2016房地产及建安行业营改增应对策略及税收业务规划(1603新中税网学员版)

房地产及建安企业营改增应对策略及税收业务规划主讲叶建平第一局部：营改增的背景及增值税根本规定一、营改增的背景1、营业税的概念与特点营业税是对在我国境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。特点：一般以营业额全额为计税依据;按行业设计税目税率;计算简便，便于征管。多环节重复征税。税率低，税收负担较轻2、增值税的概念与特点以增值而作为课税对象，即以商品生产流通各环节或提供效劳时实现的增值额为计税依据而征收的一种税。

增值额，指新创造的价值额，也就是全部商品价值额扣除由于生产消耗所转移进来的价值之后的余额。特点：增值税仅对商品生产流通各环节或提供效劳时实现的新增的增值额征收。增值税制的核心是税款的抵扣制。增值税实行价外征收。增值税纳税人在日常会计核算中，其本钱不包括增值税。将纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，分类管理。3、增值税的类型生产型增值税：指在征收增值税时，只能扣除属于非固定资产工程的那局部生产资料的税款，不允许扣除固定资产价值中所含有的税款。收入型增值税：指在征收增值税时，只允许扣除固定资产折旧局部所含的税款，未提折旧局部不得计入扣除工程金额。消费型增值税：指在征收增值税时，允许将固定资产价值中所含的税款全部一次性扣除。从2009年1月1日起，在全国所有地区实施消费型增值税。

二、为什么要营改增三、增值税的征税方法1、含税收入与不含税收入增值税的特点：价外税价内税与价外税与区别价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，而税款包含在销售款中并从中扣除。由此得出：货款〔含税款〕＝销售款〔含税款〕税款=货款〔销售款〕×税率价外税是由购置方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两局部，即：货款＝销售款+税款货款含着税款就是“含税价格”，如果货款〔即含税价格〕减去税款，即“不含税价格”。不含税价=含税价/〔1+增值税率〕增值税额=不含税价×增值税率2、一般纳税人和小规模纳税人增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税效劳的年应征增值税销售额〔以下称应税效劳年销售额〕超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。营改增行业的一般纳税人标准《试点实施方法》第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。《营税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第五款《试点实施方法》第三条规定的应税销售额标准为500万元〔含本数〕。财政部、国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。《试点实施方法》第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够准确提供税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。增值税暂行条例实施细那么第二十八条条例第十一条所称小规模纳税人的标准为：〔一〕从事货物生产或者提供给税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供给税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额〔以下简称应税销售额〕在50万元以下〔含本数，下同〕的；〔二〕除本条第一款第〔一〕项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。本条第一款所称以从事货物生产或者提供给税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供给税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以上。

什么情况下一般纳税人不得抵扣全部进项税额

试点方法第三十三条有以下情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：〔一〕一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。〔二〕应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。四、营改增的根本规定1、房地产和建安行业营改增的时间2016年5月1日2、营改增后的税率在营改增试点范围内：提供交通运输、邮政、根底电信、建筑、不动产租赁效劳，销售不动产，销售土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁效劳，税率为17%提供其他效劳的税率为6%。财政部和国家税务总局规定的应税行为，税率为零。增值税的征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产工程，按照5%的征收率计税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。3、营改增后的征税方式试点方法第十七条增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。试点方法第十八条一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。试点方法第十九条小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。4、一般纳税人的销项税额不含税销售价=含税销售价/〔1+税率〕销项税额=不含税销售价×税率5、一般纳税人的进项税额购进货物或劳务的增值税发票上注明的增值税额6、一般纳税人的应纳税额应纳税额=销项税额-进项税额

7、一般纳税人计税方法

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

销项税额=不含税销售额×税率

如某房地产公司5月份取得含税收入5550万元，增值税率为11%。

当月取得施工企业开具的增值税专用发票，票面注明价款3000万元，增值税款330万元。

另支付工人工资500万元，支付各项公司费用并取得普通发票200万元。

计算当月应纳增值税。8、简易计税方法：应纳税额=销售额×征收率销售额=含税销售额÷〔1+征收率〕如：某纳税人某项开发产品含税销售额为206万元，在计算时应先扣除税额，即：不含税销售额=206÷〔1+3%〕=200万元增值税应纳税额=200×3%=6万元9、某项业务当既可以按一般计税方法也可以选择按小规模计税方法，如何选择：含税销售额÷〔1+税率〕×税率-X÷〔1+税率〕×税率=含税销售额÷〔1+征收率〕×征收率当税率为11%，征收率为5%时，可抵扣含税采购金额为含税销售收入的51.97%。当税率为11%，征收率为3%时，可抵扣含税采购金额为含税销售收入的70.64%。10、增值税的会计核算〔1〕科目设置企业应在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目。在“应交增值税”明细账中，应设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”等专栏。

“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。“已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多缴的增值税额用红字登记。

“销项税额”专栏，记录企业销售货物或提供给税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供给税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。

“出口退税”专栏，记录企业出口适用零税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。出口货物退回的增值税额，用蓝字登记；进口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。

“进项税额转出”专栏，记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。

〔2〕特殊业务A、企业购进免税农业产品，按购入农业产品的买价和规定的扣除率计算的进项税额，借记“应交税金——应交增值税〔进项税额〕”科目；按买价扣除按规定计算的进项税额后的数额，借记“材料采购”、“商品采购”等科目；按应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。

B、实行简易方法计算缴纳增值税的小规模纳税企业购入货物及接受应税劳务支付的增值税额，也应直接计入有关货物及劳务的本钱，其会计处理方法按照现行有关会计制度规定办理。

C、企业购入货物取得普通发票〔不包括购进免税农业产品〕，其会计处理方法仍按照现行有关会计制度规定办理。D、小规模纳税企业销售货物或提供给税劳务，按实现的销售收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目；按规定收取的增值税额，贷记“应交税金——应交增值税”科目；按实现的销售收入，贷记“产品销售收入”、“商品销售收入”、“其他业务收入”等科目。A公司为一般纳税人，采用一般计税方法，2016年6月购进钢材117万元，取得增值税专用发票上注明：金额100万元，税额17万元，贷款未付。6月取得建筑工程预收款222万元。账务处理：收到工程材料时：借工程材料100万元应交税金—应交增值税〔进项税金〕17万元贷应付账款117万元取得预收工程款时借银行存款222万元贷预收工程款200万元应交税金—应交增值税〔销项税金〕22万元缴纳税款时：借应交税金—应交增值税〔已交税金〕5万元贷银行存款5万元11、《国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复》〔税总函[2015]311号〕稽查查补销售额和纳税评估调整销售额计入查补税款申报当月的销售额，以界定增值税小规模纳税人年应税销售额。纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的，主管税务机关应制作《税务事项通知书》予以告知。纳税人在《税务事项通知书》规定时限内仍未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的，其《税务事项通知书》规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。税务机关送达的《税务事项通知书》规定时限届满之前的销售额，应按小规模纳税人简易计税方法，依3%征收率计算应纳税额。第二局部：营改增的具体规定

一、营改增后哪些业务可以选择按简易计税方法计税1、达不到一般纳税人销售额标准的。2、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁效劳。〔《有关事项》第一条第六项〕

3、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。〔《有关事项》第一条第六项〕4、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

5、建筑效劳可选择简易征收的工程〔《有关事项》第一条第七项〕〔1〕一般纳税人以清包工方式提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑效劳，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑效劳。〔2〕一般纳税人为甲供工程提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或局部设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。〔3〕一般纳税人为建筑工程老工程提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老工程，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程工程；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程工程。

6、房地产行业可选择简易征收的工程〔《有关事项》第一条第八项〕〔1〕一般纳税人销售其2016年4月30日前取得〔不含自建〕的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

〔2〕一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

〔3〕一般纳税人销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老工程，是指：〔一〕《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产工程；〔二〕《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程工程。

7、还有哪些相关的业务是简易征收的

一般纳税人销售自产的以下货物，可选择按照简易方法依照3%征收率计算缴纳增值税建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。自来水。一般纳税人选择简易方法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。

二、营改增后关于销售额和销项税金的规定

1、试点方法第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下工程：〔一〕代为收取并符合本方法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。〔二〕以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

2、有关规定第一条第二项不征收增值税工程。〔1〕根据国家指令无偿提供的铁路运输效劳、航空运输效劳，属于《试点实施方法》第十四条规定的用于公益事业的效劳。〔2〕存款利息。〔3〕被保险人获得的保险赔付。〔4〕房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。〔5〕在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者局部实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

3、试点纳税人提供建筑效劳适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

4、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产工程〔选择简易计税方法的房地产老工程除外〕，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额=〔全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款〕÷〔1+11%〕当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=〔当期销售房地产工程建筑面积÷房地产工程可供销售建筑面积〕×支付的土地价款当期销售房地产工程建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产工程可供销售建筑面积，是指房地产工程可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产工程时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上〔含省级〕财政部门监〔印〕制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

5、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得〔不含自建〕的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。6、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。7、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得〔不含自建〕的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。8、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。9、小规模纳税人销售其取得〔不含自建〕的不动产〔不含个体工商户销售购置的住房和其他个人销售不动产〕，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。10、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、营改增后关于进项税金的规定1、哪些进项可以抵扣《试点实施方法》第二十五条以下进项税额准予从销项税额中抵扣：〔一〕从销售方取得的增值税专用发票〔含税控机动车销售统一发票，下同〕上注明的增值税额。〔二〕从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。〔三〕购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施方法》抵扣进项税额的除外。农产品购进账务处理：购进农产品账务处理：从农民处购得原木100万元，已支付银行存款。借工程材料87万元应交税金—应交增值税〔进项税金〕13万元贷银行存款100万元〔四〕从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

2、哪些进项不可抵扣《试点实施方法》第二十七条以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：〔一〕用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述工程的固定资产、无形资产〔不包括其他权益性无形资产〕、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。〔二〕非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输效劳。〔三〕非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物〔不包括固定资产〕、加工修理修配劳务和交通运输效劳。〔四〕非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。〔五〕非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。〔六〕购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常效劳和娱乐效劳。〔七〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第〔四〕项、第〔五〕项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人接受贷款效劳向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资参谋费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。试点方法第二十八条不动产、无形资产的具体范围，按照本方法所附的《销售效劳、无形资产或者不动产注释》执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丧失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、撤除的情形。

3、购进不动产如何抵扣进项税

适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购置、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产工程，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。纳税人2016年5月1日后购进货物和设计效劳、建筑效劳，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本方法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人按照本方法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的局部于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的局部为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

账务处理：

在“应交税金—应交增值税”科目下设二级明细科目“待抵扣进项税金”。购进钢材一批，用于不动产在建工程，取得增值税专用发票，票面注明金额200万元，税款34万元，货款已通过网银支付。购进当月账务处理：借在建工程200万元应交税金—应交增值税〔进项税金〕20.4万元应交税金—应交增值税〔待抵扣进项税金〕13.6万元贷银行存款234万元

购进后第13个月账务处理借应交税金—应交增值税〔进项税金〕13.6万元贷应交税金—应交增值税〔待抵扣进项税金〕13.6万元

4、已抵扣材料改变用途用于不动产在建工程如何处理购进时已全额抵扣进项税额的货物和效劳，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%局部，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如前述案例：购进钢材含税价234万元已抵扣税款34万元，现用于不动产在建工程。改变用途当月：借应交税金—应交增值税〔待抵扣进项税金〕13.6万元贷应交税金—应交增值税〔进项税金转出〕13.6万元改变用途后的第13个月借应交税金—应交增值税〔进项税金〕13.6万元贷应交税金—应交增值税〔待抵扣进项税金〕13.6万元5、购进不动产或不动产在建工程，不到13个月，即转让，如何处理？

纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。6、已抵扣的不动产，改变用途，用于不得抵扣工程，如何处理？已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝〔已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额〕×不动产净值率不动产净值率＝〔不动产净值÷不动产原值〕×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

7、一般纳税人兼营简易计税方法工程、免税工程的进项如何划分。〔试点方法第二十九条〕〔1〕原那么上购进货物与劳务分开核算。〔2〕对无法划分的进项税额，按以下公式计算：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×〔当期简易计税方法计税工程销售额+免征增值税工程销售额〕÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。〔3〕对房地产企业的特殊规定

一般纳税人销售自行开发的房地产工程，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产工程而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×〔简易计税、免税房地产工程建设规模÷房地产工程总建设规模〕

8、已抵扣固定资产改变用途的进项如何处理

已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，被用于不得抵扣工程，或发生非正常损失，按以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率

四、营改增试点行业视同销售的规定1、新规定：《营业税改征增值税试点实施方法》第十四条以下情形视同销售效劳、无形资产或者不动产：〔一〕单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供效劳，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。〔二〕单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。〔三〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。2、原规定营业税实施细那么第五条纳税人有以下情形之一的，视同发生应税行为：〔一〕单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；〔二〕单位或者个人自己新建〔以下简称自建〕建筑物后销售，其所发生的自建行为；〔三〕财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、增值税条例关于视同销售的规定增值税暂行条例实施细那么第四条单位或者个体工商户的以下行为，视同销售货物：〔一〕将货物交付其他单位或者个人代销；〔二〕销售代销货物；〔三〕设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县〔市〕的除外；〔四〕将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税工程；〔五〕将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；〔六〕将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；〔七〕将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；〔八〕将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。增值税暂行条例第十条以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：〔一〕用于非增值税应税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；〔二〕非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；〔三〕非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；〔四〕国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；〔五〕本条第〔一〕项至第〔四〕项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。增值税暂行条例实施细那么第二十一条条例第十条第〔一〕项所称购进货物，不包括既用于增值税应税工程〔不含免征增值税工程〕也用于非增值税应税工程、免征增值税〔以下简称免税〕工程、集体福利或者个人消费的固定资产。前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。增值税暂行条例实施细那么第二十二条条例第十条第〔一〕项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。增值税暂行条例实施细那么第二十三条条例第十条第〔一〕项和本细那么所称非增值税应税工程，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。增值税暂行条例实施细那么第二十四条条例第十条第〔二〕项所称非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丧失、霉烂变质的损失。4、关于企业处置资产所得税处理问题的通知〔国税函〔2008〕828号〕一、企业发生以下情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税根底延续计算。

〔一〕将资产用于生产、制造、加工另一产品；

〔二〕改变资产形状、结构或性能；

〔三〕改变资产用途〔如，自建商品房转为自用或经营〕；

〔四〕将资产在总机构及其分支机构之间转移；

〔五〕上述两种或两种以上情形的混合；

〔六〕其他不改变资产所有权属的用途。二、企业将资产移送他人的以下情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。〔一〕用于市场推广或销售；〔二〕用于交际应酬；〔三〕用于职工奖励或福利；〔四〕用于股息分配；〔五〕用于对外捐赠；〔六〕其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。5、土地增值税视同销售的规定非直接销售和自用房地产的收入确定〔一〕房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按以下方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。〔二〕房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。——国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〔国税发[2006]187号〕第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按以下方法和顺序审核确认：

〔一〕按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

〔二〕按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

〔三〕参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。——《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准那么>的通知》〔国税发[2007]132号〕6、视同销售业务的财务处理：财政部《关于将自己的产品视同销售如何进行会计处理的复函》〔财会字[1997]26号〕指出，企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志；企业不会由于将自己生产的产品用于样品等而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按本钱转账。企业按规定计算缴纳的各种税费，也构成由于使用该自产产品而发生支出的一局部，应按用途记入相关的科目。对照会计准那么中销售收入确认的四个条件，上述视同销售业务也不应确认收入，因为此类业务不能产生可准确计量的经济利益的流入。视同销售业务的会计分录：对视同销售的商品，按其实际生产本钱或入账价值贷记“库存商品”，按应缴纳的税金贷记“应交税金-应交增值税〔或消费税、营业税等三税〕”，按其用途借记“营业外支出”、“在建工程”、“应付福利费”等。但对按规定应纳的城市维护建设税和教育费附加，随同营业税、无须抵扣外购消费品已纳消费税的业务产生的消费税征收的，可记入上述支出科目。其他的记入“营业税金及附加”科目。对视同销售业务按规定需要交纳所得税的，还应将该项经济业务视同销售应获得的利润计入应纳税所得额，据以交纳所得税，按用途借记“营业外支出”、“在建工程”、“应付福利费”等科目，贷记“应交税金——应交所得税”科目。视同销售业务所涉及的印花税、各种政府性基金等可直接记入当期“管理费用”。

五、营改增关于纳税人的规定1、挂靠经营的税收管理试点方法第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人〔以下统称承包人〕以发包人、出租人、被挂靠人〔以下统称发包人〕名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否那么，以承包人为纳税人。

2、总机构与分支机构如何申报增值税总机构和分支机构不在同一县〔市〕的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。但经过省国税局或国家税务总局的批准，方可汇总由总机构统一汇总申报纳税。

六、增值税纳税地点的规定

试点方法第四十六条增值税的纳税地点为：〔一〕固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县〔市〕的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

〔二〕非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。〔三〕其他个人提供建筑效劳，销售或者出租不动产，应向建筑劳务发生地、不动产所在地税务机关申报纳税。

〔四〕扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十二项纳税地点。属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、方案单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、方案单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

七、销售不动产的纳税地点和税收管理

1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得〔不含自建〕的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得〔不含自建〕的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产〔不含自建〕，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。6、小规模纳税人销售其取得〔不含自建〕的不动产〔不含个体工商户销售购置的住房和其他个人销售不动产〕，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。7、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

8、

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产〔不含自建〕，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。9、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老工程，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。10、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

八、施工企业异地工程如何进行税务管理

1、纳税人跨县〔市、区〕提供建筑效劳，在向建筑效劳发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：〔一〕《增值税预缴税款表》；〔二〕与发包方签订的建筑合同原件及复印件；〔三〕与分包方签订的分包合同原件及复印件；〔四〕从分包方取得的发票原件及复印件。

2、一般纳税人跨县〔市〕提供建筑效劳，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3、一般纳税人跨县〔市〕提供建筑效劳，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4、试点纳税人中的小规模纳税人〔以下称小规模纳税人〕跨县〔市〕提供建筑效劳，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5、异地施工企业所得税的处理《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》〔国税函[2010]156号〕三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的工程部，应按工程实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向工程所在地预分企业所得税，并由工程部向所在地主管税务机关预缴。四、建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：〔一〕总机构只设跨地区工程部的，扣除已由工程部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；〔二〕总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；〔三〕总机构既有直接管理的跨地区工程部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由工程部预缴的企业所得税后，再按照国家税务总局公告2012年第57号规定计算总、分支机构应缴纳的税款。五、建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和工程部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税。六、跨地区经营的工程部〔包括二级以下分支机构管理的工程部〕应向工程所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，工程部所在地主管税务机关应催促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，工程部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该工程部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。七、建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营工程部就地预缴税款的完税证明。八、建筑企业在同一省、自治区、直辖市和方案单列市设立的跨地〔市、县〕工程部，其企业所得税的征收管理方法，由各省、自治区、直辖市和方案单列市国家税务局、地方税务局共同制定，并报国家税务总局备案。——关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理方法》的公告〔国家税务总局公告2012年第57号〕统一计算，分级管理，就地预缴，汇总清算。第二十三条、第二十四条6、异地施工个人所得税的管理《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》〔国家税务总局公告2015年第52号〕一、总承包企业、分承包企业派驻跨省异地工程工程的管理人员、技术人员和其他工作人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由总承包企业、分承包企业依法代扣代缴并向工程作业所在地税务机关申报缴纳。

总承包企业和分承包企业通过劳务派遣公司聘用劳务人员跨省异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由劳务派遣公司依法代扣代缴并向工程作业所在地税务机关申报缴纳。

二、跨省异地施工单位应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。凡实行全员全额扣缴明细申报的，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。

三、总承包企业、分承包企业和劳务派遣公司机构所在地税务机关需要掌握异地工程作业人员工资、薪金所得个人所得税缴纳情况的，工程作业所在地税务机关应及时提供。总承包企业、分承包企业和劳务派遣公司机构所在地税务机关不得对异地工程作业人员已纳税工资、薪金所得重复征税。两地税务机关应加强沟通协调，切实维护纳税人权益。

四、建筑安装业省内异地施工作业人员个人所得税征收管理参照本公告执行。国家税务总局关于印发《建筑安装业个人所得税征收管理暂行方法》的通知〔国税发[1996]127号〕第三条承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同〔协议〕法规、将一局部经营成果留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得工程征税；以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得工程征税。从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照个体工商户的生产、经营所得工程计征个人所得税。从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得工程和劳务报酬所得工程计征个人所得税。第十二条本方法第三条第一款、第二款涉及的纳税人和扣缴义务人应按每月工程完工量预缴、预扣个人所得税，按年结算。一项工程跨年度作业的，应按各年所得预缴、预扣和结算个人所得税。难以划分各年所得的，可以按月预缴、预扣税款，并在工程完工后按各年度工程完工量分摊所得并结算税款。

九、增值税的纳税义务发生时间

1、试点方法第四十五条增值税的纳税义务发生时间为：〔一〕纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售效劳、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为效劳、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

〔二〕纳税人提供建筑效劳、租赁效劳或者销售不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。〔注：诚意金、定金等〕〔三〕纳税人从事金融商品转让，为金融商品所有权转移的当天。

〔四〕纳税人发生本办第十四条规定情形的〔视同销售〕，其纳税义务发生时间为效劳、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。〔五〕增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

2、建安安装企业跨县市工程如何预缴税款

纳税人跨县〔市、区〕提供建筑效劳，按照以下公式计算应预缴税款：〔一〕适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%〔二〕适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程工程分别计算应预缴税款，分别预缴。

3、房地产开发企业预收款预缴增值税

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷〔1+适用税率或征收率〕×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。房地产开发企业中的小规模纳税人〔以下简称小规模纳税人〕采取预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷〔1+5%〕×3%

十、兼营不同税率的工程如何纳税

试点方法第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。

十一、混合销售业务如何处理

试点方法第四十条一项销售行为如果既涉及效劳又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售效劳缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售效劳的单位和个体工商户在内。

十二、应税行为价格明显偏低或者偏高如何处理

试点方法第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本方法第十三条所列行为〔视同销售〕而无销售额的，主管税务机关有权按照以下顺序确定销售额：〔一〕按照纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价格确定。〔二〕按照其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价格确定。〔三〕按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=本钱×〔1+本钱利润率〕本钱利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。注：判定明显偏低的幅度如何把握如何判定是否以谋取税收利益为主要目的

十三、旧固定资产转让的规定案例：A公司从B公司借款1000万元，以一宗土地使用权抵作借款，B公司将该土地以1200万元的价格转让给C公司，土地产权直接由A公司过户至C公司，A公司账记，借银行存款1200万贷其他应收款1000万财务费用200万

B公司有哪些涉税事项土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据说明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。——《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》〔国税函〔2007〕645号〕自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产〔以下简称已使用过的固定资产〕，应区分不同情形征收增值税：1、销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；2、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照3%征收率减按2%征收增值税；3、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照3%征收率减按2%征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。4、纳税人发生细那么第四条规定固定资产视同销售行为，对已使用过的固定资产无法确定销售额的，以固定资产净值为销售额。——《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革假设干问题的通知》〔财税〔2008〕170号〕补充规定〔1〕一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税。一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革假设干问题的通知》〔财税[2008]170号〕第四条的规定执行。一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。〔2〕小规模纳税人〔除其他个人外，下同〕销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。〔3〕纳税人销售旧货，按照简易方法依照3%征收率减按2%征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有局部使用价值的货物〔含旧汽车、旧摩托车和旧游艇〕，但不包括自己使用过的物品。——《财政部国家税务总局关于局部货物适用增值税低税率和简易方法征收增值税政策的通知》〔财税〔2009〕9号〕——《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第36号〕增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票：一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。二、增值税一般纳税人发生按简易方法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。——《关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》〔国家税务总局公告2012年第1号〕——《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第36号〕

十四、试点期间税收管理规定试点方法第五十一条营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。试点方法第五十四条小规模纳税人发生应税行为，购置方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。十五、稽查发现试点前发生的业务应退补税如何处理。〔有关规定第一条第十三项〕1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用缺乏以抵减允许扣除工程金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的局部，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。2、试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3、试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

十六、其他具体事项的税务处理

1、BT工程的增值税处理2、车库、车位在营改增后的涉税处理分析3、售楼处、样板间如果最后撤除，其所包含的进项税是否要转出？4、回迁安置房、买一送一是否应视同销售征收增值税？5、不动产租二十年送二十年的法律及税收意义

十七、不动产租赁业务的规定1、不动产经营租赁的范围经营租赁效劳，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁效劳可分为有形动产经营租赁效劳和不动产经营租赁效劳。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁效劳缴纳增值税。车辆停放效劳、道路通行效劳〔包括过路费、过桥费、过闸费等〕等按照不动产经营租赁效劳缴纳增值税。2、不动产经营租赁效劳具体规定〔1〕一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县〔市〕的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。〔2〕公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。〔3〕一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县〔市〕的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。〔4〕小规模纳税人出租其取得的不动产〔不含个人出租住房〕，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县〔市〕的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

〔5〕其他个人出租其取得的不动产〔不含住房〕，应按照5%的征收率计算应纳税额。〔6〕个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

十八、营改增对原增值税纳税人的影响

原增值税纳税人[指按照《中华人民共和国增值税暂行条例》〔国务院令第538号〕(以下称《增值税暂行条例》)缴纳增值税的纳税人]有关政策

〔一〕进项税额。1.原增值税一般纳税人购进效劳、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定2.原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣3.原增值税一般纳税人从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者不动产，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。4.原增值税一般纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务，用于《销售效劳、无形资产或者不动产注释》所列工程的，不属于《增值税暂行条例》第十条所称的用于非增值税应税工程，其进项税额准予从销项税额中抵扣。5.原增值税一般纳税人购进效劳、无形资产或者不动产，以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：〔1〕用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述工程的无形资产〔不包括其他权益性无形资产〕、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。〔2〕非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输效劳。〔3〕非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物〔不包括固定资产〕、加工修理修配劳务和交通运输效劳。

〔4〕非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。〔5〕非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。〔6〕购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常效劳和娱乐效劳。〔7〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。上述第〔4〕点、第〔5〕点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人接受贷款效劳向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资参谋费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。6.已抵扣进项税额的购进效劳，发生上述第5点规定情形〔简易计税方法计税工程、免征增值税工程除外〕的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际本钱计算应扣减的进项税额。7.已抵扣进项税额的无形资产或者不动产，发生上述第5点规定情形的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=无形资产或者不动产净值×适用税率8.按照《增值税暂行条例》第十条和上述第5点不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税工程，可在用途改变的次月按照以下公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/〔1+适用税率〕×适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。〔二〕增值税期末留抵税额。原增值税一般纳税人兼有销售效劳、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售效劳、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。〔三〕混合销售。一项销售行为如果既涉及货物又涉及效劳，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售效劳缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售效劳的单位和个体工商户在内。第三局部：营改增的对财务的影响

一、营改增对企业财务管理和财务核算的要求

6、要建立多个管理台账

二、营改增后对公司采购及费用支付的要求三、营改增后对企业付款方式的影响《国家税务总局关于加强增值税征收管理假设干问题的通知》〔国税发〔1995〕192号〕一、关于增值税一般纳税人进项税额的抵扣问题

〔三〕购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否那么不予抵扣。增值税暂行条例实施细那么第四条单位或者个体工商户的以下行为，视同销售货物：〔一〕将货物交付其他单位或者个人代销；〔二〕销售代销货物；〔三〕设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县〔市〕的除外；