《房地产法概述》PPT课件.ppt

房地产法,课程介绍 课程的性质, 房地产法是把房地产作为一个产业，研究如何调整该产业运行过程所发生的各种关系，并创立其理论体系的。 房地产在很大程度上已经成为我国国民经济中的一个新的经济增长点。 房地产法是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。,课程的任务,掌握房地产法的基本概念、基本原理、基本知识，并能据此分析解决房地产开发、交易和管理过程中产生的实际问题，促使房地产健康发展。 掌握现代房地产开发、经营与管理活动中必须遵守的法律制度,教学内容,一、课堂教学内容 房地产法概述 房地产的基本概念, 房地产法的基本概念,基本原则,调整对象等。 2. 房地产权属法律制度 所有权、使用权体系介绍，包括土地权属，房屋权属，相邻关系，权属登记制度。 房地产开发用地 建设用地使用权出让，划拨，转让法律制度，国有土地租赁，国家征收。, 房地产开发法律制度 房地产开发概述，房地产开发企业及房地产开发的宏观管理，建设工程项目招投标。 房地产交易法律制度 房地产转让, 商品房预售，房地产抵押，按揭，房屋租赁。 房地产税费法律制度 7. 物业管理法律制度 物业管理法律关系，物业管理合同及法律责任。 8. 住房保障法律制度,二、实践教学内容 论文写作 综合案例分析,教学资料,教材： 房地产法（第三版）符启林 法律出版社 教学参考资料： 1. 房地产法 中国政法大学出版社 黄河 编著 2. 房地产法 中国人民大学出版社 李延荣 周珂 3.房地产法新论 中国法制出版社 黄武双 4. 房地产法新论 西南政法大学 赵勇山,主要法条： 土地管理法 城市房地产管理法 建筑法 招投标法 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 物权法 城市房地产开发经营管理条例 协议出让国有土地使用权规定 农村土地承包法 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,城市房屋拆迁管理条例 商品房销售管理办法 城市商品房预售管理办法 物业管理条例 城市房屋租赁管理办法 城市房地产抵押管理办法 房屋登记办法 上海市房地产登记条例 上海市房地产转让办法 上海市住宅物业管理规定,第一节 房地产概述,一、房地产概念和分类 （一）概念 1、房产和地产的统称。 广义：土地和地上建筑物及其衍生权利的总称，是房产和地产构成的有机统一体。 狭义：土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态 2、实物、权益、区位的有机结合 3、房地产产权包括：所有权、使用权、租赁权、典权、地役权,（二）类型 按照用途分： 1、商业房地产 2、办公房地产 3、居住房地产 4、工业和仓储房地产 5、特殊房地产 6、综合房地产,二、房地产的特征 1、位置固定性 2、数量有限性 3、用途多样性 4、外部影响性 5、使用限制性,永久性 固定性和安全性 特定性 必要性和供给有限性 资本价值,教材中： 区位固定性 异质性 稀缺性 耐久性 保值性或增值性,三 房地产业在国民经济中的地位和作用,四、房地产使用的限制性 1、土地权利的设置 2、规划利用制约 3、相邻关系的限制,第二节 房地产法概述 一 概述,房地产法概念：调整房地产经济关系的法律规范的总称。 广义：房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系 狭义；房地产业法在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易、实施房地产管理过程中所发生的经济关系。 最狭义：城市房地产管理法,二 房地产法律体系,宪法 物权法 房地产法律法规：国有土地使用权法、房地产开发管理法、其他法律法规 相关法律法规：土地管理法、城市规划法、建筑法、住宅法,三 房地产法的原则,1、土地公有制的原则 2、土地有偿使用的原则 3、节约用地的原则 4、经济、社会和环境效益相统一的原则 5、保护房地产权利人合法权益的原则,四 房地产法调整对象,房地产行政法律关系 土地利用规划和房屋建设规划关系 王某有家庭承包土地8亩，被县政府为建设“北山区”的商业开发项目而征收。后经查询得知，“北山区”商业开发项目用地通过城市批示方式被批准征收，而王某的承包地未在该县土地利用总体规划的城市建设用地范围内。王某于是以B省政府征地批复具体行政行为违法为由，要求撤销。,【案例评析】本案属于违反土地利用规划进行商业开发的纠纷。依据土地管理法实施条例第22条、第23条的规定，商业开发项目应当土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地，依据土地管理法第44条规定，涉及集体土地应当办理征收，涉及农用地的办理农用地转用手续。而本案商业开发项目征收王某承包土地进行建设没有法律依据。,吴老先生和李老太夫妇一直居住在某市绳金塔的公房，一直交纳房租；约1994年，该公房拆迁，因忙于生计，吴、李夫妇就将身份证、房册子等原件交给长女，让长女去办理该公房的拆迁安置事宜，后安置给吴、李夫妇一室一厅住房一套，约2000年，吴老先生因病去世；约2001年，李老太听说该安置公房的房册子不是吴老的名字，遂追问长女，但长女不肯交出房册子验看；,李老太委托律师到所辖房管所去调查，经调查，发现该安置公房不是吴老的名字而是其长女的名字，但没有吴、李老夫妇的任何签名；李老太遂向所辖法院提起行政诉讼，诉求撤销该公房的违法更名，将该公房变更为李老太的名字。因被告某房管局举证不能，法院依法审理，判决李老太胜诉；但作为本案第三人的李老太的长女不服而提起上诉，二审法院经依法审理，判决维持原判。,土地使用和房地产开发建设审批关系 土地征用关系 房地产市场主体管理关系 房地产市场秩序管理关系,1995年5月，百胜珠宝（深圳）有限公司向深圳有色金属财务公司申请贷款870万元，期限个月，月利率为9.08。按常规方式，本次贷款以不动产抵押作担保，百胜公司将其拥有的位于深圳上梅林的工业厂房第一、第二层及其使用范围内的土地使用权抵押给财务公司，房地产证书编号为“深房地字第0059524号”。为此，双方到深圳市规划国土局（以下简称“国土局”）办妥了抵押登记手续，在房产证的“他项权利摘要”一栏内清楚地载明：“抵押权人为深圳有色金属财务公司”。这表明，该抵押物在此之前没有抵押给其它人。 个月货款期限届满后，百胜公司未能按期偿还贷款。多次催收未果，财务公司于1996年1月向深圳市中级法院提起民事诉讼。,就在该案审理期间，百胜公司的另一债权人深圳发展银行突然向深圳中院申请百胜公司破产，使百胜公司债务纠纷案件全部转入破产程序。 据此，财务公司持百胜公司的抵押贷款合同，向法院申请了抵押优先受偿权。 但是，又一个债权人中国农业银行嘉宾路支行却向深圳中院提出，财务公司不享有抵押优先受偿权，理由是，百胜公司抵押给财务公司的房地产，早在1982年8月就已经抵押给该银行。,百胜公司与财务公司的抵押合同是经过深圳市国土局登记的，但不管是国土局还是百胜公司，都没有向财务公司告知这一房地产已经抵押给农业银行。 随后，深圳中院发出民事裁定书，认定破产企业百胜公司所拥有的上述房地产的地上建筑物及土地使用权，在持有“深房地字第0059524号”房地产证之前，已持有“深房地字第0080978号”房地产证，并已将该证所记载的同一地块的上地使用权抵押给农业银行嘉宾路支行，这一抵押事项合法有效；而0059524号房地产证系重复办证，不符合法定条件，从而导致据此形成的抵押事项无效。,深圳中院做出裁定：财务公司主张的有关上梅林工业大厦一、二层及相应土地使用权的抵押无效，所申报的870万元人民币为无抵押债权。同时，深圳中院还裁定，百胜公司破产案因“破产财产不足以支付破产费用”，终结破产程序。 百胜公司破产后，财务公司于1998年6月对深圳市国土局提起行政诉讼，要求法院确认被告为同一房地产重复发证、重复抵押登记具体行政行为违法，并赔偿由此违法行为给原告带来的870万元贷款本金和290多万元的利息（截至诉讼时）的损失。,国土局认为自己不存在重复办理房产证和重复抵押登记的行为，理由是：第一次颁发的0080978号房地产证，只是对百胜公司所拥有的土地使用权的登记，当时地上没有建筑物和其它附着物，并根据百胜公司和农行嘉宾路支行的申请，办理了抵押登记。第二次是百胜公司在上述地块兴建厂房，建筑主体框架完工后，对该建筑物的第一、二层进行登记，办理了0059524号房地产证。此次所登记的仅仅是土地上的建筑物，不包括土地使用权，该局后来为百胜公司向财务公司贷款办理的抵押登记，也是针对不同的标的物，不是重复抵押登记行为。,1999年5月10日，深圳中院做出一审行政判决，认为被告在百胜公司仅提交“建筑许可证”、“建筑工程开工许可证”，而未提交“土地使用权属证明”、“建筑竣工验收证”，其申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为百胜公司颁发的0059524号房地产证的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记手续亦不合法，且该房地产证所涉及的土地在此之前已经设立了抵押权，属重复抵押；判决撤销深圳市国土局颁0059524号房地产证，以及百胜公司以此房地产证向财务公司贷款的抵押登记手续。,1999年岁末，深圳中院开庭审理财务公司诉深圳市国土局行政赔偿一案。由于相关联的行政诉讼的判决已经生效、因此，行政赔偿案件的焦点在于，被告的违法行为与原先的贷款损失之间是否有直接因果关系，如有，则是否负赔偿的义务以及赔偿的数额多少。,庭审查明，根据相关法律法规的规定，百胜公司在申请建筑物所有权登记时，国土局应该查明的事实一个也没有查明，应该遵循的法定程序一个也没有遵循，却在1995年5月5日的一天时间内，完成了调查、审查、核准与办证等多个程序。 在历经一年的审理后，深圳中院于2000年11日24日做出一审判决，认定被告深圳市国土局违法为百胜公司办理房产证和抵押登记的具体行政行为，与原告财务公司的经济损失有着直接因果关系，应当赔偿原告870万元的贷款本金的损失。 双方均不服一审判决，向广东省高级法院提出上诉。2001年9月18日，广东高院终审判决，维持原判。其后，870万元的赔偿款被强制执行。,民事法律关系 房屋拆迁中拆迁人与被拆迁人之间的关系 房地产开发过程中委托设计、工程发包关系 房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、集成、赠与关系； 房地产相邻关系 房地产维修和物业管理关系,1992年6月8日，中美联合信托公司(以下简称信托公司)、上海新城房产企业公司(以下简称新城公司)、上海市虹口区房屋综合开发经营公司(以下简称开发公司)与上海房地局签订沪土(1992)出让合同第13号上海市土地使用权出让合同(以下简称A地块出让合同)约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。,1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业虹城公司，上述A地块土地使用权即转为虹城公司。,1994年9月10日，虹城公司与上海房地局又签订沪土(1994)出让合同第75号上海市国有土地使用权出让合同(以下简称B地块出让合同)约定：虹城公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；虹城公司如不按与上海市虹口区人民政府(以下简称虹口区政府)签订的委托拆迁和市政配套合同支付费用，上海房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。,同日，虹城公司与上海房地局签订A地块出让合同备忘录载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分别与案外人虹口区政府签订虹口区大市政配套费合同、补充协议、委托拆迁和市政配套合同，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，虹城公司发现受让的地块存在民防工程。,1996年10月，虹城公司以虹口区政府违反委托拆迁和市政配套合同、虹口区大市政配套费合同及补充协议约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。,上海市高级人民法院于1998年9月18日以(1996)沪高民初字第15号民事判决书判决：一、虹城公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的委托拆迁和市政配套合同及虹口区大市政配套费合同有效，继续履行；二、虹口区政府于判决生效后10日内偿付虹城公司赔偿金2，645，912.13美元；三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿虹城公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，146.91美元；,四、虹城公司的其它诉讼请求不予支持；五、虹城公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。,虹城公司对该判决不服，向本院提起上诉，并申请追加上海房地局为该案第三人。本院于1999年10月11日作出(1998)民终字第161号民事判决认定，虹城公司在二审期间申请追加上海房地局作为第三人参加诉讼，实际是对双方签订的土地出让合同有争议，属于另一个性质的法律关系，不属本案第三人。由于虹口区政府并非在合同约定的14个月内完成拆迁，虹城公司根据不安抗辩和同时履行抗辩的原则，有权迟延付款。,在虹城公司诉讼后，虹口区政府在一审法院开庭时才主张已经完成拆迁，且双方对拆迁范围存在争议，因此，在法院没有作出判决上的认定前，不能以开庭日作为已经履行的日期，应当以法院判决生效的日期作为虹城公司付款的日期，一审法院判决虹城公司自1997年6月17日至判决生效之日止以7，170，505美元为总值每日按万分之三给付滞纳金，缺乏依据，依法应当纠正。,据此判决：一、维持上海市高级人民法院(1996)沪高民初字第15号民事判决第(一)、(二)、(三)、(四)项。二、变更上海市高级人民法院(1996)沪高民初字第15号民事判决第五项为：虹城公司于本判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元。,2000年9月11日，虹城公司依据本院(1998)民终字第161号民事判决认定的事实，以上海房地局没有告知其出让的土地上存在民防工程，违反了诚实信用原则为由提起诉讼，请求依法判令解除其与上海房地局签订的B地块出让合同；由上海房地局返还其土地出让金，并赔偿其拆迁的经济损失。上海房地局则提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日签收的虹口区民防办发出的停止施工通知书及上海市民防工程管理办法的复印件，以此证据证明虹城公司的起诉已经超过诉讼时效。,另查明：根据中华人民共和国人民防空法第七条、1993年6月15日起施行的上海市民防工程管理办法第十七条、1997年1月1日起施行的上海市土地使用权出让办法第十五条的规定，民防工程的产籍档案由市或区民防部门管理，房地产权籍档案由市或区房地局管理；上海房地局在与受让人签订土地使用权出让合同时，应当对出让的土地自然状况包括地表下的设施情况告知受让人，以保证其出让的土地不存在瑕疵。,另据虹口区民防工程管理所档案卡记载：虹城公司受让的A地块有一处建筑面积69平方米的民防工程；B地块分别有建筑面积76平方米及建筑面积42平方米的民防工程，其三处民防工程合计为建筑面积118平方米。上海房地局在与虹城公司签订A地块出让合同、B地块出让合同时，未履行告知出让土地现状的义务。虹城公司亦没有向有关行政部门办理拆除民防工程的审批手续，其受让的A、B地块未实际开发建设。,法律分析 上海房地局没有履行出让土地现状的告知义务是否应当承担民事责任？ 没有履行告知义务的后果如何？ 赔偿土地出让金的请求为何没有被支持？,2002年5月27日，马奇、克莱斯特公司签订房屋拆迁协议，2004年8月13日双方签订了房屋拆迁补充协议，协议第七条“2004年12月31日后，仍不能安置回迁，在原临时补助费100元月、人的基础上，增加200月、人（即200元）。并按户每月再增加临时补助费500元整。”；第九条“回迁安置时，拆迁人回迁必须保证水、电、气、电梯等配套设施安装完毕，并保证被拆迁人正常使用回迁安置房，否则按本协议第七条规定执行。”协议签订后，克莱斯特公司按协议要求支付给马奇临时补助费（到2005年8月31日）。,2005年8月31日沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室在沈阳日报上刊登了“回迁核实通知”，内容为“由沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司开发承建的皇姑区黄河南大街38号的被拆迁居民，请于2005年9月1日9月2日，携带回迁协议书，交增加面积款收据及户主名章到回迁现场售楼处办理回迁核实手续。逾期不办者，后果自负。”2005年9月30日，马奇交纳了超面积款，并领取了准住通知，但克莱斯特公司未能按合同的约定，保证水、电、气、电梯等配套设施安装完毕，致使马奇的正常生活不便，马奇于2006年8月16日起诉至原审法院。,原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案马奇按照合同约定履行自己的义务，而克莱斯特公司未能按合同约定保证回迁安置房达到合同约定的条件，应当承担违约责任。合同中双方明确约定了克莱斯特公司违约按合同中第七条执行，故对马奇要求克莱斯特公司承担违约责任给以赔偿的诉讼请求予以支持。,综上，依据中华人民共和国合同法第八条、第一百零七条、第一百零八条之规定判决如下：一、被告给付原告违约赔偿款13200元（于本判决生效后十日内给付）。二、驳回原、被告其它诉讼请求。诉讼费538元由被告承担。,宣判后，克莱斯特公司不服，提出上诉称：2005年8月，回迁房屋已具备居住使用条件，上诉人于2005年8月31日刊登了回迁核实通知，告知被上诉人回迁房屋已具备使用条件，并向其送达了准住通知书，被上诉人按要求如期办理了该手续并于验房后在准住通知单上签字且实际入住。,被上诉人于验房后在准住通知单上签字、入住的事实表明，被上诉人在其意志自由的情况下用其行为自愿接受上诉人对补充协议第9条的内容所做出的变更。因此，从2005年9月1日止，上诉人不应再向被上诉人支付临时过渡补助费。综上，请求二审法院撤销一审判决依法改判。,二审认为，马奇与克莱斯特公司签订的房屋拆迁协议及房屋拆迁补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，当事人应当依照诚实信用原则履行各自义务，不履行或者不适当履行的，应当承担违约责任。,本案中马奇按照合同约定履行了自己的义务，而克莱斯特公司在向马奇发出准住通知书并延至今日，煤气部分的配套设施尚未铺设完毕，违反了双方的约定即未能按合同约定保证被拆迁人正常使用该回迁安置房，故克莱斯特公司应当承担相应的违约责任。因双方在合同中明确约定如拆迁人违约按补充协议第七条执行，故原审法院判决克莱斯特公司按照上述约定承担违约责任并无不当。,关于上诉人提出的被上诉人于验房后在准住通知单上签字、入住的事实表明被上诉人自愿接受对补充协议第9条的内容所做出的变更的主张，本院认为，首先，准住通知单为上诉人向被上诉人履行交付房屋义务的凭据，其内容包括被上诉人回迁安置房屋的地址、面积及时间等事项，不包括房屋是否已达到正常居住条件等内容，因此上诉人以被上诉人在准住通知单上签字为由主张被上诉人认可对补充协议变更，其理由不成立，本院不予支持。,其次，被上诉人实际入住回迁房屋的行为系其对接收该房屋的合同权利的行使，按照合同的约定，被上诉人除享有接收回迁房屋的权利之外，同时享有正常居住该房屋的权利。被上诉人接收房屋的行为不能表明其放弃主张其他权利、认可对协议进行变更，故上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。,关于上诉人提出的回迁房屋只是煤气未开通，不能按全额违约金计算的主张，本院认为，煤气开通是保证居住者正常使用房屋的必要条件之一，且双方在补充协议的第九条中明确约定：“回迁安置时，拆迁人回迁必须保证水、电、气、电梯等配套设施安装完毕，并保证被拆迁人正常使用回迁安置房，否则按本协议第七条规定执行”，因此，上诉人未予开通煤气的行为已违反上述合同约定，导致被拆迁人不能正常使用回迁安置房屋，故其应承担相应的违约责任，对上诉人的该项上诉主张本院不予支持。,房地产法律关系,主体： 一般标准：国家、法人、公民 作用标准： 国家或者政府、房地产开发商、建筑商、房地产卖方、房地产买方、房地产辅助商、房地产他项权利人和义务人 利益标准：国家和政府、房地产经营者、房地产消费者,客体： 物和行为结合而成的房地产物质利益,内容： 1、房地产民事权利义务 房地产物权 房地产债权 房地产继承权 2、房地产行政权利义务 产生于地政管理关系、房屋管理关系、规划管理关系、建筑工程管理关系、销售和价格管理关系、产权和产籍登记管理关系、房地产经营企业管理关系、房地产公证法律关系,房地产经济权利义务 产生于：国有土地使用权出让关系、房地产税收关系、房地产社会福利和社会保障法律关系、涉外房地产关系、房地产消费者保护法律关系,房地产法渊源,专门性规范、政策 城市房地产管理法 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 划拨土地使用权管理暂行办法 城市商品房预售管理办法 城市房地产抵押管理办法 城市房屋租赁管理办法,相关性规范 宪法 民法 经济法 土地管理法、城市规划法、公司法、社会保障法,