小区物业管理投标书范本

第一部分投标方案公司简介总经理总经理总经理助理副总经理总经理助理副总经理品质部办公室拓展部机电工程部财务部物业服务部信息中心品质部办公室拓展部机电工程部财务部物业服务部信息中心二、荣誉清单XXXXX物业公司所获荣誉清单第二章拟采取的治理方式、工作打算和物资装备第一节拟采取的治理方式现代化的商务办公楼不仅提高了住户的生活质量、办公环境。同时也改变了人们的生活观念和生活方式，这必将给物业治理带来革命性的变化，导致治理观念、治理机构、治理方式、治理手段和治理人员素养的现代化。我们的差不多思路是：严格资质治理，确保各类人员的专业素养和综合素养，提供全方位专业酒店式服务；严格法规和标准；制约规范组织和个人的治理服务行为，运用现代治理手段，实现办公自动化。致力精神文明建设，实施品牌和形象战略。我们的治理方式分治理机制、信息反馈机制、激励机制、监督与自我约束机制四部分阐述。一、治理机制治理处完善的组织结构设计和合理工作目标：人得其事，人尽其才，事尽其功。1、组织架构建立讲明（1）机构设置遵循：精简高效的原则，采纳直线职能制和扁平式结构，尽量减少治理的中间环节，以提高工作效率和保证信息传输渠道的畅通；（2）合理设置岗位，以岗定人，人员一专多能，择优派用，双向选择，实行治理处主任负责制；（3）治理组织高效化，治理人员专业化，治理方式民主化。（4）保卫部负责小区治安，交通与消防治理，工程部负责设备维修、养护及便民服务，环境治理部负责环保治理及卫生绿化服务，综合部负责后勤、人事、财务等事务。2、组织架构图：安华厦物业公司业主委员会安华厦物业公司业主委员会金通大厦治理处主任办公室金通大厦治理处主任办公室环境治理部工程部综合部保卫部环境治理部工程部综合部保卫部二、信息反馈机制1、信息是我们重要的经营资源，信息源要全面。汇聚与XXXXX物业治理有关的所有信息，使反馈具有一定的范围和频度。信息采集真实、科学。2、保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到办公室，通过分析整理，并由办公室发出指令，跟踪检查。3、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，幸免责权分离所导致的治理失控。4、充分利用现代化治理手段获得处理和利用信息。5、在检查操纵的方式中，我们采纳行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督等方式。操纵的措施有预先操纵、现场操纵、反馈操纵等方式。6、质量操纵上，对不合格的服务制订了纠正偏差的处理措施。三、激励系统1、激励是我们人性化治理的要紧方式。尊重个体权利，保持团队希望。服务业主和制造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。引导职员动机，尊重个人情感。同时针对个性心理做适时的思想工作。3、奖惩机制的实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励“引”着职员往前走，通过惩处“打”着职员朝前走。做到人人有动力，个个有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人进展的重要位置，培养的目标是使职员忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出制造良好环境。方式有培养、提升、培训、进修等。5、工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策。既考虑群体效能，更重视个人利益。充分确信努力工作所应得的优厚酬劳，吸引人才，激励职员取得更好的工作成绩。福利措施如调动户口等。四、监督与自我约束机制XXXXX治理处在开展物业治理活动的过程中，定期向XXXXX公司、XXXXX业主委员会报告工作，检讨物业治理工作事务，制订出日常工作打算，分解量化到部门及每个岗位，实行目标治理责任制，每年对治理目标进行考核。严格按ISO9001质量体系运作，对每个项目的治理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保治理工作的监督机制有效运作。具体作法是：1公开监督制：公布治理处监督投诉电话，设立治理处主任信箱，24小时受理投诉。所有职员佩带工作牌上岗，以便于公开监督。2业主评议制：治理处对各项治理活动实行监督和跟踪、反馈，对业主或其它资源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环治理，使业主的合法权利得到保障。3巡视检查制：由治理处对各部门职员进行定期或不定期检查，发觉问题及时整改。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由相关治理层检讨并制定纠正和预防措施。自我约束机制：治理处建立决策实施过程中的自我约束机制，以便各项物业治理工作得以顺利进行。1经济利益引导自我约束机制，充分使用经济措施去诱发治理对象对利益的敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。2目标结构与责任相联系的机制，将治理目标层层分解到个人后由分层次的子目标之间相互联系而进行的自我约束机制。3权力链条相互制约机制，建立治理对象之间相互制约的权力链条，造成相关机构，相关职员相互制约的自我约束机制。第二节工作打算依据治理方式和治理工作流程结合XXXXX的实际情况，按照轻重有序、科学有效的原则，拟定以下治理打算：略第三节物资装备物质装备按照必需、有用、节俭的原则，经严密测算，前期开办费做以下配备：略第三章人员的配备、培训与治理第一节治理处各类人员配备我们对治理人员的配备以有经验、有知识、有技能、明白治理和具有高度服务意识为准绳，在此基础上建立一支高素养的物业治理队伍，在人员配备中，遵循以下原则：具有良好的职业道德观念、爱岗敬业、老实守信、办事公道、服务社区、奉献社会。在尊重人才的基础上，即注重专业技能，又注重思想道德，德才兼备，管理人员在学历上要求大专毕业。3、所有治理人员需已参加物业治理专业上岗培训并取得合格证书，保证100%持证上岗。4、保安队员采取招用复员或退伍军人且要求年龄不超过30岁，躯体健康，形象良好。依照XXXXX的实际情况，参考深圳市物业治理有关文件中治理人员治理面积的指导标准，及类似写字楼的经验，确定各类人员。1、XXXXX治理处职员总数定编为人，治理处主任人，综合部人，财务部人，保卫部人，工程部人。2、治理处主任任职条件及简历。物业治理有了较为全面的了解和认识，积存了丰富的治理经验。3、各部门负责人任职条件监督施工。同年通过鄂州市人社局专家评定取得机电中级工程师职称。人员配备及素养要求第二节人员培训(一)培训目的：培训是对职员最好的奖励和福利。不断地对各级职员进行不同时期的在职培训，将是治理处能否圆满完成合同期内托付治理目标的重要保证。培训所要达到的目的，是在态度、知识、技能三个方面改变、加强或改进职员的行为或表现，最终培养出一批优秀的、既有专业知识技能、又有现代治理水平的职业治理人员，在一线职员中培养出一大批有能力、综合素养高、有现代意识的操作骨干，以优秀的人才为业主提供优质的服务。(二)培训打算1.公司年度培训打算：公司品质培训部依照各治理处实际需要编制公司年度培训打算，并负责检查，治理处将依照公司年度打算安排好内部培训工作，保证按时进行培训。保质、保量完成教学任务。2.治理处年度培训打算：在公司打算之外，治理处可依照本部门工作性质、人员结构等自行组织、实施培训。3.培训打算制订：公司年度培训打算由品质培训部培训主管负责制订，报品质培训部经理审核后，由治理者代表批准实施；治理处年度培训打算由治理处综合治理部长负责制订，报治理处主任审核后，由公司品质培训部经理批准实施。治理处除年度培训打算外，每月底还需依照治理服务中的实际运作情况及工作需要安排下月培训。(三)培训方式在培训方式上，治理处将以讲授、演示、实习等方式为主，具体的方式因培训内容的不同而有所区不。1.新职员入职培训（授课形式）在试用期，为使职员尽快熟悉环境和开展工作，新职员须参加治理处定期组织的入职培训，以了解公司和治理处概况、企业理念、治理模式、物业人应有的职业道德和社会责任感，以及治理处的培训制度、“积分考评”、激励机制等内容。只有通过入职培训并考核合格者，职员才能到部门上岗。2.轮训（各岗位骨干人员讲述+岗位实习）治理人员还需先到公司各部门、治理处进行为期15－30天的轮训，以全面了解和熟悉公司和治理处的情况。3.上岗培训（实习为主，讲授为辅）依照职员所在岗位的性质及职责，由职员所在部门对职员进行上岗培训，只有通过上岗培训考核合格后，职员方能获得转正的机会。4.在职培训（讲授+现场演示）各部门依照部门及岗位性质、特点及专业进展和变化情况，不定期地对职员进行在职的各类培训，要紧由各部门依照当年部门培训打算进行。5.外送培训（参加课程培训和考试，取得证书）治理处依照进展和需要，每年将选送部分人员到不处去进行专业资格培训和专题培训，持证上岗是治理处对职员最差不多的要求。6.安全教育培训（理论讲授与案例分析为主，辅之与现场实习）治理处把安全教育作为职员培训的一个必不可少的内容，除新职员入职培训中需同意安全知识教育外，治理处还将不定期举办安全知识讲座和安全必修课教育，努力提高职员对安全知识和安全技能的掌握，以增强职员的自我安全防范意识和防范能力。(四)培训内容序号培训内容培训对象培训目标1公司各项治理规章制度全体职员熟悉公司情况，规范职员行为2《职员手册》全体职员强调工作纪律，明确考核标准3物业治理条例治理人员熟悉、掌握《条例》及事实上施细节4物业治理方案全体职员明确各组分工和工作要求5体系文件作业标准全体职员熟悉岗位职责和作业标准6消防安全差不多知识全体职员掌握义务消防员的消防安全知识7服务人员礼仪形象规范全体职员提高治理服务形象8房地产基础知识治理人员了解物业结构9客户投诉处理全体职员提高治理服务技巧10人际沟通技巧全体职员提高人际沟通技能水平11房屋修缮和设备治理治理人员熟悉房屋修缮和设备治理的差不多内容12机电设备治理治理人员熟悉机电设备治理的差不多内容13物业治理案例分析全体职员指导现实工作，提高治理服务水平14物业治理相关法规全体职员提高法制意识，规范作业行为15内务治理和班组团结治理人员规范内务治理，增强团队凝聚力16物业治理基础业务知识全体职员丰富物业治理基础业务知识17突发事件处理及急救常识全体职员增强应变能力和自救能力18接管验收专项培训相关人员熟悉大楼差不多情况针对下一步的接管验收工作提早预备19智能化设备的使用、维护设备工、安防员了解并熟悉各类设备的操作和维护常识(五)培训考核培训结束后将进行现场考核和评核工作。现场考核分为实操和书面考核两种形式，依照考核成绩评分。每位职员必须在规定时刻内取得月度、季度、年度的足够“学分”（积分），所有的“必修课”必须通过考核。评核工作是在职职员作一段时刻以后，由培训组织者检查和比较职员受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便治理处主任及时了解和掌握职员的工作或思想情况，并作为评核培训成绩和职员晋级晋职、业绩考评的依据。治理处培训考核实行“培训积分制”，治理处依照年度培训打算提出职员当年培训积分的应达目标。每个职员培训考核的结果直接阻碍该职员的浮动工资、季度奖、年终奖及晋级。第三节人员治理治理创新是XXXXX公司快速进展的原动力之一，人的治理是其核心部分。公司在职员录用、考核淘汰机制等内部治理上形成了一套有特色的完整体系。一、录用与考核1、录用我们将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备XXXXX治理处治理人员，其人员选聘流程图。内部公开选聘内部公开选聘组织内部人员调整组织内部人员调整职位空缺的产生人事部门组织实施人员招聘工作申报需求人员申请表职位空缺的产生人事部门组织实施人员招聘工作申报需求人员申请表甄选测试与面试甄选测试与面试公布征聘信息及广告公布征聘信息及广告外部公开招聘外部公开招聘试用期考察岗前培训确定录用人员（报经批准）试用期满进行转正任职考核上岗任用试用期考察岗前培训确定录用人员（报经批准）试用期满进行转正任职考核上岗任用录用原则：公开、平等、竞争、择优2、考核对小区的治理人员，除必需的入职培训外，公司还将按岗位工作目标对其进行跟踪考核，验证其是否满足所在岗位的条件，包括：思想品德、敬业精神、服务意识、业务技能、协调能力等方面，按月度、年度进行考核，并做好考核记录，对不能满足要求的，则予以淘汰。a、考核目的保证高质量完成工作，使分配机制更趋合理，使人事任用更趋客观；增进沟通、充分调动职员的积极性。b、考核内容职员品行、工作表现、工作能力、工作业绩。c、考核标准企业理念、岗位指导书是对职员品行、工作态度的衡量标准；月（年）度工作打算、临时任务及目标是对职职员作能力、工作业绩的考核标准。d、考核的种类从工作对象来分：有试用职员的考核、职员年度的考核、月度的考核以及干部年度的民主评议。从结果的运用来分：有转正的考核、晋升淘汰的考核、季（年）度奖金的考核等。二、淘汰机制我们将在XXXXX治理处推行“末位淘汰制”，真正体现XXXXX“能者上，平者让，庸者下”的用人思想，具体做法是每年年底对全体职员分一般职员和部长级以上干部两组进行民主综合评议，凡每组内分数排位于最后的1-3%的职员，实行强制性淘汰——包括辞退或职位、工资、其它的相应待遇的同步降级。为充分地体现“共同进步“的原则，被淘汰职员将会通过待岗培训、限期改进、辞退等时期。这种机制使职职员作既有约束也有激励，使干部实实在在地感到工作的压力。三、协调关系协调关系是一种内求团结、外求进展的经营治理要求。我们将通过有打算且持久的努力，协调和改善组织机构的内外关系，使本公司的各项政策和活动符合宽敞业主的需求，在业主中树立起良好的形象，其要紧内容有以下几个方面：1、告诫职员，注意将工作做细，与业主（住户）保持良好的关系。2、引导协调企业与职员之间的关系，制造一个上下左右关系融洽，个人能力得以充分发挥的工作环境。3、引导职员注意及时排解纠纷，妥善处理业主（住户）投诉，维护企业声誉。四、服务意识治理确实是服务，把业主的利益等同于职员的利益，坚持善待职员“确实是”善待业主的主导思想，是提高职员服务意识的全然前提。服务意识，必须在职员的职业培训中作为重点来抓，一是作为常年培训主题内容进行；二是结合工作中的安全，开展经常性的服务意识专题讨论活动。五、量化治理及标准动作物业治理同酒店治理一样，在服务内容上有些工种（技术性较强，固定模式较突出的）完全能够实行标准化；操作性工种（尤其是治理员）却难以完全标准化。因此，坚持被动式目标量化治理与自主式目标量化治理相结合，是特不重要的。鼓舞职员积极、主动地参与小区的建设和进展，自主地、制造性地干好每一项工作，是量化治理的标准提升的必定要求。职职员作年度考核表姓名：部门：填表须知：依照客观实际情况，在相应的考评分值栏中填入得分（10-0分）考核内容考核要素考核标准最高分会考评分值自我考评班（组）主管考评部门经理考评工作态度（20分）敬业精神热爱公司，热爱岗位本职工作5积极性主动承担工作，不断争取进步5责任性责任意识较强，善如善终完成本职工作5服从性遵守公司规章制度，服从上级的领导和安排5工作能力（30分）协作力能与同事较好地共事，完成部门工作任务10理解力能迅速、准确地领会上级的命令和意图5业务（技术）能力能充分利用自己的专业知识出色地完成工作任务10创新力有开拓创新精神，能不断地改进、改善工作5工作绩效（50分）年工作量年度工作量超额完成，无任何拖欠现象10年工作质完成的工作量其质量全达标，且优秀较多10工作效率能在规定时刻内按期或提早完成，速度快10失误度承担的工作任务差不多上没什么失误10失职度承担的工作职责，从未有过失职行为10综合得分（各项合计）100考评等级100-91分为A等；90-80分为B等；79-71分为C等；70-60分为D等；60分以下为E等。等等等治理处主任审核意见：签署：人事部门核查意见：签署：部门主管签署：第四章治理指标的承诺及措施参照《全国都市物业治理安全文明大厦考核标准》，结合本公司治理目标及质量方针，特制定如下治理指标及措施：序号指标名称达标投标指标测算依据治理要紧措施1房屋完好率98%100%（完好房建筑面积+差不多完好房建筑面积）/总建筑面积*100%建立经常性检查制度；每半年进行一次全面分项检修；每三年对房屋外观进行一次粉刷、修整；严格装修治理和日常治理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率98%100%及时维修次数/应计报维修次数*100%人力配备充足；岗位培训、服务意识培训到位；技术人员有过硬的技术水平；强化回访制度、考核制度和奖罚制度。3维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次/维修工程项次*100%1、建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2、拥有一批有较高技术水准的维修队伍。4绿化完好率95%98%完好绿地/总绿化面积*100%绿化制度、工作打算行之有效且有执行力度；治安治理员负责环境爱护、日常监督工作，经常提示住户爱护环境；发动业主热爱绿地，主动爱护绿地，提合理建议，并参与治理。5清洁保洁率99%100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2、治安治理员经常提示住户热爱环境卫生；3、保洁监督机制健全。6道路完好率及使用率95%100%完好道路总面积/规划道路总面积*100%1、严格公共设施治理养护制度，治安治理员加强巡查和疏导；2、向（业主）住户宣传有关法规，培养热爱家园意识，合理使用道路；3、及时整改修补损坏路面。7化粪池、雨水井、污水井、完好率95%100%完好化粪池、雨水井、污水井数量/化粪池、雨水井、污水井总数量*100%每日记录检查情况，发觉问题，立即疏通处理；化粪池每半年清理一次；雨水井、污水井每一年全面检修一次。8排水管、明暗沟完好率95%100%完好排水管、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度*100%1、每日记录检查情况，发觉问题立即设计施工方案，疏通处理；2、每半年进行一次全面检修。9照明灯及疏散灯完好率95%99%完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量*100%每日记录检查情况及时更换检修；每月全面检查检修一次；保洁员保持照明洁净。10小区内治安案件发生率1%以下0以辖区公安部门记录为依据（除业主办公区内部缘故造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，安装闭路监控系统及红外线报警装置，以确保人身财产安全。11消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备/小区治理处负责的消防设备总数*100%指定机电设备及公用设施治理员维护，实行巡查制度，建档记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。12大型及重要机电设备完好率99%完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计*100%建立严格的设备治理及日常运行操作规程；重要设备责任到人；认真进行日运行记录和检查；每月进行一次小保；每半年进行一次大保；加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。13智能化系统完好率99%完好智能化系统/智能化系统总计*100%有较强的技术力量和人力资源；治理人员熟悉掌握系统性能，合理使用；深入进行住户培训指引，安全有效使用智能系统，减少人为损坏；定期进行一次全面检修维护，排除不安全因素14公共场所、设施保洁率98%安排、实践保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计*100%保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；每日保洁、休息日、休息时刻为保洁重点区间；治理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培训良好情操，形成XXXXX重要特色之一。15火灾发生率1%（年）0.5%（年）发生火灾户数/总户数*100%采取多种途径向住户宣传消防安全；培训一批有较好素养和经验的巡查人员，及时发觉火灾隐患；治理到位，合理使用土地、设施、设备等；组织部分住户形成义务消防宣传，分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。16违章发生率1%0.5%违章项目/发生项目总计*100%1、建立巡视制度，跟踪治理，及时发觉并加大处理力度；2、强化宣传教育意识，把有关治理制度贯彻到每个人的行动中，依法治理。违章处理率95%100%处理违章项目/违章项目总计*100%17治理人员专业培训合格率90%100%培训各人员/培训员总计*100%人员培训自学与培训相结合，制度、打算落实；培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。18维修服务回访率95%98%维修回访次数/维修服务次数*100%建立健全回访制度；做好维修、回访记录；加强维修队伍服务意识。19业主对物业治理中意率95%99%（对治理中意户数+差不多中意户数）/参加业主评议户数*100%高科技治理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的治理网络；以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。第五章安全治理XXXXX接管后安全治理工作方案一、安全治理的指导原则；1、三定：定人、定岗、定责2、三防：人防、技防、物防3、三个机制：监督机制、奖励机制、竞争机制4、多方参与原则：治理处、业主、辖区安全部门参与原则二、安全服务承诺；1、确保操纵和减少各种事故案件的发生率，把治安、消防、车辆治理等重大案件的发生率减缩为零，为业主营造一个舒适、安全的工作环境。2、确保XXXXX内治安安全案件、违章刑事案件、责任火灾事故的发生率为零。3、确保大厦内部安全设置、消防设置完好率为100%。三、安全治理方案实施；（一）岗位设置1、设置保卫部部长1名，班长3名，安全队员20名，共24名。其中每班成立快速巡逻应急小分队，队员2名，其它固定岗安全员分三班24小时值班，所有安全治理服务人员，通过培训后，方可上岗，确保服务人员的水平高标准。2、定岗：车场岗、负1楼、大堂、操纵中心4个固定岗，2个巡逻岗（外围车场、楼上公共区域），巡逻岗与固定岗每二小时进行一次互换，确保安全员的精神饱满。3、定责：所有安全员要各负其责，按治理规定岗位工作流程严格认真执勤。（二）智能化监控系统治理1、人防①人员监控：结合安全治理指导原则。②重点监控：在各个重点区域、重要通道、重点监控。③全天候安全治理人员实施24小时治安值班，24小时全天候巡查。④联合监控：大厦内部、外部实施联合布控。2、技防：智能化闭录监控系统，大厦全方位摄像头防控。3、物防：防盗围栏、防盗门、拉闸门、电子对讲等。（三）安全服务治理机制1、奖励机制：奖罚分明，鼓舞见义勇为行为，塑造安全文明标兵，物质奖励与精神奖励并用。2、竞争机制：在保持安全服务队伍的基础上，建立竞争淘汰考评机制，设末位淘汰，激励上进，创安全文明品牌。3、监督机制：全职员内部相互监督，让全体业主对服务人员进行外部监督，让业主给职员作评分，选出最优秀安全员树标兵。（四）、安全治理措施成立快速应急分队目的：及时快速地处理各种突发事件。适用范围：XXXXX治理处全体职员。快速应急分队的建制分为两组：一组为快速反应——由23名安全治理员组成，分三班全天候24小时执勤；一组为快速支援组，由治理处全体职员组成。任务1、确保全体业主人身财产安全，并结合人防、技防、物防；确保防范重点，明哨与暗哨相结合，定时和不定时打伏击，检查可疑点，实施全天候巡逻、监视。2、发生突发情况时，快速反应组成员要在第一时刻到达现场按照分工，各负其责，机智、果断、勇敢、灵活地处理各种安全情况，并做好实发情况的记录工作。3、防盗措施：依照我们的治理经验，盗窃常发生在人员上班高峰及夜间，为此，对重点部位、重点时段、重要区域安排人员打伏击。（五）、建立多方参与的安全网络1、依照互动或物业治理的治理理念，与业主建立安全公约，全体业主（服务单位）参与安全治理群防群力，发生可疑情况时，能够及时处理。2、治理处全体职员均参与抓安全；一旦发生可疑人员、可疑物品，立即报警及时处理。3、与物业所在辖区派出所、巡逻队、消防队通过各种通信工具和设备建立安全大网络机制，以监控中心为指挥中枢，做好物业安全防范工作，及时有效地操纵各种事故案件的发生。（六）、制定科学地安全内部治理制度1、严格目标治理，一级抓一级，层层抓落实，严格的质量体系及工作岗位责任制，建立健全公司内部各项规章治理制度。2、严格考核、奖罚、晋升、辞退制度，确保物业治安的工作秩序不受到干扰和阻碍。3、及时细致地抓好公司职员的思想教育工作，多样化地激励职员的工作热情。4、严格按时培训，严格落实培训制度，合格后方可上岗。实施24小时巡视巡查，确保安全工作高质量。5、严格落实巡查规定，对公共区域进行层层巡逻，分段分时对物业重点区域、重点时段、白班、夜间、进行不间段巡视。6、对人员值班情况采取多问、多看、多查的方式，不放过任何一个可疑点。7、具体巡逻安排依照实地情况进行合理安排，合理分工。8、加强安全治理服务人员的法律教育，重点加强《治安治理处罚条例》的学习，增强其法律观念，法律意识。9、不定时对职员进行时事政治教育，使安全治理人员及时了解国内、外的政治动态。10、增强职员的忧患意识，“业主确实是我们的衣食父母”提高服务意识，使其自觉地按规章制度做好自己的本职工作。（七）治安治理实行24小时值班巡逻，依据规章制度，岗位职责把责任层层落实，大堂门卫对物业外来人员实施询问，登记，并由班长、主管进行监督治理，如：突发事故，巡逻人员2分种内必须到达现场处理。（1）、逐步实现治安防范系统完整化①物业内设闭路电视监控系统、对讲机、电话系统，如有报警情况发生，保安员在2分钟内赶到现场，按制度采取措施并做好《值班情况记录本》以备查阅。②消防报警系统由探测器输出信号，操纵中心操作后，指挥巡逻人员即时赶到现场处理事故，查实处理后方能复位。③物业环境监视系统，红外线监控系统。大厦安装全功能红外线摄像式感应器，以保证对大厦出入口、停车场出入口、周边的保安措施真正做到御贼于外，提高整个物业的安全性，由监控中心对事实上施24小时监控。④物业车辆治理体系车辆的出入及收费采纳感应式IC卡自动治理系统，对业主（服务单位）可用IC月卡，对外来办公车辆可用临时IC卡，所有IC卡读/写入场信息采集，自动路闸的起落操纵并保持与收费主机的及时通讯。建立停车场信息采集系统，所有进出物业车辆，进出情况均有信息采集系统备份与交警大队信息系统联网及时发觉可疑车辆、非法车辆进出物业，提高物业的安全性。（2）对物业业主的自行车、摩托车、汽车的治理方式①对物业业主（服务单位）的自行车、摩托车进行导向存放，集中看管，发专用停车卡，出物业时收回，丢失停车卡待情况查实后，方可放行。②汽车进、出物业时，出示IC卡，读卡确认后方可放行，一卡一车，安管员一个月内必须熟记业主车辆及相关情况。③对自行车不收取车辆服务治理费，对机动车辆依照规定收取车位占用费，对各种车辆丢失不承担任何赔偿。（3）停车场治理车辆治理是一项重要工作，车辆治理员实行24小时车辆治理工作，实行巡查、看护、登记记录，并由治理处主任监督治理，确保车辆安全，我公司自成立之日起至今未发生车辆丢失事故。（4）消防治理①强化安管员的消防意识，贯彻“预防为主，防范相结合”的方针，加强消防宣传力度，防患于未然。②坚持消防安全三不放过的原则，即不查明事故缘故不放过，不清除火险隐患不放过，不同意消防知识教育不放过。③治理处全体职员均属消防员，定期同意政府消防部门、公司内部的培训，定期进行消防实地演练，设置专职消防员负责日常巡查，发觉隐患及时处理并通知治理处以确保物业安全，治理处主任每月检查一次，保安部主管每周检查二次以加强监督治理，并定期维护和检修消防设备，以确保消防设备完好无损正常运行。消防安全责任重大，这是我们多年物业治理实践中得出的切躯体会，消防治理的关键环节在于下列四个方面：1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是以贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位职员差不多上义务消防队员和义务消防抢救员，将采取多样化的宣传形式如：一年一度的“119”（1）防火工作的各项有关规定；（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；治理处职员还应明白得以下两点：（1）在紧急情况时自已的职责任务；（2）重要物资（货币、文件等）的转移及方法。2、日常检查（1）防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。（2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；（3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。（4）灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。3、让业主参与的消防治理（1）组织人员开展消防演习。（2）请消防支队做有关知识讲座。（3）成立义务消防队，对消防设施进行检查。4、消防报警专门处理程序往现场通知往现场通知火警扑救监控中心值班人员火警扑救监控中心值班人员报警报警消防119义务消防队员消防119义务消防队员往现场报告往现场报告治理处主任治理处主任掌握现场情况报告掌握现场情况报告公司领导公司领导往现场通知往现场通知出事用户出事用户八、各类突发事件应急预案1.打算性停电、停水处理方案(1)接供水、供水部门关于停电、停水通知，及时通知业主及各部门，并在公告栏张贴停电、停水通知，并在通知单上注明停电、停水的注意事项和备用电源的供电范围；(2)依照停水时刻由治理处负责做好蓄水工作；(3)在停电24小时前认真检查备用发电机的运行情况是否良好等。向办公室领导汇报预备情况，确保停电后备用发电机的正常运行。(4)大楼各用电设施、设备提早做好应对措施，包括大门岗伸缩门开启、关闭的时刻调节等。(5)随时关注市政供电、供水情况，如来电、来水及时通知业主单位；(6)在停电、停水期间应急小组的全体职员坚守岗位，手机24小时开通。2.突发性停电、停水处理方案(1)及时向业主通报停电、停水的缘故；(2)设备治理人员启动备用发电机运行和抽水泵，派专职人员24小时值班守护，确保供电和供水；(3)检查其他因停电造成缘故的设备故障。(4)应急小组非工作时刻20分钟内内赶到现场；(5)大楼内因线路或管道缘故造成停电、停水，查明缘故，组织设备人员及时抢修，做好相关事件记录报业主和治理处主任。(6)其它相关措施见“打算停电、停水处理方案”。3.台风暴雨处理方案(1)关注天气预报，台风暴雨来临前24小时：贴出警示通告，提醒单位进出职员做好防范工作；通知食堂等用水部门做好蓄水工作；维修班组检查地面排水沟，发觉堵塞，及时予以疏通；对濒危建筑、不牢固道路标识牌、树木等及时予以加固；检查楼宇立面，通知联络业主关好窗户，搬离放在阳台上的花盆、杂物；搬离或固定地面易被台风吹走的、吹倒的物品；检查抽水泵是否正常；配备雨具、雨衣、雨鞋及户外设备防水物资；对一些可能会掉落的不安全物品，必要时用绳子拉开警戒线；对户外垃圾池进行清理；安排治理处所有人员台风来临当天待命，直至台风结束。(2)台风来临前4-6小时：将楼宇四周停泊的车辆及时疏导至车辆空阔地带；通知安保部门备好雨具，将道闸栏杆取下，以防吹折；对讲机、道闸开关等予以爱护，以防淋雨损坏；通知所有当值人员注意安全，不要站在楼宇下；如需要户外作业时戴好头盔；巡视检查每层是否还有窗户未关。(3)台风暴雨来临：提醒过往的人员注意安全，勿在户外及楼宇下逗留；组织抢险突击队，负责装填运送沙包、堵水、扫水严密监视，严防不法分子趁火打劫；随时观看路面是否有排水口被异物所堵塞；安排专人巡视是否有渗水之处，一经发觉及时安排人员蹲点处理，对严峻渗水之处要用沙包进行围堵。(4)台风过后：组织人员检查公共设施损毁情况；对大楼有渗水之处，安排做好维修工作；对发觉排水不畅之处，及时会诊做好改进方案；搬离所有沙包，打扫卫生；将值班情况做好详细记录；组织召开总结会议，吸取经验总结不足；(5)如发生路面积水严峻的现象时，需及时打开雨水井井盖进行排水，要注意安排人员值守，引导行人，但要注意安全。4.跑水紧急处理方案(1)物业、设备、秩序维护巡视人员在日常大楼巡视中时刻警惕和观看是否有跑水现象；(2)夜间巡视秩序维护员对跑水现象的巡视除观看外，还要注意“听”，一经发觉有跑水现象，要及时通知班长、主管、主任；通知应急小组就位；利用沙袋围堵，以防积水面积扩大；关闭水阀，查找跑水处，如跑水周边有电器设施、设备需立即停电；维修人员及时进行维修；确认维修合格后，打开水阀，观看是否还有跑水现象；如一切正常，安排人员对现场进行清理。(3)如遇跑水发生在业主单元内，在取得业主同意的情况，采取紧急处理措施，注意财产安全问题。(4)做好事件处理记录，有条件还需保存相关录像，报治理处主任及业主单位。5.火警火灾的应急处理(1)消防操纵中心接到火警信号接收到火警信号，利用对讲机通知巡逻秩序维护员赶忙前往现场。巡逻队员到达火警地点后立即利用对讲机、消防插孔电话与中心联络。火警误报通知中心消除火警信号。火警证实情况严峻，通知中心启动报警设施，并利用现有设施进行灭火。向治理处主任、保卫部部长报告。(2)火警信号被证实，情况严峻，监控中心应急事项成立指挥中心，治理处主任为总指挥，下达灭火、报警、救人等任务。立即打“119”火警电话报警，启用报警设施通知相关人员到现场施救，利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散。(3)消防安全责任人到现场指挥灭火一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从哪里到火场最近。一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路、三看环境，定重点、定战力、定路线。(4)组织力量扑救火灾组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火活动。关闭防火分区的防火门。组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。喷射干粉，对准燃烧物体火焰的根部平行喷射，假如燃烧区火焰面积较大，可将干粉停在距火源3米距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉向左右两侧略微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉，应居高临下，否则不易扑灭。喷射水流，应把水流喷射到火焰根部，即把水流射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要依照火场燃烧情况，及时变换射流。(5)断电切断电源，当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用灭火器材（干粉、二氧化碳）进行扑救。带电灭火，电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才能进行扑救，然而，在专门情况下，如若等切断电源后才进行扑救，就会失去战机，为了夺取灭火战斗的主动权，争取时刻，应果断采取带电灭火，但带电灭火时应有安全防护措施，绝对保证人身安全，同时由专业技术人员或专职消防员操作。(6)救人积极抢救受火灾威胁的人员，是灭火工作的首要任务。当有人员受到火势威胁时，应依照救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将要紧力量投入救人工作。在火场寻人，要紧靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观看推断，做到动作迅速，沉着平复，注意安全。(7)抢救疏散被困火场人员采纳缓和救人术，当楼层火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带，然后再设法转移到地面。拉网救人术。能够张开救生网或用棉被、帆布等铺设地面，以供被困人员跳楼逃生。明确分工，在灭火总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的战斗人员，负责“引、送、查、接”等工作。义务消防员行动时，应随身携带必要的器材工具，如：手提式灭火器、防毒面具、安全绳、手电筒、斧头、撬棍板手等。在危险的情况下救人，对被救人员应加强预防措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，救人必须通过烟火布满区域时，要用喷雾水进行掩护。不能让职员再回着火房间。在疏散路线口设立哨位向职员指定方向，保持通道畅通无阻。对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院进行抢救治疗。(8)疏散与爱护物资疏散和爱护物资，对重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法爱护时，要进行疏散，特不是贵重的和不能用火扑救的物资，必须立即疏散。易燃、易爆和有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备，在火势威胁下有发生燃烧爆炸或发散毒气的危险时，要抓紧疏散或加强爱护措施。当物资阻碍战斗员接近水源而阻碍灭火行动时，要尽快搬移。对有助长火势蔓延的物质，要迅速转移、隔离。(9)安全警戒为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利进行，必须对大楼内外采取安全警戒措施。安全警戒的部位，包括在大楼外围、大楼首层出入口，着火层分不设置警戒区，设置警戒人员。在大楼外围警戒任务是，消除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持好大楼外围的秩序，迎接消防队，为消防员到场灭火开创有利条件。着火层下一层的警戒任务是：不准职员进入或再登上着火楼层，防止坏人打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，爱护好消防装备器材，指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。总之，我们有信心、有决心、有能力，在实践工作中制造“优质、安全、高效、有序”和“业主确实是上帝，质量确实是生命”的模式，以业主为中心，坚持一手抓安全及物业治理，一手抓精神文明建设，树立起深圳物业安全治理队伍的“文明之师”、“礼仪之师”、“威武之师”的良好形象。最终实现业主中意、社会中意、政府中意、企业中意。第六章绿化治理一个怡心的工作环境离不开漂亮的绿化环境，XXXXX治理处有能力、有信心给我们的业主制造一个漂亮舒心的工作环境，打理好物业范围内现有的绿化设置还打算在适当地位置摆放适宜的花卉品牌，规范大厦内的绿化，摆花内容，指导业主花草养护工作，并把打理花草作为治理处的要紧工作内容，让物业内的草常绿、花常开，让我们的业主体会到工作环境的优雅性。有一种回归自然的享受。（一）绿化工作流程表及质量标准工作项目作业频率质量标准草地清洁养护每天清洁两次，春夏秋每半月修剪一次，冬季每45天修剪一次无枯萎、无落叶、无垃圾饮料罐、无石块杂物、少见杂草绿篱花球修剪养护每15天修剪一次长势良好，造型美观，修剪整齐，无干旱缺水，无杂草，无枯枝无缺苗，无死亡乔灌木的整形修剪养护乔木每年修剪2次，灌木每年整形6次造形美观形态逼真长势良好，无干枯枝条，无干旱缺水，无杂草花卉盆栽治理不定期剪枝修理叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶无尘，无杂草植被治理巡视检查浇水、施肥少见病虫害病虫害防治每周抽查、每月普查保证无病虫害，一旦发生，十天内得到操纵防风、防暴风暴前加强预防，风暴后及时检查处理及时清理被台风暴雨吹倒的树枝及时扶植倒伏的树木施肥草地每月一次（阴雨天施肥最易）冬季施肥以有机肥为主保证不因缺肥及养分不足而长势不行、枯萎或死亡（二）绿化养护工作制度为了使物业范围内的绿化养护工作合理化、规范化，制造出怡人的绿化环境，特制定本制度。1、工作内容（1）绿化治理员熟悉绿化养护的要求，定期对所辖绿化区域和绿化工具设施、设备进行巡查记录，分析绿化的差不多现状，要求标准、存在问题，做出打算对出现的养护工作疑难问题进行分析总结，做出解决方法，安排协调绿化工作人员的养护工作。（2）绿化工作人员，消除绿地的杂草、石子、枯枝、浇水、施肥、修剪、除病虫害；更换死苗花木、处理鼠洞，杀草地蚂蚁，维护绿化设施完好。2、工作要求（1）治理要求①巡视绿化情况，工作要求细致全面。③工作打算：因地制宜，提出合理打算及安排。④落实工作：协调安排工作人员开展工作，做好养护、施肥、浇水、修剪、消杀记录。⑤治理处主任针对有关单位、业主提出的合理化建议进行分析提出解决方案并及时落实结果。3、工作考核每月25号到次月5日前公司考核组不定期进行工作考评，依据考核标准进行考核，考核业绩直接与工资、奖金挂钩。绿化工作做到有用性与艺术性相结合，改善和美化物业办公环境，给业主一个心怡的绿化环境。第七章环境治理优质的物业清洁服务能够有效地保持环境洁净、美观，同时，由于使用了恰当的方法、物料及设备，给物业以优质的保养，从而延长了物业的使用寿命。因此，现代意义上的清洁服务已不再是简单的扫扫地、收倒垃圾，更多的是通过专业的人才和技术对建材进行科学的养护和打理，清洁服务已成为物业治理不可或缺的重要组成部分。针对XXXXX商务办公大楼的物业特点，结合过去所掌握的一些工作中总结出的经验，我们整理出以下XXXXX物业清洁服务方面的几点构想：（一）良好的职员形象1.选用职员在对现场职员的选用中，我治理处将选用40—50岁，工作认真、勤恳、形象素养良好之职员负责现场的清洁作业。2.职员形象、礼仪礼貌在对现场职员的形象要求中，我治理处将通过严格的治理和各项新颖的礼仪礼节的培训来保证现场作业职员的形象达到标准，并有统一规范化的服务模式。3.作业的美观作业美观同样是我们特不关注的一个环节，在作业过程中均严格要求职员按照标准、规范的作业方式进行作业，确保美观、整齐，来确保符合XXXXX物业之形象。（二）隐性服务治理模式为了给客户制造一个安静舒适的办公环境，现场在作业中将结合大楼的实际情况以及客户的适应制定相应的隐性服务模式，对此我们拟定了如下治理措施：1.日常作业避开高峰期早上在8:00后是客户进入大楼的高峰期，为幸免对客户的出入造成阻碍，对此，我们安排职员在每日7：00前将各楼层、电梯、大堂、外围区域全面清洁一遍，差不多将各区域明显污渍、垃圾全面处理一遍，以幸免业主感受清洁不及时。2.合理安排定期作业关于固定的定期清洁项目，我们也合理地调整清洁时刻。如电梯厅的抛光、大堂晶面的处理等，都把时刻安排在双休日进行作业，以幸免因作业给业主和客户带来不便。3.合理安排垃圾清运时刻夏天天气炎热，楼宇内的垃圾假如停留时刻太长容易发臭和滋生蚊虫等，且因白天全面清理极易造成对电梯等区域的异味。对此我们把垃圾全面清理的时刻安排到下班后，一方面可幸免使用电梯的高峰期，且在清运的过程中可不能因异味而对大楼的环境造成阻碍，另一方面可幸免垃圾过夜。关于白天产生的部分较多量的垃圾，我们也安排职员在发觉后立即清除，以幸免垃圾保存时刻过久而产生异味。（三）作业质量操纵我治理处的环境品质操纵要紧由外部监控与内部监控来完成，通过日检、周检、月检、季检、与客户联检等方式来严格的保障现场的作业质量。并在服务过程中不断加强与顾客的沟通，掌握顾客需求，从而为顾客提供精益求精的服务。（四）建材维护建材的维护是清洁作业中的一个重点。在大堂出入的人员较多，经常会将泥沙带入楼宇，对楼宇的建材造成磨损，我治理处将每天安排人员对地面建材进行全面细致的护理，并依照要求定期在一些要紧出入口、通道定期做抛光处理（如：大堂、电梯等候区、走廊等部位）。来延长石材的使用寿命，并保持建材的长用长新。清洁治理质量指标1.共用楼道保洁每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗洁净；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每周抛光1次；清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用洁净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查1遍楼梯内纸屑、烟头不多于2处；铁栏油漆完好无脱皮，扶手护拦洁净、光亮，清洁结束用洁净纸巾擦拭检查50cm无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线洁净无灰尘，大理石地面洁净无灰尘，水磨石、水泥地面洁净无杂物、污迹；楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、洁净。2.电梯及电梯厅保洁保持电梯轿厢清洁，每日用吸尘器洗尘1次；白天不停地循环对电梯厅的地坪进行清洁；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；每半月对电梯门壁上光1次；灯饰及轿厢顶部每周清洁1次。标准：玻璃镜面保持光亮、无手印、污迹，灯具、天花板无灰尘，轿厢房四壁洁净无灰尘，用纸巾擦拭50cm无明显污迹；不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹。3.共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，保洁时悬挂醒目标识；清洁内容包括：通风换气；冲洗大、小便洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；擦洗洗手盆并冲洗洁净；擦拭墙面、台面、开关、玻璃、镜面；用拖把拖洁净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等；每周1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发觉墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁洁净，便器洁净无黄渍。4.办公室保洁办公室每日清扫1次地面的纸屑和垃圾；每日将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次，用湿布擦拭洁净；发觉油迹、污迹，及时擦洗洁净；每日对地面进行1次吸尘，每周对地毯进行1次清洗，每天下班后全面打扫一次办公室。5.停车场、地下车库保洁每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每日将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次用湿布擦拭洁净；发觉油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗洁净；每周打开集水坑和排水沟盖板完全疏通冲刷1次；每周擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显灰尘无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清晰，油漆鲜亮，无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施无明显灰尘；墙面、管线无污迹、无灰尘。6.道路保洁每日清扫2次，分不在7:30、16：30前完成；保洁时刻许多于8小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100m2痰迹操纵在2个以内；每100m2内烟头、纸屑平均不超过3个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时刻不能超过1小时；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。7.标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭2次信报箱，擦拭后信报箱洁净无灰尘、无污迹。8.绿化带保洁

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡洁净草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净无污渍，外观整洁，绿化带每100m2烟头不超过3个，座椅无积灰，地面垃圾滞留时刻不超过40分钟。

9.休闲、娱乐、健身设施保洁

每日清洁2次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗洁净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每周完全刷洗消毒1次；设施表面洁净光亮，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发觉设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

10.门卫、岗亭、监控探头、红外报警器保洁门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗洁净，擦洗洁净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发觉不卫生随时处理，保持墙、地面洁净、光亮、整洁，秩序维护岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头、红外报警器每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表洁净无灰尘。

11.垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害。

12.垃圾收集与处理垃圾运送人员巡回收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空状态，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，关于可回收物资应当回收利用；运送垃圾避开人流高峰，不可在客流高峰期间用电梯运送垃圾；垃圾收集车表面洁净、外观光亮，无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

13.卫生消杀

夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他依照季节和当地情况制定具体打算；灭鼠：每季进行1次；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1％。14易耗工具保养①地拖桶、地拖、扫把、抹布等清洁用品（具）由工作人员自行治理。②地拖、抹布、地拖桶用完清洗洁净或凉干拖把朝上或悬挂放置，地拖桶倒置。③其它易耗工具要妥善保管，按指定地点正确存放。为了减少环境污染，加强环保观念，亲和自然，达到人、社会的和谐。在“环保物业，绿色办公”的基础上，力争在物业服务治理的各个工作环节提倡环保意识，落实环保措施，还须要物业公司、业主、服务单位的共同努力，让我们在大自然中生活、大自然中办公。第八章经费收支预算一、经费测算的依据依据：1、深圳市政府有关物业治理法规及市住宅局有关文件精神；2、XXXXX物业治理招标书中所提供的资料；3、参照国信证券大厦物业治理的成功经验。二、XXXXX物业治理费成本测算明细XXXXX支出预算表序号收费类不支出项目计算式年支出（元）一人工费用1职职员资33人见〈附表二〉11112002职员保险占20%1111200×20%2222403计提三费占17.5%194460小计1527900二行政办公费用1通讯费3部手机、6部电话3×200元/部/月+6×300元/月×12月288002办公用低值易耗品、办公设备保养、交通费综合测算240003职员宿舍（房租）3套3×3000元/套/月×12月1080004广告、书报费4份4×360元/年14405其它业务费4000元/月×12月48000小计210240三公共设施日常维护费用1公共房屋维修养护综合测算（参考国信大厦）4000元/月×12月480002室外道路维修养护3化粪池清理维护4污、雨水检查井清理维护5停车场所维修养护6标示牌、宣传栏、围栏小计48000四绿化、卫生清洁费用包含1、清洁卫生、垃圾清运费按市政规定每车；2、化粪池与窨井清理；3、白蚁防治；4、绿化养护；5、节日摆花布置等35000元/月×12月420000小计420000五机电设备日常维护1电梯维修保养、年检费用5台5台×2500元/台×12月+5台×2000元/部/年1600002生活水泵（含水管、阀门）日常维护综合测算500元/月×12月60003消防泵（含水管、阀门）日常维护综合测算120004小区制冷设备维护4台4×195冷吨×30元/冷吨/年234005小区制冷设备水处理4台4×195冷吨×15元/冷吨/年117006柴油发电机清洗、二次保养、油耗1台500元/台/年+2400元+8000元/台/年109007变配电设备维护2台2×1000元/月×12月240008消防自动报警系统维护综合测算120009消防喷淋、消火栓、防排烟等系统维护综合测算30000小计290000六智能化设备维护1闭路监控设备维护费各1套综合测算480002巡更系统维护3车辆治理系统维护4治理中心设备维护小计48000七公用水电费1楼梯间、厅堂、走廊照明灯（参考国信大厦32层×300元/月×12月1152002电梯运行用电未提供功率参考国信大厦9000度/月×12月×1.12元/度1209603生活水泵运行用电172KW172KW×400KW/年688004制冷机电主机4台，水泵4台，冷却塔7.5KW（4×100KW×10小时+4×30KW×10+7.5KW×2×4×10小时）×22天/月×9月×1.12元12862085消防设备运行用电综合测算300006其它设备运行用电综合测算2400007绿化用水综合测算50008消防用水综合测算5000小计1871168八前期费用摊销1固定资产折旧摊销费用75400/5年150802物资易耗品摊销费用（维修工具和服装费）90400/2年452003前期投入摊销费用600000/3年200000小计260280九其它支出费用1停车场保险88个88个×50元/个×12月528002外墙清洗综合测算（二年一次）250003管委会经费610000元/月×12月1200004社区文化活动综合测算200005税金6135600×5.2%319051.26不可预见费6135600×2%1227127治理佣金6135600×10%613560小计1273123.2合计5948711.2附表1：物业治理费收入明细表XXXXX收入测算表序号收费类不收费项目单位年收入元）一治理服务费收入1裙楼6000×10元/㎡7200002塔楼24000×8元/㎡23040003空调费收入30000×7元/㎡1890000（每年收取9个月）4空调基金30000×2.4元/㎡864000小计5778000二公共设施经营收入1地面车位使用费54×300元1944002地下车库车位使用费34×400元163200小计357600合计6135600附表2：人工费明细表岗位人数工资标准（元/人·月）每月金额（元）年支出（元）治理处主任145004500行政助理228005600财务人员232006400保卫部长136003600保卫班长328008400保安程部部长136003600工程人员6300018000每月费用合计33926001111200附表3：经测算XXXXX物业治理费：项目名称元/㎡服务期限备注裙楼治理费用10元/㎡36个月塔楼治理费用8元/㎡36个月中央空调费用7元/㎡36个月空调开放时收取空调维修基金2.4元/㎡36个月停车位（外位、内位）300元/个、400元/个36个月对金通大治理纲收、支测算的讲明从以上收、支测算能够看出1、本着提高服务水平、提升物业档次的原则，通过开源节流，可实现以区养区，自负盈亏并稍有盈余。2、对XXXXX的三年治理，在正常经营情况下，收入利润率为12%，与物业治理行业写字楼的一般利润率（15%）差不多持平。第九章机电设备及配套设施维护与治理XXXXX的机电设备设施涉及专业广，技术含量高，功能齐全，且智能化技术被广泛应用。为确保办公效率和工作秩序，就要求各系统设备均能“长治久安”。不但要维护好这些机电设备设施，而且要保证各机电设备系统的正常使用。同时要以最经济的设备寿命周期费用获得最高的设备综合效能，既是大楼的要求，也是我们对机电设备实施治理的直接目标，更是我们提供优质服务、提高服务水准的前提和保障。为了达到以上要求，我们除了为XXXXX治理处配备高素养的工程技术人员外，我们将倡导和发扬我公司先进的现代设备治理方法，对XXXXX的设备设施实行科学治理，建立严格的治理制度和科学的定期维保和日常维修打算、标准，强调设备的正确使用和操作，以确保设备设施高效经济运行。机电设备设施的检查维护、保养在机电设备正常使用时期，为了确保楼宇的保值增值，我们将贯彻“预防为主“的方针，对各类设备建立完善的定期维保和日常维修制度，并严格按设施设备治理运作流程进行操作。依照XXXXX设备的使用特点、设备的性能及作用，采取日常巡检、定期打算保养和日常应急维修相结合的措施，发觉问题及时处理。同时在修理中，我们将采纳新工艺、新技术和现代科学方法，确保维修的质量、缩短停机时刻和降低维修费用，提高设备的可靠性、维修性，充分发挥设备的效能；在水电设备治理中我们将按如下检查标准和周期进行治理。一、供配电系统治理养护要求：1、制定供配电系统治理养护制度和打算，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能操纵系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；确保按设备运行检查标准巡查。2、建立24小时维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；3、加强对大厦所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；4、制定切实可行节电治理制度，有明显节能成果；5、确保市政停电情况下发电机组在15秒钟内运转供电，功率因数达0.95以上；6、治理和维护好避雷设施；7、各项设施设备治理养护具体要求如下表：项目高压环网柜变压器配电屏电容器屏配电屏电容器屏照明器具供电线路柴油发电机各楼设备及照明层配电箱二、给排水系统治理养护要求：1、制定并严格落实供水、用水治理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行；2、建立24小时维修值班制度，及时发觉和排除故障，零修合格率100%；3、每季度对生活水池进行清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；4、各项设施设备治理养护具体要求如下表：项目频次内容具体要求生活泵排污泵景观水泵每天一次保持设备房、机体卫生清洁；每天每2小时观看其水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味；检查盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应及时处理；检查水位深度指示是否清晰；发觉故障及故障隐患及时处理。设备卫生，水位指示清晰。每半月一次检查景观水泵，发觉问题及时修复。运作正常每年一次电机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承；泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固电柜内各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。润滑良好，线头紧固良好。变频给水系统每日1、按规程巡查设备，检查水池水位，给水管网工作压力是否在正常值；2、检查设备的工作电压、电流、频率是否在正常值，如有异常立即处理。3、检查各阀门管道有无渗漏，并及时修复。保障安全稳定供水每季1、分四次检查设备配电柜内各电气无件，紧固各电气回路接线端子，检查变频器性能；2、检查各管路阀门，是否有滴漏，开闭是否灵活，如有异常、及时修复。3、检查各水泵轴承、轴封，检查轴承润滑情况，按需求添加润滑油。每年1、测量水泵电机绕组的绝缘值，2、检查各管道、阀门的严密性，3、检查各管道、阀门及支架的防腐锈蚀情况，依照需求进行除锈刷新。供水、排污管网每周一次检查外观是否完好，应无滴、漏现象；检查闸阀，观看压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。运行正常。每季一次重复上述内；清理管道内的杂物，疏通排污管道；检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。检查止回阀、浮球阀、液位操纵器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理。管道内无杂物，阀门开启灵活，无泄漏。每年一次重复上述内容；检查修整全部管架；管道及支架除锈刷漆：更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；各类阀门丝杆上油并加装防护套。管架防锈良好，阀门工作正常，标示清晰。生活水池消防水池每周一次检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好；打开排污阀排污。检查进水浮阀并作手动进水试验；观看水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱、水池盖板是否上锁同时完好。无泄漏，防虫网、盖板完好，水质合格。每月一次重复上述内容；按规定比例按时投放消毒药品。每年清洗四次提早24小时通知相关部门做好储水预备；提早关闭水池进水闸阀，排放干水池；专业公司清洗消毒。给水井雨水井污水井每月一次检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除洁净；检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。每半年一次重复上述检查；清理污泥，疏通下水管道；园林景观给水系统每日1、对自动喷灌喷嘴进行检查，发觉不能正常喷灌的立即进行修复2、检查喷头喷灌向，并进行调整喷灌正常，达到养护要求每月1、对管网进行检查，发觉滴漏立即处理；2、对各园林景观水泵进行两次检查，发觉故障立即进行修复，保证设备处于正常状态。无滴漏现象，各水泵处于正常状态每年1、对所有管网阀门进行检查，处理有隐患部位，2、对各水泵绕组进行绝缘检测，各轴承、轴封进行检查。3、对各泵井进行一次清理管道无泄漏，各水泵检测数据符合要求与标准三、空调系统（含分体空调）治理养护要求：1、制定并严格执行空调运行治理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，定期对空调系统范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、操纵系统、水处理系统、分体空调机、中央空调运行智能操纵系统等进行检查、检修和保养，确保空调系统安全运行、正常使用；2、建立24小时维修值班制度，及时发觉和排除故障，零修合格率100%；3、建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；4、制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果；5、各项设施设备治理养护具体要求如下表：四、电梯系统治理养护要求：1、制定并严格执行电梯运行治理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，定时、定期对电梯系统各项设施设备进行检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统安全、正常运行；2、设立24小时报修电话或对讲机值守制度，24小时运行值班，及时发觉并排除设施设备故障，及时有效处理电梯事故，维修质量合格率100%；3、按时对电梯进行年度定期检验，办理安全运行证；4、做好各项运行和维修保养记录；5、制定切实可行节能运行治理措施，有明显节能降耗成果；6、各项设施设备治理养护具体要求如下表：A.机房B.轿厢和对重C.井道、层门和候梯厅D.底坑五、消防系统治理养护要求：1、制定并严格执行消防治理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括操纵中心、报警系统、应急广播和对讲电话、防排烟风机、气体灭火系统、消防栓及管网、消防泵、喷淋泵、喷淋管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；2、及时发觉并排除设施设备故障，零修合格率100%；3、落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“0”4、各项设施设备治理养护具体要求如下表：设施的经济节能治理我们在长期的物业治理实践中，一直致力于研究设备设施的合理、经济运行。在XXXXX的设备设施运行治理上，我们将通过加强培训，提高大厦工作人员和我公司职员的节能意识和调整设备设施的运行方式来实现设备设施的经济运行。XXXXX设备设施的经济运行方案要紧从这以下方面考虑。1、中央空调系统中央空调是最大的季节性耗电设备，节能方法要紧有以下几方面1.1加强公共区域空调运行情况的巡视检查，对客流量较少区域缩短和减少空调的开放的数量和频率；1.2依照大楼内工作人员的工作时刻合理安排开、关空调的时刻，如下班前提早关机，充分利用剩余冷气等；1.3合理调整室内温、湿度：空调温湿度的变化与节能有着紧密的相关性，在夏季假如将设定温度下调1℃，将增加12%的能耗。因此将空调温湿度操纵在设定值精度范围内是XXXXX1.4在冬夏季空调使用高峰期尽量使空调温度操纵在26℃，充分为XXXXX1.5在空调停用季节时期对空调过滤网进行全面除尘和清洗及其他部件的保养，使空调在使用时达到最佳效能，从而达到节能降耗的目的；1.6大厦单位职员下班后，秩序维护员和监控员全面检查各办公区空调开关情况，发觉未关闭的情况，即时关闭，从而达到节电的效果。2、供配电系统2.1依照用电负荷的变化情况，合理选择或更换运行的变压器，调整变压器的运行方式以实现经济运行；2.2加强无功补偿，提高功率因数，确保功率因数大于0.95以上，线损操纵在3%；2.3加强节能宣传和用电治理，限制电能白费；3、照明系统照明系统是常年耗电大户，公共照明操纵得好，将会大大降低电费成本。依照XXXXX的实际情况拟采取如下节能方案：3.1充分利用楼宇自动操纵系统，合理地设置部分区域灯具的照明时刻（如室外灯光工程）；3.2尽量选用功率因数高、高光效或节能的照明灯具；3.3加强用电巡查，杜绝不合理用电和长明灯；3.4及时清扫灯具和更换灯泡，提高照明效率；3.5依照工作场所的需要，估算照明光通量，在保证照度的前提下，减少开灯的数量；3.6每月28日前抄取各楼层业主单位的电表,