小区物业管理企业会计核算账务处理

会计实操文库1/18物业管理企业会计核算账务处理一会计科目及使用说明第204号科目预收账款1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁公用设施的维修保养和保安绿化等预止的公共性服务费等2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记银行存款科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记经营收入其他业务收入科目有关单位和个人补付的款项，借记银行存款等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作权反会计分录预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入应收账款科目的贷方，不设本科目3.本科目应按有关单位和个人设置明细账4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项第205号科目代收款项1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费煤气费有结电视费电话费等企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算2.企业收到代收的各种款项时，借记银行存款等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记银行存款等科目收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记经营收入科目3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项第209号科目其他应付款1.本科目核算企业应付暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复安全等方面费用的保证金等2.发生的各种应付暂收款项，借记银行存款等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记银行存款等科目3.本科目应按债权人或应付暂收款项的类别设置明细账4.本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款第281号科目代管基金1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分共用设施设置维修基金2.企业代收代管基金时，借记银行存款代管基金存款科目，贷记本科目企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记银行存款代管基金存款科目，贷记本科目企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费承包费有偿使用费等，应按受益对象，借记经营成本管理费用其他业务支出科目，贷记本科目代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部位共用设施设备大修更新改造任务的，实际发生的工程支出，借记物业工程科目，贷记银行存款库存材料等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记经营收入-物业大修收入科目；结转已完物业工程成本，借记经营成本科目，贷记物业工程科目由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记银行存款等科目3.本科目应按单幢房屋设置明细账4.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余第411号科目物业工程1.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出企业对业主委员会或者物业产权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算2.企业承接的房屋共用部位共用设施设备大修更新改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记银行存款库存材料等科目工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后进行转账，借记代管基金科目，贷记经营收入物业大修收入科目；结转已完物业工程成本，借记经营成本科目，贷记本科目企业对业主委员会或者物业产权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记银行存款库存材料等有关科目，工程完工结转成本，借记递延资产科目，贷记本科目3.本科目应按工程项目设置明细账4.本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本5.企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目第501号科目经营收入1.本科目核算企业的物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人使用人提供维修管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务费收入公众代办性服务费收入和特约服务收入物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场游泳池各类球场等共用设施收入物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入2.企业取得的和项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现3.企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目企业经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目企业承接房屋共用部位共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后进行转账，借记代管基金科目，贷记本科目4.本科目应按经营收入的种类设置明细账，如物业管理收入物业经营收入物业大修收入等，其中物业管理收入，企业可以根据实际管理，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明核算5.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额第502号科目经营成本1.本科目核算企业物业管理物业经营物业大修等应结转的经营成本企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资资金及职工福利费固定资产折旧费及修理费水电费取暖费办公费差旅费邮电通讯费交通运输费租赁费财产保险费劳动保护费保安费绿化维护费低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入管理费用科目，不在本科目核算2.企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记银行存款库存材料应付账款等科目企业经营物业应付给物业产权人使用人的租赁费承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记代管基金或应付账款科目月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记物业工程科目3.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应4.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后，本科目应无余额第511号科目其他业务收入1.本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入材料物资销售收入废品回收收入商业用房经营收入及无形资产转让收入等商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发商店饮食店等经营收入其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同2.企业取得的各项其他业务收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如房屋中介代销手续费收入物资销售收入废品回收收入商业用房以营收入等4.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额第512号科目其他业务支出1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品提供劳务而发生的相关成本费用以及相关税金及附加等2.企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记应付工资银行存款应交税金其他应交款代管基金等科目3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如房屋中介代销手续费支出物资销售成本废品回收成本商业用房经营支出等4.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额二会计报表的编制说明1.在资产负债表住房周转金项目下增设代管基金项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位共用设施设备维修基金的结余本项目应根据代管基金科目的期末贷方余额填列2.物业工程科目的期末余额在资产负债表存货项目中反映3.代收款项科目的期末余额，在资产负债表其他流动负债项目中反映浅议物业管理企业会计核算的新规定李俊杰一物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续物业管理会计的出现和发展是物业管理公司进入市场实行企业化经营专业化管理和社会化服务的必然产物财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字[1999]44号文关于物业管理企业执行<房地产开发企业会计制度>有关问题的通知以及物业管理企业会计核算补充规定（试行），以物业管理的行业特点，融合了会计核算方法和会计程序，丰富了会计工作的内容，使目前上海地区物业管理企业，由采用多种行业会计制度统一过渡到完整的系统的可以操作可以实施的会计方法和步骤上来笔者曾对上海几家颇有影响的物业管理企业作了一次调查，大多数企业财务人员认为：物业管理会计没能像工业会计制度那样成熟可操作，很难做到融会贯通运用自如原因有三：其一，物业管理行业作为新兴行业，国家地方房管部门不断有新的政策法规和条款出台，使物业管理会计核算跟不上新政策的实施要求；其二，财务人员过去不能以会计法为准绳实施操作，而是以某些不够成熟的房管要求处理业务，造成核算过程中偏差；其三，物业管理行业的工作内容从原来简单的房屋养护到运用现代化管理科学和先进的维护养护技术，从简单的为使用人提供服务到智能化管理，管理的内容丰富了，服务的项目扩大了，而财务人员缺少专业培训，主管部门又很少有权威性的政策解释上述三个原因阻碍了物业管理财务的正常发展物业管理企业的会计核算在明确执行房地产开发企业会计制度基础上，再按照物业管理企业会计核算补充规定（试行）执行是近年来比较具体的对物业会计的工作性指导，统一了物业管理行业会计科目的设置如新设的第205号科目代收款项，第281号科目代管基金，第411号科目物业工程是在行业中常见常用的收支科目对原先房地产企业使用的第204号科目预收帐款，第209号科目其他应付款，第501号科目经营收入，第502号科目经营成本，第512号科目其他业务支出等都较具体地作了解释和归类说明充分发挥了会计管理的职能，为企业内部正确统计运作和有效控制成本支出，提供合理的会计信息和充分的理论依据二1物业管理企业会计核算补充规定分清了代收款项同其他收入款项的界限，新设置的第205号科目代收款项立意明确，物业公司代有关部门向业主收取的垃圾清运费有线电视初装费电表保证金水费押金等，可在代收款项一级科目下设各项二级科目，分类入帐有利于发挥会计管理职能，统一结算交纳，操作性强[例]某物业公司为环卫所代收建筑垃圾清运费，为有线电视台代收初装费，为自来水公司预收水费，为供电所代收电表保证金，具体分录如下：借：101现金102银行存款贷：205代收款项垃圾清运费有线电视初装费水费电表保证金月末将收入各项费用归还有关部门，分录如下：借：205代收款项垃圾清运费有线电视初装费水费电表保证金贷：102银行存款月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：借：205代收款项服务费收入贷：经营收入服务费收入代收款项科目的期末余额，在资产负债表中其他流动负债额目中反映2物业管理企业会计核算补充规定切合实际设置新科目，纠正了以往对维修基金科目归类无序的缺陷过去有的物业管理企业将维修基金归集在第203号科目应付帐款，也有归集在第261号科目长期应付款新增设第281号科目代管基金是为房屋使用人和业主代管的部分基金，既符合国家规范，又符合物业公司实际[例]某物业公司收到委托管理的房屋共用部位共用设施维修基金和代管基金的存款利息，分录如下：借：102银行存款代管基金存款贷：281代管基金维修基金利息收入外单位承接大修任务，工程完工后，经业委会或者物业产权人认可后支付维修基金，分录如下：借：281代管基金维修基金贷：102银行存款本科目期末贷方余额反映代管基金结余款3物业管理企业会计核等补充规定新设置第411号科目物业工程，归集了承接物业工程成本支出，为物业工程有效地系统地提供正确的成本信息，有利于物业公司进行成本控制[例1]某物业公司对开发商提供的物业管理办公用房进行装修改建，分录如下：借：411物业工程办公室装修贷：102银行存款124库存材料办公室装修工程完工，费用在二年中分摊：借：171递延资产办公室装修贷：411物业工程办公室装修借：502经营成本物业管理贷：171递延资产办公室装修[例2]根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进行大修借：411物业工程物业大修工程贷：102银行存款104库存材料工程完工后，工程款经业委会或者物业产权人使用人鉴证，结转工程成本：借：281代管基金维修基金贷：501经营收入物业大修工程借：502经营成本物业大修贷：411物业工程物业大修工程本科目应按工程项目内容设置明细帐，借方金额反映在建工程的实际成本综上所述，物业管理企业会计核