王志刚战略定位简板

中国重庆西部国际总部基地项目王志纲战略定位报告--简板

（营销报告参考使用）从制造重庆到头脑重庆重庆的目标是成为西部的首脑城市。重庆，中国五大中心城市，西部地区唯一的直辖市，产业基础雄厚，战略区位优越，可谓西部大开发的龙头和门户。胡锦涛总书记的“3.14部署”，明确了重庆作为“西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”的定位。目前重庆与首脑城市标准的差距，不仅表现在GDP上，更表现在产业结构上，尤其表现在现代服务业中的总部型经济，也就是“头脑经济”的发展滞后上。从现在开始，重庆的“头脑经济”可望进入一个篷勃发展的新阶段。重庆要实现自身的产业转型，同时承接资本转移、技术转移和接下来的智力转移浪潮，必须要提高城市的区域辐射聚合能级、改善投资、文化和创业、宜居软环境，打造高端产业，吸引高端人群和高端企业，打造西部头脑城市。实现：从“制造重庆”向“头脑重庆”的转变。从制造重庆到头脑重庆头脑经济催生头脑园区从重庆的集群化产业体系来看，“头脑经济”固然是以中心城区——渝中半岛为核心发展的，但随着交通等因素的改善，格局将发生微妙变化。渝中半岛CBD房地产投资的畸形集中和过热，导致中心城区商务成本剧增；高层建筑的过分密集带来城市生态恶化，交通极其不便由于高密度、高成本加之不便的交通等因素，导致近几年重庆写字楼市场的萎靡不振。重庆渝中半岛开发过度根据发达国家城市发展的规律，随着城市尤其是中心城市的不断扩大和城市功能的升级，工业园、办公园和购物中心将随着城市郊区化向郊区扩散。在这种趋势下，办公出现新的发展趋势，办公形态也发生了根本性的转变。中心商务区和郊区总部办公园开始分离。承担企业、公司的高级管理职能和对外联系。中心商务区CBD郊区总部

办公园郊区总部办公园一般是大公司的区域性组织。依赖中心商务区提供服务，依靠工业园生产和销售产品，在消费者和中间市场提供服务。总部办公园即将兴起工业化时代的办公空间是标准化的分割空间写字楼形态，而后工业时代，人们更加追求自然的、生态的和人文的个性化办公环境。工作形态进入“休闲商务时代”。“休闲商务时代”的建筑表现形式为总部基地，总部基地集群带来的经济效应则为总部经济。自然化生态化人文化休闲化宽松化舒适化工作形态的改变总部经济与总部基地什么是总部经济？总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部－制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。什么是总部基地？总部基地是项目选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室的有机组合；提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的企业总部集群。第一代总部基地——北京丰台总部基地第二代总部基地——成都青羊总部基地重庆总总部园园区的的发展展格局局与北京京、上上海等等沿海海发达达中心心城市市不同同，重庆的的郊区区总部部办公公园区区还处处于萌萌芽阶阶段。。全国各各大城城市总总部经经济排排名（（2009-2010）根据研研究评评价得得出的的排行行榜表表明，，北京京、上上海、、广州州、深深圳、、杭州州、南南京、、天津津、成成都、、青岛岛、武武汉位位列中中国城城市总总部经经济发发展能能力前前十名名；全全国35个城市市总部部经济济发展展能力力可划划分为为四个个能级级，第第一能能级包包括北北京、、上海海、广广州和和深圳圳共4个城市市，第第二能能级包包括杭杭州、、南京京、天天津、、成都都、青青岛、、武汉汉和宁宁波共共7个城市市；其其余城城市分分列第第三及及第四四能级级。目前重重庆可可以称称得上上总部部园区区类型型的项项目，，只有有渝北北区已已经基基本售售完的的上丁丁企业业公园园一个个，而而在未来来三五五年中中，两两江新新区山山顶总总部、、西南南总部部、寸寸滩总总部等等一系系列总总部基基地将将如雨雨后春春笋般般涌现现。1上丁企企业公公园（（已建建）2山顶总总部基基地（（在建建）3寸滩总总部基基地（（规划划）4西南总总部基基地（（规划划）5西部国国际总总部（（本案案）6二郎总总部基基地（（意向向）7西永总总部基基地（（意向向）重庆总总部园园区分分布图图随着重重庆向向头脑脑城市市转型型，高高端产产业将将逐渐渐向近近郊总总部办办公园园区集集聚，，茶园园将大大有作作为。。从产业业分类类来看看，其其他总总部基基地例例如西西永、、寸滩滩等，，都与与周边边产业业集群群紧密密相关关，属属于专专业类类总部部园区区。而而茶园园依托托CBD和茶园园工业业区，，更倾倾向于于综合合型、、跨界界型和和复合合型总总部办办公特特点。。茶园应该依托CBD和南山的区区位与生态态优势，承接产业业升级和产产业转移的的浪潮，与与其他总部部基地差异异化、打造造生态化、综综合型总部部基地。总部基地落落户茶园茶园区位图图内环中环外环本案慈母山隧道南山隧道真武山隧道寸滩往机场总投资6亿元的南山山隧道即将将动工，届时从茶园园新城区中中心地带到到达解放碑碑仅需10~15分钟；规划的地铁铁6号线和8号线在茶园园交汇。外环高速沿江高速慈母山隧道茶园城市副中心真武山隧道南山隧道江北嘴解放碑南坪中环快速江北机场寸滩集装箱物流区保税港15分钟15分钟15分钟15分钟20分钟沪蓉高速渝黔高速湘渝高速25分钟长寿化工区茶园地区交交通分析政府搬迁是是撬动地方方经济的发发动机；一一方面使得得新兴区域域在原有基基础上复合合政府功能能，同时带动周边医医疗、卫生生、教育等等各方面的的发展；另一方面，，政务中心心搬迁必然然是预示着着商务中心等等现代高端端头脑产业业的崛起，工业园区区的逐步升升级转变也也成为必然然。南岸区区政政府迁入广阳岛开发发与苦溪河河治理广阳岛，长长江第二大大岛，在未未来聚集3-5万高端消费费人群，将将被打造一一个中国西西部最具特特色和最聚聚人气的旅旅游、休闲闲、康体、、居住、度度假社区。。苦溪河为长长江南岸一一级支流，，全长25.2km，苦溪河生生态治理工工程内的踏踏水公园位位于茶园新新城区的中中心地带，，是未来茶茶园新区集集休闲、娱娱乐、观景景、旅游的的主要活动动场所之一一，也是茶茶园新区建建设多维生生态城市的的重要标志志。以未来城区区的眼光重重新审视茶茶园，它是是：城市区位：：距离主城CBD最近的城市副中中心对外交通：：通江达海海，城区主主城东部桥头堡堡生态环境：：南山脚下下的低密度山水水森林城市产业布局：：万亿级工业业走廊城区对接交交汇点功能结构：：城市与产产业互补融融合可持续发展展发展趋势：：一座正在在快速崛起和和增值的新城总结茶园，，展望茶园园项目区位图图项目地理节节点分析项目周边景景观分析项目地块航航拍图项目地势分分析项目地形地地貌整体用地较较为平缓，，东高西低低，北高南南低南北两两端高差约约15米左右，地地形没有大大起伏，无无特别构筑筑物。项目功能分分区项目鸟瞰图图在大重庆时时代，薄熙熙来书记提提出了“宜宜居重庆、、畅通重庆庆、森林重重庆、平安安重庆、健健康重庆””的宏伟战战略，指明明了第三代代重庆的战战略方向。。五个重庆与与项目定位位五个重庆是是一套系统统的城市运运营理念，，更是对重重庆下一步步的城市发发展提出新新的课题和和要求！但是，究竟竟如何理解解五个重庆庆？如何体体现五个重重庆？如何何推广五个个重庆？新新的理念和和指导方针针，需要一一个落脚点点，一个示示范区来体体现。五个重庆，，需要一个个示范区来来作为战略略抓手：平安——制度建设与与社会保障障的示范区区畅通——对外交通和和城市交通通的示范区区森林——生态环境与与绿色低碳碳的示范区区宜居——人居环境和和先锋生活活的示范区区健康——生活健康和和产业健康康的示范区区平安重庆畅通重庆健康重庆宜居重庆森林重庆侧重政策环境交通设施公共配套人居环境生态环境措施破除治安隐患加强法制建设增强投资信心解决交通瓶颈加速对外联系带动新城开发体质健康生理健康心理健康改善人居条件普及小康生活吸引高端人才改善气候水文保护生态资源迎接低碳经济五个重庆与与项目定位位中国新生代代首脑产业业示范区立足于21世纪总部经经济最新发发展趋势，，整合接轨轨世界的潮潮流科技，，成为在西西部乃至中中国都具有有先进特色色的首脑经经济的示范范平台。打造中国第第三代总部部基地，使使之成为南岸区区发展总部部经济和重重庆打造第第三代新城城的代表性性、示范性性项目。项目总体定定位项目定位内内涵阐释1、综合化：：以全新的总总部综合体体为功能整整合指针，，打造一站站式高端商商务办公生生活平台（（总部办公公、商务休休闲、日常常居住、商商业餐饮等等），成为为城市新的的功能核心心之一和重重要亮点。。2、国际化：：以国际先进进理念和标标准进行开开发，本土土企业提供供高品位的的国际化商商务办公体体验，为进进入重庆的的跨国企业业或机构提提供与世界界同步的高高水准商务务生活的理理想空间。。3、低碳化：：全方位低碳碳技术的运运用保障环环境质量与与生命质量量，成为低低碳城市大大潮初起时时期的弄潮潮儿。立体体园林理念念的实施非非仅强化低低碳生活，，并升华审审美境界，，缔造大善善大美的总总部生活空空间。4、智能化：：以“智慧城城市”的理理念营造西西部乃至全全国独一无无二的无线线总部基地地样板，无无线总部，，无限风光光，无限便便捷，无限限人性，无无限生活。。项目定位内内涵阐释在以上内涵涵支撑下，，本案既立立足实际，，又目标远远大，既立立足重庆城城市发展的的需要，也也放眼世界界首脑产业业的趋势与与需求，在在城市战略略层面上，，本案应该该成为重庆庆东部崛起起的“超级级引擎”和和“超级服服务平台””，茶园这这个城市副副中心的新新型强劲““心脏”，，成为南岸岸区产业升升级的“示示范引擎””和茶园区区域乃至新新生代重庆庆城市建设设形象的代代表，成为为西部发展展首脑经济济的示范平平台，从而而也成为重重庆吸引全全国乃至世世界首脑产产业的首选选平台。项目定位内内涵阐释项目低碳运运用结合重庆及及项目基础础条件，充充分考虑低低碳成本控控制和可操操作性原则则，本案在在低碳技术术运用方面面主要通过过五大方面面进行突破破：（1）绿色节能能建筑（2）绿色节能能建筑样板板楼（3）低碳体验验馆（4）低碳交通通（5）节能环保保体系应用用项目立体网网络展示低碳规划：：充分利用用环境条件件，导入对对流改善气气候、人车车分流减少少尾气、水水系引入降降低气温；；立体园林：：汽车引入入地下，地地面大面积积的绿化，，和屋顶、、墙面绿化化，将绿化化覆盖率达达到100%；信息网络，，构建面向向未来的无无线城市。。（全方位位、立体4G、全数字化化、全球眼眼、全网络络覆盖））项目自身优优势分析规划设计优优势：中国重庆西西部国际总总部基地运运用全新的的设计规划划理念，项项目将打造造为重庆乃乃至中国首首家纯粹生生态、低碳碳、健康办办公园区，，其产品设设计、景观观规划、科科技与配套套设施均将将全面超越越同类总部部基地，并并始终保持5年不落后的的开发建设设目标。摒摒弃OFFICE死板的平面面化设计，，营造独特特的独体办办公环境，，打造顶级级花园式总总部基地。。配套优势：：中国重庆庆西部国际际总部基地地配套最为为完善，占总开发用用地512亩34%的商业配套套规划是全全国同类总总部基地绝绝无仅有的的，包括会所所、超市、、餐厅、商商务中心、、公寓、酒酒店、商街街、体育、、娱乐等，，兼容高档档商务设施施和企业软软件服务平平台的“头头脑经济””商务功能能服务也将将纳入建设设范围，形形成一个与与总部楼紧紧密配套的的高档总部部集群服务务区。服务优势：：中国重庆庆西部国际际总部基地地除常规物业业管理服务务外，同时时拥有投融融资、决策策、市场、、研发、财财务决策，，人才培训训等服务功功能，在所有功功能中投融融资功能首首当其冲。。项目政策优优势（类比比）青羊工业总总部基地税税收优惠政政策：对于符合相相关条件的的企业，前前三年按地地方实得部部分的40%-60%扶持，整栋栋入驻企业业，根据不不同纳税额额度可获得得20万——50万元的奖励励。龙潭工业总总部基地税税收优惠政政策：年纳税额在在200万元以上的的企业享受受四税（增增值税、营营业税、房房产税、企企业所得税税）区级政政府所得部部分80%的扶持，超超过该纳税税规模的企企业，分别别享受不同同比例的税税收优惠。。双流空港总总部基地税税收优惠政政策：入驻园区当当年纳税县县级所得部部分超过100万元的新引引进企业，，前两年享享受地方政政府所得税税100%的返税，第第3-5年则享受50%的返税。3、62.37%被访对象目目前办公场场地为租赁赁，其余为为购买；5、28.68%的被访者未来两年内内有购买商商务写字楼楼打算；1、对购买办办公写字楼楼具有一定定决策权；；普访本地客户特征4、62.01%的被访对象象公司办公公面积在40㎡以下；2、被访对象象公司所属属行业和分分布区域未未明确限定定；6、有效问问卷共279份，被访对对象主要集集中在重庆庆地区；项目调研——客户特征项目调研——独栋别墅型型办公楼调调研情况项目调研——联排别墅型型办公楼调调研情况项目调研——叠拼别墅型型办公楼调调研情况产品喜好情况独栋（46.04%）联排（23.74%）叠拼（30.22%）价格面积停车系统停车位价格面积停车系统停车位价格面积停车系统停车位低总价56.49%低面积55.73%独立地下50.00%15