-伟业顾问-北京金融街后沙峪地产项目可行性定位研究报告

金融街后沙峪工程可研报告2024年12月24日汇报提纲工程概况工程根本概况工程位置工程位于中央别墅区的核心位置工程区域位置关系

京顺路京承高速路后沙峪出口机场高速温榆河空港工业B区空港工业B区进出口产品加工区新国展首都机场国门商务区机场家属区别墅区别墅区别墅区别墅区别墅区物流别墅区项目位置别墅区城市及区域开展分析北京城市开展规划北京市的规划，强调了“两轴－两带－多中心〞新型城市空间结构。北京市区县功能定位在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点开展的新城。顺义规划定位按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇〞的城市空间结构。一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊；三区指顺义中心区〔原卫星城三个组团〕、空港区〔后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区〕、河东新区〔南彩镇和北小营镇中心区〕；四镇———杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡开展的桥梁。顺义经济开展状况顺义区经济总量和人均GDP均位居北京城市开展新区第一位经济总量和人均GDP

城市开展新区各产业增加值顺义城市人口交通开展规划城市建设：空间充足城市建设用地有20余平方公里可开发利用，有1000-1500万平方米的开发空间可以进行高品质住宅、商务办公、商务餐饮的建设。区域交通：四条轻轨规划的轨道交通包括2024年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线，运营线路总里程约57公里。加之正在建设的机场轻轨，它们将贯穿顺义新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心城、通州、平谷、怀柔、昌平等新城。顺义产业开展规划新世界开发丽斯花园龙湾别墅创造热销神话龙湖·滟澜山盛装开盘

2024年2024年1997年丽宫千万级别墅开发2024年开发裕京花园、香江花园1996年中粮开发名都园别墅1995年丽京入驻中央别墅区1992年第二个外销别墅龙苑1993年中西结合的优山美地2024年观唐首开中式别墅先河

2024年中央别墅区开展历程未来北京高端物业核心区开展趋势区域经济多元化开展，配套日趋完善；新国展落户，区域商务气氛增强；高品质的千万级别墅豪宅展露头角；国内品牌开发商拿地热

；随着国内高端客户的成长，外乡置业者关注度增多；

中央别墅区开展趋势用地分析地块交通分析地块大交通环境较好，对外交通较为便利。天竺路地块东侧天竺路地块东侧内部路地块距离京承高速后沙峪出口约7公里，约8分钟车程，对外交通较为方便；地块西侧为天竺路，双向四车道，路况良好；地块南侧与嘉浩别墅城之间为普通简易道路，路面较窄，仅能并行通过两辆车辆，且路况较差地块外部环境分析地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅工程及周边环境现状较差，目前尚未形成较好的居住气氛，须通过工程自身造势。天竺路地块东侧紧临天竺路，路况较好，但有少量货车通行，对本工程存在噪音干扰；天竺路东侧为沿街小商铺，建筑较为陈旧，但对本工程影响不大；地块南侧为嘉浩别墅城，与本工程相邻局部目前荒至，对本工程不利；地块西北为普通农村民宅，建筑陈旧，环境较差，存在一定负面影响。地块西北侧民宅地块东侧天竺路及路边商铺地块南侧嘉浩别墅城地块自身条件分析天竺路地块内部民宅地块内部鱼塘地块内部苗圃地块东西方向较长，仅东侧一面临街，其它三面均被民宅及较差的别墅包围，形象展示面小，不利于本工程形象展示；地块内部西南有一鱼塘，面积不大，无利用价值，其余局部地势较为平整；地块东南有成片苗圃，可为将来景观利用；地块内现状为普通民宅，拆迁量大，存在一定的不确定性。地块用地分析小结地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达性较强；地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形成较好的居住气氛；地块周边无可利用的景观资源，需靠工程自身打造；地块临路性一般，形象展示面较小；地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给工程开发带来不确定性区域现状市场分析工程位于中央别墅区的核心位置

京顺路京承高速路后沙峪出口机场高速空港工业B区空港工业B区进出口产品加工区新国展首都机场国门商务区机场家属区阿凯笛亚庄园物流区域现状工程分布图龙湾龙湖滟澜山工程地块名都园优山美地嘉浩观唐裕亭国际欧陆苑水木兰亭丽宫美林香槟小镇丽高王府香花畦裕祥花园丽京花园丽嘉花园丽斯花园莫奈花园白露雅园温榆河棕榈滩莱蒙湖香江花园德国印象长岛澜桥兰苑别墅大湖山庄远洋花园区域在售工程信息列表1<容积率<1.5龙湖香醍别苑纳帕尔湾东方太阳城波特兰花园丽宫别墅名都园香花畦MOMA万万树优山美地工程位置龙湾别墅万科四季花城容积率<0.60.6<=容积率<=11<容积率<=1.6阿凯笛亚庄园龙湖滟澜山价格方面，区域周边别墅市场单价主要集中在2——3.5万元/平米之间，因不同工程的主力户型区间不同，总价差距较大，从400万—3000多万不等，相对大面积的独栋产品价格相对较高；另外针对具体工程，龙湾别墅以其特色的原创风格和较低的独栋总价受到客户的追捧，龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风格和精心打造的园林景观品质感很强，销售卖点突出，以摇号方式开盘，当日就根本售罄，这都对我们工程有很强的借鉴意义。区域现状市场分析供给量方面：区域内没有新工程面市，未来两年的主要放量在龙湾和丽宫别墅的后期，分别还有约300套和381套入市，另外龙湖和MOMA万万树后期也有一定供给，共约235套左右。总体来说未来区域内潜在供给量仍然较大，市场竞争剧烈。客户关注度：在调研中我们了解到，本区域客户在购房时主要看中的标准为总价，建筑类型，景观园林及建筑风格三项指标，另外装修标准，物业费、是否有花园、是否赠送面积等也比较关注。区域现状市场分析沉着积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的工程均为纯独栋别墅，在0.6至1之间的工程那么主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按照一定比例搭配，高于1的工程那么主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配。从建筑风格来看，区域内工程的建筑风格主要还是以欧式和美式风格为主，而龙湾别墅独出心裁，做出一种原创风格的别墅，在区域内比较受欢送，产品也相对畅销。车位主要方面，别墅产品主要为2个及2个以上车位，公寓或洋房产品车位数量那么主要分布在1左右。物业费方面，别墅产品明显高于公寓产品，均在5元/平米*月以上，而公寓和洋房产品相对物业费较低，主要在2—4元/平米*月之间。装修方面，别墅产品有50%工程为毛坯交房，而其余50%工程为精装修，并且装修标准都比较高，通过装修来提高别墅产品的附加值，并借此提升产品的价值和价格对我们的工程也是有一定的借鉴意义的。区域房地产市场分析随着区域城市化进程的加速，新国展、顺义新城建设、奥运等“大事件〞的影响，温榆河生态环境效果的不断提升。传统的中央别墅区：产品以独栋联排类别墅为主；客户以高端外籍客户为主。逐渐打破传统别墅区概念：客户从“以高端为主〞逐渐向“中高端〞“扩散〞；不排除未来区域配套开展足够成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成为新兴中产阶级聚集地；产品多样化、容积率逐渐提高。区域房地产市场分析在进行区域市场特征研究时，我们选择不同建筑类型的典型代表工程进行深入研究，分析其价格特征、销售情况、客户特征等。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析院墅产品示意图区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析小结顺义区从早期的高档别墅工程如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独栋为主的别墅工程，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景观要求也不断提高。区域开展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向开展的高端别墅区，即传统温榆河别墅区＋新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的核心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高层管理人员和对高端物业的投资者。不同类型客户购置特征研究产品品质、私属性、景观是此类客户购置时首要关注的因素；对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格；对于配套的档次和品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。独栋客户产品品质、户型面积〔总价〕、私属性、景观是此类客户首要关注的重要因素；在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价；同样对于配套的档次与品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。小独栋客户与小独栋客户购置特征相似，区别在于对于私属性的追求并不是那么强烈。双拼客户产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性。院墅客户不同类型客户购置特征研究产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对独栋别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性联排客户价格、产品形式、户型、景观是该类客户较为关注的因素；作为以改善居住环境为购置目的，在总价能够承受的前提下，希望能够实现产品的升级换代。叠拼客户户型、价格、面积、配套、交通是此类客户关注的重要因素；在适宜的户型面积前提下，希望户型设计合理，具备一定的舒适度，更加关注生活配套的便利度和公共交通。价格也是较为敏感的因素，在总价能够承受的前提下，追求低密度的生活品质。洋房客户购置特征与洋房客户购置特征有些相近，主要区别在于因为生活方式的不同，更加注重性价比和升值潜力。对于公共交通有较强的依赖性；对于配套档次不要求过高，而是要求便利性。多层客户市场预期开展对不同类型客户影响分析对于别墅类客户，受整体供给将会逐渐稀缺的影响，购置力将继续持续，同时能够承受一定的价格涨幅，但对产品品质要求越来越高。对于类别墅客户，随着区域内该类产品品质的逐渐提升和完善，同时因为别墅总价更进一步的提高，会吸引相当一局部本来方案购置别墅的客户来购置类别墅，客户需求量呈现较为明显的递增趋势。对于公寓类或者普通住宅客户，随着区域配套和交通条件特别是公共交通的逐渐完善，将会吸引更多的大量中等收入人群来购置，但是对价格的承受能力有限。区域现状配套条件分析现有配套设施：USB国际学校、京西国际学校、力迈学校日祥广场〔餐饮、商业、家居效劳、电子商务〕和睦家医院〔区域内顶级的私人医院〕区域目前出行主要依靠私家车，公共交通不兴旺。区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购置洋房的局部客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通可达性，日常生活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。区域预期配套条件新国展选址于北京市顺义区空港城内，总规划占地225公顷，总建筑面积100万平方米，总投资84亿元人民币。整个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆20个，建筑面积20万平米，方案将于2024建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业类型新国展将极大地提升区域商业气氛区域预期配套条件潜在配套设施：中央别墅区配套〔根据规划，未来在中央别墅区内还将有20余万平方米的公共设施配套〕新国展配套〔预测包括18万平方米购物中心、20公顷以上主题公园、4～5星级酒店客房2000余套、高中档写字楼8万平方米〕区域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、奥运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。潜在交通设施：其中北清路东延与机场北线快速路将加强本区域与西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与东南部区域的直接联系。本案京承快速路京顺路机场快速路李天快速路机场北线快速路北清路东延段市场预期开展判断顺义区06、07年已交易地块顺义区正在交易地块顺义区即将入市地块3698654714321318724659工程位置预期市场竞争环境小结从区域土地交易情况和预计入市地块情况来看，未来一段时间内顺义区土地放量较大，主要集中在顺义新城、马坡镇和后沙峪镇区域，但本工程所处的中央别墅区内几乎没有新的土地入市，这利好于我们工程的操作；由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小高层的供给量将会加大，竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。沉着积率的角度看，政策限制调控方向非常明显，绝大局部住宅用地的规划容积率都在1.0以上，低密度产品将逐渐稀缺，且单个供给规模相对较大，大面积地块的容积率都在1.5以上。按照正常情况来分析，容积率1.0左右对应的产品形式是以类别墅为主，或者配合一定比例的多层；容积率1.5以上对应的产品形式是以小高层为主。区域重点个案分析投资商/开发商：北京龙湖置业有限公司；景观设计：美国BASSNIAN住宅设计事务所；地址：顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米；占地：24万平米； 建面：10.8万平米；容积率：0.67；物业类型：别墅；建筑类型：联排；园林特色：西班牙和托斯卡纳风格；装修：精装修，全套品牌家电家具。根本信息龙湖滟澜山工程特点分析高容积率的别墅产品：容积率为0.67，但是别墅大面宽小进深的特点让产品的品质丝毫没有降低。精装修：高标准的装修进一步提升了产品的价值与档次。景观和植被：园林的层次感及原生植被的移植增加了小区的精致与奢华。投资商：中粮集团；开发商：北京名都房地产开发有限公司；景观设计：机械部建筑设计研究院/北京东方园林艺术公司；地址：顺义区温榆河畔；占地：26.6万平米；建面：17万平米； 容积率：0.63；物业类型：别墅；公寓；建筑类型：独栋、联排，多层板楼；园林景观风格：南加州风格；装修：公寓为简装。根本信息名都园工程特点分析别墅与公寓的完美结合：高标准的装修进一步提升了产品的价值与档次。成熟的社区气氛：别墅产品早已入住，此次为公寓销售，成熟的社区分为对于投资者是非常必要的，因为这会直接会影响到租金水平。名都园名都园公寓产品投资回报分析成熟的中央别墅区对公寓产品的租赁需要非常旺盛，租金水平比较高，产品的投资回报率较高〔9.39%/年——10.7%/年〕，因此名都园内的公寓产品非常畅销，收到客户的追捧，282套公寓11月18日开盘，现已根本售罄。投资商/开发商：北京英才房地产开发有限公司；景观设计：美国GBBN；地址：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地；占地：120万平米；建面：35万；容积率：0.47；物业类型：别墅；建筑类型：独栋；园林景观风格：原创风格；装修：毛坯。根本信息龙湾别墅工程特点分析300平米左右的小独栋，精致而典雅。原创的别墅风格，时尚的立面效果，给人一种超越时空的联想，对城市新中产阶级有强烈的吸引力。7000平米的滨湖商业，齐全的商业配套，打造中央别墅区未来的集中消闲消费中心。投资商：中国翰宏基业房地产开发有限公司；开发商：北京乔波冰雪家园置业有限公司；景观设计：天开建筑设计公司；地址：顺义区牛山镇潮白河国家森林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧；占地面积：29.7万平米；建筑面积：13.7万平米；容积率：0.47；建筑类型：独栋四合院〔院墅〕；园林景观:美式南加州风格；装修：精装修。根本信息纳帕尔湾工程特点分析高容积率的独栋别墅，在有限的条件下创造的奢华。北美南加州风格，园林和水景的结合令小区的气氛更加田园、浪漫。奢华的装修给人一种大气和厚重的感觉，表达主人尊贵的气质地位。投资商：鲁能地产；开发商：北京碧水源房地产开发有限公司；景观设计：倍尔高林；地址：顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南；占地面积：66.6万平米；建筑面积：27万平米；容积率：0.4；物业类型：别墅、公寓；建筑形式：独栋、7层板楼；园林景观：A区中式B区美式C区西式装修：毛坯。根本信息优山美地工程特点分析中央别墅区核心地段，中式、美式、西式风情大宅，世界不同风格别墅尽在其中，让您充分体验奢华别墅生活

。主会所、儿童会所、艺术会所，三大会所功能各异，彰显豪宅品质。北京最大的国际学校近在咫尺，独享中央阳别墅区第一大教育配套。工程初步方向及经济效益分析初步可能方向工程背景：本工程目前尚处于土地一级开发前期阶段，工程规划指标尚未确定。根据工程地块周边已成交土地规划指标及目前政策趋势，我们对本工程地块可能的容积率提出三种考虑方向。方案一：容积率0.5。这一方案主要参考本工程周边中央别墅区区域已建成和已成交的低密度工程容积率，打造纯低密度别墅社区。但在北京别墅用地审批限制后，这样的容积率规划获得通过的难度很大。根据市场现状和本工程地块条件特点，产品主要以特色类独栋别墅为主，可以有局部联排产品。方案二：容积率0.7。这一方案是考虑低密度别墅的审批难度情况下的折中方案，既不会在规划指标上带来太大压力，又可以在产品组合上灵活操作，而且联排和叠拼的产品组合区域内市场认可度也较高。方案三：容积率1.0。这一方案主要考虑到去年新政以后，很多北京远郊区工程容积率一般不低于1.0，这一方案的审批难度较小，且可以做联排别墅和洋房的产品组合，比较符合市场需求，但90/70政策的会对产品设计提出非常大的挑战。初步可能方向可能的方向容积率建筑面积产品组合特点方案一0.582652类独栋+联排与周边市场大势相符合，追求低密度产品规模最大化，以类独栋产品为主，结合部分联排别墅，打造较大规模、产品纯粹的均质化低密度社区。方案二0.7115311联排+叠拼联排+叠拼的产品组合，都是区域市场内较为稀缺和认可度较高的产品，利用叠拼平衡容积率，同时保证整个社区的高尚品质。方案三1.0163206联排+洋房1.0左右容积率相对较容易报批，通过联排+洋房的产品组合形式，即能打造部分低密度产品，同时又能通过洋房提高容积率，并消化70%的90平方米以下户型，同时消除别墅销售较慢的风险，充分利用景观，打造区别于城区住宅的高档社区。工程建设用地163164.66平米市场价格预判预判背景：根据目前顺义及周边市场现状