我国房地产宏观调控的几个理论和思想认识问题

我国房地产宏观调控的几个理论和思想认识问题

房地产关系到国计民生，受到中央和各级政府的高度关注；房地产事关千家万户切身利益，社会每一个群体和成员都会从不同的角度作出判断。我国正处于深化改革，完善社会主义市场经济体制时期，房地产市场发育尚不成熟，房地产政策需要不断探索和调整，众说纷纭，观点针锋相对是正常现象。理论决定认识，认识影响政策。理清相关理论和思想认识问题，有利于完善我国对房地产的宏观调控。一房地产业在经济社会发展中的地位为应对世界金融危机和经济增长快速走低，我国宏观调控政策进行了重大方向性调整，由防经济过热、防通货膨胀转向扩大内需保增长。政府一系列刺激房地产的政策自2008年第四季度以来也相继出台。特殊的发展阶段和经济发展的长期走势及其客观规律决定了我国房地产的地位，而且这种地位既不应以短期因素为转移，更不应成为调控应急的工具。第一，房地产业是为工业化、城市化提供空间场所的部门，是为人们安居提供物质基础的产业。在建设社会主义现代化的整个历史阶段，我国既存在着完成工业化对工商业用房的市场需求，更有在实现城市化过程中满足人们基本居住需求和居住质量提高的改善性需以及旧房改造更新的被动性需求，几种社会需求的叠加，造成我国房屋需求的持续旺盛，进一步凸显了房地产业在国民经济和社会发展中的重要物质基础提供者地位。房地产业的发展固然不能直接提升国家竞争力，但是作为为国家建设现代化提供物质基础的重要部门，房地产业具有为增强国家竞争力提供间接物质支撑的不可替代的地位。第二，房地产业是否被冠以支柱产业或基础产业之名无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。一方面，建设房屋需要耗用大量的建筑材料，为钢铁、五金、水泥、玻璃、化工、塑料等上游产业提供市场需求，为中游数以千万计的建筑业工人提供就业岗位，另一方面房屋建成后又使家电、家具、家装等下游产业产品市场售出成为可能，推动居住小区基础配套设施建设以及社区管理和服务业的发展。在当前，保持房地产业稳定发展于扩内需保增长、保就业保民生尤有关键节点的意义。第三，高储蓄既是我国国民的消费传统，也与我国社会保障体系尚不完善密切相关。较高的储蓄率为较高的投资率提供了条件，而较高的投资率既是我国国民经济又好又快发展的保证，亦为现阶段我国完成工业化、实现城市化所必须。2008年中以前对我国经济过热的判断，由此推论出为防治经济过热必须减少固定资产投资，进而必须控制房地产投资的结论，依据不能令人信服，实践证明也是有害的。实际上，较高的投资率是否导致经济过热主要取决于投资结构是否合理。社会固定资产投资分为物质产品扩大再生产投资和扩大服务能力的基础设施投资，前者又可分为消费品生产投资和生产资料的扩大再生产投资。扩大服务能力和增加消费品生产的固定资产投资与经济过热没有必然联系，而有市场需求的生产资料生产投资是优化产业结构的应有之义。我国房地产投资中70%左右为住宅投资，而住宅是最终消费品，满足的是居住消费需求。所以，在当前以及今后一个较长时期内，我国保持较高的投资率，其中房地产投资保持较快的增长，并占较高的比重具有阶段的合理性，也是抓住历史机遇，充分发挥我国相关生产潜力和储蓄率较高以及劳动力充裕等有利条件，低成本地完成现代化物质基础建设的战略举措。二我国房地产宏观调控有三大领域我国完善社会主义市场经济必须进行宏观调控，这一点不存在争议，但对社会主义市场经济进行宏观调控的时机把握、力度的选择和方式方法的采用等从来就存在着极大的争议。我国对房地产的宏观调控可以分为房地产行业调控、房地产市场规范和住房保障体系建设等三大领域，这三个领域相互联系，互有重叠，但侧重点不同，也不能相互混淆，相互替代。例如，住房保障体系不能奢求依赖于市场化完善起来，住房保障体系也不能取代房地产市场功能。房地产行业的健康发展要从全局和长远战略上来把握。关于房地产行业地位已如前述。党的十七大报告明确指出，我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，社会主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。更加自觉地走科学发展道路，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，对于全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设具有决定性意义。城市化和工业化水平低，人均基础设施不足，人均物质财富少是社会主义初级阶段的基本特征，住房水平低，住房供给不能满足人们消费结构升级的需要是我国房地产面临的主要矛盾。所以保持房地产业健康稳定发展，增加住房的有效供给应是我国房地产行业宏观调控的基本目标和主要方向。抓住增加住房有效供给这一中心环节，才能取得房地产行业宏观调控的主动权。我国房地产市场宏观调控的空间是市场失灵领域，凡是市场能够解决的问题政府就不要去干预。着力点应是完善市场发挥配置房地产资源的基础作用的制度和机制，规范房地产市场交易环境，制定市场规范并监督执行，监管房地产品质量，汇总和及时发布房地产市场信息，确保房地产开发符合城市总体规划以及推进居住小区内外配套设施建设等等。我国地域辽阔，各地资源禀赋极不平衡，房地产是区域性市场，要求中央政府出台一项政策全国各地齐步走是不可能的，而且中央政策的要求越具体，效果可能越差。增加中央政府房地产宏观调控政策的弹性，减少对地方政府目标要求上的强制性；适当扩大各地方政府在房地产市场调控上的自主决策权，允许地方政府实施差异化的控制政策应是我国房地产市场调控改进的方向。把房价作为政府调控的重点，与完善社会主义市场经济体制的方向相悖，强制干预房地产产品结构，初衷虽好，但实现成本极高，很可能达不到预期目的。完善住房保障体系是建设和谐社会的重要环节和政府的重要职责，也是房地产健康稳定发展的重要内容和前提。但我国的住房保障体系建设是一个长期的逐步完善的过程，是一个由较低水平的保障到较高水平保障的渐进过程。第一，我国是个大国，各地区公共财政能力差异性大，各城市住房保障体系的完善必然有快有慢、有先有后，要从各地公共财政支持能力的实际出发，既不能全国一个模式，也不可能在短期内实现。超越发展阶段和公共财力支持能力的住房保障目标，或者多数人得到住房保障的预期是不可能实现的，只能诱发思想上的混乱。第二，各地在住房保障体系建设过程中，要在四个层面上进行统筹兼顾。一是廉租房建设与经济适用房、两限房等建设的统筹兼顾。在一定的公共财力支持下，各类保障性用房存在着此消彼长的关系。从当前各地具体实际出发调整住房保障建设目标，变保障中等收入阶层购买住房为支持中等收入阶层购房，保障少数贫困群体基本住房可能更具现实性。二是住房保障建设与其他社会保障体系建设的统筹兼顾。三是社会保障体系建设与社会建设的统筹兼顾。四是社会建设与经济建设、文化建设、民主政治建设、生态文明建设等的统筹兼顾。三怎样看待商品住房价格作为人们的生活必需品，住房与食物、衣着等等一样是私人消费物品，房价的高低直接关系到人们的生活消费支出水平；作为物质财富，住房是投资品，关系到家庭财产保值增值。社会成员从各自利益和实际需要出发，对房价都会有不同的诉求。购买者希望有较低的房价，是出价；开发商开出较高的房价，是要价，但都不是真实的房价。只有通过供求双方的博弈，供求双方成交的价格，即市场形成的房价才是真实的房价。房价收入比和房屋租售比是分析房价水平的重要参数，但用以进行不同国家和时期的对比要慎重。有论者以世界通常的房价收入比和租售比判断我国当前的房价水平，尚缺少全面的数据支持。其一，世界通常的房价收入比为4～6，租售比为200，是哪个时代、哪个或哪些国家的平均值？是否包括发展中国家，还是仅指欧美等发达国家？这个或这些国家彼时的经济社会发展水平如何，与当代我国在多大程度上具有可比性？至今均语焉不详。其二，房价是单价与面积的乘积，而一套住房面积有几十平方米至一、二百平方米之别，单价在一个城市也因区位和房屋品质不同而相差甚远，房屋总价以多大面积和多高单价计算？住房的消费弹性大，人均数平方米，可以满足基本居住需求，人均上百平方米，当然更好。按2007年我国城镇居民家庭3人、人均可支配收入13786元、商品住宅平均单价3665元计，购买一套60平方米的住宅，房价收入比为5.3；购买一套100平方米的住宅，房价收入比为8.8；购买一套130平方米的住宅，房价收入比为11.5。其三，在我国城镇居民家庭可支配收入统计范围之外，其他收入和购房实际支付能力如何统计计算问题。例如，青年夫妇家庭购房，多有各自父母的支持因素，制度以外的家庭收入等。其四，以建造成本加平均利润率评判房价水平的高低，在计划经济时期，通过对企业进行内部核算然后进行行业汇总，在理论上是可能的，在市场经济条件下既不具合理性，也不具可操作性。因为相同的房屋售价，其企业经营水平不同，土地价格和原材料、劳动力价格不同，房屋建造成本会有很大不同；房屋建设周期不同，利润率也会差别很大。所以行政干预，无论是压价，还是托价，都是对房地产市场供求关系的曲扭，徒增房地产市场健康稳定发展的成本。首先，房价的涨涨落落是市场信号，是市场配置房地产资源的基本形式。在一般情况下，房价上升，表明市场供给不足，需求旺盛，供给方有较高的利润回报，从而吸引更多的要素进入房地产领域，增加供给，达到新的供求平衡；房价下降，表示市场需求不足，供给相对过剩，房地产利润下降，要素退出房地产领域，供给减少，达到新的供求平衡。所以，在销售环节对房价进行行政干预只能扬汤止沸。历史的经验值得注意。除了少数非常时期（如战争、自然灾害等非常事件），通过对某种必需消费品进行短期的价格干预以维护社会稳定是必要的以外，平常时期冀希通过价格控制增加某种商品的供给，以平衡市场供求关系还没有成功的先例。相反，放开市场价格，发挥市场规律在资源配置中的基础作用，先是价格上升，供给增加，从而实现供求关系平衡、价格稳定的实例却屡试不爽。我国今天农副食品供给的极大丰富和价格的基本稳定发轫于20世纪80年代末广东等地率先开始的肉蛋奶鱼等价格的放开，家用电器产品的琳琅满目和较强的世界市场竞争力亦得益于彼时的市场化价格和生产能力的快速扩张，而仍在进行价格控制的产品（如某些农用生产资料）至今仍然陷于高成本、低品质的泥沼。其次，房价是目前我国分配住房最公平、最有效率的杠杆。住房分配货币化、市场化是我国住房制度改革的基本取向。20世纪末以来城镇居民住房条件的极大改善证明我国住房制度改革基本是成功的，其中的缺点和失误是第二位的，也必须通过配套改革才能完善起来。以住房改革进程存在某些失误和缺陷为由，否定住房分配市场化改革方向，回归福利分配的老路是没有前途的。作为发展中的大国，我国大多数城镇居民通过市场获得与自身收入水平和支付能力相适应的住房，少数低收入群体通过住房保障满足基本居住需求；较高收入的群体先期得到较高水平的住房满足，较低收入的群体获得较低水平的住房满足，住房的满足水平随着家庭收入和支付能力的变化而变化，是正常的、合理的。在社会主义初级阶段，这样的住房分配方式最公平、最有效率，既与完善社会主义市场经济体制相一致，也是发挥市场配置住房资源的基础作用的必然要求。以行政手段控制商品住房价格，一将抑制有效供给，不利于我国住宅供给潜力的充分发挥；二将刺激需求，加剧市场供求关系的人为扭曲，造成住宅资源的低效率配置，不利于又好又快地推进住房建设。须知，除非实施更加严厉的行政干预，否则在低房价面前，首先获利的是富人，因为他们有更多的可能去购买和占有更多的住房。再次，商品房价的背后是复杂的社会分配和再分配关系。在商品房开发销售的过程中，商品房的购买者（家庭或企业）、开发（销售）商、被拆迁居民和被征地农民、政府（中央和各级政府）等四方利益主体构成了一个彼此依赖、环环相扣、没有起点、没有终点、一损俱损、一荣俱荣的利益循环链。购房者通过支付商品房价格，支付了包括开发商利润、占地补偿、政府税费在内的商品房开发全部成本，满足了自身用房需求，开发商通过房地产开发建设获得相应投资利润回报；被拆迁居民以改变自己原有熟悉的居住地、农民以转让原经营土地而获得相应的拆迁和占地补偿；政府则通过土地批租等获得相应的税费收入。房价较高，开发商因而获得较高的投资回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发，社会才会有更多的住房有效供给；拆迁户和被征地农民才有可能获得较高的补偿，政府才能有较高的开发税费收入，才能投资于更大规模的城市基础设施建设，提高城市公共服务水平。这是一个共赢的利益循环链。当然，房价过高，购房者支出大幅度增加，必然要求增加工资，提升企业用工成本，摊薄企业利润，恶化城市经商环境。这是一个一损俱损的利益链。房价过低，一方面造成土地低效率或浪费性占用；另一方面开发商无利可图，就不会有住房有效供给的大量增加；土地不能开发，拆迁居民和征地农民的土地升值收益不能变现，最终结果是购房者无房可买，政府也无力进行公共设施建设，城市现代化建设停滞。这是一个都是输家、没有赢家的利益链。四如何认识房地产开发用地作为物质存在，土地是人类社会生产、生活的基础，是财富之母。经济学理论认为，土地不仅是基本生产资料和经济要素，而且是社会分配和社会再分配的重要介质。土地制度是基本的经济制度。我国人多地少，土地稀缺，尤其是适宜人类居住的土地和农业用地人均拥有量严重不足，保护耕地，确保粮食安全是基本国策。但是我国正处于建设现代化的历史时期，工业化、城市化、基础设施建设需要占用大量的土地，特别是极为稀缺的农用土地较大量的转变为建设用地不可避免。土地利用结构的这种大变动必然导致附着于土地之上的现有利益格局的重构，由此引发一系列社会矛盾和冲突。房地产开发用地约占城市化用地的40%左右，多处于地价较高的市区和城镇近郊，又有“暴利”的光环缠绕，引发的利益矛盾更为突出。化解房地产开发用地中的矛盾，确保安定团结，构建和谐社会，要解决三个方面的理论和思想认识问题。第一，正确处理保护耕地基本国策和满足合理房地产开发用地的关系。保护耕地的存量与房地产开发用地增量之间确实存在此消彼长的关系，但从优化用地结构，提高土地利用集约化水平角度看，两者又是相辅相成、后者为前者提供前提条件的关系。其一，目前我国农村居民点人均用地是城镇居民人均居住用地的5倍以上，合理的房地产开发用地是更集约的用地。在城市化加速时期，满足合理的房地产用地是满足进城农民基本居住需求和城镇居民住房改善性需求的条件，也是农村居民点用地得以置换为耕地的前提。而且农村居民点用地因农民进城可置换为耕地的数量远远大于房地产开发用地的增量，即农村居民点每减少一人宅基地，可满足5人以上城镇居民居住用地。其二，深入分析近年来我国耕地减少的原因，多数是退耕还林、还草所致，另有农业结构调整、各项基础设施建设用地和灾毁等原因。据国土资源部统计，“十五”期间，我国建设用地共3285万亩，其中城镇建设用地618万亩，占18.8%。全国城镇建设用地年均124万亩，其中房地产开发用地约60万亩。所以把我国耕地减少主要归结于房地产开发，或者说房地产开发用地威胁我国粮食安全，并不能令人信服。其三，由于房地产开发用地与农村居民点用地之间的置换不可能同步，且存在着空间对应上的困难，后者往往有一个滞后期。所以在一定时段，城镇用地增加将超前于城镇居民的增加。用城镇用地增量与城镇居民增量之比来判断城镇土地利用效率的变化，需要观察一个较长的周期，或者要置于城市化实现之后。农村居民点用地被置换为耕地的滞后期长短，取决于多种因素，特别是在城市化政策上，能否较快地解除进城农民的后顾之忧。第二，土地开发收益的合理分配。房地产开发土地升值空间大，地产商、地方政府和被占地居民等各利益相关方对此均有较高的利益诉求，因而利益矛盾更为尖锐，合理分配土地升值收益就成为房地产开发用地的关键环节。由于城乡二元体制，农村土地的集体所有制以及被占地居民的分散性等原因，被占地居民往往处于弱势地位，必须建立和完善房地产土地开发收益合理分配制度，特别是与因土地开发利益受损相对称的被占地居民合法权益保障和利益补偿机制。但是，占地居民的补偿标准也不是越高越好。因为在理论上，城镇房地产用地价格较高是大规模社会公共投资的结果，与土地原占用者的投资或努力没有直接关系。房地产开发用地级差收益理应归公共财政。过高的占地补偿，一将大面积出现土地食利阶层，二会推高房价，加大城市化成本。第三，理性对待地方政府土地财政。地方政府通