戴斯酒店商业融资计划书

戴斯酒店商业融资计划第一章总论1项目概况2项目提出的背景及建设必要性3可行性研究的依据和范围4本项目与其他项目相比较优势分析5本项目前景预测第三章项目定位1主题定位2功能定位3市场定位4项目建设方案及规划设计定位5价格定位6入市姿态及推广时机定位7销售方式定位8物业管理定位第四章营销策略1宣传主题概念5分阶段控制的公关效果6外发式宣传策略8资金回笼计划第五章投资估算和资金筹措1投资估算2资金筹措第六章财务评价与社会效益分析1盈亏平衡分析2赢利预测3敏感性分析4社会效益分析第七章结论第一章总论项目概述（一）消费群体构成当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店的发展打下了广阔的市场基础。中国星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。据国家有关方面的统计， 2006年入境过夜旅游者为4991万人次，比上年增长6.6%;国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。国内旅游者为13.94亿人次，比上年增长15.0%;国内旅游总收入为6230亿元，比上年增长17.9%。显然，星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。有关资料显示，2006年，中国星级酒店住客中，商务散客占 43%,公司协议客户占22%会议团队占5%旅行团队占4%休闲散客占8%其他占8%从2006年与2005年的比较中，可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长，就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占着绝大多数（为 88%）。（二）国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势目前中国目前共有星级酒店 11828家，客房平均出租率为60.96%。值得注目的是，星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低 （其中三星级出租率为61.21%;二星级出租率为57.11%;一星级出租率为49.60%）。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店 95.36%的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店， 2005年的平均出租率为89.0%,2006年的平均出租率为82.4%;2006年的GO睢然高达44.47%。经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。A:居民出行的增长。B:奥运商机。2007年是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算， 2008年奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位 4761家，客房28万间左右（其中星级酒店658家，客房11.2万间）。缺少的142家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。项目提出的背景及必要性我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。有个大的方向：能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在 2008年之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。北京，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。无论是 2008年的奥运会还是2010年的上海世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。从货币角度出发：人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么？因为中国东西如果变的太贵了 ，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。可行性研究的依据和范围2007年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%,增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%;新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%;竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%;土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%,增幅较上月提高了4.6个百分点。主要技术经济指标一、项目的投资总额预算1、财富西环大厦二、三层的总体投入面积为 3300平方米，房屋的租金为3元/天/平方，则大厦的房屋日租金为9900元，年租金为9900元/日*365天=3613500元2、酒店投资总体装修费用：酒店总体投入面积为 3300平方米，按照每平方米 1500元人民币的标准（包括房间装修费用及家电、家具的配置费用） ，则酒店投资的总体装修费用为 500万元。装修费用均摊10年，按每年为总体装修费用的 10%计算，则每年均摊的装修费用为 50万元。3、投资装修总体费用向银行贷款，每年向银行支付的利息为 60万元。4、同样，投入的设备费用（包括空调设施等酒店的基础设备）约为 240万元，费用均摊10年，每年为总体费用的10%十算，每年的设备费用为 24万元。5、员工费用：酒店投入使用 35名员工（一般性的服务人员和管理层人员） ，按照平均工资1800元/人,则一年的员工费用为35人*1800元/人*12个月=756000元。&酒店第一年投入的成本计算为： 3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元&第二章 市场调研及前景预测本项目与其他项目相比较的优势分析本项目简介：(拟在北京财富西环大厦中二、三层设立欧姆龙戴斯酒店)A、美国戴斯酒店集团的品牌价值所在：美国戴斯创立于 1970年，有超过35年的品牌历史，在全球15个国家内拥有超过160,000间各式客房。每天有超过200,000位客人住宿于DaysInn。名列《HOTELS杂志全球酒店品牌排名第5位。日戴斯酒店的所拥有的经验丰富的管理团队：戴斯中国拥有一支高素质，经验丰富的酒店专业人才组成的团队。强大的团队，辅以“戴斯”品牌，对于酒店进行全权管理，一定能够使您的酒店获得应有的成功，并在酒店业占据应有的地位。C财富西环优越的地理位置：(1)财富西环鼎立于北京市政规划中的四大交通枢纽之一，北京西二环门户之“西南金角”，北接西二环路，东连南二环路，西通丽泽城市核心道路，南行京开高速，距北京内城东西干线两广大街和长安街仅几步之遥。入则数分钟进抵都市核心，出则瞬间转换方位经纬。携金融街商务繁华之伟力，以坐被朝南的宏大气度，强势辐射金融街，长安街腹地。财富西环位于西二环枢纽位置，西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区，其中丰台俗称是北京主要的陆路码头。南靠北京南站 -亚洲最大的铁路交通枢纽，2008年即将投入使用。北临厚积勃发的新型办公商务区广安门商圈，西街正在建设的华北地区最大商品物流中心和分销中枢的马莲道商务中心的节点，以财富西环为焦点，三大商圈各显神通，围合聚拢财富西环，更兼有金融街丰厚商务底蕴的强势整合，西南二环大区域发展的格局脉络清晰可见。(2)地理优势，交通方便： 5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、运通102、运通202,步行1分钟就可到达公交车站。D周边配套设施完善(1)水电设施齐全外周边还有美廉美超市、超市发超市、华联商场、家乐福购物中心、菜百商场、华普超市、百盛、青年湖商场。(2)邮局：丽泽路邮电局、中国移动通信大观园店、中复电讯商场 (右安门店)、广安门南滨河路邮局。(3)银行：工商银行、中国银行、交通银行、农村信用社、中信银行、民生银行、中国光大银行。(4)旅馆、饭店：环海宾馆、丽泽宾馆、北京哈特商务酒店、新时代大酒店、大观园大酒店、诺林大酒店、中环假日大酒店、龙源宾馆、万隆宾馆。(5)餐饮、娱乐、休闲：海阔天空康体俱乐部、恒通食府。(6)教育设施：中央音乐学院、首都医科大学。(7)写字楼：中国新纪元大厦、宣兴大厦、德惠写字楼、中经信国际大厦。(8)公园及旅游景点：万泉公园、五芳亭公园、大观园、牛街礼拜寺、北京西客站。(9)酒店地处交通便道，存在着广大的客源。国内同行业经济型酒店相关数据比较(1)投资门槛较高加盟300万起与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛。见下表：品牌前期项目投资总额锦江之星750万〜1250万兀(以建筑面积5000平方米*2000兀/平米计算，含土建、营运准备)如家快捷约594.5力兀莫泰168约800万~1000万元速8338万~538万元(以100间房，每间房改造费用3万〜5万计算，加上38万元加盟金)格林豪泰约500万〜700万元锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按 3500元/间计算(推广期间优惠以2500元收取)；此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指导等各项服务的费用。这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资 --按锦江之星的标准，新建门店每平米投资大约为 3500元，而改造门店也约需1500〜2500元/平米，这样一家锦江之星门店的投资额在 1000万元上下。如家快捷的前期投资主要分为几项：不少于 50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内的加盟店尚未面世。莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800万〜1000万元。与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去 38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房的投资费用为3万〜5万元。格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化，以 100500万〜500万〜700万元。(2)每月管理收费高低浮动各不同在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入。如下表：品牌每月上缴支出锦江之星加盟管理费为年营业收入的 3%如家快捷收取酒店总收入的3%为特许经营服务费，收取酒店总收入的 3%为特许经营管理费莫泰168营业收入的5%〜10%速8营业收入的5.6%,每年变化格林豪泰营业收入的3.5%〜6%不难看出，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。回收投资较快(五年左右实现)作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因。从所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。品牌投资回收期锦江之星租赁项目4〜6年，新建项目8〜10年如家快捷5〜6年莫泰1682年半〜3年半速83年〜4年格林豪泰5〜6年各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%,平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。项目名称主要费用年均销售收入100间客房X85%X170元X365天=527.43万元年均经营毛利润率55%年均经营毛利润527.43力兀X55%=290.08力兀一次性品牌特许费（5年）30力兀/5年=6力兀装潢装修费（10年）350万元/10年=35万元设备购置费（5年）100万兀/5年=20力兀特许经营主要费用（管埋、服务）527.43力兀X3%+527.43万兀X3%=31.65万兀房产年均折旧费或租赁费100万兀/年（或3450平方米X0.8兀X365=100方兀）营业利润290.08力兀一6力兀一35力兀一20力兀一31.65力兀一100万兀=97.44万兀营业所得税金97.44万兀X33%=32.15力兀税后利润97.44万兀—32.15万兀=65.28力兀年投资收益率65.28万兀/（350力兀+100万兀）=15%速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33%左右。从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。第三章项目定位主题及功能定位（美国戴斯酒店集团对于酒店式公寓和产权式酒店合作项目要求）酒店式公寓和产权式酒店开发商（业主）至少持有项目产权（房间数量）的 50%^±,也就是说小业主的总体产权最大不超过50%并且要求小业主必须把所有产权以反租的形式交还给酒店开发商，酒店集团拥有所有经营权，这样便于集团统一管理。功能定位欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店，酒店内部设置商务信息港系统，从单一的酒店住宿、餐饮服务的基础上增加行政商务的拓展服务。具体设置为：对于入住酒店的客人从车站、机场接送，接送到指定客房，酒店设置方便的办公客房可以方便客人进行商务会客与谈判，配备专门的行政人员方便客人的办公。我们将委派员工去香港参加商务培训，学习管理理念，体现我们的增值服务。项目建设方案及规划设计定位及价格定位1、基本设立客房96间，客房平均收费380元/天，则一天的营业额为36480元/天，合计一年的房费收入为13315200元，考虑到其他因素，按房费的 70%计算，则一年的房费收入为 9320460元。2、每年的房费营业额为 932万，则每天的收入为25500元/天。3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本 570万，每天的成本消耗为 15610元。4、每天房费的实际收入为：房费收入 -成本消耗=25500-15610=9890元。5、酒店每年的年投资收益率为 35%入市姿态及推广时机定位1、项目计划融资金额350万。2、投资回报年利息20%3、投资对象为公司或个人。4、赠送全国戴斯酒店免费住宿一周 （标准间客房），享受戴斯酒店终身入住7.5折扣，以及系列的折扣卡。5、投资担保人：美国戴斯酒店基本融资设想：计划融资金额为 350万元，戴斯酒店共1t划设置100间客房，计划将部分房间抵押给投资的融资方，酒店的经营管理权全权委托给美国戴斯酒店管理 ，经营，融资方得到规定的年利息的融资回报。销售定位北京举行的大型会展、商务会议，培训机构场地租用；管理定位我们期待有投资酒店管理经验的人来投资戴斯酒店这个项目，来和我们共同合作。第四章 营销策略宣传主题概念在宣传、设计方面，以一组气势磅礴和经典唯美的自然画面导入 ，抱定“为顾客提供恒久优质的服务;为员工提供能够充分展示才华的平台；为股东创造不断增长的投资价值，为建立和谐社会贡献更多的力量”的使命，铸造“高雅品位、卓越超群”的企业形象，弘扬优良的企业精神。先入为主地给观众的耳目注入豪华及温馨的第一印象；酒店的高雅、卓越的品质、各档次的设施及功能，导出酒店设施完善的设置、完美的设施与文化的结合、服务人员的娴熟动作、优美的环境、体贴入微的服务等、不同档次不同套房得享受，让人尽情体验品位生活的无限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取诸邻。各种档次的客房，高贵典雅，配套齐备的设施淋漓尽致。海内外贵客、商人接受超值的服务，令贵客享有高人一等的感受。

阶段控制的效果筹建阶段(1)开业前的内部设计及内部装饰高质量的内部设计及装饰将会吸引更多的宾客，美国戴斯酒店集团(中国)将为酒店在内部设计及装饰方面提供咨询服务，以确保项目内部设计及装饰的俄优异品质。1、设施布局与流程要求---提供适合酒店运做的内部设施标准与流程要求2、初步概念设计要求---连同项目设计单位完成初步设计图纸首层平面图

(2)开业前的工程业务咨询美国戴斯酒店集团(中国)拥有一支在中国五星级酒店工作多年的专家队伍，能够为酒店项目提供工程技术方面的专业意见以确保在酒店营业后为业主在保养及维护方面节省大笔的资金。(3)内部设计机电要求方案连同内装设计单位完成设施内部机电设备布局方案(4)系统咨询意见连同机电设计单位完成项目机电系统设计方案，包括:消防、安全设计强、弱电系统设计空调系统设计供、排水系统设计垂直运输系统水处理系统(5)项目协调和验收美国戴斯酒店集团(中国)将在酒店项目施工进行和项目验收过程中提供国际质量标准以保证业主的投资。1、施工现场协调协调业主、设计单位、施工单位和经营部门，帮助各方面建立畅顺的沟通渠2、施工进度监督根据项目进度帮助施工单位和经营部门相互配合，以确保酒店顺利开业3、设备调试确保设备的精确调试与试运行的顺利进行4、项目验收与有关经营部门配合，按照计划安排设施验收并提出验收报告运营阶段管理公司负责酒店总经理、财务总监等酒店高层管理人员的委派，以及高层管理人员的工作职责认定，在酒店运营中随时接受业主方对酒店高层管理人员的工作考核的反馈意见。根据美国CENDANTDAYS1团的培训计划安排中国区的培训方案，并统一组织中国区所有的酒店有关管理人员参加培训，并于每期培训结束派发学习证书。根据各酒店的具体需求另行安派培训工作，并派集团培训经理或专员亲赴各酒店进行专题培训。美国戴斯酒店集团（中国）将负责确保酒店达到并保持国际酒店管理和服务水准，并根据市场情况确定酒店销售策略，最大限度提升酒店营业收入、控制运营成本从而达到酒店经营利润最大化。外发式宣传策略1精品楼书主要用于对新酒店概念和新生活概念的引入，描绘以“自游人”身份于都市的种种优点，并详尽介绍项目周边的众多有利资源，以激发潜在客户入住的渴求和憧憬。本楼书的主要发送对象为到现场看房者、专门的促销活动中到场的客户、针对性的重端客户，以及已经入住的酒店客人。形式：12开铜板纸精美册子内容：“自游人”新概念的优点和特色描述介绍项目的大环境优势北京旅游交通设施及收费、旅游服务项目及收费、景点娱乐项目及收费、主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍•国外酒店式公寓的特色和优势介绍折页楼书折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传，目的是为了传输项目的上市信息，以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注，并产生进一步了解的兴趣。形式：大折页设风琴袋放置插页（每张插页一个内容）内容：大折页简单介绍项目的位置、周边有利资源、规模、配套、物业管理、发展商实力等内容。 （标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目的优势和特色）•风琴袋插页平面图、价目表、销售方式、附加值优惠。单张与大折页的内容相同，但可更加简单。沙盘模型大模型：固定在项目地使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型：目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光的形式，以加强效果。展板规格以60cmK90cm的标准尺寸为宜，可做7-8块左右（为墙挂式，轻质，泡沫材料） 。内容地理位置、周边资源介绍、项目概念介绍、酒店配套设施及标准套房平面图及装修标准。资金计划（见表4）第五章 财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析500万元，故此，本项目本项目可销售的总面积为3300500万元，故此，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=A%就是说本项目如果实现了 A%勺入住率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。赢利预测（见表4）敏感性分析假设销售价格不变，单位成本费用增加 1%即每单位成本比拟定单位成本增加 1%开发利润比拟定利润降低1.9%。因此，销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在。社会效益分析本项目的成功开发，可以改善北京小周边的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及消费起到双重积极的作用，同时也为北京市经济型酒店的开发和运作提供了宝贵的经验，为北京酒店地产开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。第七章结论通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。“晨光学生网”创业计划书"晨光学生网"创业计划书建站目标：近期：成为深圳大学内最大的 ICP确立门户网站地位。远期（5年）：将晨光学生网的运作系统（模式）推广到不同高校 ，建立特许经营体制。市场定位：晨光学生网的市场定位是成为为深大师生及周边网络用户提供信息、娱乐和学习等资讯的综合信息港，相对于其它校内单一网站，晨光学生网内容更全面、更具吸引力；相对于校外网站 ，晨光学生网又具有浏览速度快、提供更符合校园用户的个性化服务等特点。另外 ，晨光学生网建设的过程，正是一套学生型入门网站营运模式条理化的过程 ，当这套营运模式得以完善「则可实现转让，从而建立起一个网站特许经营体制。之所以有这样的定位，是基于以下几点：（一）市场现状1、独特的网络实验场深圳大学有着领先于其它高等学府的网络资源 ，率先实现了多个学生宿舍局域网互连（ 2000年9月之前将实现全部宿舍互连） ，并可直接连入INTERNET。另外，图书馆、电教中心、教室等也实现了大面积的网络互连。独特的网络资源 ，为晨光学生网进行各种区域性的网络应用研究提供了一个很好的实验场地，可以更贴近现实进行开发、及时收集各种反馈信息 ，缩短各种网络应用的研发和实现周期。2、浏览用户群体截至4月，深圳大学已有十个宿舍连网（朱槿、紫薇、红豆、拒霜、木棉、聚翰、银桦等） ，上网人数达到2500人以上；另外，通过其他途径进行网络浏览的用户 ，保守估计超过2000人。这群用户对运用网络充满热情 ，消费能力也相对较高，具有无限的市场潜力。3、网络资源运用的不足根据调查分析，深大师生上网的主要目的是为了解各种资讯、在线聊天和收发电子邮件 ，但是阻止他们或潜在阻止他们上网的原因则有两个： INTERNET浏览速度太慢、校外网站缺少符\合本地要求的个性化服务。正是这两个原因 ，造成了深圳大学虽有得天独厚的网络资源而没有真正为广大网络用户带来更多的实惠 ，目前仅有校园BBS得到了比较成功的运用，网络资源的运用存在较大的空白。4、市场竞争对手分析：a.深圳大学官方主页（）：根据我们调查分析，上深圳大学主页的师生主要是想了解校内资讯和 BBS,但却普遍认为页面设计缺少学生气息 ，抱怨没有更多值得浏览的内容。b.校内个人网站：据了解，校内只有几个小范围内知名的个人网站 ，但与其说是网站，不如说是个人主页更恰当，因为这些个人网站功能简单，网页设计简陋，是一些同学单凭个人兴趣建设的，而且很少更新，对同学们吸引力不大。c.校外网站：深大师生上校外网站主要是了解各种资讯 ，奈何有时INTERNET浏览速度太慢，常常因为等待时间太长而失去了浏览的兴趣 ，而且信息泛滥，不容易找到自己想要的信息。I ,（二）市场潜力分析1、用户群体网站的运作是否成功，是依赖于是否得到了强大的浏览用户群体支持。根据深圳大学的网络规划,2000年9月前各宿舍将基本实现连网，上网人数达到6000人以上，日后随着学校扩招,2003年上网人数可望达到30000人。另外，深圳大学的局域网将逐步实现与深圳高职院、深圳教育学院、深圳外国语学校和深圳清华研究院等教育单位的互连 ，深大将成为深圳市实际意义上的教育、科研网的枢纽 ，因此，在本校用户群体的基础上将有大量新的网络用户加 「晨光学生网正是基于这样一个相对 "忠实”的局域网用户群体建立起来的 ，由于其区域性、指向性强的特点，将更有利于其吸纳这样的网络用户群体。2、门户概念根据学校发展规划，学校网络中心将与进行2兆互联,INTERNET浏览速度将有望提高。但在这一规划实现之前，正好为晨光学生网的成长提供了一个缓冲期 ，此间只要晨光学生一网能做到网站所提供的内容与服务 "够用、适用、好用"，便可以深深地吸引住用户，进而利用局域网用户相对"忠实”的特点，使自身成为局域网内的首选网站 ，待日后INTERNET浏览速度，真正得到提升后，便可较轻松地把自身提升为用户进入 INTERNET的门户网站。J一3、发展进度由于晨光学生网已经进入了实质性的营运阶段 ，所以可根据目前的一些显示情况，作出以下发展部署：2000年4-6月网站框架基本建成，各项服务完善，大规模推广活动配合7-9月推出暑期专栏，举办（协办）各项暑期活动|9月-2001年1月与各类商家取得联系，针对用户群体开展各项活动 ，针对新生开展各项网络宣传活动，日浏览量争取达到6000人次以上。第2年逐步向深圳高等职业技术学院及周边院校进行推广、扩展。第3年把晨光学生网的营运模式向省内其他高校进行推广、转让。第4-5年内有选择性地向全国范围内其他高校进行营运模式的推广和转让4、特许经营参照目前商业运作中非常流行的特许经营模式 ，晨光学生网也将建立一套自己的特许经营体制，将于深圳大学内经营的成功模式向各高校推广 ，协助建设或吸纳加盟网站，以最终建立起一个大规模的校园网站联盟。随着我国的教育产业走向市场化 ，校园连网也成了必然的趋势，于校园内提供学生网的特许经营模式 ，不仅能加快网站建设的速度 ，而且能让校园的网络资源更好地为同学们提供各种服务 ，更有利于高校网络之间的信息互通。从盈利的角度观之 ，学生网的特许经营模式更便于针对高校潜在的消费力 ，进行各种网络经济活动。（三）人才竞争策略］网站竞争力的体现说到底就是人才资源的是否丰富 ，所以晨光学生网在建网之初就已经非常重视人力资源库的建立，目前网站已经初步建立起包含了各方面优秀人才的工作团队 ，下分技术开发部、网页设计部、策划推广部和对外公关部。1、技术开发人才：他们主要负责网站各种应用技术的开发工作 ，目前网站的一些强大的网络功能都是他们开发的，如可定制地（自动）搜索网络上各种信息的"InfoGainSystem"（晨光学生网的新闻系统就是一个成功运用的例子），该系统的运用较之于网站处于先进的地位，上海统旗信息科技（中国）有限公司就对该系统非常赞赏并有意购买；另外，NetShowSystem（音乐点播、视频点播系统）、SmartBidSystem（在线拍卖、管理系统）和LiveTalkSystem（netmeetingexchangeserver等）也是技术人员们出色的产品。2、网页设计人才：目前网站漂亮的页面就是他们的辛勤劳动的成果 ，外面的一些网络从业人员看后都不相信这些是由学生设计出来。虽然晨光学生网拥有强大的技术阵容 ，但如何实现界面友好、如何把更多的用户吸引到网站来、如何突出网站自身的特色 ，这都靠他们继续努力。」一3、策划推广人才：有好产品不进行适当、有力的推广也是徒劳 ，所以晨光学生网组建了强大的策划推广小组 ，对网站的品牌与各种服务进行推广。4、对外公关人才晨光学生网很清楚单凭借自身的力量寻求网站的发展是很有限的 ，所以很希望能跟各方力量合作共同发展业务，对外公关人才正很好地运用了他们的沟通技巧 ，为晨光学生网与外界架起了一道交流的桥梁，为网站争取各种有利于发展的资源。 |其实，作为一所高校深大的学生中有许多各方面专长的人才 ，晨光学生网把对网络q'兴山、4_热情的同学召集起来，既可以壮大自身的实力，又可为同学们提供锻炼的机会。（四）网站架构规划晨光学生网的特色是"快、全、新"。根据调查分析显示，深大师生可划分为四个群体：信息浏览型、娱乐型、学习型和兼而有之的综合类型。针对这四种类型师生 ，晨光学生提供了不同类型的栏目。“新闻中心”栏目本栏目针对信息浏览型的师生。新闻中心提供了包括国内（外）新闻、体育新闻、财经新闻等十多种新闻。由于是基于 InfoGainSystem进行架设，所以所有新闻都是自动抓取、自动更新，免去了大量的维护工作，并为深大师生提供”内容更齐全，速度快三倍”的新闻服务，并且信息都经过筛选便更能符合师生的要求。"在线点播"、"语音聊天"、"网络游戏”这三个栏目针对娱乐型的师生。在线点播：以拥有超过5000首歌（还在扩充中）白^数据库作为后盾 ，为用户提供了在线收听音乐的各种特色服务。同时也实现了视频点播 ，用户可在网上观看最新的电影和一些经典电丁影,等等。语音聊天：除可实现BBS的文字聊天功能外，还可用语音聊天、画板功能。语音聊天可为同学们省掉了不少的200卡电话费。而且不久后技术部将开发出一套的卡通形象的聊天系统 ，届时语言聊天系统就真正地实现了 "声情并茂",而且，只要接上摄像镜头更可实时看到双方的影像。网络游戏：专门收集符合大学生定位的各种各样的千奇百怪、趣味十足的网络游戏供同学们在线玩耍，并且定时更新。"英语学堂"和"晨光书院”栏目这两个栏目主要针对学习型的师生。英语学堂：用图书馆大量文字的、语音的外语学习资料 ，为用户构筑一个集语音和文字在线学习英语的平台，既满足了同学们学英语少语音资料的需求 ，又很好的利用一些闲置的资源。英语学堂还将开发出一套英语模拟考试系统 ，届时同学们就可以很方便的以最新的四级、六级、TOEFL、GRE试题来测试一下自己，了解自己到底处在哪个水平上 ，更好地准备各种英语考试。晨光书院：将是一个互动的栏目 ，允许同学们发表自己的一些看法、书评 ，并且网络系统将会根据浏览者的表现进行评分，分为秀才、举人、贡生、进士、状元、榜眼、探花、翰林等称号,以激发同学们参与的热情，发挥各自的文学创意。其他个性化栏目："在线拍卖"和"PcChoice"在线拍卖：大学校园总会存在一定的二手市场 ，这一点从学校内各处公告栏上张贴的许许多多的"求购"、"贱卖"公告就可见一斑，这为晨光学生网的“在线拍卖”栏目提供了很大的发展空间。另外，由于与经济学院财经协会的合作 ，便更能为广大用户提供实用、可信的拍卖服务。PcChoice:主要为同学们提供选购电脑的咨询和买卖服务 ，努力使该品牌成为深大师生"一位你身边的电脑顾问”。需求即是市场，满足需求即能占领市场，在以后的发展中我们将针对师生的需求变化而不断新开不同的栏目，比如说