滨州市2013年房地产市场调研报告

山东省滨州市房地产市场调研分析2023.04

瑞

宸地产

中国·滨州目录一、滨州市宏观介绍；二、滨州市住宅市场分析；三、本工程根本情况；瑞宸地产一、滨州市宏观介绍一、滨州市宏观介绍滨州市滨州市是山东省的北大门，位于山东省省会济南市东北117公里处。2001年建市，幅员面积9600平方公里，常住人口412.85万人〔截止2023年11月〕。滨州市是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲高效生态经济区的主战场和核心区域。滨州市政府城市特点1：生态园林型城市滨州市的“四环五海〞工程〔即：环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景区和东、西、南、北、中五座平原水库〕，集园林与湖水于一色,融产业、生态、文化为一体，规划设计到达国内、国际先进水平。一个生态园林型现代化中心城市正在崛起。滨州市生态环境优美，没有化工污染，社会文明平安，居住空间舒适，生活品质良好，生活节奏较慢，2023年全国十大幸福感城市排名第五。城市特点2：能源型城市城市特点3：宜居型城市

胜利油田是中国第二大油田，滨州市为中国石化胜利油田的采集工作区域之一，有大量石油工人定居在滨州。一、滨州市宏观介绍二、滨州市住宅市场分析二、滨州市住宅市场分析滨州市房地产市场开展现状滨州房地产的启动相对其他周边市区相对较晚，2023年下半年开始较快开展。应该说，是城市中心西移拓展了城市开展空间，从而激活了滨州市房地产住宅类市场，带动了房地产市场的快速开展。经过一年的引导，2023年滨州购房群体的意识和需求都在迅速提升，换房行为刚刚开始，市场需求在近三年将比较旺盛。由于城区可供开发用地减少，城区中心地段房源有限。新开工程主要集中在开发区或者市区边缘地带，工程价值相对较低。滨州正处于城市更新、城市生活重心转移的开展阶段。老城已不属于这个时代，新城刚起步。城市的居住重心和商业重心正在向新城转移。随着国家黄河三角洲战略的逐步实施，滨州将会迎来新一轮机遇。房地产业开展空间巨大。目前，滨州的购房者以刚需和改善置业为主，投资客为辅，商品住宅主流均价在4000元-5500元/㎡区间，主力户型以三室两厅为主，物业类型为小高层和高层，多层为辅。另有局部别墅的开发，别墅的价格在8000-14000/㎡区间。2023上半年市场低迷，住宅类产品同比跌幅较大。尤其1月和8月，同比跌幅达50%。年度销量整体下滑，金九银十没有到来，相反6、7、8三月是本年度表现最好的三个月，12月楼市回暖，仅次于这三个月。数据来源：滨州房产网

2023年整体回忆：市场平稳，开展较快旺季不旺，淡季未淡最受欢送购房路段为：黄河8路，渤海11、16、18路通过图表可以看出，目前滨州市民最认可的购房路段为黄河8路，渤海11、16、18路等行政区域中心，此路段是滨州目前品质最高、产品最多样的高档社区集中地。数据来源：滨州房产网黄河8路渤18渤16渤11市场主流需求集中于90-120㎡两房、三房根据对2023年滨州市场重点工程成交房源面积汇总发现，刚性购房客户及局部改善型购房客户可选择房源较集中在于90-140㎡之间；局部改善型客户选择房源面积集中于160-180㎡之间。二、滨州市住宅市场分析信贷政策调整，滨州存在滞后的状况一直困扰滨州房地产市场开展的“信贷政策〞，并没有随着政策的调整而跟进，相对滞后；鼓励首套住房的政策并没有落到实处。二、滨州市住宅市场分析存量房较多，但主要集中在东城区和开发区。2023年，滨州共销售新房15521套，存量房62591套。虽然存量房较多，但主要集中在交通和生活配套相对较差的东城区和开发区，中心城区工程去化速度依然较快。新城区商品房销售市场较为乐观。数据来源：滨州房产网

客户购置需求旺盛，购房欲望逐渐加强限购、限贷政策影响下，改善型置业与屡次置业购房人群迅速减少，观望心态强烈，购置决策周期长，但是随着城镇化进程的加快，下边各县区为了追求更好的子女教育资源和生活医疗配套，涌向市区买房需求依然旺盛。价格稳中有升。根据市场调研统计，2023年滨州整体楼市价格未有明显增长，但是稳中有升，尤其是滨州主城区楼盘2023销售价格都在4200--5500元/平米之间。虽然市场需求的提高和新楼盘品质的提升，销售价格将会进一步提升。二、滨州市住宅市场分析二、滨州市住宅市场分析新城区板块老城区板块工程所在地滨州城市版块划分滨州市政府新城区板块自市政府2006年西移以来，已成为城市开展的最为主要的区域板块，良好的市政规划和景观环境，为这个片区的开展奠定了良好的根底，房地产在近两年开展迅猛，在售楼盘较多，房价上升较快。目前在售楼盘均价大都在4200元/平米之上。老城区板块是城市的核心区域，配套设施齐全，商业气氛相对浓厚。但较新城区版块，交通拥挤、缺乏景观，在售工程较少。且价格相对较低。二、滨州市住宅市场分析滨州在售主要楼盘简况注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集二、滨州市住宅市场分析滨州在售主要楼盘简况美信海公馆5080金御园4680二、滨州市住宅市场分析目前各楼盘价格区间从各工程目前的销售均价来看，2023年9月开始，根本都已跨越4500元/㎡的基线，向着5000元/㎡过渡。注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集重点楼盘监测1#楼2#楼3#楼世贸酒店世贸中心5A甲级写字楼花园洋房美信·海公馆二、滨州市住宅市场分析重点楼盘监测美信·海公馆二、滨州市住宅市场分析10#8#7#6#1#2#3#9#4#5#重点楼盘监测大祥·金廷公馆二、滨州市住宅市场分析重点楼盘监测大祥·金廷公馆二、滨州市住宅市场分析重点楼盘监测京华·我的公馆1#2#二、滨州市住宅市场分析重点楼盘监测京华·我的公馆二、滨州市住宅市场分析二、滨州市住宅市场分析各楼盘主力户型及占比不难看出，各工程呈现两个共性：一是主力户型非常统一，且比例都占到了五成以上；二是同质化严重、面积区间普遍偏大。各工程130㎡以下的三居去化速度相对较快，但由于比例较低，单价定价都相对较高。注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集总结1、2023年滨州楼市稳中有升。成交较为平稳，成交受政策影响轻微；2023年一季度成交量大幅上涨。2、市场整体价格维稳，重点在售工程步入“5千〞时代；3、相对于省内二线及三线地市地产的迅猛开展，滨州房地产2023年也进入高速开展期，一些高品质的工程逐渐走入滨州市场。4、受多项利好影响，2023滨州楼市总体趋好，价格将持续上升。总结滨州楼市2023稳中有升2023将量价齐涨三、本工程根本情况三、本工程根本情况滨州市市委市政府中海公园黄河二路黄河五路彩虹湖项目北至距离滨州市委市政府直线距离1000米。项目北至距离滨州最大公园—中海公园直线距离2900米。项目东至距离彩虹湖公园直线距离1000米。新力河西路项目地块蒲湖公园本工程所在区域情况本工程地块位于滨州市新城区版块，紧邻滨州景观河---新立河。距离滨州市政府直线1000米，距离滨州最大景观公园---中海公园直线2900米，距离彩虹胡公园直线1000米。区位优势较明显。工程用地西邻渤海十六路，东至新立河西路，南侧为长江一路，北至黄河一路。用地为南北方向长的狭长地块，用地东侧为城市代征绿地和新立河。景观条件优越。工程规划中将城市代征绿地一体化设计，充分利用东侧的景观资源，东西两排楼错缝布局，使更多住宅能够享受滨河城市景观资源。建筑沿东西两侧道路布局，获得一个完整的小区中心景观，与东侧绿地相互渗透，形成一体化环状景观轴，水绿交融。小区主入口设置在东侧新立河西路，小区掩映在浓郁的树林中，营造良好的视觉体验。南北各设一个车行次入口，方便住户的出入及日常购物。西侧为人行主入口，与东侧主入口相照应，形成对景。工程规划三、本工程根本情况经济技术指标三、本工程根本情况工程3公里范围内概况三、本工程根本情况工程价值介绍★区位：工程位于山东滨州市新行政中心，东望新立河西靠城市规划主干道渤海十六路，北至黄河一路，距离中心城区车行仅约5分钟。工程1公里范围内常驻人口约2万人，3公里范围内常驻人口约5至8万。★环境：鸟瞰新立河，闲步沿河双景观，周边生态环境优美。虽然地处新中心，却拥有城市不可再生的自然资源。★交通：渤海十六路，道路状况良好，直接连通城市南北；黄河一路，直通连通城市东西；新立河路，通向黄河路，连接行政中心区。★经济：滨州经济在省内属中等程度，2023年山东省人均GDP排名第7位。人均GDP：48300元。三、本工程根本情况工程SWOT分析三、本工程根本情况工程优势：工程的景观优势很明显，路况好、紧邻绿化公园及新立河环境第一无二，又处于新城区，推广期关注度将比较高；工程处于城市重点开