宝山罗店镇项目市场研究报告

第1页共49页宝山罗店镇项目市场研究报告谨呈上海信达银泰置业有限公司第2页共49页宝山罗店镇项目市场研究报告目录第一部分项目竞争市场分析3第二部分项目地脉特征分析17附录一上海市房地产市场分析20附录二宝山区房地产市场分析42第3页共49页第一部分项目竞争市场分析一、住宅竞争市场分析1竞争区域市场界定罗店镇位于宝山区西北部，与本市嘉定区接壤，和江苏太仓市相邻，是二省三地的交汇处。全镇现辖行政村21个，居委10个。镇域面积45平方公里，户籍人口48758人，外来人口37405人，实有人口86163人。宝山区房地产板块主要分为上大板块、庙行通河板块、淞南高境板块、顾村板块、西城板块、淞宝板块、罗店板块、月浦板块，以及北部其他板块。本案位于宝山区罗店镇，属于罗店板块，位于罗芬路以东、美丹路以北、荻泾以西、陶浜以南。通过实地调查分析，选择与本项目规模、档次、产品类型相近的罗店镇楼盘和临近的西城、月浦板块楼盘作为本案的竞争对手。板块楼盘罗店板块美兰湖颐景园、顺驰美兰湖畔雅苑月浦板块富浩河滨花园、嘉诚国际花园西城板块海尚明城、欧郡、天馨花园、丽景翠庭、万科四季花城罗店板块月浦板块西城板块第4页共49页2市场特征分析（1）供应特征分析A供应规模分析罗店板块内多为配套商品房和别墅项目，楼市规模和成交量没有西城和月浦板块好。罗店板块是三大板块中距离市区最远的一个，在交通上它也明显落后于上述二大板块，因此，在平均单价上，罗店板块的报价相对较低。板块内除配套住宅外，还有大量动迁房和别墅住宅。罗店板块内商品房楼盘较少，总体楼市规模和成交量没有西城和月浦板块好。西城板块内楼盘众多，以大型楼盘为主。西城板块相对靠近市区，随着轨道交通1号线延伸段的建设以及3号线延伸段的通车，西城板块内的住户可方便的到达市中心。正是因为有此交通与地段上的优势，吸引了众多商品住宅楼盘项目。西城板块聚集了不少大型的楼盘，且板块内楼市日渐成熟。月浦板块内商品住宅楼盘数量不多，以中型楼盘为主。月浦板块为本案所属板块，属于近几年上海房地产市场开发的热点区域，轨道交通1号线和3号线的延伸段均进入该板块。板块内多为配套房，在销商品住宅项目只有两个。区域良好的规划和相对较低的价格吸引着市区年轻白领来此置业安家。月浦板块由于相对交通优势不明显，所以区域内开发商拿地规模相对适中，以中型规模楼盘为主。随着西城板块规划不断成熟，可开发地块逐步减少，与其相邻的月浦板块很快将会成为下一个开发热点。随着罗店新镇建设初具规模，美兰湖高尔夫宾馆、高尔夫球场、北欧风情街等一批工程相继建成，罗店城镇建设将实现新突破。第5页共49页从具体供应体量上看，三大板块区域内楼盘众多，而且多是大盘，虽然目前不少楼盘销售量已经过半，但后续供应体量仍然较大。B主力户型分析二房、三房为区域内主力户型。在对月浦、西城、罗店三个板块的市调中，我们发现该区域内楼盘多是以二房和三房作为主力户型，唯一有不同的是海尚明城是以一房、二房作为主力户型的，且吸引的都是新晋的白领顾客群。二房的顾客群多是2口之家，而三房主要满足的是3口、4口之家。区域案名主力户型二房美兰湖颐景园三房二房罗店板块顺驰美兰湖畔雅苑三房二房富浩河滨花园三房一房二房月浦板块嘉诚国际花园三房一房二房海尚明城三房二房欧郡三房二房天馨花园三房二房丽景翠庭三房一房二房西城板块万科四季花城三房C主力户型面积分析区域内楼盘主力户型面积为一房6070M2、二房80100M2、三房110130M2。区域案名主力户型面积（M2）二房89108美兰湖颐景园三房110137罗店板块顺驰美兰湖畔雅苑二房96第6页共49页三房90128二房97102富浩河滨花园三房120130一房7276二房7890月浦板块嘉诚国际花园三房120一房6065二房95105海尚明城三房115125二房90欧郡三房114124二房9095天馨花园三房113131二房96100丽景翠庭三房103115一房6065二房75100西城板块万科四季花城三房125135D户型配比分析总体上，二房和三房的户型比例都差不多，二房配比在4050之间，三房配比在3050之间，一房的配比则是在1530之间。区域内只有海尚明城把一房作为其主力户型，配比比例达到40。区域案名户型配比二房44美兰湖颐景园三房56二房49罗店板块顺驰美兰湖畔雅苑三房51二房76富浩河滨花园三房24一房28二房37月浦板块嘉诚国际花园三房35一房40二房44海尚明城三房16二房35欧郡三房65二房45西城板块天馨花园三房55第7页共49页二房84丽景翠庭三房16一房6二房49万科四季花城三房45E市场供应特征表户型配比区域案名项目体量（万平方米）上市体量（万平方米）户型（平方米）配比二房8910844美兰湖颐景园158三房11013756二房9649罗店板块顺驰美兰湖畔雅苑1086三房9012851二房9710276富浩河滨花园847三房12013024一房727628二房789037月浦板块嘉诚国际花园5617三房12035一房606540二房9510544海尚明城2517三房11512516二房9035欧郡11653三房11412465二房909545天馨花园6018三房11313155二房9610084丽景翠庭7524三房10311516一房60656二房7510049西城板块万科四季花城5032三房12513545（2）需求特征分析从在销的情况来看，一房、二房的销售好于三房的销售。主要原因是随着轨道交通1号线和3号线延伸段的通车，交通变得相对便捷，宝山的未来发展和规划也带动着地区新兴产业的快速发展，吸引大量市区白领和新兴白领阶层前来工作购房，且一房和二房总价相对较低，也深受投资者的喜爱。罗店板块由于有大量动迁房和别墅项目，因此销售情况不如月浦、西城板块。别墅产品的月去化套数只有几套，而公寓产品可达到30套以上；此外，区域内住房缺乏别墅情调，周边多为公寓产品，客户对该区域的认同感不高。第8页共49页A所有罗店板块住宅在销楼盘一览表项目名称项目地址总套数（套）总面积（平方米）销售状况备注罗新苑集贤路800弄65060927金星绿苑集贤路501弄89485682配套商品房美兰湖颐景园美艾路198弄1006124647销售率78富泰苑南卫路38弄16615842金星绿苑一期集贤路500弄87495157金星绿苑一期1集贤路501弄72066434富丽苑富南路199弄67272897富南苑南长路111弄48247727富秀苑富南路256弄25426057配套商品房顺驰美兰湖畔雅苑罗迎路558弄72886858销售率98美兰金邸美兰湖路333弄22659061金兰雅墅美兰湖路98弄21347649别墅罗溪花苑罗溪路671弄36839755动迁房罗南二村扩建东太路80弄19217280罗南二村罗南二村19819135配套商品房美兰湖别墅美兰湖路555弄5714136别墅B所有月浦板块住宅在销楼盘一览表项目名称项目地址总套数（套）总面积（平方米）销售状况备注新月明月园鹤林路78弄1059104487新月明星园塔源路58弄92285128新月时代家园德都路28弄80774377配套商品房富浩河滨花园德都路88弄83384096售罄嘉诚国际花园德都路50弄1821676092208531开盘宝莲湖景园绥化路260弄30134293售罄万升家园绥化路265弄606966售罄C所有西城板块住宅在销楼盘一览表项目名称项目地址总套数（套）总面积（平方米）销售状况备注柏丽华庭蕴川路1623弄70084000售罄海尚明城友谊路1869弄1972173497销售率8220086月中旬开盘丽景翠庭商品住宅盘古路2618弄71972006销售率572008619开盘第9页共49页天馨花园蕴川路1498弄2057214087销售率66200859开盘欧郡友谊路1999弄57864693销售率9920069开盘四季花城松兰路1166弄2436248628销售率9120064开盘东方丽都友谊路2858弄83884500销售率88海德花园蕰川路2488弄32661872销售率71康桥水都水产路2600弄2392261788销售率97杨泰公寓梅林路666弄46556552销售率96禄德嘉苑竹韵路259弄71384893销售率96D市场需求特征表区域案名开盘时间去化面积（万平方米）去化率美兰湖颐景园2005116278罗店板块顺驰美兰湖畔雅苑200598498富浩河滨花园200412469790月浦板块嘉诚国际花园2008531169220海尚明城2006111482欧郡20069599天馨花园20085911766丽景翠庭20086191457西城板块万科四季花城200642991（3）市场价格特征分析由于相对靠近市区，西城板块的楼盘价格普遍高于月浦，而罗店板块位置相对更加远离市区，因此楼盘价格低于月浦板块楼盘。从总体上看，三大板块的房价是消费者可以接受的，因其楼盘面积的合理控制，总价相对比较低。市场价格特征表区域案名主力房型（平方米）销售均价（元/平方米）主力总价范围（万元/套）二房89108二房6781美兰湖颐景园三房1101376000三房83103二房96二房73罗店板块顺驰美兰湖畔雅苑三房901286100三房6897月浦板块富浩河滨花园二房971026200二房7882第10页共49页三房120130三房96104一房7276一房6366二房7890二房6878嘉诚国际花园三房1208500三房104一房6065一房5964二房95105二房93103海尚明城三房11512510800三房113122二房90二房86欧郡三房1141249350三房109119二房9095二房8690天馨花园三房1131319500三房107124二房96100二房8690丽景翠庭三房1031158700三房93104一房6065一房7885二房75100二房98130西城板块万科四季花城三房12513512000（装修）三房1621753产品特征分析A规划设计分析区域内楼盘多为大型和中型楼盘。在布局上，大型楼盘采用组团式分布格局，若干栋楼成一个组团，中型楼盘采用围合式分布格局。两种布局都选择配以中央绿色景观区，使小区布局看起来错落有致。在小区景观布局上，区域内大、中型楼盘都选择在小区内设计若干景观花园，并配有可供小区住户玩赏活动的观光亭落、喷泉广场。绿化带的设计采用中央绿色景观区设计，各绿化带之间通过小区道路相接。B户型设计分析户型设计以二房和三房为主，一房面积6070平方米，二房面积90100平方米，三房面积115130平方米。由于区域内购房者以普通客户为主，所以在房型面积上都选择比较适中的房型，一房主力面积在6070之间；二房分为小二房和大二房，小二房面积在第11页共49页7585之间，大二房面积在90100之间；三房同样分小三房和大三房，小三房面积在110115之间，带一个卫生间，大三房面积在120130之间，带二个卫生间。C配套情况分析由于是新开发区域，周边的配套设施比较少，因此生活配套比较缺乏，很多小区都是依靠内部配套设施来满足日常基本需求，但从宝山区的未来几年规划中可以看到随着配套设施建设，生活配套将不断完善。具体来看，区域内各楼盘主要缺乏的是商业、体育设施、银行、医院等配套。在楼盘内部，大型楼盘由于体量大，居住人群多，因此有的配有会所、内部幼儿园和小区诊所等，同时由于外部配套不齐全，所以拥有社区商业街，为业主提供日常购物消费需求，内部公共配套比较齐全。中型楼盘规模较小，从经济的角度考虑，基本没有会所、内部幼儿园和中小学，这些公共配套主要依托外部配套设施，但一般建有小区商业街，满足日常购物消费需求。物业名称餐饮娱乐商业银行体育场馆学校医院邮局公园景区车站智能系统富浩河滨花园有有有无有有有有有有嘉诚国际花园有有有有有有有有有有海尚明城有有有无有有有有有有欧郡无有无无有有无有有有天馨花园无有有无有无无有有有丽景翠庭无有无无无无有无有有万科四季花城有有有有有有有有有有美兰湖颐景园无有无无有无无有有有顺驰美兰湖畔无有无无有无无有有有D物业管理分析物业名称物业管理公司物业管理费（元/平方米/月）社区规模富浩河滨花园三湘物业多层08，小高层135小型社区嘉诚国际花园高层17小型社区海尚明城中远物业15大型社区欧郡上海保集物业管理有限公司135中型社区天馨花园上海天馨物业13大型社区丽景翠庭上海民强物业管理有限公司198中型社区万科四季花城上海万科物业管理公司195大型社区美兰湖颐景园三盛物业13中型社区顺驰美兰湖畔雅苑顺驰物业中型社区第12页共49页从上表中可以看出，区域内楼盘多聘请的是知名的物业公司，这在物业管理上给楼盘带来了良好的声誉，在物业品质上也会使业主客户感到放心。也有不少用的是自家的物业公司，如海尚明城和万科四季花城。在物业管理费上看，一般该区域内物业费都集中在1315元/平方米/月和1519元/平方米/月两个区段上。4典型案例分析（1）顺施美兰湖畔雅苑（公寓部分）项目地址宝山罗店北欧新镇罗迎路558弄所属区域罗店板块总规划面积6,800,000平方米总建筑面积1,800,000平方米容积率107绿化率372建筑形态6层，1梯2户发展商上海顺驰置业有限公司物业管理公司天津顺驰物业管理公司上海分公司物业管理费用15元/月上市面积17万平方米成交均价7600元/平方米去化率98（2）嘉诚国际花园项目地址月浦镇德都路50弄第13页共49页所属区域月浦板块占地27778平方米总建筑面积56000平方米容积率18绿化率50建筑形态高层交房时间09年下半年发展商上海颐新置业有限公司物业管理公司未定物业管理费用高层17元/月主力客户当地居民，宝钢和中冶集团职工，市区年轻白领上市面积17万平方米成交均价8400元/平方米去化率922优势项目地处月浦镇核心位置，周边生活配套成熟；分商业和住宅两部分，呈围合式布局；建有儿童乐园、水面和喷泉、雕塑、休憩景观亭等；劣势项目体量小；缺乏大型的生活配套或上档次的生活配套；距离轨道交通1、3号线有700多米的距离；（3）富浩河滨花园项目地址月浦镇德都路88弄第14页共49页所属区域月浦板块占地50000平方米总建筑面积80000平方米容积率16绿化率50建筑形态小高层交房时间现房发展商上海富中置业有限公司物业管理公司三湘物业物业管理费用多层08元，小高层135元主力客户当地居民，宝钢和中冶集团职工，市区年轻白领上市面积47万平方米成交均价8000元/平方米去化率98优势项目地处月浦镇核心位置，周边生活配套成熟；项目绿化率高，8万平方米景观河道；最大栋距达到84米，保证了采光质量；户型设计都较为方正，适于居家；劣势距离市区较远，到市中心的交通不大方便；主要由当地居民购买，对市区客户的吸引力不大；（4）海尚明城（福地苑）第15页共49页项目地址宝山区靠近友谊路江杨北路所属区域西城板块占地17万平方米总建筑面积25万平方米容积率15绿化率40建筑形态小高层交房时间现房发展商上海万业企业宝山新城建设开发有限公司物业管理公司中远物业物业管理费用15元/平方米/月主力客户以在市区上班族为主上市面积17万平方米成交均价9800元/平方米去化率部分新开盘，之前开盘销售率82优势项目地处西城区的核心区域；是区域内少有的全装修房；劣势周边配套缺乏，除社区商业外，周边没有大型的商业设施；项目目前交通还不是很方便，距轨道1、3号线有一定距离；5市场发展分析（1）供应发展分析第16页共49页未来区域内楼盘供应量主要集中在几个大型楼盘，可以预见，随着区域规划和开发的不断成熟，未来区域内楼盘供应将会随以上一些大型楼盘的去化完成而有所减少。（2）需求发展分析宝山是上海的工业重地，也是上海未来发展的重点规划区，第二、第三产业发展迅速，区域的未来规划已跃然纸上，前景不可限量。市区房价的高不可攀使越来越多的消费者将实线转移到外环以外，宝山相对低廉的价格必将吸引多数人的目光。随着轨道交通线路的完善，使宝山与市区的联系日趋紧密，将会吸引大量市区年青消费者和年青白领前往宝山购房置家，而他们将是未来楼市的重要组成部分。此外，宝山的迅速发展，尤其是第三产业发展规模的不断扩大，将会产生新一批白领阶层，他们对住房投资的需要，也将成为宝山未来楼市发展的重要因素。（3）价格发展分析上海市政府对宝山的重点发展已及规划发展的开始实施都将提升宝山自身的价值水平；轨道交通1号线和3号线延伸段的通车，公交线路的完善，使本区域与市区交通更加便利，联系更加紧密；区域规划的发展实施，配套设施的不断完善，将使区域生活更加便利。所有这一切都将会吸引大量的客户前来置业，随着区域楼市的不断成熟，楼盘价格也会不断上涨。6住宅竞争市场分析结论及对本案的启示宝山的未来发展被外界及其看好，其未来的客户群来源也不一定局限于上海市，应针对现有客户和未来潜在客户做好相应的应对方案。轨道交通线路系统的完善，将使宝山成为全市住宅项目新的热点区域，本案所在板块同样属于热点板块，将成为这种利好趋势的受益者。随着发展热潮的到来，区域楼盘增多，竞争趋于激烈，高品质楼盘将最终在竞争中胜出。高品质将体现在建筑外观、建筑质量、户型面积、小区景观绿化和物业管理等各个方面。经济房型受到普通购房者的喜爱，楼市价格的普遍攀高使购房者对一些赠送面积的楼盘项目尤其热衷，但在宝山区内还没有此类住宅项目，建议本项目可以考虑通过合理设计户型，对房型面积采取灵活的尺度，让购房者“在小户型上享受大面积”，以获得第17页共49页市场人气，满足客户需求。购房者对小区内外的配套设施尤为看重，景观绿化越来越受到重视，绿化景观社区受到购房者喜爱，区域内的一些湖景楼盘受到购房者追捧。区域内楼盘基本采用板式结构，房型南北通透，采光通风良好，受到客户青睐。因此本案在建筑类型上也可以做板式结构，满足采光通风要求，打造生态绿色住宅。第18页共49页第二部分项目地脉特征分析、项目地块特质分析1项目四至项目位于罗芬路以东、美丹路以北、荻泾以西、陶浜以南。A项目区位交通线路一闵行、徐汇、卢湾、黄浦、闸北、宝山区域可乘坐地铁一号线，到终点站富锦路站下车，步行约1分钟到换乘点转钱泰线（杨北站）上车，乘坐6站至（刁家浜路站）下车。下车后步行约13分钟到达本案。B区域发展规划罗店镇罗店镇总体发展目标为形成具有典型北欧城镇特色的现代化生态城镇。中心镇镇域结构规划由罗店老镇、新镇镇区、罗南老镇、东部生态园区、东北部工业区和北部仓储区六大板块组成，镇域外围由现代化农业园、三高农业区和蔬菜区围合而成。罗店新镇区主要公共建筑结合核心绿地位于新镇区中央，其东侧河流潘泾以东规划34平方公里左右的生态林地，即森林和湖泊区。罗店新镇区将进一步规划道路系统，加地铁一号线与公交钱泰线（杨北站）的换乘点第19页共49页强东西向交通联系；合理设置公交枢纽；在市政基地设施系统与城镇空间、建筑及环境的结合上，高起点编制各专项规划和新镇区详细规划；在规划实施中，加强开发地块管理和周边区域的规划控制，保证核心风貌区的特色品质和城镇区的集聚。罗店镇规划总平面图第20页共49页2项目劣势和威胁的化解方法I劣势项目周边居住环境、配套商业、交通网络等条件较差，可通过自身环境打造、短途接驳、未来前景预期等来消除购房者的顾虑。II威胁小环境市场竞争激烈，大环境销售观望，可通过推盘较早，增值前景预期来吸引购房者。第21页共49页附录一上海市房地产市场分析一、上海市宏观经济环境分析1宏观经济发展状况人均GDP与GDP增长动因分析2001年至2007年，上海的国内生产总值保持着高位增长，相应其人均GDP也保持着快速增长。2007年，上海人均GDP为870368元，同比上涨149，增幅上涨24个百分点。上海市稳定的宏观经济增长走势保证了房地产产业的稳定发展，并且其合理的增长速度和房地产对GDP贡献比重的下降也增强了房地产市场的抗风险能力。将从投资和需求双方面支撑房地产业发展。20012007年上海人均GDP发展情况0200004000060000800001000000005001000150020002500人均GDP（元）人均GDP增长率人均GDP（元）392583430288498910596931673702757731870368人均GDP增长率8409601590196129125149200120022003200420052006200720012007年上海GDP发展情况0500010000150000510152025GDP（亿元）增长率GDP（亿元）5210157416649280728916411036612001增长率91020166020601350131015802001200220032004200520062007第22页共49页固定资产投资2007年指标上海全国GDP（亿元）12001246619固定资产投资（亿元）4458137239占GDP比例375565房地产投资（亿元）127625280占GDP比例10631025上海固定投资保持在3000亿元以上,占全国固定投资的325，20042007年呈现持续上升趋势。上海固定投资涨幅,均处于15以上。2004年2007年,上海固定投资对GDP的贡献均处于35以上,GDP增长对于固定资产投资的依赖性过重,存在潜在危险。全国在固定资产投资中，房地产占据了1/5的份额；上海在固定资产投资中,房地产占据了1/3的份额，明显表明上海的房地产投资有投资过热的嫌疑。全社会固定资产总额与增长05001000150020002500300035004000450050002003200420052006200700050010001500200025003000全社会固定资产投资总额比上年增长第23页共49页2产业结构布局第三产业的发展将产生新的富裕阶层，成为房地产市场的一大购买群体工业生产增长速度将有所放缓，但在电子信息产品制造业、汽车制造业和化工区新增项目增量的推动下，总体仍将保持较快增长。第三产业中，金融、信息、交通、批发零售和住宿餐饮等行业仍将保持较快增长，二三产业共同推动经济增长的格局不会改变。从上海各个产业的投资倾向来看,第三产业投资额的增长比例稍快，将会在近期产生新的富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场的一大购买群体。2007年人口抽样调查产业比例14752第一产业第二产业第三产业上海三大产业变化趋势图100909084824864854665085055065260204060801002004年2005年2006年2007年第一产业第二产业第三产业第24页共49页3引资数量及结构20012007年，上海市引资金额平均每年以10的速度增长，并且每年占全国比重约10。2007年中国吸引外商直接投资（FDI）实际使用额将达到6381亿美元左右，与2006年比增幅约为4，变化趋势与2006年基本相近。在引资规模继续扩大的同时，上海引进的外资产业也悄然发生变化，先进制造业和现代服务业成为重点，而一批占地多、能耗大的工业项目则被拒之门外，到2010年引进生产性服务业项目300家，生产性服务业年营业收入达到工业总产值的20。随着商业领域对外资的开放，结合全市规划和实际需要，适当发展高档宾馆和写字楼，提高房地产的开发层次，并为各区发展楼宇经济打下坚实的基础。20012007年上海占全国比重439150305850654168507170792046852753560660325694783594951091081141029500010000200003000040000500006000070000800009000020012002200320042005200620070020406080100120上海（亿美元）全国（亿美元）上海占全国比重20012007年上海市引资金额情况4391503058506541685071707920390146163118474710500010002000300040005000600070008000900020012002200320042005200620070050100150200250300350400450引资金额（亿美元）增长率第25页共49页4经济发展趋势上海GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境按照国际研究惯例GDP增长与城市房地产发展关系模型GDP增长率房地产业发展状况小于4萎缩45停滞甚至倒退510稳定发展1015高速发展大于15飞速发展上海市的GDP以平均每年10以上的增长速度，经济的繁荣能带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为上海房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。2007年，全市经济保持了又好又快发展的良好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的总体特征。全年实现上海市生产总值1200116亿元，按可比价格计算，比上年增长133，连续第16年保持两位数增长，经济增长的稳定性进一步提高。上海良好的经济发展态势，为上海市各行业包括房地产业健康稳定的发展奠定了坚实的基础。20012007年上海GDP发展情况0500010000150000510152025GDP（亿元）增长率GDP（亿元）5210157416649280728916411036612001增长率91020166020601350131015802001200220032004200520062007第26页共49页经济综述宏观经济综述房地产市场环境较好，新兴富裕阶层支撑起一定购买力上海的GDP保持着高位增长，相应其人均GDP也保持着快速增长，稳定的宏观经济增长走势保证了房地产产业的稳定发展。GDP上海GDP增长对固定资产投资过度依赖，上海存在房地产投资过热的嫌疑。上海第二、三产业发展平稳，产生了新的富裕阶层，他们将成为房产市场的一大客群。房价又开始反弹，同比去年同期房价上涨近一半多水平。价格的大幅飙升，并有继续上涨的势头，并有脱离多数潜在购房者承受能力的趋势。固定资产投资产业结构政策背景第27页共49页5城市基础设施建设及发展（含旧城改造速率、重大城市发展规划等）上海旧区改造上海旧区改造突出重点，动迁仍然集中世博园区的居民动迁，全年动拆迁保持在合理规模。上海市“十一五”规划明确，要重点完成中心城区400万平方米成片二级旧里以下房屋改造。目前，“十一五”计划的400万平方米只完成了120万平方米。上海市拆迁面积变化0500100015002000拆迁面积（万平方米）拆迁面积（万平方米）3657751565644535849330841222531516858522000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第28页共49页6重大城市发展规划核心城镇体系（19992020年）2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到85，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位，基本建成上海国际航运中心。发挥上海国际国内两个扇面辐射转换的纽带作用，进一步促进长江三角洲和长江经济带的共同发展。拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。城桥新城宝山新城空港新城海港新城惠南新城金山新城南桥新城闵行新城松江新城青浦新城嘉定新城第29页共49页7轨道交通（19992020年）1号线2号线3号线4号线5号线6号线7号线8号线9号线10号线11号线12号线13号线14号线15号线16号线17号线18号线19号线20号线21号线22号线对外交通以“三港两路”建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统，形成衔接国内外、辐射长江三角洲的快速、便捷的客货运交通运输网络。市域交通规划市域交通以“两网”建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设；形成市域高速公路网，完善中心城道路网络；加强对外交通和市内交通的衔接，建设客运换乘枢纽和停车场，充分发挥交通系统的综合效率；到2010年将有13条轨道交通线第30页共49页路，到2020年将发展到22条轨道交通车线路，那时上海市民出行将更为方便。8土地使用及商业发展中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站“不夜城”为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约22平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约20平方公里；江湾五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约22平方公里；真外高桥保税区金桥出口加工区张江高科技园区江湾五角场陆家嘴市北工业区人民广场外滩徐家汇上海南站漕河泾开发区虹桥开发区真如浦东客站上海客站花木第31页共49页如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约16平方公里。总结优化人口布局未来的发展重心就是使上海人口总量与经济、社会发展和资源、环境容量相适应，充分考虑经济、社会资源的总体保障能力。在郊区创造良好的居住、交通和生态环境，从而加大郊区对中心城人口转移的吸引力度，同时鼓励农村人口向新城、中心镇集中。优化城镇布局完善市域城镇体系，充分发挥郊区城镇在人口、产业发展等方面的集聚作用，促使这些城镇组团式发展，形成层次分明、功能完善、协调发展的市域城镇体系。集中力量，规划建设若干个人口规模达到30万人以上的新城，同时结合市级工业园区、高速公路节点和轨道交通站点，集中建设一批各具特色、相对独立的小城镇。优化产业布局加快全市产业布局调整，中心城区进一步完善和强化金融、商贸、信息、管理功能，大力发展服务业，适度发展无污染、高附加值的都市型工业，加快老工业基地的改造、升级。各区县发展各具特色的产业，错位竞争、协调发展。此外，要加快推进微电子、汽车、石油化工、精品钢和现代装备、船舶6个重点产业基地建设。第32页共49页9人口总量及结构近几年上海户籍人口增长平稳，2007年统计户籍人口为137886万人，其每年更新居住环境需求客观存在。每年平均增长在4045万左右，居住半年以上的常住人口增幅较大，此类人群不断的进入上海城市，一方面推动了上海的经济，另一方面起到了对上海房产的居住需求的不断扩充。2007年全市各区域年末常住人口中，最多的浦东新区有30536万人，最少的静安区有2521万人。根据规划，未来会重点开发宝山、嘉定、浦东这三个新城区建设。上海有2007年全市各区域人口总数0005000100001500020000250003000035000浦东新区卢湾区长宁区普陀区虹口区宝山区嘉定区松江区南汇区崇明区年末常住人口（万人年末户籍人口（万人20002007年上海人口变化情况12801300132013401360138014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年000010020030040050060070080090年末户籍人口（万人）增长率第33页共49页固定的居住需求人群，加上不断增加的大量外来常住人群的有力支撑，上海房地产需求会有保障，随着上海人均消费能力、特别是居住消费能力的提高，上海房地产市场会朝着健康有序的方向发展。10人均收入、消费指量结构及增长速率上海的居民消费水平在逐渐地提高，消费结构日趋合理，到了2002年，上海的居民生活水平就已经到了富裕的水平。而医疗保健、交通通讯、教育娱乐等支出比重不断地上升，从另一侧面反应了居民消费能力的扩大。反观居民居住的支出，从2000年开始至今，基本保持在10的水平上，主要由于房价的快速上升抑制了消费能力的上升，从而使支出比重维持在一个相对稳定的水平上。在上海的十一五计划中，房地产业的目标是“保持房地产市场持续健康稳定发展”，可以预期的是房地产行业的发展速度将下降，行业结构将进一步调整，使其更加符合市场需求，这样会刺激对住房的自住需求，所以上海居民的居住消费能力与比重将会逐渐地加大。20002007年人均年收入及涨幅05000100001500020000250003000035000400002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年0050100150200人均年收入（元）人均可支配收入（元）人均年收入涨幅第34页共49页11人均居住条件及发展人均居住面积不断增加，目前达到165平方米上海市人均居住面积总体呈现增长态势，特别是2001年首次增长接近10后，逐年呈现稳步提升态势。截至2007年统计，上海市城镇居民人均居住面积达到165平方米，环比2006年增长了31。上海市居民人均住房面积增长，其原因包括近年房地产行业的发展以及上海市民对住房改善需求得到释放的结果。20002007年上海人均居住面积及增长0246810121416182000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年00020040060080010001200人均居住面积（平方米）增长率第35页共49页12社会发展趋势分析A深化城市化进程，城市密集人口外向化上海城市化进程的推进和城市人口增加给中心城区的交通出行带来不便，上海目前正处于城市化水平高位运行期，将通过纵横的交通网线和各商圈的升级来分化因人口过于密集造成的城市腹地负荷过重的矛盾。随着中环线浦西段即将合拢和多条轨道交通的按期通车，上海市中心人口正在按照市府的人口导向规划向城市边缘引导，最新公布的人口统计数字也表明了中心城区的人口密度正在减少的趋势。配合众多居住区的交付入住，社区商圈的建设应该引起开发商的关注。随着农村产业结构调整、城市化进程加快和房地产发展，市郊商业突破传统农村商业模式，购物环境不断改善，积极引进先进业态，商业成为市郊经济重要产业基础。B产业结构优化稳定，未来人均GDP将会大幅度提高通过引入大量国外先进和适用技术，推动上海各类高新产业调整、升级，上海经济今后仍将保持良好发展势头，预计到2010年人年均GDP约达到12000美元；同时政府将致力于全力打造以世博会基础设施建设、以浦东为载体张江高科技园区为代表的园区经济的发展，并通过洋山深水港的港口经济来促进上海经济更快的发展。经济的发展、人们生活水平的提高，将为房地产业带来增量需求市场。第36页共49页二、城市宏观社会发展状况1土地放量土地放量减少,市场体现在未来两年的商品住宅供应上。从04年到07年，上海土地出让总量总体呈现递减趋势。0405年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量出现下降。到2006年，局势并没有扭转，开始大幅度下降并保持在1500公顷左右。土地供应的稀缺将体现在未来两年的商品住宅供应上，供应的缺口将会由目前市场上积压的存量住宅弥补。上海近三年的土地出让以宝山、浦东、松江为代表的近郊区域为主，这些区域的土地出让规模巨大，显示出上海土地出让存在极大的区域不均衡性。据了解，2006年前7个月，宝山、闵行等五个区域土地出让面积占到同期总出让面积的60。20042007年上海市土地供应情况25003000250020003407320614161500050010001500200025003000350040002004年2005年2006年2007年计划供应量（公顷）实际供应量（公顷）第37页共49页1商品住宅成交面积变化A供求情况2007620086上海市商品住宅成交量及供求比走势05010015020025030035040020076200772007820079200710200711200712200812008220083200842008520086万平方米005115225335供应量成交量供求比今年6月成交量100万平方米，比2007年6月成交量266万平方米，减少了166万平方米，缩减幅度达624。比去年同期，成交量缩水有近一半多水平；2007年下半年商品住宅供小于求，但好景不长，这种局势没有持续到2008年，上半年整个市场处于供过于求的趋势，楼市出现不温不火状态。第38页共49页B价格情况2007620086上海市商品住宅成交均价走势0500010000150002000020076200772007820079200710200711200712200812008220083200842008520086元/平方米商品住宅2008年6月上海商品住宅成交价17116元/平方米，同比去年价格飞涨了63，上涨了一半有余，有继续上涨的势头，并有脱离多数潜在购房者承受能力的趋势。高昂的房价不利开发商打开楼盘销售局面。近12个月以来上海商品住宅平均成交价格，整体呈小幅上涨之势。第39页共49页总结2007年上海全年住宅推地量701万平方米左右，是四年来最多的一次，上半年推地量100万平方米左右，下半年达到了600万平方米左右，其中宝山出让面积最多，为11089万平方米；嘉定出让面积为11016万平方米。2008年住宅的销售热点将出现三个一、上海临港新城产业推动市场发展；二、黄浦江沿线区域重大利好因素支撑；三、外围景区淀山湖稀缺资源优势独显。将显现三大特点一、70/90政策两极分化产品创新，大户型热销；二、别墅用地停建低密度产品供不应求；三、全装修房比例提升部分企业成为全装修房的标杆。市场特点住宅销售土地放量第40页共49页三、宏观政策环境分析20062008年金融、土地、税收相关政策税收政策发布时间发布机构政策名称政策内容潜在影响2006531国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知200661后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税增加短期投资倒卖商品房的成本2006726国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税打击投资，加大投资房产的成本2006914国家税务总局国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题；关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题；关于加强对个人无偿赠与不动产后续管理的问题增强房地产商品房交易的税收，从而减少频繁交易2007116国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知要求从2007年2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。20071128国家税务总局上海市城镇土地使用税实施规定自2007纳税年度起，上海开始对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。虽然是针对房地产企业，但是开发商可能将这部分成本转嫁给消费者，从而导致房价继续上涨。第41页共49页土地政策发布时间发布机构政策名称政策内容潜在影响200681国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范200681国土资源部协议出让国有土地使用权规范规定六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地规范土地市场秩序，杜绝不正当的私下交易200695国务院国务院关于加强土地调控有关问题的通知建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。严格控制城市用地，强化对土地市场的监控2007427国土资源部，国家工商行政管理总局国有土地使用权出让合同补充协议对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。补充协议的出台一定程度上打压了开放公司屯房行为2007109国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用防范金融风险第42页共49页地使用权证书。金融政策时间发布机构政策名称主要内容影响2007927中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知规定对以利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。通过第二套房贷新政达到“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的目的。2008623财政部和国土资源部新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法规定了土地有偿使用费的支出范围，专项用于基本农田建设支出、土地整理支出、耕地开发支出、基本农田保护支出以及与之相关的其他支出。在上海农村宅基地置换过程中应该关注政府、农民、开发商各方利益将发生何种直接联系，以及如何平衡和监督。第43页共49页附录二宝山区房地产市场分析一、宝山区经济总量2007年，宝山区完成工农业增加值432亿元，可比增长14；完成区地方财政收入522亿元，同比增长156，区可用财力达到799亿元；万元生产总值综合能耗下降5；工业园区单位土地产出增长95；城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民家庭人均纯收入分别达到20015元和13213元，增幅首次双双达到11以上；新增就业岗位33288个。从投资主体看，国有经济投资1975亿元，占固定资产投资总额的104；集体经济投资3579亿元，占189；外商及港澳台经济投资3028亿元，占160；私营经济投资5726亿元，占303；其他经济投资4611亿元，占244。第44页共49页050000010000001500000200000025000002005年2006年2007年20052007年宝山区固定资产投资额固定资产投资万元第45页共49页0608年宝山区上半年固定资产投资额及涨幅64000066000068000070000072000074000076000078000080000082000020062007200886420246固定资产投资（万元）同期涨幅宝山区2006年固定资产投资为189亿元左右，比2005年下降66左右，2007年固定资产投资为159亿元左右，同比06年下降16左右。而2008年16月份宝山区固定资产投资额为69亿元，同比07年16月下降67，比06年同期下降13。表07年房地产投资比例2007指标宝山区嘉定区浦东新区上海市GDP（亿