接待入入境旅游游者逾1180万万人次，同比增增长200.3，接待待国内游游客近440000万人次次，同比比增长112.77，旅旅游总收收入近5550亿亿元。行政区划划：杭州州下辖上上城、下下城、江江干、拱拱墅、西西湖、滨滨江、

12、萧萧山、余余杭八区区，建德德、富阳阳、临安安3个县级级市及桐桐庐、淳淳安2个县。全市总总面积1165996平方方公里，其中市市区面积积30668平方方公里。人口：220066年末，全市总总人口6660余余万人，市区人人口4000余万万人，其其中非农农业人口口2500余万人人，占市市区总人人口的660%。男女人人口比例例1.003：1，户均均人口33.355人，人人口自然然增长率率为2.84。2、杭州州市总体体经济状状况评析析（1）国国内生产产总值杭州经济济连续十十六年实实现两位位数增长长，综合合经济实实力不断断增强。20005年因因国家宏宏观经济济调控增增幅放缓缓，20006年年增幅又又得到恢

13、恢复，实实现国内内生产总总值34441亿亿元，经经济总量量位居全全国省会会城市第第二位、全国大大中城市市第八位位，同比比增长114.33%，远远高于全全国平均均增长水水平。（2）人人均国内内生产总总值杭州市人人均国内内生产总总值从220011年的2250000元增增长到220066年的5518771元，折合人人均值逾逾60000美元元，实现现翻番，并同样样保持平平均每年年10%以上的的增长速速度。（3）固固定资产产投资杭州市固固定资产产投资从从20001年的的6300亿元，大幅上上升到220066年的114600亿元。20004年后后，由于于国家宏宏观经济济调控影影响、产产业结构构升级及及投资

14、效效率的提提高，增增长速度度逐步放放缓，所所以国内内生产总总值依然然保持了了较快的的增长速速度。20066年杭州州房地产产业保持持适度增增长。全年房房地产开开发投资资4422.455亿元，比上年年增长77.8。随着着杭州固固定资产产投资力力度的加加大，交交通、市市政、电电力、邮邮电通讯讯等城市市基础设设施日臻臻完善，城区范范围不断断扩张。（4）产产业结构构20066年杭州州市第一一、二、三产业业增加值值分别为为1544.922、17741.98、15444.008亿元元，分别别比上年年增长33.9、133.3和166.7，整体体产业结结构呈现现“二三一一”型。第第三产业业所占比比例保持持逐年平

15、平稳上升升态势。杭州作为为长三角角区域重重要的中中心城市市和旅游游中心，民营经经济十分分活跃、发达，经济模模式、文文化、旅旅游等服服务业独独具特色色。吸纳纳投资的的空间日日趋扩张张，众多多国际大大型企业业已进驻驻杭州。（5）财财政收入入在杭杭州经济济快速发发展的同同时，财财政收入入也保持持同步增增长。受受国家宏宏观政策策调控影影响，220044年增幅幅回落，但进入入20005后逐逐步回升升，至220066年，全全市财政政总收入入达6224.449亿元元，同比比增长119.99。（6）城城市居民民人均可可支配收收入在整体经经济发展展的同时时，杭州州城市居居民生活活水平持持续提高高，特别别是近几几

16、年，增增长幅度度稳步上上升。220066年城市市居民家家庭人均均可支配配收入达达到1990277元，在在全国大大中城市市中位居居前列。20066年杭州州城市居居民人均均消费性性支出1144772元，占可支支配收入入的766%，购购房等非非消费性性支出人人均为550411元，同同比增长长31.9%。（7）居居住消费费需求根据杭州州市人口口增长控控制指标标，近几几年杭州州市人口口增长平平缓，市市区人口口一直保保持每年年约6万万人的增增长速度度。随着着杭州城城市化进进程的不不断深入入、经济济的持续续发展、城市人人口持续续增加，住宅有有效需求求不断增增加，按按照20006年年市区居居民人均均住房使使用

17、面积积20.97平平方米计计算，仅仅每年新新增人口口对商品品住宅的的需求就就达到1120万万余平方方米。二、杭州州房地产产宏观市市场状况况杭州房地地产市场场在国家家宏观政政策调控控下经过过了两年年的平稳稳发展，从066年底至至今又进进入了一一个快速速发展的的时期。经济的的快速发发展也促促进房地地产业的的发展，呈现出出一派欣欣欣向荣荣的景象象。1、房地地产开发发投资持持续增长长，增幅幅回落杭州房地地产开发发投资近近几年稳稳定增长长，但是是增幅却却呈下滑滑之势。0103年年增幅在在30%以上，05年年则回落落至255%以下下，而006年则则骤降至至7.88%，主主要是受受到宏观观调控、信贷紧紧缩及

18、土土地供应应紧张等等因素的的影响。2、商品品房施工工面积持持续增长长、竣工工面积回回落杭州开发发商热情情高涨，市场开开发如火火如荼，商品房房施工面面积由001年的的14449万平平方米迅迅速飙升升至066年的445455.333万平方方米。竣竣工面积积虽每年年均有增增加但变变化相对对不明显显，且006年较较05年年有所下下降。3、房屋屋新开工工面积持持续下降降受宏观调调控政策策及土地地供应的的影响，20006年杭杭州新开开工项目目较上年年明显减减少。全全年各月月新开工工面积与与上年同同期相比比均为负负增长，8-112月的的降幅在在10以上。20006年，全市商商品房累累计新开开工面积积1000

19、7.663万平平方米，比上年年减少116.33；其其中住宅宅新开工工面积7712.36万万平方米米，同比比减少228.33。4、市场场需求旺旺盛，销销售量逐逐年增加加，增幅幅平稳杭州市商商品房销销售面积积呈逐年年稳步增增加趋势势。055年虽受受宏观调调控影响响，但增增幅依然然达到了了16.5%的的高位，06年年增幅受受政策调调控因素素影响，上半年年出现较较大幅度度的负增增长，下下半年销销售加快快，全年年总体增增长8.3%，增幅回回落。01-006年杭杭州商品品房竣工工总量为为38771.11万平方方米，销销售总量量为33337万万平方米米，竣工工、销售总总量比为为1.116：11，竣工工总量略

20、略大于销销售总量量。5、房价价稳步上上扬杭州房地地产市场场供需两两旺的同同时也带带来了房房价的不不断上涨涨。随着着杭州城城区的不不断扩张张，楼盘盘供应也也不断向向郊区化化发展，除055年受政政策因素素影响增增幅较低低外，总总体房价价依然步步步走高高，066年均价价达到669677元/平平米，增增幅达112.997%。6、20007年年上半年年商品房房销售形形势良好好20077年上半半年全市市商品房房销售面面积3449.663万平平方米，其中现现房销售售35.79万万平方米米，期房房销售3313.84万万平方米米，分别别比去年年同期增增长500.1%、866.8%、466.8%，增幅幅达到新新高

21、。受受良好的的市场氛氛围影响响，市区区商品房房销售价价格上涨涨3.66%，商商品住宅宅价格上上涨4.0%，同比上上升1个个百分点点，销售售形势良良好。7、住宅宅需求旺旺盛，房房价、地地价节节节攀升自20006年下下半年杭杭城楼市市回暖，杭城商商品房一一直保持持旺盛的的需求，许多高高品质楼楼盘重现现04年年客户几几天几夜夜排队购购房的盛盛况（如如万科的的魅力之之城，一一期供需需比达到到110）。旺盛盛的需求求导致杭杭城房价价、地价价节节攀攀升。杭州是全全国最早早施行土土地招拍拍挂制度度的城市市之一，开发商商获取土土地基本本上通过过招拍挂挂方式，通过其其他途径径取得土土地的总总量比较较少，对对整体

22、市市场不构构成严重重威胁。杭州近年年土地供供应情况况时 间间成交土地地面积(亩亩)平均容积率可建地上上建筑面面积(万万m2)土地单价价(万元/亩)楼面地价价(元/mm2)20044年296002.6665244462517720055年122113.3662736983122220066年285332.1554085824067720077年至今今376002.18854567746666注：1、上述成成交土地地不含工工业、加加油站等等用地2、20007年年土地供供应截止止20007年月日 杭杭城老城城区基本本无地可可供，受受杭州“不饱和和供地”政策影响响，其他区区域供应应也较为为有限，土地供

23、供应紧张张； 杭杭州近年年土地供供应都在在30000亩以以内（不不含本年年度），可建设设建筑面面积不足足5500平方米米，与杭城城逾7000万平平方米的的年销售售量相比比，供应应不足。杭城土土地供应应“不饱和和”，地根紧缩缩；商品品房供应应和销售售正在逐逐步消化化存量土土地和商商品房，未来存存量土地地供应对对整体市市场将不不构成威威胁； 杭杭城近年年土地价价格上涨涨较快，楼面地地价平均均年增幅幅15%以上，而且此此为土地地供应向向主城区区周边辐辐射（老老城区无无地可供供）前提提下的地地价涨幅幅； 由由于杭城城土地供供应紧张张，而且且本土开开发商实实力较强强（如绿绿城、滨滨江、宋宋城等），外地地

24、开发商商进入困困难。三、杭州州房地产产市场特特点分析析1、购买买市场涵涵盖浙江江、长三三角、港港澳台及及海外市市场，辐辐射能力力强杭州作为为浙江省省会城市市，是浙浙江省的的政治、经济、文化中中心，凭凭借其良良好的城城市环境境和强势势经济实实力，吸吸引着整整个浙江江省和跨跨区域（长三角角、北京京、港澳澳台、海海外）的的消费群群体。杭杭州房地地产市场场在区域域经济高高速增长长、私有有、民营营经济不不断繁荣荣的整体体形势下下，对商商品房价价格的承承受能力力极强。2、大城城西是杭杭城第三三阶段高高端物业业发展的的热点区区域物以类聚聚，人以以群分，板块的的划分决决定了区区域物业业的开发发类型、档次和和水

25、平，同时也也决定了了板块购购买人群群与板块块特点相相对应的的特征。城东区域域：主要要依托下下沙大学学城及九九堡交通通枢纽概概念，但但由于区区域距离离市中心心较远，配套欠欠缺，加上四四季青服服装市场场整体搬搬迁至该该区域，降低区区域档次次，开发发物业多多为普通通住宅，销售价价格相比比其他区区域较低低，以性性价比吸吸引中低低端客户户群体。城北区域域：区域域多为老老工业区区，如杭杭玻、杭杭钢及一一些化工工企业。区域距距离市中中心较远远，配套套欠缺，区域楼楼盘多定定位为中中档物业业，面向向中端客客户。钱塘江沿沿线：钱钱江新城城的上马马曾令无无数购房房者趋之之若骛，江景概概念也使使得区域域楼盘价价格一路

26、路上涨，成为继继西湖风风景区之之后的第第二个高高档物业业聚集区区（如东东方润园园、滨江江金色海海岸）。但随着着钱江新新城、滨滨江区块块开发的的成熟，区域基基本已无无土地供供应。大城西区区域：区区域有着着良好的的自然资资源，特特别是作作为首个个国家级级湿地公公园的西西溪湿地地，环境境优美，自然景景观丰富富，交通通便捷，辐射闲闲林、三三墩区域域。西溪溪湿地已已成为大大城西的的标志性性景观。杭城的的高端物物业正逐逐渐由“西湖时时代”到“钱塘江江时代”进而过过渡到“西溪湿湿地时代代”。区域域距离城城市中心心近，各各项配套套设施齐齐全，普普遍得到到人们的的认可，大城西西已成为为杭城第第一居所所高端物物业

27、的代代名词。3、旺盛盛需求带带动房价价、地价价大幅提提升自06年年下半年年杭城房房地产市市场回暖暖，市场场需求旺旺盛，带带动了杭杭城新一一轮房价价、地价价的大幅幅上涨。开发商商和消费费者对杭杭州房地地产市场场价格预预期大幅幅提高，导致房房价、地地价轮番番上涨。20077年，从从钱江新新城177号地块块楼面价价117759元元/平方方米、到到金松地地块的1122445元/平方米米至原杭杭商院地地块的1157112元/平方米米，杭州州土地楼楼面成交交价格记记录不停停的被刷刷新。金松、原原杭师院院等地块块陆续拍拍卖成交交后，地地块周边边的二手手房开始始猛涨，挂牌均均价与地地块拍卖卖之前时时相比，上涨

28、220000-30000元元/平方方米。对对于在售售楼盘来来讲，价价格更是是飞速增增长，特特别是原原杭院地地块成交交之后几几天，其其周边在在售的银银马公寓寓、枫华华府第等等楼盘均均价纷纷纷上涨了了近50000元元/平方方米！根据杭州州近两年年的土地地供应分分析，杭杭城土地地供应已基基本向郊郊区化发展，在弥补补郊区化化低容积积率情况况下，楼楼面价格格仍处于于上涨趋势势。4、信赖赖实力型型品牌企企业知名实力力型企业业开发的的物业受受到消费费者的追追捧。消消费者普普遍信赖赖品牌公公司所开开发的产产品。据据统计，品牌公公司所开开发的物物业比一一般公司司所开发发的同区区域同类类型物业业价格高高出约220

29、%，去化速速度也比比一般物物业快。如万科开开发的魅魅力之城城项目销销售均价价达80000余余元/平平方米，高出周周边同类类物业约约20000元/平方米米。5、稀缺缺资源得得到追捧捧杭州虽然然山、湖湖、江、河等自自然景观观资源丰丰富，但但大部分分区域属属于景观观保护区区域，今今后可借借景的土土地供应应将极为为稀缺，使得山山、湖、江、河河等成为为房产开开发的稀稀缺资源源。正是由于于资源的的稀缺和和对居住住品质的的不断追追求，导导致消费费者对稀稀缺资源源的认可可和追捧捧，可借借鉴稀缺缺资源的的物业远远高于周周边区域域同类物物业市场场价格，而且去去化速度度也更块块。如西湖边边的元华华项目，周边非非湖景

30、项项目平均均价格低低于2万万元/平平方米，该项目目湖景房房售价高高达6万万元/平平方米。6、高端端物业市市场价格格敏感度度不高，无价格格“天花板板”现象对于高品品质高端端物业，消费者者对价格格敏感度度不高。目前杭杭城高端端物业价价格已超超过2万万元/平平方米，最高成成交单价价甚至超超过6万万元/平平方米。高档物物业基本本为业主主长期持持有，极极少进入入二手市市场交易易。杭城城主城区区范围内内，在销销和可推推出的高高档物业业供应量量很少，杭州未未来的高高端物业业价格上上限难以以预期。四、宏观观政策影影响1、停批批别墅用用地国家停止止审批别别墅用地地，同时时严厉禁禁止出让让容积率率低于11.0的的

31、住宅用用地。别别墅产品品日益稀稀缺。排排屋类产产品将逐逐渐替代代别墅，成为房房地产市市场上的的高端物物业。2、900/700政策随着900/700政策出出台，虽虽然小户户型有利利于房屋屋总价的的降低，但也在在一定程程度上限限制了楼楼盘个性性化、差差异化的的竞争，也使得得客户的的选择层层面大大大减少，因而楼楼盘地理理位置、产品品品质、周周边配套套、景观观环境等等成为差差异化竞竞争的主主要因素素，产品品附加值值的挖掘掘也成为为市场竞竞争的主主要焦点点。3、严查查新增建建设用地地严查新增增建设用用地项目目政策出出台后，今后的的土地供供应主要要是消化化存量建建设用地地，新增增的建设设用地将将在有关关部

32、门的的严格审审查下得得到有效效控制。从国土土资源部部制定的的相关政政策来看看，减少少新增土土地供应应量主要要是为了了抑制投投资过快快增长、调整和和优化投投资结构构。五、分区区分类物物业市场场状况（一）别别墅、排排屋市场场状况1、别墅墅、排屋屋物业发发展历史史（1）起起步阶段段杭州别墅墅、排屋屋市场从从90年年代初开开始起步步，最早早出现在在银湖开开发区，主要为为金苑山山庄、宏宏福山庄庄等，以以及后来来的九堡堡区域如如圆梦园园等项目目，因别别墅市场场处于刚刚刚起步步阶段，这些项项目开发发都不太太成功，销售周周期较长长。（2）发发展阶段段从19998年后后随着杭杭州房地地产市场场的重新新启动，城市

33、不不断扩张张，别墅墅、排屋屋呈现产产品多样样性、分分布多面面性发展展，杭州州最早的的排屋项项目出现现在城西西，同时时杭州九九溪玫瑰瑰园的成成功开发发，推动动了杭城城高档物物业市场场的发展展，南都都房产、天都实实业、宋宋城房产产等知名名房地产产公司纷纷纷进军军别墅、排屋领领域的开开发。（3）格格局形成成随着萧山山、余杭杭纳入杭杭州市区区，大杭杭州格局局形成，全方位位交通的的打造，远郊别别墅的开开发成为为可能。如临安安、富阳阳、萧山山等地，但市区区内别墅墅依然稀稀缺。随着“旅旅游西进进”战略的的实施，加快了了城西的的城市建设设。2、杭州州别墅、排屋市市场板块块划分20033年以来来的杭城城别墅开开

34、发在地地域上分分布呈现现了郊远远化发展展的趋势势，但主主要仍集集中于城城市西部部。西面面分别为为小和山山板块、闲林板板块、临临安青山山湖板块块；西南南面为之之江板块块；西北北面是良良渚板块块，这些些板块普普遍分布布于绕城城高速以以外，宜宜作为第第二居所所。杭州近几几年各大大别墅、排屋板板块区域域特征明明显，以以下为各各大板块块的特征征和楼盘盘分布：（1）小小和山板板块：交交通便捷捷，紧靠靠绕城高高速小和山有有较好的的自然山山体资源源，北面面有小和和山森林林公园，南面是是午潮山山森林公公园，环环境优美美，林木木茂盛，空气宜宜人。高高教园区区落户于于小和山山，在优优越的自自然环境境中又增增添了优优

35、越的人人文环境境，配套套资源共共享，内内外因素素的结合合使小和和山区块块成为杭杭州别墅墅开发的的热点区区域之一一。该区域远远离城区区，原市市政基础础差，配配套不成成熟，在在很大程程度上限限制了区区域高端端物业的的开发和和价格走走势。土地的稀稀缺在该该区块特特别明显显，目前前仅有四四个项目目，用地地总量不不到13300亩亩，分别别是浪漫漫和山、水木清清华、九九月森林林、绿野野春天等等，且前前三个项项目已基基本开发发销售完完毕，绿绿野春天天作为小小和山区区域最后后一个别别墅项目目成为购购买者关关注的热热点，市市场供应应量有限限。代表表楼盘：浪漫和和山开发商：杭州小小和山庄庄开发有有限公司司地理位置

36、置：西湖湖区小和和山高教教园区物业类型型：小高高层、别别墅、排排屋总占地面面积：约约4044亩总建筑面面积：约约17万万平方米米主要卖点点：山景景纯现代代别墅销售状况况：目前前已基本本售罄，排屋尾尾盘售价价100000元元/平方方米（2）闲闲林板块块：城市市高端物物业闲林一带带历来是是杭州低低密度物物业的主主力供应应地，距距离主城城区较远远，原市市政基础础差，配配套不完完善，是是杭城最最集中的的低密度度楼盘供供应区域域。代表表楼盘：金都雅雅苑开发商：杭州嘉嘉州置业业有限公公司地理位置置：余杭杭区杭昱昱公路物业类型型：别墅墅、排屋屋、公寓寓总用地面面积： 3044亩总建筑面面积： 约万平方方米容

37、积率：.销售状况况：已基本本销售完完毕，排排屋均价价100000元元/，公寓寓均价65500元元/（3）良良渚板块块：以文文化和生生态为主主题良渚区块块很早就就开始了了完整、统一、科学的的整体规规划，在在20001年编编制的杭州市市城市总总体规划划（20001-20220年）中就就确立了了组团的的发展趋趋势，同同时基于于遗址保保护的需需要，完完成了组组团内部部的详细细规划，以生态态景观为为主导，以良渚渚遗址保保护区为为核心，组团布布局表现现为“一区一一园四片片”，形成成具有文文化气息息的卫星星小镇。该区域位位于绕城城高速外外侧西北北方向，主要依依托良渚渚文化村村及五郎郎山景区区而建，有优美美的

38、山景景资源，但离主主城区较较远，配配套欠缺缺。代表表楼盘：竹径茶茶语开发商：浙江万万科南都都房地产产有限公公司地理位置置：余杭杭区良渚渚文化村村西北部部物业类型型：坡地地花园洋洋房、排排屋、独独栋洋房房、叠排排总用地面面积：约约24.7万平平方米建筑面积积：9万万平方米米容积率：0.44主要卖点点：依山山而建的的低密度度高品质质居住区区销售状况况：目前前已基本本售完，联排售售价为1100000-1130000元/平方米米，别墅墅售价在在200000元元/平方方米以上上。（4）之之江板块块：单一一的传统统开发杭州早期期别墅开开发主要要集中在在之江国国家旅游游度假区区，云集集一批优优秀别墅墅住宅项

39、项目，如如九溪玫玫瑰园、西湖高高尔夫、西湖花花园、东东方苑、景月湾湾等项目目。该区区域已成成熟，但但可供开开发的住住宅用地地稀缺，后续供供应不足足。代表表楼盘：九溪玫玫瑰园开发商：绿城地理位置置：滨江江区九溪溪风景区区五云西西路8号号物业类型型：独立立别墅总用地面面积：116万平平方米建筑面积积：5万万m2容积率：0.332主要卖点点：背山山面水的的山地别别墅销售状况况：目前前已售完完，二手手别墅售售价在66万元/平方米米以上。代表表楼盘：阳明谷谷开发商：浙江国国信名盛盛置业有有限公司司地理位置置：西湖湖区之江江度假区区常陇路路6号物业类型型：独立立别墅总用地面面积：225万平平方米建筑面积积

40、：8万万平方米米容积率：0.330主要卖点点：背山山面水山山地别墅墅销售状况况：目前前刚刚开开盘，售售价6000000元/平平方米左左右。（5）临临安青山山湖板块块：以自自然山水水为主题题临安是森森林资源源十分丰丰富的国国家生态态示范市市，全市市森林覆覆盖率达达74.9%。青山湖湖是临安安自然环环境最好好的部分分，湖面面达100平方公公里，水水质良好好，周围围群山环环抱、植植被丰富富。区域距杭杭州400公里，十分适适宜作为为第二居居所。代表表楼盘：青城山语间间开发商：杭州青青城房地地产开发发有限公公司地理位置置：临安安区青山山湖畔物业类型型：独立立别墅总用地面面积：1100万万平方米米建筑面积

41、积：244.233万平方方米容积率：0.223主要卖点点：青山山湖湖畔畔别墅3、杭州州排屋市市场客户户群体分分析（1）目目前杭州州排屋购购买客群群的社会会地位在在社会权权力分布布的层次次中处于于中上等等的位置置，有较较强的经经济实力力和价格格承受能能力。（2）以以中年消消费者为为主，追追求居住住的舒适适度、社社区价值值、身份份、地位位体现。（3）购购买目的的大多为为追求更更高的生生活品质质，同时时兼顾一一定的投投资目的的。（4）对对居住品品质有较较高的追追求，对对产品的的质量及及服务有有更专业业化的要要求，而而且对美美感的要要求提到到了与实实用价值值相等甚甚至更高高的地步步。（5）比比较重视视

42、居住楼楼盘的品品质和居居住氛围围，有一一定的崇崇洋心理理。4、项目目区域高高端物业业市场发发展前景景与目前杭杭州其他他区域内内的一些些在售的的排屋类类产品相相比，三三墩区域域最大的的优势在在于： 位于于主城区区内； 周边边配套成成熟； 区域域规划科科学合理理； 居住住氛围已已被市场场广泛认认可。本项目为为真正的的城市排排屋，对对追求高高品质生生活，又又不愿意意舍弃都都市繁华华的中高高端客户户来说具具有巨大大的吸引引力。目前在售售的排屋屋类产品品大多地地处老余余杭或老老萧山区区域，心心理距离离与实际际距离均均比较远远。而三三墩项目目位于杭杭州西湖湖区，在在与余杭杭、萧山山区域的的排屋竞竞争中吸吸

43、引省内内市外客客户具有有明显优优势。目前杭州州市主城城区内一一、二手手市场已已基本无无排屋类类产品可可售，在在目前主主城区范范围内高高端产品品稀缺的的形势下下，本项项目作为为都市中中心低密密度亲水水楼盘，有望成成为市场场追捧的的热点。（二）杭杭州公寓寓市场供供应情况况1. 公公寓楼盘盘分布（未含余余杭、萧萧山区域域）据统计，杭州主主城6区区目前在在售的百百余个主主要楼盘盘主要集集中在西西湖区，占总量量的300%以上上。中心心区由于于土地供供应不足足，所占占比重较较小，说说明住宅宅已向中中心区周周边区域域发展。滨江区虽虽然是楼楼市供应应的大户户，但区区域距离离主城区区相对较较远，购购买群体体受到

44、限限制，公公寓以中中档定位位为主。西湖区内内有西溪溪湿地等等自然资资源，与与中心区区无缝连连接，形形成大城城西概念念，配套套进一步步完善，交通便便利，是是未来高高档物业业的主要要发展区区域。2、产品品类型特特征杭州主城城6区楼楼盘中，拥有高高层形态态的比重重最高，小高层层次之。人们对对高层住住宅普遍遍接受。3、户型型、面积积特征在所调查查的主要要在售楼楼盘中，三居室室户型占占绝对比比例，放放量和需需求也是是最大，说明杭杭州公寓寓市场需需求仍是是以三房房户型为为主，以以两房及及四房为为辅。主力户型型情况直直接影响响着主力力面积。在杭州州总体楼楼盘供应应中，以以901400平方米米为面积积主流的的

45、楼盘占占了近六六成，11401800平方米米的大户户型次之之，而990平方方米以下下的楼盘盘比重仅仅为144%。在90/70新新政下，未来几几年900平方米米以下的的户型将将大量涌涌现，产产品之间间的差异异化难以以体现，大面积积户型客客户将被被迫转向向其他替替代产品品。4、价格格特征目前，杭杭州楼市市中单价价80000元/平方米米以下的的楼盘占占了一半半。低价价楼盘主主要分布布于萧山山以及江江干区的的九堡、下沙等等区域。6000080000元/平方米米的楼盘盘主要分分布于滨滨江、萧萧山市区区等地。100000元元/平方方米以上上的楼盘盘主要分分布在西西湖区、市中心心以及钱钱江新城城和滨江江的沿

46、江江地带。随着市市中心、钱江新新城和滨滨江沿江江地带土土地供应应量的减减少，未未来几年年，杭州州高档普普通住宅宅物业将将主要集集中于西西湖区西西溪湿地地及周边边辐射区区域。（三）三三墩区域域公寓市市场发展展状况三墩区位位于主城城区内，教育、交通、基础设设施、商商贸等均均已具备备一定的的规模。而随着着浙大紫紫金港校校区迁入入、周边边各商业业中心、城市公公共空间间的建设设改造，三墩片片区的配配套日渐渐完善，成为杭杭州人气气最旺的的城区板板块，市市场认可可度较高高，发展展潜力巨巨大。1、板块块市场总总体供应应分析目前三墩墩公寓供供应主要要以小高高层和高高层为主主，物业业类型比比较单一一，除早早期开发

47、发的楼盘盘外，近近两年开开发的新新楼盘主主要有在在售的亲亲亲家园园、兰韵韵天城、颐景园园等。低密密度物业业在区域域内属稀稀缺产品品。代表表楼盘：亲亲家家园幸福里里地理位置置：本项项目255号地块块西侧，古墩路路董家路路交叉口口东北物业类型型：由多多层、小小高层、高层公公寓组成成总用地面面积：由由多层、小高层层、高层层公寓组组成总建筑面面积：114万平平方米容积率：2.00销售状况况：以小小面积紧紧凑户型型为卖点点，销售售火爆。现已基基本售完完，目前前售价为为75000 -80000元/平方米米。代表表楼盘：颐景园园地理位置置：本项项目255号地块块南侧，东至通通济路，南至董董家路，西至厚厚仁路

48、物业类型型：高层层为主，点缀部部分排屋屋总用地面面积：1102亩亩地上总建建筑面积积：122万平方方米容积率：1.88销售状况况：已基基本售完完，前期期高层售售价近770000元/mm2，目前前尾盘售售价为880000-90000元元/m22。2、区域域价格水水平目前区域域开发楼楼盘以中中档小高高层、高高层物业业开发为为主，销销售均价价在75500110000元元/平方方米之间间。3、区域域价格涨涨幅大，市场预预期潜力力巨大随着区域域配套的的完善，三墩也也越来越越得到人人们的认认可，市市场价格格一路走走高。如亲亲家家园售价价已从220033年的330000多元/平方米米上涨到到了目前前的800

49、00元元/平方方米，短短短的三三四年时时间即实实现了销销售价格格的翻番番；颐景景园20006年年初推出出的售价价在1000000元/平平方米左左右的联联排，虽虽然品质质不高，仍然一一推出就就销售一一空，其其联排二二手房价价格已突突破1440000元/平平方米。随着区域域配套的的不断完完善，居居住氛围围日益浓浓厚，片片区由原原来的郊郊区升级级为主城城区，未未来发展展空间已已经打开开，升值值潜力巨巨大。4、三墩墩区域市市场客户户群体分分析 原原三墩属属城市近近郊范围围，区域域的房产产供应主主要以小小高层、高层公公寓为主主，在整整个杭州州区域内内属于中中档产品品，主力力总价在在80万万-1550万之

50、之间； 购购买群体体对居住住品质要要求较高高，对生生活配套套比较看看重； 大大多有着着生活或或工作在在城西的的经历； 一一次置业业解决居居住问题题的群体体略少于于二次置置业改善善居住环环境的群群体比例例； 以以中青年年客户为为主，白白领人士士较多。5、三墩墩板块配配套逐步步完善，市场前前景良好好在杭州各各大板块块中，三三墩板块块是目前前除城市市中心区区板块外外最为成成熟，市市场接受受度最高高的区域域，已与与城市中中心区无无缝连接接。正在在建设中中的申花花路商业业中心投投入使用用后，将将极大的的完善整整个大城城西的配配套，提提升城西西的房产产价值，三墩区区域将受受益匪浅浅。随着三墩墩新城规规划的

51、实实施、市市政、商商业配套套的不断断完善、浙大紫紫金港校校区及其其配套产产业设施施的建设设、交通通网络的的日趋成成熟都将将极大的的促进三三墩区域域房产发发展，提提升区域域的附加加值，特特别是地地铁2号号线的规规划建设设，更提提升三墩墩区域的的期望预预期。三墩板块块的公寓寓在未来来几年内内将存在在着较大大的升值值空间，在杭州州中高端端房产市市场中占占有较大大的市场场份额，成为市市场发展展的热点点区域。第四章 项目目整体定定位一、项目目地块解解析（一）宏宏观区位位1、社区区成熟项目距离离“老城西西”直线距距离仅约约60000米，与中心心城区已已形成无无缝连接接，属城城市中心心范畴；2、通达达性好项

52、目紧临临绕城高高速，城城际交通通便捷；项目周周边有多多条城市市主干道道。3、景观观资源好好项目地处处杭州西西溪湿地地西北侧侧，属杭杭州水网网地带，景观资资源优越越，是未未来杭州州高端物物业发展展的集中中区域。4、大型型配套成成熟、优优越项目周边边大型配配套有：浙大紫紫金港大大学城、丰潭路路商业中中心、厚厚仁路商商业中心心、五里里塘风情情街、浙浙大医学学院康复复中心等等（二）微微观区位位1、项目目内金家家汇河、章家桥桥河、池池华港三三条河道道汇聚于于此，沿沿河道水水系两侧侧各规划划约155米宽绿绿化带，北侧为为规划总总面积达达1.55万平方方米的城城市公园园，可作作为项目目的景观观优势，改善项项

53、目居住住环境；2、项目目北侧为为规划中中的三墩墩北大型型居住区区，东侧侧为已建建成的大大型居住住社区亲亲亲家园园，西南南侧为规规划小学学、中学学，居住住氛围和和条件日日渐优越越；（三）区区域规划划、城西西城市建建设、旅旅游齐头头并进，三墩板板块受益益大城西城城市建设设如火如如荼；国国家首个个湿地公公园西溪湿湿地带动动“旅游西西进”。三墩墩板块毫毫无疑问问将成为为受益者者，区域域配套、交通、基础设设施、居居住环境境等都将将得到极极大的提提升，从从而带动动区域房房地产市市场的发发展和成成熟。2、三墩墩区域是是杭州城城市规划划中的城城市副中中心20022年杭杭州三墩墩地区控控制性详详细规划划审批批通

54、过。规划总总用地面面积100.8平平方公里里，规划划区域内内包括浙浙大紫金金港校区区、省政政府行政政、住宅宅区域、西湖科科技经济济园，南南临古运运河与西西溪湿地地，中期期人口220万，远期人人口300-400万。至20110年左左右，三三墩将建建设成为为一个融融教育科科研、商商贸休闲闲、居住住为一体体的区域域中心和和现代化化新城，还将成成为“学、住住、游、创业在在杭州”和谐示示范的典典型区域域。同时时确定了了以五里里塘风情情街、镇镇中路商商业街、三墩中中心公园园作为三三墩新城城的发展展中心，以体现现三墩“新江南南水乡”的城市市意象。三墩区区域将成成为杭州州城市规规划中的的城市副副中心。三墩高标

55、标准、高高起点的的区域规规划和建建设提高高了开发发商及购购房者对对区域的的预期，对区域域附加值值的提升升起到极极大的推推动作用用。三墩墩将成为为继老城城西之后后的又一一个生态态、人文文板块。（四）交交通条件件1、项目目可通过过外围绕绕城高速速快速到到达浙江江省各个个县市，交通便便捷；2、三墩墩正处于于规划地地铁2号号线规划划结点内内，在金金渡北路路设有地地铁站点点，地铁铁的通车车将进一一步完善善区域的的交通网网络，带带动区域域经济和和房地产产市场的的发展。注：地铁铁2号线线规划线线路：西西起瓶窑窑及经良良渚、三三墩到古古墩路，连接文文二路，再向南南走保俶俶路至庆庆春路，沿庆春春路一直直往东经经

56、钱江新新城奉化化江路过过江向南南至蜀山山车辆段段。3、三墩墩可通过过莫干山山路、古古墩路、上塘高高架、文文一路及及紫金港港路等多多种途径径与主城城区相连连，申花花路通车车后，又又将增加加一条快快速通道道连接主主城区，交通网网络完善善。4、公共共交通便便捷，项项目周边边有公交交首末站站一座，3033、3333、8845、9000、8660、3363、4033、2111、8899、假日44线等110余条条公交线线路通过过区域。三墩区域域交通网网络日益益完善，已融入入到大城城西板块块中。（五）周周边配套套项目周边边配套一一览表配套名称规模性质建设时间间商业丰潭路商商业中心心19万富强商业业广场、银泰

57、城城北店、杭州深深国投资资商业中中心等百百货为主主20055年世纪联华华祥符购购物中心心8万食品、家家电、百百货俱全全的大卖卖场紫金广场场购物中中心15万百货类20066年杭州工业业品国际际贸易中中心51万集工业品品批发、零售、仓储、会展及及商务办办公、金金融保险险、文化化娱乐、餐饮宾宾馆等配配套设施施为一体体的杭州州工业品品国际贸贸易中心心20055年五里塘风风情街6万精品购物物、休闲闲文化20066年镇中路商商业公共共中心行政、商商业服务务、文化化娱乐、医疗、体育休休闲等商务中心心及创业业园区浙大紫金金港校区区周边辐辐射区域域商务、商商业教育三墩中心心幼儿园园53855已投入使使用三墩小学

58、学已投入使使用三墩中学学4.255万杭州市示示范学校校已投入使使用杭师院附附中550000 省一级重重点中学学已投入使使用浙大紫金金港校区区100万万未来浙大大主校区区已投入使使用医疗卫生杭州第九九医院94411浙江医院院分院已投入使使用杭州拱墅墅区中西西医结合合医院35088二级区中中医院已投入使使用杭州西湖湖区中西西医结合合医院1.1万万省级，杭杭州市级级医保定定点医疗疗机构已投入使使用公共空间城市中心心广场城市公共共空间镇北区公公共中心心城市公共共空间三墩区域域教育、交通、基础设设施、商商贸等均均已具备备一定的的规模。而随着着浙大紫紫金港校校区迁入入、周边边各商业业中心、城市公公共空间间

59、的建设设改造，三墩片片区的配配套日渐渐完善，成为杭杭州人气气最旺的的城区板板块，发发展潜力力巨大。二、项目目SWOOT分析析（一）优优势1、规模模优势项目净用用地面积积3455.5亩亩，地上上建筑面面积约441万平平方米，是近期期出让的的规模较较大的城城区地块块，适合合大盘操操作，将将成为未未来三墩墩区域的的标志性性大盘，有利于于本项目目推广和和价值的的提升。2、自然然资源优优势项目内金金家汇河河、章家家桥河、池华港港三条自自然水系系汇聚于于此，沿沿河道两两侧各规规划约115米宽宽绿化带带，北侧侧为规划划总面积积达1.5万平平方米的的城市公公园，自自然环境境优越，可作为为项目的的借鉴资资源改善

60、善项目居居住环境境。若将上述述资源纳纳入项目目综合考考虑，则则项目综综合容积积率将降降至1.4左右右，成为为市区范范围内稀稀有的大大型低容容积率楼楼盘。3、高档档物业发发展热点点区域优优势受土地供供应影响响，杭城城的高端端物业由由“西湖时时代”到“钱塘江江时代”进而过过渡到“西溪湿湿地时代代”，三墩板板块作为为西溪湿湿地的同同质区域域，自然然受到市市场追捧捧。区域周边边目前云云集了绿绿城、万万科、中中海、坤坤和、耀耀江、滨滨江等国国内知名名品牌房房产企业业进驻，将共同同掀起杭杭城第三三波高档档物业市市场的热热潮。4、成熟熟配套优优势三墩区域域教育、交通、基础设设施、商商贸等均均已具备备一定的的