我国住房反向抵押养老保险可行性分析毕业论文

1、本科生毕业论文（设计）我国住房反向抵押养老保险可行性分析姓 名学 号专 业金融学指导教师2017年05月20日 -贷款偿还条件的特殊性反向抵押贷款在规定情形发生时进行偿还，主要有以下几种情况：所有借款人逝 世、永久搬离房屋、提前出卖房屋。贷款清偿有两种方式：借款人或其继承人偿还贷款 全部本息，结束贷款交易；贷款人变卖房产进行贷款清偿。5 “无追索权”制度在“无追索权”系统包括两个方面：反向抵押贷款实际贷款金额超过付给贷款人的 贷款而不向借款人追索多余的部分；住房价格高于贷款的估计，贷款人必须退还差价。 造成贷款人实际支付贷款超出贷款额的因素有：借款人实际寿命超出预计寿命、借款人 选择了恰当的产

2、品类型和适当的支付方式取得了最大利益转换和利息收入。（三）美国反向抵押贷款在发展中存在的障碍住房反向抵押养老保险在美国发展 30 年来，虽已逐步走向完善，但其发展过程困 难重重。从使用者角度来讲，反向抵押养老保险是专为老年人设立的金融理财产品，但是面 对选择老人们仍表现得犹豫不决。因为，反向抵押贷款养老保险系统固有的复杂性，技 术含量高，不稳定，在老人们的弱势地位，这是很难理解的相关制度，使他们的利益受 到侵害的。而且贷款成本总的来说项目比较多、数额也比较大，这些问题使得借款人所 最终得到的贷款数额相比之下远远比不上自己的房产的价值。同时，借款人潜意识中认 为高昂的交易成本本质上是对他们的房屋

3、财产的掠夺。更让人们不愿意的是，美国的医 疗保险、社会福利都是有最低收入标准限定的，然而反向抵押很可能使她们的收入超过 了最低收入标准限制，从而影响享受福利。所以，人们会在选择面前表现得犹豫不决。从供应者的角度来看，反向抵押贷款可以增加贷款业务，以确保其长期的利息收 入，但贷款人在本企业仍然持有担心的态度。因为，在贷款额度预测存在许多不稳定的 因素，由于利率的变动可能会超出限制范围，实际寿命高于预期寿命的情况下，房屋折 旧，贷款人可能会低于实际收入的估计，甚至比贷款金额较高的估计量，然而这个时候 贷款人又不具有追索求偿差额的权利，这也使得他们面临很大风险性。在提前偿还部分 贷款的条件，如老年人

4、由于不好的修理房屋的原因等，面对向老年借款人追索还款的行 为会使供应者的名誉受到不好的影响。五、我国住房反向抵押养老保险可行性分析住房反向抵押养老保险在我国是有其推行的可行性的。虽然迄今为止未大面积推 广，成效尚不显著，并且其在我国的推广存在重重障碍，但是就其推行意义，它值得推 广；就其推行前景，值得期待；就其推行障碍，可以逐渐克服。从微观层面，住房反向 抵押养老保险的实施，不但可以一定程度改善老年人晚年生活，减轻孩子的维护赡养负 担，也可以避免由房产纠纷引起的家庭纠纷，甚至民事纠纷或者刑事纠纷。此外 , 住房 反向抵押养老保险的推行转变了人们的消费观念 , 正如社会上当前流行的说法，即从 “

5、 养房到老”转变为“ 以房养老” , 把购房不仅看成一种消费同时也作为一种投资 ; 从宏观层面来看 , 通过住房反向抵押养老保险的实施 , 能够减轻社会养老保障压力 , 一 定程度上缓解我国人口老龄化带来的问题，同时还促进了我国相关市场的完善和健康发 展，激活经济活力，尤其房产市场，特别是二手房市场的激活。在好的预期下必须做出 理性的可行性分析，下面将对我国住房反向抵押养老保险推行的可行性进行分析。（一）我国对住房反向抵押养老保险需求增加1. 缓解社会养老保障体系压力的需要 首先，人口老龄化形势严峻。 2005 年的统计数据显示 , 我国 60 岁以上的人口占 11%, 65 岁以上人口占 7

6、.7%, 位居世界第一 , 并以每年 3%的速度增长 , 已经越过国际 标准并步入老龄化社会。其次，养老金出现亏空，根据曹远征的数据，目前我国养老金 亏空 18 万亿， 20年之后可能亏空 68万亿。然而，在社会主义初级阶段，仍然有许多 工作要做，社会保障也面临的安全教育，医疗和其他方面的压力，很难使养老基金缺口 几乎是不可能的快速填充。而住房反向抵押养老保险在实际运作中并不造成的经济负 担，而且还可以减少养老保险基金缺口，缓解社会保障压力。对于我国养老保障体系的 补充，甚至我国养老制度的创新意义重大。改善大多数老年人生活条件的需要通过住房反向抵押 , 不仅可以让老年人拥有较之更多的钱满足其生

7、活的物质需要 , 还可以转变一直以来我国人们的以“存钱养老模式”为主的养老观念 , 同时还可以扩大 消费 , 最主要的就是可以提高老年人的生活的质量。由于遗产税的开征，老年人更倾向 于选择反向抵押贷款减少损失，保险合理避税，而这种理财意识在人们的日常生活中开 始逐渐扩大，当然这种做法其实在国外早已很成熟。此外 , 住房反向抵押养老保险即能 使老年人在自己的房子里安享晚年 , 又能够通过类似于“倒按揭”的方式 , 每个月都能 从承办自己业务的相关金融机构取得现金资金 , 使自己的物质生活更加稳定。盘活二手房市场的需要借助于住房反向抵押养老保险 , 能大大增多二手房市场供应量 , 对减缓房价过快上

8、 涨可以起到一定的积极的作用。住房反向抵押养老保险作为一种创新型的金融产品 , 有 着潜在并且巨大的新兴市场 , 有利于金融机构中间业务的扩大和完善 , 从而有可能创造 一个新的经济增长点。二手房产市场的盘活，对于整个房地产市场的活跃，对于促进房 产资产化，证券化有重要的意义，这对于我国整个市场经济来说，除了拉动内需外 , 还 使得相关于房地产市场的买卖能够更趋向于投资化，而不是投机化。（二）前景值得期待，困难可以逐渐克服 文中对美国的相关介绍中也可以看出，即使经济发达，制度相对十分完善的超级国 家在一项制度的推广中也会面临种种问题，但是关键就在：问题不是关键，关键在于解 决问题，和在解决问题

9、中逐渐完善。1. 确立合理的发展模式 如上文所讲到的，美国前后建设性的开创了三种发展形式和四种不同类型的反向抵 押产品，但是，无论哪种形式，发展初期政府都给予制度上、政策上的支持、保障。不 过美国政府只对拥有一定的公益性意义的 HECh产品采取了政府主导的形式，并设置特 定机构开发相关保险产品并为贷款性质的金融机构提供必要的保证，使住房反向抵押成 为绝大部分的年老申请人的理想产品。我国发展相关制度采取适合国情的模式十分重 要。在我国刚开始发展时期，住房反向抵押应该定位于具有一定公共意义、有利于社会 保障的保险制度，当然政府应当并且正在引导、鼓励、支持相关制度的发展。从而达到 对我国养老体制的补

10、充，激发其在发展中的创新，最终缓解我国人口老龄化的压力。我国社会主义市场经济尚不成熟，法律制度环境不完善是现实，但是我国正在逐渐 改变，市场经济体制也在不断发展，这也是事实。而住房反向抵押养老保险这样一种牵 涉到众多老年人晚年生活、金融市场和金融产品市场的创新、社会稳定，具有很高的专 业操作性。相关的金融机构本本身就应该是商业性的，而商业机构本身的逐利性决定了 将反向抵押养老保险完全交由商业性的机构进行商业性的运作是靠不住的，但是同时又 不得不认识到住房反向抵押养老保险完全由政府按照养老保障制度进行纯政策性运作也 是不现实的。最重要的是我国金融业发展经营主要是分业经营，而反向抵押实际上是只 有

11、混业经营条件下才能统一更好的协调的产品，每个参与到其中金融机构因为都难以很 好地管控整个过程中的整体风险，也正是因为对于这种利益不确定、政策不确定并带有 一定公益性的产品，各相关金融机构并不愿意冒这种风险。所以，如果中国的住房反向 抵押贷款发展的主要模式是由政府主导，金融机构共同负责的试点运行模式，即政府进 行指导，监督，提供安全保障，完善相关制度的话，由商业性金融机构进行具体的制度 设计、销售和管理，对于上述问题的解决也说不定有很大帮助。建立、完善相关制度、政策 从立法上明确住房反向抵押养老保险制度的发展方针。中国目前的住房反向抵押贷 款是在探索阶段，市场的不成熟，在复杂的观点，其独特的风险

12、和一些公共福利的功 能，我们的系统，缺乏相关法律法规的完善。但是，任何事物一旦出现，配套的事情会 继而出现，不论是反对的或者支持的，有利的或不利的。我国既然决定发展推广反向抵 押，那么相应的法律法规会逐渐根据实际情况而出台。所以这个障碍不能算长久的障 碍。而具体到实务就需要向先进国家学习，例如美国、英国等。具体到法律制度详情， 法律定不必多说，相关制度，例如咨询制度、信息披露制度等则必须在实践和具体的我 国国情结合中借鉴先进国家经验而实事求是的去制定。如此在法律法规制度上存在的障 碍将来也可以妥善解决。传统观念问题 经济基础决定上层建筑，社会存在决定社会意识。我国文化观念中养儿防老等传统 的思

13、想观念本质上是社会生产力难以满足人们战胜生存困难的客观现实在社会意识上的 反应。改革开放后，我国经济腾飞，人们生活发生的重大改变，思想意思也随着发生变 化，例如养儿防老虽然是“天经地义”，但“以房养老”也不是不能接受。人们从以前 想都没想过，到一少部分人能接受，并不是说人们想通了，而是因为经济发展了，社会 存在变化了，人的意识也随之发生了变化。这一点从大城市和小乡镇这两种地方推行 “以房养老”的效果和人们的接受程度上的对比可以看出来。由此可以看出，用传统观 念让“以房养老”不可能实行的理由是站不住脚的。而社会经济发展到一定程度，很多 从前是不可能的东西，会变成理所当然，当然，这种状况发生的前提

14、是合乎规律，而住 房反向抵押养老保险的推行合乎规律，合乎需求。所以传统观念问题所造成的问题是可 以解决的。市场开发和经营主体的选择 我国特殊人口政策和独生子女现象在引起我国人口老龄化问题的同时也为住房反向 抵押创造巨大的市场潜力，失独老人比例虽然不高，但绝对人口数大，况且古时便存在 以房养老现象，说明这种市场潜力在当代也有被开发出来的可能，并且可能性更高，因 为当代社会的软硬件设施毕竟完全高于古代，信用市场和法律制度的逐步完善，能尽可 能的降低道德风险。市场的开发是值得期待的。而市场经营主体的选择则需要看我国政 策上的安排，是政策性的好还是商业性质的好，实践试点会更贴切的证明，而谁更适合 成为

15、经营主体，银行？保险？社会保障机构？或者其他的相关金融机构。在这个抉择的 过程中，实践的效果最有发言权，谁能更好的发挥在解决养老问题上的作用，谁能在市 场上生存下来，谁就有资格承担这一角色。经营主体选择除了国家重点扶持的，笔者认 为市场也是最好的选择者。不管政策或商业，必须接受市场的考研，要能在市场上生 存，不能奔着解决问题来，却又带来更大的新问题，例如给国家财政等带来相比不太有 利的负担，即成本和获得的效益不成正比，或者说不合算。房地产市场稳定性问题中国房地产泡沫无疑是巨大的，泡沫的破裂无意识必然的，可是爆裂的具体时间无 疑是无人知晓得，一个客观的事实是中国的人口状况决定房地产是不可能在最近

16、几十年 能出现过剩的，一个严重的事实是泡沫破裂前买不起房的人，房地产崩盘后就更不可能 买得起房子。所以房地产的资产证券化经营和二手房市场盘活等对于中国是十分必要 的。所以房地产市场是不稳定的，但是在中国却又是相对稳定的，住房反向抵押的开展 在其标的物基础上的担忧是大可不必过分的。而相反，如果住房反向抵押开展的好，可 能对于中国二手房市场的盘活，住房问题的解决有一定的好处也未可知。小结尽管住房反向抵押养老保险在我国问题和困难是有的，推行的效果和意义也很难具 体预测。但是在我国的人口国情，养老保障压力面前，住房反向抵押养老保险的推行是 值得的，而在各种问题的应对上也是有对策的，即问题是可以解决的。

17、所以笔者认为住 房反向抵押养老保险在我国的推行是可行的，更是值得的。参考文献中华人民共和国统计局官方网站 HYPERLINK /tjsj/ /tjsj/社科院.中国老龄事业发展报告 R. 中国社科院 ,2013.新华社. 国务院部署发展养老服务业要推动社会力量成为“主角” N. 东方早报， 2013.08.17.顾小娟. 论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用 J. 重庆科技学院学报， 2010 ，（ 18） .李淑文. 住房反向抵押贷款法律问题研究 D. 西南政法大学， 2008.梁立然. 穗七成人不看好“以房养老” N. 老人报， 2014.03.26宋唯琳. 从美国模式到中国本土化对

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19、究 A. 创新， 2009年第 12期liangbin. 国务院：试点老年人住房反向抵押养老保险 N 新华网， 2013-08-16DF062. 国务院：开展老年人住房反向抵押养老保险试点 N 中国政府网， 2013-08我国明年试点以房养老住房抵押银行领养老金 N 新京报， 2013-09-14曲哲涵老年人住房反向抵押养老保险拟在京沪广汉试点 J 半月谈， 2014-03孔迪我国人口老龄化逐年剧增医疗服务缺口大 N 光明日报， 2014-04-07.周其俊探索住房反向抵押养老保险 N 文汇报， 2014-04-11郎咸平以房养老无所依 Z. 财经郎眼， 2013-10-06王瑶我国以房养老无

20、奈搁浅面临 70年产权等六大障碍 N 扬子晚报， 20111016王伟.我国住房反向抵押贷款的政府责任探讨J中国学术期刊，2013（9）汪清.住房反向抵押贷款若干问题的研究.D南京理工大学出版，2013冯静生. 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践 . J Financial Theory & Practice，2006柳仕奇.我国倒按揭贷款的障碍及建议.N福建江夏学院学报，2013（5）Carolyn H. Sawyer，“Reverse Mortgages: An Innovative Tool For ElderLaw Attorneys， ” Stetson Law Review 26（1

21、996）： 617.Carolyn H. Sawyer，“Reverse Mortgages: An Innovative Tool For ElderLaw Attorneys， ” Stetson Law Review 26（1996）： 618.Jean Reilly， “Reverse Mortgages: Backing into the Future， ” The Elder Law Journal 5 （ 1997）: 17. HYPERLINK 致谢我的毕业论文是在王有光老师的大力支持下完成的，他渊博的知识、开阔的视野和 豁达的人生态度给了我深深的启迪，我的论文凝聚着他的血汗，他以严谨的治学态度和 敬业精