亘元地产华雁湖项目开发策略及经济测算报告

2015年12月6日亘元地产【华雁湖项目】开发策略及经济测算报告第1页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第2页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第3页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第4页项目整体开发策略|开发目标价值最大化可持续销售品牌价值提升开发高品质产品，定位高价值客群，实现项目销售价值最大化用高档产品树立项目高端形象，以高档产品先行开发，从而提升低价值产品的售价控制项目每期开发量，并结合市场需求状况以及竞品项目开发量，保持本项目良好的推盘节奏，实现可持续的销售第5页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第6页项目整体开发策略|提出问题以项目运作目标为前提，在项目的开发过程中会遇到如下问题：3.市场竞争激烈，产品推出要形成市场差异化1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素5.高层产品目前市场抗性较大第7页为了方便说明，根据整个地块中市政路网的规划，我们将项目地块分为A、B、C、D四个部分，图示如下：ABCD项目整体开发策略|地块划分第8页1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善项目所在区域配套不够完善，因此为了提高区域认可度和生活便捷性，较大规模完善的生活配套设施成为项目运作的关键因素之一，并且也是项目对外宣传的亮点。在项目的一期开发中要求配套设施先行，并且一期的配套设施开发量要多于各期，以满足一期客户入住后基本的生活便利性。周边现状图项目整体开发策略|解决问题第9页2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂项目规模大，可采用模拟多盘开发策略，每期推出不同种类产品，并可根据每期产品类型独立进行推广，特点各异。根据各板块的位置、景观资源、交通等特点、分布不同产品，形成需求互补、互相带动，使地块综合价值最大化。各板块间产品推出尽量丰富化，不同产品的搭配以满足多更多消费群体的需求。项目整体开发策略|解决问题第10页本项目A、B两个地块的规模较大，为避免自我竞争、丰富产品线，必须对这两个地块进行容积率的拆分本项目C、D地块环境优势明显，具有开发高端产品的先决条件，建议进行高端打造，以提升整盘的档次项目整体开发策略|解决问题通过对项目规划条件的分析，我们可以得到以下一些项目基础信息：1、建设用地面积约为62.4万平方米2、容积率：高层≤1.8、多层≤

1.3，无限高，建筑密度≤

25%（高层）和28%（多层）3、总建筑面积8%左右的商业4、可估算出本项目平均楼层约大致为：Ａ、B地块：约11-12层（理论层数）C、D地块：约6-7层（理论层数）第11页项目整体开发策略|解决问题第12页3.市场竞争激烈，产品推出要形成市场差异化及时了解各竞品项目的推盘策略，同时结合市场需求情况，制定合理的产品推出计划，以市场需求为前提，尽量和其他项目形成差异化，减少同类产品在市场中的竞争压力。选择差异化的产品及户型面积，每期都有丰富的产品线，以拉动不同客户需求，形成持续销售。一期可推出少量高端产品，展现项目高品质的形象定位，为后续产品高品质的“调性”奠定基础，同时支持项目价格定位。项目整体开发策略|解决问题第13页A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3洋房别墅一期产品项目整体开发策略|解决问题第14页4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素丰富的产品线势必会吸引更多的客户群体，根据客户的需求和销售产品一一对位。打造高性价比产品是所有客群追求的。水景资源虽然是区域内竞品项目共享的自然资源，但只是“观水”而不是“亲水”，合理的利用水资源，引入水系并贯穿社区，这将会成为项目突出的卖点，吸引更多享受生活、亲近自然的人群。项目整体开发策略|解决问题第15页5.高层产品目前市场抗性较大随着土地资源的稀缺，高层产品在未来的项目规划中一定会成为主力产品，不过这需要有一个时间过程。针对目前市场高层产品抗性较大的现状，一期开盘不推出高层产品，依据市场状况，随着客户对高层产品认可度的提高逐渐推出。高层产品主要抗性集中在两个方面，其一：高层产品公摊较大；其二高层产品承担的附加费用较高。合理的解决这两个问题会大大缩减客户抗性。北京星河湾项目整体开发策略|解决问题第16页根据以上问题的提出，得出开发策略方向：配套先行，提升品质——生活配套设施以及Ａ地块配建的幼儿园和小学在项目初期就开始建设，增加生活便捷性。

畅销产品，奠定市场——A、B地块的多层洋房产品是项目开发先锋角色，承担项目开拓市场、保证现金流的重要责任。高端产品，提高档次——D地块西侧的别墅可与A、B地块的洋房同时推出，借高端产品之势，提高项目的整体档次。优质产品，创造利润——Ａ、B地块巨大体量的高性价比产品及C、D地块的高端优质产品，共同为开发商创造利润。商业产品，完美收官——B地块的商业价值，在环境相对成熟时才能有效的提升产品价值。项目整体开发策略|小结第17页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第18页面对变幻莫测的市场环境，为规避风险就必须严谨的推算开发节奏原则：制定的所有计划要符合市场需求第19页项目整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计项目一期产品第20页总平规划惊及指标︱总平面箭图规划第21页地块用地面积容积率建筑面积物业类型比例备注（层数均指地上层数）（平方米）（平方米）产品形式（%）A地块2206261.8397127235600高层住宅25.8011层、15层、18层（层高2.9米）145965洋房15.986层（层高3.0米）2645联排0.293层（层高3.1米）5290别墅0.583层（层高3.2米）3127配套设施0.34幼儿园3层（层高3.6米）4500商业建筑0.49零散配套商业1-2层（4.5+4.2米）、会所B地块2404761.8432857230540高层住宅25.2515层、18层（层高2.9米）121511洋房13.316层（层高3.0米）8817联排0.973层（层高3.1米）10719配套设施1.172层物管、居委会、垃圾站、公厕等61270商业建筑6.712层-3层购物中心（含主力店、特色店、餐饮等）、12层酒店（商务+特色）、公寓、会所C地块1193211.3(0.57)6803515535独栋、双拼1.702-3层（层高3.2米）34500叠拼3.784层、局部6层（层高3.0米）15000联排1.643层（层高3.1米）3000会所0.332-3层（层高3.6米）D地块433541.3(0.35)1517415174独栋、双拼1.662-3层（层高3.2米）合计6237771.47913193

100.0

总平规划烂及指标︱各地块丢容积率失拆分第22页总平规扩划及指舌标︱各物业迟类型配恭比项目产品类型建筑面积所占百分比住宅面积（㎡）独栋、双拼别墅359993.94%联排264622.90%叠拼345003.78%洋房26747629.29%小高层、高层46614051.05%小计83057790.95%商业面积（㎡）集中商业387704.25%公寓、酒店200002.19%零散商业50000.55%会所50000.55%小计687707.53%公建配套面积（㎡）幼儿园31270.34%其它107191.17%小计138461.51%总计（㎡）\913193100.0%第23页总平规信划及指赤标︱产品面积权区间及配扁比项目产品类型面积区间（平方米）建筑面积（平方米）比例规划户数（套）备注1舒适两居85-1009131910.00%960Ａ、Ｂ地块，小高层、高层部分，平层+跃层2经济三居90-12013697915.00%1190Ａ、Ｂ地块，小高层、高层部分，平层3舒适三34%2730Ａ、Ｂ地块，洋房、小高层部分，平层4舒适四00%980Ａ、Ｂ地块，洋房、小高层部分，平层+跃层5叠拼150-180345003.78%210C地块为主，A、B地块少量6联排200-250264622.90%110C地块为主，A、B地块少量7别墅280-350359993.94%110C、D地块，A地块少量8商业687707.53%\A、B、C地块（商业、会所、预留酒店等）9其他配套138461.51%\A、B、C地块（幼儿园、小学、物管等）共计913193100%6290配比依掩据第24页项目整体联开发节奏开发分期总平规划溜及指标开发节奏走预计项目一期蛇产品第25页开发节请奏预计︱开发周们期构想项目总体顷量较大，欲根据规划页条件估算轨总建筑面谈积约为90-9阳5万平方米库，因此，横项目分期四开发是必问然的选择洁。计划分草七期开阶发，预侮计开发应周期6-7年平均每玩期12.医8-1现3.6万平米忍，合仇理分期席，有利聚于开发灵商合理级组织资狭金及安腰排施工市场支持施依据：艾依水郡——目前剩余袋约20万平米肝体量，虚预计开备发时间核为1.5－2年，平均晶每年开发表量在10－13万平米左搂右；鲁银城市陈公元——一期开发伪体量约10万平米，榆产品有高叼层、小高吹层、多层盒，预计明匙年上半年厚再开发10万平米我左右。胸以后每桌期开发赢产品体腹量约15－20万平米腹；宝湖湾——一期开汤发体量自约10－15万平米碗，在市场殃稳定的情多况下后期碍将保持此恨开发速度醋。实际操扩作应根摊据市场钢情况的速变化适断时调整详见市董场研究耀报告第26页开发节蒜奏预计︱销售周倘期构想大规模双的项目肾必定会饲有较长面的销售移周期，福只有在善产品中袋创新、奔营销中贺创新，泛才有可乎能加快肢销售进浊度。预计项封目整体献销售周近期为8－10年每年消化9.0胖-11步.9万平米鹅，但未永来市场恩大势会延影响销紧售进度市场支持多依据：艾依水郡——此项目好从200费7年11月销售至驶今，目前唱剩余约20万平米房诚体量，烦刨除代痰建的部做分产品馋，一年市总销售易量约为10万平米；其他项目——除市中心标项目销售客较快外，柄城市周边彩区域项目协年均销售及量在6－8万平米两之间。实际操作润应根据市团场情况的坑变化适时渔调整详见市品场研究漏报告第27页开发节蔽奏预计此开发周呢期构想是狂依据目前胁市场情况命所做，实爽际操作应风根据市场粥情况的变演化适时调把整第28页项目整朗体开发符节奏开发分筛期总平规阳划及指之标开发节奏正预计项目一卸期产品第29页开发分期︱地块开员发顺序D地块，容捆积率1.3其次开发A首先开发B开发方桂向冶由南至蒜北CD最后开发第30页开发分泛期︱第一期更：B地块多萌层洋房+D地块西侧誓独栋+配套（12.放2万+0.3妄5万+0.豆25万=12必.8万）A地块，容傻积率1.8B地块，容桂积率1.8D地块，容飘积率1.3C地块，容测积率1.3洋房别墅第31页开发分敢期︱第二期：B地块高危层（15万）A地块，宿容积率1.8B地块，容巷积率1.8D地块，容原积率1.3C地块，容全积率1.3高层第32页开发分期︱第三期条：B地块小高比层+商业+A地块学驴校（8万+3万+0.3万=11鲜.3万）A地块，候容积率1.8B地块，谣容积率1.8D地块，顽容积率1.3C地块，炭容积率1.3小高层商业学校第33页开发分压期︱第四期：A地块联排+洋房+A地块商业队（14.季6万+0.2催6万+0.5蜜3万+0.4延5万=15坡.8万）A地块，化容积率1.8B地块，竟容积率1.8D地块，船容积率1.3C地块，容才积率1.3联排洋房商业第34页开发分期︱第五期：A地块小哲高层+A地块高层斯（6.1万+6万=12.皱1万）C地块，容居积率1.3A地块，容番积率1.8B地块，烦容积率1.8D地块，容撑积率1.3高层小高层第35页开发分期︱第六期矮：A地块高配层+D地块东侧姻别墅（11.5万+1.8万=13.干3万）C地块，哨容积率1.3A地块，容疫积率1.8B地块，容僻积率1.8D地块，叔容积率1.3高层别墅第36页开发分是期︱第七期粥：C地块别贡墅+C地块联排+C地块叠拼+C地块会所+B地块商翻业（10.7万）C地块，容闷积率1.3A地块，容蔬积率1.8B地块，哲容积率1.8D地块，搜容积率1.3联排叠拼独栋双拼第37页开发分皇期︱总结分期计销划第一期些：B地块多南层洋房+D地块西侧始独栋+配套（12.懒2万+0.3米5万+0.畏25万=12.街8万）第二期：B地块高层顺（15万）第三期代：B地块小卧高层+商业+A地块学爷校（8万+3万+0.累3万=11掠.3万）第四期：A地块联排+洋房+A地块商业蚁（14.6万+0.诉26万+0.5旱3万+0.4兵5=15斩.8万）第五期蛙：A地块小祸高层+A地块高名层（6.1万+6万=12烧.1万）第六期闸：A地块高层+D地块东坡侧别墅升（11.5万+1.8万=13.躺3万）第七期：C地块别墅+C地块联客排+C地块叠贝拼+C地块会所+B地块商业群（6.8万+3.9万=10.选7万）第38页项目整近体开发兴节奏开发分期总平规划惹及指标开发节悄奏预计项目一期贪产品第39页项目一期风产品A地块，邀容积率1.8B地块，容悠积率1.8D地块，容哨积率1.3C地块，容肚积率1.3洋房别墅第一期产县品配比：B地块多缸层洋房+D地块西侧石独栋+配套（12.2万+0.纷35万+0.2冷5万=12.顾8万）第40页华雁湖项目一期产品分配表地块类型面积

(平米)户型区间

（平米）分项面积

（平米）规划套数

（套）所占比例备注B地块洋房121511120-1407290054057.17%为了满足银川市的需求，一期推出的

产品为多层产品，以减小市场抗性130-1504861134038.13%配套2500

2500

1.96%一期配套以满足社区基本生活为主，

包括超市、便利店、餐饮等D地块别墅3500280-3503500102.74%D地块别墅先开用地西侧，与B地块相

邻的部分，以拔高项目整体档次合计

127511

127511880100.00%

项目一碍期产品第41页项目一受期产品︱样板示出范区规针划建议样板示访范区要洋把项目颂产品潜轻质外化兰，是一阔个项目洪的营销偿和品牌铺形象最畅好的表雷现形式达和着力奸点，尤周其对项拐目第一化次亮相诸能否博腔得满堂谦彩十分捆重要。样板示范月区的基本唉规划原则巷如下：包括销售中耳心、园急林鉴赏宗区与示婶范单位三大部稀分；示范区靠扛近市政主沉路，对外椅展示效果丽佳，交通惑通达性较议好；涵盖洋鸽房与别驱墅两大难类产品扮；易于形甜成一个里相对围殿合的空嗓间，与驰周边建主筑工地酸有效分悼隔，最眨大限度秀的减少怎施工对联客户安哭全和心帜理的不控良影响项，降低饰销售抗球性；保证客户巷由外入内唉的连续性彼，能切身念感受到项狮目优秀品拢质，体验砖到未来居佛住生活的垮惬意。第42页项目一期优产品︱样板示松范区规庙划建议洋房别墅洋房实拆楼样板撕间园林鉴赏枕区别墅实楼僵样板间销售中心看房路禁线第43页项目一期惊产品︱样板示挖范区规悦划建议建议示范区区设在景琴观资源最桌丰富的D地块，宵便于打趁造出优钻美的景旺观环境脸，带给尚来访客教户完美坚的第一豪印象和啄对未来榨生活的宝美好感鸽知。销售中心走设在D地块的不西北部凑，面积200威0㎡-形300额0㎡，临近宁欲安大街，竟交通通达堤性好，展香示性佳，塌同时尽量海靠近艾依检河，展示言滨水景观么。（销售蜡中心如果斥位于D地块中，雨建议建为执临时性建干筑；但如羡有可能，秧销售中心刷可位于与D地块紧邻拐的代建公非园范围之金内，更加爪有效的向并来访客户贺展示公园智与本项目塞的紧密联底系，可建懂成永久性唉建筑，便兽于日后改躲造为公园晓内配套设堤施如管理贩处、咖啡墙厅等，节吸约开发成缝本）别墅实饺楼样板过间应选丽择景观粪环境与甜视野最咳佳的别予墅，临叫近艾依拴河。洋房实报楼样板扭间位于长样房区益东侧最腿靠近销语售中心箱的建筑跟内，可稍有效避灶免现场沉施工对扁客户安悼全和心裙理的不锯良影响粘，来访川客户搭忌乘看房院车穿过东地块内尼部抵达协。园林鉴养赏区设扯在D地块内，择位于销售横中心与别怒墅实楼之障间的区域象。第44页项目一期新产品︱样板示范晴区设计建斩议销售中葬心的风洋格应与形项目整有体风格谨保持一痕致，同排时根据目殿标客群禾的喜好帝，针对豪性地进战行室内刚风格和徐档次的想装修设荒计。第45页项目一皆期产品︱样板示范爬区设计建望议样板示范掠区各部分揪及看房通愁道的设计险和施工，障都要确保彩客户的安崭全，同时达与建筑风后格相搭配税。第46页项目一期虏产品︱样板示范对区设计建唱议整个示范纯区要呈现搞出美轮美银奂、醒目庸别致的景蜜观画面，退成为同区绣域、同类写型项目中遍的“标杆痰”，打动刑客户，让沟其获得极吓佳的感官追印象，为册之心动，尿为产品的举销售打下糕良好基础菠。第47页项目一姑期产品︱样板示筋范区设计计建议样板间要缺选取主力颗户型或是芝销售中相瞒对存有难迅度的户型农；样板间的狠装修与布镜置一定要懂与项目整和体品质相摇契合，同识时又要考思虑目标客误群的审美振情趣；对于不同铸的户型要束考虑其实丢质性的作线用，如面异积较小的聚户型装修饭要以功能财的全而精丹为主，大触户型则凸箱显居住的红舒适度与针家庭的温亭馨感，别间墅则要尽营显品质与烤格调。第48页项目一期菌产品︱样板示孔范区设尽计建议样板示范楼区的建设府进度尽可摔能提前，争取一犹期开盘钩前能完虫整的呈赵现于客袋户，以胳配合项便目整体霸营销策盘略和进粮度第49页目煤录第一部治分：项目整体诉开发策略第二部分抹：项目整挠体开发偿节奏第三部分彻：项目经牢济指标芳测算第50页经济测算︱项目计算稼指标住宅面积（㎡）独栋、双拼别墅35999830577联排26462叠拼34500洋房267476小高层、高层466140商业面积（㎡）集中商业3877068770公寓、酒店20000零散商业5000会所5000公建配套面积（㎡）幼儿园312713846其它10719地上建筑面积（㎡）\

913193占地面积（㎡）\623777四个地块平均容积率

1.46第51页经济测算︱项目投资登估算项目各项贯投资所占蛇比例图第52页经济测缓算︱项目投资抖估算在项目投燥资诸项费祖用中，建浸安费所占饱比例最大熟，高达47.卖8%，其次为综救合地价款卡，占29.跨0%。第53页经济测算︱项目投盯资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本一综合地价款

94977706028.98%1040

成交地价款按实际发生费用计\\876454000

城市基础设施配套费按银川市征收标准，按实际建筑面积计算9131935045659650

土地契税以上两项的3%9221136503%27663410

第54页经济测算︱项目投资知估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本二前期工程费

755558742.31%83

测绘、地形图费按实际建筑面积算9131931.41278470

勘察费按实际建筑面积算9131931.621479373

建筑规划设计费按实际建筑面积算9131932018263860

图纸审查费按实际建筑面积算9131932.52282983

施工“三通”、场地平整费按实际建筑面积算9131933027395790

放线测量费按实际建筑面积算9131930.7639235

人防结建费按实际建筑面积算9131931513697895

招投标交易费、公证费按实际建筑面积算9131934.54109369

墙改费按住宅建筑面积算83057743322308

推散费按实际建筑面积算9131931913193

合同备案、产权初始登记费按实际建筑面积算9131930.88803610

房屋产权测量费按实际建筑面积算9131931.51369790

第55页经济测算︱项目投丢资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本三建筑安装工程费

156738905047.82%1716

独栋、双拼别墅按实际建筑面积算35999110039598900

联排按实际建筑面积算26462110029108200

叠拼按实际建筑面积算34500110037950000

洋房按实际建筑面积算2674761200320971200

小高层、高层按实际建筑面积算4661401600745824000

集中商业按实际建筑面积算38770170065909000

公寓、酒店按实际建筑面积算20000180036000000

零散商业按实际建筑面积算500014007000000

会所按实际建筑面积算500013006500000

幼儿园按实际建筑面积算312713004065100

小学按实际建筑面积算013000

其它公建配套按实际建筑面积算10719130013934700

地下部分（结合车库、人防）按占地面积25%算1447381800260527950

第56页经济测算︱项目投悉资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本四基础设施建设费

2799561758.54%307

小市政建设费按实际建筑面积算913193200182638600

供暖增容费按实际建筑面积算9131934036527720

园林绿化费用绿地面积按照占地面积的35%测算20263330060789855五公共配套设施建设费00.00%0\\\\\第57页经济测胀算︱项目投惰资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本六管理费用二、三、四、五项合计的2.0%19229010992.0%384580221.17%42七销售费用销售收入的3.0%41268765003.0%1238062953.78%136八不可预见费三、四、五、六、七项合计的3.0%20096095423.0%602882861.84%66九财务费用（含利息及融资费用）银行短期贷款、股东中长期借款利息9131932001826386005.57%200第58页经济测算︱项目投奴资估算序号工程或费用名称单位数量单价造价占总成本比例综合楼面成本十总投资

3277869362100.00%3589经测算止，本项粗目总投旧资约32.尸8亿元，综合楼职面成本约赞为3589元/平方米。第59页经济测算︱项目投资炒费用小结项目投资费用一览表序号工程或费用名称造价占总成本比例综合楼面成本一综合地价款94977706028.98%1040二前期工程费755558742.31%83三建筑安装工程费156738905047.82%1716四基础设施建设费2799561758.54%307五公共配套设施建设费00.00%0六管理费用384580221.17%42七销售费用1238062953.78%136八不可预见费602882861.84%66九财务费用（含利息及融资费用）1826386005.57%200十总投资3277869362100.00%3589第60页经济测算︱本项目基禁准销售价炸格确定产品类型参考项目各产品均价（元/平米）本项目价格（元/平米）艾依水郡领世湖城森林半岛鸣柳岛紫檀水景清水湾鲁银城市公元宝湖湾（会员认购价）独栋/双拼别墅———10000—9000——7500联排别墅———7500—7000——6000叠拼————————5500多层/洋房380046005200—3800—380038004500小高层3700——4500——39804000高层——————3600集中商业————————8000公寓—4300——————5000零散商业750012000——————6000参考区裤域内竞磁品项目陕中各产扰品的价条格，本乳着较为哨保守的萌定价原浆则，得掉出本项垒目各产游品类型摇的基准谷销售价篮格，为吼项目收猴益估算弱提供数惕据支撑。备注：1.本销售价汽格仅为初馋步制定，恳在营销报胃告中会建予立模型进条行推算；2.本销售价信格为目前读市场各产馒品售价，书待项目运乐作后售价缓会有相应禾的调整。第61页经济测算︱项目收益膊估算项目名称销售面积销售均价收益占销售收入比例楼面收益十一项目销售收入

4126876500100%4519

独栋、双拼别墅按实际建筑面积算3599975002699925006.5%

联排按实际建筑面积算2646260001587720003.8%

叠拼按实际建筑面积算3450055001897500004.6%

洋房按实际建筑面积算2674764500120364200029.2%

小高层、高层按实际建筑面积算4661404000186456000045.2%

集中商业按实际建筑面积算3877080003101600007.5%

公寓、酒店按实际建筑面积算2000050001000000002.4%

零散商业按实际建筑面积算50006000300000000.7%经测算倚，本项迫目总销染售收入漂约41.3亿元，综合楼腹面平均售乱价为4519元/平方米。第62页经济测静算︱项目收旬益估算十二经营税费

2703104116.6%296270310411

两税一费等十一的6.5%2682469736.5%256078095268246973

印花税十一的0.05%20634380.1%19698322063438十三利润总额（十一）-（十二）-（十）

57869672717.7%（毛利润率）

十四所得税十三的25%57869672725%144674182

第63页经济测算︱项目收岛益估算十五税后利润（十三）-（十四）

43402254613.2%475经测算，馋本项目税买后利润约4.3亿元，税后喉利润率遮达13.由2%，每平方捐米建筑面宽积的税后窝平均利润平为475元。第64页经济测帜算︱总结总投资3277869362元销售收入4126876500元税后利润434022546元税后收益率13.2%第65页经济测算︱总结本项目的镰经济测算饱，遵循亘奴元稳健发秋展的企业高战略，各昆项经济指孔标的取值鸟比较稳妥道，13.2谎%的税后收鹅益率应该捡较为符合棍当前市场言态势的预披期第66页经济测算︱销售均价忧与平均楼乖面成本敏尚感度分析考虑到竹未来市龙场价格疫的变动泻和项目仙成本控态制，利产润率可反能会在辞一定范努围内产阀生波动诞，特做绑出敏感槐度分析第67页经济测算︱销售均护价与平邀均楼面河成本敏胜感度分秋析销售均价与平均楼面成本敏感度分析表（蓝色之间数据为合理数据）

销售均价-8%-6%-4%-2%基准价+2%+4%+6%+8%415742484338442945194609470047904881平均楼面成本-8%330213.25%15.17%17.09%19.00%20.92%22.84%24.76%26.68%28.60%-6%337411.37%13.25%15.13%17.00%18.88%20.76%22.64%24.51%26.39%-4%34459.57%11.41%13.25%15.09%16.93%18.76%20.60%22.44%24.28%-2%35177.85%9.65%11.45%13.25%15.05%16.85%18.65%20.45%22.25%基准价35896.19%7.95%9.72%11.48%13.25%15.01%16.78%18.54%20.31%+2%36614.60%6.33%8.06%9.79%11.52%13.25%14.98%16.71%18.44%+4%37333.07%4.76%6.46%8.16%9.85%11.55%13.25%14.95%16.64%+6%38041.59%3.26%4.92%6.59%8.25%9.92%11.58%13.25%14.91%+8%38760.18%1.81%3.44%5.08%6.71%8.35%9.98%11.61%13.25%第68页经济测算︱附件第69页THA惠NKS第69页第70页项目产络品及户水型配比壤的依据满足项目雄规划建设策指标的要逝求，符合纲用地条件伟；满足客户而实际需求唉，符合项菊目市场定户位，具备径市场竞争掘力；具有前瞻街性，符合扮区域城市肿发展规划哈及消费需并求发展方果向；项目配比息遵循的原窝则：报告附阴件：第71页区域市场碎供应量较墙大，未来勤市场竞争格风险及压隆力较大；竞品项目朱主力户型损为90-委100平米的砖二居和100-晨130平米的三值居；在售项尖目中容腰积率集胁中在1.5－1.8之间；目前竞品夕项目价格馒中均价集斜中在350稀0－4500元/平米，纷销售速讲度平均羡每月销纲售20－30套之间粱。区域市商场竞争托态势小扇结第72页本项目皇住宅部旺分产品年定位：建筑形章态：以“低密度拍”为总原则赞，做到低层虹低密、高平层低密度，同时敌以“短板垂楼”为主，增裁强社区整酱体的舒适速性和通透狱型。产品形俭态：庞大的垂社区规蛋模就预绸示着项秃目必须贱具有丰舅富的产膀品线，荒本项目丛规划为以花园仓洋房为辨主流产茅品，以沟高端的何别墅产皱品为亮证