PDF解除密码-2022购物中心品牌招商调整管理要求指导文件-40正式版

营运期季度招商调整管理要求招商管理标准业务模块筹备期营运期筹备期招商三年租决到期调整季度招商调整专项调整1、市场调研1、市场调研2、项目定位2、项目定位3、业态规划3、业态规划1、业态规划4、租金分解4、租金测算2、租金测算5、品牌落位5、品牌落位1、品牌落位3、品牌落位6、商务条件6、商务条件2、商务条件4、商务条件7、方案审批7、方案审批3、方案审批5、方案审批8、方案变更8、方案变更4、方案变更6、方案变更招商执行考核评审季度招商调整业务模块1）品牌储备1、品牌落位2）市场调研、项目定位3）业态规划2、商务条件3、租金测算4、方案审批5、招商执行（合同签署、系统录入及审批）6、考核评审一、方案上报审批二、季度招商调整-上报流程提报次季度经营预警商户 补报本季度招商调整方案经运营中心营运部总经理审批 C\D类广场每季度第一个月末每季度最后一个月10日前每季度第一个月10日前提报次季度招商调整方案说明：表中时间为该项工作完成时间各广场需在每季度最后1个月10日前提报次季度招商调整方案。CD类广场每季度第1个月10日前可补报一次本季度招商调整方案。二、季度招商调整-文件组成1、《季度招商调整-方案审批表》2、《季度招商调整-楼层平面图》3、《季度招商调整-方案执行管控计划》4、《库外品牌说明》5、《原品牌月均销售，坪效及租售比汇总》6、《租金收益测算》（如租金负增长或低于决策指标，则需填报此表，且须区域总、区域财务、店总、单店财务签字)7、室外街自持商铺调整，须附《室外街自持商铺租赁决策文件》；8、百货退租区商铺调整，须附《百货退租区租金分解》及最新的《业态规划图》；9、当年有租决及大调的项目，如季度招调涉及品牌无法达到下发递增率，须测算《年度全部到期品牌递增率表》，确保总体调整可达标（须区域总、店总签字）。二、注意要点二、季度招商调整-注意要点1）是否与资产租赁系统信息一致；2）库外品牌需提前录入审批。****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期2（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z主动2014.12.5-2015.9.16-茗记甜品Z否餐饮199.62240.00180.00-25.00%5.0%024203128.86调整2016.9.242017.9.15二、季度招商调整-注意要点被调整品牌是否属于预警品牌（正常租约到期除外）。****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期2（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z主动2014.12.5-2015.9.16-茗记甜品Z否餐饮199.62240.00180.00-25.00%5.0%024203128.86调整2016.9.242017.9.15汰换/续签品牌经营业绩二、季度招商调整-注意要点品牌引进：品牌级次、经营品类符合广场定位且跟周边业态相匹配原则上品类不能变更，如确需变更，需在备注内说明原因原则上新品牌级次不能低于原品牌品牌未到期不允许提前续签联发品牌有优先续约权库外品牌需附介绍****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期2（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z主动2014.12.5-2015.9.16-茗记甜品Z否餐饮199.62240.00180.00-25.00%5.0%024203128.86调整2016.9.242017.9.15库外品牌介绍二、季度招商调整-注意要点租金递增：年度内有租决及大面积调整的项目，季度招调的租金递增应参照大调递增比例租金递增除满足《万达广场招商管理办法》相关规定外，需充分考虑同楼层、同品类品牌的租金状况面积、位置基本相当的同批次调整品牌，租金递增应基本持平****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期2（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z主动2014.12.5-2015.9.16-茗记甜品Z否餐饮199.62240.00180.00-25.00%5.0%024203128.86调整2016.9.242017.9.15租金测算二、季度招商调整-注意要点新合同环比递增零售不低于8%，餐饮不低于5%新合同环比递增如遇切铺等特殊情况需注明起始日期原则上无免租期****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期2（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z主动2014.12.5-2015.9.16-茗记甜品Z否餐饮199.62240.00180.00-25.00%5.0%024203128.86调整2016.9.242017.9.15二、季度招商调整-注意要点租期：原品牌合同剩余租期超过18个月，新品牌租期与原合同租期持平；原品牌合同剩余租期不满18个月，新品牌租期可适当延长一年；合同期尽量与租决期持平，无统一租决期，尽量与周边租期统一；租约到期日须避免与重大节假日重叠，根据实际情况租期应缩短1-3个月；非餐饮续签：原址续约不装修，租期不超过12个月；原址续约重新装修，租期不超过24个月；餐饮续签：原址续约不装修，租期不超过24个月；原址续约重新装修，租期不超过36个月；水吧、甜品等原址续签，且须重新装修，租期不超过12个月。****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期2（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z主动2014.12.5-2015.9.16-茗记甜品Z否餐饮199.62240.00180.00-25.00%5.0%024203128.86调整2016.9.242017.9.15二、季度招商调整-注意要点1）调整因由；2）是否存在空铺期，及空铺期；3）是否为经营预警品牌，如不是预警品牌，原则上不允许临时上报招调，如必须审批，则须说明临时进行调整原因；3）明确续签超过12个月是否重新装修；4）是否为大学生创业商铺；5）调入餐饮品牌，需说明是否与场内现有经营品牌冲突；6）二次签批：说明已签批品牌掉铺原因及商务条件；7）租赁决策到期前6个月内的品牌调整，原则上不允许进行季度招商调整，特殊情况需说明；8）其它特殊说明（商铺位置、扶持政策、捆绑落位）。****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期2（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z主动2014.12.5-2015.9.16-茗记甜品Z否餐饮199.62240.00180.00-25.00%5.0%024203128.86调整2016.9.242017.9.15二、季度招商调整-注意要点****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m2)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-23.21漫8Z否生活主动199.62240.00240.000.0%8.0%02014.12.5-2015.9.16-24A精品调整2016.9.242017.9.15示例2030-B17.93福艺工艺Z茗记甜品Z否餐饮主动199.62240.00180.00-25.00%5.0%02014.12.5-2015.9.16-24调整2016.9.242017.9.15203128.86二、季度招商调整-注意要点铺位切分充分考虑后续经营掉铺后再出租情况二、季度招商调整-注意要点1）铺位编号必须使用系统的铺位编号；2）同一品牌多个铺位的，原合同所有铺位号须全部填写；3）一铺位一行对应一个面积数据，不得合并铺位号和面积；二、季度招商调整-注意要点4）铺位类型发现变化（主力店变步行街或步行街变主力店）、面积变化（新增铺位、铺位停用、铺位局部面积增减）应在备注中说明原因，并由地方在“铺位管理”上报变更审批后，方可录入方案；5）品牌名称必须使用品牌库的品牌使用名；6）租决/微调、专项调整和季度调整不得混合提报三、常见问题三、常见问题1、广场租金测算对比表的数据部分未审核，广场的指标对不上。错误事例一：该广场的年度预算指标填写错正确：7594万元误，导致本方案与与预算差异数据错误。正确：-43万元错误事例二：该广场的三组数据的指标都是一样的。三、常见问题2、原品牌撤场与新品牌进场存在空铺期。注意：新品牌合同签订和原品牌撤场时间存在空铺期，且未注明特别原因。三、常见问题3、未严格测算，在广场已存在租金缺口的情况下，仍然给予宽松的免租政策。正数负数

单店财务单店总经理区域财务区域总经理单店财务单店总经理区域财务区域总经理总部财务副总总部财务总经理三、常见问题4、合同截止日期未避开大型节假日。****万达广场季度招商调整计划审批表（201*年第*季度）广场名称：****万达广场所属区域：**区域开业日期：201*年**月**日商铺品牌信息租金信息合同日期计租面积是否决策文件调整前调整后新合同装修新合同备注铺位现经营品牌拟调整品牌已录调整首年租金原合同新合同序号业态租金指标租金标准首年租金标准环比免租期年限编号（m2)品牌级次品牌级次入品类别增长率起止日期起止日期（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）递增（天）（月）牌库2030-生活主动2014.12.5-20159.16-23.21漫8Z否199.62240.00240.000.0%8.0%024A精品调整2016.9.2420192017.9.5.15.示例2030-B17.93福艺工艺Z茗记甜品Z否餐饮主动199.62240.00180.00-25.00%5.0%02014.12.5-2015.9.16-24调整2016.9.242017.9.15203128.86注意：对于合同日期的要求，新签品牌的合同日期请避开五一、十一春节等法定节假日。如果遇到节假日，请将合同日期提前15-30天。三、常见问题—其他问题1）前期调研、商户沟通不充分，季度招商调整方案无法落地执行；2）未到期品牌随意移位或切铺；3）销售业绩及坪效较高的商户未能保留；4）季度招调方案未签批，现场已施工/开业；5）以季度招商调整方式代替微调审批。三、常见问题—其他问题6）商务条件未严格按照制度要求执行；7）文件编制未按统一模板制作（三色图、PPT、管控计划）；8）超制度商务条件未提报特殊商务条件报告。租决到期调整-签批页①②③④⑤

租决文件会签表说明：①与资产租赁系统中的面积管理数据核对一致（注：租决文件中四色落位图封页中的主力店、步行街面积要与签批页一致）②参考合同管理，认真核对本次到期铺位及品牌数量③若无装修期，此句话用“且无免租期”替代（原则上营运期广场无装修免租期）④租约年（****年6月~次年6月）期间整个广场步行街、主次力店租金收益测算⑤集团指标，总部财务部核准完 毕重点关注事项：租金、递增率、免租期、租期（四）调整类型：1）常规定义：主动调整、被动调整、到期调整；2）审核分类：到期调整、提前调整。到期调整（合同到期调整）资产联部、3年期租决合综测合算业务部5年含以上期大面积到期

提前调整（合同期内调整）被动调整（临时掉铺）主动调整

123）））空根根铺据据调广广整场场。经开营业情时况间；；租赁年限及免租期业态租赁期限装修免租期面积（m2）上限（月）面积（m2）上限（日）服装/36精品/36≤300≤20体验会员制品牌60>300≤30其他36≤200m236≤300≤30餐饮≤70m224>300≤45其他60原址续约品牌零售12/原则上不给予餐饮24租约到期日须避免与重大节假日重叠，可根据实际情况，将合同租期缩短1-3个月。装修免租期及履约保证金租赁决策到期调整的租期需无缝对接，如遇特殊情况需提供免租期，需符合以下要求：①需将免租期分散到各个季度分别执行，且每季度最多给予1个月免租期，不得出现某一季度租户无租金经营；② 免租期的给予，要与预收租金相结合，降低公司风险；③ 给予免租的租户，在免租期内必须参与广场组织的各项大型营销企划活动；④ 不得利用新增免租期冲抵租户欠费。履约保证金：履约保证金原则上为3个月租金，质量保证金不得低于1万元人民币，特殊情况须上报商业地产执行总裁审批。分类一：根据广场开业时间：开业未满18个月：1）租金满足决策文件/原品牌租金；2）租期:原则要求不超过首个租赁决策期；如超过根据广场分类重新审核递增率是否达标（如：三类广场递增率不低于10%，以此类推）3）原则不给予装修免租期。开业超过18个月，但在首个决策期内：1）租金满足原品牌租金年度递增后租金（零售≥7%；餐饮≥5%）；2）租期:原则上不超过决策期后的12个月；如超过按照广场分类（如：三类广场递增率不低于10%）3）原则不给予装修免租期。处于第二个决策期（但不属于5年期大面积调整）：1）租金：租金满足决策文件/原品牌租金；对比广场同楼层相邻铺位、品牌租金及同城广场；2）租期:合同签整年（24/36等整年月份，规避重要节假日）3）原则不给予装修免租期。注：租期、免租期等商务条件遵照《商管公司制度》及《营运期招商调整规范》要求审核及执行。分类二：根据广场经营情况根据商管2016年5月月度经营分析会要求，对开业满6个月以上万达广场进行经营分类。对于各类别广场招商调整递增率作如下说明：A类 ≥25% B类 ≥20% C类 ≥15% D类 ≥10%现对C、D类广场（困难广场）招商调整审核进行说明：1）租金：满足决策文件/原品牌租金；2）租期：符合制度要求，如超过根据广场分类新审核递增率；3）免租期：符合制度要求，结合扶持政策合理分配；4）上报时限：只要发生经营预警，即可按之前时间规定上报；5）测算年度指标，如预计可达成，对于级次或影响力较大品牌给予适