房屋租赁运营服务投标方案（技术标）

1房屋租赁运营服务投标方案第一章项目整体设想及策划 第一节运营管理整体设想及策划 一、运营管理的意义 二、运营管理的机制 三、运营管理的机制设置 四、运营管理中的管理办法 第二节总体服务方案 一、拟采取的管理方式 二、工作计划 三、管理人员的培训及管理 四、管理规章制度的建立 五、档案的建立与管理 34第二章项目组织机构及人员岗位职责 36第一节项目组织机构 一、项目组织机构的建立 四、人员岗位职责 第二节项目组织结构 一、项目组织结构分类 三、项目管理结构 2第三节人员配置原则 二、任人唯贤原则 四、量才使用原则 五、程序化、规范化原则 七、用人所长原则 第四节人员管理及培训 一、人员管理三要素 三、项目人员培训 57四、物业人员培训内容 五、项目保洁人员管理制度 第三章物资储备计划 第一节拟投入设施设备 第二节设备维护人员管理 一、设备设施维保计划的建立 二、设备维护保养的类别 三、设备保养管理规程 第三节设施设备的操作规程 一、水泵系统的操作规程及注意事项 3二、电梯系统的操作规程及注意事项 三、空调系统的操作规程及注意事项 五、安防系统的操作规程及注意事项 第四节排水设施设备维修保养服务 五、检修过程中的安全注意事项 第五节消防设施设备管理 第四章承接查验及资产档案管理 第一节承接查验方案 一、承接查验条件 二、现场验收主要项目 三、资料交接 五、承接查验注意事项 六、承接查验程序 七、承接查验所发现问题的处理及时限 八、承接查验后物业的移交及相关责任 第二节资产管理档案建立 4二、固定资产的验收程序 三、固定资产的管理 第三节前期管理工作方案 一、前期管理工作安排 二、常规性便民服务项目 第五章施工改造方案 第一节现场勘探 二、现场踏勘时间 三、现场勘查制度 四、现场勘查人员 五、现场踏勘流程 六、现场踏勘记录 第二节施工段划分及施工程序 一、前期准备 二、施工段划分 三、施工程序与流水作业 第三节分项工程施工方案及技术措施要求 二、碳纤维加固工程 三、粘钢板加固工程 五、钢筋混凝土工程 5第六章入住及续租管理方案 第一节入住公约 第二节入住管理方案 一、签约入住流程 二、管理方案 第三节租户续租工作方案 一、开展审核工作，分类续租 二、租金执行标准 第七章物业管理方案 第一节安保服务方案 二、服务目标 五、服务要求 六、各岗位职责、工作程序 第二节绿保洁、绿化方案 一、清洁管理 第三节供配电系统的运营和管理 6 三、系统维护保养 四、供电应急措施 第四节电梯、自动扶梯的运行与管理 一、电梯、自动扶梯日常运行管理 第五节空调系统的运行与管理 一、空调设备、设施管理 二、空调系统的运行管理 三、空调系统的维护、保养 第六节锅炉供热系统的运行与管理 一、锅炉保养与维护 二、软化水箱的维护与管理 第七节给排水系统的运行与管理 二、漏水应急处理 第八节消防系统维护 一、火灾自动报警系统维护管理 二、自动喷水灭火系统的维护管理 三、消火栓系统的维护管理 7五、建筑灭火器的维护管理 六、消防控制系统维护保养及管理制度 七、消防设施的维护常识 第九节安全防范系统管理与管理 一、闭路电视监控系统的管理与维护 二、防盗报警系统的管理与维护 三、门禁系统的管理与维护 四、停车场智能化系统的管理与维护 五、电子巡更系统的管理与维护 第八章安全及防疫方案 第一节疫情防控要求 二、具体要求 第二节疫情防控的具体措施 一、卫生管理 二、预防性卫生措施 三、疫情应对措施 第九章项目管理制度 第一节日常工作管理制度 第二节财务管理制度 第三节水、电工管理制度 第四节机器设备管理制度 363 8三、适应范围 四、设备管理组织 六、设备管理的注意事项 八、设备的安全使用及维护要求 十、安全工作注意事项 十一、消防设备及维修保养 十二、电气设备、配电室及发电机房的管理 十三、公共区域照明灯具 十四、消防水泵、排污泵 十五、无负压水泵 十六、弱电监控系统 第五节秩序部管理制度 一、秩序部的职责 二、秩序部长职责 372三、秩序组长的职责 四、秩序队员职责 七、秩序人员奖惩制度 八、秩序部警械、服装、对讲机管理制度 第六节保安值班制度 9第七节保安部交接班制度 第八节停车场管理制度 第九节安全巡逻检查制度 第十节消防安全管理制度 第十一节奖惩制度 四、请销假制度 五、业主回访制度 第十章应急预案 第一节设施设备故障应急处理 二、水泵系统的应急预案 三、给排水系统的应急预案 四、空调系统的应急预案 五、照明系统的应急预案 第二节消防安全应急预案 二、制定预案的目的 三、制定预案的依据 四、组织机构及职责 第三节停电停水应急预案 第四节防震应急预案 三、适用范围 第五节防盗应急预案 二、适用范围 三、工作程序 第六节意外伤亡应急预案 第七节爆炸事故应急预案 二、适用范围 423说明一、如招标文件评分标准要求“项目整体设想及六、如招标文件评分标准要求“入住及续租管理方案”(二)其他法律法规。(以下内容根据项目实际情况修改)第一章项目整体设想及策划第一节运营管理整体设想及策划念“保本微利、服务民众、服务社会”;房屋物业管理，由经营租赁管理人员(经租管理人员)既承担租赁管理的处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化工程设备管理人员(工管人员)既是楼宇设施设备的大根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备(电梯)维分需要秩序维护(保安)人员、保洁绿化人员等。(一)综合协调人员处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部(二)经租管理人员岗位(三)工程管理人员岗位(四)经租管理人员中物业管理分工的岗位1.负责秩序维护(保安)员与保洁绿化人员的选聘、管2.对秩序维护(保安)员与保洁绿化人员进行定期培训，3.负责秩序维护(保安)员与保洁绿化人员的考勤、日4.变化中不断完善秩序维护(保安)员与保洁绿化人员(五)组织结构图(一)租赁管理签订《房屋租赁合同》,合同的签约主体、合同期限要(二)退出管理费累计6个月以上的；在房屋中从事违法活动的；违反租赁(三)监督管理(动态监管)应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名使用成员在场的情况下，进入房屋中检查使用情况；应规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改正第二节总体服务方案一种模式：创造性地采用1+1管理模式，即：租赁管理对承租户的承诺：根据合同约定规范管理(包括租赁合同和物业管理协议)向承租户提供服务，以“客户满意”为房产管理局有关文件精神，完成物业管理服务费测算与定的服务制订纠正的处理措施，使反馈具有一定的范围和频注重人事(招聘)关，宁缺毋滥，使每位招聘的员工都个个(一)运作程序系统提前介入操作层加件指励励制思想帝以升制(二)依据管理方式和管理流程，将工作计划分为前期序号内容备注1前期介入掌握工程施工现状；正在进行拟定运营管理方案1.总结以往物业管理的成功经验；2.对租赁房屋展开深入的调查研究；报订管理方案。已完成3组建运营管理队伍1.人员的选拔2.人员的培训3.人员的上岗4完善管理及办公条件未建设管理用房5制定规章制度1.制定切合实际的各项制度、奖惩条例；正在制定6物业的验收与接管1.依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；做好遗留工程备案。序号内容备注1入住手续办理1.准备好入住资料，配合入住仪式举行；2.合理设置办理入住手续的流程和岗位；3.为业主办理入住手业主装修管理1.对业主和装修队伍的2.装修申报审批；3.装修施工过程监管；3档案的建立和管理1.收集承租户档案资2.科学分类；4.运用。4对承租户的宣传和培训1.进行楼内智能化设施设备的宣传和培训；2.组织开展针对性的特3.正常期管理工作计划序号内容备注1公共设施维修保养1.制定养护和维修计划2.维修管理；2机电设备1.设备的基础资料管的维修和保养2.设备的运行管理；3.设备的维修管理；4.设备能源和安全管理。3安保管理1.治安管理；2.交通、车辆管理；4智能化设施管理1.智能化设施的日常使用操作；2.智能化设施的维护；5环境管理1.园林绿化管理；2.清洁卫生管理；6财务管理1.财务账务；2.费用收取。7便民服务和完善配套1.为业主提供便民服2.提供丰富多彩的无偿目前我公司为实现管理人员的素质的提升，规范单位的培训制度，把培训作为单位的发展战略并常抓不懂。确定了极具针对性的房屋租赁运营管理人员培训目标，确立了全员(一)培训目标(二)培训方案规章制度在日常房屋租赁运营管理实务运作中既是运管理实践中，逐渐摸索出一系列适合于运营管理的规章制具体操作层的公共秩序维护员(保安)岗位责任制、保洁员理维修服务承诺制度、房屋租赁运营管理维修服务运作程5.公共秩序维护(保安)工作制度公共秩序维护(保安)员工作纪律规范、公共秩序维护理的各方面工作，使档案管理真正为房屋租赁运营管理服纸等，工程预算及其结算图纸。管理工作资料、记录(含电脑文档、音像记录)运营管理中心的文件、通知、资料、历运营管理中心重要资料(如开发建设单位提供的资料)尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，以便于储第二章项目组织机构及人员岗位职责第一节项目组织机构一、项目组织机构的建立针对XX项目的项目内容，我方将做到积极配合，为了更好地服务于采购方，本公司特设立了项目组织机构。工工程维修部卫生保洁部项目安保部行政人事部三、项目人员配备表职务姓名职称上岗资格证明已承担项目情况证书名称级别证号专业所服务单位项目数名称项目经理简历表姓名性别职务职称参加工作时间从事项目经理年限项目经理资格证书编号在服务期和已完成项目情况合作单位项目名称项目规模开始、完成日期是否在服项目质量务期其他管理项目人员履历表姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事负责人年限服务期和已完成项目情况合作单位项目名称规模开始、完成日期是否在服务期项目质量项目人员简历表姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事负责人年限在建服务期和已完成项目情况合作单位项目名称项目规模开始、完成日期是否在服务期项目质量(一)项目负责人岗位职责8.在规定时间做好周计划表以及周总结表汇总至行政(二)行政人员岗位职责5.代表公司与外界有关部门和机构联络并保持良好合10.定期向总经理述职，及时对所属下级工作中的争议11.向上级或有关部门提供政策性建议，受理直接下级(三)保洁人员岗位职责2.负责所管楼栋的楼道清洁，楼上楼下的公共区域清(四)安保人员岗位职责主(住户)服务，加强房屋区域内的安全防范。活机智地处置各种情况，准确及时发出警报并迅速请示报6.巡逻时发现火警隐患或不安全因素应及时报告并积极自救。灾情严重时，要及时拨打火警电话119,说清起火(五)维修人员岗位职责2.严格执行电气设备保养制度和操作规程，负责各塔照明开关及各塔楼事故照明总电源控制柜内电气元件检查与维修工作，定期对各类配电设备用配电箱、控制箱(包括模块配电箱)进行检查维护，对不经常使用的设备进行点动等一切照明和照明线路及设备的检查与维修工作.为业主及了的问题，填写维修协查处理单上报工程班长(主管)并协8.及时有效地完成各项临时维修任务并认真填写维修10.负责完成所管辖范围内的电气设备及工作间安全清11.严格遵守公司及工程部的各项管理规定，履行交接班手续，完成每天工作日志，完成工程班长(主管)交办的第二节项目组织结构(一)职能型组织结构个组织结构适用于主要由一个部门完成的项目或技术比较(1)以职能部门作为承担项目任务的主体，可以充分(2)职能部门内部的技术专家可以被该部门承担的不(3)同一职能部门内部的专业人员便于交流、相互支性(4)当项目成员调离项目或者离开公司，所属职能部(5)项目成员可以将完成项目和完成本部门的职能工(1)客户利益和职能部门的利益经常发生冲突，职能部门的活动，项目及客户的利益往往得不到优先考虑。(2)当项目需要多个职能部门共同完成，或者一个职能部门内部有多个项目需要完成时，资源的平衡就会出现问(3)当项目需要由多个部门共同完成时，权力分割不利于各职能部门之间的沟通交流、团结协作。项目经理没有足够的权力控制项目的进展。(4)项目成员在行政上仍隶属于各职能部门的领导，项目经理对项目成员没有完全的权利，项目经理需要不断地同职能部门进行有效的沟通，以消除项目成员的顾虑。当小组成员对部门经理和项目经理都要负责时，项目团队的管理经常是复杂的。对这种双重报告关系的有效管理常常是项目最重要的成功因素，而且通常是项目经理的责任。(二)项目型组织结构项目型组织结构中的部门完全是按照项目进行设置，是一种单目标的垂直组织方式。在项目型组织结构中，项目经理有足够的权力控制项目的资源。项目成员向唯一领导汇报。1.项目型组织结构的优点如下：(1)项目经理对项目可以全权负责，可以根据项目需要随意调动项目的内部资源或者外部资源。(2)项目型组织的目标单一，完全以项目为中心安排工作，决策的速度得以加快，能够对客户的要求做出及时响应，项目组团队精神得以充分发挥，有利于项目的顺利完成。(3)项目经理对项目成员有全部权利，项目成员只对(4)组织结构简单，易于操作。项目成员直接属于同(1)对于每一个项目型组织，资源不能共享，即使某(2)公司里各个独立的项目型组织处于相对封闭的环(3)在项目完成以后，项目型组织中的项目成员或者(4)项目之间处于一种条块分隔状态，项目之间缺乏(三)矩阵型组织结构矩阵型组织结构是职能型组织结构和项目型组织结构立友好的工作关系。项目成员需要适应于两个上司协调工构适用于管理规范、分工明确的公司或者跨职能部门的项(1)专职的项目经理负责整个项目，以项目为中心，(2)多个项目可以共享各个职能部门的资源。在矩阵(3)既有利于项目目标的实现，也有利于公司目标方(4)项目成员的顾虑减少了，因为项目成员后，他们(1)容易引起职能经理和项目经理权力的冲突(2)资源共享可能引起项目之间的冲突(3)项目成员有多位领导，即员工必须要接受双重领(一)确定组织目标(二)确定项目工作内容(三)组织结构设计二是中间控制层(协调层和执行层)。由项目负责人具三是作业层(操作层)。由现场人员组成，负责具体的目管理班子实施项目获取所需资源的可能方法与相应的权第三节人员配置原则不是单纯为了解决职工就业，而是为了保证组织效益的提因事择人就是员工的选聘应以职位的空缺和实际工作量才使用就是根据每个人的能力大小而安排合适的岗定组织员工的选拔标准和聘任程序是组织聘任优秀人才的存在，组织也不一定非要选择用这种“通才”,而应该选择第四节人员管理及培训要明白自己干什么,才能把自己的工作干好。模糊不清的角员工就没有标准可以参考，管理来就需花更多的时间和精(1)走进员工世界员工是企业发展的关键人物。所以，人员管理，首先应该学会“倾听”,倾听他们在工作中遇到(2)以身作则一个企业应该制定完善的规章制度，让(3)关心员工技能发展多搭建一些学习平台，多组织(4)尊重员工是管理的立足之本。因为大多数员工有(5)信任员工尊重是信任的前提，了解是信任的开始。(一)注重自身素养团队的“头”,其个人素质起着至关重要的作用。要做好这(二)打造团队精神(三)营造良好的工作氛围衡量一个公司管理是否走上正轨的一个重要标志就是(四)积极有效的沟通(五)考核激励机制么,反对什么,所以它同样关系到团队的生存和发展。在房屋租赁服务中我方需要提供对租赁房屋的保洁工作，为了更好地服务于采购方我方定期对项目人员进行培(一)目的(二)适应范围(三)职责保洁主管(领班)负责培训计划的制订和实施(四)培训方案(1)每周二、五17:30-18:30进行理论培训；(2)内容：公司概况、岗位职责、规章制度、礼节礼(3)参加人员：全体保洁人员(当值人员除外);(4)检验方法：保洁日常工作及岗位流程掌握情况考2.技能培训(1)每周一、三、四16:00-17:00进行技能培训；(2)培训内容：保洁技能、卫生工具、设施设备的清(3)参加人员：全体保洁人员(当值人员除外);(4)检验方法：日常工作考核。3.培训计划(1)岗前培训计划培训内容目标要求培训对象授课部门课时企业介绍了解公司的企业文化保洁人员分公司2小时项目楼盘概况了解项目的基本情况保洁人员项目营销部门2小时项目的管理方案及目标了解项目的管理目标保洁人员物业部2小时物业管理基本概念了解物业的含义、性质保洁人员物业部2小时物业管理条例了解《条例》的有关规定保洁人员物业部2小时物业管理行业规范了解《规范》的内容保洁人员物业部2小时XX物业员工守则了解《守则》的内容保洁人员物业部2小时员工职业道德规范了解《规范》的内容保洁人员物业部2小时岗位职责与规章制度了解职责要求与制度内容保洁人员物业部2小时岗位标准操作程序了解岗位标准操作程序内容保洁人员物业部2小时物业设施了解各系统设施的性能保洁人员项目部2小时认识突发事件的应急方案了解应急方案内容保洁人员物业保洁部2小时物业管理相关法律法规了解物业管理相关法律法规保洁人员物业部2小时礼节礼貌、仪容仪表培训种姿势的规范保洁人员物业保洁部2小时保洁的概念和作用；专业保洁的意义；常保洁人员物业保2小时用的清洁洁使用的物品种类洁部剂、清洁工具、机器设备介绍清洁剂、清洁工具、机器设备的掌握保洁物品的使保洁人员物业保2小时使用方法用洁部和注意事项房间、公共区域的清洁掌握卫生清洁的程序和标准保洁人员物业保洁部时养；地毯、地面和墙面的清洁保养掌握保洁的基本技能保洁人员物业保洁部2小时不锈钢和铜器清洁和保养掌握不锈钢和铜制物的保养方法保洁人员物业保洁部1小时案例分析防止出现保洁误区保洁人员物业保洁部2小时消防培训熟练掌握灭火方法及消防器材的使用方法保洁人员物业保安部3小时注：新进员工需接受96个小时(12天)的培训考核后(2)日常培训计划培训内容目标要求对象授课部门课时岗位职责与规章制度熟练掌握岗位要求与制度要求人员物业部时岗位标准操作程序熟练掌握岗位标准操作程序人员物业部时物业设施及各系统之认识全面熟知各系统设施的性能人员物业工程部小时礼节礼貌、仪容仪表培训掌握形象、微笑、人员物业保洁部小时房间和洗手间的清洁掌握卫生清洁的程序和标准人员物业保洁部小时清洁剂、清洁工具、机器设备的使用方法和注意事项掌握保洁物品的使用人员物业保洁部小时污渍的处理；墙面的清洁和掌握保洁的基本技能人员物业保洁部小时不锈钢和铜器清洁和保养掌握不锈钢和铜制物的保养方法人员物业保洁部小时突发事件的应急方案熟练掌握突发事件的应急方案提高应变能力人员物业保洁部小时(一)考勤制度1.员工必须按时上下班。清洁工作时间为：上午7:00—11:30,下午13:30—17:30。4.员工请假(包括病、事、婚、伤、丧、产假等)均按《员工手册》有关规定执行(请事假二天以上(含二天)得管批准)。(二)员工职业操守(三)常用工具操作制度(四)安全操作规程制度2.在超过2米高处操作时，必须搭8腿脚手架，配备安(五)岗位职责1.负责楼道梯级、车棚(库)、道路及公共区域的清扫6.对扶梯与电梯应经常擦，电梯内地毯干净无污及杂7.维护与保持责任区域内整体的环境卫生，见到茶几(六)卫生要求(七)环境卫生评比制度门窗干净明亮，发现1-3处不合格情况。按时上下班，遵守污迹，发现3-6处不合格情况。经常发现有迟到早退，遵守尘污迹，发现6-10处不合格情况。经常发现有迟到、早退、(八)一般作业的操作程序与原则3.垃圾桶的清理：室内、室外垃圾不能超出2/3满，不(九)保洁过程中应注意的事项6.在公共区域清洁时应注意前后行人，速度要适当放慢，有3人以上同行的情况下，必须停下手中工作等行人路9.2米以上作业时必须搭建8脚脚手架，地面安全员认(1)清洁剂按常规可划分为：中性清洁剂、酸性清洁(2)中性清洁剂：就是一种温与的清洁剂，在使用过(3)酸、碱性清洁剂：带有气味性与轻微毒性，在使(4)中性清洁剂有：(5)酸性清洁剂有：③红水(洗厕灵):用于刷洗洗手间便池及硬坚固材质(6)碱性清洁剂：(7)使用酸、碱性清洁剂时得注意事项：③所有强腐蚀性清洁剂在使用前先在物体表面淋上清(8)以下清洁剂未分类，它们有得就是中性、酸性或地毯水、地毯去污剂(碱性清洁剂):用于清洗、清除洁厕精(酸性):就是高效快速除垢清洁剂，适用于卫12常用工具的认识与使用(1)扫把(胶扫把、猪毛扫、竹扫把):室内使用胶(2)垃圾铲：用于放垃圾，在使用时，应一手拿扫把，(3)拖把、拖桶：用于拖地使用，在拖地时拖把的水(4)尘推：用于瓷砖、大理石、木地板地面，先推尘，推完后喷尘推油，干10分钟后再使用。(5)水刮：用于洗地、雨天刮水。(6)玻璃刮、涂水器：用于清洁玻璃、墙身瓷砖，从(7)刀片、铲刀：用于清除瓷砖、大理石、水泥地面、(8)地刷、洗厕刷：用于清洗水泥、白英石地面、地(9)胶手套：用于洗手间操作或使用酸、碱性清洁剂，(10)毛巾、方巾：用于擦拭物品表面灰尘、污渍。(11)镜干布：用于擦拭不锈钢镜面手印、灰尘或会议(12)百洁布：用于茶水间清洗茶杯或擦拭物品表面严(14)铝梯：用于清洁高位处的卫生工作。(15)不锈钢垃圾桶、纸篓等：用于放垃圾。(16)常用清洁机械的认识与作用以上所有机械在使用前一定要检查好电线就是否完好无破(17)清洁工具的保养：清洁工具使用完后，都应将工(十)保洁工作的基本操作2.毛巾的使用：应对折为8面，反正面可用16面。(1)用涂水器浸透沾有清洁剂的水逐块对玻璃门进行(2)每块擦洗后应用玻璃刮刀从上至下刮去玻璃上的(3)玻璃刮刀每刮一次应用半干湿毛巾对刮刀胶片进(4)清洗工作完成后应将工具放回指定地点。(1)首先用干毛巾擦去灰尘；(2)把铜亮剂喷在毛巾上顺着条纹进行擦拭(不得喷过多、不能沾水)。(1)将烟灰盅内烟头捡出，再将石米倒入筛网内进行(2)将筛网中得石米浸入水中进行翻洗以洗去烟灰；(3)将洗去烟灰的石米放入清洁用桶，加入清洁剂或(4)将洗好的石米晒于指定地点，晒干后及时收回放(十一)物业清洁保养工作的几个重要阶段在工作实施中应注意个人安全及因清洁不当造成的物(1)楼层开荒：由上至下，三人一组，事先准备梯子、层每天清洁不少于4层，高层不少于5层。(2)地面开荒：五人一组，准备洗地机(也可以用高压水枪)、临时电源(或长的电源线)、胶水管、地刷、大(3)水景清洁：七人一组，准备高压水枪、水管、吸(4)地库开荒：同地面开荒相向，但没有地面要求得(1)电梯箱：在装修前就要铺好地面与电梯箱，做好(1)外围垃圾桶：垃圾容量不能超出2/3满，外部目视无灰尘、(2)楼层(3)车库(4)中控室(5)垃圾房、箱(6)员工办公室、洗手间、公共区域等按公司规定的(7)水井池根据水质、PH值低于4、5,且目视水已变成绿色，底(硫酸铜、漂白水)。(十二)安全作业(1)用粗磨光布擦拭不锈钢表面；(2)将黄铜错瞧成不锈钢，用药水研磨材料损坏；(3)将透明胶贴到墙壁上，揭下时将涂料剥下；损坏用品(4)将椅子放在玻璃茶几上，损坏玻璃；(5)椅子没有放妥，损坏周围用品；(6)在洗地机开，关开着的状态下放底盘，损坏周围(7)吸尘器电线缠倒台灯(8)移动桌子时，打烂桌子上的烟灰缸；其它(9)剥离作业时，浸水至电话、电脑插孔内，使电话(10)操作洗地机，将冰箱、金鱼缸的电源拔下不管；(3)酸性洗剂与漂白水混合产生有毒气体；(4)由绝缘不良的洗地机产生触电；(5)处理垃圾时，被瓶、罐得破片、刀片划伤；(6)梯子、架子没有放稳，引起人员坠落，资材坠落。(7)用喷雾状清洁剂、洁亮剂时不戴口罩。标准的作(1)使用方法(2)擦尘方法①擦拭时应按从右至左(或从左至右),先上后下，沿(3)吸尘器使用程序1)作业前先检查机器有无故障，确保电线无漏电处，2)把握好金属软管，将吸耙自然放在地面上，吸尘时3)掌握好吸耙得角度，向后方即向自己身边拉动时，4)掌握好吸耙拉动的速度，应轻轻地匀速拉动，如拉5)拉动吸耙时，注意将地毯绒毛按同一方向理顺整齐，2)吸尘时，应由前向后拉动，横向移动。两道吸尘的痕迹，应有3公分左右的重叠部分；3)机器的主机与配件等，尽可能放在入口处，以便于1)要按照作业现场的情况，更换吸尘耙得附件，在角2)作业时，避免机器碰到墙壁或家具设施及电线绕在3)吸尘时，发现地面上有钉子、玻璃片等尖锐物体以4)绝对不可用湿手操作，以防触电；5)绝对不要在有水的地面上吸尘，以防操作人员触电6)不可长时间使用间隙性小的吸嘴，以防因风量小造7)尽量避免接长的喉管，以防吸尘器机械效率下降；8)定期清洁吸尘袋，以防被堵塞，影响吸尘效果；9)作业结束后，必须去除吸尘器内部积存的垃圾与灰10)此程序适用于地毯的吸尘；11)吸尘器在移动时应提起吸尘器上手柄，不可在地上(1)清洁顺序：准备→推尘→清洗(2)清洁工具：尘推、牵尘液、抹布、扁铲、墩布(3)清洁步骤①准备：在使用4小时前，将适量牵尘液均匀喷洒在尘方的手中握住一块叠好的抹布，双手之间应保持30—40公双手握住尘推柄，尘推柄与地面形成65度角。让尘推身体要站直，不可前倾，目视尘推前方2至3米处的地尘推要压住上一推得1/3处向前推，若有障碍物应注意(尘推方向不可改变);(4)清洁标准：地面光洁、无污迹、烟头、纸屑。(1)进入顺序：敲门→等待→进入(2)步骤①站在距门外适当位置，用中指敲门三下(或按门铃),并说“清洁服务，可以进来吗”?清洁吗”?得到住户允许后进入房间开始工作；(1)当垃圾的容量达到容器的2/3时，应倒掉垃圾容器的垃圾，(可根据不同场所及要求具体执行),如垃圾袋(2)收集烟头、烟灰时先检查确认烟头就是否安全熄(3)垃圾中如有尖锐或锋利物体应用竹夹子等工具捡(4)垃圾中混有可燃物品时，应立即捡出放置安全地(5)清倒垃圾时，应将垃圾袋收拾好，不可在地上拖(6)垃圾袋出现破损时应及时在外面加套上另一个垃(7)垃圾必须放置指定地点，由专人按规定进行分类(8)清运垃圾时不可使用客梯，在清运过程中要避让(1)遇到雨雪天时，清洁部确保将“小心地滑”标志(2)加强各个出入口的地面清洁频率，必要时从其他(3)各项管理人员加强对出入口的检查，采取必要措(4)雪过后在地面处于干燥状态下，撤掉防滑垫并同(6)遇雨雪天气，应使用墩布清洁出入口，不要使用(1)清洁顺序：准备工具→检查→挪动物品→清洁玻(2)清洁工具：玻璃刮子、上水器、玻璃清洁剂、专(3)清洁步骤⑤如遇玻璃表面有污迹时(胶印、漆点)应先用水涂在(4)清洁标准：玻璃无灰尘、无水迹、无手印、干净、(5)备注：在清洁玻璃门时，应将门敞开。(1)清洁顺序：检查→铺布→验电→擦拭(2)清洁工具：梯子(适合的高度),垫布、抹布、(3)清洁步骤②参照《天花板清洁》,铺设垫布、摆放梯子，放置标③用电笔轻触灯碗金属处，确认无漏电后方可清洁(条件不允许的情况下可关闭电源);(4)质量标准：光亮、无尘土、手印。(5)备注(1)清洁顺序：清洁烟灰盆→桶内清洁→外部擦拭→复位(2)清洁工具：专用软百洁布、全能清洁剂、胶皮手(3)清洁步骤1)盛放清水的烟灰盆；2)将烟灰盆内杂物捡出放至指定地点；3)将盆从桶上卸下，将污水倾倒在指定地点；4)戴好胶皮手套，用专用软百洁布及1:40稀释的专业清洁剂放入盆内，用清水冲净药剂，补充清水在盆内1/35)将已清洁的烟灰盆放置一侧。6)盛放白砂石的烟灰盆7)将烟灰盆内杂物捡出放至指定地点；8)将盆从桶上卸下，将砂石倒入专用袋内清洗；9)戴好胶皮手套，用专用软白洁布及1:40稀释的全10)补充洁净的白砂石至盆内1/2处；11)将已清洁的烟灰盆放置一侧。1)倾倒桶底杂物，更换桶内垃圾袋；2)参照《擦尘方法》用抹布对桶内进行擦拭。3)外部擦拭：参照《擦尘方法》用抹布对桶外壁进行4)复位：将烟灰盆安装在烟灰桶上，将烟灰桶放回指(4)质量标准：盆内无杂物，砂石洁白，桶内外壁光(5)备注：注意烟灰桶底部地面的清洁。(1)清洁顺序：外部→叫梯→内部→清理现场(2)清洁工具：玻璃刮子、干燥抹布、潮湿抹布、吸(3)清洁步骤(4)质量标准：无尘土、光亮、洁净、无污物。(5)备注(1)清洁顺序：准备→检查→镜子→台面→小便池→(2)清洁工具：玻璃刮子、干燥抹布、潮湿抹布、软梯子、垫布、扁铲、“工作进行中”标识牌.(3)清洁步骤将1:40稀释的全能清洁剂喷于软百洁布表面，刷洗台将洗手液加至皂液盒的1/2处。将1:40稀释的洁厕剂喷于专用软百洁布表面；用1:40稀释的洁厕剂，喷洒于恭桶内浸泡5分钟，进(4)质量标准(5)备注：在清洁过程中，需清洁部位如住户正在使(2)清洁步骤：扫帚、簸箕、垃圾袋、玻璃清洁用品、(3)清洁步骤将标识牌放于地沟旁边；字面应朝向车辆或来往的方(4)质量标准：道路、树丛绿地、地沟内无废弃物，(5)备注员工在夏季18:30,冬季16:30后进行清洁时必须穿(2)清洁工具：扫帚、簸箕、墩布、水、容器、专业(3)清洁步骤及消杀范围(4)质量标准：对消杀药剂进行质量控制，对园区内(5)备注：安全防范：采用政府认可得、高效、安全、低异味的杀虫药剂6--10月定期喷洒，事前发出通知，确保室内花岗岩(石)水磨石的最佳清洗方法就是物理清洗(1)室内火烧板、荔枝面花岗岩的污渍状况描述(2)污渍特点分析及清洗方法的选择合多种溶剂。一般固含量较高，在石材表面易成薄(厚)膜胶(阿拉伯胶)或各种合成胶如亚克力胶、聚醇树脂等。添料的酸液(如草酸、盐酸、氢氟酸等)。否则，易造成泛黄(3)较为先进环保的物理清洗方法(十三)高空作业方法与准则吊板方式就是用吊绳、吊板将人吊到工作位置进行清(1)气候条件：外墙清洗必须要在良好的气候条件下进行，风力应小于4级，4级以上停止工作。因此，工作前能见度差以及高温(35℃以上)与低温(0℃以下)等条件(2)人员条件：为了贯彻执行国家安全法规，确保工满18周岁的男性公民，并经过身体检查与安全技术培训，(3)设备条件：外墙清洗的设备必须处于良好的工作(1)上班前必须认真检查机械设备、用具、绳子、坐(2)操作绳、安全绳必须分开生根并扎紧系死，靠沿(3)施工员上岗前要穿好工作服，戴好安全帽，上岗时要先系安全带，再系保险锁(安全绳上),尔后再系好卸扣(操作绳上),同时坐板扣子要打紧，固死。(4)下绳时，施工负责人与楼上监护人员要给予指挥(5)操作时辅助用具要扎紧扎牢.以防坠伤人，同时严(6)楼上、地面监护人员要坚守在施工现场.切实履行(7)楼上监护人员不得随意在楼顶边沿上来回走动。(8)操作绳、安全绳需移位、上下时，监护人员及辅(9)施工员要落地时，要先察瞧一下地面、墙壁的设(11)不准乱拿甲方或客户的物品，不得损坏甲方或客(12)高空作业人员与现场监护人员必须服从施工负责(13)高空作业人员与现场监护人员必须服从施工负责(一)保洁员岗位职责(二)租赁房屋保洁员工作区域(三)保洁员工作标准10保洁员除中午休息时间12:00-13:30外，其余时间11.必须认真完成管理员交办的临时工作，服从临时突(四)监督、检查办法人事行政部每周进行两次卫生状况抽查，每次抽查8个第三章物资储备计划第一节拟投入设施设备警用设备(器材)配置表序号设备、器材单位数量备注123456789I办公用品和易耗品配置表序号物品名称单位数量备注123456789配件、耗材、选配件、工具、备件清单序号装备名称型号产地功能品牌备注1对讲机2防爆盾牌3防爆钢叉4橡胶棍5钢盔6应急棍7防爆抓捕器8防爆手电9防刺背心防割手套主要安保设备配备一览表序号设备名称数量1保安服2警棍3头盔4强光手电筒5辣椒水6防刺手套7防刺服8防护钢叉9监控视频摄像头红外线防盗系统第二节设备维护人员管理实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划制定维设施设备运行状况(故障隐患)维养工作的合理时间(避开客户使用大的时间段、节假日),具体实施维修保养的时间维修保养项目及内容备品、工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》,并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工2.职责项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规比如每年的4月、10月份应对物业区域内所有水泵机组用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，电动机绕组和电源引入线的可见部分及接线端子连接脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油强电专业技工每月应对房屋所用及水泵房的控制柜进检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯上的油污及脏用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ,否则应检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清第三节设施设备的操作规程运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作(一)手动启动前的准备工作2.检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正4.检查水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。6.特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松(二)启动水泵成功，可以再试启动两次，每次应间隔3min,如果三次未启3.如果启动成功，水泵运转5min以上，运行参数及运(1)电机电流不允许超过铭牌额定电流。(2)电机电压波动范围控制在额定电压的5%,短时间(3)电机温升，不得超过70℃,如超过额定电流应关(4)泵轴承温度不得超过65℃。(5)经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保(6)时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和电机额定转数(转/分)300015001000振动值(双幅度)(三)水泵运转1.确定运转时有无异常情况(如异常声响，异常气味得超过10—20滴为宜。如出现大量滴水，应做适当调整。机械密封以每分钟不得超过1—2滴为宜。(1)电流表波动较大，或电流超过额定值时；(2)水泵有明显振动或异常声响时。10.发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，作11.各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清12.水泵及其他设备的巡视检查，每2小时巡查一次，(四)水泵停止关置于“0”(停止)位置，或按下分闸按钮，水泵停止运2.每半个月应对备用机组进行手动运行3分钟的时间，(五)注意事项4.倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常立即停80°,水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75°,否则应停机检修。7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制10.每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是电梯必须经特种设备检验机构进行验收检验或定期检电梯安全管理人员和操作人员须经特种作业人员和安(一)电梯技术人员在电梯运行前(二)电梯技术人员在电梯运行时经电梯安全管理人员同意和批准并采取安全保护措施后才不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到应有的安全作不可利用电源开关或限位开关等安全装置来“开”或“停”10.载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间部位，以减轻12.关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，13.下班时，应对电梯进行检查，将发现的问题及检查(三)电梯发生故障5.内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时(驾驶员应立即揿按急停按钮);7.当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行(四)电梯发生紧急事故时的操作 (一般采用屈腿、弯腰动作)、以防止轿厢冲顶或蹲底而发3.发生电气火灾时，应尽快将电梯开到安全楼层(一般着火层以下的楼层认为比较安全),将乘客引导到安全的地6.电梯出现故障后，乘客应利用一切通讯设施(如110、警铃按钮、通讯XX等)通知有关人员，不得自行脱离轿厢，(五)注意事项(一)设备安全1.查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常(正常值为365~415V)。(二)设备操作开机操作正常运行(三)停机操作2.先停主机，保留总电源以便使主机处于预热状态(但若长时间停机则应停总电源开关)。(四)注意事项3.操作时每两个小时要检查并记录一次温度表、压力(一)消防报警联动控制柜消防报警(1)联动系统自动启动：主菜单下按自动按钮，进入(2)联动系统手动启动：主菜单下按界面提示按下相(3)联动设备停止：主菜单下按界面提示按下相应数(4)联动手动盘操作：主菜单上按下允许键进入手动(一)开机(二)关机(三)录像回放(四)注意事项第四节排水设施设备维修保养服务一、目的本指导书规定了给排水设备(设施)维修保养要求，确2.工程组组长负责检查监督设备的维修保养工作及外3.工程部主管工程师对排水设备的维修保养工作进行(1)工程组技工负责给排水设备(设施)的维修保养，(2)主管工程师负责按设备检查保养计划组织和指导(3)工程组技工按设备检查保养计划表要求，在主管工程师的指导下对给排水设备(设施)进行维修保养，维修(4)凡是夜间发生的、不影响业主(住户)生活、工作的、不会产生严重后果的给排水设备(设施)故障，可以(5)管理处工程组组长进行工作指导及检查监督。(6)需停水进行维修保养时，按《给排水设备(设施)2.给排水设备(设施)故障一般处理工作程序(1)供水泵出现故障时，工程组值班技工应马上启用(2)每周试启动一次排污泵，当发现排污泵故障时，(3)供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，(4)由服务中心及时通报受影响业主(住户),以便(5)排水管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、浸水等，(1)地下水池应定期清洗，一般每半年一次清洗前一天由服务中心发出通知告知业主(住户)停水时间(2)清洗程序：②让放空阀处于开启状态，用鼓风机对着水池吹2个小③清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三(1)按设备检查保养计划进行保养。(2)泵体的保养：(3)电机的保养：测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆(4)相关阀门、管道及附件的保养：(5)控制柜的保养：5.电梯(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织(2)制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是：②电梯的运行状况(故障隐患);③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。(4)电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维(5)电梯维修保养安全操作他部开动碰伤需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合员两只脚分别站在轿厢顶部与厅门上坎之间进行长时间的(1)关闭所有厅门，暂关不上的必须设置明显标示物，(2)切断电梯总电源开关；(3)排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。(1)将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有(2)清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告(3)送电试行，观察电梯运行情况，发现异常及时整(4)通知有关人员电梯恢复正常运行。第五节消防设施设备管理1.烟感器每年由消防中心组织测检1～2次。3.每季度由消防中心或水泵班防水检查一次房屋内的4.消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启7.消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有9.各部位的轻便手提式10升、推车式65～100升的泡沫灭火器，每年由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。第四章承接查验及资产档案管理第一节承接查验方案求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检停车场管理系统等);住宅自动化(模块控制的电力、电梯等);弱电检查井内管线、接线箱等。消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、广播等);消防灭火系统(消火栓、消防水箱、消防泵、消防管道等);消防器材装配(灭火器、消防水带及喷头等)。2.具有保修期的设施设备供销、施工合同(保修协议)间、注意事项等),同时要统一验收标准，明确交接双方的定今后维修的期限并请开发建设单位确认；属于无法返修(一)验收的准备(二)验收的实施员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明(三)验收方法4.试验查验：通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)(1)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括(2)现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、(4)钥匙的承接查验缺失或存在的问题，3个工作日内1.建设单位应当在物业承接查验后10日内办理物业交物业公司与开发建设单位办理物业交接后30日内，物第二节资产管理档案建立(1)建立设备台账(包括备件台账)(2)重要设备悬挂设备卡片(类似于资产卡片)(3)竣工图存档(4)如有必要建立设备技术登录簿(一)设备的验收包括设备到场后的开箱验收和设备安经开箱检查人员共同清点验收签字后，随机附件和备收单》,参加验收人员共同签字后移交使用部门，验收单交验收单编号：设备名称规格型号出厂日期生产厂家制造编号开箱日期随机文件资料检验合格证设备管理员开箱结使用说明书装箱清单易损件图册外观检查箱数签名：年月日外包装情况设备外观附件、备件及专用工具序号名称型号实实有仓管员开箱结论：签名：年月日设备名称规格型号制造编号安装地点安装日期安装负责人1.设备安装及管线布置是否符合设计要求2.是否便于操作及维修3.是否符合安全要求，安全装置是否完善4.试车情况：(1)工作可靠性个(2)操作灵敏性(3)震动(4)噪声(5)泄漏(6)工作参数与铭牌标记的符合程度使用部门意见4心1上4心1上库责部经秘请批情第三节前期管理工作方案(一)房屋前期管理工作主要从以下几个方面展开：1.就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建2.让业主一跨进房屋所属区域就感受到物业管理的气(二)竣工验收配合及建设方案(一)常规性便民服务内容修和养护；公共区域及周围12小时保洁管理；规划绿化的理、送餐服务(如条件许可)、房产租赁中介、房屋装修、(二)无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准他们对待物业管理工作有着特殊的需求和较高的期望(1)安全需求(2)服务需求他们注重人际关系的融洽同时也对个人权益的实现又(3)环境需求(4)精神要求(5)物业保值、增值的需求通过对物业提供良好的维修养护，营造舒适的用房环第五章施工改造方案第一节现场勘探踏勘现场是指招标人组织投标申请人对项目现场场地(一)目的与作用我公司进行现场踏勘的目的在于进一步了解招标人的(二)工作目标现场踏勘的基本目标是进行现状调查并对实际情形与我公司将在获得许可后书面告知申请人具体踏勘时间我公司承诺严格按照法律法规和相关流程进行现场踏项目名称项目地点踏勘接待投标人单位名称联系人电子邮件电话传真参与人员(名单签名：日期：(注：人员名单应注明姓名、身份证号码)(一)为进一步规范投标活动中的现场踏勘行为，提高(三)公司应当至少组织X名踏勘人员进行现场踏勘工(四)相关部门针对投标活动的现场踏勘程序按照以下具踏勘结论，申请人或经申请人授权的其他自然人应当在《现场踏勘结论确认表》(以下简称《确认表》)签字确认，员在现场踏勘工作结束后1个工作日内将《确认表》及相关(五)现场踏勘完成后，相关部门应当及时对文字、录我公司将组织不少于X名踏勘人员前往指定地点开展踏序号姓名职务职责范围联系方式身份证号(根据实际情况填写)3.做好准备工作，包括但不限于项目的相关资料(招标进行踏勘工作的工具(相机、笔记本、纸、量尺、计量检测工具等)。项目名称项目地点踏勘人员踏勘主要内容踏勘人员意见踏勘人员签名日期附：现场照片若干(根据实际情况填写)现场踏勘确认单(采购人留存)项目名称项目编号投标人经办人办公电话移动电话备注(根据实际情况填写)现场踏勘确认回执(投标人留存)项目名称项目编号投标人采购人采购单位经办人踏勘时间年月日时分备注(根据实际情况填写)年月日采购单位负责人职务项目名称建筑面积结构形式项目地点(详细地址)投资金额联系人职务联系方式手机固定电话现场踏勘情况记录内容踏勘记录备注建设单位意见现场踏勘意见审查意见年月日年月日年月日(根据实际情况填写)采购单位有关人员应配合踏勘工作，主动提供有关资第二节施工段划分及施工程序内植筋/栓工程、加固工程、受力结构拆除分别独立组织施之10@之10@平娜燃勤(以实际图例为准)填充墙等)——土建工程准备(钢筋加工、脚手架搭设、模板安装、)——加固区梁、楼板加固；填充楼板植筋——填(3)本工程施工统一作业流水，又具有独立的工序组第三节分项工程施工方案及技术措施要求(一)植筋工程概况1.新加混凝土梁、基础加固植筋、原混凝土梁(柱)连2.新加混凝土楼板与原混凝土梁(柱)连接节点处均涉8等。(二)植筋工程施工工艺一个连接技术。通过成孔机械(水钻、冲击钻等)在砖石、(1)成孔(2)清孔(3)丙酮清洗(4)注入胶粘剂↓(5)插入连接件本工程植筋种类分析表孔分类竖向孔水平孔通孔盲孔通孔盲孔成孔机械冲击钻冲击钻冲击钻冲击钻胶粘剂与钢筋筋安装顺序先安连接筋先注胶粘剂先安连接筋先注胶粘剂(1)冲击钻竖向盲孔植筋工艺流程放初始定位线——确定原结构钢筋位置并做标记——放钻孔位置十字交叉线——验线——冲击钻钻孔——清孔(2)冲击钻水平通孔植筋工艺流程放初始定位线——确定原结构钢筋位置并做标记——放钻孔位置十字交叉线——验线——冲击钻并钻孔——清(1)放初始定位线(2)验线(3)固定电锤并钻孔和现场试验确定的孔深，在钻杆上标明对应的位置开始钻(4)清孔与孔洞的临时保护(5)植筋前清理钢筋(6)隐检(7)注入胶粘剂后插入连接筋枪内，扣动扳机，第一、二次挤出来的药剂不要使用(因为此时药剂可能没有混合均匀),将胶枪上的混合喷头伸进孔一步一步慢慢抽出，药剂添满孔深的2/3时，停止扣动扳机事先按孔深的2/3容积备胶，对于垂直盲孔，只需将胶以利于排除胶体内气泡，增加连接筋和胶粘剂之间的握裹(8)养护结合胶粘剂的使用说明，确定注入胶粘剂后的养护时(9)验收(1)孔径控制(2)深度控制(3)方向控制钻地面(竖向)孔施工时，将金刚石钻机机座用水平尺调节②当钻柱面、墙面(水平)孔施工时，用卷尺测量机身个孔的胶粘剂必须一次注完，如果遇到一只(桶)胶注完不(四)安全措施期应在2小时以上，水泥基胶粘剂固化期应在72小时以上。7.一般胶粘剂使用温度在0℃以上，冬季施工时应该采(五)植筋拉拔试验(1)试验目的：随机性的选择所植钢筋，作为试验对(2)一般按每1000根钢筋抽一组三根，每层必须至少退回到每1000根钢筋抽一组三根。(1)首先将液压千斤顶套入选定的试件上。(2)了解拉拔设备的性能要求后，将压力表进行调零，(3)观看压力表的指针固定在某一刻度值，不再上下(4)做好试验记录，由抽检的检测单位和负责整理数(一)碳纤维加固工程原理(1)重量轻比重为钢的1/5,因此基本不会增加被加固结构的重(2)高强度是钢板的10倍左右。(3)高弹性(4)高耐久度(1)适用面广(2)施工便捷，工效高(3)施工性能好：由于碳纤维布质轻又可折可弯，因(1)沿构件的主轴方向粘贴碳纤维，以提高构件的抗(2)沿与构件主轴垂直方向粘贴碳纤维，由碳纤维与(3)沿与构件主轴垂直方向粘贴碳纤维布以改善加固目前在国外应用最多的是碳纤维用于结构抗震补强加维约束下的混凝土构件可以较为充分地发挥碳纤维的抗拉(1)混凝土基面处理的程度将直接影响到加固效果，(2)由于三面缠绕的部位较多，因而在梁加固转角处(3)施工时正值冬季时，气温较低，为保证粘贴碳纤(二)碳纤维加固施工工艺单位I抗拉强度弹性模量单位面积重量类型抗压强度(Mpa)拉伸剪切强度固化时间(小时)底胶粘结胶我司将严格按照该材料技术说明书要求，组织材料采(1)基底处理③用混凝土角磨机、砂轮(砂纸)等工具，去除混凝土(2)涂底胶 小于2小时),再进行下一道工序。(3)用整平胶料找平①混凝土表面凹陷部位应用刮刀嵌刮整平胶料修补填半径不小于10mm。③整平胶料须固化后(固化时间视现场气温而定，以手指触感干燥为宜，一般不小于2小时),方可再进行下一道(4)粘贴碳纤维布③用特制光滑滚子在碳纤维布表面沿同一方向反复滚⑤在最外一层碳纤维布的外表面均匀涂抹一层粘贴胶混凝土结构的基层处理是粘贴碳纤维布最重要的一个(1)加固部位混凝土的打磨处理部表面高差不超过1砌，并清除存在的浮浆、油污或是其他(2)涂刷底层树脂刷于加固部位的混凝土表面。应选择刷毛短质量好的滚筒一般在底层树脂指触干燥后，可进行下一道工序地施(3)找平材料找平根据生产商的说明按照一定的比例将两种组分混合均匀后(4)碳纤维布粘贴里均匀地涂抹在加固部位，超出使用时间的树脂不得再使向两端用滚子(罗拉)使劲碾压碳纤维布。要多进行滚动，(5)碳纤维粘贴完成后的表面处理工序使用材料标准用量施工间隔涂底胶打底胶找平胶找平胶粘贴胶浸润胶碳纤维布浸润胶修整备注如有必要，可进行涂装或用无机材料修整(根据实际情况填写)(三)碳纤维加固工程质量保证措施(1)加固修补所使用的碳纤维布和胶粘剂，应按设计(2)碳纤维布加固修补施工的环境温度，应按胶粘剂(3)碳纤维布加固修补施工安全技术、劳动保护、防(1)将原材料按不同配合比称量准确，分别配置底涂(2)配置胶料时应注意以下事项：底涂胶料每次配置量以1-2公斤为宜；整平胶料每次配置量以0.5-1公斤为宜；粘结胶料每次配置量以1-2公斤为宜。(3)所有胶料要求于1小时内施工完毕。(1)基层混凝土强度不低于c15。(2)碳纤维布沿纤维方向的搭接长度不得小于100mm。(3)碳纤维布的端部在必要时应采取相应的附加措施，(4)粘贴碳纤维布应尽量避开障碍物，如遇无法清除(5)工程验收时必须有碳纤维及其配套胶料厂家所提(6)每一道工序结束后均应按照工艺要求进行检验，(7)施工结束后的现场验收以评定碳纤维布与混凝土之间的粘结质量为主，用小锤等工具轻轻敲击碳纤维布表应采取针管注胶的方法进行补救。若粘结面积小于90%时，(四)碳纤维加固工程施工安全措施(五)碳纤维加固工程成品保护外线及臭氧的损害，因此一些在露天环境中的建筑物(如桥梁等),还有其他建筑物在进行碳纤维片材加固后，加固部一般的表面处理方法是在碳纤维片材的表面涂抹水泥的表面有一定的粗糙度，这样就会比较容易涂抹水泥砂浆(1)本工程粘钢工程涉及如下内容：①基顶~▽-4.800~▽33.60层G-E/轴线剪力墙开洞加固浅浅：番亲得百直贴贴评农板粘粘于女制母收正灿代比搜关脚手采支搭外易所内襟理衣T公的面应2’24混班地…国成凝施的2’24混]]据图比铋粘贴钢板粘贴钢板位环并保施I结束应严照加固混凝(1)基面处理净，再对粘贴面进行打磨，除去2～3mm接对粘合面进行打磨，去掉2mm厚表层，直至完全露出坚(2)钢板粘贴位置放线处理的梁底面及侧面、板底面及顶面弹出钢板的粘贴位置线。粘贴位置线每边比实际粘贴尺寸大50mm。(3)钢板下料、打孔按照确定的螺栓锚固位置线在板上打孔，安装锚固螺(4)钢板粘贴(5)梁下面包钢(1)混凝土构件表面，应进行找平处理(2)钢板粘接面，须进行除锈和粗糙处理。如钢板未(3)粘结剂为甲、乙两组份，使用前应进行现场质量(4)粘结剂配制好后，用抹刀同时涂抹在已处理好的混凝土表面和钢板面上，厚度1～3mm,中间厚边缘薄，然(5)钢板粘贴好后立即用夹具夹紧，或用支撑固定，(6)粘结剂在常温下固化，保持在20℃以上，24小时即可拆除夹具或支撑，3d可受力使用。若低于15℃,应采(7)加固后，钢板表面应粉刷水泥砂浆保护。如钢板(8)撤除临时固定设备后，应用小锤轻轻敲击粘结钢积少于90%,非锚固区粘结面积少于70%朋，则此粘结件(9)由于包钢加固工程施工难度较大，因此设计要求(1)配制粘结剂用的原料应密封贮存，远离火源，避(2)配制和使用场所，必须保持通风良好；(3)操作人员应穿工作服，藏防护口罩和手套；(4)工作场所应配备各种必要的灭火器以备救护。主要应用在本次改造加固的包钢、粘碳纤维、植筋/栓、结梁下居中设置一排支撑杆(具体拆除位置详见结构拆除)。板垫板，厚度不小于50mm,横杆、水平杆间距1.0m。本次支撑系统选其一层的一个基本单元进行稳定性验计算依据：建筑施工手册(缩印本第二版);建筑施工(1)荷载(2)验算2.操作脚手架(1)材质要求管采用外径48mm,壁厚3.5mm的焊接钢管。用于立杆、大横杆、剪刀撑和斜杆的钢管长度为3~6m(这样的长度一般重25Kg以内，适合人工操作)。用于小横杆的钢管长度为1.5~2.0m,以适应脚手架宽度的需要，木方采用100*100规格，脚手板使用50mm厚，宽度不宜小于200规格。扣件螺栓拧紧扭力矩值不应小于40N.M,且不应大于(2)构造要求当作业层高距结构地面≥2.5m时，在外侧边缘设置围①满堂红脚手架：立杆间距1.5m,步距1.5m;底部②平台：(双排)立杆间距2.0m,步距1.5m;底部铺设垫板并设纵横向扫地杆，直角扣件固定在距地面200mm处。为确保平台的整体稳定性，设置斜向支撑2道。此架子小于1.8m;底部铺设垫板并设纵横向扫地杆，直角扣件固定在距地面200mm处。此架子主要针对柱加固。根据实际(3)安全注意事项⑧脚手板采用搭设铺放时，其搭接长度不得小于量的脚手板并予临时固定。工人必须戴安全帽和佩挂安全(一)模板工程(1)竖向结构模板支设：钢筋施工——弹模板定位线(3)各部位模板必须保证尺寸准确(位置、平整度、(4)梁模板注：以实际图例为准(5)板模板注：以实际图例为准(6)拆模要求结构类型结构跨度(m)按设计的混凝土强度标准值的百分率计(%)板梁板表面及侧面粘连的灰浆等清理干净、将不必要的孔洞堵(7)质量保证措施(二)钢筋工程(1)由钢筋翻样人员依据结构图纸进行钢筋翻样工作(2)钢材供应商必须是取得材料供应资质的单位。(3)到达现场的每一批钢筋原材必须由技术员、材料(4)进场复试：钢筋进场后需对钢筋的外观进行检查，力学性能试验，复试合格后方可使用。取样必须满足30%的(5)现场堆放的钢筋要按型号和使用部位分类码放。现场钢筋还要用彩条布覆盖注意防锈，若有锈蚀应及时清(1)钢筋断料长度需严格按加工图纸所示下料长度。(2)不同直径钢筋弯曲时需按相应的弯曲段长度符合(3)所有钢筋的必须遵照相关标准要求贴好标签和识(4)I级钢筋使用在板内做板筋使用目弯曲直径等于2.5径大于受力主筋直径且大于等段长度按抗震要求为10倍的(6)加工后堆放。钢筋加工后按规格分部位码放整齐，(1)施工前应对原有结构插筋进行除锈处理。绑扎钢(2)钢筋就位时应注意搭接关系，墙体水平筋位于立(3)新增结构钢筋与原结构钢筋焊接时，钢筋焊接接(4)钢筋绑扎时通过砂浆垫块保证钢筋保护层的厚度，应采用与使用部位的混凝土相同的配比(减石)制作，垫块应统一制作，要保证其结构密实、尺寸相同(5cm见方)、厚度一致(相同部位)。垫块间距不大于600mm,墙柱垫块梁底弹位置线，跟线绑筋，梁端第一个箍筋距支座结构边(1)在施工中钢筋工长必须做好有针对性的技术交底，做到每个操作者均要熟悉自己工作岗位的工作职责和质量(2)施工前要认真核对构件尺寸，钢筋的规格、型号(3)认真做好钢筋的锚固长度、搭接长度及搭接错位(4)合理安放钢筋保护层垫块，保证受力钢筋的保护(5)进场钢筋必须有出厂证书，呈交审批，且现场抽(6)钢筋绑扎完成、垫块固定完成、施工组长检查合(7)在固定钢筋位置时，钢筋表面应保持清洁，无凹(8)混凝土浇筑时派专人修理钢筋，在混凝土初凝前(三)混凝土工程混凝土搅拌运输至使用部位人工运输至浇筑部位浇筑(1)本工程施工部位较少，集中部位同时浇筑混凝土。(2)混凝土浇筑前要做好充分的准备工作，包括检查(3)墙混凝土分层浇筑振捣，每层浇筑厚度不应大于模不得集中下料冲击模板或冲砸钢筋骨架，灌注高度大于3(4)墙混凝土的浇筑高度应高出设计高度30mm,待模(5)墙混凝土浇筑前，应先均匀虚铺35cm厚与混凝土(6)混凝土浇筑后控制振捣，提高混凝土的密实度，(1)混凝土初凝后应立即进行养护工作，严防脱水和(2)新浇混凝土构件的四周先搭建一个暖棚，用电炉少于7天，掺有外加剂时养护时间不少于14天。(1)混凝土结构整体质量要求混凝土密实，面层平整，(2)混凝土施工要按规范留置试块，进行抗压试验。(一)拆除工程概况(二)拆除原则1.拆除顺序：装饰拆除(地面、墙体与柱子装饰层、吊顶、家具类等)——管道系统拆除——非承重结构拆除(填充墙体)一承重结构拆除(楼板、梁)结构拆除以人工拆除为主，以小型工具为辅助(电钻、云石锯、扳手、起子、气刮、撬棍、铁锹、瓦刀等);承重结构(三)非承重结构拆除工艺一天花板——天花板层出机电系统——墙体装饰层——墙体处机电系统——室内填充墙——外墙填充墙——其他拆3.拆除方法：人工用简单的工具，如(电钻、云石锯、扳手、起子、气刮、撬棍、铁锹、瓦刀等)等。上面几个人(1)机电系统拆除时，应先与相关单位协商。关闭相应的机电系统设施，如拆除处(水、电等)。(2)墙体装饰层拆除应在墙上洒水湿润，防止在拆除(3)机电系统拆除保留处的接头处由专职专业人员处(四)结构梁拆除工艺搭支架架钢管采用φ48×3.5钢管，沿垂直梁跨度方向设置4排立ddd日ddd5(1)在施工前将梁按钻孔中心距200mm的间距划分为(2)水钻钻孔直径为100mm,每段按梁垂直方向竖向开孔，每段钻8个孔。(3)开孔时从一端剪力墙边向另一端推进，为了防止叫叫(1)支撑架搭设前要检查钢管和扣件的质量，禁止使(2)支撑架搭设过程中，要按照要求进行搭设，扣件要扣紧，螺栓拧紧力矩不得小于45kN.m,也不应大于(3)施工平台应满铺跳板，施工过程中严禁拆除支撑(2)由于施工时的作业面较高，施工人员在施工时必(3)凿除梁施工过程中，应在施工范围内拉警戒线，(4)梁段凿除后，应用滑轮将凿除的梁段吊运到楼面，(5)用水钻切断梁段时，应注意固定切断的梁段，防(6)用滑轮吊运梁段时，应绑扎牢固，防止吊运过程(五)楼板拆除工艺行行宰确定切割技确定切割部位宰确定切割技确定切割部位角部处理计算角部过度切割准备切割确定防护措施准备切割度(3)每条要切割的板通过已钻的吊装孔穿上钢丝绳，(4)延分割线用叠锯将楼板与结构切除，切割到框架(5)为完全切断的部位用水钻补切。(6)切割完毕后用倒链调节将切下构件降落到下层楼罐(五)本工程管理人员(1)施工现场必须有技术人员统一指挥，严格遵循拆(2)拆除现场施工人员，必须经过行业主管部门指定(3)施工人员进入施工现场，必须戴安全帽，扣紧帽(4)施工现场必须设置醒目的警示标志，采取警戒措(5)建筑物拆除时，应自上而下的顺序进行，禁止数(6)拆除项目竣工后，必须有验收手续，达到工完、(7)拆除物受自然气候、环境影响较大，密切注意，(1)工人从事拆除工作时，应该站在专门搭设的脚手(2)拆除区周围应设立围栏，挂警告牌，并派专人监(3)建筑物拆除时，应自上而下，顺序进行，禁止数(4)拆除过程中，现场照明不得使用被拆建筑物中的(1)施工人员进行拆除工作时，应该站在专门搭设的(2)拆除过程中，应有专业技术人员现场监督指导。(3)拆下的物料不准在楼板上乱堆乱放。不准将墙体(4)当用机械拆除工程时，根据被拆除高度选择拆除身以满足需要，但垫层高度不得超过3m,其厚度不得小于3.5m,两侧坡度不得大于6。机械解体作业时应设专职指挥要作业，必须在地面垫2～3cm的整块钢板或走道板，保护(1)坚持从上至下逐层拆除，严禁立体交叉同时拆除。在无特殊情况和需要时，均不宜采用推(拉)的拆除方法；(2)坚持先上后下，严禁顺序颠倒；(3)坚持慎重过细地拆除以上部墙体为压重悬臂部件(构件)和各类架空、竖向构件、管件；(4)坚持各层的落渣口(可以多个)位置(可考虑充分利用电梯井口、管道井口、垃圾道口)部应选取在非人员(5)坚持检查落实拆除施工全过程中对周围环境的安(6)自始至终坚持管好用电用火、用电机具的安全，(7)所有拆除人员和驻场管理人员必须落实使用安全(1)拆卸下来的各种材料应及时清理，按品种、类别(2)拆除堆放的材料场地，要专人看管，加强治安保(3)对于拆除生产、使用、储存危险物品场所物料、(4)拆除的区域，对电线、煤气管道、上下水管、供(5)在保证安全的前提下，拆除工程要和装饰工程的第六章入住及续租管理方案第一节入住公约三、租户使用该物业内公用设施、公共场所(地)时，(1)不得改变房屋结构、用途和外貌；(2)未经批准不得对房屋进行装修、任何装修不得改(3)不得擅自拉接电线或使用不合格的电器、电线、(4)不得擅自改装室内给排水、燃气管道；(5)不得在房屋内或者公共区域存放易燃易爆、有毒(6)不得利用