高级收益法 评估行业

高级收益法目 录高级收益法概述自有资金收益率的计算利用自有资金收益率进行房地产估价对不同收益使用不同的折现率进行估价承租人权益（二房东权益）的价值评估抵押贷款价值的估价房地产的市场分析方法如何确定折现率一、高级收益法概述1.初级收益法基本概念, 基本方法, 简单计算方法.2.高级收益法深入讨论, 详细分析, 解决复杂问题.二、自有资金收益率的计算例题 1。 求自有资金的收益率某投资人 2005 年 1 月 31 日用 200 万元购买一个房产， 其中， 首付款 80 万元， 银行贷款 120 万元。贷款期限 25 年，月供， 年利率 6%。从 2005 年 2 月 1 日至 2010 年 1月 31 日月净租金收入是 9000 元， 租金收益保持不变。2010 年 2 月 1 日该房产以 360 万元的价格售出。求该项投资的自有资金的收益率（YE）和该项投资总收益率（YO ） 。解题过程1、YO 计算器计算过程如下：方法 1、方法 2、2、YE 计算器计算过程如下：方法 1方法 2、三、利用自有资金收益率进行房地产估价例题 2。利用自有资金收益率进行房地产估价现有一房产，月净租金是 9000 元， 已经签定了 5 年租约，租约期内租金收益保持不变。预计该房产在 5 年租约期满时能够以 360 万的价格售础。如果购买此房产，可以获得银行贷款 120 万元。贷款期限 25 年，月供， 年利率 6%。求， 如果该投资人要求其自有资金的投资收益率是 20%，这个房产对该投资人的投资价值是多少？解题过程投资价值计算过程如下：四、对不同收益使用不同的折现率进行估价例题 3。某投资人 2010 年 11 月 31 日用 200 万元购买一个房产， 之后， 与一个客户签定了长期租赁合同。从 2010 年 12 月 1 日至 2015 年 11 月 31 日月净租金收入是 6000 元， 租金收益保持不变。预计该期间市场租金是月净租金 9000 元，同时， 预计 2015 年 12 月 1 日该房产以 360 万元的价格售出。求：（1） 。估价时点是 2010 年 12 月 1 日，合同租金的折现率是 7%， 转售价值的折现率是 10%，求抵押价值（出租人权益）是多少？（2） 。估价时点是 2010 年 12 月 1 日，市场租金的折现率是 9%， 转售价值的折现率是 10%完全产权的市场价值是多少？解题过程（1）出租人权益计算过程：1）将前五年出租人租金收益按合同租金折现率（7%）折现2）将转售价值按转售折现率（10%）折现计算器计算过程：解题过程（2）完全产权价值解题思路：将年收益按 9%的折现率折现加上转售价值按 10%折现五、承租人权益（二房东权益）的价值评估例题 4。某投资人 2010 年 11 月 31 日用 200 万元购买一个房产， 之后， 与一个客户签定了长期租赁合同。从 2010 年 12 月 1 日至 2015 年 11 月 31 日月净租金收入是 6000 元， 租金收益保持不变。预计该期间市场租金是月净租金 9000 元，同时， 预计 2015 年 12 月 1 日该房产以 360 万元的价格售出。求：估价时点是 2010 年 12 月 1 日，如果该租户是二房东，二房东将该房产转租给另外一个