杭州房地产市场调查

杭州房地产市场调查报告报告目录前言第一局部：环境分析一.宏观经济环境

1、中国城市竞争能力、开展环境排名

2、中国城市房地产开发投资潜力10强3、杭州经济状况二.政策环境介绍三.竞争环境介绍第二局部：整体市场分析一．市场规模二.市场整体供给〔一〕房地产投资情况分析1.历年房地产投资情况分析2.2006房地产业投资分析：〔二〕房地产供给情况分析三.市场整体销售情况1.历年商品房销售情况2.存量房情况四.购置者状况第三局部：广告宣传要媒体房地产广告量比拟排名前三位的报纸的主要情况第四局部：开展预测前言一、调研目的通过对杭州市房地产市场运行情况进行多因素综合调研，了解杭州市房地产市场的环境及房地产的整体情况,准确把握市场形势，对房地产供给量与需求量进行预测，并依此做出初步的授权策略的判断并为下一步进行一手调查提供依据。二．调查方法：这次调查只是初步调查故只做二手调查即网上桌面调查。三．调查内容：杭州市房地产综合环境情况杭州市历年房地产市场供给与需求情况房地产市场营销情况第一局部:环境分析宏观经济环境1、2006年中国城市竞争能力、商务环境排名:竞争能力:上海、北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、天津、厦门、大连、无锡商务环境:广州、上海、无锡、珠海、苏州、厦门、深圳、宁波、青岛、成都、威海、绍兴、大连、杭州、扬州(中国社会科学院发布分析结果)2．中国房地产开发投资潜力10强排名住宅办公楼商业用房开发投资1上海上海北京上海2北京深圳上海北京3深圳北京深圳深圳4广州宁波广州广州5厦门广州宁波厦门6南京厦门武汉宁波7宁波成都厦门杭州8杭州石家庄

杭州南京9成都青岛沈阳成都10青岛大连济南天津(国务院开展研究中心、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”分析结果)3．杭州经济状况A、2006年生产总值各城市比照。〔单位：亿〕上海北京广州深圳苏州天津杭州南京佛山102977720.36236568448304459344027742927B.人均国内生产总值2006年杭州市以前历年人均生产总值：2006年，全市人均生产总值51871元，比上年增长16.6%。深圳广州苏州上海佛山杭州北京天津6895262400579925960050207518714436841360政策环境介绍近几年来，关于房地产泡沫的警告之声不绝于耳，政府在关注房地产业蓬勃开展的同时，逐步加强了对房地产市场的调控力度。2003-2006年可以说是房地产政策频出的几年，出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线是“121号文”及“18号文”。2004年6月5日，央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，进一步强化房地产信贷管理，正式提出收紧信贷，中国宏观经济政策呈现明显收紧态势。其实这并不是单纯针对房地产业的，对于钢铁、汽车、电解铝等产业收得更紧。连续的物价上涨，连续的投资增长，使中国经济已经进入通货膨胀的周期。在现代市场经济中，政府采取经济手段进行宏观逆向调节显得理性且有必要，这也是国际惯例。其效果在短期内可能不是很明显，但在长期实施过程中，对逐步抑制经济过热的势头将起到明显作用。三．竞争环境介绍杭州市市场上主要从事二手房交易的公司有：裕兴房产、21世纪不动产、公众房网、金丰易居、住商不动产、信义房产、华立地产、我爱我家、中原地产。杭州裕兴房产代理是目前国内八大品牌经纪机构之一。从1998年杭州的“租房小中介”起步，经营业务有二手房租赁、房产销售代理、地产咨询筹划、文化传媒、职业培训、网络、健身美容等十多家跨行业的独立运作机构，目前正在开展连锁经营、特许加盟。21世纪不动产系美国知名二手房公司，分店达5000家左右，分店遍布全世界，杭州共60家左右分店。市场份额约10%。为杭州市业绩前名企业。中原地产，系香港特品牌，市场份额在10%左右。三十家分店。单店业绩名列第一。第二局部整体市场分析市场规模：〔一〕现有房地产的最大的规模:1．人口分布情况：2006年末全市常住人口642.78万人，户籍人口393.19万人2．平均家庭住房面积：据北京美兰德信息公司与河北省统计信息咨询中心、山西同达信息咨询效劳中心统计，成都、长沙、海口和福州，平均家庭住房建筑面积分别达86.8平方米、85.9平方米、85.7平方米和83.7平方米；而家庭平均住房建筑面积最低的为天津、上海和哈尔滨，平均家庭住房建筑面积分别为42.0平方米、52.00平方米和53.2平方米。杭州市为60.5。3．人均住房面积目前全国城市人均居住面积为22平方米，杭州市只有16。62平方米，仅为全国平均面积的75%，还有一定的差距。南京北京广州宁波杭州市上海25．6419．722．4917．6316．6215．54．开发总面积：全年房地产开发投资442.45亿元，比上年增长7.8％。商品房施工面积4545.33万平方米，比上年增长7.9％；竣工面积725.80万平方米，可售商品房总面积为368.76万平方米，商品住宅平均价格6961元/平方米分析：最大可能交易面积：如将杭州市房地产市场的规模构成简单的理解为现房+新开发房+空置房，那么杭州市就有大约:643*16.62+726+368.76=1.18亿平方米最大可能交易金额量为1.18*6961=8214亿元最大佣收为8214亿元*2%=164亿元〔二〕2006房地产的市场规模:1－11月，杭州市二手住房成交192.89万平方米。2006年杭州市房地产中介业的佣金收入=(192*6961)*2%=2.67亿元。〔三〕未来房地产的市场规模:杭州市一手房市场跟二手房市场的成交比例已经到达了4：1的水平。据业内人士介绍，在一些成熟的房地产市场，一手房的交易量往往低于二手房，这就说明存量房交易是未来的主导趋势。有关专家预测，到2007年，杭州市的二手房交易量也一手房比例将会提高到3：1左右.2007年二手房交易量将大约为300万平方米.而价格大约在7500元。2007年杭州市房地产中介业的佣金收入=(300*6961)*2%=4.18亿元。市场整体供给〔一〕房地产投资情况分析1．历年杭州市房地产投资情况分析(单位:亿元)2003年2004年2005年2006年房地产投资211.39222．97245.96265.042.2006房地产业投资分析：2006年，杭州房地产业投资增幅进一步减缓；房屋价格上涨过快的局面得到了有效遏制；百姓购房目的发生了明显改变，投资者迅速隐退，市场以“自住型”理性购房为主；整体价格表现平稳，区域性价格分化明显；目前宏观调控措施仍然在实施，政策效应还未完全释放和显现，后期走势需要看政策、市场等多方博弈的结果。〔二〕房地产供给情况分析1．土地供给市场分析：全年供给与上年持平附表15杭州市各类土地供给情况〔2004~2005年〕单位：公顷年份指标住宅办公商业商业办公商业办公住宅其他〔科研、公共设施、会议中心、加油站〕总计宗数2004占地面积108.982.1012.5336.354.4019.46183.8165总建筑面积258.667.7526.46153.6321.0131.21498.722005占地面积110.050.248.6949.70——16.03184.7162总建筑面积261.270.2932.32206.03——32.30532.20数据来源：杭州市国土资源局

2005年杭州土地总体供给量与2004年根本持平。杭州市国土资源局公告推出土地总计70宗，土地供给量为224.57万平方米，约3368亩；成功出让了62宗地块，土地供给总量到达184.71万平方米，约2770亩，总建筑面积532.20万平方米。局部区域供给大幅增长2005年土地供给量居前三甲的区域仍旧是江干区、西湖区、滨江区。杭州全市七个区域中，仅西湖区、下城区、上城区的土地供给量是上升的，其中上城区以418%的涨幅位居第一，其次是下城区，涨幅达375%。2．一手住宅供给市场分析2005年杭州住宅供给市场在区域分布呈现出明显的“两极分化”态势

2005年杭州七城区〔滨江区、西湖区、拱墅区、上城区、下城区、江干区和下沙区〕共计新推纯住宅楼盘65个，25325套，面积337.10万平方米。城市周边区域成为2005年住宅供给量的主要来源。各个城区之间的竞争加剧，特别是余杭闲林，滨江区和下沙区之间的竞争特别引人注目。滨江区无论在供给套数还是供给面积上都排在第一位；西湖区紧随其后；江干区位列第三。但在新推楼盘数量上，西湖区以14个新推楼盘位居第一位；上城区和滨江区一样，共13个新盘，位列次席；江干区那么分布着11个新盘，列第三位。三.市场整体销售情况分析:1.商品房销售情况分析2004年房地产业商品房销售面积605.14万平方2005年房地产业完成商品房预售面积609.77万平方米2006房地产业：2006年11月13日，杭州市透明售房网和余杭房产信息网上可售套数合计2.76万套，共392万平方米；已售套数6.2万套，合计767万平方米(单位:亿元)2003年2004年2005年2006年房地产销售收入202.3475525690从2006年全年商品住宅预售面积走势来看，销售总量呈现出“前高后低”的局面，全年商品住宅完成预售面积同比下降13.31%。分区域来看，滨江区名列第一〔23.22%〕，西湖区位居第二〔20.03%〕，下沙排在第三位〔18.07%〕。其中，滨江区凭借政府对未来居住环境良好的规划、2010年地铁1号线的建成，钱塘江优美的江景和新推楼盘相对低的价格，吸引了很大一批年轻的购房者；西湖区以其成熟的生活配套和良好的居住环境；下沙区在价格优势和明星楼盘的带动下，都取得了较好的销售成绩。2.存量房情况：杭州2006存量房约为240万平米截至2003年底，全市竣工一年以上的滞销房和积压房面积为149万平方米，同比减少104万平方米四．购置者状况〔一〕购置力分析:2006年中国城市居民人均可支配收入，东莞以25320元列第一名，接下来依次是深圳(22567元)、上海(20668元)、北京(19978元)、广州(19851元)、宁波(19673元)、杭州(19027元)、中山(18897元)、佛山(18894元)。〔二〕购置者年龄分析:2006相关数据统计发现购置人群主要集中在40-50岁之间，比广州等城市的年龄层要高出10岁左右，这说明年轻人还没有足够的能力购置属于自己的房子，但是从去年至今的情形看，40岁以下的购置人群已经增长了10%以上。很显然，个人收入的增加和对未来预期的良好判断，使年轻人也敢于消费原来不敢涉及的住房了。〔三〕购置者价值倾向分析:据２１世纪不动产最近对杭州市房地产中介市场进行的一次问卷调查结果显示:1．品牌接受方面:７３．３３％的消费者愿意接受大型中介公司的效劳；２２％的消费者认为当前本市的中介机构不够标准；３４％的消费者对当前中介机构的效劳表示不太满意和很不满意。其主要原因有以下五个方面：收费过高〔４８．７５％〕、效劳质量低〔２５％〕、不能维权〔２３．７５％〕、欺诈行为〔１７．５％〕、专业水平低〔１６．２５％〕。2.中介存在问题方面:消费者认为目前本市中介机构急需解决的问题是：提高诚信〔６１．４％〕、降低收费〔５８．７７％〕和丰富业务〔１７．７３％〕。调查结果说明本市房地产中介企业绝大局部还处于初级被动阶段〔单店规模小，办公手段落后，业务品种狭窄〕。但是，消费者对具有品牌的大型连锁中介机构却情有独钟，品牌效应在很大程度上发挥着应有的作用。这一点说明消费者的消费观念在不断成熟。目前的房地产中介公司的效劳与消费者的需求之间存在着差距，急需提高。随着杭州市房地产市场的不断完善，规模更大、效劳更好、体系更健全的中介效劳商，将成为二手房代理市场上的中坚力量。〔四〕购置者消费目的及资金来源分析消费目的资金来源用于居住比例用于投资比例其它私人财产比例银行个人贷款比例74．5%15．6%9．9%47．3%52．7%可见购房者的消费心理已近于成熟，贷款消费已被大多数购置者所接受，这将进一步加快房地产市场的开展。第三局部广告宣传要媒体房地产广告量比拟排名媒体名称市场份额竞争指数1都市快报29.75%1.112钱江晚报26.71%2.083今日早报12.83%1.054青年时报12.26%1.695杭州日报7.26%1.016每日商报7.19%2.617浙江日报2.76%4.848浙江播送电视报0.57%1.41二．排名前三位的报纸的主要情况:《都市快报》创刊于1999年1月1日，《都市快报》日零售量突破28万，占据省城报刊零售市场的45%强，在浙江省报业零售市场上遥遥领先！读者近200万。《钱江晚报》于1987年1月1日创刊，现为4开32版，是浙江省版面最多、发行量最大的报纸。《今日早报》成立于2000年10月，是浙报集团旗下的省级都市主流报纸。被中国新闻研究中心评为浙江“最具成长性的报纸”，国内三大门户网站的新闻转载量居浙江第一，2006年日均发行量49万份。分开展预测一．后市预测1．住宅市场纵观2006年杭州住宅市场，限制房价增长的目的已经到达。但伴随而来的销售放缓，市场低迷的状况也是政府所不愿意看到的，故而2007年政府对市场将适当放开限制，以促进成交的回暖。从供需结构来看，长期存在的结构性矛盾很难改变，而市场上供给量的去化，除依靠自住性需求外，投资性需求也不可或缺。

2.商业市场一直以来，投资者往往更关注住宅和商铺，较少关注写字楼，导致杭州写字楼市场时常遭受冷遇，价格方面与住宅的倒挂。随着上海等大城市的写字楼价格持续上涨，其多方面的利好必将逐渐涉及杭州。同时，世界500强之一的沃尔玛进驻杭州市场，华润集团在钱江新城建造最大的商用物业，以及嘉里建设集团以24.6亿的价格拿到延安路一块“绝版”商业地块，随着这些国内外资本的介入，杭州商业地产被注入活力。预计在未来的几年内，将会有更多的国内外资本投资杭州商业地产，为激发杭州商业地产带来希望。2006年的房地产市场调控的主要目的是“稳定房价”，其出发点已经说明了政府的立意，可以预见未来杭州房地产市场整体房价不可能“飙升”。价格回归价值，市场逐步稳定，未来的房地产开发中开发商不会孤注一掷打“价格牌”，品质方面的竞争是未来杭州房地产开发的“王牌”。品质可以理解为“性价比”和“品位与效劳”两个方面，2006年的美林湾、中央花城等是“性价比”楼盘的典型代表，滨江·金色海岸、世贸丽晶城等是“品位与效劳”的代表楼盘。品质战的关键一是创新，二是展示。如何更好地使楼盘创新符合本地市场需求，如何把楼盘的优异品质及开发商品牌形象、经营理念展示在更多消费者面前，如何品质营销，都将是开发商面临的新课题。预测二：“户型大战”在2007年上演从2005年开始，境外知名房地产开发商角逐杭州房地产市场；2006年凯德置地在杭州低调拿地，万科地产喊着“万科来了”的口号高调入杭，之后是上海复地、中海开展……外乡开发商也积极谋求着开展及在杭州房地产市场的地位，绿城、滨江是2006年外乡品牌最大的赢家，毋庸置疑是外乡开发商的“领军人物”。回忆2006年的土地市场，发现开发商之间盘整一直发生着而且持续着，开发商之间通过各种模式和合作方式联系着：一、通过联合拿地，以工程的形式合作，例如滨江和绿城联合竞得“杭汽发”地块；二、战略合作，比方绿城与葛洲坝集团、西子电梯集团分别签署的战略合作协议；三、股权转让，如万科南都；四、兼并或者并购。境外开发商积极借助外乡资源及自身品牌优势在市场立足，外乡开发商需要壮大企业竞争实力，因此未来几年开发商之间的盘整是必然的趋势。二．2007年杭州房地产市场开展趋势判断房地产作为我国新开展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。国家对于房地产行业的标准将是长久的，宏观调控将是一个长期的、渐进的、不断升级的过程。从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的开展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，市场开展前景乐观。在中国房地产开展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，今后房地产行业将进入较长时间的调整期。2007年，在住房供给结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，杭州房地产行业将逐渐进入“平稳理性、持续健康”的开展轨道。购房者逐渐理性，自住需求为主流由于国内房地产市场的开展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在今后比拟长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场，而不是一个以投资者投资的市场。2.市场供给结构多元化，中小户型供给增加2006年房地产调控中对住房供给结构提出了具体的“90平方米以下占到70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。同时，随着国内房地产市场秩序的整顿，国内住房供给结构将继续调整；普通住房和经济适用房供给将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供给将成为今后几年的市场供给主流。但是，另一方面，杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型要求仍然以中大户型为主。二次置业、三次置业的消费群体将成为今后3至5年内住宅市场的主力。由此可以看出中小户型供给的加大，可能导致2至3年后市场供求的结构性错位。2007年由于新推出楼盘和交付楼盘都是前两年通过审批的工程，因此这