房地产估价报告范本

估 价 技 术 报 告（与房地产估价结果报告配合，仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门确认和备案时的附件）洪房（房估）技字（ 2014）第SYY111670号估价项目名称：十堰东万红精铸制造有限公司所属的位于丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产抵押价值评估委 托 方：十堰东万红精铸制造有限公司估 价 方：武汉洪房房地产土地估价有限公司估价 人员：胡彦 胡莉华估价作业日期： 2014年11月26日至2014年11月27日武汉洪房房地产土地估价有限公司二○一四年十一月二十七日（本报告未经我公司同意，不得向估价报告审查部门之外的任何单位和个人提丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估供，报告的全部或部分内容不得转载于任何公开或内部媒体上）房地产估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象范围：本次估价对象为丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，该房地产产权属十堰东万红精铸制造有限公司所有。根据委托方提供的两套《房屋所有权证》（丹江口市房权证六里坪字第00067346号、丹江口市房权证六里坪字第00067345号）和《国有土地使用证》（丹江口市国用（2010）第640号），确定本次评估的估价对象建筑面积合计为3308.84平方米，土地使用权面积为13168.03平方米。2、估价对象区位状况：（1）估价对象位置：估价对象位于丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，所在位置东临白浪东路，西临司家湾，南面为空地，北面临岗河村卫生室。地处十堰市工业用地Ⅳ级地段（参照《十堰市城区工业用地级别与基准地价图》）。2）估价对象周边景观环境：估价对象所在区域人文景观及自然景观均一般。3）估价对象周边产业聚集度：估价对象所在位置地处神鹰工业园周边，周边产业较密集，附近分布有知名实业发展有限公司、东风汽车配件厂、东风汽车精工齿轮厂、十堰全成工贸有限公司等，工业产业聚集度较好。1武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估（4）估价对象区域基础及公共配套设施完备程度：估价对象位于神鹰工业园周边，产业聚集度较好，区域内排水、供电、供水率均大于 95%，周边分布有六里坪火车站派出所、十堰青少年校外活动中心等单位及物业， 所在片区各种公共设施及基础配套设施完善度一般。5）估价对象交通条件：估价对象东临白浪东路，交通路网较发达，道路通达性较好，能较好满足工业企业对交通运输的要求。3、估价对象实物状况1）估价对象建筑物实物状况估价对象建筑物位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》证载建筑物共有 4栋，各房屋具体状况如下表：各栋房屋状况一览表建筑面积建成序号名称层数现状用途结构建筑及装修情况（平方米）年代混合结构，单跨，高约7米，外墙面砖砌1厂房1116.851/1厂房混合结构2005及白色彩钢板，彩钢瓦顶，设有防水保温层，水泥地面，铁大门，塑钢窗砖砌墙体，内外墙均为白色涂料粉刷，木2厂房469.401/1厂房混合结构2005屋架、屋顶盖石棉瓦，水泥地面，地面有设备基础池，铁大门，塑钢窗2武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估砖砌墙体，内外墙均为涂料粉刷，钢屋架、3厂房1015.821/1厂房混合结构2005钢梁，水泥地面，塑钢窗，室内装有5吨天车一部，及冶炼炉等设备混合结构，内外墙涂料粉刷，室内贴地板4办公楼706.771-3/3办公楼混合结构2005砖，塑钢窗，木门，楼层设有卫生间合计3308.48----------估价对象房屋承重构件基本完好， 非承重墙基本完好，整体面层平整基本完好，地基基础有足够的承载能力，基本无不均匀沉降，楼地面平整；门窗基本能正常使用；排水管道基本通畅，电器设备线路、照明装置齐全，绝缘较好；估价对象房屋维护、保养较好。（2）土地及附着物实体状况描述估价对象宗地形状不规则，位于六里坪镇岗河村四组六里坪工业园，地势较平坦，地基基础有足够承载能力，未发现塌陷、沉降现象，基本不会受到地质和自然灾害的危险。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“场地平整”。宗地内除估价对象4栋房屋外，另有简易等建筑物，均未办理产权证。宗地内除建筑物基底以外的地面部分作有绿化带，其余均已硬化，宗地四周有围墙围护。4、权益状况1）建筑物权益状况估价对象房屋位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》填发单位均为丹江口市房屋产权产籍监理所， 房屋所有权人均为3武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，登记时间均为 2011年6月21日，房屋共计4幢，建筑面积合计为 3308.84平方米。各幢房屋的具体情况如下表：房屋情况一览表房屋所有

房屋所

建筑面积

证载

建成序号

名称

层数

结构权证号

有权人

（平方米）

用途

年代混合1厂房1116.851/1厂房2005结构丹江口市房权证十堰东万红混合2厂房六里坪字第精铸制造有469.401/1厂房2005结构00067345号限公司混合3厂房1015.821/1厂房2005结构丹江口市房权证十堰东万红办公混合4办公楼六里坪字第精铸制造有706.771-3/32005楼结构00067346号限公司合计 -- -- 3308.84 -- -- -- --2）土地使用权权益状况估价对象宗地证载座落为丹江口市六里坪镇岗河村四组，《国有土地使用证》证号为丹江口市国用（ 2010）第640号，填发单位为丹江口市国土资源局，填发日期为2010年9月29日，无地号，无图号，登记时间为2010年9月29日。土地使用者为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，土地使用权面积为 13168.03平方米，用途为4武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为 2060年9月30日。（3）他项权利状况根据委托方提供的资料及介绍，至价值时点，估价对象权属明确，未对外出租且无租赁纠纷。至价值时点，估价对象房地产抵押等他项权利登记尚未注销。5、影响房地产价格的因素说明1、一般因素①区域概况十堰市位于中国中央山地秦巴山区汉水谷地，湖北西北部，汉江中上游，跨东经109°29′至111°16′，北纬31°30′至33°16′。是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市。全市国土面积2.3万平方公里，辖两区五县一市及十堰经济开发区、武当山旅游经济特区，总人口334万。十堰位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部，起着承东启西、通南达北作用，是毗邻地区最大的汽车制造，汽车科研，医疗卫生，商业集散，交通枢纽，旅游文化中心，是鄂西生态文化旅游圈的中心城市之一。“武当山”、“丹江水”、“汽车城”三张世界级名片闪耀全球。 十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。5武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估十堰市境域内襄渝铁路运输通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安，人来人往四面八方。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐射，南来北往东奔西走，交流周边互相受益。②经济状况在“十一五”开局之时，受东风公司和东风有限公司“两个总部”相继外迁等诸多不利因素影响，十堰的生产总值增幅曾跌至4.8%的历史最低点，工业经济增速滑落至全省末位，社会上关于十堰的“废都论”、“边缘论”一时甚嚣尘上面对各种不利，市委书记陈天会一次又一次强调：“十堰的根本问题是发展不够，要办好十堰的事，关键在于全心全意抓发展。”在这一指导思想之下，全市始终坚持发展第一要务，努力实现经济又好又快地科学发展。五年里，全市地区生产总值由313亿元增长到7366武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估亿元，增幅居全省前列；人均生产总值达到 1.8万元，是“十五”末的1.9倍；财政收入由31亿元增长到83亿元，地方一般预算收入由11.37亿元增长到43.8亿元（含南水北调耕地占用税），年均分别增长21.7%和30.9%；“十一五”期间，全社会固定资产投资达到 1130亿元以上，是“十五”时期的 3倍多。经济发展，给老百姓带来的是实实在在的实惠。过去五年，城镇居民人均可支配收入由7200元增长到12400元，人均居住面积由21平米增加到29平米。农民人均纯收入由1990元增长到3410元，人均居住面积由29平米提高到33平米。居民平均预期寿命提高到72岁以上。五年累计减少贫困人口42万人。A、调整结构，全市经济结构优化升级“十一五”期间，全市大力推进经济结构战略性和适应性调整。全市工业总产值跨上千亿元大关，整车生产能力达到 50万辆份，规模以上企业接近 1000家，地方工业比重由三分之一变为半壁江山，十堰整体跨入工业化中期阶段。 农业产业化步伐加快，特色产业基地发展到420万亩，规模以上农产品加工企业达 115家。第三产业繁荣发展，社会消费品零售总额突破 300亿元，是“十五”末的 2.4倍。旅游业实现了突破性发展，全市接待国内外游客达到 1460万人次，旅游总收入达到 89亿元，是“十五”末的 3.5倍。B、“两个不动摇”，巩固汽车城地位“十一五”期间，为尽快消除东风“两个总部”外迁的影响，十堰始终坚持“两个不动摇”，即坚持工业兴市发展战略不动摇和服务东风公司发展不动摇，一方面推动地方汽车工业与东风差异化发展，拓展发展空间，一方面以工业园区为载体，以重大工业项目为抓手，7武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估大力实施“双亿工程”，努力增强市县属工业实力。到“十一五”末期，全市工业总产值突破千亿大关，是 2005年的2.5倍。地方工业实现了飞跃式增长，从2005年到2011年，地方工业企业由 323家增加到千余家；地方工业总产值由 138亿元增长到近500亿元，实现翻两番。C、“一统三分”，破解二元结构矛盾十堰城乡二元结构突出，农业基础设施薄弱、农业产业化和城镇化发展滞后。“十一五”期间，市委从特殊的市情出发，创造性地提出了“一统三分”发展战略，找到了山区统筹城乡发展的路子。一是以提升基地素质为重点，做大优势产业。目前，全市茶叶、魔芋等特色产业基地达400万亩，通过国际国内认证的“三品”(无公害、绿色、有机食品)品牌达141个，第一产业产值突破百亿元大关。二是以服务龙头企业为重点，突破性发展农产品加工。千方百计培育和引进一批龙头企业，大力推进干鲜果、中药材、特色粮油产品等精深加工，全市农副产品加工企业突破100家。三是以农田水利基础设施建设为重点，努力改善农民生产生活条件。全市恢复水毁农田10万亩；建设农村供水工程907处，解决了85万人饮水安全问题，治理水土流失面积2932平方公里；验收土地复垦整理项目576个，净增耕地4.7万亩；新建农村沼气 1万余户。D、“三区三线”，打造鄂西圈核心板块十堰生态文化旅游资源丰富，集仙山、秀水、汽车城为一体。十堰积极抢抓省委省政府构建鄂西生态文化旅游圈战略机遇， 充分发挥十堰大山、大水、大人文优势，以武当山为龙头，整合旅游资源，延伸产业链条，打造“三区三线”精品线路，构建鄂西生态文化旅游圈8武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估的核心板块和重要支撑，建设国际知名生态文化旅游区， 实现了旅游资源大市向旅游经济强市的跨越。 5年来，全市先后投资近 10亿元，打造太极湖新区，推进五龙河、青龙山、“双野”等景区建设和升级，建设修葺了博物馆、游客中心及玄岳门、太子坡等旅游设施；成功举办了两届世界传统武术节；设立 2000万元旅游专项发展资金；多次组团到北京、西安、武汉及台湾等主要客源市场开展旅游推介活动，十堰市被评为全国最佳生态旅游城市和中国十佳休闲城市。E、改革开放，扩大内陆山区经济外向度十堰市地处内陆山区，经济外向度不高。“十一五”期间，十堰大力开展招商引资，走大开放、大开发道路，在“请进来”上下功夫，在“走出去”上多尝试，积极融入经济一体化和全球化。5年里，先后与俄罗斯、日本、罗马尼亚等10多个国家和地区建立了友好关系；与天津河西区等五个市以及俄罗期恩格斯市缔结为友好城市；引进了韩国三立、农夫山泉、万向集团、双星集团、雨润集团、京能集团等国内外知名企业落户十堰，形成了一大批新的增长点。预计2011年底，全市利用外资超过1亿美元，外贸出口总额2.6亿美元，分别是2006年的3.1倍和7.1倍。F、“一二三四”，打破交通瓶颈制约困局交通闭塞、出入不便是制约十堰发展的最大瓶颈。为改善交通条件，“十一五”以来，全市牢固树立交通先行理念，积极抢抓十堰被国家确定为全国公路运输枢纽城市和国家支持中西部地区交通基础设施建设机遇，坚持项目带动战略，加快实施“一二三四（一个机场、两个码头、三条铁路、四条高速） ”重大交通项目建设，努力破解交通瓶颈制约。目前，武当山机场场址获国家民航局批准，正在争9武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估取国家发改委批复立项；襄渝铁路二线全线贯通，武汉至十堰动车组已开通，郑渝、十宜和运十 3条铁路尚在争取之中；汉十、十堰至西安段高速公路建成通车，十房、谷竹、十白、郧十等 4条高速公路均已先后开工建设，十堰已成为全省高速公路建设的主战场；武神、武白一级路竣工通车，“郧十”一级路快速推进，兴界路、郧漫路等干线公路改造完成；南水北调施工大桥、将军河大桥建成通车，郧县汉江二桥、丹江口习均大桥加快建设，柳树垭、土地岭、五条岭、大川和雷峰垭隧道全面贯通。“十一五”期间，全市完成交通建设投资 102亿元，使全市县乡村公路通车里程达 1.6万公里，实现了乡乡通油路、村村通公路，十堰承东启西、连接南北的交通枢纽地位进一步彰显。G、山地整理，破解城市发展空间狭小难题十堰是内陆山区城市，山地多平地少，发展空间不足。为拓展城市发展空间、缓解土地瓶颈制约，市委、市政府创造性地开展山地整理开发，目前十堰城区已产生“人造平原”超过3万亩，全十堰地区已平整山地超过5万亩。通过山地整理，市区面积得到拓展，城市结构由沿路、沿山组团式的带状结构，变成了适合现代城市和现代经济发展需要的块状结构，为工业发展和城市建设打造了新的平台。与此同时，不断加大城市硬件建设力度，先后新建了天津路、重庆路、上海路、北京路南通道等7条主干道，完成了白浪路、武当路、丹江路等5条主干道和城区108条内街小巷改造工程，主干道循环路网日趋完善，新增城市发展空间30平方公里左右。H、银企对接，破解发展中的融资难题融资难是影响十堰经济社会发展的重要因素。为破解融资难问题，释放发展活力，“十一五”以来，我们把融资平台建设作为撬动10武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估经济发展的支点，不断创新融资方法和载体，广泛开展“银企对接”、“百亿基金进十堰”活动，帮助企业拓宽融资渠道，增强经济发展的动力和可持续性。“十一五”期间，全市发展各级担保公司9家，注册资本达12.7亿元。累计完成融资26.5亿元，完成投资38亿元，带动社会投资超过120亿元，支持了万亩山地、工业园区等22个市级重点项目建设。同时，我们坚持深化财政“四项改革”，积极培植壮大骨干财源，进一步优化财政支出结构，确保了财政金融高速运行。、生态立市，服务南水北调工程建设十堰是南水北调中线工程核心水源区，将被划为限制开发地区，生态问题高度敏感、全国瞩目。“十一五”以来，十堰大力实施生态立市战略，坚持把十堰的发展放在国家大局中来谋划， 把生态建设和环境保护作为贯彻落实科学发展观、 推动十堰持续又好又快发展的重大举措来抓，着力构建环境友好型社会。5年间，全市累计完成造林 191万亩，退耕还林 124万亩，天然林保护超过千万亩，森林覆盖率达 53%。建成10座污水处理厂和 5座垃圾处理场。治理重点污染企业 86家，完成治理项目 300个，整治排污口800多个。城镇各类饮用水源水质达标率100%。城市污水集中处理率达80%，生活垃圾无害化处理率达80%，空气质量在二级标准以上天数占全年的96%。万元生产总值能耗下降20%，主要污染物排放量提前一年实现减排目标。“十一五”期间，全市通过人工造林、退耕还林、天然林保护工程，使森林覆盖率达 53%；建立赛自然保护区，保护区面积达到 407万亩，占国土面积 11%，十堰成为全国创建生态示范区规模最大、范围最广的地级市。深入开展环保专项治理，狠抓节能减排，全市主要11武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估污染物总量继续保持“双下降”，圆满完成省政府下达的目标任务，提前两年完成“十一五”目标。J、谋划未来，“一城两带”宏图大展经过“十一五”时期的发展，十堰渡过了最困难的时期，正处在一个厚积薄发的新阶段，站在了新的历史起点上。全市将围绕开创区域性中心城市建设、综合交通枢纽建设、城乡一体化发展、山水一体大旅游和生态文明建设“五个新局面”，努力建设汽车之城、山水之城、生态之城、和谐之城和区域性中心之城，争取走在全省前列，率先实现经济社会跨越式发展。全市将全面推进实施“一城两带”区域发展战略，围绕区域性中心城市建设目标，加快十堰城区建设，加快竹房城镇带城乡一体化试验区和十堰汉江生态经济带建设。通过5年的努力，形成以十堰城区为龙头，以竹房城镇带、汉江生态经济带为两翼，主体功能清晰、产业优势突出、人口相对集聚、服务功能完善、生态功能明显的城乡、区域协调发展新格局。全市将充分发挥武当山、丹江水、汽车城的品牌效应，加快产业结构优化升级，完善公共服务体系，提高城市建设管理水平，提升城市资源配置功能，增强城市发展活力和统筹城乡发展能力， 打造国际知名生态文化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区域性现代服务中心。到 2015年，十堰城区的建成区面积达到100平方公里，人口承载力超过 100万，汽车产能达到 100万量级，基本建成开放型、多功能、有特色的现代化宜业乐居城市。③城市规划与发展目标十堰市委出台《关于加快区域性中心城市建设的决定》 ，制定区12武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估域性中心城市建设的总体规划，明确发展目标和工作重点。按照总体规划，组织相关部门分别制定具体规划，明确重点，全力推进，把十堰建设成为国家级现代制造中心、国家级生态经济示范区、国际知名旅游目的地、区域性现代服务中心和区域性交通枢纽中心。十堰是典型的山城，全市国土总面积中山地超过92%，素有“九山半水半分田”之称。随着城市的发展，土地的瓶颈制约日益在东部，茅箭区的东部新城概念规划和城市设计方案几经论证，已于2007年正式出台。将50%的小山拿掉，保留了50%的山体作为生态景观。在规划上，东部新城将以居住、商业、金融、文化为主定位，东至马家河东岸、南达武当路、西到北京路、北临十漫高速，面积38平方公里，旨在建设一个生态新城和宜居新城。13武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估在西部，丹江口市的西部工业新区规划已经出炉。 这里的山地整理项目，造地面积将超过万亩，并将在这片“人造平原”上建设一座工业产值500亿元、人口30万的现代化西部新城。新城内，两纵两横主干道、十纵十横次干道的建设蓝图正在形成， 广场、医院、学校、银行等社会服务设施配套齐全。十堰东部新城正在如火如荼的发展，现代化的政治经济新中心——北京路、天津路、上海路等已建成，北京路上的东方坐标城、五星级宾馆世纪百强雅阁大酒店、体育中心、行政中心、博物馆、美术馆、郧阳师范高等专科学校、十堰市职业技术学院等经济文化的地标式建筑，无不洋溢着现代化都市的气息。北京路、上海路、凯旋大道、建设大道相继建成通车或改造完毕。宽阔的道路、林立的高楼、如火如荼的建设，无不在告诉人们：这座年轻城市，正雄心勃勃，劈山开路，“三路一场”竞相发展的良好势头。十堰将建设成为全国重要的公路交通枢纽城市和铁路交通枢纽中心、湖北重要的航空港和航运港。建成市域内2小时高速公路交14武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估通网，全国主要大中城市 2小时航空交通网，周边省会城市5小时铁路交通网。2、区域因素①区域概况丹江口市位于十堰地区中部。辖 4个街道、2镇、2乡、一个省管经济技术开发区，版图面积 652平方公里，总人口 36万人。东风商用车公司总部驻丹江口市，年产中重卡近 20万辆，是中国卡车之都的心脏。丹江口市交通条件便利，经济依托优势明显。襄渝铁路、316，209国道横纵南北，银武高速公路穿境而过。区内旅游资源丰富，有黄龙水库，黄龙古镇，牛头山森林公园等。丹江口市是十堰市的中心城区之一。 在受到国家汽车工业孕育的热土上，展示了”十堰制造，“刷新了“湖北速度”（ 2010年凤凰卫视记者吴小莉采访省委书记罗清泉时所述） ，诞生了中国汽车工业巨头（第二汽车制造厂即东风汽车集团公司） ，成立了中国第一、世界前三的商用车生产基地（东风商用车公司）创造了更孕育出了披荆斩棘、愚公移山的山地整理模式（山地整理） 。经过30年多的发展，丹江口市已经成为了十堰市的经济中心、商贸中心、工业中心、机械制造和全国最大的商用车制造研发基地。 城市功能不断增强，成为支持十堰成为区域性中心城市的重要支点。 全面落实科学发展观，丹江口市迎来了新的发展机遇，正在全力推进循环经济发展， 构建和谐张湾。②交通条件十堰位于鄂豫陕渝四省市毗邻地区的结合部，距武汉、郑州、西15武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估安、重庆均为 500公里左右，自古就有"南船北马、川陕走廊、秦之咽喉、楚之门户、四省通衢 "之称。贯穿十堰的襄渝铁路是华中进入西南的交通大动脉。汉十高速、十漫高速（国家高速公路网 G70福银高速）已建成通车，到武汉可早出晚归，到西安亦可午出晚归。随着十白高速，郧房高速，谷竹高速建设步伐的加快，以及武当山机场，太极湖码头的启动，十堰连南带北、承东接西、通江达海，交通枢纽地位将进一步提升。③基础设施条件状况电力：十堰市山大坡陡，河流纵横，落差较大，水流湍急，是湖北省水电资源最丰富的地区。年平均经流量达 100亿m3，过境客水280亿m3，全市水电资源理论蕴藏量达 500多万kw，占湖北省蕴藏总量的四分之一；其中可供近期开发利用的有 350万kw,占湖北省可开发水能资源的 10％以上。如按现有人口计算，人均拥有可开发水能资源1万kw，超出全省人均占有量 5000千瓦以上。堵河是十堰市水能资源蕴藏量最大的一条河流，拥有可开发水能资源 145万kw；过境汉江干流次之，拥有可开发水能资源 130万kw；南河、天河、滔河等河流共拥有可开发水能资源 75万kw。电讯：十堰市通讯发达，具备光缆、微波、无线、程控等多种现代化通讯手段，固定电话、移动电话、光纤网络覆盖全境。给水：亚洲最大人工淡水湖，南水北调中线调水源头。排水：采用雨水污水分流方式，雨水入渠，污水经处理后外排。燃气：目前使用城市管道煤气，管道燃气供气能力为 40000立方米/日。16武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估④环境条件位于秦岭和巴山之间的优越地理位置，造就了一个养生宝地，冬无严寒（秦岭阻挡了南下的寒流），夏无酷暑（山地起伏产生阴坡阳坡），有山有水（气候湿润），具有天然的宜居环境。区内属于北亚热带大陆性季风气候。光热资源较丰富，年平均日照时数1655-1958小时，无霜期224-255天，平均年降水量800毫米以上，六至八月是本区全年雨水、热能最丰富的季节。夏季平均气温大都高于25℃，其中七月平均为27℃左右，积温较多。七、八月份降水量一般都在100毫米以上。受海拔高度、坡向等地形地貌因素影响，气候复杂多样。素有“高一丈、不一样”，“阴阳坡、差得多”之说。本区山地小气候的多样性，为多种经营的发展提供了良好条件。⑤产业聚集程度丹江口市是国家级汽车老工业基地，伴随着土地、交通等制约发展的空间难题得以破解，张湾发展要素迅速聚集，投资“洼地”效应再次凸显。作为车城做大的汽车产业园区-十堰工业新区，东风商用车动力总成、汽车零部件、汽车装备、特种商用车、经济型商用车、半挂车等60余家汽车产业项目携资200亿元入驻。东风装备工业园焊接新工厂、十堰华迪等39家企业建成投产，已形成年产8万辆整车能力，20万辆零部件配套能力，C园项目山地整理即将交付企业使用。东风商用车动力总成工业园占地7万平方米的车间全面完工，年初一期投产后将形成年生产20万台套世界级的大马力发动机能力，零部件、军品车等项目正如火如荼建设。未来三年，十堰工业新区将形成1000亿元汽车产业产值。按照科学先进的“特区”发展理念，丹江口市充分发挥“东风17武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估车”的摇篮、“民族汽车之都”、“中国卡车之都”等辖区汽车产业优势，坚持走差异化、特色化、规模化发展之路，高起点打造“汽车产业园”、高科技示范园。以科技进步、自主创新为动力，以结构调整、资源整合为主线，以重点项目、骨干企业为支撑，依托服务东风公司，大力发展商用车、专用车、乘用车、新能源汽车四类整车，配套完善汽车发动机、变速箱、车身、车架、底盘五大系统，全力构建整车制造、动力总成、汽车零部件、汽车文化旅游、现代汽车服务五大中心，将十堰工业新区建设成以汽车产业为主、多业并举、多功能融合的现代化工业新城，把张湾打造成国家级汽车产业集聚、 集群示范区。以汽车产业为支撑的张湾人历经市场经济大潮挑战洗礼后，更加理性思量未来发展。2013年以来，丹江口市大手笔规划了工业新区、汉江商贸物流城、西部生物医药三个千亿级产业园区；大气魄启动了工业新区C园、东环路汉江片区、西城开发区等集中区域新万亩山地整理项目；大动作推进了十白高速、建设大道二期、风神大道、发展大道、西城大道及工业新区支线等综合立体路网建设。如此以来，丹江口市通过整理山地、建设路网新增发展用地2.5万亩，城区面积扩平方公里，发展空间快速拓展，为全区实现经济转型，多业并进的发展格局创造了条件。“以汽车产业、商贸物流、生物医药三个产业园区为核心，辐射带动相关产业提档升级，加速产业转型，助推区域经济跨越发展”是丹江口市发展新的方向。三、市场背景分析18武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估（一）提高认识、强化责任，严格落实考核问责机制各县（市、区）人民政府和市直有关部门要认真学习深刻领会国办发[2014]11号文件精神,充分认识稳定房价的重大政治经济与社会意义，进一步统一思想,切实承担起住房保障和稳定房价的责任。市政府将对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位进行约谈，直至追究责任。（二）明确新建住房价格控制目标各县（市）要结合经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，切实将房价控制在合理水平。十堰城区2013年新建住房均价涨幅不超过地方生产总值和城镇居民人均可支配收入的增幅。（三）加大保障性住房建设力度2013年，全市要确保完成省政府下达给我市新建各类保障性住房17753套和新增发放廉租住房补贴5300户的目标任务。按照政府引导、社会参与的原则，加大财政投入，落实税费优惠政策，增加土地供应，大力兴建公共租赁住房。由市政府主导在城区投资建设的1000套公共租赁住房要尽快开工；积极动员、引导企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房。十堰城区企事业单位自建的公共租赁住房要确保达到1500套以上。要切实抓好廉租住房配建工作，国土资源、住房和城乡建设、规划、房管等部门要将配建指标作为商品房开发项目土地供应、规划和施工许可、商品房预售的前置条件，严格把关，确保配建到位。做好廉租住房补贴的提标扩面与发放，做到应保尽保。（四）加强房地产市场监管19武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估加强商品房预售许可管理。房地产开发企业在申报商品住房预售方案时，应当合理申报每套住房价格,取得预售许可的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照预售方案申报的价格明码标价销售，实行一套一标价。启动商品房预售资金监管，将预售资金纳入监管账户，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。加强对住房交易市场的监管,开展房地产市场秩序专项检查，打击炒房、投机性购房行为。加大对违法违规行为的查处力度，重点对捂盘惜售、未明码标价、虚拟交易、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为进行查处，对查实有上述行为的房地产开发企业，暂停销售及网签合同，记入信用档案，降低直至取消房地产开发企业资质；对查实有违法违规行为的房地产中介机构，要吊销营业执照，撤消资质。（五）加强税收征管按照国家规定调整个人转让住房税收政策。个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税，并严格执行个人转让房地产所得税征收政策。做好土地增值税征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平以及超过申报价格销售商品房的房地产开发项目，进行土地增值税和企业所得税的清算、稽查。税务、房管等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。（六）严格执行差别化住房信贷政策各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1倍”的政策；停止向购买第三套及以上住房的家庭发放贷款。 市住房公积金管理中心对20武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估个人贷款购买改善居住条件的第二套普通自住房的家庭，首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金贷款。同时，加强对金融机构执行差别化信贷政策情况的监督检查，严肃查处违规贷款行为。各金融机构要继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。（七）加强土地供应管理今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年平均实际供应量。要优先安排保障性住房建设用地并实施计划单列，确保保障性住房用地不低于住房用地年度供应总量的30%，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。控制中心城区房地产开发强度，加大新区土地供应规模和房地产开发力度，对已有控详规的商品房开发用地及时进行招拍挂。逐步推广“限房价、竞地价”的方式供应中低价位普通商品住房用地。要加大闲置土地处置力度，组织开展商品住房用地使用情况专项清理，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，依法收回土地使用权，并予以处罚。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。（八）加快住房建设项目行政审批速度和建设进度国土资源、规划、建设、房管等部门要共同建立保障性住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批“绿色通道”，提高办事效率，加快住房项目供地、规划、建设和上市审批速度。已取得《施工许可21武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估证》的住房建设项目，开发建设单位要在3个月内开工建设，在确保工程质量的同时加快工程进度，符合预售条件后要及时申请上市销售，切实增加住房的有效供应，缓解市场供需矛盾。（九）强化舆论引导，合理引导住房消费各部门要进一步加强房地产市场监测分析，掌握房地产市场运行状况，及时准确地发布房地产市场动态信息，公布我市大宗住房建设用地区域分布、可开发住房规模、规划住房建设规模等信息，稳定市场预期，防止居民抢购住房，引导居民理性住房消费。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。基于合法原则，本次估价以估价对象现状工业用途为其最高最佳使用。五、估价方法选用及技术思路1、估价方法的选用根据《房地产估价规范》，估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法及长期趋势法等。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法、长期趋势法进行估价情况下的房地产估价。与估价对象同一供需圈内的同类房地产市场交易案例较少，交易信息不易获取，市场比较法不宜采用；估价对象为工业用房，土地取得费及建造成本详实，本次评估中可采用成本法进行评估 ;估价对象22武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估同类房地产租赁市场不活跃，估价人员不易获取类似房地产的收益状况，故不宜采用收益法；假设开发法一般适用于在建工程评估，此次评估不宜采用；长期趋势法要拥有估价对象类似房地产的较长时期的历史价格资料，估价对象类似房地产的较长时期的历史价格资料难以取得，长期趋势法在此次评估中不宜采用。估价人员认真分析所掌握的资料， 进行了实地查勘和调查，根据估价对象的特点及估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 针对估价对象的实际情况，经估价人员讨论研究，本次评估采用成本法（其中建筑物采用重置成本法进行测算，土地部分采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估测算）作为本次估价的基本方法。并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。成本法：求取估价对象土地价格，再求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新购建价格×成新率2、估价技术路线本次估价首先用基准地价修正系数法及成本逼近法求取土地价值，再用重置成本法求取建筑物价值， 将两者结果相加即为估价对象房地产价值。（1）求取土地价格（采用基准地价修正系数法和成本逼近法）、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数等评23武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。其计算公式如下：Ｐi＝Ａ×（1±∑Ｋ）×∏S+B式中：Ｐi----待估宗地地价Ａ----待估宗地对应的基准地价∑Ｋ----待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数∏S----待估宗地地价个别因素修正系数的乘积B----待估宗地地价开发程度修正系数其估价步骤如下：①收集、整理当地的基准地价资料；②确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；③分析待估宗地的地价影响因素， 编制待估宗地地价影响因素条件说明表；④依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表， 确定待估宗地地价修正系数；⑤进行估价期日、土地使用年期、容积率等其它修正；⑥求出待估宗地地价。B、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋应交税费＋利息＋利润＋24武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估土地增值收益其估价步骤如下：①收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；②通过直接或间接方法求取待估土地的土地取得费、 土地开发费及相关的税费、利息、利润；③确定土地开发后较开发前的价值增加额；④按地价公式求取待估土地的土地价格；⑤对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。2）求取建筑物价格其计算公式为：建筑物价格=建筑物重新购建价格×成新率3）求取房地产价格其计算公式为：房地产价格=土地价格+建筑物价格六、估价测算过程Ⅰ、土地部分的测算过程（一）基准地价系数修正法测算过程基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取等估宗地在估价基准日价格的方法。1、基准地价内涵基准地价是指在城镇规划区范围内， 在设定的土地开发程度和设25武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。各类用地基准地价内涵定义如下：①估价基准日各类用地基准地价估价基准日为 2012年6月30日。②区位条件土地级别是基准地价的空间载体，各类用地基准地价对应的区位条件是各级别区域内平均的区位条件。③个别条件平均容积率：商业用地基准地价设定的平均容积率为1.8，住宅用地基准地价设定的平均容积率为2.0，工业用地基准地价设定的平均容积率为1.0。开发程度：十堰市城区土地开发程度如下表：表1级别I级II级Ⅲ级IV级V级用地类型商业七通一平六通一平六通一平五通一平三通一平住宅七通一平七通一平六通一平五通一平三通一平工业五通一平五通一平三通一平三通一平注：“三通一平”指红线外通路、通电、通水及红线内场地平整；“五通一平”指红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；“六通一平”指红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及红线内场地平整； “七通一平”26武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估指红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖及红线内场地平整。使用权期限：各用途土地使用权期限确定为法定最高出让年限，其中商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。土地还原利率：商业用地 6.68%，住宅5.23%，工业4.25%。使用权类型：完整土地使用权。表2十堰市城区各类用地基准地价结果表单位：元/m2土地级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级基准地价商业用地平均价格3985273518561058658住宅用地平均价格245217451042642420工业用地平均价格613465332260----根据《城镇土地估价规程》与《十堰市城区土地定级与基准地价更新技术报告》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：Ｐi＝Ａ×（1±∑Ｋ）×∏S+B式中：Ｐi----待估宗地地价Ａ----待估宗地对应的基准地价∑Ｋ----待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数∏S----待估宗地地价个别因素修正系数的乘积B----待估宗地地价开发程度修正系数2、确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于丹江口市六里坪镇岗河村四组宗地， 根据《十堰市城区工业用地级别与基准地价图》，查得待估宗地为工业Ⅳ级用地。根据《十堰市城区土地定级与基准地价更新技术报告》 ，其基准地价内涵见表3。表3待估宗地基准地价表宗地名称设定用途基准地价基准地价土地级别备注（元/平方米）设定年期27武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估丹江口市六里坪镇岗河村Ⅳ级26050年/工业用地四组宗地3、编制待估宗地区域因素说明、优劣程度及修正系数表，确定区域因素修正系数∑Ｋ。根据《十堰市城区土地定级与基准地价更新技术报告》，十堰市工业用地区域影响因素有交通条件、基本公用设施状况、环境条件、产业集聚度、发展潜力等。因该技术报告仅将十堰市工业用地划分为四个等级，本次估价对象为Ⅳ级工业用地。本次评估区域影响因素指标说明及所对应的修正系数表进行地价测算，详见表4、表5。按照待估宗地的区域因素条件，建立待估宗地地价区域因素说明、优劣程度及修正系数（∑Ｋ）表6。表4 待估宗地地价区域因素修正系数指标说明表区域修正因优较优一般较劣劣子距主干道距离小距次干道道路通达度临主干道临次干道距离小于临支路于100米100米距汽车站<1500米1500-2200米2200-2900米2900-3600>3600米米距火车站<3000米3000-3600米3600-4200米4200-4800>4800米米设施完善、设施较完善、保证设施一般、保证设施不完设施不完善、供电善、保证率保证率好率较好率一般保证率差较差设施完善、设施较完善、保证设施一般、保证设施不完设施不完善、供水善、保证率保证率好率较好率一般保证率差较差坚固类场软塑类场软散类场地土地土体，抗硬塑类场地土体，地土体，抗抗震能力一般的体，抗震能力地质状况震能力强抗震能力次强工震能力弱工程地质区次弱工程地质工程地质程地质区工程地质区区区地势平坦，地势坡地势坡度大地势较平坦，土地地势坡度>6度,度>10，地形状况土地不需于>15，土地平不需要平整<10,需要平整<15,土地要平整整难度大需要平整主要工业主要工业产业集一般工业产业集一般产业工业集聚度产业集聚联系松散独立分布区聚区联系紧密区聚区区区规划用地类高新工业工业生产用地工业、住宅工业、公建其它型用地规划道路交通主干混合主干道生活干道次干道支路28武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估道表5待估宗地地价区域因素修正系数表区域修正因子权重优较优一般较劣劣道路通达度0.21721.95480.97740-0.9774-1.9548距汽车站0.07230.65070.325350-0.32535-0.6507距火车站0.08620.77580.38790-0.3879-0.7758供电0.09840.88560.44280-0.4428-0.8856供水0.07340.66060.33030-0.3303-0.6606地质状况0.10350.93150.465750-0.46575-0.9315地形状况0.10260.92340.46170-0.4617-0.9234工业集聚度0.11231.01070.505350-0.50535-1.0107规划用地类型0.06460.58140.29070-0.2907-0.5814规划道路0.06950.62550.312750-0.31275-0.6255表6 待估宗地地价修正因素说明及修正系数表因素因子修正系数临街道路类型0临公交站点状况(条)-0.6507交通条件距高速路口距离（米）-0.7758距火车站距离(米)0.8856基础公用设供水状况(％)0.6606施状况供电状况(％)0地形状况0环境条件地质状况（吨/㎡）0产业集聚度产业集聚规模0发展潜力规划基础设施0合计/0.119729武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估4、编制待估宗地个别因素说明、优劣程度及修正系数表，确定个别因素修正系数∏S。根据《十堰市城区土地定级与基准地价更新技术报告》 ，十堰市工业用地个别影响因素有年期修正、交易期日修正、宗地面积修正、宗地质状修正、开发程度修正系数，按照待估宗地的个别因素条件，建立待估宗地地价个别因素说明、优劣程度及修正系数表。（1）使用年期修正系数表7工业用地使用年期修正系数表使用年期12345修正系数0.05950.11570.16880.21880.2660使用年期678910修正系数0.31060.35270.39240.42990.4652使用年期1112131415修正系数0.49860.53010.55980.58790.6144使用年期1617181920修正系数0.63930.66290.68520.70620.7260使用年期2122232425修正系数0.74470.76240.77900.79470.8096使用年期2627282930修正系数0.82360.83680.84930.86100.8722使用年期3132333435修正系数0.88260.89250.90190.91070.919030武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估使用年期3637383940修正系数0.92690.93430.94130.94790.9541使用年期4142434445修正系数0.96000.96550.97070.97570.9803使用年期4647484950修正系数0.98470.98890.99280.99651.0000根据委托方提供的《国有土地使用证》 （丹江口市国用(2010)第640号），土地使用权类型为出让，终止日期为2060年9月30日，自估价基准日起土地使用权剩余年限为45.88年，根据表7，45年期的修正系数为0.9803，46年期的修正系数为0.9847，采用内插法求得待估宗地45.88年的年期修正系数为 0.9842。2）交易期日修正系数《十堰市城区土地定级与基准地价更新技术报告》设定的基准地价估价基准日为 2012年6月30日，估价对象的估价基准日为 2014年11月26日，二者相距2.41年。则其年均增长率约为 5.00，故本次评估确定十堰市工业用地地价年增长率为 5.00，则估价基准日 2014年11月26日的修正系数为1+5.00）2.41=1.1248。3）宗地面积修正系数表9 工业用地宗地面积修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准面积适中，对土地面积对土地利用面积对土地利用面积较小，对土地利面积过小，对土地利用说明利用无不良影响较为有利无不良影响用有一定影响产生严重的影响修正系数1.0651.03510.96250.925待估宗地面积适中，对土地利用无不良影响，根据工业用地宗地31武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估面积修正系数表（表9），确定待估宗地面积修正系数为1.00。（4）宗地形状修正表10工业用地宗地质状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准形状规则，对土地土地利用较为合土地利用无不良形状不规则，对土形状不规则，对土地利说明利用合理理影响地利用不合理用产生严重影响修正系数1.0651.03510.96250.925待估宗地形状规则，对土地利用无不良影响。根据工业用地宗地面积修正系数表（表 10），确定待估宗地面积修正系数为 1.00。5）开发程度修正表11工业用地土地开发程度修正系数表

单位：元/平方米开发程度 通路 供电 通讯 通上水 通下水修正系数 10 10 10 10 10根据估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地现状开发程度为“五通一平，”而《十堰市城区土地定级与基准地价更新技术报告》设定Ⅳ级工业用地土地开发程度为“三通一平”，待估宗地与基准地价设定的开发程度不致，故待估宗地开发程度修正值为 0元/平方米。5、确定估价对象宗地价格将以上计算出的各因素修正系数代入基准地价计算公式， 则得出估价对象土地价格为：i＝Ａ×（1±∑Ｋ）×∏S+B260×（1+0.1197）×0.9842×1.1248×1.00×1.00+0322元/平方米(二)成本逼近法测算过程1、基本原理所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要32武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。其计算公式如下：土地使用权价格＝土地取得费 +土地开发费+应交税费+利息+利润+土地增值收益2、土地取得费取得费用主要由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费构成。根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）第四十七条规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍，但每公顷最高不得超过被征用前三年平均年产值十五倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。根据湖北省人民政府文件（鄂政发[2009]46号）《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》，待估宗地地处丹江口市六里坪镇，征地区片综合地价标准为23370元/亩，青苗补偿费按每年1季补偿，则确定土地取得费总额为：土地取得费＝(23370÷666.67)+(23370÷666.67/20)=36.80元/平方米33武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估3、土地开发费待估宗地为工业用地，开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地红线内场地平整（简称“五通一平”）。土地开发费用按区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。 根据丹江口市基础设施的平均开发水平以及对周边土地开发成本价格的调查、分析，确定土地开发费用为 50元/平方米。表12待估宗地土地开发费用明细表开发程度开发构成费用合计通路供电通上水通下水通讯土地平整修正系数502025252001404、应交税费应交税费包括耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金、征地管理费。1）耕地占用税：根据省财政厅省地方税务局关于印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的通知（鄂财税发 [2008]8号，武财税〔2008〕347号转发，自2008年6月6日起实施）的规定，待估宗地地处丹江口市，所属地耕地占用税标准为每平方米25元。（2）耕地开垦费：根据湖北省人民政府关于印发《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》的通知（鄂政发[1999]52号），使用基本农田保护区内耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的2倍;使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍。结合估价对象所在区域现状确定待估宗地耕地开垦费为12元/平方米：（3）水利建设基金：34武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估根据湖北省人民政府第 182号《湖北省水利基金征收使用管理办法》（湖北省人民政府令第 182号）的规定，其标准为非耕地 1500元/亩，耕地2000元/亩。则待估宗地的水利建设基金为：1500÷666.67＝2.25元/平方米（4）征地管理费：根据湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价房服 [2002]47 号文件“省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知”规定：①一次性征用耕地 1000亩以上（含1000亩，下同）或其它土地2000亩以上，动迁量不大，工作量较小的，可按基数计收0.7%的征地管理费；动迁100户以上或安置农业人口300人以上，办理无地村组农民农转非200人以上的可收取1.1%。②一次性征用耕地 500亩以上、1000亩以下,其它土地1000亩以上，2000亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，可按基数计收1.1%的征地管理费；动迁50户以上或安置农业人口 150人以上，办理无地村组农民农转非 100人以上的可收取 1.4%。③一次性征用耕地100亩以上、500亩以下,其它土地200亩以上，1000亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，可按基数计收1.4%的征地管理费；动迁20户以上或安置农业人口80人以上，办理无地村组农民农转非50人以上的可收取1.8%。④一次性征用耕地100亩以下或其它土地200亩以下，动迁量不大，工作量较小的，可按基数计收1.8%-2.1%的征地管理费；动迁10户以上或安置农业人口30人以上，办理无地村组农民农转非20人以上的可收取2.1%-2.5%,如有特殊情况确需提高取费比率的,须经35武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估省物价、省财政厅批准，但最高不得超过 2.8%。待估宗地土地面积约为 19.75亩，可参照上述第④条的规定，结合估价对象实际情况考虑，取 2%，则其征地管理费为：36.80×2%＝0.74元/平方米（5）不可预见费：根据湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价房地字 [1996]403 号《省物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知》中规定“在征地过程中，由土地管理部门采取统征包干办法征地的，征地所发生的全部费用经确定认可后， 可按征地费用总额的 2—5%收取不可预见费。征地费用一般由以下几种费用组成： 土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、地上、地下附着物补偿费。结合估价对象的实际情况综合考虑，确定不可预见费取 4%，则：36.80×4%＝1.47元/平方米应交税费＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）＝25.00+12+2.25+0.74+1.47＝41.46元/平方米5、利息根据估价对象的开发程度和开发规模，经调查分析，确定土地开发周期为一年，假定土地取得费和应交税费在取得土地时一次付清，土地开发费在开发期内均匀投入，年利率取估价基准日的一年期银行贷款利率6.56%，则按单利计算利息为：利息＝（土地取得费+应交税费）×[(1+利率)开发周期-1]+土地开发费×[(1+利率)开发周期/2-1]＝（36.80+41.46）×[(1+6.56%)1-1]+140.00×[(1+6.56%)1/2-1]36武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估8.83元/平方米6、利润投资的目的是为了获取相应的利润， 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，并发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。参照近几年资金收益率的统计资料， 调查十堰市土地开发行业的平均利润率一般为 15%-20%，并结合待估宗地的具体情况,确定年投资利润率 20%。则利润为：利润＝（土地取得费+土地开发费+应交税费）×利润率＝（36.80+140.00+41.46）×20%43.65元/平方米7、土地增值收益土地增值是区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。由于土地由农业用地变为工业用地，土地发生增值，土地增值收益一般按成本价格