商业地产项目机电安装工程管理

商业地产项目机电安装工程管理南京金鹰国际集团丁昌海第一部分前言介绍住宅项目与商业地产项目的各自特点第二部分商业地产项目特点

商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的地产形态，很多商业项目为了赶时间就边招商边建设，就存在太多的不确定性，也就带来了大量不得不面对的问题。譬如：设计图纸跟不上现场施工、计划赶不上变化、图纸变更多、总包管理难、分包管理难、现场签证难、运营后善后问题处理难！商业地产特点：1、工程量大、配合面广2、技术要求高、交叉作业多3、“三边”工程、反复修改第三分部商业地产项目机电工程的特点大型购物中心五星级酒店高档写字楼大型超市城市综合体第四分部

商业项目机电工程关键控制点一、工程建设施工阶段二、调试验收阶段三、移交阶段第五部分

商业地产项目机电工程新技术应用㈠、机电综合管线设计㈡、BIM（建筑信息化模型）㈢、GPS智能消防系统㈣、消防性能化设计机电综合管线设计1、前言目前各种建筑设备为人们提供了高智能、卫生、舒适和安全的工作和生活环境。建筑设备工程系统多，一般由建筑设计院水、电、空调等各专业设计人员各自布置管线和出图，缺乏系统的协调与平衡，致一些设备及管线会在建筑平面、立面位置上相互交叉发生冲突，给施工及竣工后的维修和管理工作带来麻烦，拖延施工进度，浪费资金，甚至影响建筑物的正常使用。为了避免这种现象的出现，需要对对各系统管线的布置进行综合设计，既满足各专业技术要求，又使各系统管线合理布置，为施工、运行、使用、管理及维修创造有利的条件。2、建筑中设备工程管线主要有以下几类：①、生活给排水系统：生活给水管道、生活废水管道、生活污水管道、雨水管道、其它杂排水管道、中水管道等。②、热力管道系统：采暖、热水供应及空调处理设备所需蒸汽或热水。③、消防系统：消火栓管道、自动喷水灭火系统管道、气体消防管道、防排烟管道、消防广播、电话、联动报警等弱电管线。④、通风空调系统：送排风管道、空调风管、空调冷冻水管道、冷却水管道、冷凝水管道等；VRV空调系统；分体空调管线等。⑤、供配电系统：动力配电管线、电气照明配电管线等。⑥、弱电系统：楼宇自动化系统、电话、有线电视、网络、数字信息网络管线等。3、管线综合设计原则：各种工程管线具有各自的工艺布置要求，当出现相互交叉挤占同一空间的问题时，应相互协调、布置得当，管线工程综合设计的原则一般是：①先布置管径较大的管线，后布置管径较小的管线。遇管线交叉时，应小管避让大管，因小管所占空间位置较小，造价相对较低且易于安装；②压力流管道避让重力流管道。压力流管道在外加压力作用下，介质克服沿程阻力，沿一定方向流动。给水管道、消火栓管道、走廊喷水灭火管道、热水管道、空调水管等均为压力流管道。压力流管道区别于重力流管道的主要特征是可以爬升。重力流管道内介质仅受重力作用，由高往低流.污水、废水、雨水、空调冷凝水等管道属于重力流管道。其主要特征是有坡度要求且排放水流杂质多，容易堵塞，因此力求水平管线短，避免过多转弯，以保证建筑空间及排水畅通。管线交叉时，应将重力流管道对标高的要求作为首要条件给予满足。③冷水管避让热水管。因热水管往往需要保温且造价较高。④电缆、动力、自控、通讯等桥架与输送液体的管道宜分开布置或布置在其上方，以免管道渗漏时损坏电缆造成事故。如必须在一起敷设，电缆应考虑设套管等保护措施。⑤附件少的管道避让附件多的管道。这样有利于施工操作和维护及更换管件。⑥可弯曲管避让不可弯曲管。⑦各种管线在同一处垂直方向布置时，一般是：线槽或电缆在上水管在下、热水管在上冷水管在下、风管在上水管在下。尽可能使管线呈直线，相互平行不交叉，使安装维修方便，降低工程造价。4、注意事项：①管线综合设计时还要考虑以下几个问题：空调风管、供回水管、冷凝水管、热水管等需保温，设计时应考虑保温层厚度。②喷淋横干管上要接出支管以布置喷头，管线布置时应留有接出支管的空间。③走廊送、回风口、灯具、感烟探测器、喇叭、喷头等布置应统一协调，避免相碰。一般风口、灯具等要求居中，呈一直线布置，以保证装修效果。④强弱电桥架之间宜有一定间距、以免互相干扰。有条件时，可分别布置在走廊两侧。㈡、BIM（建筑脂信息化非模型）BIM是建筑利信息模平型（Buil削ding应Inf葱orma模tion蹄Mod舍elin响g）的简列称，是迹指以建烤筑工程魄项目的丘各项相慢关信息弯数据作捧为模型连的基础域，进行代建筑模塑型的建数立。它具有抽可视化题，协调党性，优室化性和豆可出图稠性四大哈特点。是以三飞维数字伍技术为舅基础，载集成了款建筑工跨程项目舒各种相博关信息蜜的工程灵数据模肿型。“BIM扫”技术的焰核心是朗一个由怖计算机孕三维模举型所形泛成的数民据库，嘉包含了哪贯穿于姓设计、喉施工和熄运营管顿理等整穗个项目母全生命从周期的青各个阶授段，并只且各种仓信息始悦终建立乳在一个孟三维模绸型数据擦库中。“BI壁M”能够使以建筑师被、工程冬师和施筋工人员川及业主宋清楚全趁面地了劫解项目摸。建筑先设计专书业可以的直接生盘存三维按实体模习型；结捎构专业裙则可取剥其中墙传材料强梦度及墙翅上孔洞妥大小进略行计算包；设备妄专业可缸以据此捡进行建愈筑能量瞎分析、医声学分僵析、光吩学分析隐；施工征单位可修根据混巨凝土类这型、配策筋等信推息进行愈水泥等煌材料的滤备料和翠下料；醉开发商惕可取其绘中的造按价、门穴窗类型然、工程芒量等信景息进行叫工程造快价总预围算、产倒品定货捎等。1、BIM在上海劫中心大烦厦项目睛的应用上海建工经集团在总吼承包建造陈中，由于恢将“BIM翁”技术(建筑信息亚模型)完整地引夕入到上海穷中心大厦冷工程项目故的设计、宜施工与管罗理的全过既程中，被充业界称为吧是一个具墨有里程碑战意义的项奔目。上海中心沃大厦项目球存在参与调方众多、印分支系统坚复杂、信翻息量大、望有效传递盟困难、成徐本控制难偷度大等问脂题。项目腿从全生命抓周期角度刺出发，以“BIM叨”技术为手瓦段，应用Auto迷desk盈Rev党it建立模型锈，并在三距维的环境想里面完成户对项目的蹲修改和深恢化设计，累针对项目宰的设计、自施工以及梁运营的全委过程，有磁效地控制铃工程信息党的采集、总加工、存嫩储和交流汗，从而帮具助项目的摩最高决策笼者对项目常进行合理眨的协调、铁规划和控豪制。上海中士心大厦孩项目的我建筑形不态、高坑度和外纯幕墙结允构变化佣相当复油杂，初骄期共做牲了20多个方案元，就旋转言的外形而锡言，最终贩选定了矩怕柱与支外肌伸臂加上航支核心筒短的结构体店系，“BI截M”平台使结还构选型变厌得非常简绣单明了。在绿色施袄工和低碳参方面，“BI根M”为项目降提供了喘有力的康保障。裹针对超重高层建压筑体量含大、系跪统设施台复杂、秘运营能怪耗大、蓝室内环悬境质量利要求高挖、集中列排放负雹荷大、悔可再生画能源的财利用受滨安全性逐约束大跟等问题尖，围绕望节地、跑节能、象节水、未节材、翠室内环耽境质量财把控和抱运营管耳理等方渴面，项塔目因地译制宜地风利用“BIM山”，合理采吩用绿色建南筑技术，强通过本地骗化材料、诞高强材料穴和可循环吸材料的使慨用，优化只结构设计煎、可视化劳室内自然假采光模拟扶、营造室汉内舒适热趣环境等，倾实现超高饥层建筑的别绿色接力冬和可持续遭发展，为犯今后超高付层建筑的兵环保节能铺提供范例恭，从而推校动我国绿矿色建筑评阵价体系的刚科技进步别。“BI养M”技术在耍促进建赶筑专业比人员整埋合、改宫善设计秘成效方数面发挥荒的作用迅与日俱半增.上海中副心大厦酸简介上海中心谁的建筑设克计方案为秀“龙型”犬方案，该招方案由美桶国Gen沫sle粒r建筑设计慕事务所提当供。从外彻观上看，姥“上海中畅心”像一嫂条盘旋上仗升的巨龙裕，“龙尾洁”在大厦背顶部盘旋捉上翘，580米的“骑身高”煮将成为枣上海新失高度。这个高达580米的“冬垂直城浮市”内型部将打既造9个“空中赶花园”，加整个大楼冒将被建设扯成一幢集糟写字楼、惧酒店、零蹈售、娱乐叔功能于一蔑体的“综序合性超高较层建筑”躲。上海中贡心大厦规柏划为五大拦功能区域块，以写字叹楼为主，除但将同时辛集合大众冤商业和娱陕乐区城、犹企业会馆万区域、精蜘品酒店区习域以及顶牲部的功能社体验(观光)空间。誓此外，愈上海中材心大厦石项目的震裙房中塌，还将冒设置可鹿容纳120也0人的多盛功能活违动中心吼。上海中门心大厦斩项目建笛成后，证总建筑骂面积将搞达到55.8徐8万平方障米，超培过毗邻兵的上海版环球金畅融中心38万平方拘米的总邮建筑面锻积。在侵上海中宝心大厦筒的总建找筑面积竹中，大估厦的地弱上建筑矛面积约拨为37.秘97万平方米映，地下建汁筑面积达孕到约17.芽9万平方铸米。大盒厦的地误下建筑药面积中腰，包括遗了一个堪面积约1万平方傻米的地精下停车凝库，可酒供200婶0辆汽车同陷时停放。2、BIM系统在呜汉街万污达广场陈项目中传的应用因与价值一、可感视化自从201她2年10月确定了仇汉街万达破广场的BIM咨询服务桑单位之后乔，万达规仍划院建筑聪四所汉街翻项目组成底员组织了煎几次和项呼目公司、伪中南院、右悉地国际装联合交底把会，让BIM咨询公怨司悉地曾国际充白分了解富到现在舅的项目雅状况和跟亟待解傅决的问算题。随夸后悉地喷国际根喂据提供宴的各专脑业最新2.0版施工盒图分别册建出了放建筑、亮结构、密机电模极型，从阀可视化凶的角度莲将汉街刊万达广批场从平冻面二维探图纸转末变为一违目了然雁的三维轧模型，哑具体效犬果如下仰：二、协调四性在经过把却以上几个童模型综合权到一起以峰后，无论坡从设计与刑还是工程残上，BIM将实现项吨目建模、伤碰撞检测哲、三维模塘拟分析、拆辅助管综汪设计，超次预期解决惕了各专业蜘协调和管醒线综合等热难题；而冷且，各设谋计方可以届很直观地扰通过这个杂三维模型虑共同探讨矮并优化设般计，实现进了规划院葬及项目公宾司很多无躺法从二维堵图纸中发炸现的问题凝，将有效录及时的降嫂低了成本秘。比如一边直很难解佩决的层高击问题，可乱以通过虚狂拟模仿管闷线的综合仆排布加以漂优化，可甜以节省一晌些空间保狱证汉街万凑达广场室党内空间效崇果。位于萍地上二层1-H~播1-J轴和1-16栏~1-1糊7轴的交床接处的蛛机电空确间原线颜下净高徒为3720妙mm，经过管腔线综合优技化，线下伙净高能做什到397形0mm，给内装身等设计提珠供了更好谁的设计条无件，具体哀情况如下纹图所示：三、优捏化性尤其是臭对于整翠个项目粱的难点----采光顶部兔分，BIM能对整歌个采光辆顶进行忌参数化雕设计。示由于圆钱中庭和驼椭圆中砖庭的尺吉度差异拉较大，刚被钢结龄构分隔瓣成的玻每璃大小释各异，摇在后期筝施工时授将耗费弃巨大的馅成本。商使用BIM技术将采壤光顶曲面嫁有理化，昼可以使每雄块玻璃尽亲量标准化沟，异型玻星璃数量减字少，可以丸大大节约您了成本，送达到优化燃设计的目皱的。值得侮一提的是堵，可以使翻用一些有傲逻辑的公数式来编辑采钢构的曲敲面，使构筒件能跟随吸公式的改滋变而实时林发生改变摔，也使得屡更改模型骑也快捷、级高效。四、可出蜂图性BIM还能检核愉出一些施纽奉工图上疏朋忽的地方数，如下图此所示，北堪立面图纸河轴线尺寸习与平面图碌所给尺寸荐不一致，膨平面中轴积网距离为8400毫米，万立面图恭中两轴棵网尺寸勤为830岔5毫米，依愚据立面所按给玻璃分副隔尺寸，栗该立面图毁为垂直于肯该立面投兆影图，不姜是正交投棒影图，但笑是轴线尺拾寸与平面放无法对应蛮，存在矛标盾。这些糖从三维发昆现的问题梁可以返回渡二维图纸欲里进行修汇正。㈢、GPS智能消柏防系统1、“GPS智能消棒防系统涂”的基锐本原理“GPS智能消防合系统”是浙将GPS（全球卫株星定位系统）、GIS（地理论信息系胶统）、GSM（无线芬移动通召信系统风）和计叉算机、降网络等位现代高狐新技术睛集于一内体的智版能消防侨无线报蚊警网络耀服务系耗统2、“GPS智能消捞防系统鹿”的构翻成用户平锡台、传殿输平台狠、指挥午平台和买消防移姑动端3、“智能析消防系统援”的优点：“早”历、“准腹”、“胳快”、淹“灵”㈣、消冲防性能朱化设计4.1妻.城市综随合体的倚消防需息要引入沉性能化妹设计我国的掏消防规清范是公秃安消防恩部门通洁过总结竟多年实慌战经验辨，并综含合发达粥国家的瓶防火技钓术理论只，编写愧出的适刃合全国描各地消金防情况庄的标准斯。具有痛适用面塔广、容尸易操作栗等优点易，但也新不可避拌免的与顽建筑设捧计的发亩展相矛加盾。近10年来，源全国各横地涌现灶出的大全型、复绩杂公共防建筑，瓣如首都外机场T3航站楼避、国家挥大剧院场、奥运怎场馆及调上海世甘博建筑形等，都粥在不同纲程度上慕受到了纵消防规老范的束您缚。公安部稳在2009年颁布了驾《建设工艳程消防性项能化设计题评估应用记管理暂行印规定》4.2.什么是组消防性巷能化设灿计从上世纪70年代开始雷，国外就诸提出了以谜性能化为背基础的消夺防安全设涉计概念。1982年日本建扛设省制定孔了关于建纲筑物综合佳防火设计躬方法开发谷的五年规疤划，并在跃研究成果哑的基础上堤编制了以店火灾性能纤为指导的呜设计方法守。英国、沙新西兰、迁瑞典、澳崖大利亚也民相继颁布蹦了体现性直能化设计哲思想的防锈火设计规凡范，而美盲国在性能痕化研究方盖面做了大展量工作，狠很多比较妈成熟的火胡灾安全评幻玉估模型和悬性能化设始计程序都侮出自美国化防火协会NFPA装(Nat话iona耗lFi描reP活rote悲ctio浑nAs亚soci鲜atio温n)。199吉0年起，国恳际标准化还组织和国枝际建筑协音会开始积段极参与性烛能化防火瓶设计方法搬的研究。我国的消妖防性能化码研究工作惜始于2000年，国内叛的专家学骡者相继有启不少文献惩、技术导暑则发表，剪而上海市幕地方标准眨《民用建转筑防排烟心技术规程颠》中的模种型、公式摔已经逐步巨被性能化钓设计单位新采用。消防性私能化设问计是建封立在理烈性分析异基础上飘的、新述型的防乘火设计链方法。大通过运钢用消防戏安全工胞程学的椅原理，应结合建庭筑物的点具体情格况，制窑定消防缩慧系统应盘该达到丝式的性能景目标；丘应用成鸟熟的计绩算机模梨拟技术怠，对建母筑的火叛灾后果抬进行定县量的分栗析和预犯测，从忠而得到钓恰当的亲防火保鉴护措施侧。消防性能跃化设计包倍含了性能掘化防火分粒析和设计陕两个方面登。性能化防汽火分析是主根据建筑清物的具体渴使用要求嚼，用物理疮参数定量房诚描述出火雅灾的发生拖、发展过青程，并分禾析火灾对踢建筑物内所部的人员利、财产以惠及建筑结渐构的影响赵程度，为续采取恰当滤的消防对堪策提供依递据。性能化孩设计是温在性能涨化防火议分析的臣基础上线，综合腿建筑物勾现场条樱件、人疏员及财身产的安辅全，采所取的有恩针对性鞠的消防授措施。与传统串的消防鸽安全设馒计相比破，性能霉化消防口安全设恰计具有方以下优膏点：第一，充裤分考虑了猎每栋建筑难的独特性问能、用途孤、风险和抽使用者的挽需要；第二，注抽重安全目箱标的达到添，并不限撤制采取何点种措施，清有利于发极挥设计人禾员的主观蒙创造性；第三，性最能化设计帽中使用的芝手段和分汗析方法、烂火灾模型主和疏散软辜件正在不戒断完善，项大大提高农了工程设材计精度，犁为一些新载颖的建筑种设计创造结了条件；第四，弊性能化追设计可剖以提供堡详细的贞建筑安梢全评估暑报告，瓶便于使掩用者有霸的放矢秘的加强任消防安喊全工作抵。消防安专全的性就能化设越计方法屈，能够摆分析具辰体项目估所特有饭的火灾宅危险和杀相应的的消防安晴全措施棚，可以猜实现综湿合性的拴消防对红策，各须系统的驻功效综何合考虑巾。4.3.实例：万维达广场的粱消防性能旷化的设计第六部分商业项链目消防筐验收商业综