(最新)10000余亩城市运营项目市场定位及开发战略研究报告

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333.2、开发时序要求与策略： 333.3、主要时间节点： 344、项目龙湖景观开发时序建议： 354.1、开发思路： 354.2、实施要求与策略： 354.3、主要时间节点： 36第四章、项目2008年开发计划与投资资金流分析 37一、项目2008年开发计划与调整建议： 37二、达州2008年各类住宅物业房价走势预估： 391、项目高层电梯公寓价格预判： 392、项目多层住宅价格预判： 403、项目花园洋房价格预判： 41三、项目2008年经营收入预估： 42四、2008年项目投资资金力量分析： 421、项目投资组合： 422、项目经营模式建议： 433、项目资金筹措、现金流量分析： 443.1、资金筹措与投资计划： 443.2、项目资金来源与现金流量分析： 48五、项目2008年投资开发计划建议： 51第一章、项目发展战略环境调研结论一、项目市场宏观大势分析：1、经济背景：国家经济可能进入新一轮高增长、高通胀、高紧缩期，房地产业可能会面临银根紧缩带来的高利率、高首付和信贷难问题。2、宏观调控政策：“屡调不止”，但在“越涨越严”的博弈中，房价和市场终究将被累积调控压下来，并回归理性和平稳。二、项目面临的市场容量分析：通过对达州过去8年的供求走势分析和城市发展、人口变化等综合分析，我们得出达州中心城区房地产市场容量的预测结果如下：◎2008-2015年供给规模走势：总量约1100万㎡，每年新增约100万㎡；◎2008-2015年需求规模走势：总量约850万㎡，其中住宅每年需要约100万㎡；◎2008-2015年房价走势：整体均价运行区间在2000-3000元/㎡，像龙郡这类中高档住宅均价，如果市场形势趋好，预计会在3000-4000元/㎡，否则将保持在目前2500-3000元/㎡。◎2008-2015年产品供求走势：高层电梯是主流，多层、洋房和别墅等高端物业供给少，需求积蓄大；户型面积小型化、功能多样化、舒适与空间变化多样性。三、达州市场目前供求特征分析：1、达州市场目前总体供给特征：◆类型：电梯为主，多层稀少，洋房别墅稀缺；◆户型：面积小型化，以80-120㎡需求为主，紧凑型套三和套二占主力，部分楼盘创新点已与成渝接轨；◆价格：2000-2700元/㎡为主，2700元/㎡以上楼盘较少，且低价入市趋势明显；◆营销：水平提高，但品牌号召力还较弱。2、市场客户需求特征变化：◆调控政策对达州购房者已经产生影响，但停止买房人很少，观望在增加；◆随着房价的快速增长，价格因素已经从过去第五位上升到第一位，景观环境的重要性则从第一位下滑到第三位。◆对龙郡的产品需求主要目的在于改善居家环境，物业形态虽然仍以电梯为主，但对多层、洋房、别墅期待很高；一般住宅面积小型化，功能多样化、空间多变化。四、项目面临的房地产市场走势预判：1、全国市场后期走势判断：◆短期对峙观望持续时间可能会比以前更长，长期走势将是稳中略降，回归理性与平实，卖方市场和买方市场将易位。◆整个市场将重归保障与市场双重格局，发展目标是让贫富住房需求各归其位，整个经济与社会和谐发展。◆短期对峙观望持续时间可能会比以前更长，长期走势将是稳中略降，回归理性与平实，卖方市场和买方市场将易位。◆整个市场将重归保障与市场双重格局，发展目标是让贫富住房需求各归其位，整个经济与社会和谐发展。具体体现是：◆政策走势：累积调控效果将决定后市政策走向，2008年5－6月份前后趋于明朗，在奥运会后9-10月份见分晓，“严控继续快涨，防止大跌”将是今后政策调控目标。◆市场供给走势：大量累计的待开发土地将会在高压下较大规模的进入市场，市场供给增加的趋势明显。◆市场需求走势：整体需求依然旺盛，但随着保障性用房开发量的增加，满足自住型需求的渠道逐渐多样化后，一般商品房市场的刚性需求会减少，而推动房价暴涨的投资（机）型需求会降低或持币观望。◆房价走势：在政策严打、供给增加和需求分流的多重压力下，本已高位的房价继续高升的空间和可能性已经不大，但暴跌的可能性更小，房价回归理性与平稳是必然趋势。2、达州市场后期走势判断：◆天然气能源化工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城快速开发建设将大大改善城市居住环境，◆天然气能源化工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城快速开发建设将大大改善城市居住环境，“达州将成极具爆发力新型工业化城市”，整个城市的凝聚力、消费力、购买力都会快速增强，说明达州房地产业潜力和中长期机会十分明显。◆达州房地产市场在国家宏观调控政策影响下难以独善其身，目前影响的滞后期已过，观望期后市场有望走稳、走平。达州中高端房价2008年有望稳定在2500－3000元/㎡之间，今后几年市场如果不恶化，房价预计会在3000－4000元/㎡区间运行。五、项目综合SWOT分析结论：1、项目优势（Strength）分析：◆项目地块具地段优势达州市大城市之心，不可多得的地段优势。◆紧邻交通主干线，整体通达性前景好。项目地块外围有南坝路、通达西路、西环路等大道，以及规划中的金兰大道、金龙达到以及项目内部环状放射的自由式路网。◆周边规划有较为完善的生活配套和教育设施。项目地块周围分布有中学、大学。随着项目的逐步开发，项目地块内部还将规划建成星级酒店、高档办公楼、医院、综合农贸市场即大型购物中心。生活配套设施较为完善。◆项目地块拥有无可比拟的资源优势地块内部丘陵地形高低起伏，依山傍水，拥有良好的绿化和水系，生态环境优良，这对未来该片区的开发带来优势。对于打造达州市滨水开放空间和生态住区方面拥有无可比拟的优势。◆项目地块体量巨大，利于后续的综合开发和土地利用3000亩的体量无疑成为达州的“巨无霸”，持续的开发有利于开发企业的长远发展◆公司实力雄厚，开发理念先进。公司不但实力雄厚，具有品牌效应，更是导入集体决策机制，决策民主科学，且思想观念开放，善于借助“外力”。这不仅降低了自己的成本投入和风险，更是利用专业公司的优势对项目前期进行全程专业的市场调研策划、建筑产品策划，并让整合营销策划提前介入，从而使产品能够更贴近市场需求，建立了一套较为科学的“防范失误体系”，把人为能够控制的风险尽可能降到了最低，从而保证项目最终整体的成功。2、项目劣势（Weakness）分析：◆拆迁难度及改建、改造费用较大项目是房地产一、二级开发同步，地块内现有村镇建设和工业企业建筑，村民居住区、医疗卫生、教育科研、商业和办公建筑，拆迁难度及费用支出较高，一是影响项目进度；二是增加项目成本。◆项目地块内部地形高差较大，不利于道路及建筑物的建设利用项目地块的丘陵地形高低起伏，地形复杂，局部高差达80米，这对区域道路交通组织及建筑规划提出挑战，增加了施工难度和建筑成本◆本项目山上周边目前公共配套和商业设施不足，将对先期业主的前期生活造成一定负面影响，从而不利于本项目前期市场推广。由于本项目所在区域目前处于待开发期，公共配套和商业设施较为缺乏已是不争的事实。就算目前亟待开发的A-04、B-07地块周边配套都较差，有待整个项目逐渐启动后，整体生活商业配套的跟进。3、项目机会(Opportunity)分析：◆区位带来的发展机会达州地处川、渝、鄂、陕结合部，在成都、重庆、武汉、西安等特大城市的辐射和影响中，形成了包括达州、广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵9个地级市在内的秦巴地区，达州正好处于该地区的腹心地带和中心位置，具有优先接纳特大城市经济辐射，快速发展并传递辐射的优势条件，区域优势十分明显。◆交通带来的发展机会达州是四川通江达海的东通道，河市机场直达成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地；襄渝铁路、达渝铁路、国道210纵贯全境，达万铁路、国道318横穿全市，7个县（市、区）县县通铁路；达渝高速公路连接成渝，到重庆只需2小时，到成都只需4小时，达陕高速公路也正在规划建设；渠江航运直通重庆，已基本形成立体交叉、四通八达的交通网络体系。良好的区位和交通优势加速了人流、物流、资金流和信息流的聚集。◆城市新规划和发展带来的机会达州市的城市新规划带来城市发展格局的变化，项目地块所在地南外规划为新的城市副中心。达州城市性质确定为：中国西部天然气能源化工基地，秦巴地区交通枢纽和物流中心，川、渝、鄂、陕结合部区域性中心城市。形成“以西城为城市中心，以南城和老城为城市副中心，沿州河发展轴展开”的组团式布局结构形态。形成“一城五片”的功能分区。南外作为未来的城市副中心，发展潜力将不容置疑。◆能源化工基地带来的发展机会按化工园区规划，南外化工产业园区将会聚集数万人的产业工人，其生活半径将限定在达州中心节点即通川区与达县。南外的天然气能源化工产业园区以及未来可能出现的各类上下游企业都需要产业工人们较为集中地在一定的区域内进行生产、生活；高收入的就业机会将会吸引其他地区人口向达州聚集；人口聚集与专业分工将派生并促进达州地区的第三产业的发展；达州地区工业化将会附带提高农业生产率和农业的产业升级，加速农村剩余劳动力向城市的转移，为城市化提供必要条件。这些为本项目的成功开发带来了发展机会，能源化工基地带来了充足的投资客户及消费客户。◆达州健康的房地产市场带来发展机会达州市的区域经济和房地产业都处于健康发展的上升阶段，这对本项目的开发和推广创造了一个良好的市场机遇。◆市场产品供给单一带来的发展机会达州市场的中高档住宅市场空间较大，精品项目、高品质产品供应量较少，本项目的切入能够抢占一定的市场份额。4、项目威胁(Threat)分析：◆政策面的威胁由于国家宏观调控仍未结束，房地产开发还具有很多的变数，从最初对房地产开发企业的调控到现在的对购房消费者的限制，出台的一系列宏观层面的，土地、金融、销售等各方面的政策对房地产市场持续发展的信心打击较大，开发中的不确定因素增加。◆资金面的威胁因本项目体量较大，地形复杂，物业形态和产业较多，造成开发难度加大，主要来自于管理和资金方面的压力。确立正确的开发序列和建设要点至关重要，要避免出现资金链的断裂，造成项目的被动。南充市房产城区板块间竞争必将加剧。◆竞争对手的威胁目前，达州房地产市场格局基本形成。老城区因完善的生活配套，具有不可比拟的竞争优势，同时还要面对政府新区西外的压力。随着政府调控力度的增强，达州房地产市场不可避免的要出现调控症状，及对投资客户的打压和有效购房消费者的观望。争夺有限的客户资源将会更加激烈。六、发现项目的问题与机会：1、发现问题及应对办法建议：◆问题一：政策风险大－－缓拿地，加大开发销售，确保现金流。◆问题二：政府不确定因素多－－再次梳理合同与合作方式，作好应急方案，并让政府始终有利可图，除了政绩、形象外，还要适当考虑现实的经济利益。◆问题三：买方市场形势与竞争－－进行控制性开发和“暴力营销”，一方面迅速聚集客户，另一方面迫使竞争对手屈服。◆问题四：开发管理问题－－理清并明确开发战略、总体思路、开发节奏与时序，加强和完善企业管理体制，控制好开发质量与进度。2、发现机会与利用：◆机会一：城市面临转型－－树立长期发展战略，充分作好社会关系、资源合理占有、资金和人才储备、管理体制建设等准备；用够、用足天然气化工基地建设的优惠政策，将龙郡项目纳入化工基地建设体系内，争取政府和政策支持。◆机会二：中心城区成熟区可供开发土地不足或改造成本高－－充分利用达州城市外延后龙郡中心区域的地位优势，适时占有土地资源；实行垄断性或控制性开发，注意峰值预留；◆机会三：市场供给产品过于单一，多层、洋房、别墅不足－－尽快、限量推出多层、洋房、别墅产品，并注意在每年每批次推出中相互搭配。◆机会四：城市市区或近郊缺乏好的旅游休闲场所－－加强加快城市休闲产业开发，引入多种休闲、游乐项目，并注意覆盖量大和可持续消费的阶层。第二章、项目开发战略建议一、项目开发的战略思考：在做项目发展规划和实施计划之前，我们认为有必要重新思考一个企业发展战略问题――即龙郡这样一个大项目对于公司的战略发展地位和贡献到底是什么？其核心问题是到底追求公司经济效益最大化呢，还是要通过该项目实现综合效益最大化？其中综合效益最大化除了经济效益外，还应该包括企业发展战略定位、公司发展方向、公司品牌、人力资源、社会关系、开发模式等都有一个清晰的和质的飞跃。而纵观国内著名房地产企业发展历程和现有发展模式，当企业发展和积累到一定程度的时候，都会理清企业的发展定位和创建适合自身特色的开发模式。目前国内著名的万科、碧桂圆、龙湖、阳光100、奥园等都有一些共同特点――开发方式模式化、产品系列模式化、资金滚动快速化、区域全国化、品牌嫁接化等。现在，公司拥有龙郡这样一个大项目，经过5年的打拼和经验总结后，我们认为是该考虑这个问题了，因为这不但是企业发展战略问题，也将是龙郡项目发展指导思想和开发思路问题，当一旦战略问题确定了，后续的开发思路和计划就清晰了。目前看来，有两条道路可以选择：其一是通过龙郡项目实现企业综合效益最大化，公司尽快做大做强；其二是不必急于拓展新的项目和市场，在龙郡这个项目上实现利润最大化，用时间换空间、换利润。其实这里没有孰是孰非的问题，只有企业发展战略选择问题。不过，结合公司的现实情况和项目发展条件，我们将根据以下立足点进行思考：◆龙郡项目由2平方公里扩展到8平方公里◆项目开发将全面启动“造城计划”◆开发周期可能会持续7-10年◆开发公司实力、品牌影响显著增强◆近期防范政策和市场风险，确保现金流因此，在项目操作难度、资本运营、风险防范都在增加的情况下，企业和项目都将考虑长远战略发展。二、企业发展战略推演与初步建议：市场宏观大势市场宏观大势企业发展目标企业综合实力企业性格特征企业发展战略形势趋严，短期空间有限，利于强者发展尽快做大做强？稳步发展，慢慢积累？资本？品牌？人才？管理？开发模式？风险与高利润喜好型？安全保守型？抓住龙郡项目和市场机会，尽快做强企业内功，迅速聚集资本实力抓住龙郡项目－－快速聚集资本、锻炼队伍、探索开发模式和管理体系，扩大企业综合实力。抓住市场机会－－在适合强者的市场条件下，拥有资本就拥有机会，既可以通过收购其它优质却缺资金的企业，也可开拓新的市场和项目。理由如下：◆符合政府和领导的要求，可以寻求他们的更大支持；◆符合社会和市场的需求，利于快速发展；◆符合企业资金要求；◆有利于进一步树立企业社会形象、品牌美誉度和信任度；◆有利于企业快速发展壮大和拓展市场，因为现在的市场不缺机会，只缺资本；◆有利于提高企业员工的积极性、责任感和荣誉感，增加企业的凝聚力；◆我们在接下来至少5年的时间里我们可以储备、锻炼人才，完善企业管理体制、总结发展模式等。◎注意事项：但为了尽可能确保开发公司的最大利益，需要解决两个前提条件：一是这种发展战略在选择在项目发展上要“以我为主”，由开发公司进行整体规划、控制，以确保整个项目的综合形象；其二是通过开发公司整体开发后的土地溢价我们应该分享到合理收益，为此需要跟政府签定土地出让收益分配机制。三、龙郡项目开发战略建议：适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发和资金快速回收，为企业发展壮大或拓展新市场服务！市场宏观大势适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发和资金快速回收，为企业发展壮大或拓展新市场服务！市场宏观大势企业经营战略达州市场走势龙郡开发战略形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场潜力巨大，但短期发展过快，提升空间有限注：项目可引进开发模式如下，具体实施时要根据项目进度、资金要求及其它实际情况来灵活选择或组合利用。◎一级土地开发模式◎土地转让模式◎独立开发模式◎以地入股合作模式◎集资定制建房模式四、项目总体经营策略建议：市场宏观大势市场宏观大势项目开发战略达州市场特征龙郡项目整体开发策略形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场多种经营开发模式共同快速推进项目开发龙郡开发“有所为，有所不为”，在稳、快、缓之间寻求平衡，多方位、多项目、多产品抢占市场！企业经营战略市场容量有限、供给庞大、竞争激烈、开发和营销水平提高，但市场供给单一、产品创新不够。说明一：“有所为”－－①企业及项目品牌美誉度进一步加强：如”龙郡·外滩”工程工期、质量、“龙郡·外滩”商业招商经营等；②加快开发现金流强的地块或项目：如A-04、B-07、E-01等地块；③适当加强必要的市政基础设施、公建配套和景观建设：如接龙立交、接龙路、龙郡西路的高架桥、主干道9、龙湖北路、青龙路、戛云北路等。“有所不为”－－减、缓开发那些现金流不强的项目：如继续大量拿地、山上商务区等公建配套、过于超前基础配套建设和市政基础设施、安置房前期过多建设等。说明二：“稳”－－项目开发求稳、拿地求稳、基础设施和安置房建设要稳、资金流量求稳、心态求稳。“快”－－在建项目形象和进度要快、新开项目要快、资金筹措与准备要快。“缓”－－山上商务区等公建配套开发缓。说明三：“多方位同步开发”－－增加项目空间覆盖范围，以满足南外、西外、老城等不同方位的人群需求，故2008年及以后的开发除了A-04、B-07等西部地块外，还需要加强肉联厂、石家湾等入口东部区域的开发。“多项目同步开发”－－由于项目规模过大，不同地块在位置、环境、成熟度等方面差异较大，不同地块同步开发就会形成差异化，以便客户有更多的选择，增大项目量的覆盖面。“多产品同步开发”－－由于市场需求的多样性和细化，不同档次、不同物业类型产品都会有需求，而达州目前市场又缺乏多层、洋房、别墅等供给，我们加强这类物业供给就是机会。五、项目整体市场定位建议：1、项目前期市场定位梳理：中原整体定位：达州城市休闲区同轩规划定位：川东北生态休闲城点评：这两个定位内涵基本相同，外延都包括了居住、商业、商务和休闲，我们认为这也是比较准确的。但在表达上没有将整个项目的主体功能――居住体现出来，高度强化也还不够。2、项目整体市场定位建议：龙郡――一座集高尚居住、商业、商务和休闲产业于一体的中央人居新城3、项目整体市场定位发展驱动模式：而为了充实项目以上定位和增强项目综合竞争力，以便项目占领更多的市场份额、加快项目资金回笼，实现项目和企业整体开发战略，我们建议从以下7个方面加强和建立本项目的驱动力模式：3.1、政府驱动力：“绑定”达县政府，争取达州市政府，活动更上级政府，降低政策与政府风险。即充分考虑地方政府的利益，用经济利益绑住达县政府，用支持化工基地建设争取达州市和市政府的支持，具体做法是：◆重新拟定升值地价的分配比例，既让地方政府有利可图，又能让开发公司在保证投资利益的情况下进退自如；◆加快催促达县政府行政办公中心搬迁，让其在搬迁过程中既收获形象，又有实质经济利益；◆增加项目开发后能为地方政府增税、增加就业和城市形象的核算论证；◆提出龙郡8平方公里建设是打造达州西部化工基地的“生活中心”，通过为化工基地建设总部经济区、主题居住区的方式争取支持。3.2、产业驱动力：重点打造城市休闲产业，培育城市商业，引入行政、商务和教育产业，与住宅一起共同组合成一个中央公园式的生活区。◆城市休闲产业：如现行租赁集体建设用地，打造花卉基地、城市欢乐谷、多点布局建设生态公园、主题生态农业，暨提前取得了土地的经营权，又使项目“多元化”开发；◆建设都市山地高尔夫，与城市休闲产业共同组成一个集城市生态观光、游乐体验、高档商务和运动休闲于一体的泛公园，供达州及川东北各个阶层的人们休闲游玩。◆城市商业：在新城中有计划、分批次的按照区域商业中心、组团商业中心、社区商业和休闲商业依次进行开发建设、培育经营。◆行政和商务办公：分批引进和建设县级行政中心、街道和社区服务中心、化工基地总部经济服务区、酒店等。◆城市教育产业：在利用达县中学、四川文理学院的基础上，继续引进知名的幼儿园、小学，打造一条教育产业链。3.3、产品驱动力：随着市场发展的不断成熟和后期买方市场的出现，房地产市场竞争最终将回归到产品上来，建立自己的产品研发模式和不断创新产品，将是今后致胜的核心要素。◆确立龙郡产品研发机构或合作单位，包括创新单位、设计机构、施工单位、原材料供给单位等；◆建立龙郡产品体系，包括多层、高层、洋房、别墅、商业、办公楼、酒店等，并统一各类产品风格和代表性元素。◆建立龙郡产品开发模式：产品概念与内涵、产品模式包装、产品模式推广、产品模式应用。3.4、环境驱动力：住宅开发中外部环境、社区景观一直都是消费者购房最看重的因素之一，通过整个新城的环境打造和每个具体地块社区的景观建设也必将是龙郡项目的驱动力之一。◆外部环境驱动力：龙湖及前期示范区、城市山地高尔夫、城市森林公园、城市广场以及花卉基地等；◆社区环境驱动力：建立龙郡项目景观模式，并在各项目中因地制宜的打造。3.5、品牌驱动力：在龙郡项目中，主要是项目自身品牌、中国中铁二局集团品牌和四川鸿源星集团的品牌。◆龙郡项目品牌：已有知名度和一定形象，但缺乏美誉度和号召力，急需“用事实说话”，建立项目品牌美誉度、信任度和影响力；◆中国中铁二局集团品牌：美誉度、号召力和在项目运用方面还美中不足，需要进一步嫁接和维护。◆四川鸿源星集团品牌：需要结合集团发展和项目发展，进一步进行包装、推广和维护。3.6、概念驱动力：龙郡项目作为一个8平方公里的新城综合开发，有很多概念可以做，具体包括：◆项目整体概念：如“公园中的城市”、“中央生活区”；◆各子项目概念：如“龙郡·外滩”商业“城市会所，生活主场”；◆产品概念：如万科的U8、中海的C-house的借鉴；◆案名概念：将“云岭”开发成现代高层系列，“龙湖”开发为多层洋房、别墅等低密度产品系列等。3.7、客户驱动力：在今后市场形势趋于买方市场的情况下，拥有客户渠道、赢得客户信任，锁定终端，将是房地产开发致胜的最好方式，而龙郡作为一个开发周期长的复合型地产项目，完善客户资源和建立互信显得尤为重要和紧迫。◆广泛建立客户群渠道：特别是达州下辖大竹、宣汉、万源等县市；◆建立客户服务平台：完善龙郡会俱乐部，锁定终端；◆加强客户服务，全面提升客户满意度。4、项目整体概念定位建议：龙郡――达城城市中央公园生活区龙郡――公园中的城市5、项目整体目标客户群定位建议：根据项目整体市场定位，本项目客群涉及面其实较为广泛，需要细分居住、商业、办公、休闲旅游等四大类，不能只进行一个简单而笼统的阐述，故特分为如下四项：5.1、龙郡住宅客户定位：川东北品质居住人群5.2、龙郡商业客户定位建议：5.2.1、购房客户：龙郡住宅潜在购房客户和达州一般投资者、商业经营者5.2.2、经营客户：大型购物超市和各类社区商业、旅游游乐、餐饮、休闲娱乐商业经营商家5.2.3、终端客户：龙郡住宅业主和城市休闲人群、商务人士为主5.3、龙郡办公客户定位建议：以化工基地重点企业达州总部办公和达县政务办公定向客户为主，兼顾达州一般企业商务办公为辅5.4、龙郡休闲旅游客户定位建议：川东北节假日城市休闲家庭为主六、项目整体产品定位建议：分地段、分组团的规划中档及中高档物业为主，定点开发保障性住房第三章、项目整体开发思路与实施方案建议一、项目各地块控规条件与规划布局建议：1、规划布局原则：◆符合城市整体景观形象、天际线要求，主动遵循城市美学、社会责任；◆满足社会多物业、多档次需求，既做到相对集中，又实现分期、分批开发供给市场；◆充分挖掘和发挥土地、自然资源价值；◆既不损害开发利益，还可提高项目整体开发利润、降低市场风险。2、规划布局具体建议：项目各物业和功能布局建议示意图中成控规调整建议后项目开发指标一览表地块编号用地性质用地面积(㎡）容积率建筑面积(㎡）绿地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m)用地建议与开发时间A-02CR46305.35231526.530201002009年高层A-03CR39939.45199697.030201002009年高层A-04CR43616.24.78208485.430181002008年高层B-03R221023.7484094.830301002012年高层B-05CR1519.546078.030351002012年高层B-06CR1287.645150.43035100B-07R237604.8413161.830281002008年高层C-06CR6117.8318353.43035802012年整体开发高层C-07R212231.5336694.5303080C-08G212895.100000绿化用地2012年C-09R214152.9342458.73030802012年高层C-10S22368.900000广场用地，2010年跟C-12一起打造C-12G141749.800000绿化和商业金融用地，2010年综合开发打造酒店、办公和商业C-13C227883.9255767.83040100C-14R243639.13130917.33035802010年小高层C-15R225500.83.589252.830251002010年中高层D-01R247473.52.41114411.1353030552008-2009年安置房和经济适用房D-02G225837.9000002011年开发多层或小高层D-03R223229.72.558074.25303055D-04R143724.72.5109311.75353555D-05R119682.51.2236193535252011年洋房D-06G124618.80.12461.8880062011年公园别墅D-07R111185.20.88948.16403025D-08R221259.9242519.83030402011年洋房、小高层D-09R191303.50.873042.84030252011年别墅D-10R2125122.21.5187683.33030402009－2010年洋房别墅D-11CR32087.51.548131.253035352012年洋房D-12G1654500.165458006公园，2011与D-08一起打造E-01R238342.91.557514.353030252008年洋房E-02G2186275.100000生态林2008年与E-01一起打造E-03R236841.31.555261.953530302013年别墅E-04R256204.62.5140511.53030602013年洋房、小高层E-05R281698.11.5122547.153030302014年洋房别墅F-01CR23776.2123776.23035202014年整体打造生态年林地别墅F-02G241731.600000F-03C5112886.11.215463.323030252015年与F-10整体打造生态年林地别墅F-04R27949.81.814309.643030402015年公建、商业与高层住宅整体打造F-05G27216.700000F-06R2214797.30.34439.19303020F-07U12146.20.2429.24303010F-08U32498.80.2499.76303010F-09CR43629.74174518.83030100F-10R25197.31.26236.763030202015年与F-03整体打造生态年林地别墅F-11R2108504.22.5271260.53030602016年整体打造生态年林地洋房别墅或高层F-12G2130914.800000G-01CR16090.93.556315.130301002009年高层G-02R246348.83139046.430301002008年高层G-03R210443.42.425063.43030552009年小高层G-04CR6767.41.812181.33035402009年小高层，与G-13一起开发G-05CR15295.53.553533.530301002012年高层G-13R230766.43.5107682.43030602009年小高层，与G-04一起开发G-15CR25850.4251816.23035402009年可建部分高层G-16R231348.22303055G-19C23318.826636.6305040商业用地，2008年2843.48亩313.54万注：以上数据基于原控规方案，表中红色字体部分是我们的调整建议。二、项目投资开发时序建议：1、项目投资开发遵循原则：2.1、尊重相关政策，做好总体规划，灵活变动。由于最近国家调控政策严厉，尽管落实在地方政府有些可以灵活变动，但是地方政府谁也不能左右和承担，国内这种“成也萧何，败也萧何”的案例实在不少。由于本项目的总体规划由企业负责编制，企业参与的程度也深，则可利用该机会做好项目的整体规划，后续我们也会提出相关建议。2.2、整体成片开发，分期、分地块引入多种资金或企业同步或先后开发，开发一片、成熟一片。根据我们对多个新城区开发建设的分析和经验借鉴，要想加快新城开发进程和尽快提升项目价值，最有效的办法就是成片开发，尽快让已开发部分产生聚集效应和规模效益。2.3、由成熟向不成熟，灵活推进。根据前面对新城开发一般规律的分析，考虑到本项目与达州成熟城区的区位关系及前期开发人流主要来向，本项目开发先期启动与后续推进应以覆盖和衔接目前达州的建成区――老城区、西外城区、南外城区，以让那些建成区的人气和居家氛围自然过渡和转移到本项目，减少因配提的不成熟给销售带来的抗性，因此，衔接老城的“龙郡·外滩”、连接西外的纺织厂区域和对接南外的肉联厂区域打造至关重要，然后依次由下而上、由外而内的逐步推进。2.4、基础先行一步，后续房产项目开快速跟进。道路、市政配套等基础设施先行是新城开发必须的过程。同时，由于本项目是由企业担任土地一级开发，不可能像过去新城开发那样以当地最高行政机关牵头带动一大批机关单位搬迁来聚集人气，给市场信心，而达县政府由于系列复杂问题，想尽快搬迁也有难度。另外，既然本项目是直接面向市场的房地产开发和城市运营项目，房产项目成功开发的示范效应更是不可或缺。2.5、实现滚动开发，资金流快速良性循环。项目开发企业资金的安全性和资金效用的最大化，资金快速循环和自身“造血”必不可少，而目前面临的最大问题也是资金问题。因此，采取多种经营方式与开发合作模式也是势在必行。2.6、初战告捷，形象还需提升，以抢占市场最高点。由于“龙郡·外滩”住宅已经成功开发，外滩商业也即将开业，目前在达州已经达到了家喻户晓的知名度，但这还不够，项目和企业的美誉度和信任度还不够高。因此，必须妥善解决过程中的问题，给市场和前期业主一个满意的答复，即使牺牲局部短期利益也值得，因为这为让我们牢牢的占领市场制高点，将更有利于我们后期开发销售、有利于寻求合作单位与资金、有利于寻求政府更大的支持。2.7、先趋利避害，因势利导；再创造优势，中途居高而下。为了避免增加项目前期资金压力和尽快实现资金循环，本项目前期投资开发应该避免前期投入资金大和对本项目前期项目开发销售促进作用不是很大的工程。因此，本项目2008年没有必要进行龙湖路的全面贯通、没有必要进行商务区的开发、没有必要一次性将安置房建设完毕，而应选择一个切入点，引导目标客户进入能够很好体现整个项目形象的开发路径与工程。另外，一般新城开发收益是循序渐进的，后期才能达到土地价值的最大化，但往往此时好价值高的地块已经落入他人之手。因此，为了实现项目投资利润最大化，本项目需要改变经营思路，利用项目优势资源实施“有所为、有所不为”的策略。即在项目开发中期阶段就把最能提升项目价值的要素发挥到极致，并在前期开发中有意识的加以控制，把价值最好的地块放在中后期投放市场。2、项目总体开发思路：综合考虑项目开发实施所需的时间、空间、资金要求，结合市场竞争、市场环境及项目自身条件，我们建议本项目的总体开发策略为：整体规划打造，东西（北）两端突进，由下而上，从外及里，从北到南，以路为先（线），成片开发，灵活渐进推进。第一步开发路线第二步开发路线第三步开发路线第四步开发路线第五步开发路线按需开发路线图例第一步开发路线第二步开发路线第三步开发路线第四步开发路线第五步开发路线按需开发路线图例说明：①根据政府要求和由成熟向不成熟的一般新城开发规则，结合企业经营目标和资金要求，这是本项目的经营开发战略的基本前提。而在整体规划打造的基础上，为了确保公司投资效益最大化和风险最小化，根据达州现有土地出让政策，建议不宜过快、过大范围的去提升土地价值，需要根据企业自身的资金要求和开发计划，有计划、有控制的进行市政基础设施、道路、商业、公建配套建设和土地整理。②“整体规划打造”：为了确保整个项目品质形象和公司的战略利益及有效的进行开发控制，进行整体规划打造是必要的，并且规划放大，直指8平方公里，以此突出3000亩地块的“中心地位”。但整体规划打造不一定就是由一家公司进行全部开发，可以在公司作为战略开发商的基础上，引进其它开发商来共同开发，但前提是要确保贵司作为战略开发商的利益，方式有二：①其它单位开发用地由政府公开出让，贵司只需要在跟政府的协议中约定土地出让收益分配办法即可；②贵司优先、优价拿下土地后，为了缓解资金压力、减少财务成本和提高整个项目开发进度，可以将部分地块拿出来跟其它开发商或社会资金合作。③“东西（北）两端突进”：根据政府要求、已有地块开发条件、市场成熟度和市场辐射面，我们建议从东西两端向山上推进道路等市政基础设施、房地产项目开发，具体是东面从肉联厂旋转立交切入，可逐步开发G-16、G-15、G-13、G-02、C-14、C-15、D-09、D-10等地块；西面从高架桥开始，先开发A-04、B-07、B-03、E-01、D-01、D-02、D-03、D-04等地块。这样开发的好处是能让有限的资金发挥最大的效益、增加资金的周转率、降低开发的综合成本、扩大项目市场覆盖面、有利于提高项目销售。④“由下而上，从外及里，从北到南”：这是我们建议的开发顺序，首先是从山下逐步向山上推进，而山上开发基本原则是从东西北的外围逐步向项目中部、南部开发。其依据是项目开发的条件更加成熟、市场接受度更高、开发更具连贯性、开发综合成本更低、更易于体现项目整体形象。⑤“以路为先（线），成片开发”：这实际上是本项目的整体开发的指导思想，新城开发基础设施先行和成片开发是基本原则，也将体现本项目今后经营开发节奏和线路走向。但需要强调的是本项目“道路先行”只需领先一步就行，不必在道路的市政基础设施建设上先期投入过多，其进度应根据本项目整体开发计划和房地产项目开发需要逐段推进，如此才能控制好开发成本，让投入基础设施建设的资金发挥最大效益，避免为人作嫁衣以及在跟政府的谈判中使自己处于不利地位。⑥“灵活渐进推进”：由于项目实际经营开发中还有很多不确定性因素，我们前期在确定整体思路和推进方向之后，还需要根据后期市场实际运作情况和其它相关因素的变动情况进行局部调整，比如政府的特殊要求、市场对某部分产品的特殊需求、开发资金需要等。因此，本项目的经营开发还需要在“有序”的基础上“灵活推进”。三、项目整体开发周期测算：根据达州目前房地产市场容量、龙郡”龙郡·外滩”销售速度和龙郡已经建立的市场影响力，按照控规条件测算，本项目前期近3000亩土地当中可开发用地约2000亩，开发商品房规模约300万㎡；而公司经初步估算，商品房开发规模约200万㎡。我们按项目市场占有率20％以上，力争达到40-50％计算，初步判断如下：1、周期：7-10年左右2、开发销售节奏：年均开发量：20－40万㎡左右龙郡项目整体经营开发控制性方案一览表年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年016年开发土地规模（亩）604.47264.24399.40489.44174.92139.57220.81144.48359.13开发商品房规模（万）53.9368.4346.3632.4529.4519.5814.6321.5927.13投资总（亿元）10.7913.699.276.495.893.922.934.325.43注：以上指标是根据控规调整后可计入容积率建筑面积计算，不含地下室，且综合投资成本按照2000元/㎡初步静态测算，累计投资所需约62.7亿元，仅供前期参考。四、项目投资开发方案建议：1、项目道路及市政基础设施开发时序建议：1.1、开发思路：以工程建设进度和资金流量要求为基础，在合理开发的指导下，适度超前，分期进行，由东和西北两端向中间合拢，从北到南，灵活推进。1.2、实施要求与策略：道路等基础设施建设作为项目房产开发和土地整理的基础和前提条件，先行一步投入建设是必要的，但考虑到项目整体投入大，也需要考虑项目资金流量和资金价值问题，因此，其实施进度应根据房产开发需要进行有序和灵活安排，初步实施计划将主要在5年内分期分段完成。其中2008年度计划完成洲河大桥至玻璃厂（B-07地块）的高架桥、原肉联厂位置的旋转立交桥及上延部分路段及其配套排水管网等市政基础设施，其它道路建设计划详见下图。项目道路等基础设施建设示意图1(利本主义方案)项目道路等基础设施建设示意图2(政治形象方案)1.3、主要时间节点：编制2008年度基础设施建设具体计划完成时间：20082008年度道路等基础设全面施开工建设时间点：2008高架桥完工时间：2008肉联厂旋转立交桥及其延伸路段完工时间：2008年12月30日前。2、项目房地产开发时序建议：2.1、开发思路：以市场需求为基础安排开发规模，用地块成熟度和开发条件来决定开发顺序，以自我开发为主，合理适量寻求合作开发，以确保整个项目资金流量和投资综合效益。2.2、开发时序要求与策略：根据房地产项目开发要求，交付使用的地块必需具备“三通一平”以上的条件。因此，在本项目计划房产开发建设或以土地进行合作交付使用时，道路、给排水管网等基础设施必需先行建设到位，并进行地面建筑或构筑物拆迁和场地平整，整理的时序我们建议以地块成熟条件和投入最小化为依据。至于整理规模则而根据目前及今后一定时期内达州房地产市场实际供求规模、市场竞争和发展趋势来考量。而为了项目更快的发展战略和加速资金流动，我们认为在加强自己开发的同时，可以考虑拿出部分土地进行合作开发或由政府出让土地，我们分享土地溢价利润即可。具体开发时序和计划详见下表：原整体规划地块控制指标与开发计划一览表地块编号用地性质用地面积(㎡）容积率建筑面积绿地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m)用地建议与开发时间A-01CR49384.35.0246921.53020100暂不考虑A-02CR46305.35.0231525.030201002009年高层A-03CR39939.45.0199697.030201002009年高层A-04CR43616.25.5239889.130181002008年高层B-01CR7574.7322724.0303080暂不考虑B-02R26844.93.322588.2303045暂不考虑B-03R221023.73.063071.130301002012年高层B-04R227588.70.43035.48303020现状小学，暂不考虑B-05CR1519.5230393035502012年跟B-03整体开发小高层B-06CR1287.622351.2303550B-07R237604.83.513161.830281002008年高层C-01CR37830.32.8105924.83035100建成用地，暂不考虑C-02G161946.7C-03G111881.5C-04R284976.11.5127464.2303045C-05R22563920.422556.8303025C-06CR6117.8212235.63035502012年整体开发小高层C-07R212231.51.822016.7303050C-08G212895.1绿化用地2012年C-09R214152.91.824547.53030452012年小高层C-10S22368.9广场用地，2010年跟C-12一起打造C-11CR30416.25.3161205.83020100“龙郡·外滩”用地，已开发C-12G141749.8绿化和商业金融用地，2010年综合开发打造酒店、办公和商业C-13C227883.92.055767.8304040C-14R243639.12.5109097.83035552010年小高层C-15R225500.83.589252.83025602010年中高层C-16R217261.93.051785.7303550建成用地，暂不考虑D-01R247473.52.5118683.63030552008-2009年安置房和经济适用房D-02G225837.949168.72008-2009年开发多层或小高层D-03R223229.72.558074.3303055D-04R143724.71.233092.2353525D-05R119682.51.223618.43535252011年洋房D-06G124618.80.12461.88062011年公园别墅D-07R111185.20.82237.04403025D-08R221259.92.042519.83030402011年洋房D-09R191303.50.873042.84030252011年别墅D-10R2125122.21.5187683.33030402010年别墅洋房D-11CR32087.51.548131.33035352012年洋房D-12G165450.00.16545.0806公园，2011与D-08一起打造E-01R238342.93.5134200.23030402008年洋房E-02G2186275.1生态林2008年与E-01一起打造E-03R236841.31.555261.93530302013年别墅E-04R256204.63.5196716.030301002013年洋房、高层E-05R281698.13.5285943.430301002014年洋房别墅、小高层F-01CR23776.21.842797.23035402014年整体打造生态年林地别墅F-02G241731.6F-03C5112886.11.215463.33030252015年与F-10整体打造生态年林地别墅F-04R27949.81.814809.63030402015年公建、商业与高层住宅整体打造F-05G27216.7F-06R2214797.30.34439.2303020F-07U12146.20.2429.2303010F-08U32498.80.2499.6303010F-09CR43629.73.5152703.93030100F-10R25197.31.26236.83030352015年与F-03整体打造生态年林地别墅F-11R2108504.21.8195307.63030402016年整体打造生态年林地洋房别墅或高层F-12G2130914.8G-01CR16090.93.556315.130301002012年高层G-02R246348.83.0139046.430301002009年高层G-03R210443.42.425063.43030552009年小高层G-04CR6767.41.812181.33035402009年小高层，与G-13一起开发G-05CR15295.53.553533.530301002012年高层G-06C6233907.30.516953.6303035在建或建成用地，暂不考虑G-07R240348.62.8113228.1303055G-08R237473.04.0149892.0302580G-09R224459.42.868486.3302555G-10G14035.50.1403.68056G-11G13448.50.1344.980515G-12R246871.52.093743.6303055G-13R230766.43.5107682.43030602009年小高层，与G-04一起开发G-14CR20810.52.041621.0303540建成用地，暂不考虑G-15CR25850.42.051816.23035402008年可建部分高层G-16R231348.22.062696.4303055G-17G23318.8道路用地，2008年G-18R232869.1G-19C23318.82.06636.6305040商业用地，2008年合计2843.48亩333.07万㎡项目土地征用整理指标与项目年度开发计划表年份地块编号开发土地规模（亩）控制性开发房屋面积（万㎡）物业组合2008年A-04、B-07、D-01、E-01、E-02、G-15、G-16、G-19620.7462.70839（小）高层、多层、洋房、安置房和经济适用房2009年A-02、A-03、G-02、G-03、G-04、G-13270.8671.52高层和小高层2010年C10、C12、C13、C14、C15、D10、D12497.5744.83小高层、中高层、别墅洋房2011年D-02、D-03、D-04、D05、D06、D07、D08、D09391.2628.42（小）高层、洋房、别墅、公园别墅2012年B03、B05、B06、C06、C07、C08、C09、D11、G01、G05199.0528.52高层、小高层、别墅2013年E03、E04139.5725.20洋房、别墅2014年E05、F01、F02220.8132.87洋房别墅、生态林地别墅2015年F03、F04、F05、F06、F07、F08、F09、F10144.4819.46高层、生态林地别墅2016年F11、F12359.1319.53高层、生态林地洋房别墅合计2843.48333.07注：以上图表数据皆根据项目初步整体规划得来，其中扣除道路、绿化景观、安置房（含经济适用房）等代征地和划拨土地后，可供公司开发的用地约为2000亩（含酒店、商业等配套用房），总建筑面积可建约为327.5万㎡。2009-2009-项目开发计划示意图中成控规调整建议后项目年度开发指标一览表年份地块编号开发土地规模（亩）控制性开发房屋面积（万㎡）物业组合2008年A-04、B-07、D-01、E-01、E-02、、G-02、G-19604.4753.93高层、小高层、多层洋房、安置房和经济适用房2009年A-02、A-03、G01、G-03、G-04、G-13、G-15、264.2468.43高层和小高层2010年C10、C12、C13、C14、C15、D10、D12399.4046.36小高层、中高层、别墅洋房、2011年D-02、D-03、D-04、D05、D06、D07、D08、D09489.4432.45高层、洋房、别墅、公园别墅2012年B03、B05、B06、C06、C07、C08、C09、D11、G05174.9229.45高层、小高层、别墅2013年E03、E04139.5719.58小高层、洋房、别墅2014年E05、F01、F02220.8114.63洋房别墅、生态林地别墅2015年F03、F04、F05、F06、F07、F08、F09、F10144.4821.59高层、生态林地别墅2016年F11、F12359.1327.13高层、生态林地洋房别墅合计2796.46313.542.3、近期主要时间节点：◎总体开发完成时间：初步调整下来约需要8年，处于前期预估7－10年的中间，年均开发规模将超过30万㎡；◎A-04地块完成拆迁整理和开发时间：2008年1月30日◎B-07地块完成拆迁整理和开发时间：2008年5月30日◎E-01地块完成土地整理和开发时间：2008年6月30日前动工，◎D-01安置房地块完成土地整理和开发时间：2008年3月◎G-15至G－16地块可开发部分完成土地整理和开发时间：2008年6月30日前动工，2008年10月30日3、项目综合配套开发时序建议：3.1、开发思路：根据项目整体初步规划和开发资金流动效益、公建配套的价值最大化、市场成熟条件、项目整体需要，我们建议龙郡项目公建配套投资开发思路如下：以整体规划配套要求为基础，以项目整体需要和市场条件为导向，以公建配套投资资本效益和整体资金流量为出发点，合理适时开发。3.2、开发时序要求与策略：项目总体规划已经基本明确了项目需要建设的文化设施、商业服务、医疗卫生、学校教育、行政办公等公建配套设施内容和布局要求。我们认为这是符合国家相关规定要求的、分布和服务半径也是合理的。为此，我们只需要明确何时修建这些公建配套设施即可，而我们的主要依据就是这些公建配套设施修建后能发挥最大的社会、经济和资金效益。因此，我们建议本项目的公建配套建设计划要考虑到项目开发到什么程度最需要、开发出来的公建配套经营的市场条件是否成熟、大量投资到公建配套上的资金是否影响到其它更具投资价值项目的现金流、公建配套修建后的社会形象和对项目商品房开发的贡献等。综合这些因素后我们建议如下：①公建配套建设应随房产开发进度和走向而定，分散的、基本常规配套在住宅开发少量同步配置即可，独立集中和较大规模的公建配套成熟一片，开发一个。②山上近期（2008-2009年）不宜投入大量公建配套设施，除非有非市场化的特殊要求。第一批第一批第二批第三批第四批3.3、主要时间节点：第一批公建配套设施建设计划时间：2009年完成方案，2010年动工建设；第二批公建配套设施建设计划时间：2011年完成方案，2012年动工建设；第三批公建配套设施建设计划时间：2013年完成方案，2014年动工建设；第四批公建配套设施建设计划时间：2014年完成方案，2015年动工建设。4、项目龙湖景观开发时序建议：4.1、开发思路：价值高峰卖点，虚实结合，规划与示范区先行，整体打造，精心营销4.2、实施要求与策略：龙湖及沿岸景观的功能定位成本项目的核心灵魂，其作用和价值不言而喻，一般情况下要求前期进行整体打造。但考虑到项目整体资金运作、风险防范、峰值预留等因素，本项目在“合理投资，提升形象”的要求下，采用“虚实结合，整体打造”的策略，前期重点是站在打造项目“公园中的城市”和“休闲生活”的总体定位高度进行概念提炼和包装推广，方案中应包括一些游乐设施。“规划与示范区先行，整体打造”具体而言就是前期先做方案，并将“中央公园”和“休闲生活特区”通过龙湖及整个项目中公园、生态林等集中景观的方案规划、包装推广预先体现出来，提前贯穿在前期开发中，并通过示范区的建设予以初步体现。而当山上开发到一定程度和项目价值最高的中后期，大约在2011年左右，龙湖及沿岸景观可整体一次性打造，同时也启动周边别墅、洋房等高端物业的开发，并提升后期土地和房产价值。龙湖示范区选址一龙湖示范区选址二生态林龙湖示范区选址一龙湖示范区选址二生态林龙湖开发示意图4.3、主要时间节点：4.3.1、龙湖及集中公园景观、生态林景观整体方案设计完成时间：2004.3.2、龙湖示范区打造时间：2004.3.3、龙湖及集中公园景观、生态林景观整体包装推广时间：2009年--2010年；4.3.4、龙湖景观打造启动时间：2014.3.5、龙湖公园及游乐设施开放时间：20012年10月1日4.3.6、龙湖南面生态林建成开放时间：20第四章、项目2008年开发计划与投资资金流分析一、项目2008年开发计划与调整建议：方案一：2008年拟开发A-04、B-07、D－01、D－10、E－01、G-01和G－02商品住宅、D-01安置房、C-13商务中心、龙郡路西段的高架桥、接龙桥、戛云北路、翠微街、青龙路、接龙路、龙湖东路、龙湖西路、龙湖南路、龙湖北路等）。而经过初步分析后，我们根据有限资金投入效益最大化原则，建议作适当调整，具体建议如下：①保留A-04、B-07、E－01和G－02商品住宅、D－01安置房、龙郡路西段的高架桥、接龙桥、接龙路开发建设，但建议调整E－01住宅产品类型，将前期初步规划的高层电梯公寓调整为多层和花园洋房理由是这种物业目前为市场供给稀少，而市场需求旺盛，降低市场风险；②上山道路及市政基础设施建设仅修建青龙路、龙湖北路、龙湖东路，如果没有特殊要求，龙湖南路、龙湖西路可考虑放在2009年建设；③C-13商务区暂缓建设，延至2010年建设；④如果条件允许，建议东部先开发G－02商品住宅建设，暂缓开发G－01商品住宅。

2008年开发计划与调整建议比较表建设