REITs市场定价显著下行估值修复仍需信心加持

REs目录政策及市场动态 1EITs市场概况 3新发上市节奏较缓一级认购降温 3首批公募EIs扩完成发行 5完成高比例红兑收益 6EITs市场量价表现 8REs二级市场表加速下探 8REs市场交投情陷入冰点 10EITs估值及收益率 12投资建议 13插图目录图1 我募Es市数及值化 3图2 各REs品无效价网投者购倍数 4图3 各型REs数量 4图4 各型REs市值布 4图5 证Es指情 8图6 募Es与指数内现比 8图7 募Es与指数月现比 9图8 Es整及指数现 9图9 Es细板数表现 9图10 Es市成模及手率 图1 型Es5成交额 1图12 类型Es5日均手率 图13 市Es月交量日换率 图14 募Es203年预现分率 13表格目录表1 本重政及场动态 1表2 REs核事项引主修内容 2表3 203以新发Es的资认情况 3表4 未市Es目受进展 5表5 首的4只Rs扩募案情 5表6 扩对金派的影测算 6表7 募Es2022及2031完分况 7表8 募Es行现 10表9 Es基估况 12政策及市场动态5月业策面证会指证交所订Rs审核注项引，5月12日上和圳券所对发公募础设证投基业指第1号——核注试203修订通修订指进步高业务度化范和明要细了务与构评估现流求规产品计要求明产园公路大资的核信息露高类型产的推荐核明一证监将导券易持续善REs息制度则，研究定台期告临时告露引按“成一类推一类原则分步推出储障赁住等类产核信息露立透明可预期的核册关注产项运质一强市监投资保护机制更服经高量发。中国人民银行等八部委提出积极鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产集高技园色业区域符条的目展础设领域不动投信基RE试。各地政政方海广合陕布支发募Es关政策措鼓各础领域量产活市给予持间项目与发行民资参与Es产品略动产私投基试等向促公募Es产发。表1本月重要政策及市场动态日期政策发布机构来源政策文件会议政策内容5月2日证监会完善EIs大类资产核要点及信息披露要求证监会指导证券交易所修订EIs审核关注事项指引，突出以“管产”为核心，进一步优化EIs审核关注事项，强化信息披露要求明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动EIs市高质量发展。5月2日上交所、深交所《公开募集基础设证券投资基金业务引第1号—审核关事项（试行（223修订》对《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号一审核关注事项(试行进行了修订本次主要修订内容包括一细化业务参与机构评估和现金流要求二规范产品设计要求三明确产业园区项目的特殊性要求；四、明确收费公路项目的特殊性要求。5月3日中国人民银行八部委《北京市中关村国自主创新示范区建科创金融改革试验总体方案》积极鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、科技产业园区、特色产业园区等领域符合条件的项目开展基础设施域不动产投资信托基金（REI）试点。5月3日合肥市人民政府《合肥市加快盘活量资产扩大有效投的政策措施》对收费公路污水处理厂保障性住房产业园区等存量规模较大前收益较好或增长潜力较大的基础设施资产，着力用好基础设施领域不动产投资信托基（EI资产证券化等金融工具盘活对实施产证券化EI（含扩募的原始权益人盘活存量资产回收资金于合肥市项目建设的，比照企业首发上市给予奖补。鼓励国有企业先行先试，将聚焦基础设施领域存量资产多、建设任务重的市属国有企业，每年选择5个以上有吸引力、代表性强的重点项目，通过产权场公开挂牌引进战略投资者整体注入上市公司申报发行REIs方式盘活存量资产。5月5日上海市发改委《上海市加大力度持民间投资发展若政策措施》充分发挥上海证券交易所等平台优势积极开展政策解读和宣传引导支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REIs产品鼓励民间资本参与REIs产品战略配售。支持民营企业在沪设立资产管理公司，将不同地区资产进行合优化后通过基础设施REIs充分盘活。5月0日陕西省发改委《促进民间投资健发展的十条举措》大力支持民营企业发行基础设施公募REIs，对于被国家发展改革推荐至中国证监会的项目，省级财政一次性补助前期费30万元。5月1日广州市人民政府《223年广州金融持实体经济高质量展行动方案》鼓励直接融资支撑高质量发展——鼓励企业发行债券融资，推动符合条件的REI（不动产信托投资基金公募发行引导各类机构和长资金投资我市，盘活存量基础设施资产。支持租购并举的房地产发展新模式——推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基（REI业务支持基础设施投资发挥压舱石作用——积极发展基础设施领域不动产投资信托基（REIs业务引导各类机构和长期资金投资我省，盘活存量基础设施资产。政府公，各部委公告，证监会、交易所官网，表2《REIs审核关注事项指引》主要修订内容修订方向内容要求细化业务参与机构、评估和现金流要求加强原始权益人约束，要求原始权益人向基础设施基金转让项目公司股权不得新地方政府隐性债务，取得的回收资金用途应当符合国家产业政策；规范中介机构聘，要求管理人聘请专业机构应当遵循最少必需原则，且专业机构应当具有依法事相关金融业务的资质；细化评估和现金流要求，明确评估报告与可供分配金额算报告对基础设施项目现金流预测结果的差异比例超过百分之五的，管理人应当露原因。同时，强化基础设施项目资本性支出安排及其合理性的披露要求。规范产品设计要求明确基金控制要求，要求基础设施基金取得基础设施项目完全所有权或者经营权利；细化产品命名规范，要求基础设施基金名称与资产支持证券名称应当表明基金的类别和投资特征，不得误导投资者；强化风险防控，要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕明确基金经理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分论证基金经的专业胜任能力和兼任安排的合理性；规范费用收取水平，要求基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。明确产业园区项目的特殊性要求明确产业园区项目土地性质、转让限制、配套设施入池、租赁合同备案、重要现流提供方行业属性等合规性关注事项；细化产业园区项目历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方租赁情况、投资协议约束、税收优惠政策信息披露要求。此外，明确产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应采用成本法进行会计计量。明确收费公路项目的特殊性要求明确收费公路项目资产范围、经营权依据和范围、转让限制、收费标准等合规性注事项；细化收费公路项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数收费减免情况、资产到期移交安排等信息披露要求；要求管理人对收费公路项目续或者提升道路通行能力的安排、经营权提前回收风险进行评估，并采取相关应措施。此外，关注项目隐性质量问题，要求管理人进行核查，原始权益人承诺其供的安全风险相关资料真实、准确、完整。上海、深交易所官网，EITs市场概况新发上市节奏较缓，一级认购降温截至2023年5月末，公募REITs上市交易数量共27只，其中2023年新上市3只，分别为嘉实京东仓储REIT（2月8日上市）、中航京能光伏REIT和国家电投新能源REIT（均为3月29日上市），中金湖北科投光谷REIT6月10日公告正式成立并即将上市，拟发行价格为2.625元/份，共募集资金15.75亿元。总体而言，2023年至今公募REITs新发上市节奏较为缓慢，但考虑到目前各地区不同类型项目的申报层面仍较为积极，我们预计2023年下半年上市节奏将有所提速。从网投者购况看，223年今4已成认的Es平认倍数较2022上市的Es有所降尤受近二级场续跌响拟上的中金湖科谷ET下投者购数至9倍场购情呈降温但由于当募Es过级市打仍主赚收益式预后随市场容，仍不机投者极与一配并我为一市定将着为理的方向演，二市价的逐收则有于场长健的展。图1我国公募REIs上市数量及市值变化总市值（亿元） 流通市值（亿元） REI基金上市数量

7 7

9 9 9 9 9

1 1 1 1 2 2

7

4 4 52

0 5 0 0表303年以来新发EIs的投资者认购情况代码名称战略投资者网下投资者公众投资者上市时间原始权益人比例占总份额比例占总份额比例占总份额比例5008SH嘉实京东仓储基础设施REIT34%70%21%9%2032/85008SH中信建投国家电投新能源REIT34%75%18%8%2033/95006SH中航京能光伏REIT51%79%15%6%2033/95009SH中金湖北科投光谷REIT34%65%245%105%--图2各REIs产品剔除无效报价后网下投资者认购倍数

网下投资者认购倍数

669495669495 758一批次二批次三批次223中航首钢生物质REIT东吴苏州工业园区产业园REIT华安张江光大园REIT博时招商蛇口产业园REIT富国首创水务REIT浙商证券杭高REIT中金普洛斯仓储物流REIT平安广州交投广河高速公路REIT红土创新盐田港仓储物流REIT华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT建信中关村产业园REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT鹏华深圳能源REIT红土创新深圳人才安REIT中金厦门安居保障性租赁住房REIT华夏北京障REIT华夏合肥高新产园REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT华夏基金华润有巢REIT华夏杭州和达高科产REIT嘉实京东仓储基础设REIT中航京能光伏REIT中信建投国家电投新能源REIT中金湖北科投光谷REIT截至5末经市的7只公募REs总值模为85.3亿，中通市值规为32元其上较早高公业及仓物类流盘模领。产品类数方市Es共及大板块分为区础8只、交通础施7只障性赁房4只储物3只、源设施3只生环（2只。图3各类型REIs上市数量 图4各类型REIs流通市值分布上市RI数量 流通市（亿）能源基础设,生态环保,2

仓储流,3

保障性租赁住房,4园区基础施,8

能源基础设施38.0

仓储物流,

保障性租赁住房,20.1园区基础设施,88.4交通基础施,7

生态环保,17.2

交通基础设施,152.9其它受项中除业园类的金北投谷ET即上，高速公路型中山高公路ET已通审工银信北高速ET已获证监会及交受。表4未来上市REIs项目受理进展名称项目属性资产类型项目状态基础资产目标募集额（亿元基金续期更新日期主要原始益人中金湖北科投光产园RT产权类园区础施即将市光谷软件园、互网项目1750年23610湖北科技资团有公司中金山高集团高公路RT特许营类交通础施已通过鄄菏速3369年23425山东速集有公司工银瑞信河北高集团速路RT特许营类交通础施已申报荣乌速6160年23608河北速公集有限司，REIs产品公告，

首批公募REs扩募完成发行5月9日首获扩的博蛇园ET安张大ET中洛斯RET土新田港RET均露扩招说书以持人会议效的，并于6月3日成募。据定扩发情况告博蛇园RET、华安江大ET、中普斯ET、土新田港ET实完募资金额分为124、15518.5和45亿，份额于6月6完。相较扩资估，4只Es实的集规模实超，中储物流类型中普斯RET红土新港ET别价17.和2均达了持有人大决议拟发售额的上，产园区类的博时口园ET、华安张光大ET分溢价6.1和5.1。从发价来到期募Es二市续下影定基日前个交日金的90作为募价土创盐港RET价格超出定价限时产园RE安江大RET中普斯ET的最发售价均定下。从4只募REs始益人终购况看博时口园RET华张江光大RET中普斯T红土新田港ET原始益认比分为32、3520和51扩募售规原益人与募售量的有期自上之起于60月过20部持自上之起于36月扩募入战投者售为18个，他者限为6月。表5首批扩的4只REIs扩募方案详情扩募RETs博时招商蛇口产业园RET红土创新盐田港RET华安张江光大园RET中金普洛斯仓储物流RET原底层资产万融大厦和万海大厦现代物流中心项目张江光大园普洛斯北京空港通州光机电广州保税增城、顺德、苏州望亭淀山湖物流园扩募标的资产光明项目世纪物流园项目张润大厦普洛斯青岛前湾港国际物流园普洛斯江门鹤山物流园及普洛斯(重庆)城市配送物流中心扩募资产区位深圳市光明高新园区深圳市盐田区盐田综合保税区北区中（上海自由贸易试验区国家级高新技术园区张江科学城山东省青岛市广东江门市和重庆市扩募份额（亿份）5.11.44.94.8扩募后基金份额总（亿份14219.49.01938扩募份额占比367%161%478%226%原始资产估值（亿元）2511176114715442扩募资产估值（亿元）11723.714771572实际募集金额（亿元）12444.4815531853募集金额上限（亿元）1344.481641853溢价率6.1%120%5.1%179%扩募发售价格（元份）2.872.73.734.28定价基准日前0个交易基金均价的90（元份）2.872.83.734.28原始权益人及其关联方认购比例32%51%35%20%扩募限售期新购入基础设施项目的原始权益人同一控制下的关联方，通过战略配售方式认购定向扩募基金额占基金份额扩募发售总量0的部分持有期自扩募份额上市之日起60个月内不得转让超20部分持有期自上市之日起不少于36个月通过扩募拟入的战略投资者等情况自上市之起18个月内不得转让而以竞价方式确定的定向扩募发售对象所持份额自扩募份额上市之日起6个月内不得转让。《公开募集基础设施证券投资基金（RE）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行《定向扩募发行情况报告书，关于募于Es现分派的响我结项目有产2023年分配金额及募募明中公的入目203年可分金，按实际募募集金及4只Es至5月31日盘市募交前现分率行计。其中红创盐港RT的扩募产派低原有产派，致募后预测金派降低0.04个百点而它3只Es的扩资分率有一程度提升，进而带动扩募后的预测现金分派率有所提高，扩募交易完成后博时蛇口产园RET安江大RE中普斯RET预现金派将别升00.5和0.2百点。表6扩募对现金分派率的影响测算扩募RETs博时招商蛇口产业园RET红土创新盐田港RET华安张江光大园RET中金普洛斯仓储物流RET原有资产可供分配金额（万元）861483005932266.75/1市值（亿元）2224216617486587交易完成前分派率3.7%3.4%3.3%3.7%扩募项目可供分配金额（万元）5879150964008394扩募募集金额（亿元）12444.4815531853扩募资产分派率4.1%3.2%4.8%4.2%合并可供分配金额（万元）145.39809128.2343.1合并市值（亿元）3468258033018440交易完成后分派率4.7%3.0%3.8%4.9%变动幅度0.30%-0.4%0.35%0.12%《23年度扩募并新购入基础设施项目招募说明书《定向扩募发行情况报告书，我们为批REs的完象着场容节的善未我公募REs市场首扩”发方式逐形常化参考外REs场过扩融资是现模长主方式考到前国同型Es的始人尚较为丰富可募产因具备募象间募REs募性展将进步发挥其于活动功的优作升层产的营及Es在价从更深次意来募机的善将来REs场续纳资产现规模增有极进用有利市逐迈成。完成高比例分红兑现收益截至6月13，计21只公募Es完成了2022年全的金红年累计分红达33.3元分产因市间短分3只募Es成了023年一度现分别为夏国建速RT华夏秀高路ET华安张江大RET合分金为1.2元。按照金同定在合有基分条的提下基应将90上合并后基年可分金以现形分给资且每不于1。公募REs基金022年及2023年季度际益配况看实分金占分配额比例均于90且数Rs实际配在95上，体显高例红属。从上以的红率看201首上的s中除吴园园ET红土创新田港ET每红1外其各只REs累计红数达到34次，投资者时现收。表7公募REIs02年及2231已完成分红情况RETs名称202年累计现金分万元）202年可供分配金（万元）分红比例20Q1现金分红万元）20Q1可供分配金额（万元）分红比例上市以分红次华泰江苏交控REIT833283359997%1国泰君安东久新经济REIT257025749996%1国泰君安临港创新产业园REIT134413459991%1华夏合肥高新产园REIT202020719975%1华夏北京保障房REIT192519279991%1红土创新深圳人才安居REIT190021789013%1中金厦门安居REIT205520599992%1鹏华深圳能源REIT432.0454.69538%1国金中国铁建高速REIT384.0393.29895%1华夏中国交建高速REIT255.0256.29991%93993179997%4华夏越秀高速公路REIT140.5141.69991%443144349999%4建信中关村产业园REIT126.0132.19731%2博时招商蛇口产业园REIT8618861810.0%4平安广州交投广河高速公路RIT492.6503.89824%4红土创新盐田港仓储物流REIT850086489776%2中航首钢生物质REIT134.0134.010.0%4华安张江光大园REIT600062739682%140014349841%4浙商证券沪杭甬高速REIT310.0310.79998%3富国首创水务REIT164.0164.99931%3东吴苏州工业园区产业园REIT157.8157.810.0%2中金普洛斯仓储物流REIT268.0278.59741%4，REIs基金收益分配公告，注：标蓝EIs为221年首批上市EIsEITs市场量价表现REIs二级市场表现加速下探截至5末证Es指数盘为00.月跌为5.3年累跌幅为14.6，虑红因累跌为1.85。图5中证REIs指数行情中证REIs(收盘) 中证REIs(收盘)全收益复盘203至的募Es市行初证Es指呈弱震情，春节随疫负影的消及济复期强，数来波暂复，自2月中来Es指持续跌中4月情到Es一报修复况弱于预红息及性匮下投跃低等因影月计跌7.18，为募Es上以大的度幅。相对股及市现截至5月上综及深300指分涨3.7和下跌1.8证债数涨2.4Es表显弱于债场场于募Es二级场价存较分歧。图6公募REIs与股债指数年内表现对比中证EIT(收盘) 上证数 沪深300 中证债1.0%8.%4.%0.%-4.%-8.%-1.0%-1.0%图7公募REIs与股债指数单月表现对比中证REIs(收盘) 上证指数 沪深300 中证全债7.37%5.39%0.22%

0.16%

0.74%

1.54%0.20% 0.61% 0.61% 0.80%0.63%

0.21%

0.54%2.10%

2.43%

0.46%

-3.57%-7.18%

5.30%

5.72%1月 2月 3月 4月 5月按照们用通值权方所计募Es综指及分的Es指数5月Es合下跌4.7其产类经营类数别跌5.和3。各板块均出现不同程度的回调，分类别来看，各细分板块表现分别为能源基础设施（-1.8生态（2.9高公（4.3性租住（4.8业园（-5.4仓物（6.5图8REIs整体及分类指数表现REI综合指数 产权类REIs 特许经营权类REIs8060402000图9REIs细分板块指数表现园区基础设施 保障性租赁住房 仓储物流 能源基础设施 交通基础设施 生态环保2010101010108080具体到已上市的各公募REITs，5月份仅国君东久新经济REIT和国家电投新能源REIT取得正向收益，单月分别上涨0.76%和0.29%，11只REITs单月跌幅达到-5%以上，其中跌幅靠前的为华安张江光大REIT和中金安徽交控REIT，单月分别下跌11.1%和10.4%。相比于发行价，截至5月末已有8只产品破发，包含全部7只高速公路类型REITs和产业园区类型的建信中关村REIT。表8公募REIs行情表现类型代码名称收盘价（元）单月跌幅年内跌幅上市至涨跌幅总市值（亿元）流通市值（亿元）上市日期园区基设施111.Z博时蛇产园ET2475.%15%70%2.41.8216112.Z华夏合高新ET2305.%5.%48%1.7560220113.Z华夏和高科ET2835.%7.%07%1.4523222500.H华安张光大ET35011%8.%1.%1.81.4216501.H国君临创新业园ET4970.%3.%2.%994444220507.H东吴苏产业ET3967.%10%19%3.02.9216508.H国泰君东久经济ET37108%2.%2.%1.4646220509.H建信中村ET3022.%23%5.%2.01.5212交通基设施121.Z平安广广河ET1.11.%12%22%7.43.9216122.Z华夏越高速ET6874.%8.%3.%2.01.2212501.H浙商沪甬ET8462.%4.%3.%4.11.5216508.H国金中铁建ET8493.%5.%11%4.51.6227509.H中金安交控ET85710%18%21%8.71.9221508.H华夏中交建ET6685.%19%29%6.75.4224506.H华泰江交控ET7013.%6.%8.%2.4700221生态环保181.Z中航首绿能ET1.01.%2.%39%1.0832216506.H富国首水务ET3884.%11%50%1.2887216仓储物流131.Z红土创盐港RET2715.%9.%1.%2.61.0216506.H中金普斯ET4397.%17%1.%6.75.0216508.H嘉实京仓储ET3734.%4.%61%1.5559232保障性赁住房151.Z红土创深圳居ET2544.%5.%23%1.1508228508.H中金厦安居ET2673.%6.%28%1.7495228508.H华夏北保房RET2635.%6.%46%1.3524228507.H华夏基华润巢ET2455.%5.%13%1.4488222能源基设施141.Z鹏华深能源ET6525.%11%1.%3.11.6227508.H中信建电投能源ET99103%0.%11%7.61.8233506.H中航京光伏ET1.22.%5.%65%3.6656233注：收盘价截至22353，按照前复权价格进行计算，03年新上市EIs年度及上市以来涨跌幅均以发行价为初始价格。3.2 REIs市场交投情绪陷入冰点从交活水来5月各募REs交9.86亿，交为6.9亿元，间均手率为0.6，环比4月下降.41个百点且较于222年全平均的147降明场交情陷冰。分类型来看，3月新上市的电投新能源REIT和中航京能光伏REIT5月换手率分别达到1.46%和1.36%，带动能源基础设施板块换手率达到1.25%，在各板块中成交活跃度领先；仓储物流及高速公路类型REITs交易活跃度较低，日均换手率分别仅为0.25%和0.38%。REs图10REs图10EIs市场成交规模及换手率成交额亿元)区间换手率()图13图130图1各类型EIs5月成交金额14.0上市REIs单月成交量及日均换手率图1各类型EIs5月成交金额14.0上市REIs单月成交量及日均换手率华夏北京保障房REIT国家电投新能源REIT成交金额亿)9.5中航京能伏华夏基金润有成交金额亿)9.504.7华夏杭州达高产园华夏合肥新产RT国泰君安04.73.4区间成交量万)()红土创新圳人安居3.4区间成交量万)()华泰江控中金厦门居富国首创务鹏华深圳源图12各类型REIs5月日均换手率1.252.3区间日均换手率()博时招商口产园建信中关产业图12各类型REIs5月日均换手率1.252.3区间日均换手率()区间日均换手率().东吴苏州业园产业嘉实京东储基设施华夏中国建高区间日均换手率().0.82中航首钢物质ET0.82国金中国建高RT.华夏越秀速公RT 中金安徽控ET.0.38红土创新田港储物浙商证券杭甬速0.38.5.0.5.0.5.0.5.0.5.00.25.0.0.0.0.5.0.5.0.5.0.5.0.5.00.25.0.0.0.0EITs估值及收益率从募Es估的产权类EIs产品以PV估为深度跌幅后PV数绕10倍上波，我假场以1倍PV为锚标准当产类Es产品场价处合区间对经营权类E我们以PO相对估作其要估参华中建ET处于高的9.41倍之，其余营类REs的PO处于8.714.3间前在场速跌并能完断定Es已于估上初估的点也意着场将历段合的估值消过，来有于我募Es估的化。表9REIs基金估值情况名称P/NVP/FFORETs估值收益率中航首钢绿能REIT1.49.25.3%中信建投国家电投新能源REIT1.18.24.1%华夏越秀高速REIT0.914257.8%华泰江苏交控REIT0.212457.6%中金厦门安居REIT1.225395.9%国泰君安东久新经济REIT1.124716.5%华夏和达高科REIT1.123865.5%鹏华深圳能源REIT1.112393.6%国泰君安临港创新产业园REIT