旅游小镇开发探索

旅游小镇开发探究黄成谋2016年11月7日近几年，旅游小镇成了我国政府和地产开发商探讨与投资建设的热点。浙江、云南、海南、安徽、四川等政府积极推进旅游小镇建设，绿城、碧桂园、华夏幸福等知名开放商积极投入旅游小镇建设。涌现了一大批成功的、具有代表性的旅游小镇，如江南水乡古镇——乌镇，民族风情古镇——丽江古镇，商务会议主导的美丽天堂——博鳌镇，温泉休闲资源依托小镇——南京汤山温泉小镇和明月山脚下的温汤镇，旅游景区资源依托小镇——黄山脚下的汤口镇和甘棠镇，城郊休闲小镇——四川山泉镇和花卉之乡的成都三圣乡等，可谓各秉特色，百花齐放。旅游小镇的迅猛开展，是有城市开展、旅游业开展和房地产开展规律为背景的。城市化开展经历两个阶段，第一阶段是农村人口涌往三、四线城市，第二阶段是三、四线城市人口涌往一、二线城市。我国目前的城市开展正处于第二阶段，这也是为什么一线城市和局部兴旺的二线城市房价高涨不下、房不愁卖和交通越来越拥挤的主要原因。为了解决城市拥挤、城市与城镇开展不平衡等矛盾，国家“十三五”规划纲要中明确提出，要“因地制宜开展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇”。2016年7月20日，住房城乡建设部、国家开展改革委和财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和开展质量的目标。国内外旅游开展的经典案例说明，旅游小镇无论从哪个角度讲都堪称是特色、魅力小镇的典型代表。旅游功能既说明了小镇开展的主要产业支撑和文化特点，也展示了小镇开展的主体方向。旅游小镇完全应该也应当在国家新时期小城镇规划建设中承当重要角色。目前，我国旅游业正处于高速开展期，旅游人次与旅游收入的增长率都保持在双位数的增幅，旅游产业经济在国家GDP中的比重越来越大，增长速度明显也高于GDP：数据来源：根据“前瞻网-数据库”整理数据来源：前瞻网-数据库不少地产业内专业人士认为，我国房地产开展正在发生带有明显特征的变化：1、地产高速开展期已经结束，已经进入开展放缓期。被业内大局部人认可的房地产“大周期“：即城市化率到达75%为城市开展的临界点。从2015年国家统计局统计数据来看，我国目前的城镇化率为56.1%。开展空间越来越小，竞争越来越剧烈。2、暴利时代已经结束，微利时代已经到来。据中国产业信息网统计，随着地价的不断攀升，使得行业毛利率水平在2011年到达峰值，此后持续走低，趋势难改。2016年，毛利率降幅比去年同期扩大2.18个百分点，净利率为9.79%，此外合作开发增多引发少数股东损益占比上升，带动净利润率降幅扩大1.41个百分点。随着行业空间顶峰渐至，盈利能力下滑趋势难改。而随着房企合作拿地开发比重不断的提升，少数股东损益占比逐渐提升，这在一定程度上使得房企的的净利增速低于毛利增速。3、9月30日新一轮的地产调控，将加大市场聚焦度的提升，恒大、万科、碧桂园等巨无霸地产企业的市场占有率将显著提升，金融资本贫乏的小地产开发商将迎来寒冬，兼并、重组会将会是地产的常态事项。4、因旅游业的持续、快速开展，让效劳于旅游的酒店、休闲、度假、居住、欣赏、体验、餐饮、购物为一体的旅游地产提供了广阔的开展空间。拥挤、压抑、紧张、污染的城市工作、学习和生活环境；旅游业，特别是以旅游、休闲、度假为主题旅游业的蓬勃开展；政府与地产开发商捕捉开展机遇的敏锐思路，让旅游小镇开展模式应运而生，旅游小镇将会出现“各秉特色，百花齐放”的局面。如何打造一个成功的旅游小镇，实现政府、开发企业、当地居民共赢的局面，需要我们深层次研究并最终圆满落地。本人通过大量阅读旅游小镇相关政策文献，研读中外旅游小镇成功案例，实地考察成功旅游小镇工程，对旅游小镇开发进行探讨、分析，认为做好旅游小镇开发，重点做好：“选好址，定好位，挖资源，创特色，争支持，谋共赢，先旅游，后地产，分步走，慢开发”。一、选好址地段，地段，还是地段！这句李嘉诚投资房地产的心得，被业内当成至理名言。旅游小镇开发除了关键要素——地段要素之外，还有一个关键要素：资源、资源、旅游资源。那么，旅游小镇的选址的关键要素可定为：地段，地段，还是地段+资源、资源、旅游资源。以国内外成功的旅游小镇为例：分析成功旅游小镇案例，就会得出一个结论：地理位置越好，交通越方便，旅游资源越丰富或独特，开发的成功性越大，名气也更响亮；我们还会得出一个结论：任何一个成功的旅游小镇环境都是非常优美。那选什么样的地址，是适宜的呢？我个人认为，一线城市周边100公里之内，二线城市60公里之内，三线城市30公里之内，环境优美，旅游资源丰富或独特的小镇均可以作为理想的旅游小镇开发选择地。当然，我们不主张搞旅游小镇一窝蜂，遍地开花，政府要进行有方案，有规划的去统筹。二、定好位从目前市场上的旅游小镇来看，一般把旅游开发模式分为以下6种：自然资源依托型——风景区小镇；新旧城类型——特色古镇；主题乐园型——迪斯尼乐园小镇；行业依托型——拉斯维加斯、博鳌；休闲、度假模式——温泉镇、花卉之乡；多种资源依托型——瑞士卢塞恩。现在一般旅游小镇的规划面积不小于3平方公里，我们在定位时，需对小镇的资源特点、地理位置特点进行深度分析，找准开发模式，确定规划面积大小，分析旅游人群的消费半径，是国际性的，还是国内性的，或者主要周边城市旅游休闲、度假、居住型的。也不可盲目做大，一定是经过深度研讨而定好位。开发模式如以下旅游小镇典型代表：1、新旧城类型——特色古镇江南水乡古镇——乌镇2、主题乐园型——迪斯尼乐园小镇主题乐园型——上海迪尼斯小镇3、自然资源依托型——风景区小镇风景区小镇——黄山汤口镇行业依托型——商务会议主导旅游镇商务会议主导旅游型——博鳌镇5、休闲、度假模式——富硒温泉独特资源旅游、休闲、度假镇休闲、度假模式——富硒温泉明月山温汤镇6、多种资源依托型——集自然风光、古镇、行业依托为一体旅游镇多种资源依托型——瑞士卢塞恩镇3、挖资源、创特色选好了址，意味着，我们选择了在有较好旅游资源的区域开发旅游小镇。旅游小镇的定位，要高于原区域的定位，已有的旅游资源，难以支撑我们想要的理想旅游资源。因此，“挖资源、创特色”成了能否成功开发旅游小区的最关键因素，政府、开发企业要组织、培养一批专业人士长期专门从事“挖资源，创特色”工作，进行筹划、招商和宣传工作，还要培养一批优秀的导游，才能实现旅游价值不断提升，旅游事业可持续开展，长久不衰。“挖资源，创特色”就是要在已有的资源特点上，深挖、广挖资源，或者引进外部资源，创造小镇独有的特色。如乌镇，侧重挖掘历史文化，江南水乡特色；丽江古镇，深度挖掘历史文化、民族风情、山水风貌与水乡韵味；上海迪尼斯小镇，那么是引进“迪尼斯乐园”；温汤镇，深度挖掘富硒温泉，大打休闲、度假旅游牌；瑞士卢塞恩镇，深度挖掘历史文化、著名景点、优美环境、国际音乐节等独有资源；法国格拉斯小镇，打造花卉种植业及香水工业，成为世界最著名的香水生产基地。不是每一个小镇都具备非常优异的旅游资源，旅游资源也有一个发现、挖掘、创造、完善的过程。这个过程就需要从事旅游开发工作者去努力，需要秉着没有特色誓不罢休的精神，最后提炼成小镇独有的旅游特色，找出小镇旅游核心吸引物，研发小镇的各项产品，防止产品同质化，打造唯一性。有旅游业内专家，把旅游小镇开发分为几个步骤，一是找“魂”，即充分立足自身条件，找准旅游小镇特色定位；二是布点——筹划小镇旅游产品体系，引爆旅游市场；三是运营——制定实施策略，保证小镇旅游可持续开展；这都是“挖资源、创特色”的过程，非常重要。旅游业的还有一个重要特点，就是季节性非常强，旺季与淡季经常是热冷两重天，这样既不利于旅游业的开展，更不利于旅游地产的开展，因此，需要我们在找“魂”、“布点”时不能太单一，要找到丰富多彩的不同季节不同的旅游体验点，下面以法国格拉斯小镇休闲节庆活动为例：创特色，就是打造独特的小镇名片。创造了世界级的旅游特色，顾客就是世界性的；创造了国家级的旅游特色，顾客就是国家级的；创造了地方级的旅游特色，顾客就是地方级的。没有特色，必定失败。4、争支持，谋共赢由于政府和开发企业对旅游小镇的开发，具有很强的互补性与互利性，开发模式越来越主张PPP模式。对于一个开发企业来说，“争支持”，就是要争取政府的大力支持，争取政策上的支持。可以说，任何一个成功案例旅游小镇的开展，当地政府都做了很大的奉献，在政策上也做了很大的扶持。甚至有些地方政府，主要领导亲自挂帅，成立旅游管理公司，成立重大工程办，成立旅游宣传管理部门，参与并支持旅游小镇开发。PPP模式一般都含有一级开发，只有政府的大力支持，在总规、控规、拆迁、补偿、市政配套、交通、旅游产业招商、旅游宣传、旅游可持续开展等方面大力支持并大力投入，才能顺利推动旅游小镇建设和经营的健康开展。政府和开发企业要把旅游小镇的开展作为可持续开展的支柱产业的高度来实现。旅游产业的逐渐扩大与完善，能让政府解决当地就业、增加税收、土地得到升值；开发企业所开发的酒店、商业、住宅也就不愁销售，不愁经营，所开发的体验工程也不愁没有人气，实现政府与企业共赢。5、先旅游、后地产旅游产业不是单一产业，而是围绕“游、玩、观、享、乐、吃、住、购”的产业群。旅游地产是以旅游、休闲、度假、居住为目的的房地产开发。旅游地产的开展必须以旅游资源为核心，依托旅游资源打造休闲、度假、居住概念。因此，没有旅游，也就没有旅游地产。旅游产业的开展是一个长期开展的过程，只有旅游产业持续健康的开展，旅游客流量的不断增大，休闲、度假、居住的人才会不断增多，房地产才会不断升值，旅游地产是依靠旅游业的升温而升值的，因此，只要把旅游业做好了，旅游地产自然能做好。我们可以试想一下，如果旅游业没有开展起来，我们就在小镇大规模的开发旅游地产，那将会出现，供休闲、度假居住的酒店、宾馆、公寓将会一片惨淡，住宅、别墅销售不也会很不理想。6、分步走、慢开发市政配套、道路交通先行；旅游布点、美化环境、旅游工程紧跟着启动，先把人气做旺，同时启动解决游客住宿问题。当人气越来越旺时，我们再增加酒店，也可以考虑建公寓，还可以考虑吸引周边城市的人群来定居，购置住宅或别墅。总之，先把市政、效劳配套完善，把环境做美，把人气做旺，把旅游做强，再有方案、有步骤的推进地产