基本建设程序房地产项目

基本建设程序及管理经验交流投资计划处一、基本建设程序1.计划管理程序：项目建议书可行性研究报告（设计方案）初步设计施工准备建设实施竣工验收后评价单体建筑2.报建管理程序规划意见书项目备案土地预审建房计划人防征求意见人防审批消防审批规划许可招标办理开工手续二、规划编制1.意义：系统性前瞻性规范性公平性有序性统筹性2.内容：形式与需求分析思路与目标重点任务保障措施科研事业发展战略和思路科技创新对基本建设的需求现有条件分析基本建设的总体思路和战略目标支撑战略目标的主要建设内容强有力的组织措施持续的经费投入土地资源保障起点3.方法：（1）确定规划范围（2）各单位编制规划（3）根据院总体发展战略和各单位规划情况编制全院规划（4）规划修订三、项目筹划1.原则：

符合规划、符合国家投资政策、整合提升2.方法：成立项目筹划机构纳入年度工作计划采用现代决策方法确定项目概念建立项目库汇报科研、基建、财务、后勤头脑风暴法、DELPHI等内容和意义四、项目可行性研究/建议1.可行性研究条件：（1）已批复项目建议书或主管部门有一定的意向（2）土地及规划基本落实2.主要研究内容：

（1）必要性及需求研究（2）目标及功能定位研究（3）技术或工艺路线研究（4）项目建设规模和内容研究（5）选址研究（6）工程方案研究（7）节能、节水以及环境影响研究（8）投资研究3.可行性研究报告/项目建议书

公益性项目可行性研究报告一般格式第一章、项目摘要第二章、项目背景、必要性及需求（市场需求或科研需求）第三章、建设单位及技术依托单位情况第四章、项目目标及功能定位第五章、技术或工艺路线第六章、项目建设规模及内容第七章、项目选址第八章、工程方案（含节能、节水措施）第九章、环境保护第十章、实施进度第十一章、投资估算及资金筹措第十二章、效益分析第十三章、项目组织管理第十四章、招标方案第十四章、结论五、年度投资计划与房建计划

1.年度投资计划

原则:

依据:

程序:新建\续建2.房建计划项目备案：备案表、立项批复、规划意见书，是人防、消防、文物、交通、土地预审等的条件。施工计划：申报表、主管部门年度申报项目施工计划的函、初步设计批复、消防设计审核意见、人防建设标准审查意见，是办理规划许可的条件。六、项目设计1.设计单位的选择工程勘察资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲乙级）、劳务资质（不分等级）工程设计资质：综合资质（只设甲级）、行业资质（设甲乙丙级）、专业资质（设甲乙丙级）设计单位选择方式：2.方案设计一般深度要求：一、设计说明书（各专业设计说明、主要技术经济指标、投资估算等）二、方案分析图（功能分析图、景观分析图、交通分析图、绿化分析图、日照分析图）三、建筑图纸（总平面、平面、立面、剖面、透视图）注意事项：平面功能、立面效果、技术指标，要不断推敲。3.初步设计（1）设计说明书总说明总平面专业设计说明建筑专业设计说明结构专业设计说明建筑电气专业设计说明给排水专业设计说明采暖通风专业设计说明动力专业设计说明（2）设计图纸总图专业建筑专业结构专业建筑电气专业给排水专业采暖通风专业动力专业（3）概算重要性编制依据编制方法概算书包括内容概算编制说明（工程概况、依据、方法）概算书是项目主管部门最终核定投资的依据，是初步设计文件的重要组成部分。概算必须完整的反映工程项目全部投资，包括不可预见费。国家有关建设和造价管理的法规和政策、立项批复及主管部门有关规定（不能超过立项的10%）、工程现场条件、初步设计说明及图纸以及内部作业的说明及图纸、相关概算定额和估价表、相关规费、现行材料设备价格以及类似项目结算书等。单位工程概算（直接费、价差、间接费用）、单项工程概算（单位工程概算累计）、工程总概算（工程费用：单项工程概算累计、其它费用、预备费用、建设期贷款利息、铺底流动资金30%）4.施工图设计深度基本要求：满足施工要求、满足投标报价要求技术层面关注的重点：项目可研、初设和施工图设计

项目可研：单项工程（建设内容）要完整、投资估算适度放大

初步设计：分项工程要完整，概算编制要全面、扎实

施工图：设计深度和专业配套是关键七、项目报建1.规划报批：规划意见书、设计方案审定、规划许可2.消防报批：权限报批条件消防局：

1、建筑面积2万平方米以上（包括2万平方米，下同）的公共建筑

2、建筑面积10万平方米以上的居住小区

3、基建投资1亿元以上的工业建筑（含甲、乙类火灾危险性储罐、技改项目核化工装置）

4、城市区域、卫星城镇、经济技术开发区的总体消防规划设计

5、其它有必要由消防局审核的重要工程

分两阶段：初步设计和施工图审核（1）规划局审定的设计方案通知书或规划意见书

（2）建设单位填写的《建筑工程消防（消防设施）设计防火审核申报表》

（3）全套正式蓝图装订成册，装入城乡建设档案馆的标准图盒，送审的正式蓝图需有设计单位本年度图纸报审专用章

（4）消防设计专篇3.人防报批征求意见初步设计技术审核施工图审核建设单位应到所在部门人防办公室征求意见，由部门人防办公室根据本部门防空袭预案及人防建设计划，填写“中央国家机关各部门防空地下室建设意见表”。建设单位应持有关文件及所在部门人防办公室填写的“意见表”，到中央国家机关人防办公室征求人防工程建设意见，领取“中央国家机关人民防空工程设计审核送审单”。建设单位持防空地下室的设计图纸(设计说明、总平面图、首层平面图、立面图、设备层平面图、防空地下室平面图、剖面图和通风等设备平面图)及“中央国家机关人民防空工程设计审核送审单”，到中央国家机关人防办公室进行技术审核。建设单位悟持施工图[包括：段图纸目萄录，设贫计说明蓬，总平体面图(附地形夕图)，防空慰地下室不平面图乎，剖面亡图，结偿构图，嚼风、水智、电设乐计图，召人防工笼程结构急计算书邮，地面伸建筑立奥面、剖煤面和首仍层、设指备层平扇面图]和“中央哪国家机关蝴人民防空樱工程设计鞭审核送审阁单”送中匠央国家机扶关人防办协公室审核浇批准后，森发给“中吵央国家机挖关人民防浆空工程设念计审核批践准通知单塑”，作为坡建设单位尊向城市规惭划管理部涉门领取“冷建设工程乔规划许可想证”的依广据之一。4.园林报批不作为贤行政许府可范围牧，由规芒划部门付与园林践部门内针部衔接彻，但需圈提供园怜林服务晶中心勘顽测成果岛及项目蛋绿化设亿计图。5.土地报批（一）苹建设项殊目用地悉预审申谋请表（二）庭建设项瞎目用地凡预审申迎请报告群：（1）拟建设龙项目基本青情况。包秆括项目建墓设的必要蛇性、用地惭位置、项朴目投资总占额和资金啦来源情况要等。（2）拟选址咸情况。包尖括建设项伙目性质、各规模和布驾局等。（3）拟用快地总规藏模和类誓型。包洗括建设屯项目总慈用地面翁积、总旋建筑规骑模、分已类用地宜面积和驻建筑规顾模。（三）饶可行性承研究报波告（四）规遗划意见书（五）建阅设项目备然案通知书6.文物报批(1)申请书申请书魂内容应裹包括：悼申请人佳名称及浇相关证嘉明材料喷；工程淘名称、掠地点、滤规模、旨用途。(2)工程位燃置图和棉工程设逗计方案(3)省级人民侨政府负责帆文物保护币单位建设叮控制地带值管理工作森的部门对鄙该工程设逃计方案是锡否符合该超具体管理桃规定和要谱求的意见篇。7.施工许漆可证工程投资听额在30万元以上再或者建筑锈面积在300平方米以已上的下列低建筑工程绪施工的，欠建设单位塔应当领取插施工许可狂证。（一）久取得建公设工程岔规划许棍可证（二）已仆经确定建然筑施工企对业，并签址订施工承飘包合同（三）岁有满足杰施工需俗要的施堪工图纸饶及技术扬资料，序施工图何设计文苗件已按争规定进您行了审扭查，依涝法建设柔的人防坦工程的泊施工图害符合有章关法律凝规定（四）求有保证荐工程质狱量和安堂全的具其体措施机，并按悟规定办吃理了工拣程质量象监督手燃续（五）意建设资踢金已经沿落实，编建设工谦期不足1年的，到坑位资金不午得少于工怠程合同价幅款的50％；建设附工期超过1年的，些到位资屡金不得忌少于工演程合同彻价款的30％八、项目雷实施1.采购：政府集贪中采购:信息类产睡品:协议供附货\二次竞开价\公开招率标(120肉\500取)电梯:定点供彻应商谈味判\公开招标(12回0)分体空调:协议供货\二次竞价(30乐)中央空调\变配电\锅炉\建筑装饰穿材料:公开招叠标\其它(12龙0)工程监宜理:公开招泪标\定点采购(50)非政府集访中采购:公开招陶标公开招遭标的特琴征：公姜开媒体苗公告、孕专家库绍专家评杯审公开招辛标的形哪式：有凑形建筑岔市场或荷其它公开招打标：（1）施工单水项合同估坛算价在200万元人民埋币以上的恒；（2）仪器、兽设备、材深料采购单麻项合同估沙算价在100万元人田民币以残上的；（3）勘察数、设计喘等服务沃的采购悬，单项秒合同估馒算价在50万元人垄民币以里上的；邀请招标迈：（1）项目恶技术性嫂、专业沫性较强晒，环境异资源条丝式件特殊浴，符合宇条件的案潜在投踏标人有匠限的；（2）受自知然、地迟域等因滩素限制搞，实行植公开招恢标影响面项目实婶施时机愚的；（3）公开割招标所沫需费用属占项目夹总投资梦比例过光大的；（4）法律萄法规规坡定的其打他特殊猫项目。竞争性谈宏判；单一来何源采购型；询价；招标程番序公告资审发布招标轿文件投标开标评标定标公示备案中标通知招标注钓意事项（1）公告写内容确森定（2）资格廊预审（3）招标文放件设计：踪蝶范围明确您、技术指赵标明确、热报价方式取要明确、母合同主要送条款要明浊确、评标岂方式（4）业主代栗表的选择2.施工：（一）施顺工管理目掉标：质量狐、投资、签进度、环乘境、安全（二）业拒主主要工梳作：协调绢参建方关彩系、为参吐建方提供尚条件、投戴资管理（波变更管理罩和材料设榴备认价管婚理）、质续量管理（串关键工序肠和主要材莲料控制）偷、环境与轰安全管理九、项谁目验收1.单项工程迷验收：分项验宗收：消盯防、人滥防、室关内环境西、规划疗验收工程验饿收：四带方验收泄、备案2.竣工验收货：竣工验收币权限：直属单表位承担概的本单启位基础横设施项恐目（不膨含行业星发展项券目），乳中央投样资规模驻在200万元以上娘（含200万元）神的，由聪农业部笋发展计坛划司组多织竣工佣验收；西中央投煮资规模叨在200万元以下励的，由建漫设单位负灾责组织验巴收，并将注验收结果凉报农业部运发展计划初司。验收条票件：（1）完成批的准的项目谜可行性研千究报告、做初步设计录和投资计坦划文件中皮规定的各度项建设内罚容；（2）系统整恨理所有技固术文件材粥料并分类馋立卷，技颜术档案和唇施工管理险资料齐全彩、完整。（3）土建著工程质弦量经当皱地建设轨工程质吗量监督呢机构备扎案；（4）主要饱工艺设尺备及配滔套设施杀能够按愉批复的挨设计要互求运行碌，并达荐到项目饺设计目洲标；（5）环境说保护、甲劳动安惹全卫生防及消防侄设施已夕按设计真要求与陶主体工愿程同时涝建成并两经相关医部门审裤查合格忘；（6）工程项禽目或各单滩项工程已欺经建设单凤位初验合提格；（7）编制了柱竣工决算购，并经有善资质的中逝介审计机脱构或由当弦地审计机笼关审计。3.验收内心容：（1）项目建路设总体完浓成情况建设地舍点、建引设内容庆、建设德规模、娃建设标境准、建臣设质量景、建设盒工期等光是否按丘批准的拿可行性愚研究报膏告和初糠步设计骑文件建铜成。（2）项目扣资金到洲位及使跨用情况资金到位忙及使用是砖否符合国谎家有关投眨资、财务吨管理的规鞠定。（3）项目皱变更情课况项目在建婚设过程中括是否发生温变更，是驴否按规定曲程序办理宝报批手续同。（4）施工或和设备配到位情合况各单位队工程和来单项工孕程验收棕合格记奥录。（5）执行落法律、惧法规情赌况环保、热劳动安血全卫生骄、消防生等设施馒是否按刻批准的三设计文畏件建成望，是否爹合格，冈建筑抗样震设防唱是否符串合规定屑。（6）投产或楚