深圳花样年集团年度绩效考核财务维度指标细则

PAGE-深圳市花样年集团有限公司2007年度绩效考核财务维度指标细则一、总则1、为统一对2007年度绩效管理责任书中财务维度指标的考核和评价标准，根据集团公司下发的《2007年度预算编制指引》的要求并结合2007年度预算的具体编制和审议过程，制定本细则。2、本细则是集团公司内部审计部实施2007年度绩效审计的依据，绩效审计的结果是集团公司对绩效管理责任书中财务维度的绩效指标实施绩效考核和评价的依据。二、地产开发业务1、主营业务收入(1)以签订购房买卖合同作为收入实现的标准，销售退回予以扣除。(2)其他收入于实际收到款项时确认收入实现。2、主营业务成本(1)本年度开工并实现销售的，其单位成本按《2007年项目计划成本表》确定；上年度开工项目在本年度实现销售的，其单位成本为上年度的计划成本。如果动态成本高于计划成本，按动态成本结转销售成本。(2)上年度开工在本年度完成竣工结算的项目，其实际成本与计划成本的差异在本年度调整。(3)成本性质的挂账调整计入主营业务成本总额。3、主营业务税金及附加按销售项目的营业税率、预缴土地增值税率以及附加税率确定。以前年度竣工的项目在本年度汇算清缴土地增值税的，其实际缴纳金额与预缴金额的差异不计入本年绩效指标。4、其他业务利润收付实现制下其他业务收入与其他业务支出确定。5、销售费用(1)销售代理费按已确认销售收入应计提的代理费确定，应计提代理费与实际支付代理费的差额予以调整。(2)会所用作售楼处的，其装修费的30%作为销售费用并按受益销售面积均摊计入各受益期，70%作为会所成本。(3)租赁场地用作售楼处的，其租赁费直接计入当期销售费用，装修费和其他费用作为销售费用按在受益销售面积均摊计入各受益期。(4)因销售需要改变销售场地的，原售楼场地的装修费和其他费用一次性计入当期销售费用，新销售场地的装修费和其他费用作为销售费用在受益销售面积均摊计入各受益期。(5)本年支出的金额较大的广告牌费用，在计算绩效指标时，按合同约定的收益期平均分摊。(6)销售费用性质的挂账调整计入销售费用。(7)销售费用按项目实行总额控制。项目完成竣工结算后，实际销售费用与项目大纲核定销售费用的差额在本年度调整。6、管理费用(1)人工费用应包含预提的本年度年终奖金。(2)如高管人员在集团公司列支费用的，应调整计入管理费用。该部分费用总额由集团公司人力资源部提供。(3)管理费用性质的挂账调整计入管理费用。(4)管理费用按项目实行总额控制。项目完成竣工结算后，实际管理费用与项目大纲核定管理费用的差额在本年度调整。7、财务费用(1)银行融资利息，按实际发生额确定。(2)商业融资利息，按协议约定利率和实际占用时间计提。8、核减坏帐自签订购房买卖合同之日起超过1年以上的应收未收款或涉及诉讼的应收款项，按应收余额核减利润。已核减的超过1年以上的应收未收款或者涉及诉讼的应收款项实际收回的，在收回年度核增利润。9、所得税企业所得税采用应付税款法，所得税费用按当期应纳税所得额与各区域公司适用所得税率计算。10、净利润计算(1)净利润＝当期应纳税所得额×（1－适用所得税率）(2)各项财政返还在实际收到返还款后才核增考核净利润。11、新增融资净额(1)融资额度的目标值为期末融资的增加净额，即本年融资发生额减去本年还贷额。(2)融资时间目标值为本年每笔融资的实际到账时间。12、土地储备面积该项指标是指项目属于我方的权益建筑面积，考核标准为在期末完成与土地权属单位签订土地转让协议，并取得实际控制权；西美项目以签订土地转让协议为标准。三、销售代理业务1、主营业务收入主营业务收入的确认原则为收付实现制，于实际收到款项时确认收入实现。2、主营业务税金及附加按各地区营业税率和实际附加税率计提，计提不足部分予以补提。3、销售费用和管理费用(1)人工费用应包含预提的本年度年终奖金。(2)如高管人员在集团公司列支费用的，应调整计入相应的费用。该部分费用总额由集团公司人力资源部提供。(3)费用性质的挂账，根据其性质分别调整计入销售费用和管理费用。4、核减坏帐自销售发票开具之日起超过1年以上的应收未收款或者涉及诉讼的应收款项，按应收余额核减利润；已核减的超过1年以上的应收未收款或者涉及诉讼的应收款项实际收回的，在收回年度核增利润。5、所得税企业所得税采用应付税款法，所得税费用按当期应纳税所得额与各地适用所得税率计算。6、净利润计算净利润＝当期应纳税所得额×（1－各地适用所得税率）7、三级市场营业分行的盈利比例该指标考核内容：三级市场按人员分摊后台服务板块费用后，盈利分行数占三级市场分行总数的比例。三级市场分行总数指包括独立核算的社区驻点和本年关闭的分行在内的所有分行，不包括非独立核算的社区驻点。四、彩生活业务1、主营业务收入(1)物管公司：管理酬金收入按管理处总收入的10%法定提取，收入确认的原则为权责发生制；其他收入于实际收到款项时确认收入实现。(2)开元同济：维保费收入确认的原则为权责发生制；工程项目收入按期末完工程度确认收入，完工程度按成本投入比例确定。(3)彩生活服务：彩生活服务收入于实际收到款项时确认收入实现。2、主营业务成本(1)开元同济工程项目的成本按所确认主营业务收入的70%计提。(2)上年度开工在本年度完成竣工验收结算的项目，其实际成本与计提成本的差异在本年度调整。3、主营业务税金及附加按主营业务收入总额和营业税及附加税率计提，计提不足部分予以补提。4、销售费用和管理费用(1)人工费用应包含预提的本年度年终奖金。(2)如高管人员在集团公司列支费用的，应调整计入管理费用。该部分费用总额由集团公司人力资源部提供。(3)费用性质的挂账，根据其性质分别调整计入销售费用和管理费用。5、所得税(1)企业所得税采用应付税款法，所得税费用按当期应纳税所得额与适用所得税率计算。企业所得税适用税率为15%。(2)管理处合并利润应基本持平。基本持平是指管理处合并利润的绝对值低于当年管理酬金总额的5%。管理处合并利润未基本持平的，其超额合并亏损部分核减当年应纳税所得额。(3)当期应纳税所得额＝物管公司利润＋开元同济利润＋彩生活服务利润－超额合并亏损。6、净利润计算净利润＝当期应纳税所得额×（1－15%）7、新增管理面积本年度实际增加的全委项目入伙/接盘面积。8、彩生活每平米创收月平均值彩生活每月创收额和开展彩生活业务的管理面积在全年12个月的加权平均值。五、三角洲海岛1、现金流入调整项(1)原俱乐部会员上岛消费项目收购时，原俱乐部会员卡储值金额已抵减接受资产的，该部分会员上岛消费并在会员卡中扣减消费金额的，视同销售收回现金；原俱乐部会员卡储值金额未抵减接受资产的，该部分会员上岛消费并在会员卡中扣减消费金额的，该部分消费金额应向原股东收回并在实际收回后作为销售收回现金。(2)集团公司通过内部划拨划回的现金，核增现金流入。(3)资产处置残值收入收回的现金，核减现金流入。(4)无真实贸易背景从关联单位之间划回的现金，核减现金流入。(5)其他调整。2、现金流出调整项(1)实际