商业地产-山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报-81-43M

滨州工程前期工作提报城市概况商业市场周边城市工程地块工程定位业态分布产品建议模式及通路价格建议参考案例嘉年华提报目录城市概况城市简述

滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，城区常住人口近50万。滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北经济区和中原经济区的枢纽。滨州市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位，全市已探明的矿产有26种，已开发15种。是全国第二大油田——胜利油田的主采油区，城市“四环五海〞规划建设自2002年下半年以来，滨州市委、政府组织规划设计部门和邀请局部专家，立足滨州实际结合区位优势和资源条件，确立了“四环五海〞的规划：“四环〞就是环城道路、环城水系、环城绿带、环城景点〔简称路环、水环、绿环、景环〕；“五海〞就是建设中海〔天〕、西海〔地〕、北海〔人〕、南海〔情〕、东海〔水〕五个大型水库。城市规划滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联济、青、淄、烟、潍开放兴旺城市，处于黄河经济带的龙头位置。滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的海上北大门，交通便利。滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。滨州市远期规划规划目标为200万人口的城市，“四环五海〞工程的实施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。总结全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体系，规模以上工业企业755户，销售收入过百亿元企业有2户，中国企业500强有3户，上市公司有5家。2004年，全市规模以上工业实现产品销售收入810亿元,实现利税72亿元。

经济概况滨州确立了“工业兴市〞的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链开展。滨州民营经济蓬勃开展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比重到达54.8%。民营经济实交税金47.50亿元，增长33.4%，占全部税收的比重到达56.5%；利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；城市居民恩格尔系数为30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%调整为30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成较理性的消费习惯。滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面那么拥有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。总结商业市场城市商业划分城区划分商圈划分商业市场情况主要商圈租金水平主要业态代表个案渤海七路中心商圈3.3-7元/平方米·天百货、服装渤海国际广场、滨州百货大楼汽车站商圈2.2-4.5元/平方米·天家具、日用百货、小商品新兴市场、东狮家具城、富泽商贸街高杜社区商圈0.26-0.5元/平方米·天建材茶叶交易市场、古玩市场和待建的图书城商业个案分析地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处营业面积：2.7万平方米商铺形态：板式商业单套面积：15-20平米经营档次：中高档品牌产品运营模式：租赁开业时间：2003年初出租率：商场入驻已满优惠政策：扣点25%-28%经营状况：良好竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业态布局较为标准合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场集聚人气。竞争劣势：停车位缺乏。其他情况：主要经营日用消费品的批发零售,属于大型综合超市业态。是目前滨州市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自开业以来，始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。银座购物广场黄金大厦地理位置：黄河三路与渤海七路交汇处营业面积：8000平方米商铺形态：板式商业单套面积：20－30平米经营档次：中档业态分布：百货类运营模式：租赁开业时间：2006年10月出租率：约60%优惠政策：无经营状况：目前经营状况一般。竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对标准；竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰创立，山东四方嘉会商贸管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现代化高档购物中心，ITAT连锁店位于该商厦三层。百货大楼地理位置：黄河五路渤海七路营业面积：1.6万平方米商铺形态：板式单套面积：15－20平米经营档次：中低档运营模式：租赁开业时间：1996年10月出租率：90%经营状况：经营状况一般。竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸引人流；竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档次不高，对形象影响不利；其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于1979年10月开业，是全区信誉较高的“老字号〞商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公司、新安超市及连锁店。目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。百加百商城地理位置：黄河五路渤海六路交汇处营业面积：6000平方米商铺形态：微型蜂巢式商铺单套面积：4-8平方米经营档次：中低档运营模式：租赁开业时间：待定租金水平：一层6.2－9.6元/平米/天；二层5.2－8.8元/平米/天；三至四层2－3元/平米/天出租率：60%优惠政策：开业可免半年的租金经营状况：待开业竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商工作进展不利在建在售工程渤海国际广场地理位置：黄河四路渤海七路开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业主要产品：商铺、国际酒店、SOHO公寓、智能化写字楼等总建面积：26万平方米，商业约18万平方米商铺形态：临街商铺、商业內街等租售模式：销售主力面积：46-85平方米售价：在售局部万元/平方米租金市价：已开业局部一层2.75-7元/平方米·天二层元/平方米·天三层元/平方米·天工程进度：局部在建，局部已开业竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业开展，开发商纯套现的开发模式，缺乏统一的管理，也是造成工程经营失败的主要原因。国贸新天地地理位置：黄河四路渤海七路开发商：滨州海鑫置业主要产品：商铺、写字楼等总建面积：6万平方米商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间4.5米；租售模式：可租可售主力面积：暂未划分面积售价：待定，目前暂未开售；工程进度：该案于07年3月开工，目前主体在建交付时间：2021年5月竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的MALL业态，且经营高档内容，填补了市场空白。竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供给量过大可能带来的影响。站前财富广场地理位置：黄河二路渤海二十一路开发商：滨州市天润房地产开发主要产品：商铺、酒店、住宅等占地面积：规划共11万平方米总建面积：规划共16万平方米，目前的大型家具博览中心3万平方米，四栋内街商铺楼6万平方米，共200余套商铺形态：临街商铺1-2层联体、内铺等；租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金1.1元/平方米·天；租金月付；租金按年签。主力面积：临街商铺50-300平方米售价：1－2层联体商铺：2700－3800元/平方米；一楼均价在3000-3200元/平方米；工程进度：目前家具博览中心已开业；竞争优势：毗邻客运总站和220国道，交通优势明显；规划业态丰富；竞争劣势：开发区明显人气缺乏简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店宾馆、大型休闲娱乐广场为一体的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县区。新兴市场二期地理位置：黄河四路渤海三路总建面积：3.6万平方米；商铺形态：一层挑高6.3米，有内街单套面积：35-70平方米售价：3000-14000元/平米；竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优惠政策。竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。简况：一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用，税务免三年，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。海得汽配城建设现状：工程在建地理位置：渤海五路黄河六路以北营业面积：4.8万平方米商铺形态：板式单套面积：50－70平米〔单层面积〕100-140平米〔1-2层联体面积〕经营档次：中高档汽车美容、修理业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修区、配件区。运营模式：可租可售开盘时间：2007年销售单价：3500－4000元/平米开业时间：2021年6月交付使用优惠政策：3年免税，2年税收减半经营状况：还未成型，没有经营竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营带动人气。竞争劣势：市场的培育需要时间其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为14米；规划底层商铺308套；二、三层为SOHO商务办公，共619套。停车位400个。规划工程滨海新天地滨州东海国际新天地由龙悦〔控股〕集团投资开发。工程北临黄河十二路，东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长途客运站。该工程规划总建筑面积24万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲，娱乐等于一体。工程将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八个区，北侧4个区，由东向西依次为：酒店办公会议、娱乐总汇，综合商业区〔商业、餐饮、娱乐〕与大卖场〔数码广场与超市〕；南侧4个区，东侧三区皆为综合商业区〔商业、餐饮、娱乐〕，西侧和北侧与超市大卖场对应设超市〔大卖场〕。二层商铺规划以6米见方网格布置，进深24米，一分为二，两面临街设计成一开间一套小商铺，二层空间利用可一复二独立小商铺，也可根据需要，一、二层单独成套，二层用连廊将各区相连。大卖场〔数码广场与超市〕以8米见设计，依据临街面设计成8米*8米的一套小商铺，其余为大卖场大空间的设计。东北角24层经济型酒店4层以上设标准客房，每层20套，顶层设酒店行政酒廊。齐齐发〔滨州〕国际大市场工程该工程规划建筑面积130万平方米，整个市场规划建设六大中心，将主要经营布匹、服装、箱包、床上用品、皮具、小商品、食品等多种产品，配套有物流交易、仓储、会所、酒店等配套设施。由齐齐发〔滨州〕大市场房地产；位于经济开发区现代物流中心园区内，长江四路渤海二十四路附近；占地800亩左右；刚刚启动建设；1-3层联体建筑，1层用作商铺，2-3层用作办公、居住。整个工程分三期工程，一期工程600亩，建设40万平方米。该工程的建成将形成生产、展览、批发、运输四位一体的“产业链“，建成后的市场入住经营客户4万户。银座滨州二店地理位置：黄河五路与渤海十路交叉口的西北侧，规划待建，目前居民区拆迁尚未完成。商业供需状况房地产整体供给状况2006年滨州房地产开发投资健康开展。全年房地产开发投资完成15.5亿元，与上年根本持平，商品房施工面积144.49万平方米，比上年下降19.1%，商品房竣工面积52.1万平方米，比上年增长20%，销售商品房53.8万平方米，比上年增长23%。滨州房地产市场开展程度较低，市场存在巨大潜力，2006年统计结果说明，2006年滨州市实现商品住宅销售48.2万平方米，比2005年增长22.1%。全年城市居民人均可支配收入11726元，增长14%。巨大的需求背后是一触即发的市场前景。统计可见，城区成型商业供给量逾26万平方米；结合城区人口规模可以判断，目前城区商业供给量已近饱和；而城区近期供给的商业体量达近100万平方米之巨，势必形成非常严重的竞争态势。总结目前城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供给量已到达饱和，目前仍有大体量的商业在供给或规划中，只有有特色的商业才能对投资者形成足够的吸引力。城区目前形成了三个较成熟的主要商圈，除渤海七路商圈外，其余两个均为以专业市场为主的商圈，传统商圈内业态内容较为丰富和完善，能满足城区居民日常的各种需要。现有专业市场种类较丰富，多数规模也较大，但存在种种不尽如人意的缺点亟待改善，城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方面较不专业。新城区和开发区，尤其是开发区，近两年建设力度较大，未来将逐渐形成当地功能齐全、极为重要的新兴商圈，与老的商圈形成竞争态势。周边城市惠民县惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服装、家电等商家，如联华购物广场、东方商厦、大观园商城、大寺商场，普遍档次不高；文安路西段那么是当地主要的专业市场，主营建材五金，规模较大；此外还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，经营状况不理想。阳信县阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、阳劳路的家具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一般。无棣县无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的市场，店面不够集中，规模很小。此外信阳乡有一个规模相对较大的钢材市场，但辐射范围很有限。

沾化县沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，商户很少。

邹平县邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多乐福超市；黄山五路、会仙一路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费阶段。人均消费能力较低。齐明建材城开发商：山东齐明集团齐明房地产开发地址：邹平县城黛溪三路与黄山五路交汇处占地面积：约40亩建筑面积：5万余平米开工时间：2006年竣工时间：现房面积范围：单铺面积50-90平米，1-2连体面积120-180平米其他情况：该工程集家居建材、汽车效劳、餐饮娱乐、休闲购物、居住办公于一体。目前正在招商。地理位置较好，交通便利。其斜对面规划有邹平县客运中心，占地面积125亩，候车综合大楼建筑面积9800平米，候车大楼内设宾馆、快餐店、超市等效劳设施。2007年5月开工，预计年底建成投入使用。年限租金水平（元/平米/月）月租金（元/月）年租金收益（元）1-2183348401763-5305580669606-104588370100440博兴县博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、服饰、鞋类、百货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较好，人流量大。目前没有主要的专业市场。总结目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不兴旺，商业业态不完善，与滨州城区不具有可比性。各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购置群均主要在本地。各县中体量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州城区商业形成竞争。周边城市同类个案分析泺口服装批发市场经营内容：服装鞋帽地理位置：济泺路商铺形态：商场内铺；单套面积：15-30平方米运营模式：租赁租金：4.5元/平方米·天；售价：市价1.2万元/平方米；出租率：80%招商/销售政策：无特殊优惠其他情况：济南泺口服装是济南市华宇集团的所属企业，始建于1989年，现已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。市场经营面积25万余平方米，经商业户5000余家，从业人员2万余人，日客流量30余万人次，商品辐射山东17市地，年营业额超40亿元，市场下设商贸中心、名品大厦、名牌批发城、服装批发市场、服装交易大厅、四季红、三条精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、衬衣、童装、床上用品、箱包、窗帘、婚纱、裤子等十个专业经营区。并配有辐射全国的洛中货物集散中心，为业户提供了良好的商品流通条件。该服装城已成为江北最大的服饰商品集散地。齐鲁鞋城品牌港经营内容：各类高中低档鞋类产品地理位置：济泺路总建面积：6.7万平方米开业时间：预计2007年9月商铺形态：商场内铺；单套面积：50平方米运营模式：可租可售租金：一层第一年3.5，第二年4.5，第三年5.5元/平方米·天；售价：一层1.7万，二层1.3万，三层9000元/平方米；出租率：70%销售率：55%招商/销售政策：无特殊优惠其他情况：齐鲁鞋城于1996年8月开业以来，已开展成为占地7万多平方米，经营面积近12万平方米，经营业户近千家。齐鲁鞋城旗下，已有品牌港、批发中心、恒鑫商场三大经营业态，集国际国内知名品牌于一身，汇各款式品种于一处的鞋类专业批发〔零售〕市场，经销网络辐射山东十七地市及周边省区。齐鲁鞋城设施完备配套齐全，经近几年的升级改造，已改变过去大棚式经营模式，向现代化大商场迈进。具有先进的地下智能化停车系统；可调式中央空调系统；闭路电视保安系统；播送音响系统；消防自动报警系统等。齐鲁鞋城已成为集展示、贸易、餐饮、住宿、休闲、商务、娱乐、金融、物流、多媒体、远程交易为一体的专业化鞋城。香江五金机电城、汽车用品城经营内容：五金机电、汽车装具地理位置：聚才路与蒙山大道交汇处占地面积：10万平方米总建面积：14万平方米开业时间：2005年12月商铺形态：单层、1-2或1-3层联体；临街局部一层层高5.2米，二层4米；单套面积：60-90平方米运营模式：可租可售租金：免租金一年，后期租金待定；售价：3700-5800元/平方米，按揭首付40%；出租率：70%销售率：90%招商/销售政策：免租金一年其他情况：该案后期还规划有住宅区。目前首期商铺共700套左右；五金机电区已开业，汽车配件交易区待交付。澳龙国际物流城经营内容：服装鞋帽、食品地理位置：聚才路与工业大道交汇处占地面积：总规划574万平方米总建面积：目前规划60万平方米，现一期33万平方米开业时间：2005年10月服装城局部开业商铺形态：单层或1-3层联体单套面积：100-300平方米运营模式：可租可售租金：免租金一年；售价：4000元/平方米；出租率：40%销售率：60%招商/销售政策：免租金一年其他情况：澳龙国际物流城由澳大利亚金龙基集团投资兴建，座落于临沂市新规划的物流和商贸中心区，被列为山东省、临沂市重点高新技术工程。内部包括批发交易园区、物流园区、效劳区、住宅配套区、仓储区、配送区、加工区、海关保税区等物流核心园区，同时设立经营、生活效劳支撑体系，包括物流运力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、信息平台、医疗保健中心、商务酒店及文体娱乐中心。目前建有商铺3000套左右。申科国际数码电子城经营内容：电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备等地理位置：前十街与工业大道交汇处占地面积：14万平方米总建面积：16万平方米开业时间：2007年9月，目前试营业商铺形态：1-3层联体；单套面积：110平方米运营模式：可租可售租金：约0.4元/平方米·天；售价：3300元/平方米；出租率：30%销售率：60%招商/销售政策：租金免一季度，工商税费免一年其他情况：临沂申科国际数码电子科技城位于市区西部物流新商圈中心。申科国际数码电子科技城以高科技电子产品为主，是集电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备、音像器材、网络系统、数码家电等于一体的电子专业市场。申科电子城分二期开发。一期建筑面积6万平方米，由5个商业组团组成，商铺近500户。二期工程总建筑面积10万平方米。华东装饰板材市场经营内容：板材、木线、龙骨、木地板、五金、油漆、涂料等地理位置：临西十一路北段占地面积：30万平方米总建面积：25万平方米开业时间：2005年7月搬迁至此商铺形态：单层、1-2层联体；单套面积：120平方米运营模式：租赁租金：0.27元/平方米·天；售价：3700-5800元/平方米，按揭首付40%；出租率：70%销售率：90%招商/销售政策：租金半年一付；税收有一定优惠。其他情况：入驻条件宽松，目前有约1500户经营户。该案东侧二期地块30万平方米，待建。中国陶瓷科技城地址：淄博市张店区；开发商：上海春申房地产开发占地面积：1300亩；总建面积：123万平米；工程配套：国际会展中心〔成交额高达60亿的“陶博会〞的举办地〕、五星级酒店、甲级写字楼、大型仓储物流区、大型商场和高档住宅等；26万平米的高档商场式布局的展示交易厅；8.8万平米的国际会展中心是山东省最大的会展中心；8.9万平米的甲级写字楼；9.3万平米为淄博新区作重要商业配套的大型综合商场；6.2万平米的淄博目前唯一的五星级豪华酒店；4万平米的仓储物流区直接引入铁路专用线。备注：是北方第一大陶瓷类专题市场，该工程在全国统一销售，目前已经预售1000余套。政策说明：政府推出“三免两减半〞的超级税收政策和“超长18个月免租期〞的市场政策淄博义乌小商品城地址：张店区华光路与世纪路路口开发商：淄博华川置业占地面积：工程规划用地47万平米，其中商业区占60%，配套住宅占40%总建面积：135000平米建筑类型：市场类商铺店铺个数：约2000个销售方式：租赁租售价格：租金：1.1－2.6元/平米/天开业时间：2004年12月工程简介：淄博•义乌小商品城一期工程〔批发市场〕是当前鲁中地区规模最大、档次最高的现代化批发交易平台。市场采用了中国义乌小商品城的运作、管理、效劳、开展的科学模式和工作理念；配备了客货运物流中心、餐饮中心、儿童游乐场、平安监控等先进的硬件设施和完善的功能配套；经营业态：服装类、针织类、床上用品、玩具类、文体用品类、旅游工艺、礼品饰品、五金电器、电子钟表、化装品、箱包、鞋类、日用百货、茶叶、副食和家具等16多个大类的60000多个品种的产品〔其中60%为品牌产品〕1楼服装，床上用品，十字绣，鞋类，针织，袜类，童装；2楼工艺品，礼品，玉器，五金电器，水晶批发，陶瓷，精品店；3楼家具家私；客户来源：主要来自淄博本地，少量来自东北、河北、内蒙古、济南、潍坊、滨州、东营等地总结滨州的西南侧就是山东的省会城市济南。济南的商业非常繁荣，业态丰富，分布着多个国内和本地著名的品牌商家；并且有多个体量庞大的专业市场群，辐射的范围不但包括整个华北地区，甚至到达了江南局部地区。当地市场上的经营户来自全国各地，北方除本省的商户外，来自东北地区的也是其重要的组成；南方客商中浙商占了极大的比例。济南在专业市场上有十大专业市场群近期形成的规划，目前已初步成型。临沂的商业市场中专业市场极为众多且有统一的规划，经过多年开展，市场已形成了明显的细分，类别构成复杂；作为北方的义乌，临沂专业市场上的经营户构成复杂，但省内经营户的比例最大；目前在当地的新商贸区分布着多个近年新落成的专业市场，主要是由于总的规划使得城区内多个成熟的专业市场整体搬迁的结果；新的专业市场体量均很庞大，且局部已开业，经营状况良好，出租率均很高；各专业市场对新入驻企业多有一定的优惠政策。与滨州毗邻周边城市的城市性质、主导产业等都与滨州存在较大的差异。市场汇总1〕城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供给量已到达饱和；2〕滨州消费者消费意识薄弱，许多市中心的商业个案经营不善〔如渤海购物广场〕；3〕目前新兴市场整体环境较差，物流配套缺乏，高杜社区的建材市场及茶叶、古玩市场人严重缺乏；对周边住宅产生一定影响；4〕目前滨州专业市场专业化市场管理水平较薄弱；5〕城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方面较不专业；6〕目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不兴旺，商业业态不完善，与滨州城区不具有可比性；7〕各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购置群均主要在本地。工程地块地块位置及现状客运总站地块位于滨州市西部经济开发区内，北靠二二零国道，南临长江一路，西接渤海二十路，东临规划滨河路，南北总长近1200米，东西宽约380米。地块为毛地，目前仍有局部民居待拆迁。位于滨州经济开发区内，也是新的市政府所在地，是未来滨州市的政务中心区域。地块北临220国道，西侧紧邻大型的综合性工程站前财富广场，以西区域主要分布有魏桥科技工业园、威盟制造等企业园区，工程东北侧为市政府办公所在地及新城广场，目前新区多个新兴住宅区分布在工程周边。周边情况SWOT分析优势〔S〕政府对客运总站的规划建设有很大的扶持力度；地块所处的滨州经济开发区目前正在初期的飞速开展阶段，为工程的启动注入了活力；地块以北紧邻220国道，是出入滨州的西大门，交通便利。劣势〔W〕区域交通不便，市政配套不完善，整体形象对本工程形象的提升不利；距离城区商业中心较远，当地居民有一定抗性；占地面积较大，开发周期较长，资金回收风险较大。时机点〔O〕市政府西迁和城区城市化的持续进程提升了本案地块的价值；客运总站建成后所带来的人流为本案商业运营提供了支撑；目前城区内商业业种和商业形态都不够丰富，本工程的启动是个有利的补充。威胁点〔T〕目前滨州市商业地产供给量趋于饱和，本案的推出将面临较大的市场竞争压力；周边工程先后的商业开发对本案的潜在客户形成竞争。工程定位定位思考1〕滨州商业布局滨州现有的中心商业供给量大约在26万方左右，就中心商业及滨州城区人口比例而言，根本已到达饱和状态；2〕消费者消费习性的问题滨州的消费群体的消费意识较薄弱，中心区的百货大楼及渤海购物广场人气较差，经营不利；3〕本工程较大的商业体量本工程14万方的商业体量，如何拆分14万方的商业的问题；4〕车站优势的综合考量本工程依托自身的新区汽车站优势，未来有大量的来往人流；5〕旧汽车站的搬迁本工程汽车站形成之后，滨州老汽车站将全部搬迁至本工程中，老汽车站将废除，滨州唯一的大型集中式车站只位于本案地块；6〕人流的培育问题如何把车站的流动人群有效转换成商业消费人群的问题。工程定位滨州市首个一站式小产权大型综合专业市场定位诠释及依据1〕首个大型本工程14万方的商业体量，是滨州第一个大型的综合性市场工程，具备规模优势，有利工程整体打造形象；2〕综合性多样化业态分布，综合性商业采购，形式一站式市场消费；3〕一站式充分满足采购、零售、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的多元化专业市场，打造本工程独特亮点4〕小产权以小面积划分产权为设计原那么，降低单铺的总价，吸引更多投资客，只需要低门槛进入便能够做业主。定位依据目前滨州的商业情况整体惨淡，本工程的定位不可做传统的生活型商业产品；本工程离市区将近7公里的路程，无法吸引较多的城市人群，指向型消费是本工程定位的关键；依托汽车站的优势，以外来流动人群为根本来支撑本工程商业，辐射到城滨州市及周边县镇；提升本工程的整体档次，以新的消费理念带动整个城市经济开展。客户定位1〕投资客户滨州市区的有经济实力群体〔公务员、私营个体老板、企业局部领导者等〕；滨州周边六县的投资客；山东地区的局部投资客〔济南、淄博、临沂、德州等〕；外省投资客户。2〕经营户以济南、淄博的经营户，以批发为主，零售为辅的经营模式；济南经营的局部品牌店；滨州专业市场的经营户。3〕消费者主要消费者为来往滨州的人群；滨州六县的局部消费者；以及局部滨州城区内的消费者。产品建议产权划分以小面积为主，减少投资总价，降低投资门槛，扩大客户层面。布局形成可分可合的布置方案,可根据客户实际需求灵活调整,。充分考虑原拄网格局，做到路中无柱、铺中无拄，保持通路顺畅，和高利用率。沿街面、以及主要通道的铺位划分面积大，次要通道铺位以小面积为主内部走廊区域设背靠背式商铺；店铺主力面宽3米，进深1.8—13.5米，使用面积范围在5.4-—128平方米之间；绝大局部店铺的具备面宽大，进深短的特点，符合商业规律。设置合理的通道宽度，在保证平安和商业气氛的前提下，尽量减少通道面积，内部一般次要通道宽度为2.4—2.7米，主要通道2.7—3米，主要入口横向通道6米，扶梯前通道为4米。根据划分，对原图纸的通路设置进行了修改，调整，增加内部动线，增加人流通道；按现行划分方案，原主力卖场内沿外界的扶梯建议取消，两条主通道旁的楼梯位置和大小需调整，内部烟道位置需调整。建议楼梯间的门不要设置(结合消防要求)；售票处建议设置在原北面候车大厅，候车大厅通道大门往中间移。一层二层面积(M2)间数面积(M2)间数9338935011.711811.79212.619812.620619.52965.42385.42048.11208.11002121423.417819.58716.78518.57015854124464812.7761282425.6388119业态定位一层业态分布二层业态分布1〕丰富的业态种类解决体量大和综合性的课题，结合当地消费特点和产业优势；2〕结合车站商业人流的消费特点，安排业态布局，形成业态和人流的自然引导和过渡；3〕不同档次和类型的餐饮业态，合理均匀分布；4〕相关业态相临布置的原那么；5〕属于配套效劳的功能分区尽量安排在2楼的商业价值较底的区域，同时考虑了所有业主的便利性；6〕主力卖场多作为开发商持有，卖场租赁的形式，因此也考虑安排在2楼。业态分布原那么运营模式及通路1〕商业二层招商先行，短期内作为持有物业；2〕商业概念炒作进行，展示招商工作进度，告之客户工程今后的形象及投资潜力；3〕利用二层招商成功的概念炒作，销售一层商铺；4〕一层销售完成，拉动二层价格上涨，去化二层商铺；5〕分区块销售，一期推出5万方左右的商业体量，短期引爆，顺利去化、带动其余商业销售。备注：1〕设置工商，税务，银行效劳区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助咨询区等专业机构，提升市场品质，打造一条龙效劳；2〕商户采取租金优惠政策，租约合同３年一签，第一年8个月免租；第二年6个月免租；第三年4个月免租；工程押金；押三付一，给于商家进驻的优惠政策，由于工程前期的概念炒作的必要性，优惠政策只能是适度执行，不建议大幅度优惠；3〕利用政府的大力扶持和区域的规划建设，由甲方出面和政府洽谈，免去商户的局部税务问题，问商户提供便利，降低招商门槛；4〕争取和政府接洽，增加城市中心到本工程的交通工具，便于市民流动。局部品牌一览1〕百货企业品牌山东银座商城股份、贵和购物中心、贵和商厦、济南华联商厦集团股份、伊势丹百货、万达购物广场2〕超市卖场品牌济南华联超市、大润发超市、家乐福超市、正大易初莲花超市、新一佳超市、沃尔玛超市3〕电器连锁卖场品牌国美电器、苏宁电器、三联电器、连锁卖场品牌、迪信通连锁、协亨连锁、冠芝霖大卖场4〕电脑、电子产品卖场品牌百脑汇、赛博数码广场、宏图三胞5〕快餐连锁企业品牌麦当劳、肯德基、金德利6〕专业市场品牌洛口服装批发市场、济南鞋城、银座家居通路建设1〕户外广告信息传递的持续性；以汽车站及城市主要高速路口及主干道的户外高炮控制。2〕报纸广告主要包括?滨州日报?和?渤海晨报?和?山东商报?等。3〕电视媒体滨州电视台一、二套，根据不同时段进行收费。4〕网络平台开发公司的网站宣传、并与各大门户网站以及当地政府网站，信息网站等建立连接。5〕DM派报工程宣传楼书、单页在滨州及周边六县的商业集中区以及局部高档社区中派发6〕短信群发滨州及周边六县等地，汽车站及城市主要高速路口及主干道发布。7〕车身广告通过来往于汽车站的车身做工程推广形象的广告，扩张整个山东甚至外界的信息量；备注：为了工程的宣传，和短期内引爆销售的目的，可能短期内会有一个媒体投放量较大的阶段，为了广告本钱的平衡，整个工程的推广主要沿用汽车站车体广告流动宣传及周边城市、县镇的单页派报1〕和政府洽谈，整合滨州现有专业市场资源〔如新兴市场一期，高杜建材城，古玩字画市场等〕引入本工程；2〕以济南地区为主的二、三线品牌直接接洽。招商通路价格建议商业价格建议通过市场比较法确定本案的销售价格参照比较个案：站前商贸广场参照理由：本工程最相近的竞争楼盘市场比较因子：项目名称站前商贸广场本案地段位置100102交通便利100102业态划分100107产业配套100105招商实力100105规划设计100103物业管理100104物业折旧100101站前商贸广场的商业售价一层为3000-3200元/平方米。本案的一层商业价格=3000-3200*〔102/100〕*〔102/100〕*〔107/100〕*〔105/100〕*〔105/100〕*〔103/100〕*〔104/100〕*〔101/100〕=3980-4300元/平方米，根据目前工程周边市场情况，初步推断本案商铺一层价格在4000-4200元/平方米。沿社会停车区以及北广场的商铺的位置较好，价值较高，销售均价建议在6000元/平方米左右，一层内部沿主通道两侧的店铺销售价格建议在5000元/平方米左右。商业租金建议本案二层招商先行，一层对外销售，一层的销售均价在4000-4300元/平方米，根据商业二层为一层价格的60-70%的定价准那么，本案二层商铺目前的价格建议在2500-3000元/平方米。以商业回报7%来推算，本案二层租金范围在元/平方米/天之间，沿主通道的的店铺租金可以到达元/平方米/天。参考案例曹安国际工程地址：曹安路1777号。工程位置：位于312国道〔曹安路段〕是上海市区通往西北郊区和江浙两省必经之路。同时也是我国华东地区进入上海市区的主要门户。工程总规划：占地120公顷建筑面积88万平方米工程占地：2万平方米。工程体量：9万平方米。工程功能：集展示交易、品牌推广、商务办公、科研孵化、电子商务、订货会展、现代化物流等众多商贸功能于一体的综合性商业工程。工程周边设施：麦德龙、易初莲花、欧倍德、红星美凯龙、轻纺市场、东方汽配城等多个大型商业工程。工程定位：上海首座现代化大型专业鞋城及长三角的鞋类交易中心。开发商的背景：由浙江资金的上海兆地房地产投资6.5亿元人民币打造该工程。工程配套：商务中心内有工商，税务，银行效劳区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，七铺路等商业中心。工程层数：3层〔600多个铺位〕工程租期；３年一签，第一年8个月免租；第二年6个月免租；第三年4个月免租工程押金；押三付一〔装修费押金500元〕工程主力面积及租金：20平方米左右/间；1F3000～4000元/平方/间/月2F2000～3000元/平方/间/月；B1F15000元/月5大政策⑴免租期限：第一年免租经营8个月，第二年免4个月租金，第三个月免2个月租金。⑵租金优惠：越早越优惠，实施时间2007年1月31日前。⑶押金优惠：正式签约，一次性支付5000元，合约终止后退还。⑷管理费用：物业管理费：10元/平方米/月;市场管理费：2元/平方米/月。⑸团队优惠：集体一次性租20个商铺以上，享受更优惠政策。8大优势⑴潜力无限：坐拥兴旺开展中的曹安商贸圈、全球采购中心。⑵傲居九大行业专业批发市场集群区域正轴心。⑶行业旗舰：上海地区最大的鞋业批发市场，辐射长三角。⑷现房现铺：2200个精品旺铺任由挑选。⑸免租经营：三年免租14个月，让你享受实实在在的优惠。⑹广告支持：每年斥资300万元宣传推广，为经销商拓宽营销通道。⑺效劳保障：提供全方位的物业、运输、仓储及政府协调等效劳。⑻税收优惠：每户商户定额税超低实收。1〕曹安市场所处位置较偏，在先期推广的根底上把整个曹安打造为一个国际型的大型采购中心，交易平台，前期的概念炒做非常成功；2〕上海市政府的大力扶持及当地政府的全力配合下，为曹安工程的形象宣传带来了帮助；3〕曹安市场在招商政策上制定比较合理，设置了有技巧的招商合同，捆绑了商户，同时也给商户带来信心；4〕商务中心内有工商，税务，银行效劳区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，七铺路等商业中心，一站式，一条龙效劳给予商户许多便利，是曹安商城的成功要素之一；5〕本工程在操作上可以借鉴曹安市场的运营模式及前期的推广手段。安徽大市场地址：新火车站综合试验开发区17号地块，合肥新火车站站前广场东侧500米，临泉路与铜陵北路交叉路口；开发商：信地置业〔合肥〕占地面积：17万平米建筑面积：20万平米开工时间：一期1996.1工程概况：目前已开发了六期工程。截至2001年8月底，安徽大市场入驻商家约2000多户，商铺开业4000余间〔套〕，开业率为96%。市场从业人数达20000多人，年交易额逾100亿元。以商兴区，带动了货物运输、客运、餐饮、旅店、电信、广告信息、建筑装潢、房地产等行业的开展，取得了巨大的社会效益。市场根本形成了以电子电器为龙头，书刊、塑料铝制品为重点，小百货、针纺织品为辅助，以批发为主。1〕安徽大市场位于合肥新火车站旁，是合肥开业较早的大市场之一，具备较高的知名度和人气；2〕安徽大市场主要以批发为主，零售为辅，效劳于整个合肥市，甚至辐射合肥下面的县及镇；3〕市场的炽热主要归咎于成熟的站前地段以及长期的市场培育；业态划分符合当地的需求；4〕安徽大市场无主力店引入，本工程在业态划分上可以借鉴安徽大市场的局部业态。嘉年华什么是环球嘉年华嘉年华是从英文“carnival〞音译而来，本意为狂欢节，是西方很多国家的重要节日，环球嘉年华正是秉承这一狂欢的精神，给人们带来了无尽的快乐。“环球嘉年华〞、“迪斯尼〞、“环球影城〞并列为世界三大娱乐品牌。环球嘉年华经营模式的特点就是：巡回性、多元性、自主性、互动性。“环球嘉年华〞是世界上最大型的巡回移动式游乐场。嘉年华在中国环球嘉年华〞继承了传统狂欢节的精髓，吸取了现代的娱乐观念，崭新的运作模式来到中国，环球嘉年华活动是经过专业化组织的大型盛会，工程主要包含：机动乘骑工程－这些工程从具有极限速度和运动以及身体挑战的乘骑项目，到由亲朋好友一起体验的较为适中的乘骑工程，到青少年乘骑工程〔按儿童的能力和身高分类〕不等，在一种十分平安的环境中提供同样刺激的体验。竞技工程－鼓励游客积极参与的竞技活动，用有吸引力和流行的奖品奖励熟练的玩家，这些奖品通常为柔软可爱的玩具。文化娱乐工程－种类繁多的国内外文化性民间娱乐表演。美食与购物－多种多样国内外食品，令人眼花缭乱。环球嘉年华体验－以上所有活动都是在一种刺激、活泼和欢乐的环境中进行的，此环境充满灯光、音乐、色彩、舞蹈、歌声和运动，使受感染的游客享受到独一无二的“环球嘉年华体验〞。嘉年华的引入对滨洲及本工程的作用1〕引入嘉年华，在北广场做嘉年华巡展，南广场做固定的嘉年华游乐设施；2〕在滨州引入嘉年华，在短期内引爆当地的人流互动狂欢的效果，促进人流消费水平；3〕提升地块周边的商业气氛，带动区域人流量；4〕提升工程品质及附加值，带动未来商业的消费力；5〕嘉年华的品牌效应，带动其他知名品牌慕名前来，进驻滨州，进驻本工程。汇报结束谢谢上海金贝滨州工程工作组营销筹划案要引领宝山办公市场！！宝莲城应该怎样做？首先，让我们回忆一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在……解读宝莲城上海宝莲投资〔集团〕成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域开展的投资集团。宝莲投资〔集团〕以“缔造传世精品〞为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的工程总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的开展，宝莲投资〔集团〕已建立了权责明晰、标准完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路1、宝莲花园酒店——2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐效劳，2、石材加工——主要为公司房地产开发工程提供石材。3、园林基地——专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理——以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业效劳，创造出更加舒适平安的生活空间。5、教育投资——主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立工程品牌影响力方面还需继续努力。宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。宝莲城的产品是什么样的？工程概况工程位置：本工程位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧总占地面积：土地面积10.9万平方米总建筑面积：23万平方米容积率：1.6绿化率：40％工程规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率工程建筑规划：1幢28层办公楼、4幢22层办公楼、2幢7层办公楼、2幢5层办公楼商业广场标的中的工程产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在130和170㎡左右的两种产品。这意味着本工程的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供给总量到达5.6万㎡。这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本工程主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。我们的难点:我们的客户又在哪里？一种不具备可持续开展的产品如何引领未来宝山市场？我们要突破！新工程、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！我们的市场在哪里？宏观市场时机点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇—东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区那么是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的开展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的开展，特别是宝山镇的现代效劳业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些效劳型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30㎡，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，到达5元/㎡·天；微观市场：宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢————隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220————————基本资料建筑面积11540㎡，可售8999㎡约5万㎡3000㎡左右25199㎡办公2500㎡左右4800㎡左右，层面积600㎡左右总约480㎡，单套20㎡层面积300㎡左右，总1200㎡左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，3－7层为办公，8－18层为住宅4栋，8－10层，1－2层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率————61%75%————————物业管理公司——高力国际——三湘物业————————交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面积范围46－92㎡27－100㎡单套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各类面积套数——层面积1400㎡左右，单套面积未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右约100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡约120套100㎡左右25套单套面积20㎡，每层有8间左右积15－20㎡，每层约15间项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析

价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5万/15㎡/年主力价位6500（除装修费）——9800－9900——————————成交均价6126（除装修费）——9800－9900——————————物业管理费3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余30－40套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75㎡出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调——中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调————————层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米————————备注800元/㎡，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等————多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心1－2层为苏宁电器所租赁，3－8层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的——此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前工程还在土地平整阶段，无开工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼廉价很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢送。价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际祥腾国际广场淞南商城宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场开展处于一种畸形竞争状态，工程的市场价格并不是由工程的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源——钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍工程一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。宝莲城的核心客户群是谁核心客户群本地区固有的自由商态企业与该地区支柱产业相配套的相关行业重点客户群与该地区产业链息息相关的个体或私营公司普遍性客户群偶得客户群外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存开展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点环境由于市场的高速开展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多购置客户分析——客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而开展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180㎡左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购置可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营本钱，平衡经营本钱，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购置可能性较大。竞争对手的解读安信商业广场——大型商业广场、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目鸟瞰图安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过１4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、电影院、汽车陈列室等诸多生活效劳配套设施，停车位近１000个。1、开展商背景：安信置地〔中国〕成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建工程如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。2、工程定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域效劳为一体的商业生活广场。3、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业工程，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4、品牌经营原那么：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，表达了要做强商业品牌的开发理念。工程特色和经营方式：资金雄厚＋商业运作经验丰富＋精品运作模式安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和开展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代效劳业为主；而宝莲城由于工程体量以及区位条件上都更适合开展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！竞争对手的解读祥腾国际广场——社区型商业、办公综合工程占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本工程结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147㎡两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套层面积450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套层面积500㎡，暂未分割层面积1000㎡左右，单套面积50㎡，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70％左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/㎡/月祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本工程的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。此外，5.5米层高可自由分割，也增加了工程的卖点，同时削弱了其15000元/㎡的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本工程而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置宝莲城与安信有着不同的产品属性、不同的工程定位，决定了我们有不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！！祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在工程概念和规模上与我们有着显著差异。其目标客户与本工程有重叠，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源！！营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本工程处于未来的CBD，边缘化其他竞争对手；所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本工程的目标客户利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在工程主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的根底上，建立更高端的市场形象，通过工程整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升工程概念，利用工程工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的根底上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的时机；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用工程北块开发时机，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善工程钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级效劳支持实现手段接下来，就看看请我们的实操方案……定价策略指导思想依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃开展；宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大，未来一段时间房价仍保持“稳中有升〞的走势；因为没有竞争个案原故，致使本工程的定价缺乏参考、比照的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！定价原那么

区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流为定价原那么。第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行平安价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略项目名称销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价比照表作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-13000元/M2项目名称租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金比照表结合本工程产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4元/M2为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于15500/㎡，我司在参考本工程以往的价格策略的根底上，建议公寓式办公的推售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量〞，实现阶段性的价格拉升。销售攻略6月18日前，首推15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本工程的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践根底，均价为12000元/㎡；6月18日公开出售时，加推20%的货量，均价上升13500元/㎡；当第二批货量销售达80%时，加推15%的货量，均价上升14500元/㎡9月，当前三批货量总销售达90%时，加推25%的新货量，均价上升16500元/当第四批货量销售达90%时〔预计11月底即将临近各公司财务报表结算月〕，加推剩余25%的货量，均价上升10%，到达18000元/㎡预热期时间5月1日-6月18日推广配合1、媒体炒作——板块炒作——宝山新CBD的崛起开展商品牌炒作——综合实力雄厚工程炒作——打造“钢铁行业CBD〞要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略组织前期已积累客户召开“宝莲城〞工程推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲城〞工程推介会，发动内部员工优先购置；供货单位翻开5号楼的1-10层，及9号楼的11-13层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息

吸引下游企业的关注3、占领宝钢宾馆作传播点——做展销会

寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合1、样板房建议装修方案必须充分配合工程定位，针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出工程的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计2套示范单位，加强展示效果。2、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时工程外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于工程展示；建议在销售中心设高风格咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格效劳免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的气氛；同时将样板房安排在9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本工程日后的环境质量；3、销售路线从售楼部出发——环城路〔沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟〕——集中绿化广场——9号楼样板房沿路以VI指示系统进行工程形象推广4、销售效劳——国宾式效劳国宾式效劳的几个表达：客户所到之处都受到微笑礼遇……客户刚在销售大厅坐下，便有效劳生递上咖啡以及点心……客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产效劳：工程咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导……目的：A、效劳能充分表达工程形象，优质、贴心的效劳才能表达效劳式办公的理念；B、为客户提供针对性、一对一效劳；C、效劳是一种专业，也是一种艺术展示配合5、完全工作手册做一本工作手册，主要围绕日后在本工程中工作中所需的“食、行〞所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景〞，通过该效劳手册一方面向业主介绍工程物业管理的效劳范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对工程的了解，有效配合销售推广。展示配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶〔最新变化是否为9#楼〕3、4#楼外立面完成工程配合引爆-保温期时间6月18日-8月31日引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造“热销〞态势。策略二：全球同步出售目的：扩大声势，一方面用“有外资购置〞的现象来映衬工程开展前景及档次感，增强工程“世界性〞的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留局部单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本工程受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调工程所在区域的开展前景及自身的产品优势。供货单位引爆：翻开5号楼11-22，8号楼的1-6层，保温：翻开8号楼的7-20促销方式捆绑车位由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积到达150㎡以上均可获赠40年的车位使用权〞，而为了防止车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；4幢建筑外立面脱落至12层以上工程配合优惠政策适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销推广配合1、开盘热销气氛衬托在宝山当地媒体上随时刊登工程热销情况2、将推广重点转入工程炒作上进行工程卖点述求，通过媒体建立工程独特的工程主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站〔可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作〕，并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的时机；持续期时间9月1日-10月31日续推房源利用十一黄金周的销售时