商业广场推广方案

瑞港商业广场推广方案2008年5月无锡商业地产市场分析第一部分项目总平图一、无锡商业地产发展历程商业开发的时期

各年度土地出让量代表项目开发模式开发特征2002之前旧城复兴200220万平米包括崇安寺、南禅寺、红旗路步行街、东方巴黎（崇宁路地块）住宅开发模式与商品住宅一样出售铺面，以高价位售出为目标2003－2004产业化时期2003超过了100万平米包括站前商贸街、春申路、西班牙商城、红豆国际和高力国际汽车城等项目商品市场开发模式以出租铺位为目标，重在招商经营2004突破200万平米坊前路东西两侧地块规模就突破了110万平米，同时，还包括了振兴路、东方国际轻坊城和世贸中心等2005年之后区域中心.生活MALL时期2005120万平米左右无锡大剧院、永乐新天地等几幅黄金地段地块商业街开发模式统一规划，分别招商开发建设、投资经营2006107万平米香港新鸿基地产携手华润联合拿地2007110万平米

金太湖、红豆国际广场、宝龙城市广场、茂业城、万达、明发商业广场2002年到2007年商业的发展情况2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断的拉开，商业发展模式、经营方式、操作手法等也日益成熟。2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断地拉开，商业的开发模式也日益成熟，从住宅开发模式到目前的专业的商业地产开发形式，开发商更加懂得如何业态合理的规划、如何进行主力商家、品牌商家的引进，更加重视招商和运营。一、无锡商业地产发展历程二、无锡商业分布的现有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4产业带：主要是以周山浜为核心，锡沪路、广瑞路段形成依赖火车站为主支撑的物流业商业形式，仓储、运输、配送的现有格局，结合站前商贸区的开发与投入运营使该区域具有着天然的既定优势。北部商圈：北部商圈是沿着北大街、青石路（欧风街）所分布，目前主要分布的商家有状元楼、诚隆超市、黄金海岸鸡粥店等，作为欧风街的强势带动，该商圈主要是以餐饮、娱乐、购物、休闲为主。南商圈：南商圈仍然是以南禅寺为点的周边辐射区域，从线路上分：南长路、永乐路是商圈内的重要交通干道，现有分布商业有家乐福、永乐家电、南禅寺商贸中心等。西商圈：西商圈则是以河埒口、梁青路、青祁路所围合而成，由于周边44万平米的惠山休闲文化广场、东北部103公顷的惠山古镇的影响，该商圈主要以购物、休闲、观光、旅游为主，目前稳步的主要商家有无锡大饭店、运河饭店、大润发超市等。中央商圈：以三阳百胜、八佰伴、新世界大洋百货、商业大厦及东方巴黎、汇金广场等，作为交通、配套、人流、车流等商业条件利好区域，中央商圈已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。无锡四圈一带的商业格局三、无锡商业地产的供求分析近两年无锡商业市场情况从上述数据中可以看到无锡商业市场的两个表象、特征:第一,供应严重大于求;第二,成交均价长期低位徘徊,造成这两个表象特征的深层次原因在于无锡商业市场自身的困局:

商业供应面积成交面积成交均价2006年107万半米64万平米5408元/平米2007年110万平米50万平米6948元/平米四、商业地产相关政策分析

政策影响由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。贷款利息升至7.83%，市面盛行的8%回报率受到拷问。贷款成本的高涨，直接压缩了商业地产的收益率，压制了投资客的投资热情。1、加息对投资热情的影响央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。2、提升首付对于投资的影响银监会表示希望提高首付比例至40%-50%的消息发出后，全国主要城市银行普遍收紧房贷，但央行及大部分商业银行尚未有动作。据有关消息，商业地产的最低首付由40%，提升到50%在实际操作中银行基本按照单价10000元以上，首付60%；单价10000元以下，首付50%。3、审批标注提高和放款标准提高对于资金回笼的影响由于各银行实行从紧的贷款审批，要求贷款申请人的条件提高，放款要竣工验收后放款开发商的预售—银行按揭融资商业圈被打破，开发期间资金回笼量可能只能占到总量的50%。四、商业地产相关政策分析4、税收交易流转环节税收大幅增加在二手市场转让非居住用房，比如商铺、写字楼，需要交纳五项税收，一是房屋总价0.05%的印花税，二是总价5%的营业税，三是营业税11%的城建税、教育费附加，四是个人所得税，最后一项是按买卖差价征收的土地增值税。持有阶段物业税有可能在未来两年内推出，而最有可能做为先行的便是商业房地产，将大大增加其持有阶段的经营成本。5、无锡地方商业贷款手续较为苛刻，各银行对商业贷款严格把关。在无锡商业的实际操作过程中，第一套房可贷款50％，第二套房贷款40％，第三套房贷款30％。三套以上银行将不予贷款。给大面积购买的商户造成很大的资金压力。四、商业地产相关政策分析五、无锡商业地产开发趋势预判无锡区域中心的时代已经来临？无锡商业发展的未来金太湖VS北北塘区宝龙VS无无锡新区区明发VS惠惠山新城城万达VS河河埒口无锡商战战多足鼎鼎立散点布局局，齐头头并进谁会是英英雄？VS太湖新城城太湖国际际社区位于市区区的延伸伸段，人人气充足足，预打打造市级级商业中中心新区的产产业支持持，填补补新区商商业空白白打造旅游游、休闲闲、娱乐乐中心，，填补区区域空白白人流充足足，预打打造区域域商业中中心得益于政政府的规规划，目目前尚未未形成很很高人气气五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判案例1：：金太湖国国际城地理位置置：北塘塘区占地面积积：142176.9平方米米建筑规模模：680000平方方米商业面积积：258000平方方米停车位:地上600地地下3000一期推出出：78000平米价格：一一层均价价38000元元/平方方米，二层均价价18000元元/平方方米共建配套套：国际际影院、、五星级级酒店、、沃尔玛、、真冰溜溜冰场、、中心MALL经营方略略：经营营户前4年包租租，8％％的投资资回报率率，一次次返还投资户：：投资10年，，8％的的回报率率，4年年后，4年返还还，再包包租10年五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判媒体分析析媒体表现现:楼书书、单页页、户外外广告、、新闻、、2007无锡锡金秋房房展会、、网站主打媒体体：户户外广告告、楼书书、网站站媒体诉求求：

600米无无锡首条条市级步步行街滚滚滚人潮潮旺透天天

光影影水街休休闲娱乐乐不夜天天

国际际影院与与世界共共舞的梦梦幻国度度

特色色主题餐餐厅环环球美食食新体验验

锡城城冰世界界翩跹跹新舞台台

超五五星级酒酒店尊尊崇服务务贵族荣荣耀

甲级级写字楼楼叱咤疆疆场的策策源地

酒店店式公寓寓商务务生活贴贴心呵护护

高尚尚住宅都都会生生活最新新高度主诉求语语：昨日日无锡小小上海,今日美美国时尚尚岛!无锡十一一五重点点商业项项目中国首个个都会中中心国际际购物天天堂五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判案例二：：宝龙城市市广场占地面积积:77113平方米米总建筑面面积:322668平平方米公寓式酒酒店：75629.47㎡商商业面面积：235738.86㎡㎡

项目目定位：：规划集集商业、、餐饮、、影城、、娱乐、、公寓酒酒店为一一体的综综合性建建筑群。。停车数：：1600辆（（地上200辆辆，地下下1400辆））业态规划划：业态态规划为为、连锁锁百货、、生活卖卖场、五五星级影影院、美美食广场场、主题题游乐广广场、数数码广场场、公寓寓式酒店店诉求：以以合理运运营模式式缔造全全新商业业圈宝龙的品品牌效应应70％的的自留物物业宝龙城市市广场将将成为无无锡新区区“一站站式”国国际消费费体验中中心五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判无锡万达达广场地理位置置：项目目位于滨滨湖区河河埒口中中心商务务区占地面积积:179300平方方米总建筑面面积:695000平平方米业业态规划划：２３３万平方方米的国国际化大大型购物物中心；；４万平平方米的的超白金金五星级级酒店;３万平平方米的的酒店式式公寓；；３６.５万平平方米的的高档住住宅区；；两栋智智能化、、生态化化、人性性化、多多元化的的商务楼楼；一个个五星级级的多厅厅万达国国际影城城；一个个３万平平方米的的市民休休闲广场场。楼盘配套套：万达达商业广广场（大大型商业业中心））写字字楼五五星级酒酒店幼幼儿园等等周边配套套：第四四人民医医院、滨滨湖区实实验幼儿儿园、大大润发开盘：2008年5月月竣工：2009年6月月诉求：万万达专业业运营多家世界界级主力力店案例三：：五、无锡商业业地产开发趋趋势预判明发商业广场场地理位置：惠惠山大道与北北环路交汇处处占地面积：216679.8M2总建面积：501028.6M2其中商业：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓：53238.3M2地下停车位：：1238辆辆地上停车位：：755辆居住氛围：规规划总积达到到了350万万平方米，入入住的人口达达到15万人人代表景观诉求求：摩天轮、、海盗船媒体分析媒体表现：户户外广告（市市中心、火车车站及交通主主要路口）、、无锡房地产产市场网、无无锡新周刊、、2007中中国太湖无锡锡金秋房地产产交易展示会会、宣传楼书书、道旗、新新闻……主打媒体：户户外POP，，道旗等媒体诉求：50万平方米米都市购物乐乐园主诉求语：游游在此/购在在此/欢乐在在此案例四：五、无锡商业业地产开发趋趋势预判滨湖区总建筑面积约约145万平平方米，业态规划：社社区内拥有无无锡唯一的文文化艺术中心心、2座规划划中的社区轻轻轨站、2000米珍稀稀湖岸线和近近36万平方方米国际化商商业中心，将将成为无锡的的“维多利亚亚港”。太湖国际社区区：区域规划优势势明显，但目目前人气严重重不足诉求：无锡的的“维多利亚亚港”。太湖国际社区区荟萃你世世界地产领袖，光光耀全城媒体：网站、、报纸、电视视、户外等全全方位大批量量投入。案例五：五、无锡商业业地产开发趋趋势预判五、无锡商业业地产开发趋趋势预判第一，中心商商圈。中心商业区的的价值就是““有效客流””。一个城市市的商圈，尤尤其是核心商商圈，其囊括括的各项配套套资源的含金金量必然在城城市中是首屈屈一指的，能能吸引“有效效客流”。处处于核心商圈圈的商业地产产，它的竞争争力也必然有有先天胜势。。第二，商业的的只租不售。。“只租不售、统统一经营”的的策略也是商商业健康发展展的关键所在在。只租不售售已成为商业业地产开发的的必然趋势。。第三，利用专专业的力量。。商业地产的开开发决不可不不能拍脑袋决决策，应该利利用专业公司司的力量。从从战略的高度度与专业商业业地产公司、、品牌商家合合作。第四，轨道交交通。轨道交通的作作用同样体现现在能吸纳有有效客流。轨轨道交通对商商业带来的机机遇，在未来来的发展过程程中会起到相相当重要的作作用。实践证证明，机场、、地铁对人们们的聚集和分分流作用十分分明显。一、重视运营营，重视招商商，而且在出出租和出售的的问题上，发发展商持有运运营是一种趋趋势。只有这这样才能把商商业的价值发发挥最大。二、商业项目目的前期定位位十分重要，，且要有鲜明明的商业主题题，跟它当地地的区域条件件相吻合。三、商业项目目必须有一个个详细的行业业定位，商业业的业态分布布和商业的布布局非常的重重要，包括主主力店的定位位和布局，散散户的布局和和人气的吸引引点布局等在在业态规划时时也非常的重重要。未来无锡商业业成功运作的的必要点五、无锡商业业地产开发趋趋势预判本案竞争性分分析及市场区区格第二部分考虑到无锡的的宏观经济环环境、商业房房产发展现状状及供给需求求情况、无锡锡空港新城现现有商业市场场空白点、结结合本案的区区位的实际特特点，区域的的商业规划、、业态分布情情况，可考虑虑将本案定位位为写字楼高星级酒店时尚百货商业步行街公寓办公集高星级酒店、时尚百货、商业步行街、写字楼、公寓办公于一体80000m2HOPSCA城市综合体本案的业态定位：一、本项目的的SWOT分分析项目的商业定定位功能定位超越传统商业业的单一购物物功能一个多功能、、时尚化的集集会、交往场场所（可购、可逛逛、可赏、可可憩）形象定位空港新城的名名片、市民的的时尚舞台全面超越带带动市镇镇能量级别的的提升适当超前配配套空空港新城的潜潜在需求一、本项目的的SWOT分分析不可逆转转的优势商圈相对对完整，，门槛消消费人口口充足。。周边小小区林立立，硕放放3公里里范围内内有近15万的的消费消消费人口口充足。。空港产业业园的中中心优势势，率先先与百业业超市共共同造势势，占据据先机；；空港产产业园区区周边产产业的导导入。周周边安居居房及众众多小区区的起建建（1500亩亩的安居居房），，周边道道路的不不断修建建等为项项目的进进入创造造了有利利时机位于空港港产业园园的中心心优势位位于空港港产业园园的生活活区的核核心。水陆空三三位一体体交通优优势苏南绿色色国际机机场成为为区域的的引擎优势分析析：人和天时地利一、本项项目的SWOT分析23相对竞争争优势项目的体体量适中中，80000方的体体量，各各种业态态相互互互动，适适合开发发运营周边的商商业模式式较为初初级，本本案的发发展在档档次规模模上超越越传统，，填补区区域的商商业空白白。后期专业业运营，，本地开开发商决决心做好好整个商商业。永永续发展展。总价较低低，采用用8％的的回报率率，5年年包租的的模式开发60％的自自留物业业，与商商户同当当风险主力店占占到区域域的60％左右右项目内部部的规划划优势明明显，停停车、八八大出入入口、九九大连廊廊、四大大广场的的人流聚聚集引导导等设置置。各种业态态的分布布较为合合理主力业态态、次主主力业态态等配比比分布较较为合理理*资料来源源：相对竞争争优势项目自身身优势经营优势势内部规划划优势一、本项项目的SWOT分析劣势市场接受受度空港产业业园区的的发展需需要一定定的时间间，人们们对区域域的重新新认识和和改变还还尚需时时间。发展机会会1）本案作为为空港产产业园的的核心配配套场所所，机场场经济带带来的高高科产业业为本案案赢得了了相当数数量的高高消费人人群2）周边边商业模模式，较较为填补补空港产产业园的的商业空空白机会商圈机会会项目位于于硕放新新镇的中中心，空港产业业园的商商务核心心位置，，周边暂无无竞争商商圈，未未来的发发展前景景较为开开阔，投投资的潜潜力较大大。宏观经济济机会1）人民民币升值值，购买买力提高高；2）国外外机构和和个人不不断涌入入，为消消费提供供有力支撑撑；3）政府府政策的的大力扶扶持，为为商业建建设提供供了强大的的平台。。市场供应应机会成本本高的弱弱势，供求关系系，无无锡02－08年推出出近千余余万方的的商业面面积，整整个商业业压力较较大。竞争对手手无锡市区区、新区区、周围围商业的的规模不不断扩大大，也将将分流本本案的威胁开发企业品品牌形象尚尚未建立缺乏足够的的品牌商户户资源主力商家品品牌尚未落落实一、本项目目的SWOT分析项目名称商圈和人流量规模（㎡）档次与配置地块升值潜力品牌形象业态规划运作模式所属性质金太湖人流量充足258000档次一般市区，升值潜力大一般商业规划较好出售包租区域中心宝龙城市广场商圈相对完整，人流量235738.86档次一般新区，升值潜力一般较高主力店占的比例较大大部分自己运营区域中心明发商业广场商圈相对完整，但目前严重缺乏人气284586档次一般惠山区，升值潜力一般较高以娱乐、旅游为主出售、部分自己运营区域中心万达商业广场商圈竞争较小，人气较为充足230000档次较高河埒口，升值潜力一般较高业态齐全自己运营区域中心太湖国际社区商圈完整，但人气缺乏360000档次较高政府规划，新城，升值潜力高较高以旅游业为主出售，部分自留运营区域中心本案商圈完整，人气充足39000配合空港档次中等空港新城，升值潜力高一般各种业态齐全出售。少部分自己运营次区域中心二、同期同同类商业地地产项目竞竞争性分析析因此从以上上各个方面面来分析，，从无锡市市场的各个个区域楼盘盘来分析，，因此本案案应该属于于次区域中中心的位置置，区别于于其他市级级商业楼盘盘。二、同期同同类商业地地产项目竞竞争性分析析次区域级核核心商业消费客源：：独享我们享有相相对完整的的商圈，在在3公里范范围内没有有同等规模模、同等档档次的项目目竞争。区区域内较为为稠密的人人口成为我我们的独享享客源。投资客源：：总价30——160万万，主力总总价50-80万，，与同期、、同定位物物业形成目目标客户差差异，拥有有更广阔的的市场基础础，可以切切割其部分分市场。经营客源：：由于区域现现有消费规规模、能力力有限，同同时经营者者对项目的的认知需要要一个过程程。在品牌牌商家、大大型商家的的吸引能力力上较弱。。二、同期同同类商业地地产项目竞竞争性分析析本项目的市市场占位及及区格：项目营销战战略分析第三部分一、项目的的营销课题题1、价值：如何突破破镇级商业业，拉伸商商业的价值值？2、资金：在宏观环环境的压力力及本案30000方酒店不不出售的情情况下，如如何统筹开开发，保证证资金链使使项目得以以顺利持续续性的开发发？3、风险：在整个房房地产日益益严峻的市市场环境下下，投资者者的投资热热情狠狠地地收到打击击，我们如如何规避风风险？4、成本：作为镇级级商业，我我们如何合合理的控制制营销成本本，在竞争争态势中如如何合理有有效运用和和整合与本本案相符的的各种媒体体？四大营销课课题二、项目的的营销战略略打赢区域市市场分割市级市市场在空港产业业园区域打打造区域的的核心，成成为区域的的中心商业业圈，完全全超越其他他的商业模模式和规模模，成为区区域的绝对对引领者。。打破区域堡堡垒，与其其他的区域域的市级中中心决战，，以我们独独特的优势势分割无锡锡的商业市市场根据市场竞竞争态势及及项目自身身的情况：：我们的核心战略为为：二、项目的的营销战略略借力空港，，跳出硕放放：在高空宣传传层面必须须以”苏南南绿色国际际机场、空空港产业的的规划发展展”为历史史背景。以以产业价值值对区域价价值提升的的巨大动力力，推升项项目价值和和投资潜力力；稳妥推盘，，手法创新新：保证资金流流的稳定，，在推盘上上必须兼顾顾效益最大大化与销售售速度的平平衡,以以确保销售售率实现的的可能性为为第一要务务;同时时在价格策策略上运用用创新手段段,提高高付款比例例,促进进销售资金金回笼。主动进攻，，全面行销销：在投资市场场萎缩，竞竞争量大的的市场上，，传统的高高空广告轰轰炸+售楼楼处坐等的的模式无法法保证项目目的胜出。。必须采用用“攻势营营销”，主主动寻找客客户，将工工作做的更更细致、更更扎实才是是致胜之道道。高低配合，，有效布兵兵：坚持高空媒媒体打面———树立品品牌形象；；区域媒体体打片-———锁定目目标市场；；深度媒体体打点———促动销售售购买。四大要点我我们的核核心操盘策策略项目总平图图三、项目的的推案销控控及销售计计划2008年年2009年年10月11月月12月1月月2月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月40%1月26春春节10％10％10％40％10％10％10％商业部分休闲娱乐街街、KTV10％10％10％精品商厦40％10％10％10％小户型公寓寓40％三、项目的的推案销控控及销售计计划资金回笼量量：42169500－－60736800元资金回笼量量：资金回笼量量：资金回笼量量：推案考量因因素：工程开发建建设进度资金缺口需需要，现金金流的保证证价格成长策策略36836750元元10％10％21029250元元20700500元元推盘第一阶阶段2008年年10月－－2009年1月26（春节节）项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数休闲娱乐街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640办公2号楼1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大单体东北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4凤凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5总汇

2032010738.9295

42169500160销售敏感性性分析情况1：销销售率和资资金回笼量量保守估计计销售率：52.84％这一阶段主主要推出商商业部分客户拜访量量:16000人；；每天接待待客户量：：10.6人。三、项目的的推案销控控及销售计计划项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数休闲娱乐街1、280104806156741260%60%2137324393.6

3、434902094

741260%60%93124370办公2号楼1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大单体东北886531.6151600060%60%51033609

西南887532.2241200060%60%383184014.4凤凰眼1、21546463.8151100030%60%30610804.5总汇

2032010738.9295

50603400160.2情况2：资资金回笼量量的提高的的变化对销销售额的影影响。销售率：52.84％三、项目的的推案销控控及销售计计划项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数（套）休闲娱乐街1、280105607156741270%60%24935450109.2

3、434902443

741270%60%108645100办公2号楼1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大单体东北886708.8151600080%60%680448012

西南887709.6241200080%60%510912019.2凤凰眼1、21546773151100050%60%51018007.5总汇

2032012552.7295

60736800186.6情况3：销销售率的提提高的变化化对销售额额的影响。。销售率：61.78％推盘第二阶阶段2009年年3月－2009年年6月销售率：50％项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）酒吧娱乐街东侧178089081100050%50%195800004895000

北侧1396698191000050%50%139600003490000总汇

3176158827

335400008385000三、项目的的推案销控控及销售计计划推盘第三阶阶段2009年年5月－2009年年8月项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）百货商厦商场1F28641145.660750040%50%214800004296000

商场2F46371854.8104500040%50%231850004637000总汇

75013000.4164

446650008933000推出精品百百货商厦三、项目的的推案销控控及销售计计划推盘第四阶阶段2009年年5月－2009年年8月项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）酒店式公寓2－11层19200.667680.264244450040%50%8640000017280594推出小户型型公寓项目营销推推广计划第四部分08年5月月－6月－－10月月－09年3月09年5月月09年年9月2010年1月月2010月月5月2010年年5月第一战役第二战役第三战役一、项目的的整体布署署客户造势预约认购强销持续期二期开盘二期强销持续期试营业清盘《露天电影影巡展周－－瑞港之夏夏》长三角高峰峰论谈开工典礼奥运金牌计计划开盘活动瑞港夏日送送清凉活动动旺铺拍卖圣诞大联会会瑞港冬季送送温暖“瑞港送福福”活动春季房展会会异地长三角角市场联动动招商推荐会会夏日风尚活活动买商铺送保保障瑞港周周时时尚秀美食大比拼拼，才艺大大显势招商推荐会会瑞港周周时时尚风开业活动唱唱响空港正式营业这一阶段前前期全面获获取商户资资源，本阶阶段以报纸纸广告宣传传为主，软软硬结合；；SP活动动进行项目目炒作，提提高项目的的整体知名名度；本阶段以报报纸广告宣宣传为主，，软硬结合合；另外加加上电视、、广播宣传传的持续性性宣传，提提高项目的的品牌形象象。对本案的项项目单额投投资价值。。商业运作作模式、项项目卖点进进行宣传，，激起人们们多产品的的投资价值值的认可本阶段主要要以活动为为主，举办办招商会和和每周的活活动，配合合单页和内内部期刊使使人们看到到人气，增增加入驻信信心，为开开业做准备备广告策略：：价值层面：十年上海虹虹桥巨变今今日无无锡硕放腾腾飞定位层面：：空港新城首首个集商务务、购物、、餐饮、娱娱乐、休闲闲为一体的的大型的商商业中心广告总精神神二、项目的的推广策略略－广告策策略消费层面：：缤纷生活不不夜天，24小时娱娱乐城PR公关策策略1、长三角角临空经济济高峰论坛坛2、瑞港电电影巡展周周3、瑞港客客户联谊沙沙龙活动4、招商推推荐会5、瑞港招招商团拜会会6、瑞港送送福活动7、瑞港夏夏日送清凉凉活动8、瑞港夏夏日风尚演演出节（每每周）9、瑞港冬冬季送温暖暖活动10、无锡锡春秋季房房展会二、项目的的推广策略略－公关策策略活动目的进行项目的的前期形象象的初步导导入，让人人们对本案案有一定的的期待和神神秘感SP活动计计划目的：夏季季人们人们们夜晚的户户外活动较较多，项目目形象初次次亮相，通通过电影巡巡展，一方方面可以借借助爱国电电影宣传人人们的爱国国情绪以响响应2008奥运年年人们的爱爱国热忱，，并可以把把项目的介介绍穿插其其中。从而而对项目进进行一定程程度的告知知，并引发发人们的期期待，赢得得良好的口口碑。活动配合:在活动前前进行硕放放、坊前、、梅村等地地镇上乡下下主路口和和人流聚集集地的海报报张贴，进进行活动的的预告。并并组织专门门人马进行行各个村点点的定点电电影播放。。在播放时时借助人们们聚集时进进行瑞港宣宣传业的发发放。道具：爱国国影片、影影具、单页页、DVD、海报等等。地点：：硕放放人口口聚集集地、、梅村村、坊坊前、、后宅宅人口口聚集集地活动1：：《露露天电电影巡巡展周周－瑞瑞港之之夏》》二、项项目的的推广广策略略－公公关策策略在项目目开工工时，，开工工典礼礼，进进行人人们传传统的的吉祥祥活动动，舞舞大龙龙舞大大狮在在硕放放本地地能够够造成成很大大的气气势，，让全全镇皆皆知““瑞港港商业业广场场”，，并能能够进进行很很好的的口碑碑相传传。目的：：引起起人们们的高高度重重视，，引发发人们们对投投资价价值的的充分分认可可，并并能够够引起起一定定的凡凡响，，借助助事件件进行行多方方面的的媒体体宣传传，从从而引引起人人们的的投资资热情情，从从而达达到快快速去去化产产品的的目的的。道具：：单页页、舞舞龙舞舞狮队队活动2：开开工典典礼－－龙狮狮送““瑞””二、项项目的的推广广策略略－公公关策策略活动要要点：：邀请请房地地产业业界知知名的的人士士，著著名的的专家家学者者及相相关的的经济济学专专家对对各种种产业业下商商业价价值进进行论论谈，，并引引出项项目的的价值值。并并邀请请虹桥桥、浦浦东的的收益益者来来谈他他们切切身感感受人物：：长三三角地地区的的房产产精英英地点:某某五星星级酒酒店道具：：DVD、、楼书书、PPT展示示稿、、礼品品等活动3：长长三角角临空空经济济高峰峰论坛坛活动动目的：：引起起人们们的高高度重重视，，引发发人们们对投投资价价值的的充分分认可可，并并能够够引起起一定定的凡凡响，，借助助事件件进行行多方方面的的媒体体宣传传，从从而引引起人人们的的投资资热情情，从从而达达到快快速去去化产产品的的目的的。三、项项目的的推广广策略略－公公关策策略媒体策策略：：高空媒媒体———结结合事事件———打打开影影响面面———聚焦焦空港港区域域价值值区域媒媒体———建建立通通路———直直面目目标客客户自建媒媒体———点点对点点深入入沟通通对于区区域的的外围围客户户，主主要通通过高高空媒媒体，，结合合事件件进行行炒作作，打打开区区域的的影响响面，，使客客户聚聚焦区区域，，认可可区域域价值值。主主要的的媒体体如报报纸、、电视视台、、广播播电台台、网网站、、报刊刊等对于区区域内内客户户，要要进行行升入入的沟沟通，，通过过一些些适合合当地地的活活动，，创新新性礼礼品、、单页页、SP活活动并并辅助助以短短信、、电邮邮、墙墙体广广告、、海报报、楼楼宇号号标注注等、、定点点说介介等对对区域域客户户进行行深度度的攻攻击。。针对区区域客客户，，通过过区域域媒体体进性性攻势势，主主要媒媒体如如电梯梯、楼楼宇标标注、、出租租车广广告、、短信信、楼楼宇标标注、、水媒媒体广广告、、公交交车广广告等等进行行区域域的攻攻击二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略费用预算

单价（元）份量总价(元)

网站

16000

纸杯0.3100003000

信纸0.1200002000

信封0.25100002500

扑克牌1.51000015000

打火机0.5100005000

招商手册31000030000制作楼书3600018000扇子11000010000单页11.51000015000单页221000020000手提袋1.550007500光盘制作

800100000光盘刻录230006000展板

4000X展架

4000易拉宝

2000费用预预算：：二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略户外高炮

12000灯箱

5000围墙

18块50000广告牌

1年300000

农民户外

1年50000媒体报纸

江南晚报3500010350000扬子晚报1200010120000现代快报2600015390000无锡日报600005300000短信

100万条60000车身

1年200000户外广告牌

1年200000杂志

50000网站

5个月100000电视

1个月50000广播

3个月30000

户外媒体

直邮1.2元

30000

电梯350次3个月50000二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略公关活动长三角空港新城论坛

140000房展会

2200000招商会

150000联谊会

230000开工典礼

40000拍卖会

20000不可预测费用

200000总计

3103500到第一一次试试营业业前媒媒体总总计约约：3103500元二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略渠道策策略三级体体系第一级级：交易功功能中中心———现现场招招商展展示中中心，，通过过现场场的模模型道道具、、DVD的的三三维的的放映映、业业务员员的说说介及及相关关SP活动动而达达到客客户积积累、、成交交。现现场具具有展展示、、交易易洽谈谈、实实景展展示、、场景景渲染染及办办公的的五大大功能能。第二级级：以长期期固定定形式式在流流动人人流量量大的的公众众地点点设立立固定定展点点，建建议在在新区区、市市区相相关大大超市市、大大商场场前或或内部部阶段段性设设立外外展点点；并并现场场进行行说介介、资资料发发放。。第三级级：正对无无锡的的沿街街商户户全面面扫街街的形形式，，获取取其商商户资资源，，组织织专员员现场场说介介、电电话邀邀约、、回访访、现现场洽洽谈等等二、项项目的的推广广策略略－渠渠道策策略春节前前：160套商商铺根据大大树法法则，，及市市场经经验数数据倒倒推法法*资料来来源：：160套成成交1600个个意向向客户户16000个商商户拜拜访08年年5月月26－08年年1月月26日时间：：5个个月3200人人/月月320人/月32套套/月月160人/日16人人/日日1.6套/日渠道策策略二、项项目的的推广广策略略－渠渠道策策略千村万万户计计划大市场场扫描描计划划道路封封锁计计划商圈辐辐射计计划国际连连锁品品牌国内连连锁品品牌省内连连锁品品牌无锡连连锁品品牌新区经经营商商户区域经经营商商户投资客客户自营客客户客户分分类二、项项目的的推广广策略略－渠渠道策策略千村万万户计计划硕放本本地：：梅村：：坊前：：新区旺庄路街道新区长长江路路鸿山镇镇：全镇总总人口口5万万，，有15个个行政政村和和1个个居委委全镇目目前有有16个行行政村村，5个居居委会会，本本地人人口4.5万，，外来来人口口约5万面积14.64平方方千米米，人人口22980人人。辖1个个居委委会、、1个个社区区、15个个村委委会目前街街道下下辖16个个社居居委，，常住住人口口5.7万万单页、、小礼礼品墙墙体广广告、、海报报、道道旗、、直邮邮、短短信、、电影影巡展展二、项项目的的推广广策略略－渠渠道策策略商圈辐辐射计计划东亭区区域无锡东东区解放路路商圈圈清扬路商圈太湖大大道区区域河埒口口区域域电梯广广告、、短信信、直直邮、、报纸纸、短短信、、直邮邮、报报纸、、招商商手册册、SP活活动、、传真真二、项项目的的推广广策略略－渠渠道策策略大市场场扫描描计划划招商城广益副食市场场东方钢材城金桥小商品锡澄果品批发发五金批发城广益汽配城塘南灯具城小型单页、礼礼品、集体派派发说介、报报纸二、项目的推推广策略－渠渠道策略经营客户招商商计划服装百货酒店零售电器餐饮洗浴超市娱乐眼镜布艺珠宝首饰网吧商户资源收集集寻找传真、电话邀邀约、招商推荐会招商团拜会商会SP活动等国际连锁品牌牌国内连锁品牌牌省内连锁品牌牌无锡连锁品牌牌新区经营商户户区域经营商户户二、项目的推推广策略－渠渠道策略价格策略：价格定位成本导向定价价：是一种按卖方方意图定价的的方法，其基基本思路是在在定价时，首首先考虑收回回企业在生产产经营中投入入的全部成本本，然后加上上一定的利润润。需求价值导向向定价法：是指以消费者者需求为中心心，依据买方方对产品价值值的理解和需需求强度而非非依据卖方的的成本来定价价。竞争导向定价价：视企业为应付付市场竞争的的需要而采取取的特殊定价价方法。它是是以竞争者价价格为基础，，根据竞争双双方的力量对对比和竞争产产品的特色，，制定相对偏偏低、偏高或或相同的价格格参与竞争，，以达到增加加利润，扩大大销售量或提提高市场占有有率等目标的的定价方法。。在商业楼盘定定价中一般采采用需求价值值导向定价法法。二、项目的推推广策略－价价格策略价值定价法：：我们策略区域价值炒作作发卡锁定客户户金铺拍卖开盘强销客户全方位扫扫描，作足客客户量价格倒作法价格引爆高山势能法在高空上，通通过媒体和SP活动结合合，进行对区区域价值的炒炒作，全方位位的收集客户户的资源，进进行邀约和拜拜访，做足客客户量对意向客户通通过奥运卡进进行分类，奥奥运金卡、奥奥运银卡、奥奥运铜卡，优优惠的数额分分别与金、银银、铜的中国国奥运得金数数量相关。通通过发卡销售售锁定客户。。通过旺铺的牌牌卖活动，能能够让意向客客户，作为一一个高位参考考，造成大的的心理反差，，从而激起购购买的热情在开盘的时候候通过一些价价格优惠，在在现场气氛热热烈的情况下下，造成火爆爆销售的场景景。二、项目的推推广策略－价价格策略活动目的：在在前期客户积积累一定量时时，借助人们们高度关注的的中国奥运，，推出奥运金金牌夺金计划划，进一步锁锁定目标客户户奥运夺金，我得金！活动细则：根据中国奥运运金牌的所得得数量，根据据客户的意向向，进行有层层次的VIP优惠卡钻石卡：铂金卡：金卡：打进意向金20000元元/铺的意向向金，可以在在开盘期间享享受10*（（金牌数）元元/平米打进意向金10000元元/铺的意向向金，可以在在开盘期间享享受6*（金金牌数）元/平米银卡：打进意向金5000元/铺的意向金金，可以在开开盘期间享受受4*（金牌牌数）元/平平米打进意向金2000元/铺的意向金金，可以在开开盘期间享受受2*（金牌牌数）元/平平米二、项目的推推广策略－价价格策略价格优惠策略略8％的回报率率，5年一次次返还，实际际付款60％％给予总价优惠惠9.5折优优惠，三年一一次性返还鼓励一次性付付款对于一次性付付款的客户采采取的鼓励措措施给予9.5折折的优惠优惠政策：若若商家能够在在指定的的时时间开业可以以享受众多优优惠政策，如如送装潢费、、免费门头设设计、广告牌牌一年免费使使用权、免一一年物业管理理费等众多费费用等。对于投资客户户：对于自营户：：二、项目的推推广策略－价价格策略THANKS!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。07:29:3107:29:3107:2912/22/20227:29:31AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2207:29:3107:29Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。07:29:3207:29:3207:29Thursday,December22,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2207:29:3207:29:32December22,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。2